Решение от 26 мая 2017 г. по делу № А40-37907/2017

Именем Российской Федерации


Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А40-37907/17-54-350
26 мая 2017 г
г. Москва


Резолютивная часть решения объявлена 25 мая 2017 г.

Решение изготовлено в полном объеме 26 мая 2017 г.

Арбитражный суд в составе:

Председательствующего судьи: Голоушкиной Т.Г.

членов суда: единолично

Протокол вел секретарь судебного заседания Жиров А.А,

рассмотрев в судебном заседании дело по иску ООО «Компания Сайнтек, ЛТД» (ОГРН <***>, ИНН <***>)

к ответчику Департаменту городского имущества города Москвы (ОГРН <***>, ИНН <***>)

о признании уведомления от 23.12.2013 №33-А-1761481/13-(0)-0 об изменении ставки недействительным, внести изменения в договор аренды №4-00143/94 от 17.02.1994 в части ставки арендной платы

в заседании приняли участие:

от истца: ФИО1 по дов. № 10.01.2017г.;

от ответчика: ФИО2 по дов. № 33-Д-9/17 от 09.01.2017г.;

УСТАНОВИЛ:

ООО «Компания Сайнтек, ЛТД» (далее истец) обратилось в Арбитражный суд города Москвы с иском к Департаменту городского имущества города Москвы (далее ответчик) с требованием о признании односторонней сделки недействительной, оформленной уведомлением Департамента городского имущества города Москвы от 23.12.2013 года№33-А-1761481/13-(0)-0 и внести изменения в договор аренды 17.02.1994 №4-00143/94 в части ставки арендной платы от 01.07.2014 года, установив ее в размере за 1 кв. м. год (без НДС) - 6 400 руб.; в год (без НДС) - 3 978 000 руб. в соответствии с отчетом ООО «АКТИВ-ОПТИМ» от 07.11.2016 №АО-49/16-1-1.

Иск мотивирован те, что ставка арендной платы установленная ответчиком необоснованно завышена.

Представитель истца поддержал заявленные требования в полном объеме.

Ответчик исковые требования оспорил по доводам, изложенным в письменных возражениях на исковое заявление, заявил об истечении срока исковой давности по требованию о признании односторонней сделки недействительной, оформленной уведомлением Департамента городского имущества города Москвы от 23.12.2013 года№33-А-1761481/13-(0)-0, основания для внесения изменений в договор отсутствуют, ставка арендной платы установлена в соответствии с действующим законодательством на основании отчета.

Стороны не возразили против завершения предварительного судебного заседания и открытия судебного заседания в 1 инстанции и рассмотрения дела по существу. Суд объявил предварительное судебное заседание закрытым и перешел к рассмотрению дела по существу в порядке, предусмотренным ч.4 ст.137 АПК РФ.

Рассмотрев материалы дела, выслушав доводы представителей лиц, участвующих в деле, оценив представленные письменные доказательства, арбитражный суд установил, что исковые требования подлежат удовлетворению по следующим основаниям.

Как усматривается из материалов дела, Истец является арендатором нежилого помещения в соответствии с договором аренды от 17.02.1994 №4-00143/94 арендует отдельно стоящее здание общей площадью 621,6 кв.м, расположенное по адресу <...>, расположенное на земельном участке по адресу: г. Москва. Стромынка, вл. 9, общей площадью 425 кв.м кадастровый номер77:03:0003009:4570, вид разрешенного использования: объекты размещения офисных помещений, деловых центров с несколькими функциями и является субъектом малого предпринимательства.

На основании постановления Правительства Москвы от 08.02.2013 года № 99-ПП правопреемником Департамента имущества города Москвы является Департамент городского имущества города Москвы (далее - Департамент).

Департаментом в адрес Истца было направлено уведомление от 23.12.2013 года № ЗЗ-А-176148/13-(0)-0 об изменении ставки арендной платы с 01 июля 2014 года по договору аренды от 17.02.1994 №4-00143/94.

В направленном Истцу уведомлении Департамент ссылается на постановления Правительства Москвы № 800-ПП от 25.12.2012 года и № 809-ПП от 25.12.2012 года.

Постановление Правительства Москвы № 800-ПП от 25.12.2012 года является нормативным актом, обязательным для Истца и Департамента, и устанавливающим права и обязанности для сторон по договору аренды от 17.02.1994 №4-00143/94.

