Решение от 23 января 2020 г. по делу № А67-12734/2019

АРБИТРАЖНЫЙ СУД ТОМСКОЙ ОБЛАСТИ

634050, пр. Кирова д. 10, г. Томск, тел. (3822)284083, факс (3822)284077, http://tomsk.arbitr.ru, e-mail: tomsk.info@arbitr.ru

Именем Российской Федерации

М О Т И В И Р О В А Н Н О Е


Р Е Ш Е Н И Е

г. Томск Дело № А67- 12734/2019

Резолютивная часть решения объявлена 17.01.2020 г.

Полный текст решения изготовлен 23.01.2020 г.

Арбитражный суд Томской области в составе судьи Р.А. Вагановой,

рассмотрев в порядке упрощенного производства дело по иску муниципального образования «Город Томск» в лице департамента управления муниципальной собственностью администрации Города Томска (ИНН <***>, ОГРН <***>)

к обществу с ограниченной ответственностью «Торговый дом «Кристалл» (ИНН <***>, ОГРН <***>)

о взыскании 247 786,72 руб., из них 244 709,16 руб. задолженности по арендной плате за пользование земельным участком с кадастровым номером 70:21:0101002:481 по адресу: <...>, предоставленным по договору аренды земельного участка для строительства по результатам аукциона от 07.02.2014 г. № ТО-21-20327, за период с 01.07.2019 г. по 19.08.2019 г., 3 077,56 руб. пени, начисленной на основании пункта 3.9 договора, за период с 16.08.2019 г. по 23.10.2019 г.,

У С Т А Н О В И Л:

муниципальное образование «Город Томск» в лице департамента управления муниципальной собственностью администрации Города Томска (далее – Департамент недвижимости) обратилось в арбитражный суд с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Торговый дом «Кристалл» о взыскании 247 786,72 руб., из них 244 709,16 руб. задолженности по арендной плате за пользование земельным участком с кадастровым номером 70:21:0101002:481 по адресу: <...>, предоставленным по договору аренды земельного участка для строительства по результатам аукциона от 07.02.2014 г. № ТО-21-20327, за период с 01.07.2019 г. по 19.08.2019 г., 3 077,56 руб. пени, начисленной на основании пункта 3.9 договора, за период с 16.08.2019 г. по 23.10.2019 г.

В обоснование заявленных требований истец сослался на то, что ответчиком обязательства по договору аренды земельного участка для строительства по результатам аукциона от 07.02.2014 г. № ТО-21-20327 исполнены ненадлежащим образом. Задолженность по арендной плате за период с 01.07.2019 г. по 19.08.2019 г. составила 244 709,16 руб., на сумму задолженности подлежит начислению пеня на основании пункта 3.9 договора аренды.

Исходя из положений части 5 статьи 228 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, согласно которым дело рассматривается в порядке упрощенного производства без вызова сторон, судебное разбирательство по правилам главы 19 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не проводится. В связи с этим арбитражный суд не извещает лиц, участвующих в деле, о времени и месте судебного заседания, совершения отдельного процессуального действия.

В отзыве на исковое заявление ответчик указал, что на основании разрешения на ввод объекта в эксплуатацию № 70-301000-028-2019 от 01.08.2019 г., выданного департаментом архитектуры и градостроительства администрации Города Томска, ООО «ТД «Кристалл» был введен в эксплуатацию блокированный жилой дом № 8а, которому в связи с окончанием строительства и вводом в эксплуатацию присвоен адрес: <...>. После ввода в эксплуатацию указанного жилого дома ответчик фактически перестал пользоваться арендуемым по договору аренды земельным участком, о чем уведомил департамент управления муниципальной собственностью администрации Города Томска письмом № 527 от 02.08.2019 г. Полагает, что позиция истца в отношении начисления арендной платы за земельный участок, который не использовался и не мог быть использован ответчиком после окончания строительства по целевому назначению противоречит правилам действующего законодательства, свидетельствует о недобросовестности истца как участника гражданского оборота, допущением с его сторона злоупотребления правом, а также стремлением получить арендную плату неосновательно. С учетом изложенных выше возражений полагает, что размер арендной платы за период с 01.07.2019 г по 01.08.2019 г. составит 156 613,86 руб.

17.01.2020 г. в соответствии с частью 1 статьи 229 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации вынесена резолютивная часть решения, которая размещена на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет».

21.01.2020 г. от общества с ограниченной ответственностью «Торговый дом «Кристалл» поступило заявление о составлении мотивированного текста решения по делу № А67-12734/2019.

Согласно части 2 статьи 229 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации по заявлению лица, участвующего в деле, по делу, рассматриваемому в порядке упрощенного производства, арбитражный суд составляет мотивированное решение.

