Решение от 11 августа 2022 г. по делу № А65-3699/2022

АРБИТРАЖНЫЙ СУД РЕСПУБЛИКИ ТАТАРСТАН

ул.Ново-Песочная, д.40, г.Казань, Республика Татарстан, 420107

E-mail: info@tatarstan.arbitr.ru

http://www.tatarstan.arbitr.ru

тел. (843) 533-50-00


Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

г. КазаньДело №А65-3699/2022

Дата принятия решения – 11 августа 2022 года

Дата объявления резолютивной части – 04 августа 2022 года.

Арбитражный суд Республики Татарстан в составе председательствующего судьи Пармёновой А.С., секретарём судебного заседания ФИО1,

рассматривает в открытом судебном заседании дело по иску Общества с ограниченной ответственностью «Мегарус-М», г.Казань (ОГРН <***>, ИНН <***>) к Муниципальному казенному учреждению "Комитет земельных и имущественных отношений Исполнительного комитета муниципального образования г.Казани", г.Казань (ОГРН <***>, ИНН <***>) об определении условий договора купли-продажи имущества, находящегося в муниципальной собственности, - объекта недвижимости: нежилые помещения первого этажа и антресоли в здании, расположенном по адресу: <...>, кВ. 1Н, общей площадью 846,9 кв.м., изложив пункт 2.1 договора купли-продажи в следующей редакции: «Цена объекта по настоящему договору составляет 28 135 000 (двадцать восемь миллионов сто тридцать пять тысяч) рублей»,

с участием представителей:

от истца – ФИО2, по доверенности от 01.11.2021, диплом 12861,

от ответчика – ФИО3, по доверенности от 21.12.2021, удостоверение

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью «Мегарус-М», г.Казань (далее – истец) обратилось в Арбитражный суд Республики Татарстан с иском к Муниципальному казенному учреждению "Комитет земельных и имущественных отношений Исполнительного комитета муниципального образования г.Казани", г.Казань (далее – ответчик) об определении условий договора купли-продажи имущества, находящегося в муниципальной собственности, - объекта недвижимости: нежилые помещения первого этажа и антресоли в здании, расположенном по адресу: <...>, кВ. 1Н, общей площадью 846,9 кв.м., изложив пункт 2.1 договора купли-продажи в следующей редакции: «Цена объекта по настоящему договору составляет 28 135 000 (двадцать восемь миллионов сто тридцать пять тысяч) рублей».

В судебном заседании 07.04.2022 истцом было заявлено ходатайство о назначении по делу судебной экспертизы по определению рыночной стоимости объекта. Ответчиком заявлено ходатайство о назначении по делу судебной экспертизы по определению несоответствии отчета ответчика стандартам оценки.

Определением Арбитражного суда Республики Татарстан от 13.05.2022 производство по делу было приостановлено в связи с назначением по делу судебной экспертизы по определению рыночной стоимости нежилых помещений, проведение которой было поручено обществу с ограниченной ответственностью «Оценка и консалтинг», эксперту ФИО4, ходатайство ответчика о назначении по делу судебной экспертизы по определению несоответствии отчета ответчика стандартам оценки судом отклонено.

Определением Арбитражного суда Республики Татарстан от 16.06.2022 производство по делу возобновлено в виду поступления экспертного заключения № СЭ-3699 от 09.06.2022, выполненного обществом с ограниченной ответственностью «Оценка и консалтинг». В определении суд предложил сторонам ознакомиться с заключением экспертизы.

Определением суда от 19.07.2022 в порядке ст. 49 АПК РФ принято уточнение исковых требований истца, согласно которым истец просил суд: определить условия договора купли-продажи имущества, находящегося в муниципальной собственности объекта недвижимости: нежилых помещений первого этажа №1, 1, в2, 2а, 2б, 10, 10а, 11, 11а, 12, 12а, 12б, 12в, 14, 14а, 14б, 15, 15а, 15б, 15в, 15г, 15д, 15и, 16, 17, 25, 31, 26а, 26б, 30а, 31а, 31б, 44а, 44в, 44г, №9, 11, 11а, 11б, 11в, 12, 12а, 13, 13а, 13б, 13г, кадастровый номер 16:50:090432:2438, расположенных по адресу: РТ, <...>, общей площадью 846,9 кв.м., изложив пункт 2.1. договора купли-продажи в следующей редакции: «Цена объекта по настоящему договору составляет 28 355 000 (Двадцать восемь миллионов триста пятьдесят пять тысяч) рублей 00 копеек.

Истец в судебном заседании 04.08.2022 исковые требования поддержал с учетом уточнений.

Представитель ответчика исковые требования не признал по доводам, изложенным в представленном отзыве.

