Решение от 6 февраля 2017 г. по делу № А35-9291/2016

АРБИТРАЖНЫЙ СУД КУРСКОЙ ОБЛАСТИ

г. Курск, ул. К. Маркса, д. 25

http://www.kursk.arbitr.ru


Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

Дело № А35-9291/2016
06 февраля 2017 года
г. Курск


Резолютивная часть объявлена 01 февраля 2017 года.

Решение в полном объеме изготовлено 06 февраля 2017 года.

Арбитражный суд Курской области в составе судьи Калуцких Р.Г., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрел дело по заявлению

Общества с ограниченной ответственностью «Эксант»

к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Курской области

о признании недействительным решения Управления Росреестра по Курской области от 14.09.2016 №46/001/002/2016-14130 об отказе в государственной регистрации договора;

об обязании Управления Росреестра по Курской области осуществить государственную регистрацию договора в установленный законом срок,

третье лицо: Комитет по управлению имуществом Курской области.

В судебном заседании приняли участие представители:

от заявителя – ФИО2 по доверенности от 16.04.2016 (представлен паспорт);

от Управления Росреестра по Курской области – ФИО3 по доверенности от 10.01.2017 №03 (представлено удостоверение);

от третьего лица – ФИО4 по доверенности №02.2-01-20/8040 от 18.07.2016 (представлено удостоверение).

Рассмотрев материалы дела, арбитражный суд

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью «Эксант» (далее – заявитель, ООО «Эксант», Общество) обратилось в арбитражный суд к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Курской области (далее – Управление Росреестра по Курской области) о признании недействительным решения Управления Росреестра по Курской области от 14.09.2016 №46/001/002/2016-14130 об отказе в государственной регистрации договора; об обязании Управления Росреестра по Курской области осуществить государственную регистрацию договора в установленный законом срок.

Определением Арбитражного суда Курской области от 15.12.2016 из числа заинтересованных лиц по делу исключен Комитет по управлению имуществом Курской области.

Определением Арбитражного суда Курской области от 15.12.2016 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечен Комитет по управлению имуществом Курской области.

Представитель заявителя поддержал заявленные требования.

Представитель Управления Росреестра по Курской области возражал против удовлетворения требований заявителя.

Представитель Комитет по управлению имуществом Курской области возражал против удовлетворения требований заявителя.

С учетом совокупности исследованных судом доказательств и конкретных обстоятельств рассматриваемого дела суд пришел к следующему выводу.

В судебном заседании установлено, что 01.06.2016 в Комитет поступило заявление ООО «Эксант» на приобретение земельного участка, находящегося в государственной собственности в аренду без проведения торгов, с кадастровым номером 46:29:103149:3 площадью 19 483 кв.м., расположенного по адресу: <...>, с целью использования земельного участка «рынки».

ООО «Эксант» в Комитет было предоставлено сообщение о том, что на указанном земельном участке расположен объект незавершенного строительства - здание, назначение: объект незавершенного строительства общей площадью 56 кв.м., количество этажей 1, степень готовности 89% принадлежащее заявителю на праве собственности (свидетельство о государственной регистрации права от 14.01.2016 № 46-46/001 -46/001/005/2015-694//2 (т.1 л.д.38)).

04.07.2016 между Комитетом и ООО «Эксант» был заключен договор аренды № 01-27/133-5526-16ю спорного земельного участка сроком с 02.06.2016 по 01.06.2019 с видом разрешенного использования «рынки» (т.1 л.д.11-17).

Пунктом 2.3 договора установлено, что его условия распространяются на период использования земельного участка с 14.01.2016.

01.08.2016 ООО «Эксант» обратилось в Управление Росреестра по Курской области с заявлением от №46/001/002/2016-14130 о государственной регистрации указанного договора в порядке, установленном законом, с приложением необходимых документов в соответствии с п. 1 ст. 17 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее - Федеральный закон № 122-ФЗ) (т.1 л.д.101-102).

