Решение от 9 июня 2025 г. по делу № А40-189588/2024

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

Дело № А40-189588/24-13-1420
г. Москва
10 июня 2025 г.
Резолютивная часть решения объявлена 27 мая 2025года

Полный текст решения изготовлен 10 июня 2025 года

Арбитражный суд в составе судьи Хаустова Н. И.,

При ведении протокола судебного заседания секретарём судебного заседания Сербиным А.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску

ОБЩЕСТВА С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "СЕКРЕТЫ ЗДОРОВЬЯ" (129164, Г.МОСКВА, ВН.ТЕР.Г. МУНИЦИПАЛЬНЫЙ ОКРУГ АЛЕКСЕЕВСКИЙ, ПР-КТ МИРА, Д. 118, КВ. 12, ОГРН: <***>, Дата присвоения ОГРН: 11.10.2002, ИНН: <***>)

к ДЕПАРТАМЕНТУ ГОРОДСКОГО ИМУЩЕСТВА ГОРОДА МОСКВЫ (123112, <...>, ОГРН: <***>, Дата присвоения ОГРН: 08.02.2003, ИНН: <***>)

об урегулировании

В судебное заседание явились:

от истца – ФИО1 по доверенности от 05.07.2024

от ответчика – ФИО2 по доверенности от 06.12.2024.

УСТАНОВИЛ:

ОБЩЕСТВО С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "СЕКРЕТЫ ЗДОРОВЬЯ " обратилось в Арбитражный суд г. Москвы с иском к ДЕПАРТАМЕНТУ ГОРОДСКОГО ИМУЩЕСТВА ГОРОДА МОСКВЫ об урегулировании разногласий при заключении договора.

Истец заявил ходатайство об уточнении исковых требований.

Суд, рассмотрев ходатайство истца в порядке ст. 49 АПК РФ, считает его подлежащим удовлетворению, поскольку истец вправе до принятия судом решения по делу увеличить или уменьшить размер исковых требований, изменить предмет или основание иска.

Истец поддержал исковые требования, с учетом уточнений.

Ответчик исковые требования не признал, по мотивам представленного отзыва.

Изучив материалы дела, в том числе предмет и основание заявленного иска, доводы отзыва на иск, исследовав и оценив доказательства имеющиеся в деле, выслушав в судебном заседании полномочных представителей сторон, которые поддержали и изложили свои позиции по делу, арбитражный суд пришел к выводу о том, что заявленные исковые требования подлежат удовлетворению по следующим основаниям.

Судом установлено, что ООО «Секреты здоровья» с 25.10.2007 года арендует нежилое помещение по адресу: <...>, общей площадью 68,5 кв.м, кадастровый номер 77:09:0002007:11134, по договору аренды нежилого фонда находящегося в собственности Москвы № 02-508/07 от 28.12.2007 года и дополнительного соглашения к договору от 17.09.2015 года сроком с 25 октября 2007 года по 30 июня 2025 года.

ООО «Секреты здоровья» относится к категории субъектов малого предпринимательства в соответствии с Федеральным законом от 24.07.2007 № 209-ФЗ «О развитии малого и среднего предпринимательства в РФ» и Законом г. Москвы от 26.11.2008 № 60 «О поддержке и развитии малого и среднего предпринимательства в городе Москве», что подтверждается сведениями из Единого реестра субъектов малого и среднего предпринимательства от 24.07.2024 г. ООО «Секреты здоровья » включен в Единый реестр субъектов малого и среднего предпринимательства 10.08.2018 г.

В соответствии с Федеральным законом от 22.07.2008 №159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее по тексту - Закон от 22.07.2008 N 159-ФЗ) ООО «Секреты здоровья » 26.04.2024 года обратилось в Департамент городского имущества города Москвы с заявлением о реализации права на приобретение арендуемого имущества. К данному заявлению был приложен необходимый пакет документов.

Возможность выкупа арендуемого имущества самим арендатором установлена частями 2, 2.1, 3 статьи 9 Закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ.

Судом установлено, что с момента заключения договора аренды нежилые помещения по адресу: <...>, общей площадью 68,5 кв.м, находятся во временном владении и пользовании ООО «Секреты здоровья» непрерывно. Задолженность в соответствии с п.2 ч.1 ст.3 Закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ по арендной плате у истца на день подачи заявления о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества отсутствовала, что подтверждается справкой о состоянии финансово-лицевого счета по договору аренды объекта нежилого фонда.