Исследовав материалы дела, оценив представленные доказательства по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд считает исковые требования Департамента недвижимости подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, 07.02.2014 г. по результатам аукциона между муниципальным образованием «Город Томск» (арендодателем) и ООО ТД «Кристалл» (арендатором) заключен договор аренды земельного участка № ТО-21-20327 для строительства по результатам аукциона (л.д. 11-13), согласно которому арендатор является победителем аукциона от 24.01.2014 по продаже права на заключение договора аренды земельного участка по адресу: <...> в соответствии с протоколом аукциона № 3 от 24.01.2014.

Согласно пункту 1.2 договора арендодатель обязуется передать арендатору во временное возмездное владение и пользование земельный участок из земель населенных пунктов, местоположение которого: <...> с кадастровым номером 70:21:0101002:481, площадью 947 кв. м. Границы земельного участка обозначены в кадастровом паспорте земельного участка, являющемся приложением к настоящему договору (пункт 1.3 договора).

В соответствии с пунктом 1.4 договора земельный участок предоставляется: для строительства блокированного жилого дома в 2-4 этажа.

Вид разрешенного использования (назначение) в соответствии с кадастровым паспортом: блокированные жилые дома в 2-4 этажа (пункт 1.5 договора).

Установленные ограничения (обременения) земельного участка, особенности его использования: часть земельного участка площадью 37 кв. м - для обеспечения прохода и проезда к смежным земельным участкам (пункт 1.6 договора).

Согласно пунктам 3.2, 3.3 договора размер арендной платы, определенный по результатам аукциона, составляет 2 540 435 рублей в год. Сумма арендной платы вносится арендатором авансом за один календарный год вперед, в 15-дневный срок с даты подписания договора. В последующие годы плата за пользование вносится равными долями, поквартально, не позднее 15 числа второго месяца текущего квартала. Последующие платежи вносятся арендатором ежеквартально, не позднее 15 числа второго месяца каждого квартала (пункт 3.6 договора).

Пунктом 3.9 договора установлено, что в случае несвоевременного исполнения обязанности по уплате арендной платы начисляется пеня, которая определяется в процентах от суммы задолженности за каждый календарный день просрочки, начиная со следующего дня после предусмотренных договором сроков платежа. Размер пени устанавливается равной 1/360 действующей ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации.

Срок действия договора установлен на 4 года 6 месяцев с даты подписания настоящего договора, т.е. с 07 февраля 2014 г. по 06 августа 2018 г. (пункт 2.1 договора).

Условия указанного договора установлены решениями Арбитражного суда Томской области от 15.03.2018 г. по делу № А67-535/2018 (вступило в законную силу 17.04.2018 г.), от 14.08.2018 г. по делу № А67-8189/2018 (вступило в законную силу 17.09.2018 г.), от 13.02.2019 г. по делу № А67-15090/2018 (вступило в законную силу 14.03.2019 г.), от 23.05.2019 г. по делу № А67-4556/2019 (вступило в законную силу 14.06.2019 г.) и не подлежат исследованию и доказыванию вновь при рассмотрении настоящего дела в силу части 2 статьи 69 АПК РФ.

Арендованный земельный участок передан во владение и пользование ответчику по акту приема-передачи от 07.02.2014 г. (л.д. 14).

Арендная плата в спорный период ответчиком не вносилась, задолженность по арендной плате составляет 244 709,16 руб. (л.д. 7).

Претензией № 10524/2 от 28.08.2019 г. Департамент недвижимости потребовал от ответчика оплатить имеющуюся задолженность (л.д. 10).

Ссылаясь на неисполнение ответчиком обязательства по уплате арендной платы за период с 01.07.2019 г. по 19.08.2019 г., Департамент недвижимости обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

Удовлетворяя исковые требования, суд исходит из того, что гражданские права и обязанности согласно пункту 1 статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.

Лицо, права которого нарушены, вправе применять способы защиты нарушенных прав, предусмотренные законом, в том числе, указанные в статье 12 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В силу пункта 7 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации любое использование земли осуществляется за плату.

В статье 65 Земельного кодекса Российской Федерации также указано, что использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

В силу статьи 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Статьей 310 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно пункту 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки (статья 622 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Возражая против иска, ответчик указал, что ООО ТД «Кристалл», что с 02.08.2019 г. фактически перестал пользоваться арендуемым по договору аренды земельным участком, в связи с получением разрешения на ввод объекта в эксплуатацию № 70-301000-028-2019 от 01.08.2019 г., выданного департаментом архитектуры и градостроительства администрации Города Томска. ООО «ТД «Кристалл» был введен в эксплуатацию блокированный жилой дом № 8а, которому в связи с окончанием строительства и вводом в эксплуатацию присвоен адрес: <...>.

