Решение от 23 апреля 2018 г. по делу № А32-27816/2015

АРБИТРАЖНЫЙ СУД КРАСНОДАРСКОГО КРАЯ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ



РЕШЕНИЕ


г. Краснодар

Дело № А32-27816/2015


Резолютивная часть решения принята 12.04.2018

Полный текст решения изготовлен 23.04.2018


Арбитражный суд Краснодарского края в составе судьи Савина Р.Ю., при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Магуляном Э.И., рассмотрев в судебном заседании дело по исковому заявлению

истец: администрация г. Сочи (ИНН <***>, ОГРН <***>),

ответчик: ООО «Сочи-Интур» (ИНН <***>, ОГРН <***>),


о взыскании задолженности по договору аренды от 10.07.1998 № 4900001002…

о расторжении договора аренды от 10.07.1998 № 4900001002…


по встречному исковому заявлению

истец: ООО «Сочи-Интур» (ИНН <***>, ОГРН <***>),

ответчик: администрация г. Сочи (ИНН <***>, ОГРН <***>),


о взыскании излишне уплаченной арендной платы по договору аренды от 10.07.1998 № 4900001002 в размере 1 626 427,17 рублей


при участии в заседании:

от администрации г. Сочи: ФИО1 – по доверенности,

от ООО «Сочи-Интур»: ФИО2 – по доверенности,



УСТАНОВИЛ:

Администрация г. Сочи (далее – администрация) обратилась в Арбитражный суд Краснодарского края с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «Сочи-Интур» (далее – общество), в котором просит:

- взыскать с общества задолженности по договору аренды от 10.07.1998 № 4900001002 по арендной плате за период с 01.10.2012 по 30.06.2015 в размере 412 020,4 рублей, по пене в сумме 56 003,73 рублей;

- расторгнуть договор аренды от 10.07.1998 № 4900001002.

Исковые требования мотивированы ненадлежащим исполнением ответчиком обязанности по внесению арендных платежей.

Определением суда от 17.11.2016 производство по настоящему делу приостановлено до вступления в законную силу решения Арбитражного суда Краснодарского края по делу № А32-19668/2015.

Постановлением Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 15.11.2016 решение Арбитражного суда Краснодарского края от 29.04.2016 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 29.07.2016 по делу № А32-19668/2015 отменены, дело передано на новое рассмотрение.

Решением от 21.06.2017 Арбитражный суд Краснодарского края признал недействительным пункт 1.2 дополнительного соглашения от 07.03.2013 к договору о предоставлении земельного участка в пользование на условиях аренды от 10.07.1998.

Постановлением Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 30.10.2017 решение Арбитражного суда Краснодарского края от 21.06.2017 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 17.08.2017 по делу № А32-19668/2015 оставлены без изменения.

Определением суда от 23.01.2018 производство по настоящему делу возобновлено.

Определением суда от 25.01.2018 к производству принято встречное исковое заявление общества о взыскании с администрации неосновательного обогащении в виде излишне уплаченной арендной платы по договору аренды от 10.07.1998 № 1002 земельного участка с кадастровым номером 23:49:0205024:69 в размере 1 626 427,17 рублей.

В судебном заседании администрация пояснила, что задолженность по договору аренды от 10.07.1998 № 4900001002 погашена в полном объеме, вместе с тем, настаивала на удовлетворении заявленных исковых требований в полном объеме.

Общество относительно удовлетворения первоначального искового заявления возражает. По встречному иску пояснило, что на удовлетворении заявленных требований не настаивает, так как досудебный порядок урегулирования спора им не был соблюден.

В порядке статьи 163 АПК суд объявил перерыв до 16 часов 00 минут 12.04.2018.

После перерыва заседание продолжено в отсутствие сторон, участвующих в деле.

Ознакомившись материалами дела, суд установил следующее.

Между комитетом по управлению имуществом г. Сочи (арендодатель) и ЗАО «Учебно-спортивный комбинат «Урожай» (арендатор) 10.07.1998 заключен договор о предоставлении земельного участка в пользование на условиях аренды (далее -договор аренды), в соответствии с которым арендодатель передает, а арендатор принимает в пользование на условиях аренды земельный участок общей площадью 1 290 кв. м, занимаемый зданиями по ул. Чебрикова, 38, в Центральном районе.