14.09.2016 сообщением №46/001/002/2016-14130 Управление Росреестра по Курской области отказало в государственной регистрации договора, сославшись на п. 1 ст. 17, абз. 4, 10 п.1 ст.20 Федерального закона № 122-ФЗ, а именно:

1) в виду отсутствия, по мнению регистратора, оснований для заключения договора аренды земельного участка в соответствии со статьями 39.1, 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации (далее ЗК РФ), пункта 21 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001г. №137-ФЗ «О введении Земельного кодекса Российской Федерации» (далее ФЗ №137);

2) видом разрешенного использования земельного участка «Рынки» не предусмотрено размещение объекта капитального строительства – камера смешения и распределения вод.

Посчитав, что решение Управления Росреестра по Курской области от 14.09.2016 №46/001/002/2016-14130 об отказе в государственной регистрации договора, не соответствует закону и нарушает права ООО «Эксант», заявитель обратился в суд с рассматриваемым заявлением.

В соответствии с п. 1 ст. 11 ГК РФ, ч. 1 ст. 4 АПК РФ защите в арбитражном суде подлежат нарушенные или оспариваемые права и законные интересы.

Способы защиты гражданских прав установлены в ст. 12 ГК РФ, и включают в себя, в том числе, признание недействительным акта государственного органа или органа местного самоуправления, а также иные способы предусмотренные законом.

В соответствии с ч. 1 ст. 198 АПК РФ граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

В соответствии с ч.4 ст.198 АПК РФ заявление может быть подано в арбитражный суд в течение трех месяцев со дня, когда гражданину, организации стало известно о нарушении их прав и законных интересов, если иное не установлено федеральным законом. Пропущенный по уважительной причине срок подачи заявления может быть восстановлен судом.

Как следует из материалов дела, заявителем обжалуется решение Управления Росреестра по Курской области от 14.09.2016 №46/001/002/2016-14130 об отказе в государственной регистрации договора аренды.

С заявлением об обжаловании указанного акта заявитель обратился 07.10.2016, т.е. в пределах установленного законом срока.

Из положений ст. 13 ГК РФ, ч.1 ст.198, ч.2 ст.201 АПК РФ, п. 6 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 № 6/8 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» следует, что основанием для принятия решения суда о признании оспариваемого ненормативного акта недействительным, решения или действия незаконным являются одновременно как их несоответствие закону или иному правовому акту, так и нарушение указанным актом прав и охраняемых законом интересов гражданина или юридического лица в сфере предпринимательской или иной экономической деятельности.

Таким образом, для признания решения Управления Росреестра по Курской области от 14.09.2016 №46/001/002/2016-14130 об отказе в государственной регистрации договора незаконным и недействительным, необходимо установление наличия одновременно несоответствия его закону или иному нормативному правовому акту и нарушения прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

Изучив материалы дела, суд считает заявление ООО «Эксант» не подлежащим удовлетворению по следующим основаниям.

В соответствии с ч.1 ст. 17 Федерального закона № 122-ФЗ (здесь и далее в редакции, действовавшей на момент спорных правоотношений) основанием для государственной регистрации прав на недвижимое имущество являются правоустанавливающие документы, перечисленные в указанной статье Закона о регистрации.

В силу ч.1 ст. 18 Федерального закона № 122-ФЗ документы, устанавливающие наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение (обременение) прав на недвижимое имущество и представляемые на государственную регистрацию прав, должны соответствовать требованиям, установленным законодательством Российской Федерации, и отражать информацию, необходимую для государственной регистрации прав на недвижимое имущество в Едином государственном реестре прав (далее - ЕГРП).

Основания отказа в государственной регистрации прав исчерпывающе перечислены в статье 20 Закона о государственной регистрации.

Абзац 4 п.1 ст. 20 вышеуказанного закона является основанием для отказа в случае, если документы, представленные на государственную регистрацию прав, по форме или содержанию не соответствуют требованиям действующего законодательства.

В силу абзаца 10 п.1 ст. 20 Закона о государственной регистрации в государственной регистрации прав может быть отказано в случае, если не представлены документы, необходимые в соответствии с настоящим Законом для государственной регистрации прав.

