Решение от 11 мая 2022 г. по делу № А32-57407/2021

АРБИТРАЖНЫЙ СУД КРАСНОДАРСКОГО КРАЯ

350035, г. Краснодар, ул. Постовая, 32

www.krasnodar.arbitr.ru, info@krasnodar.arbitr.ru



Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ




Дело № А32-57407/2021
г. Краснодар
11 мая 2022 года
Резолютивная часть решения объявлена 11.04.2022

Полный текст решения изготовлен 11.05.2022


Арбитражный суд Краснодарского края в составе судьи Левченко О.С., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1

рассмотрев в судебном заседании дело по заявлению открытого акционерного общества специализированного семеноводческого «Племзавод "Бейсуг"» (ОГРН: <***>, ИНН: <***>), 353875, <...> (далее – заявитель, ОАО СС «Племзавод "Бейсуг"», общество)

Заинтересованное лицо: Управление Федеральной службы государственной регистрации,кадастра и картографии по Краснодарскому краю (ОГРН <***>,ИНН <***>), 350090, <...>(далее – заинтересованное лицо, Управление Росреестра)

третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований относительно предметаспора: ФИО2, г. Краснодар

о признании незаконным решения об отказе в государственной регистрации договора аренды

при участии в судебном заседании:

от заявителя: ФИО3, по доверенности, диплом;

от заинтересованного лица: ФИО4, – представитель, по доверенности, диплом.

от 3-го лица: не явились, извещены.

УСТАНОВИЛ:

ОАО СС «Племзавод "Бейсуг"» обратилось в арбитражный суд с заявлением, согласно которого просит:

1.Признать незаконным уведомление Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю от 15.09.2021 года № КУВД-001/2021-223992535/3 об отказе в государственной регистрации договора аренды земельного участка от 19.04.2021 года с кадастровым номером 23:25:0303001:27, находящегося в общей долевой собственности, категория: земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование: для сельскохозяйственного производства, общей площадью 18600 кв. м, местоположение: Российская Федерация, Краснодарский край, Приморско-Ахтарский район, северо-западное урочище Красный конь, заключенного между Открытым акционерным обществом сельскохозяйственное семеноводческое «Племзавод «Бейсуг» и ФИО2.

2.Обязать Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю осуществить государственную регистрацию договора аренды земельного участка от 19.04.2021 года с кадастровым номером 23:25:0303001:27, находящегося в общей долевой собственности, категория: земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование: для сельскохозяйственного производства, общей площадью 18600 кв. м, местоположение: Российская Федерация, Краснодарский край, Приморско-Ахтарский район, северо-западное урочище Красный конь и ФИО2.

Представитель третьего лица в предварительное судебное заседание не явился, о времени и месте рассмотрения дела надлежащим образом уведомлен.

04.03.2022 определением суда принято к рассмотрению ходатайство заинтересованного лица об оставлении заявления без рассмотрения по причине рассмотрения Арбитражным судом Краснодарского края дела № А32-43237/2021, идентичному по предмету спора с настоящим делом.

По поводу ранее заявленного ходатайства об оставлении заявления без рассмотрения представитель заинтересованного лица пояснил суду, что в настоящее время указанное заявление является не актуальным, поскольку было заявлено до рассмотрения дела № А32-43237/2021, по которому в настоящее время состоялось решение суда от 09.03.2022 об отказе в удовлетворении заявленных требований.

В рамках настоящего дела представитель Управления Росреестра против удовлетворения заявления возражает, ссылаясь на соответствие оспариваемого решения действующему законодательству.

Стороны в предварительном судебном заседании не возражали против перехода к судебному разбирательству.

Суд при отсутствии возражений сторон на основании части 4 статьи 137 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации считает возможным перейти к стадии судебного разбирательства и рассмотреть дело по существу.

В судебном заседании 11.04.2022, в порядке статьи 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации объявлен перерыв до 17 часов 40 минут 11.04.2022.

После перерыва в назначенное время судебное заседание продолжено.

Дело рассматривается в порядке статьи 200 АПК РФ в отсутствие представителей сторон и третьего лица по имеющимся в деле доказательствам.

Исследовав материалы дела, суд установил, что земельный участок с кадастровым номером 23:25:0303001:27, площадью 18600 кв. м, с местоположением: Российская Федерация, Краснодарский край. Приморско-Ахтарский район, северо-западное урочище Красный конь образован 31.01.2009 (дата присвоения кадастрового номера) из земельного участка с кадастровым номером 23:25:0000000:368 путем выдела земельных долей ФИО5 и ФИО2 в новый земельный участок на праве общей долевой собственности (по 93/186 у каждого).