Пунктом 2.1 указанного договора срок его действия определен до 01.07.2047.

Арендная плата установлена в размере базовой ставки арендной платы в зоне С - б х 1 290 х 0,3 (пункт 2.2 договора).

Размер арендной платы может быть изменен арендодателем в одностороннем порядке в случаях изменения базовых (исходных) ставок, устанавливаемых администрацией города, либо в других случаях, предусмотренных законодательными актами, но не может быть менее высказанных базовых (исходных) ставок (пункт 2.4 договора).

Между арендатором (правообладатель) и обществом (правопреемник) 16.03.2011 заключен договор о передаче прав и обязанностей (перенаем) по договору аренды земельного участка, в соответствии с которым правообладатель передает свои права и обязанности правопреемнику, а правопреемник принимает соответствующие права и обязанности в полном объеме по договору аренды № 1002 от 10.07.1998 (пункт 1.1 договора перенайма). Договор зарегистрирован в установленном законом порядке.

Объектом аренды по договору перенайма от 16.03.2011 является земельный участок с кадастровым номером 23:49:0205024:69, общей площадью 1 290 кв. м, расположенный по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, Центральный район, ул. Чебрикова, 38 (далее – спорный земельный участок) (пункт 1.3 договора перенайма).

Право собственности на спорный земельный участок зарегистрировано 2709.2010 за администрацией.

Дополнительным соглашением от 07.03.2013 к договору аренды определено, что спорный земельный участок предоставляется с видом разрешенного использования – «автостоянка» (пункт 1.1 соглашения).

Пунктом 1.2. соглашения арендная плата за пользование земельным участком установлена в размере 558 441 рубль, которая исчислена на основании базовой ставки арендной платы за кв. м (39 рублей), коэффициента целевого использования и коэффициента зональной дифференциации (2,22).

Полагая, что на стороне общества образовалась задолженность по арендной плате за период с 01.10.2012 по 30.06.2015, администрация обратилась в суд с первоначальным исковым заявлением.

Вместе с тем, общество, считая, что на стороне администрации образовалось неосновательное обогащение в виде излишне уплаченных арендных платежей, обратилось в суд со встречными требованиями.


При рассмотрении первоначального искового заявления суд руководствовался следующим.

Согласно статье 606 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В соответствии с пунктом 1 статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату) в порядке, в сроки и в размере, определенном договором.

В силу пункта 2 статьи 607 ГК РФ законом могут быть установлены особенности сдачи в аренду земельных участков и других обособленных природных объектов.

В соответствии со статьей 65 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог и арендная плата.

Из положений статьи 424 ГК РФ следует, что в случае, если цена на определенные товары (работы, услуги) устанавливается уполномоченными государственными органами, стороны не вправе применять в договорных отношениях иные цены.

Так, решением Арбитражного суда Краснодарского края от 21.06.2017, оставленным без изменения Постановлением пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 17.08.2017 и постановлением Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 30.10.2017, в рамках № А32-19668/2015 установлено, что при определении размера арендной платы за пользование спорным земельным участком стороны должны были руководствоваться подпунктом «в» пункта 5.2 постановления главы города от 30.06.2009 № 210. Размер годовой арендной платы должен был составить 1,5 процента от кадастровой стоимости земельного участка.

Проверив расчет задолженности по арендной плате по договору аренды за период с 01.10.2012 по 30.06.2015, представленный истцом по первоначальному исковому заявлению, и произведенный с учетом вступившего в законную силу решения Арбитражного суда Краснодарского края от 21.06.2017, суд признает его арифметически и методологически верным.

Согласно указанному расчету на стороне общества образовалась задолженность в размере 19 916 рублей.

Вместе с тем, общество представило платежное поручение от 10.04.2018 № 58 на сумму 19 916 рублей, которым погасило образовавшуюся задолженность.

Таким образом, суд приходит к выводу об отсутствии задолженности по арендной плате за пользование спорным земельным участком, в связи с чем, требования истца по первоначальному исковому заявлению о взыскании с общества задолженности по договору аренды не подлежат удовлетворению.