Согласно ч.1 ст. 131 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.

В соответствии с ч. 2 ст. 609 ГК РФ договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.

Как было указано выше, государственным регистратором при вынесении оспариваемого Сообщения об отказе в государственной регистрации указаны два основания:

1) отсутствие, по мнению регистратора, оснований для заключения договора аренды земельного участка в соответствии со статьями 39.1, 39.6 ЗК РФ, пункта 21 статьи 3 ФЗ №137;

2) видом разрешенного использования земельного участка «Рынки» не предусмотрено размещение объекта капитального строительства – камера смешения и распределения вод.

Давая анализ данным основаниям суд приходит к следующим выводам.

Согласно условиям договора аренды земельного участка, находящегося в государственной собственности и расположенного на территории города Курска №01-27/133-5526-16ю от 04.07.2016, правовым основанием для заключения настоящего договора послужили положения статей 39.1, 39.6 ЗК РФ, пункт 21 статьи 3 ФЗ №137.

Положения пункта 1 статьи 39.1 ЗК РФ устанавливает основания для предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в том числе и на основании договора аренды в случае предоставления земельного участка в аренду (подпункт 3).

В силу пункта 1 статьи 39.6 ЗК РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи.

Пунктом 2 статьи 39.6 ЗК РФ установлен исчерпывающий случаев заключения договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности без проведения торгов, в том числе и земельного участка, на котором расположены объекты незавершенного строительства, однократно для завершения их строительства собственникам объектов незавершенного строительства в случаях, предусмотренных пунктом 5 настоящей статьи (подпункт 10).

В соответствии с требованиями пункта 5 статьи 39.6 ЗК РФ предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства, осуществляется однократно для завершения строительства этого объекта:

1) собственнику объекта незавершенного строительства, право собственности на который приобретено по результатам публичных торгов по продаже этого объекта, изъятого у предыдущего собственника в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности;

2) собственнику объекта незавершенного строительства, за исключением указанного в подпункте 1 настоящего пункта, в случае, если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов либо судом отказано в удовлетворении данного требования или этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах. Предоставление земельного участка в аренду без аукциона в соответствии с настоящим подпунктом допускается при условии, что такой земельный участок не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта.

Согласно пункту 21 статьи 3 Ф3 №137 в случае, если объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до 1 марта 2015 года или такой земельный участок предоставлен до 1 марта 2015 года в аренду, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов в порядке, установленном статьями 39.14 - 39.17 ЗК РФ. Положения настоящего пункта применяются в случае, если ранее такой земельный участок не предоставлялся любому из предыдущих собственников указанного объекта незавершенного строительства в соответствии с настоящим пунктом.

ООО «Эксант» приобретен у ООО «Благодарное» объект незавершенного строительства – здание, площадью застройки 56 кв.м. кадастровый номер 46:29:103139:115, степень готовности 89%, расположенный на земельном участке с кадастровым номером 46:29:103149:3 площадью 19 483 кв.м., расположенного по адресу: <...>, на основании договора купли-продажи недвижимого имущества от 09.10.2015 (т.1 л.д.39-42). При этом переход права собственности был зарегистрирован 14.01.2016 (т.1 л.д.38).

Таким образом, у ООО «Эксант» право собственности на объект незавершенного строительства, расположенный на земельном участке с кадастровым номером 46:29:103149:3, являющимся предметом договора аренды, возникло после 01.03.2015.

При таких обстоятельствах у Комитета отсутствовали правовые основания на заключение договора аренды земельного участка, находящегося в государственной собственности, с ООО «Эксант» без проведения торгов, проводимых в форме аукциона, на основании пункта 21 статьи 3 Ф3 №137.