Как следует из материалов настоящего дела, МКУ "Комитет земельных и имущественных отношений Исполнительного комитета муниципального образования города Казани" (далее - Комитет) и Обществом с ограниченной ответственностью «МеГаРус-М» заключен договор аренды недвижимого имущества муниципальной казны г. Казани № 8903-95 от 04.09.2018г., на нежилые помещения 1 этажа: №№ 1, 1в, 2, 2а, 2б, 10, 10а, 11, 11а, 12, 12а, 12б, 12в, 12г, 14, 14а, 14б, 15, 15а, 15б, 15в, 15г, 15д, 15и, 16, 17, 25-31, 26а, 26б, 30а, 31а, 31б, 44а, 44в, 44г, № 9, 11, 11а, 116, 11в, 12, 12а, 13, 13а, 13б, 13г, кадастровый номер 16:50:090432:2438, расположенные по адресу: РТ, <...>, для использования под торговлю, бытовое обслуживание населения, реализацию лекарственных препаратов и изделий медицинского характера, офис, склад, общей площадью 846,9 кв.м.

08.09.2020 истец обратился в Комитет с заявлением (№ 17048/КЗИО-вх от 08.09.2020) в установленном порядке с целью выкупа указанных помещений в соответствии с положениями Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства".

В ответ на обращение истца ответчик письмом Исх. № 14186/КЗИО-исх от 06.10.2020 Комитет уведомил истца, что обращение о реализации права выкупа арендуемых помещений, расположенных по ул. Фрунзе, д. 17, рассмотрено и после определения рыночной стоимости и принятия соответствующих распорядительных документов в адрес ООО «МеГаРус-М» будет направлено предложение о преимущественном праве выкупа арендуемых помещений в соответствии с Федеральным законом от 22.07.2008 № 159-ФЗ, а также проект договора купли-продажи арендуемого имущества.

01.11.2021 истец направил в адрес ответчика претензию Исх. № 17 от 01.11.2021г. с требованием о направлении проекта договора купли-продажи арендуемых помещений, расположенных по ул. Фрунзе, д. 17 в его адрес.

Письмом Исх. № 16303/КЗИО-исх от 03.11.2021 ответчик уведомил истца о согласовании приказа о продаже арендуемых ООО «МеГаРус-М» помещений по ул. Фрунзе, д. 17. После принятия приказа о продаже в адрес истца будет направлено предложение о преимущественном праве выкупа арендуемых помещений в соответствии с Федеральным законом от 22.07.2008 № 159-ФЗ, а также проект договора купли-продажи арендуемого имущества.

23.12.2021 ответчик в адрес истца направил проект договора купли – продажи нежилых помещений антресоли №1 первого этажа №1 в здании, расположенном по адресу: РТ, <...>, кВ. 1Н, общей площадью 846,9 кв.м, кадастровый номер 16:50:090432:2438 и проект договора, указав в п. 2.1 цену объекта - 43 107 800 рублей.

Истец, не согласившись с ценой выкупа данных помещений, на основании Отчета об оценке рыночной стоимости спорных нежилых помещений № 109-02/2021 (т. 1 л.д. 45-108), направил в адрес ответчика протокол разногласий к договору купли-продажи с установлением цены спорных нежилых помещений в размере 28 135 000 рублей.

Ответчиком протокол разногласий к договору купли-продажи арендуемого имущества не подписан, как и не направлен отказ от подписания договора купли-продажи в редакции протокола разногласий.

Поскольку стороны не пришли к согласию по пункту 2.1. договора купли-продажи арендуемого имущества, устанавливающего цену его продажи, истец обратился в арбитражный суд с иском по настоящему делу.

Согласно отзыву представленного ответчиком, Комитетом после обращения истца о реализации преимущественного права выкупа нежилых помещений, произведена оценка спорного объекта, согласно которому рыночная стоимость нежилых помещений составляет 43 107 800 руб., основания для оспаривания указанной суммы отсутствуют.

Поскольку между сторонами возник спор о рыночной стоимости объекта купли-продажи, определением суда по ходатайству истца в рамках дела назначена судебная экспертиза по определению рыночной стоимости нежилых помещений нежилых помещений первого этажа №№ 1, 1в, 2, 2а, 2б, 10, 10а, 11, 11а, 12, 12а, 126, 12в, 12г, 14, 14а, 14б, 15, 15а, 15б, 15в, 15г, 15д, 15и, 16, 17, 25, 31, 26а, 26б, 30а, 31а, 31б, 44а, 44в, 44г, № 9, 11, 11а, 11б, 11в, 12, 12а, 13, 13а, 13б, 13г, кадастровый № 16:50:090432:2438, расположенных по адресу: <...>, общей площадью 846,9 кв.м на дату получения заявления преимущественного права на приобретение имущества- 08.09.2020.

В материалы дела10.06.2022 поступило заключение эксперта, согласно которому рыночная стоимость спорных нежилых помещений, определенная по состоянию на 08.09.2020, составляет 28 355 000 рублей.

Исследовав материалы дела, заслушав доводы истца, арбитражный суд находит правовые основания для удовлетворения уточненных исковых требований в силу следующего.

Согласно положениям статьи 217 Гражданского кодекса РФ имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества. При приватизации государственного и муниципального имущества предусмотренные настоящим Кодексом положения, регулирующие порядок приобретения и прекращения права собственности, применяются, если законами о приватизации не предусмотрено иное.

Отношения, возникающие в связи с отчуждением из государственной собственности субъектов Российской Федерации или из муниципальной собственности недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, в том числе особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого имущества, регулируются Федеральным законом от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее - Федеральный закон № 159-ФЗ).

