Решение от 25 апреля 2017 г. по делу № А67-8883/2016

АРБИТРАЖНЫЙ СУД ТОМСКОЙ ОБЛАСТИ

пр. Кирова д. 10, г. Томск, 634050, тел. (3822)284083, факс (3822)284077, http://tomsk.arbitr.ru, e-mail: info@tomsk.arbitr.ru

Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

Дело №А67-8883/2016
г. Томск
25 апреля 2017 года
(изготовление текста в полном объеме)

21 апреля 2017 года (оглашение резолютивной части)

Арбитражный суд Томской области в составе судьи Л.М. Ломиворотова,

при ведении протокола судебного заседания секретарем ФИО1 с использованием средств аудиозаписи, рассмотрев в судебном заседании дело по заявлению Департамента управления муниципальной собственностью администрации Города Томска (ОГРН <***>, ИНН <***>, 634050, <...>)

к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Томской области (ОГРН <***>, ИНН <***>, 634003, <...>)

о признании незаконным решения от 26.09.2016 № 001/082/16-203 об отказе в государственной регистрации прекращения обременений в виде в виде аренды земельного участка № 70:21:0100032:162,

при участии в заседании:

от заявителя: ФИО2 по доверенности № 40 от 11.10.2016 (на 1 год), служебное удостоверение;

от заинтересованного лица: ФИО3 по доверенности № 3 от 09.01.2017 (до 31.12.2017), служебное удостоверение;

УСТАНОВИЛ:

Департамент управления муниципальной собственностью администрации Города Томска (далее по тексту – Департамент недвижимости, заявитель) обратился в Арбитражный суд Томской области с заявлением к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Томской области (далее по тексту – Управление Росреестра, Управление, заинтересованное лицо) о признании незаконным решения от 26.09.2016 № 001/082/16-203 об отказе в государственной регистрации прекращения обременений в виде аренды земельного участка №70:21:0100032:162.

В обоснование заявленного требования Департамент недвижимости указал, что у Управления Росреестра отсутствовали основания для отказа в государственной регистрации, так как обременения в виде ипотеки прав на земельный участок прекращены в силу закона, обязательства перед участниками долевого строительства прекращены, застройщик – ОАО «Автострой» ликвидирован. Наличие регистрационной записи о залоге права аренды земельного участка в отсутствие обеспечиваемого обязательства не свидетельствует о действительном существовании такого залога. Отказ Управления Росреестра ограничивает возможность распоряжения земельным участком.

Подробно доводы изложены в заявлении и письменных пояснениях.

В отзыве на заявление и дополнении к нему Управление указало, что оспариваемое решение соответствует требованиям законодательства, основания для государственной регистрации прекращения обременений в виде аренды земельного участка отсутствовали, так как в ЕГРП имеется запись об ограничении (обременении) в виде ипотеки.

В судебном заседании представитель Департамента настаивал на удовлетворении завяленных требований, представитель заинтересованного лица возражал.

Заслушав представителей участвующих в деле лиц, исследовав представленные в материалы дела доказательства, арбитражный суд считает установленными следующие обстоятельства.

Муниципальное образование «Город Томск» в лице Департамента управления муниципальной собственностью администрации Города Томска обратилось в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Томской области с заявлением (вх. № 001/082/2016-203) о государственной регистрации прекращения обременения в виде аренды ОАО «Автострой» на земельный участок, расположенный по адресу: <...> с кадастровым номером 70:21:0100032:162.

Управлением Росреестра в государственной регистрации отказано, о чем сообщено в письме от 26.09.2016 № 001/082/16-203.

Не согласившись с решением об отказе в государственной регистрации, Департамент недвижимости обратился в арбитражный суд.

Исследовав материалы дела, заслушав представителей лиц, участвующих в деле, арбитражный суд считает заявленные требования подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

В соответствии с частью 1 статьи 198, частью 2 статьи 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и пунктом 6 постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 № 6/8 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" для удовлетворения требований о признании недействительными ненормативных правовых актов и незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов необходимо наличие двух условий: несоответствие их закону или иному нормативному правовому акту, а также нарушение прав и законных интересов заявителя.

Порядок государственной регистрации прав на объекты недвижимого имущества до 02.01.2017 был регламентирован Федеральным законом от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее – Закон о регистрации прав).

В соответствии с пунктом 1 статьи 16 Закона о регистрации прав государственная регистрация прав проводится на основании заявления правообладателя, сторон договора или уполномоченного им (ими) на то лица при наличии у него нотариально удостоверенной доверенности, если иное не установлено федеральным законом, а также по требованию судебного пристава-исполнителя.

К заявлению о государственной регистрации прав должны быть приложены документы, необходимые для ее проведения (пункт 2 статьи 16 Закона о регистрации прав).

Основания отказа в государственной регистрации прав перечислены в статье 20 Закона о государственной регистрации, согласно абз. 10 пункта 1 которой в государственной регистрации прав может быть отказано, если не представлены документы, необходимые в соответствии с настоящим Федеральным законом для государственной регистрации прав, в случаях, если обязанность по представлению таких документов возложена на заявителя.