Арендуемое ООО «Секреты здоровья» недвижимое имущество на день обращения к ответчику и на момент предъявления иска не включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.

Судом установлено, что истец соответствует критериям лица, претендующего на преимущественное право выкупа арендуемых помещений, установленных статьей 3 Закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ.

21 июня 2024 года Департаментом городского имущества города Москвы в адрес истца был направлен проект договора купли-продажи недвижимости № 59-9614. Согласно пункту 3.1 договора «Цена Объекта 13 005 000 (тринадцать миллионов пять тысяч) руб. 00 коп. в соответствии с отчетом об оценке рыночной стоимости от 03.06.2024 № М351-1285-П/2024 (далее - Отчет), выполненным обществом с ограниченной ответственностью «Центр оценки «Аверс», и экспертным заключением от 05.06.2024 № 440/212-24, подготовленным Ассоциацией «Межрегиональный союз оценщиков», является окончательной, согласованной Сторонами Договора, и изменению не подлежит. Расчеты, отраженные в Отчете, выполнены в полном соответствии с оценочной методологией, с учетом всех факторов, оказывающих влияние на стоимость Объекта, в том числе фактора общего технического состояния здания, в котором расположен Объект, а рыночная стоимость Объекта соответствует уровню цен, сложившемуся в соответствующем сегменте рынка по состоянию на дату проведения оценки. В случае изменения в результате проведенной перепланировки площади Объекта, находящегося в залоге у Продавца, в том числе в части уменьшения, или произведенных Покупателем неотделимых улучшений Объекта, в том числе до даты заключения Договора, цена Объекта (п. 3.1 Договора), согласованная Сторонами, пересмотру не подлежит. НДС в соответствии с подп. 12 п. 2 ст. 146 Налогового кодекса Российской Федерации не начисляется».

Пунктом 3.4 договора предусматривалось , что «Оплата по Договору вносится Покупателем ежемесячно. Первый платеж перечисляется не позднее 30 дней с даты заключения Договора (п. 1.8 Договора). Последующие ежемесячные платежи осуществляются Покупателем до соответствующего числа каждого месяца, определяемого по дню месяца (числу) даты заключения Договора (п. 1.8 Договора). Все платежи состоят из оплаты в счет основного долга, составляющей не менее 154 821 (сто пятьдесят четыре тысячи восемьсот двадцать один) руб. 43 коп., и процентов за предоставленную рассрочку, начисляемых на остаток основного долга. Оплата в счет основного долга при последнем платеже соответствует невыплаченному остатку цены Объекта (п. 3.1 Договора). Проценты за предоставленную рассрочку подлежат уплате со дня заключения Договора (п. 1.8 Договора) до дня оплаты основного долга в полном объеме. Денежные средства, поступающие в счет оплаты основного долга и процентов за предоставленную рассрочку, зачисляются в первую очередь в счет оплаты процентов за рассрочку, в оставшейся части -в счет оплаты основного долга (вне зависимости от назначения платежа). При этом преимущество имеет то обязательство, срок исполнения которого наступил или наступит раньше, либо, когда обязательство не имеет срока исполнения, то обязательство, которое возникло раньше».

ООО «Секреты здоровья» подписало договор с протоколом разногласий, предложив цену выкупаемого имущества в 6 600 000 (шесть миллионов шестьсот тысяч) рублей 00 коп. в соответствии с отчетом № С-2406-3 от 20.06.2024 г. об оценке недвижимого имущества, выполненным ИП ФИО3 В соответствии с Отчетом № С-2406-3 от 20.06.2024 г. об оценке недвижимого имущества - нежилых помещений общей площадью 68,5 кв.м с кад. № 77:09:0002007:11134, по адресу: <...>, выполненного индивидуальным предпринимателем ФИО3, рыночная стоимость объекта оценки округленно составляет 6 600 000 (шесть миллионов шестьсот тысяч) рублей 00 коп. (НДС в соответствии с пп. 12 п.2 ст. 146 НК РФ не начисляется).