Кроме того из представленных документов усматривается, что земельный участок с кадастровым номером 46:29:103149:3 ранее был предоставлен в аренду закрытому акционерному обществу «Курскрезинотехника» по договору №76724ю аренды земельного участка в городе Курске от 27.10.2006 на основании Постановления Администрации города Курска от 30.01.2003 №143 для определенных договором иных целей, а именно для расширения существующих водопроводных сооружений (т.2 л.д.45-49).

06.02.2012 в Комитет по управлению имуществом Курской области (далее - Комитет) поступило заявление ООО «Благодарное» на приобретение земельного участка, находящегося в государственной собственности, в аренду без проведения торгов, с кадастровым номером 46:29:103149:3 площадью 19 483 кв.м., расположенного по адресу: <...> с целью использования земельного участка «для расширения водопроводных сооружений».

ООО «Благодарное» в Комитет было предоставлено сообщение о том, что на указанном земельном участке расположен объект незавершенного строительства - здание, назначение: объект незавершенного строительства общей площадью 56 кв.м., количество этажей 1, степень готовности 89%, принадлежащее заявителю на праве собственности (свидетельство о государственной регистрации права от 31.07.2008 № 46-46/01-/048/2007-631).

18.04.2012 между Комитетом и ООО «Благодарное» был заключен договор аренды № 4070-12ю указанного земельного участка без проведения торгов на срок с 04.04.2012 по 03.04.2015 для расширения водопроводных сооружений (т.1 л.д.174-179).

25.05.2012 указанный договор зарегистрирован в Управлении Федеральной регистрационной службы по Курской области.

Пунктом 6.3 договора установлено, что при прекращении договора арендатор обязан вернуть арендодателю земельный участок в надлежащем состоянии по акту приема-передачи в 3-х дневный срок. По окончании действия договора аренды, арендатор указанных действий не произвел и продолжил пользоваться земельным участком.

В связи с тем, что Комитет не направил в адрес ООО «Благодарное» возражений в отношении использования указанного земельного участка, а общество продолжало им пользоваться, договор аренды с 04.04.2015 считался возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок в соответствии со ст.ст. 610, 621 ГК РФ.

Постановлением Администрация г. Курска от 14.10.2015 №3034 изменен вид разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером 46:29:103149:3 из категории земель – земли населенных пунктов, расположенного по адресу: <...>, с «для расширения водопроводных сооружений» на «рынки», для размещения рынков, ярмарок (т.1 л.д.43).

В связи с указанными изменениями, 31.12.2015 ООО «Благодарное» и Комитет заключили новый договор аренды № 01-30/172-5382-15ю, изменив в п. 1.1 вид разрешенного использования земельного участка с «для расширения водопроводных сооружений» на «рынки» (т.2 л.д.18-23).

Указанный договор регистрацию не прошел, доказательств обратного суду представлено не было.

Согласно техническому паспорту объекта незавершенного строительства, оно представляет собой здание являющееся Камерой смешения и распределения вод с целью использования – сбор и очистка ливневых вод (т.2 л.д.11-17). Право собственности на данный объект незавершенного строительства был первоначально зарегистрирован за ООО «Благодарное» 31.07.2008г.

На основании выше исследованных доказательств суд приходит к выводу, что за период времени с 31.07.2008 года по 14.01.2016 Комитетом были заключены 2 договора аренды земельного участка с кадастровым номером 46:29:103149:3 (Договор №1955-09ю от 12.02.2009г. и Договор №4070-12ю от 18.04.2012) для расширения водопроводных сооружений, т.е. для окончания строительства в том числе и объекта незавершенного строительства – камеры смешения и распределения вод, как неотъемлемой части системы водопроводных сооружений.

Таким образом, за указанный период Комитетом неоднократно предоставлялся земельный участок с кадастровым номером 46:29:103149:3 для завершения его строительства без проведения торгов. В виду вышесказанного с ООО «Эксант» не мог быть заключен договор аренды земельного участка без проведения торгов по основаниям, предусмотренным статьями 39.1, 39.6 ЗК РФ, пункт 21 статьи 3 ФЗ №137.

Давая оценку второму основанию для отказа в государственной регистрации договора аренды, суд приходит к следующим выводам.