В ходе проведения правой экспертизы представленных на государственную регистрацию документов Управлением Росреестра установлено, что согласно данных Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - ЕГРП) имеется запись о государственной регистрации ограничения (обременения) в виде ипотеки, регистрационный номер 70-70-01/266/2011-108 на основании ст. 13 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» от 30.12.2004г № 214-ФЗ (далее - Закон об участие в долевом строительстве). Залогодержателями являются участники долевого строительства по договорам участия в долевом строительстве, залогодателем открытое акционерное общество "Автострой (застройщик).

Отказывая в государственной регистрации прекращения обременения в виде аренды на земельный участок со ссылкой на положение абзаца 10 пункта 1 статьи 20 Закона о государственной регистрации, Управление Росреестра указало, что наличие в ЕГРП регистрационной записи об указанной выше ипотеки на основании ст. 13 Закона об участии в долевом строительстве, препятствует осуществлению государственной регистрации прекращения ограничения (обременения) в виде аренды на земельный участок, расположенный по адресу: <...>, кадастровый номер 70:21:0100032:162.

Для проведения государственной регистрации прекращения ограничения (обременения) в виде аренды на земельный участок, расположенный по адресу: <...>, кадастровый номер 70:21:0100032:162, необходимо погасить в ЕГРП запись об ограничении (обременении) в виде ипотеки на указанный земельный участок.

Однако, в срок, установленный для проведения государственной регистрации, документов, свидетельствующих о снятии указанного выше обременения в виде ипотеки, на государственную регистрацию представлено не было.

Оценив представленные в материалы дела доказательства в соответствии со статьей 71 АПК РФ, позиции участвующих в деле лиц, суд пришел к следующим выводам.

Из материалов дела следует, что ОАО «Автострой» предоставлен в аренду для строительства жилого комплекса земельный участок по адресу: <...>, кадастровый номер 70:21:0100032:162.

Между ОАО «Автострой» и участниками строительства заключены договоры участия в долевом строительстве, в связи с чем на основании Федерального закона от 30.12.2004 №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» право аренды земельного участка обременено залогом в пользу каждого участника строительства, о чем в ЕГРП сделаны соответствующие записи.

В соответствии с частью 8.1 статьи 13 Закона об участии в долевом строительстве залог права аренды земельного участка прекращается с момента передачи в установленном законом порядке всех объектов долевого строительства в многоквартирном доме, построенном на данном земельном участке.

Согласно п. 4 ст. 29 Закона о регистрации регистрационная запись об ипотеке погашается по основаниям, предусмотренным Законом об ипотеке.

Согласно п. 1.1 ст. 25 Закона об ипотеке регистрационная запись об ипотеке, возникшей на основании Закона об участии в долевом строительстве, погашается органом регистрации прав в течение пяти рабочих дней на основании заявления застройщика и предъявления им разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, выданного в соответствии с законодательством о градостроительной деятельности, в части ипотеки строящихся (создаваемых) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости либо объекта незавершенного строительства, в части ипотеки земельного участка, находящегося у застройщика в собственности, либо залога права аренды или права субаренды земельного участка, а в части ипотеки объекта долевого строительства также на основании документа, подтверждающего передачу объекта долевого строительства участнику долевого строительства, в том числе передаточного акта, иного документа о передаче объекта долевого строительства или составленного в соответствии с частью 6 статьи 8 указанного Федерального закона одностороннего акта о передаче объекта долевого строительства. При этом регистрационная запись об ипотеке земельного участка либо о залоге права аренды или права субаренды земельного участка погашается только после погашения регистрационных записей об ипотеке всех объектов долевого строительства, входящих в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

В ходе судебного разбирательства установлено, что определением Арбитражного суда Томской области от 25.01.2012 по делу № А67-6847/2011 в отношении ООО «Автострой» введена процедура банкротства - наблюдение. Решением арбитражного суда от 05.06.2012 ОАО «Автострой» было признано банкротом, открыто конкурсное производство. Определением Арбитражного суда Томской области от 25.09.2013 процедура конкурсного производства в отношение ООО «Автострой» была завершена. Впоследствии согласно сведениям из единого государственного реестра юридических лиц ООО «Автострой» было ликвидировано, о чем была внесена запись от 18.10.2013.

Из материалов дела следует и не оспаривалось лицами, участвующими в деле, что обязанности застройщика ООО «Автострой» исполнены, жилой дом по адресу <...> (соответствует строительному адресу <...>) введен в эксплуатацию, квартиры переданы участникам долевого строительства, записи об ипотеке всех объектов долевого строительства, входящих в состав многоквартирного дома погашены.

Таким образом, обязательства застройщика ООО «Автострой» перед участниками долевого строительства исполнены, ипотека всех объектов долевого строительства, входящих в состав многоквартирного дома, прекращена.

В соответствии со статьей 334.1 Гражданского кодекса залог между залогодателем и залогодержателем возникает на основании договора. В случаях, установленных законом, залог возникает при наступлении указанных в законе обстоятельств (залог на основании закона).