Так, на основании п. 2.4 постановления Правительства Москвы от 25.12.2012 года №800-ПП "О мерах имущественной поддержки субъектов малого предпринимательства, арендующих объекты нежилого фонда, находящиеся в имущественной казне города Москвы» предусмотрено, что ставка арендной платы субъектам малого предпринимательства, не имеющим права на имущественную поддержку, устанавливается на основании заключения независимого оценщика о величине годовой ставки арендной платы.

Согласно п. 4 приложения к постановлению Правительства Москвы от 25.12.2012 года № 809-ПП "Об основных направлениях арендной политики по предоставлению нежилых помещений, находящихся в имущественной казне города Москвы" также указано, что ставка арендной платы субъектам малого предпринимательства устанавливается Правительством Москвы.

То есть, требование о проведении оценки является обязательным для установления ставки арендной платы субъектам малого предпринимательства, не имеющим право на имущественную поддержку.

Также согласно п. 2.4 постановления Правительства Москвы от 25.12.2012 года №800-ПП "О мерах имущественной поддержки субъектов малого предпринимательства, арендующих объекты нежилого фонда, находящиеся в имущественной казне города Москвы», п. 3.2. от 25 декабря 2012 г. №809-ПП "Об основных направлениях арендной политики по предоставлению нежилых помещений, находящихся в имущественной казне города Москвы" и п. 2.3.3. Приложения 1 к постановлению Правительства Москвы от 29.06.2010 №540-ПП "Об утверждении Положения об управлении объектами нежилого фонда, находящимися в собственности города Москвы", использование заключения независимого оценщика о величине годовой ставки арендной платы является обязательным.

Посчитав, что рыночная стоимости права пользования необоснованно завышена, Истец обратился в оценочную организацию с целью установления рыночной стоимости права пользования на условиях аренды объекта недвижимости.

Так, согласно отчету от 07.11.2016 №АО-49/16-1-1.. выполненному Обществом с ограниченной ответственностью «АКТИВ-ОПТИМ» и положительному экспертному заключению СРО «Межрегиональный союз оценщиков» №1183/05-16 от 15.11.2016 г.., рыночная стоимость права пользования на условиях аренды за 1 кв. м. год (без НДС) - 6 400 рублей, в год (без НДС) - 3 978 000 руб.

Истец обратился в Департамент городского имущества г. Москвы с предложением об изменении ставки арендной платы на основании отчета от 07.11.2016 №АО-49/16-1-1. Департамент городского имущества г. Москвы на данное письмо ответил отказом.

В связи с тем. что ООО Компания «Сайнтек.ЛТД» подсчитало ставку аренды необоснованно завышенной и обратилось в оценочную организацию, был получен отчет об оценке ООО «АКТИВ-ОПТИМ» от 07.11.2016 №АО-49/16-1-1, в котором стоимость ставки аренды меньше чем ставка аренды указанная в уведомлении от 23.12.2013 года № 33-А-176148/13-(0)-0. Поскольку рыночная стоимость, указанная в уведомлении от 23.12.2013 года № 33-А-1761481/13-(0)-0 завышена, для Истца это влечет увеличение расходов, Истец считает, что на основании статьи 450 часть 2 ГК РФ был нарушен договор.

В соответствии со ст. 65 АПК РФ стороны обязаны доказывать обстоятельства своих требований или возражений.

Ответчик исковые требования оспорил по доводам, изложенным в письменных возражениях на исковое заявление, заявил об истечении срока исковой давности по требованию о признании односторонней сделки недействительной, оформленной уведомлением Департамента городского имущества города Москвы от 23.12.2013 года№33-А-1761481/13-(0)-0, основания для внесения изменений в договор отсутствуют, ставка арендной платы установлена в соответствии с действующим законодательством на основании отчета.

Суд соглашается с доводом ответчика об истечении срока исковой давности по требованию о признании односторонней сделки недействительной, оформленной уведомлением Департамента городского имущества города Москвы от 23.12.2013 года№33-А-1761481/13-(0)-0.

В силу статьи 195 Гражданского кодекса Российской Федерации исковой давностью признается срок для защиты права по иску лица, право которого нарушено.

