Решение от 17 июля 2018 г. по делу № А41-34425/2018

Арбитражный суд Московской области 107053, проспект Академика Сахарова, д. 18, г. Москва http://asmo.arbitr.ru/

Именем Российской Федерации
РЕШЕНИЕ

Дело № А41-34425/18
18 июля 2018 года
г. Москва


Резолютивная часть решения объявлена 18 июля 2018 года Полный текст решения изготовлен 18 июля 2018 года

Арбитражный суд Московской области в составе судьи Р.Ш. Бирюкова, при ведении протокола секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрев в судебном заседании дело по исковому заявлению Комитета по управлению муниципальным имуществом Администрации Одинцовского муниципального района Московской области (ИНН <***>, ОГРН <***>, дата регистрации: 12.04.1996, юридический адрес: 143009, <...>)

к Обществу с ограниченной ответственностью "РОМБИТ" (ИНН <***>, ОГРН <***>, дата регистрации: 20.09.2007, юридический адрес: 143006, <...>)

третье лицо: Министерства имущественных отношений Московской области (ОГРН <***>, ИНН <***>, дата регистрации: 18.08.2000, юридический адрес: 143969, <...>; фактический адрес: 143407, <...>)

о взыскании суммы задолженности по арендной плате по договору аренды земельного участка от 27.11.2012 г. № 5351 за период с 01.10.2017 г. по 31.03.2018 г. в размере 841 050 руб. 00 коп. и пени за период с 01.10.2017 г. по 31.03.2018 г. в размере 608 322 руб. 63 коп., об обязании расторгнуть договор аренды, передать Комитету по управлению муниципальным имуществом Администрации Одинцовского муниципального района земельный участок общей площадью 5000 кв. м. с кадастровым номером 50:20:0050324:406, расположенный в границах Одинцовского муниципального района, сельское поселение Успенское, с местоположением в дер. Маслово, уч. 29/1.

при участии в заседании: от истца: ФИО2, представитель по дов. № 20 от 20.03.2018 г., паспорт РФ. от ответчика: представитель не явился, извещен надлежащим образом. от третьего лица: представитель не явился, извещен надлежащим образом.

УСТАНОВИЛ:

Комитет по управлению муниципальным имуществом Администрации Одинцовского муниципального района Московской области (далее – Комитет, истец) обратился в Арбитражный суд Московской области с исковым заявлением к Обществу

с ограниченной ответственностью "РОМБИТ" (далее – ООО "РОМБИТ", ответчик) со следующими требованиями:

- взыскать с ООО "РОМБИТ" задолженность по арендной плате по договору аренды земельного участка № 5351 от 27.11.2012 г. с 01.10.2017 г. по 31.03.2018 г. в сумме 841 050 руб. 00 коп., а также пени за период с 01.10.2017 г. по 31.03.2018 г. в размере 608 322 руб. 63 коп., а всего 1 449 372 руб. 63 коп.;

- расторгнуть договора аренды земельного участка, заключенный между Комитетом по управлению муниципальным имуществом Администрации Одинцовского муниципального района Московской области и ООО "РОМБИТ" № 5351 от 27.11.2012 г.;

- обязать передать ООО "РОМБИТ" по акту приема-передачи Комитету по управлению муниципальным имуществом Администрации Одинцовского муниципального района Московской области земельный участок общей площадью 5000 кв. м. с кадастровым номером 50:20:0050324:406, расположенный в границах Одинцовского муниципального района, сельское поселение Успенское, с местоположением в дер. Маслово, уч. 29/1, в соответствии с актом приема-передачи.

В обоснование заявленных требований истец указал, что в нарушение положений договора аренды ответчик не исполняет принятые на себя обязательства, а именно не вносит своевременно арендную плату за владение и пользование земельным участком, в результате чего у него образовалась взыскиваемая задолженность, в связи с чем, истец просит взыскать данную задолженность, неустойку, начисленную на данную задолженность; истец также просит суд расторгнуть договор аренды, в связи с существенным нарушением условий договора (неиспользование земельного участка по целевому назначению) и обязать ответчика возвратить земельный участок.

В деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, участвуют: Министерство имущественных отношений Московской области.

Дело рассматривалось в соответствии с ч.3 ст.156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в отсутствие представителей ответчика и третьих лиц, извещенных о месте и времени судебного заседания надлежащим образом.

В судебном заседании представитель истца исковые требования поддержал в полном объеме.

Исследовав и оценив в совокупности все имеющиеся в материалах дела письменные доказательства, рассмотрев доводы, изложенные в исковом заявлении, арбитражный суд приходит к выводу о том, что исковые требования подлежат удовлетворению по следующим обстоятельствам.

Судом установлено и следует из материалов дела, что во исполнение постановления Администрации Одинцовского района от 19.10.2012г. № 3476, 27 ноября 2012 года, между Комитетом по управлению имуществом Администрации Одинцовского муниципального района и ООО «Ромбит» был заключен Договор аренды земельного участка № 5351 (далее – Договор № 5351).

Как следует из п. 1.1 Договора № 5351 арендатору в аренду предоставлен земельный участок общей площадью 5000 кв.м, кадастровый номер 50:20:0050324:406, из земель населенных пунктов, расположенный по адресу: Московская область, Одинцовский район, сельское поселение Успенское, дер. Маслово, уч. № 29/1. для строительства дома отдыха.

Согласно п. 2.1 Договора № 5351 земельный участок передается в аренду сроком с 27.11.2012г. по 26.11.2022г.

Из приложения № 2 к Договору № 5351 следует, что размер арендной платы определяется по следующей формулой:

Апл = Аб x Кд x Пкд x Км x S,

где: Аб - базовый размер арендной платы;

Кд - коэффициент, учитывающий вид разрешенного использования земельного участка;

Пкд - корректирующий коэффициент;

Км - коэффициент, учитывающий местоположение земельного участка на территории муниципального образования;

S - площадь арендуемого земельного участка.

Арендная плата согласно п. 3.3 Договора № 5351 вносится Арендатором в полном объеме до 15 числа последнего месяца текущего квартала включительно.

Пункт 3.5 Договора № 5351 предусматривает, что размер арендной платы изменяется в зависимости от изменения базового размера арендной платы, коэффициента деятельности, корректирующего коэффициента, коэффициента, учитывающего местоположение земельного участка, территории муниципального образования, категории, разрешенного вида использования, а так же в иных случаях, установленных законом. Размер арендной платы изменяется и арендная плата подлежит обязательной уплате арендатором в каждом случае изменения базового размере арендной платы и коэффициентов полномочным органом государственной власти Московской области и органов местного самоуправления.

Согласно п. 4.4.2 и п. 4.4.4 Договора № 5351, Арендатор обязан использовать арендованный земельный участок в соответствии с целевым назначением, а также обязан уплачивать арендную плату в размере и сроки, установленные договором, в течение 7 (семи) календарных дней со дня принятия банком платежного поручения направлять Арендодателю документ, подтверждающий оплату.

Арендодатель имеет право требовать досрочного расторжения договора при использовании участка не по целевому назначению, при невнесении арендной платы два раза подряд (более чем за 6 месяцев) либо невнесении ее не в полном объеме на протяжении указанного периода (п. 4.1.1 Договора № 5351).

В соответствии с пунктом 5.2 Договора аренды № 5351 за нарушение сроков внесения арендной платы арендатор уплачивает пеню в размере 0,05 % за каждый день просрочки.

Договор аренды земельного участка был зарегистрирован в установленном законом порядке, о чем 18.02.2013 года в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним была внесена регистрационная запись за номером 50-50-66/017/2013-225.

Земельный участок, расположенный по адресу: Московская область, Одинцовский район, сельское поселение Успенское, дер. Маслово, уч. № 29/1 по передаточному акту от 27.11.2012г. был передан Арендатору.