Одним из таких законов является Закон об участии в долевом строительстве, призванный защитить права граждан, приобретающих недвижимость на стадии строительства.

Согласно пункту 1 статьи 13 названного Закона в обеспечение исполнения обязательств застройщика (залогодателя) по договору с момента государственной регистрации договора у участников долевого строительства (залогодержателей) считаются находящимися в залоге предоставленный для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в составе которых будут находиться объекты долевого строительства, земельный участок, принадлежащий застройщику на праве собственности, или право аренды, право субаренды на указанный земельный участок и строящиеся (создаваемые) на этом земельном участке многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости.

Согласно пункту 1 статьи 12.1 Закона об участии в долевом строительстве залогом в порядке, установленном статьями 13 - 15 данного Закона, должно обеспечиваться исполнение обязательств застройщика по всем договорам, заключенным для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Конституционным Судом Российской Федерации в определении от 14.01.2014 N 2-О указано, что правовое регулирование, установленное статьей 13 Закона об участии в долевом строительстве, позволяет обеспечивать исполнение обязательств застройщика перед участником долевого строительства непосредственно за счет имущества, которое является предметом договора участия в долевом строительстве, заключенного с этим лицом, и направлено на соблюдение баланса интересов всех участников долевого строительства. При этом залогом обеспечивается не только обязательство застройщика по передаче участнику долевого строительства объекта долевого строительства, но и исполнение обязательства застройщика по возврату денежных средств, внесенных участником долевого строительства, в случаях, предусмотренных данным Федеральным законом и (или) договором.

Таким образом, залог права аренды возникает в силу положений Закона об участии в долевом строительстве, и его обеспечительная функция направлена на достижение надлежащего исполнения застройщиком в период строительства принятых на себя обязательств по возведению многоквартирного жилого дома и передаче объектов лицам, заключившим с ним договоры, а также по исполнению предусмотренных этим Законом обязанностей, направленных на оплату денежных средств в случае нарушения сроков строительства (статья 6), при нарушении условий о качестве (статья 7), при расторжении договора (статья 9) и т.д.

Поскольку ипотека права аренды в силу прямого указания в пункте 1 статьи 12.1 Закона об участии в долевом строительстве устанавливается в пользу залогодержателей - участников договоров по долевому участию в строительстве, обеспечивая исполнение именно этих договоров, исполнение обязательств застройщиком перед участниками долевого строительства прекращает ипотеку права аренды в силу подпункта 1 пункта 1 статьи 352 Гражданского кодекса.

Учитывая, что обязательства застройщика ОАО «Автострой» перед участниками долевого строительства исполнены, ипотека всех объектов долевого строительства, входящих в состав многоквартирного дома, прекращена, залог права аренды земельного участка является прекратившимся в силу закона.

Само по себе наличие регистрационных записей об ипотеке права аренды земельного участка, обеспечивающей обязательства в рамках договоров долевого участия в строительстве, в отсутствие самих обязательств не может свидетельствовать о сохранении залога права аренды земельного участка и не может препятствовать регистрации прекращения ограничения (обременения) в виде аренды на данный земельный участок.

При этом суд учитывает, что порядок, предусмотренный п. 1.1 ст. 25 Закона об ипотеке в части подачи заявления застройщиком, не может быть соблюден, так как застройщик ликвидирован.

Таким образом, у регистрирующего органа отсутствовали предусмотренные статьей 20 Закона № 122-ФЗ оснований для отказа в государственной регистрации ограничения (обременения) в виде аренды на земельный участок по адресу: <...> с кадастровым номером 70:21:0100032:162.

Отказ в государственной регистрации нарушает права и законные интересы, муниципального образования «Город Томск», так как ограничивает возможность распоряжения земельным участком.

При изложенных обстоятельствах, суд пришел к выводу, что оспариваемое решение не соответствует Федеральному закону от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» и нарушает права и законные интересы, что является основанием для признания его незаконным.

В соответствии с пунктом 3 части 4 статьи 201 АПК РФ в качестве способа восстановления нарушенных прав Управление обязано осуществить государственную регистрацию прекращения обременения в виде аренды на земельный участок, расположенный по адресу: <...> с кадастровым номером 70:21:0100032:162.

Поскольку в силу подпункта 1.1 пункта 1 статьи 333.37 НК РФ лица, участвующие в деле, освобождены от уплаты государственной пошлины, то государственная пошлина взысканию в доход федерального бюджета не подлежит.

Руководствуясь статьями 167-170, 176, 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

Решение Управления Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Томской области об отказе в государственной регистрации прекращения обременений в виде аренды земельного участка с кадастровым номером №70:21:0100032:162, изложенное в сообщении от 26.09.2016 № 001/082/16-203, признать незаконным.

Обязать Управление Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Томской области устранить допущенные нарушения прав и законных интересов Департамента управления муниципальной собственностью администрации Города Томска путем государственной регистрации прекращения обременения в виде аренды на земельный участок, расположенный по адресу: <...> с кадастровым номером 70:21:0100032:162.

На решение суда может быть подана апелляционная жалоба в Седьмой арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия.

Судья Л.М. Ломиворотов