Материалами дела установлено, что Постановлением Администрации города Курска от 14.10.2015 №3034 изменен вид разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером 46:29:103149:3 из категории земель – земли населенных пунктов, расположенного по адресу: <...>, с «для расширения водопроводных сооружений» на «рынки», для размещения рынков, ярмарок (т.1 л.д.43).

Согласно Приказу Министерства экономического развития Российской Федерации от 01.09.2014 № 540 «Об утверждении классификатора видов разрешенного использования земельных участков» (далее - Классификатор) вид разрешенного использования земельного участка - «рынки», включает в себя: размещение объектов капитального строительства, сооружений, предназначенных для организации постоянной или временной торговли (ярмарка, рынок, базар), с учетом того, что каждое из торговых мест не располагает торговой площадью более 200 кв. м; размещение гаражей и (или) стоянок для автомобилей сотрудников и посетителей рынка.

Однако, видом разрешенного использования земельного участка, указанным в договоре аренды - «рынки» не предусмотрено размещение объекта капитального строительства - камера смешения и распределения вод.

Представленная заявителем Проектная документация представляет собой пути и способы окончания строительства объекта незавершенного строительства и не свидетельствует об отнесении этого объекта недвижимости к инфраструктуре, обязательной для организации рынков или ярмарок.

В связи с вышеизложенным, у государственного регистратора правомерно возникли сомнения в наличии оснований для регистрации аренды земельного участка с видом разрешенного использования «рынки» в соответствии с п.21 ст. 3 Федерального закона №137-Ф3.

На основании изложенного, суд приходит к выводу о том, что Управление Росреестра по Курской области, отказывая ООО «Эксант» в государственной регистрации договора аренды земельного участка № 01-27/133-5526-16ю от 04.07.2016, действовало в соответствии с нормами действующего законодательства и в рамках предоставленных ему полномочий.

При таких обстоятельствах, оспариваемое решение Управления Росреестра по Курской области от 14.09.2016 №46/001/002/2016-14130 об отказе в государственной регистрации договора аренды № 01-27/133-5526-16ю от 04.07.2016, соответствует положениям Гражданского кодекса Российской Федерации, Земельного кодекса Российской Федерации, Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», является законным и обоснованным, права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности не нарушает, незаконно не возлагает на него какие-либо обязанности, не создает иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

Таким образом, в рассматриваемом случае отсутствуют в совокупности условия, предусмотренные статьями 198, 200, 201 АПК РФ необходимые для признания незаконным оспариваемого решения Управления Росреестра по Курской области об отказе в государственной регистрации договора аренды.

Указанные обстоятельства являются самостоятельным и достаточным основанием для отказа заявителю в удовлетворении заявленных требований, в связи с чем иные доводы сторон судом не принимаются.

В силу части 3 статьи 201 АПК РФ в случае, если арбитражный суд установит, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение органов, осуществляющих публичные полномочия, соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и не нарушают права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, суд принимает решение об отказе в удовлетворении заявленного требования.

С учетом изложенного, требования заявителя не подлежат удовлетворению.

В соответствии с ч.1 ст.110 АПК РФ, судебные расходы, понесенные заявителем при подаче заявления в арбитражный суд, в виде уплаченной государственной пошлины, взысканию с заинтересованного лица не подлежат.

Руководствуясь ст.ст. 167-170, 201 АПК РФ, арбитражный суд,

РЕШИЛ:

Обществу с ограниченной ответственностью «Эксант» в удовлетворении требований о признании недействительным решения Управления Росреестра по Курской области от 14.09.2016 №46/001/002/2016-14130 об отказе в государственной регистрации договора; об обязании Управления Росреестра по Курской области осуществить государственную регистрацию договора в установленный законом срок, отказать.

Оспариваемое решение проверено на соответствие нормам Гражданского кодекса Российской Федерации, Земельного кодекса Российской Федерации, Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

Данное решение может быть обжаловано в Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня его принятия.

СудьяР.Г. Калуцких