Истец в протоколе разногласий указал на то, что:пункт 3.1. договора необходимо изложить в следующей редакции: Цена объекта составляет 6 600 000 (шесть миллионов шестьсот тысяч) рублей 00 коп. в соответствии с отчетом № С-2406-3 от 20.06.2024 г. об оценке недвижимого имущества, выполненным ИП ФИО3, является окончательной, согласованной Сторонами Договора, и изменению не подлежит. В случае изменения в результате проведенной перепланировки площади Объекта, находящегося в залоге у Продавца, в том числе в части уменьшения, или произведенных Покупателем неотделимых улучшений Объекта, в том числе до даты заключения Договора, цена Объекта (п. 3.1 Договора), согласованная Сторонами, пересмотру не подлежит. НДС в соответствии с подп. 12 п. 2 ст. 146 Налогового кодекса Российской Федерации не начисляется;

-пункт 3.4 договора необходимо изложить в следующей редакции: «Оплата по Договору вносится Покупателем ежемесячно. Первый платеж перечисляется не позднее 30 дней с даты заключения Договора (п. 1.8 Договора). Последующие ежемесячные платежи осуществляются Покупателем до соответствующего числа каждого месяца, определяемого по дню месяца (числу) даты заключения Договора (п. 1.8 Договора). Все платежи состоят из оплаты в счет основного долга, составляющей не менее 78 571 (семьдесят восемь тысяч пятьсот семьдесят один) руб. 43 коп., и процентов за предоставленную рассрочку, начисляемых на остаток основного долга. Оплата в счет основного долга при последнем платеже соответствует невыплаченному остатку цены Объекта (п. 3.1 Договора). Проценты за предоставленную рассрочку подлежат уплате со дня заключения Договора (п. 1.8 Договора) до дня оплаты основного долга в полном объеме. Денежные средства, поступающие в счет оплаты основного долга и процентов за предоставленную рассрочку, зачисляются в первую очередь в счет оплаты процентов за рассрочку, в оставшейся части -в счет оплаты основного долга (вне зависимости от назначения платежа). При этом преимущество имеет то обязательство, срок исполнения которого наступил или наступит раньше, либо, когда обязательство не имеет срока исполнения, то обязательство, которое возникло раньше».

Письмом № 33-5 -44647/24-(0)-9 от 18.07.2024 года ответчик отклонил протокол разногласий, представленный ООО «Секреты здоровья».

Таким образом, при заключении договора между сторонами возникли разногласия в цене выкупаемого имущества.

Статьей 3 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ, действовавшей на момент обращения истца к ответчику) «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» устанавливаются следующие критерии, при соответствии с которыми в полном объеме, субъекты малого и среднего предпринимательства имеют преимущественное право на приобретение арендуемого имущества: 1) арендуемое имущество по состоянию на 1 июля 2015 года находится в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение двух и более лет в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества, за исключением случая, предусмотренного частью 2.1 статьи 9 настоящего Федерального закона; 2) отсутствует задолженность по арендной плате за такое имущество, неустойкам (штрафам, пеням) на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества в соответствии с частью 4 статьи 4 настоящего Федерального закона, а в случае, предусмотренном частью 2 или частью 2.1 статьи 9 настоящего Федерального закона, - на день подачи субъектом малого или среднего предпринимательства заявления о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества; 4) арендуемое имущество не включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации» перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства, за исключением случая, предусмотренного частью 2.1 статьи 9 настоящего Федерального закона; 5) сведения о субъекте малого и среднего предпринимательства на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества не исключены из единого реестра субъектов малого и среднего предпринимательства.

Субъекты малого и среднего предпринимательства имеют преимущественное право на приобретение арендуемого имущества только при соответствии критериям, установленным в статье 3 Федерального закона от 22.07.2008 г. № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации».

Возможность выкупа арендуемого имущества самим арендатором установлена частями 2, 3, 4 статьи 9 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации», которые согласно части 2 статьи 10 данного Федерального закона, вступают в силу с 01.01.2009.