Согласно статье 196 Гражданского кодекса Российской Федерации общий срок исковой давности установлен в три года.

При этом, исходя из конституционно-правового смысла рассматриваемых норм, изложенного в Определениях Конституционного Суда Российской Федерации, в том числе, от 21.12.2006 N 576-О, от 20.11.2008 N 823-О-О, от 28.05.2009 N 595-О-О, от 25.02.2010 N 266-О-О установление сроков исковой давности (то есть срока для защиты интересов лица, права которого нарушены), а также последствий его пропуска обусловлено необходимостью обеспечить стабильность гражданского оборота и не может рассматриваться как нарушающее конституционные права заявителя.

В соответствии со статьей 200 Гражданского кодекса Российской Федерации течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права.

Аналогичная правовая позиция изложена в Постановлениях Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.05.2011 N 345/11 и от 11.10.2011 N 7337/11.

Судом установлено и из материалов дела следует, что уведомление было направлено письмом от 23.12.2013.

В соответствии с п.3 Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 29.09.2015 № 43 "О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности" течение исковой давности по требованиям юридического лица начинается со дня, когда лицо, обладающее правом самостоятельно или совместно с иными лицами действовать от имени юридического лица, узнало или должно было узнать о нарушении права юридического лица и о том, кто является надлежащим ответчиком (пункт 1 статьи 200 ГК РФ). Изменение состава органов юридического лица не влияет на определение начала течения срока исковой давности.

Судом установлено, что исковое заявление подано в суд 20.03.2017 г., согласно штампу канцелярии, то есть на момент обращения истца с настоящим иском в арбитражный суд срок исковой давности истек.

В п. 15 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 29.09.2015 N 43 "О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности" разъяснено, что истечение срока исковой давности является самостоятельным основанием для отказа в иске (абзац второй пункта 2 статьи 199 ГК РФ).

Если будет установлено, что сторона по делу пропустила срок исковой давности, то при наличии заявления надлежащего лица об истечении срока исковой давности суд вправе отказать в удовлетворении требования только по этим мотивам, без исследования иных обстоятельств дела.

Кроме того, в соответствии с пунктом 2.4. Постановления Правительства Москвы от 25 декабря 2012г. N 800-ПП «О мерах имущественной поддержки субъектов малого предпринимательства, арендующих объекты нежилого фонда, находящиеся в имущественной казне города Москвы» по договорам аренды объектов нежилого фонда, находящихся в имущественной казне города Москвы и переданных в аренду субъектам малого предпринимательства, срок действия которых истек и действующим на неопределенный срок, ставка арендной платы определяется на основании заключения независимого оценщика о величине годовой ставки арендной платы.

В соответствии со ст. 12 ФЗ № 135-ФЗ от 29.07.1998 (ред. от 13.07.2015) «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Отношения между субъектами, основанные на договоре, исходя из положений статьи 2 ГК РФ, регулируются гражданским законодательством и являются гражданско-правовыми.

В силу статей 606, 611, 614 ГК РФ обязанность арендодателя по отношению к арендатору состоит в предоставлении последнему имущества в пользование, а обязанность арендатора - во внесении платежей за пользование этим имуществом.

В пункте 22 Постановлении Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.01.2013 № 13 «О внесении дополнений в Постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» разъяснено, что, если в отсутствие государственного регулирования арендной платы договор аренды предусматривает право арендодателя в одностороннем порядке изменять ее размер, то в случаях, когда будет доказано, что в результате такого одностороннего изменения она увеличилась непропорционально изменению средних рыночных ставок, уплачиваемых за аренду аналогичного имущества в данной местности за соответствующий период, и существенно их превысила, что свидетельствует о злоупотреблении арендодателем своим правом, суд на основании пункта 2 статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации отказывает во взыскании арендной платы в части, превышающей названные средние рыночные ставки.

При применении указанных разъяснений судам необходимо при разрешении споров установить, как наличие права арендодателя изменять размер арендной платы, так и реализацию такого права на внесение изменений в договор аренды.

Согласно пункту 1 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации стороны вправе изменить договор и установить иной размер или порядок определения арендной платы, при этом стороны могут предусмотреть изменение арендной платы в одностороннем порядке.