По договору купли-продажи от 07.02.2019 общество (покупатель) приобрело в собственность у ФИО5 (продавец) 93/186 доли в общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером 23:25:0303001:27, площадью 18600 кв. м.На основании указанного договора в ЕГРН 21.02.2019 внесена регистрационная запись о праве ОАО СС «Племзавод «Бейсуг» на 93/186 доли в общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером 23:25:0303001:27.

19.04.2021 ФИО2 (арендодатель 1) и ОАО СС «Племзавод «Бейсуг» (арендодатель 2) подписали с ОАО СС «Племзавод «Бейсуг» (арендатор) договор аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения при множественности лиц на стороне арендодателей, в соответствии с которым арендодатели передали в аренду обществу земельный участок сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером 23:25:0303001:27, площадью 18600 кв. м, местоположение: Российская Федерация, Краснодарский край. Приморско-Ахтарский район, северо-западное урочище Красный конь для сельскохозяйственного производства на 10 лет.

В целях государственной регистрации договора аренды от 19.04.2021 общество 02.06.2021 обратилось в Межмуниципальный отдел по Приморско-Ахтарскому и Тимашевскому районам Управления Росреестра.

В соответствии с уведомлением Управления Росреестра от 15.06.2021 № КУВД-001/2021-22392535/1 государственная регистрация договора аренды приостановлена до 15.09.2021. В качестве основания приостановления регистрирующий орган указал, что осуществление государственной регистрации договора на указанных в нем условиях и в полном объеме, в том числе в отношении всего земельного участка в целом, не представляется возможным в виду совпадения должника и кредитора в одном лице (статья 413 Гражданского кодекса РФ).

Государственная регистрация договора аренды части земельного участка осуществляется в силу части 3 статьи 44 Закона № 218-ФЗ) в отношении части земельного участка, учтенной в ЕГРН, или одновременно с государственным кадастровым учетом такой части. Для возобновления государственной регистрации необходимо соблюсти положения части 3 статьи 44 Закона № 218-ФЗ.

Указанные обстоятельства были предметом рассмотрения спора в рамках дела № А32-43237/2021 между теми же лицами. Решением суда от 09.03.2021 в удовлетворении исковых требований было отказано.

Согласно части 2 статьи 69 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным актом арбитражного суда по ранее рассмотренному делу, не доказываются вновь при рассмотрении арбитражным судом другого дела, в котором участвуют те же лица.

Решением от 15.09.2021 № КУВД-001/2021-22392535/3 регистрирующим органом отказано в государственной регистрации договора аренды в связи с истечением срока приостановления, указанного в уведомлении от 15.06.2021 КУВД-001/2021-22392535/1 и не устранением приведенных причин, препятствовавших осуществлению государственной регистрации прав.

Общество, полагая решение Управления Росреестра об отказе в государственной регистрации договора аренды незаконным и нарушающим его права и законные интересы, обратилось в арбитражный суд с настоящим заявлением.

В соответствии с пунктом 1 статьи 198, частью 4 статьи 200 АПК РФ и пунктом 6 постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 № 6/8 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» для удовлетворения требований о признании недействительными ненормативных правовых актов и незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления необходимо установление их несоответствия закону или иному нормативному правовому акту, а также нарушения ими прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

Обязанность доказывания законности совершения оспариваемых действий (бездействия), наличия у органа или лица надлежащих полномочий на совершение оспариваемых действий (бездействия), а также обстоятельств, послуживших основанием для совершения оспариваемых действий (бездействия), возлагается на орган или лицо, которые совершили действия (бездействие) (статья 65 и часть 5 статьи 200 АПК РФ).

При этом, по смыслу части 3 статьи 201 АПК РФ отсутствие хотя бы одного из указанных условий является основанием для отказа в удовлетворении заявленных требований.

При принятии решения суд исходит из следующего.

В соответствии с частью 3 статьи 1 Закона № 218-ФЗ государственная регистрация прав на недвижимое имущество – юридический акт признания и подтверждения возникновения, изменения, перехода, прекращения права определенного лица на недвижимое имущество или ограничения такого права и обременения недвижимого имущества.

С государственной регистрацией прав Закон № 218-ФЗ связывает определенные юридические последствия: возникновение, ограничение (обременение), переход или прекращение прав на недвижимое имущество.

Обязательными этапами проведения государственной регистрации прав является правовая экспертиза документов и проверка законности сделки, установление отсутствия противоречий между заявляемыми правами и уже зарегистрированными правами на данный объект недвижимого имущества, а также других оснований для отказа или приостановления государственной регистрации прав.

Государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав осуществляются на основании заявления, за исключением установленных названным Законом случаев, и документов, поступивших в орган регистрации прав в установленном данным Законом порядке (часть 1 статьи 14 Закона № 218-ФЗ).