Постановлением Администрации сельского поселения Успенское Одинцовского муниципального района Московской области от 09.08.2013 г. № 231 вид разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером 50:20:0050324:406 изменен с " для строительства дома отдыха" на "для размещения домов индивидуальной жилой застройки".

Согласно расчету истца, у ответчика образовалась задолженность по арендной плате за период с 01.10.2017 г. по 31.03.2018 г. в сумме 841 050 руб. 00 коп. и по пени за период с 01.10.2017 г. по 31.03.2018 г. в размере 608 322 руб. 63 коп.

Так же 27.03.2018 года представителями Комитета по управлению имуществом администрации Одинцовского муниципального района Московской области составлен Акт проверки выполнения условий договора аренды земельного участка от 27.11.2012 г. № 5351. Из Акта следует, что в ходе осмотра земельного участка установлено, что территория участка не огорожена, на участке какая-либо деятельность не ведется, территория участка не облагорожена.

На основании указанного акта истец пришел к выводу, что ответчиком земельный участок не используется по целевому назначению.

В связи с ненадлежащим исполнением ответчиком обязанности по оплате арендной платы и не использованием земельного участка по целевому назначению, истец 03.04.2018 года направил в адрес ответчика претензию от 02.04.2018 года с предложением в добровольном порядке погасить сумму основного долга и пени, а также добровольно расторгнуть договор аренды, в связи с существенным нарушением его условий, в том числе в связи с неиспользованием земельного участка по целевому назначению. Факт направления претензии подтверждается материалами дела.

Оставление указанной претензии без удовлетворения, послужило основанием для обращения в суд с настоящими требованиями.

В силу статьи 309 Гражданского Кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ), обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

В соответствии со статьей 310 ГК РФ, односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

В соответствии с пунктом 1 статьи 4 ГК РФ исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. В предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами и (или) органами местного самоуправления.

Согласно положениям статьи 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В соответствии с пунктом 1 статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

Доказательств погашения взыскиваемой задолженности по вышеуказанному договору ответчиком арбитражному суду не представлено (ст. 65 АПК РФ), как и не представлено доказательств возврата арендатором земельного участка арендодателю.

Представленный истцом расчет задолженности по арендной плате и пени судом проверен и признан обоснованным.

При таких обстоятельствах исковые требования в части взыскания с ответчика в пользу истца суммы основного долга и пени подлежат удовлетворению.

Истец просит суд также расторгнуть Договор аренды земельного участка.

В силу пункта 1 статьи 46 Земельного кодекса РФ аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством.

В соответствии с пунктом 2 статьи 450 ГК РФ, по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:

1) при существенном нарушении договора другой стороной;

2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса.

Согласно положениям статьи 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор:

1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;

2) существенно ухудшает имущество;

3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;

4) не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.

Исходя из содержания пункта 1 статьи 615 Гражданского кодекса РФ, арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества.

В соответствии с пунктом 1 статьи 7 Земельного кодекса РФ земли в Российской Федерации по целевому назначению подразделяются на следующие категории: земли сельскохозяйственного назначения; земли населенных пунктов; земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения; земли особо охраняемых территорий и объектов; земли лесного фонда; земли водного фонда; земли запаса.

Согласно пункту 2 статьи 7 Земельного кодекса РФ земли, указанные в пункте 1 настоящей статьи, используются в соответствии с установленным для них целевым назначением. Правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий, общие принципы и порядок проведения которого устанавливаются федеральными законами и требованиями специальных федеральных законов.

Исходя из содержания подпункта 4 пункта 2 статьи 45, статьи 46 Земельного кодекса РФ следует, что аренда земельного участка может быть прекращена по инициативе арендодателя в случае неиспользования земельного участка, предназначенного для сельскохозяйственного производства либо жилищного или иного строительства, в указанных целях в течение трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом, за исключением времени, необходимого для освоения земельного участка, а также времени, в течение которого земельный участок не мог быть использован по назначению из-за стихийных бедствий или ввиду иных обстоятельств, исключающих такое использование.