Требование администрации о расторжении договора аренды также не подлежат удовлетворению на основании следующего.

В соответствии со статьей 450 ГК РФ договор может быть расторгнут по соглашению сторон, а также по требованию одной из сторон по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной и в иных случаях, предусмотренных Кодексом, другими законами или договором.

Статьей 619 ГК определено, что по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату. Если основанием расторжения договора аренды является неисполнение арендатором возложенных на него обязанностей, арендодатель до обращения в суд с иском о досрочном расторжении договора обязан направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок, а также предложение о расторжении договора (в соответствии с пунктом 2 статьи 452 ГК РФ).

Пунктом 9 статьи 22 ЗК РФ допускается досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя только на основании решения суда при существенном нарушении условий договора арендатором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора (пункт 2 статьи 450 ГК РФ).

Пленумом Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в пункте 23 постановления от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» разъяснено отличие специального правила об основании и порядке прекращения договоров аренды земельных участков от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, заключающееся в том, что досрочное расторжение договора аренды земельного участка возможно лишь в случае представления арендодателем суду доказательств нарушения арендатором договорных условий, квалифицированного как существенное нарушение договора. Не может служить основанием для удовлетворения требования арендодателя о досрочном расторжении договора аренды земельного участка сам факт существенного нарушения договора, если такое нарушение (его последствия) устранено арендатором в разумный срок.

В пункте 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» разъяснена возможность заявления требования о досрочном расторжении договора аренды в разумный срок после уплаты долга арендатором. Непредъявление такого требования в течение разумного срока с момента уплаты арендатором названного долга лишает арендодателя права требовать расторжения договора в связи с этим нарушением.

Требование администрации о расторжении договора аренды земельного участка мотивировано наличием задолженности по арендной плате.

Так, администрация направляла в адрес общества претензию № 11140/02-05-16 от 12.05.2017, а также претензию № 5898/02-0516 от 26.03.2015 о необходимости исполнения принятых на себя обязательств по внесению арендных платежей за пользование спорным земельным участком.

Принимая во внимание погашение этой задолженности в период рассмотрения спора, учитывая периодическое внесение обществом арендных платежей за предыдущие периоды, а также использование спорного земельного участка в соответствии с целевым назначением, что подтверждается актом осмотра земельного участка от 22.05.2015, суд не может считать общество допустившим существенное нарушение договора аренды земельного участка, достаточное для его расторжения по требованию администрации.


Изучив материалы дела, суд считает, что требования истца по встречному исковому заявлению надлежит оставить без рассмотрения на основании следующего.

В соответствии с пунктом 4 статьи 3 АПК РФ судопроизводство в арбитражных судах осуществляется в соответствии с федеральными законами, действующими во время разрешения спора и рассмотрения дела, совершения отдельного процессуального действия или исполнения судебного акта.

Пунктом 1 статьи 4 АПК РФ определено, что заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов.

Гражданско-правовые споры о взыскании денежных средств по требованиям, возникшим из договоров, других сделок, вследствие неосновательного обогащения, могут быть переданы на разрешение арбитражного суда после принятия сторонами мер по досудебному урегулированию по истечении тридцати календарных дней со дня направления претензии (требования), если иные срок и (или) порядок не установлены законом или договором (пункт 5 статьи 4 АПК РФ).

В силу подпункта 7 пункта 1 статьи 126 АПК РФ к исковому заявлению прилагаются документы, подтверждающие соблюдение истцом претензионного или иного досудебного порядка, за исключением случаев, если его соблюдение не предусмотрено федеральным законом.

Под претензионным или иным досудебным порядком урегулирования споров понимается закрепление в договоре или законе условий о направлении претензии или иного письменного уведомления одной из спорящих сторон другой стороне, а также установление сроков для ответа и других условий, позволяющих разрешить спор без обращения в судебные инстанции.

Таким образом, обязательным условием для рассмотрения дела в суде является соблюдение досудебного порядка урегулирования спора, если иные срок и (или) порядок не установлены законом либо договором и за исключением названных в части 5 статьи 4 АПК РФ дел.