ООО ТД «Кристалл» обратилось к истцу с письмом № 527 от 02.08.2019 г., в котором просило с 02.08.2019 г. расторгнуть договоры аренды № ТО-21-20331 от 12.02.2014 г. и ТО-21-20327 от 07.02.2014 г. в связи с вводом в эксплуатацию многоквартирного дома.

В ответ № 9596 от 07.08.2019 г. на письмо ответчика Департамент недвижимости сообщил что в связи с вводом в эксплуатацию блокированного жилого дома № 8а начисление арендной платы будет прекращено с даты государственной регистрации права собственности на первую квартиру.

Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости № 99/2019/291626487 от 29.10.2019 г. право собственности на объект недвижимости, расположенный по адресу <...>, (кадастровый номер № 70:21:0101002:827), у ООО ТД «Кристалл» возникло 20.08.2019 г. (л.д. 16).

В этой связи, истцом начислена арендная плата и предъявлена к взысканию задолженность за период по 19.08.2019 г.

Суд полагает позицию истца обоснованной и правомерной исходя из следующего.

В статье 289 Гражданского кодекса Российской Федерации определено, что собственнику квартиры в многоквартирном доме наряду с принадлежащим ему помещением, занимаемым под квартиру, принадлежит также доля в праве собственности на общее имущество дома (статья 290).

По правилам части 5 статьи 16 Федерального закона «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» от 29.12.2004 № 189-ФЗ со дня проведения государственного кадастрового учета земельного участка, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, такой земельный участок переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме.

Частью 5 статьи 40 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» обусловлено, что при государственной регистрации права собственности на квартиру или нежилое помещение в многоквартирном доме одновременно осуществляется государственная регистрация доли в праве общей собственности на помещения и земельный участок, составляющие общее имущество в нем. Государственная регистрация права собственности на многоквартирный дом не осуществляется.

Согласно пункту 139 Приказа Минэкономразвития России от 16.12.2015 г. № 943 «Об установлении порядка ведения Единого государственного реестра недвижимости, формы специальной регистрационной надписи на документе, выражающем содержание сделки, состава сведений, включаемых в специальную регистрационную надпись на документе, выражающем содержание сделки, и требований к ее заполнению, а также требований к формату специальной регистрационной надписи на документе, выражающем содержание сделки, в электронной форме, порядка изменения в Едином государственном реестре недвижимости сведений о местоположении границ земельного участка при исправлении реестровой ошибки», если собственником земельного участка предоставленного для строительства и соответствующего многоквартирного дома, является иное лицо (не застройщик), и земельный участок принадлежит застройщику на праве аренды при наличии заявления о регистрации права общей долевой собственности на земельный участок как на общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме запись о государственной регистрации права собственности на земельный участок погашается на основании разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома в установленном порядке, одновременно в отношении земельного участка вносятся записи о государственной регистрации права общей долевой собственности участника долевого строительства и прежнего собственника земельного участка.

В пункте 1 статьи 36 ЖК РФ отражено, что собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, в том числе, земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты.

Как следует из разъяснений, приведенных в пункте 26 постановления Пленума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации от 17.11.2011 г. № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды», в пункте 8 раздела III «Право собственности и другие вещные права» Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 2 (2016), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 06.07.2016 г., согласно части 1 статьи 16 Федерального закона «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» и части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности земельный участок с элементами озеленения и благоустройства, на котором расположен многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества. В силу названных норм с момента регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в многоквартирном доме соответствующий земельный участок поступает в долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме, а договор аренды этого участка прекращается на основании статьи 413 ГК РФ независимо от того, в частной или в публичной собственности находился переданный в аренду земельный участок.

Возможные споры между прежним собственником земельного участка (арендодателем) и застройщиком (арендатором) не могут затрагивать права собственников помещений в многоквартирном жилом доме на соответствующий земельный участок.

Таким образом, дата окончания периода начисления арендной платы Департаментом недвижимости определена как момент регистрации права первого собственника помещения в многоквартирном доме с учетом вышеизложенных норм права и правовых позиций.

В свою очередь, ссылаясь на прекращение обязательств по уплате арендной платы с даты направления арендодателю уведомления о вводе объекта в эксплуатацию (02.08.2019 г.), ответчик не приводит какого-либо правового обоснования своих доводов.