Согласно разъяснению, содержащемуся в пункте 3 Информационного письма от 05.11.2009 N 134, в соответствии с Законом N 159-ФЗ до 01.01.2009 реализация субъектами малого и среднего предпринимательства преимущественного права на приобретение арендуемого имущества была возможна только в случае включения недвижимого имущества в нормативные правовые акты о планировании приватизации государственного или муниципального имущества. Субъект малого или среднего предпринимательства, отвечающий установленным статьей 3 Закона требованиям, с 01.01.2009 вправе по своей инициативе направить в орган государственной власти субъекта Российской Федерации или орган местного самоуправления, уполномоченный на осуществление функций по приватизации имущества, заявление о соответствии его условиям отнесения к категории субъектов малого или среднего предпринимательства и о реализации им права на приобретение арендуемого имущества (часть 2 статьи 9 Закона N 159-ФЗ)

В пункте 5 Информационного письма Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.11.2009 № 134 "О некоторых вопросах применения Федерального закона "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации", содержится разъяснение согласно которому при рассмотрении споров судам необходимо учитывать, что перечень условий, при наличии которых арендатор обладает преимущественным правом на приобретение арендованного имущества, определен в Законе № 159-ФЗ исчерпывающим образом. Субъекты Российской Федерации и муниципальные образования не вправе своими нормативными правовыми актами устанавливать каких-либо иных ограничений либо дополнительных условий реализации права на приобретение недвижимости.

Исследовав представленные в материалы дела доказательства по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, руководствуясь, в том числе пунктом 1 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации, разъяснениями, данными в пункте 5 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.11.2009 № 134, суд пришел к выводу, что ООО «Секреты здоровья» соответствует всем критериям, указанным в статье 3 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ.

В соответствии со ст. 12 Федерального закона от 21.12.2001 № 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества» цена подлежащего приватизации государственного или муниципального имущества устанавливается в случаях, предусмотренных настоящим Федеральным законом, в соответствии с законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность.

В силу положений ч. 3 ст. 9 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ дата получения от субъекта малого или среднего предпринимательства заявления о реализации им преимущественного права на приобретение арендуемого имущества является началом исчисления срока, в течение которого уполномоченный орган обязан обеспечить проведение оценки рыночной стоимости выкупаемого имущества.

При этом оценка рыночной стоимости выкупаемого имущества должна определяться независимым оценщиком на дату получения уполномоченным органом от субъекта малого или среднего предпринимательства надлежащего заявления о реализации им предоставленного Законом № 159-ФЗ преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.

Аналогичная позиция изложена Президиумом ВАС РФ в постановлении от 18.10.2012 № 7240/12 по делу № А57-9149/2010.

Согласно ст. 446 ГК РФ, в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 ГК РФ, условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

В связи с наличием разногласий в части стоимости имущества определенной истцом и ответчиком, в рамках рассмотрения настоящего дела проведена судебная экспертиза, в результате проведения которой ООО «ЛАБОРАТОРИЯ СУДЕБНЫХ ЭКСПЕРТИЗ», экспертом ФИО4 выполнено экспертное заключение от 06.02.2025, согласно которому рыночная стоимость объекта нежилого помещения, общей площадью 68,5 кв.м., расположенного по адресу: <...>, кадастровый номер 77:09:0002007:11134 по состоянию на 26.04.2024 составила:

-11 758 808 (Одиннадцать миллионов семьсот пятьдесят восемь тысяч восемьсот восемь) руб. с учётом НДС;

-9 799 007 (Девять миллионов семьсот девяносто девять тысяч семь) руб. без учёта НДС.

Принимая выводы эксперта, истцом заявлено ходатайство об уточнении исковых требований.

Имеющееся экспертное заключение соответствует требованиям Федерального закона 29.07.1998 № 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", соответствует требованиям Федерального закона от 31.05.2001 № 73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации", федеральным стандартам оценки ФСО №1 (приказ Минэкономразвития № 1 от 20.07.2007 № 256), ФСО №2 (приказ Минэкономразвития от 20.07.2007 № 255), ФСО № 3 (приказ Минэкономразвития от 20.07.2007 № 254), ФСО №7 (приказ Минэкономразвития от 25.09.2014 № 611).

Оснований считать выполненное экспертное заключение несоответствующим требованиям закона судом при рассмотрении дела не установлено.

В соответствии со ст. 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основании своих требований и возражений.

Доводы и доказательства, приведенные и представленные ответчиком в отзыве суд исследовал, оценил и не принимает ко вниманию в связи с тем, что они опровергаются материалами дела.