При этом под претензией следует понимать требование заинтересованного лица, направленное непосредственно контрагенту, об урегулировании спора между ними путем добровольного применения способа защиты нарушенного права, предусмотренного законодательством.

Указанное требование (претензия) облекается в форму письменного документа, содержащего четко сформулированные требования (например, изменить или расторгнуть договор, исполнить обязанность, уплатить задолженность или выплатить проценты и т.д.); обстоятельства, на которых основываются требования; доказательства, подтверждающие их (со ссылкой на соответствующее законодательство); сумму претензии и ее расчет (если она подлежит денежной оценке) и иные сведения, необходимые для урегулирования спора.

Согласно правовой позиции, изложенной в определении Верховного Суда Российской Федерации от 23.07.2015 № 306-ЭС15-1364 по смыслу пункта 8 части 2 статьи 125, пункта 7 статьи 126, подпункта 2 пункта 1 статьи 148 АПК РФ претензионный порядок урегулирования спора в судебной практике является способом, который позволяет добровольно без дополнительных расходов на уплату государственной пошлины со значительным сокращением времени восстановить нарушенные права и законные интересы. Такой порядок урегулирования спора направлен на его оперативное разрешение и служит дополнительной гарантией защиты прав.

Договором аренды от 10.07.1998 стороны не установили досудебный порядок урегулирования споров.

Вместе с тем, встречное исковое заявление зарегистрировано в Арбитражном суде Краснодарского края 23.01.2018. Федеральным законом от 02.03.2016 № 47-ФЗ «О внесении изменений в Арбитражный процессуальный кодекс Российской Федерации», вступившим в силу 01.06.2016, пункт 5 статьи 4 АПК РФ изложен в новой редакции, предусматривающей, что спор, возникающий из гражданских правоотношений, может быть передан на разрешение арбитражного суда после принятия сторонами мер по досудебному урегулированию.

Требование общества о взыскании неосновательного обогащения с администрации основано на статье 1102 ГК РФ, в соответствии с которой лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение).

Пунктом 1 статьи 2 ГК РФ к отношениям, регулируемым гражданским законодательством отнесены, в том числе договорные и иные обязательства, а также другие имущественные и личные неимущественные отношения.

По смыслу указанных норм соблюдение претензионного порядка урегулирования спора носит обязательный характер в силу закона.

Обществом не представлены доказательства направления претензии в адрес администрации. Кроме того, представитель истца по встречному исковому заявлению в судебном заседании 11.04.2018 подтвердил несоблюдение досудебного порядка урегулирования спора.

В силу пункта 2 статьи 9 АПК РФ лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или несовершения ими процессуальных действий.

Таким образом, суд оставляет без рассмотрения встречное исковое заявление.

Несоблюдение заявителем претензионного или иного досудебного порядка урегулирования спора, если это предусмотрено федеральным законом, является основанием для оставления арбитражным судом искового заявления без рассмотрения в соответствии с пунктом 2 части 1 статьи 148 АПК РФ.

В силу части 3 статьи 149 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации оставление искового заявления без рассмотрения не лишает истца права вновь обратиться в Арбитражный суд Краснодарского края с заявлением в общем порядке после устранения обстоятельств, послуживших основанием для оставления заявления без рассмотрения.


Руководствуясь статьями 110, 148, 167-170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,



РЕШИЛ:

По первоначальному исковому заявлению.

В иске отказать.


По встречному исковому заявлению.

Исковое заявление оставить без рассмотрения.

Возвратить из федерального бюджета ООО «Сочи-Интур» (ИНН <***>, ОГРН <***>) 30 941 рублей государственной пошлины, уплаченной по платежному поручению № 1 от 19.01.2018, выдав справку на возврат.

Решение может быть обжаловано в течение месяца после его принятия в порядке апелляционного производства и в порядке кассационного производства в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления в законную силу решения, через принявший решение в первой инстанции Арбитражный суд Краснодарского края.

Вступившее в законную силу решение арбитражного суда первой инстанции может быть обжаловано в кассационном порядке, если было предметом рассмотрения в арбитражном суде апелляционной инстанции или если арбитражный суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.



Судья Р.Ю. Савин