Ни закон, ни договор аренды не содержат такого основания, как автоматическое прекращение договора аренды земельного участка, находящегося в публичной собственности, на котором построено здание, с момента ввода объекта в эксплуатацию.

Более того, учитывая истечение срока действия договора аренды (по 06 августа 2018 г.) и предусмотренное статьей 622 Гражданского кодекса Российской Федерации право арендодателя начислять арендную плату до фактического возврата земельного участка, в данном случае само по себе уведомление об окончании строительства не могло повлечь прекращения обязательства арендатора. Доказательств возврата арендованного имущества ответчиком не представлено.

В то же время, суд не усматривает уклонения Департамента недвижимости от принятия земельного участка после истечения срока действия договора аренды.

Как следует из письма № 527 от 02.08.2019 г., ответчик просил с 02.08.2019 г. расторгнуть договор аренды № ТО-21-20331 от 12.02.2014 г. и ТО-21-20327 от 07.02.2014 г. в связи с вводом в эксплуатацию многоквартирного дома.

Однако в обращении ответчика на возврат спорного земельного участка не указано, требование о принятии не заявлены, акт возврата земельного участка, подписанный со своей стороны, арендодателю не направлялся (иного из материалов дела не следует, ответчиком не оспаривается).

С учетом названных особенностей правового режима земельного участка, предоставленного под строительство МКД, а также того, что дом, построенный на спорном земельном участке, введен в эксплуатацию, право собственности одного из участников долевого строительства на квартиру в доме зарегистрировано в установленном законом порядке 20.08.2019 г., требования истца в рассматриваемой ситуации подлежат удовлетворению.

В силу части 3.1 статьи 70 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации обстоятельства, на которые ссылается сторона в обоснование своих требований или возражений, считаются признанными другой стороной, если они ею прямо не оспорены или несогласие с такими обстоятельствами не вытекает из иных доказательств, обосновывающих представленные возражения относительно существа заявленных требований.

Расчет истца судом проверен, признан соответствующим условиям договора. Правильность расчета ответчиком не оспорена. Документов, подтверждающих оплату задолженности в истребуемой сумме, ответчиком не представлено.

Таким образом, требования истца о взыскании 244 709,16 руб. основной задолженности по внесению арендной платы по договору аренды земельного участка № ТО-21-20327 от 07.02.2014 г. за период с 01.07.2019 г. по 19.08.2019 г. являются обоснованными и подлежат удовлетворению.

В соответствии с пунктом 1 статьи 329 Гражданского кодекса Российской Федерации исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой и другими способами, предусмотренными законом или договором.

Неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения (пункт 1 статьи 330 Гражданского кодекса Российской Федерации).

За просрочку оплаты истец начислил ответчику пени на основании пункта 3.9 договора, исходя из 1/360 действующей ставки рефинансирования Центрального Банка Российской Федерации. По расчету истца, сумма пени за период с 16.08.2019 г. по 23.10.2019 г. составила 3 077,56 руб. (л.д. 7).

Расчет пени судом проверен и признан соответствующим требованиям закона и условиям договора.

Доказательства уплаты истцу суммы пени в материалы дела ответчиком не представлены. Ответчиком о снижении размера пени не заявлено. Соразмерность пени последствиям нарушения обязательства предполагается, ответчиком не опровергнута (пункт 1 постановления Пленума ВАС РФ от 22.12.2011 г. № 81 «О некоторых вопросах применения статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации»), в связи с чем, оснований для снижения пени по статье 333 Гражданского кодекса Российской Федерации суд не усматривает.

При таких обстоятельствах требование истца о взыскании с ответчика 3 077,56 руб. пени является обоснованным и подлежит удовлетворению.

Истец в установленном законом порядке освобожден от уплаты государственной пошлины. По правилам части 3 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации государственная пошлина взыскивается в доход федерального бюджета с ответчика.

Руководствуясь статьями 309, 310, 330, 606, 614, 622 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьями 110, 167-171, 228, 229 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Торговый дом «Кристалл» в пользу муниципального образования «Город Томск» в лице департамента управления муниципальной собственностью администрации Города Томска 244 709 руб. 16 коп. основного долга, 3 077 руб. 56 коп. пени, а всего 247 786 руб. 72 коп.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Торговый дом «Кристалл» в доход федерального бюджета 7 956 руб. государственной пошлины.

Решение подлежит немедленному исполнению и вступает в законную силу по истечении пятнадцати дней со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба.

Решение суда может быть обжаловано в порядке апелляционного производства в Седьмой арбитражный апелляционный суд в срок, не превышающий пятнадцати дней со дня его принятия, путем подачи апелляционной жалобы через Арбитражный суд Томской области.

Судья Р.А. Ваганова