В данном случае оспариваемое решение Управления Росреестра об отказе в государственной регистрации договора аренды мотивировано не устранением причин о приостановлении государственной регистрации прав, изложенных в уведомлении о приостановлении от 15.06.2021 № КУВД-001/2021-22392535/1, в котором было изложено, что осуществление государственной регистрации договора в отношении всего земельного участка в целом, не представляется возможным в виду совпадения должника и кредитора в одном лице (статья 413 Гражданского кодекса Российской Федерации; далее – Гражданский кодекс).

Основаниями для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав являются: договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения недвижимого имущества на момент совершения сделки; иные документы, которые подтверждают наличие, возникновение, переход, прекращение права или ограничение права и обременение объекта недвижимости в соответствии с законодательством, действовавшим в месте и на момент возникновения, прекращения, перехода прав, ограничения прав и обременений объектов недвижимости (пункты 2, 8 части 2 статьи 14 Закона № 218-ФЗ).

Государственная регистрация договора аренды части земельного участка осуществляется в силу части 3 статьи 44 Закона № 218-ФЗ) в отношении части земельного участка, учтенной в ЕГРН, или одновременно с государственным кадастровым учетом такой части.

Обязательства возникают из договоров и других сделок, вследствие причинения вреда, вследствие неосновательного обогащения, а также из иных оснований, указанных в настоящем Кодексе (пункт 2 статьи 307 Гражданского кодекса).

Договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей. К обязательствам, возникшим из договора, применяются общие положения об обязательствах (пункты 1, 3 статьи 420 Гражданского кодекса).

Договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом (пункт 2 статьи 609 Гражданского кодекса).

В соответствии с пунктом 6 статьи 27 Земельного кодекса оборот земельных участков осуществляется в соответствии с гражданским законодательством и данным Кодексом. Оборот земель сельскохозяйственного назначения регулируется положениями Федерального закона от 24.07.2002 № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» (далее – Закон № 101-ФЗ).

Согласно пункту 1 статьи 9 Закона № 101-ФЗ в аренду могут быть переданы прошедшие государственный кадастровый учет земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, в том числе земельные участки, находящиеся в долевой собственности.

Статьей 12 названного Закона предусмотрено, что без выделения земельного участка в счет земельной доли такой участник долевой собственности по своему усмотрению вправе завещать свою земельную долю, внести ее в уставный (складочный) капитал сельскохозяйственной организации, использующей земельный участок, находящийся в долевой собственности, или передать свою земельную долю в доверительное управление либо продать или подарить ее другому участнику долевой собственности, а также сельскохозяйственной организации или гражданину - члену крестьянского (фермерского) хозяйства, использующим земельный участок, находящийся в долевой собственности. Участник долевой собственности вправе распорядиться земельной долей по своему усмотрению иным образом только после выделения земельного участка в счет земельной доли.

В случае, если участник долевой собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения продает свою земельную долю без выделения земельного участка в счет своей земельной доли другому участнику долевой собственности, а также сельскохозяйственной организации или гражданину - члену крестьянского (фермерского) хозяйства, использующим земельный участок, находящийся в долевой собственности, извещать других участников долевой собственности о намерении продать свою земельную долю не требуется.

С учетом приведенных норм доля в праве общей долевой собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения оборотоспособна. Она может быть отчуждена, получена по наследству и иным образом приобретена другим участником долевой собственности, а также сельскохозяйственной организацией или гражданином - членом крестьянского (фермерского) хозяйства, использующими земельный участок, находящийся в долевой собственности. При этом распоряжение земельной долей способами, не предусмотренными статье 12 Закона № 101-ФЗ (в том числе, путем предоставления в аренду иному лицу), допустимо только после выделения (образования) земельного участка в счет земельной доли.

Из материалов дела следует, что договор аренды от 19.04.2021, представленный на государственную регистрацию, содержит все существенные условия, составлен в письменной форме. Форма и содержание договора от 19.04.2021 соответствуют требованиям законодательства Российской Федерации. Объект аренды содержит все данные, позволяющие установить его в качестве индивидуально-определенной вещи, условие о размере арендной платы на одну земельную долю, равную 93/183, является согласованным.

По общему правилу, договор, подлежащий государственной регистрации, считается для третьих лиц заключенным с момента его регистрации. Договором аренды предусмотрена передача во владение и пользование земельного участка с кадастровым номером 23:25:0303001:27 на срок более одного года.

При этом при заключении договора аренды от 19.04.2021 совпадения арендатора и арендодателя в одном лице (статья 413 Гражданского кодекса) не происходит в силу следующего.