Соглашение об изменении условий договора в соответствии с пунктом 1 статьи 452 ГК РФ совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев делового оборота не вытекает иное.

В соответствии со статьей 424 ГК РФ исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. В предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами и (или) органами местного самоуправления.

В предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами (в редакции, действовавшей на момент заключения договора).

Согласно пункту 1 статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке (п.2 ст. 424 ГК РФ).

Таким образом, в случае наличия между сторонами договорных отношений, они могут быть изменены только способом, установленным законом или договором.

Размер арендной платы согласовывается сторонами при заключении договора аренды (ст. 421 ГК РФ), либо изменяется в ходе его исполнения согласно установленному договором либо законом порядку.

Исходя из содержания статей 424, 450 ГК РФ во взаимосвязи с нормами статьи 614 ГК РФ, и сложившейся практикой, в том числе исходя из смысла пункта 22 Постановления Пленума ВАС от 25.01.2013 № 13 в случае возникновения у сторон договора разногласий относительно изменения размера арендной платы, этот вопрос разрешается по соглашению сторон либо не согласная сторона обращается в суд.

По своему содержанию исковые требования общества направлены на признание недостоверной ставки арендной платы, в связи с чем удовлетворение исковых требований непосредственно восстановления нарушенных или оспариваемых прав не повлечет, то есть истцом избран ненадлежащий способ защиты права.

Относимые к данному спору обстоятельства могут быть исследованы в процессе рассмотрения предъявленных в установленном законом порядке допустимых требований, в том числе, о соответствующем изменении договора аренды либо о взыскании с арендодателя излишне уплаченных арендных платежей в случае, если такие платежи имели место.

Таким образом, избранный истцом способ защиты не соответствует закону.

Более того, сложившаяся судебная практика по аналогичным делам позволяет сделать вывод и об избрании истцом ненадлежащего способа зашиты нарушенного права (определение Верховного Суда РФ от 15.08.2016 г. № 305-ЭС16-9593, постановления Арбитражного суда Московского округа от 11.11.2016 г. по делу № А40-243746\2015, от 31.03.2017 г. № А40-159561\2016, от 26.05.2016 г. № А40- 89055\2015).

Согласно ч. 1 ст. 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов.

На основании статьи 12 ГК РФ к способам защиты гражданских прав относятся признание оспоримой сделки недействительной и применение последствий ее недействительности, а также применение последствий недействительности ничтожной сделки.

На основании статьи 168 ГК РФ сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

Как указано в пунктах 19, 20 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ N 13 от 25.01.2013 "О внесении дополнений в Постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского Кодекса Российской Федерации о договоре аренды", арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать ее внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом. При этом дополнительного изменения договора аренды не требуется. Если стороны в договоре аренды государственного или муниципального имущества указали, что размер арендной платы корректируется при изменении актов публично-правового образования, такое изменение в отношениях сторон происходит автоматически и не требует изменения договора аренды.

Следовательно, поскольку уведомление, направленное Департаментом истцу в соответствии с нормативными актами Правительства Москвы, обладает признаками односторонней сделки, не требует достижения сторонами соглашения относительно размера арендной платы, правило пункта 3 статьи 614 ГК РФ ответчиком не нарушено.

Относительно требования внести изменения в договор аренды 17.02.1994 №4-00143/94 в части ставки арендной платы от 01.07.2014 года, установив ее в размере за 1 кв. м. год (без НДС) - 6 400 руб.; в год (без НДС) - 3 978 000 руб. в соответствии с отчетом ООО «АКТИВ-ОПТИМ» от 07.11.2016 №АО-49/16-1-1 суд приходит к следующим выводам.

Как следует из Отчета от 04.10.2013 № 880-14/2013-АР, при выполнении отчета оценщиком использовались федеральные стандарты оценки №№ 1, 2, 3, применялись методы, модели и расчеты, используемые при проведении индивидуальной рыночной оценки, а не кадастровой, в том числе исследованы индивидуальные характеристики и особенности оцениваемых объектов (местоположение, площадь объекта, обеспеченность инженерными коммуникациями и пр.).

Применение специальных требований и ограничений, предусмотренных ФСО № 4 при проведении кадастровой оценки, судом не выявлено, в связи с чем, утверждение истца о том, что при выполнении отчета происходило по правилам ФСО № 4 – методами массовой оценки по аналогии с кадастровой оценкой, не основано на представленных в материалы дела доказательствах.