Согласно пункту 3 статьи 619 Гражданского кодекса РФ арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

При таких обстоятельствах суд приходит к выводу, что в том случае, если земельный участок, предоставленный на праве аренды для целей строительства не используется по целевому назначению в течение трех лет, за исключением времени, необходимого для освоения земельного участка, то арендодатель в соответствии с установленной законодательством процедурой имеет право требовать расторжение договора аренды.

Действующее законодательство разделяет два понятия «освоение земельного участка» и «использование земельного участка».

При этом, исходя из вышеуказанных норм, под «освоением земельного участка» понимается подготовительный этап, предшествующий началу использования земельного участка.

В настоящем деле в связи с тем, что земельный участок предоставлялся в целях для размещения домов индивидуальной жилой застройки – это обязательный этап, связанный с подготовкой к строительству, то есть подготовкой всей необходимой документации, без которой осуществить строительство не предоставляется возможным, в том числе проекта планировки территории (статья 42 Градостроительного кодекса РФ), градостроительного плана земельного участка (статья 44 Градостроительного кодекса РФ), получения разрешения на строительство (статья 51 Градостроительного кодекса РФ) и т.д.

Комитет по управлению имуществом Администрации Солнечногорского муниципального района Московской области, посчитав, что общество не приступило к освоению земельного участка и не использовало земельный участок в течение трех лет по целевому назначению, обратилось в суд с настоящими требованиями.

В соответствии с частью 1 статьи 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

Ответчик надлежащих доказательств, свидетельствующих о том, что он использует земельный участок по целевому назначению, в суд не представил.

При таких обстоятельствах, принимая во внимание не использование ответчиком земельного участка по целевому назначению, учитывая соблюдение истцом досудебного претензионного порядка, суд считает, что исковые требования подлежат удовлетворению в полном объеме.

Истец просит также обязать ответчика вернуть земельный участок.

В соответствии со статьей 622 ГК РФ, при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

На основании изложенного, суд считает необходимым обязать Общество с ограниченной ответственностью "РОМБИТ" вернуть Комитету по управлению муниципальным имуществом Администрации Одинцовского муниципального района Московской области земельный участок общей площадью 5000 кв. м. с кадастровым номером 50:20:0050324:406.

В связи с тем, что истец, согласно статье 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации, освобожден от уплаты государственной пошлины, госпошлина подлежит взысканию с ответчика в доход федерального бюджета в соответствии со статьями 110, 112 АПК РФ и 333.17 НК РФ.

Руководствуясь статьями 110, 167 – 170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

Исковые требования удовлетворить.

Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью "РОМБИТ" в пользу Комитета по управлению муниципальным имуществом Администрации Одинцовского муниципального района Московской области задолженность по арендной плате по Договору аренды земельного участка от 27.11.2012 г. № 5351 за период с 01.10.2017 г. по 31.03.2018 г. в размере 841 050 руб. 00 коп., а также пени за период с 01.10.2017 г. по 31.03.2018 г. в размере 608 322 руб. 63 коп.

Расторгнуть договора аренды земельного участка от 27.11.2012 г. № 5351, заключенный между Комитетом по управлению муниципальным имуществом Администрации Одинцовского муниципального района Московской области и Обществом с ограниченной ответственностью "РОМБИТ";

Обязать Общество с ограниченной ответственностью "РОМБИТ" передать по акту приема-передачи Комитету по управлению муниципальным имуществом

Администрации Одинцовского муниципального района Московской области по акту приема-передачи земельный участок общей площадью 5000 кв. м. с кадастровым номером 50:20:0050324:406, расположенный в границах Одинцовского муниципального района, сельское поселение Успенское, с местоположением в дер. Маслово, уч. 29/1.

Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью "РОМБИТ" сумму государственной пошлины в размере 33 494 руб. 00 коп.

Решение может быть обжаловано в Десятый арбитражный апелляционный суд в порядке, установленном Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации.

Судья Р.Ш.Бирюков