В соответствии с ч. 1 ст. 71 АПК РФ арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств.

Таким образом, в материалы дела представлены доказательства того, что имущество, в отношении которого истец реализует право на выкуп, соответствует критериям, указанным в Федеральном законе № 159-ФЗ от 22.07.2008, а истец имеет право на выкуп арендуемых помещений, в связи с чем, заявленные исковые требования подлежат удовлетворению с учетом определенной по результатам судебной экспертизы рыночной стоимости нежилого помещения на момент обращения истца с заявлением к ответчику о реализации преимущественного права выкупа в части согласования разногласий по пункту 3.1, 3.4 договора купли-продажи.

В соответствии со ст.ст. 102 и 110 АПК РФ госпошлина по иску относится на ответчика.

С учетом изложенного, на основании ст.ст. 4, 27, 65-68, 71, 102, 110, 167-171, 176, 180, 181, 319 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

Р Е Ш И Л:

Урегулировать разногласия между Обществом с ограниченной ответственностью «Секреты здоровья» (ОГРН <***>, ИНН <***>, КПП 771701001) и Департаментом городского имущества города Москвы (ОГРН <***> ИНН <***> КПП 770301001), возникшие при заключении договора купли-продажи недвижимости (нежилого помещения), расположенного по адресу: <...>, общей площадью 68,5 кв.м, кадастровый номер 77:09:0002007:11134, путем изложения пунктов договора купли-продажи недвижимости (нежилого помещения) в следующей редакции:

Пункт 3.1. : Цена объекта составляет 9 799 007 (девять миллионов семьсот девяносто девять тысяч семь) рублей 00 коп. в соответствии с заключением эксперта ООО «Лаборатория судебных экспертиз» № 046-ОЭ от 03.03.2025 года, является окончательной, согласованной Сторонами Договора, и изменению не подлежит. В случае изменения в результате проведенной перепланировки площади Объекта, находящегося в залоге у Продавца, в том числе в части уменьшения, или произведенных Покупателем неотделимых улучшений Объекта, в том числе до даты заключения Договора, цена Объекта (п. 3.1 Договора), согласованная Сторонами, пересмотру не подлежит. НДС в соответствии с подп. 12 п. 2 ст. 146 Налогового кодекса Российской Федерации не начисляется;

Пункт 3.4.: Оплата по Договору вносится Покупателем ежемесячно. Первый платеж перечисляется не позднее 30 дней с даты заключения Договора (п. 1.8 Договора). Последующие ежемесячные платежи осуществляются Покупателем до соответствующего числа каждого месяца, определяемого по дню месяца (числу) даты заключения Договора (п. 1.8 Договора). Все платежи состоят из оплаты в счет основного долга, составляющей не менее 116 654,85 (Сто шестнадцать тысяч шестьсот пятьдесят четыре) руб. 85 коп., и процентов за предоставленную рассрочку, начисляемых на остаток основного долга. Оплата в счет основного долга при последнем платеже соответствует невыплаченному остатку цены Объекта (п. 3.1 Договора). Проценты за предоставленную рассрочку подлежат уплате со дня заключения Договора (п. 1.8 Договора) до дня оплаты основного долга в полном объеме. Денежные средства, поступающие в счет оплаты основного долга и процентов за предоставленную рассрочку, зачисляются в первую очередь в счет оплаты процентов за рассрочку, в оставшейся части - в счет оплаты основного долга (вне зависимости от назначения платежа). При этом преимущество имеет то обязательство, срок исполнения которого наступил или наступит раньше, либо, когда обязательство не имеет срока исполнения, то обязательство, которое возникло раньше.

Взыскать с ДЕПАРТАМЕНТА ГОРОДСКОГО ИМУЩЕСТВА ГОРОДА МОСКВЫ (ИНН: <***>) в пользу ОБЩЕСТВА С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "СЕКРЕТЫ ЗДОРОВЬЯ " (ИНН: <***>) расходы по оплате государственной пошлины в размере 6 000 (шесть тысяч) руб., а также расходы на проведение экспертизы в размере 40 000 (сорок тысяч) руб.

Решение может быть обжаловано в месячный срок с даты его принятия в Девятый арбитражный апелляционный суд.

Судья:

Н.И. Хаустова