Также, согласно статье 7 Федерального закона «Об оценочной деятельности» в случае, если в нормативном правовом акте, содержащем требование обязательного проведения оценки какого-либо объекта оценки, либо в договоре об оценке объекта оценки (далее – договор) не определен конкретный вид стоимости объекта оценки, установлению подлежит рыночная стоимость данного объекта. Указанное правило подлежит применению и в случае использования в нормативном правовом акте не предусмотренных настоящим Федеральным законом или стандартами оценки терминов, определяющих вид стоимости объекта оценки, в том числе терминов «действительная стоимость», «разумная стоимость», «эквивалентная стоимость», «реальная стоимость» и других. Требований о составлении оценщиком индивидуального отчета, как указывает истец в исковом заявлении, данная норма закона не содержит и определяет только вид стоимости, подлежащий установлению в ходе проведения оценки.

Кроме того, в силу статьи 17.1 Федерального закона от 29.07.1998 № 135- ФЗ «Об оценочной деятельности» под экспертизой отчета понимаются действия эксперта или экспертов саморегулируемой организации оценщиков в целях проверки отчета, подписанного оценщиком или оценщиками, являющимися членами данной саморегулируемой организации, на соответствие требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности (в том числе требованиям настоящего Федерального закона, федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности), стандартов и правил оценочной деятельности, а в случае проведения экспертизы отчета об определении рыночной стоимости объекта оценки также в целях подтверждения рыночной стоимости объекта оценки, определенной оценщиком в отчете.

Результатом экспертизы отчета является положительное или отрицательное экспертное заключение, подготовленное экспертом или экспертами саморегулируемой организации оценщиков.

Положительным экспертным заключением признается экспертное заключение, содержащее вывод о соответствии отчета требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности (в том числе требованиям настоящего Федерального закона, федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности), стандартов и правил оценочной деятельности, а в случае проведения экспертизы отчета об определении рыночной стоимости объекта оценки или в случаях, установленных федеральными стандартами оценки, также вывод о подтверждении стоимости объекта оценки, определенной оценщиком в отчете.

НП СРО «Деловой союз оценщиков» подготовлено положительное экспертное заключение № 1173/11/13 от 06 ноября 2013 года на Отчет от 04.10.2013 № 880-14/2013-АР об оценке рыночной стоимости права пользования на условиях договора аренды находящихся в собственности города Москвы объектов нежилого фонда, выполненный ООО «ЦЕНТР ОЦЕНКИ «АВЕРС».

Указанный вывод подтверждается постановлением Арбитражного суда Московского округа от 03 ноября 2016 года по делу А40-243746/15, где предметом рассмотрения также выступал оспариваемый в рамках данного дела отчет, представленный ответчиком.

Указанное положительное экспертное заключение № 1173/11/13 от 06 ноября 2013 года истцом не оспорено, доказательств его несоответствия нормам законодательства не представлено, ходатайства о назначении судебной экспертизы истцом заявлено не было.

С учетом изложенного, суд приходит к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения заявленных требований.

В связи с тем, что при подаче искового заявления истцом произведена оплата госпошлины в размере 6000 руб. (в материалы дела представлены два одинаковых платежных поручения №10 на сумму 6000 руб.), а в рамках дела рассматривалось два неимущественных требования, каждое из которых подлежит обложению госпошлиной в сумме 6000 руб., с истца в доход федерального бюджета подлежит взысканию государственная пошлина в размере 6 000 руб.

Руководствуясь статьями 7, 13, 15, 17.1 Закона об оценочной деятельности, статьями 12, 433, 450, 452, 651 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьями 4, 167 – 170, 180, 181 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

Р Е Ш И Л:

В удовлетворении исковых требований отказать.

Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью «Компания Сайнтек, ЛТД» (ОГРН <***>, ИНН <***>) в доход федерального бюджета государственную пошлину в размере 6 000 (шесть тысяч) руб.

Исполнительный лист выдать после вступления решения в законную силу.

Решение может быть обжаловано в Девятый арбитражный апелляционный суд в месячный срок со дня принятия решения.

Судья Голоушкина Т. Г.