Согласно статье 3 Федерального закона № 159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее - Федеральный закон № 135-ФЗ).

Из приведенной нормы права следует, что цена, по которой имущество подлежит отчуждению публичными органами субъектам малого и среднего предпринимательства, должна соответствовать цене, определенной независимым оценщиком исходя из рыночной стоимости этого имущества. При этом положения Федерального закона № 159-ФЗ не наделяют органы государственной власти и местного самоуправления правом изменять величину стоимости предлагаемого к выкупу имущества, которая была установлена оценщиком в соответствующем отчете о рыночной стоимости этого имущества.

Согласно статье 12 Федерального закона № 135-ФЗ итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

В силу статьи 13 Федерального закона № 135-ФЗ в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете независимого оценщика, в том числе в связи с имеющимся иным отчетом об оценке того же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом в соответствии с установленной подведомственностью, третейским судом по соглашению сторон спора или договора либо в порядке, предусмотренном законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность.

В пункте 2 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 № 92 «О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком» указано что, в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки судам следует учитывать, что отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу, оценка которого осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 АПК РФ. Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки (статьи 82 - 87 АПК РФ).

Согласно заключению эксперта, составленному в рамках судебной экспертизы, рыночная стоимость спорных нежилых помещений составляет 28 355 000 рублей.

В силу п. 3 ст. 86 АПК РФ заключение эксперта исследуется наряду с другими доказательствами по делу.

Доказательства того, что при проведении судебной экспертизы были допущены нарушения, лишающие полученное по ее результатам заключение доказательственной силы, суду не представлено. Оснований сомневаться в достоверности выводов судебной экспертизы, выполненной экспертом, предупрежденным об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, у суда не имеется.

При этом заключение эксперта по судебной экспертизе соответствует требованиям, предъявляемым Арбитражным процессуальным кодексом РФ, не содержит противоречий и неточностей, соответствует положениям Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ, требованиям Федеральных стандартов оценки, а также не вызывает сомнения в объективности и квалификации эксперта.

Принимая во внимание, что экспертное заключение получено в результате процессуальной деятельности суда, выбор экспертной организации, круг поставленных вопросов, связанных с проведением судебной экспертизы, осуществлялся судом с учетом мнений и возражений всех участвующих в деле лиц, при этом доказательства нарушения экспертом методики проведения соответствующих исследований ответчиком в силу статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса РФ не представлено, суд пришел к выводу, что заключение эксперта, проведенное в рамках судебной экспертизы, является полным, обоснованным и достоверным.

В силу п. 2 ст. 445 Гражданского кодекса РФ в случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий.

При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

В силу пункта 1 статьи 422 Гражданского кодекса РФ договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иным правовым актам (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

В соответствии с пунктом 1 статьи 555 Гражданского Кодекса РФ цена в договоре купли-продажи недвижимости является его существенным условием.

Исходя из положений ст. 65 Арбитражного процессуального кодекса РФ, поскольку в материалах дела отсутствуют доказательства, опровергающие достоверность величины рыночной стоимости объекта оценки, установленной судебной экспертизой, суд пришел к выводу, что стоимость подлежащего отчуждению истцу муниципального недвижимого имущества должна составлять 28 355 000 рублей.

При таких обстоятельствах уточненные исковые требования подлежат удовлетворению.

В силу ст.110 АПК РФ судебные расходы по оплате 6 000 руб. государственной пошлины, 30 000 руб. расходов по оплате судебной экспертизы подлежат отнесению на ответчика.

Руководствуясь статьями 110, 167 – 169, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,

Р Е Ш И Л :

Исковые требования удовлетворить.

Определить условия договора купли-продажи имущества, находящегося в муниципальной собственности объекта недвижимости: нежилых помещений первого этажа №№1,1,в2,2а,2б,10,10а,11,11а,12,12а,12б,12в,14,14а,14б,15,15а,15б,15в,15г,15д,15и,16,17,25,31,26а,26б,30а,31а,31б,44а,44в,44г, №9,11,11а,11б,11в,12,12а,13,13а,13б,13г,, кадастровый номер 16:50:090432:2438, расположенных по адресу: РТ, <...>, общей площадью 846,9 кв.м., изложив пункт 2.1. договора купли-продажи в следующей редакции: «Цена объекта по настоящему договору составляет 28 355 000 (Двадцать восемь миллионов триста пятьдесят пять тысяч) рублей 00 копеек».

Взыскать с Муниципального казенного учреждения "Комитет земельных и имущественных отношений Исполнительного комитета муниципального образования города Казани", г.Казань (ОГРН <***>, ИНН <***>) в пользу Общества с ограниченной ответственностью «Мегарус-М», г.Казань (ОГРН <***>, ИНН <***>) 6000 рублей расходов по госпошлине, 30000 рублей расходов по оплате судебной экспертизы.

Исполнительный лист выдать после вступления решения в законную силу по заявлению взыскателя.

Решение может быть обжаловано в Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд в месячный срок.



СудьяА. ФИО5