В Обзоре, утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 27.12.2017 № 5(2017) (ответ на вопрос 4 раздела «Разъяснения по вопросам, возникающим в судебной практике»), указано следующее.

При передаче в аренду земельного участка сельскохозяйственного назначения, принадлежащего на праве общей долевой собственности нескольким лицам, соответствующий договор заключается на основании решения общего собрания участников долевой собственности со множественностью лиц на стороне арендодателя (статья 14 Закона № 101-ФЗ, пункт 1 статьи 308 Гражданского кодекса).

В соответствии со статьей 413 Гражданского кодекса обязательство прекращается совпадением должника и кредитора в одном лице, если иное не установлено законом или не вытекает из существа обязательства.

В случае приобретения арендатором доли в праве собственности на предоставленный ему земельный участок сельскохозяйственного назначения не происходит полного совпадения объема прав и обязанностей должника и кредитора в одном лице, совпадение происходит лишь на определенную долю в праве.

Кроме того, обязательства арендатора по отношению к соарендодателям, не являющимся продавцами долей, не могут прекратиться на основании договора купли-продажи, в котором эти соарендодатели не участвуют в качестве сторон (пункт 3 статьи 308 Гражданского кодекса).

В связи с изложенным правило статьи 413 Гражданского кодекса о прекращении обязательства совпадением должника и кредитора в одном лице в данном случае применению не подлежит.

На основании вышеизложенного, суд считает, что у регистрирующего органа отсутствовали правовые основания для отказа в государственной регистрации, в связи с чем, требования заявителя по настоящему делу являются обоснованными и подлежат удовлетворению.

Согласно части 2 статьи 201 АПК РФ арбитражный суд, установив, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действия (бездействие) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, принимает решение о признании ненормативного правового акта недействительным, решений и действий (бездействия) незаконными.

Заявитель также просит в качестве правовосстановительной меры обязать регистрирующий орган осуществить государственную регистрацию.

Поскольку отказ Управления Росреестра признан судом незаконным, постольку требование об обязании произвести государственную регистрацию договора аренды подлежит удовлетворению.

Из пункта 3 части 4 статьи 201 АПК РФ следует, что в резолютивной части решения по делу об оспаривании ненормативных правовых актов, решений органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц должно содержаться указание на признание оспариваемого акта недействительным или решения незаконным полностью или в части и обязанность устранить допущенные нарушения прав и законных интересов заявителя либо на отказ в удовлетворении требования заявителя полностью или в части.

Распределение судебных расходов между лицами, участвующими в деле, регламентировано статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

В силу части 1 данной статьи судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.


Арбитражный суд Краснодарского края, руководствуясь статьями 4, 9, 65, 70, 110, 176, 198 – 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,

РЕШИЛ:

Признать незаконным отказ Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю выраженный в уведомлении об отказе в государственной регистрации от 15.09.2021 г. N КУВД-001/2021-22392535/3, в государственной регистрации: договора аренды земельного участка от 19.04.2021 с кадастровым номером 23:25:0303001:27, находящегося в общей долевой собственности, категория: земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование: для сельскохозяйственного производства, общей площадью 18600 кв.м., местоположение: Российская Федерация, Краснодарский край, Приморско-Ахтарский район, северо-западное урочище Красный конь, заключенного между ОАО сельскохозяйственное семеноводческое «Племзавод «Бейсуг» и ФИО2.

Обязать Управление Федеральной службы регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю, произвести государственную регистрацию договора аренды земельного участка от 19.04.2021 с кадастровым номером 23:25:0303001:27, находящегося в общей долевой собственности, категория: земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование: для сельскохозяйственного производства, общей площадью 18600 кв.м., местоположение: Российская Федерация, Краснодарский край, Приморско-Ахтарский район, северо-западное урочище Красный конь, заключенного между ОАО сельскохозяйственное семеноводческое «Племзавод «Бейсуг» и ФИО2.

Взыскать с Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю (ИНН <***>, ОГРН <***>) в пользу акционерного общества специализированного семеноводческого «Племзавод "Бейсуг"» (ОГРН: <***>, ИНН: <***>), Краснодарский край, Приморско-Ахтарский район, станица Бриньковская судебные расходы по оплате госпошлины в размере 2 000,00 рублей.

Решение может быть обжаловано в течение месяца после его принятия в порядке апелляционного производства и в порядке кассационного производства в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления в законную силу решения, через принявший решение в первой инстанции Арбитражный суд Краснодарского края.

Вступившее в законную силу решение арбитражного суда первой инстанции может быть обжаловано в кассационном порядке, если было предметом рассмотрения в арбитражном суде апелляционной инстанции или если арбитражный суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.



Судья

О.С. Левченко