Решение от 24 мая 2024 г. по делу № А56-73755/2023

Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области

191124, Санкт-Петербург, ул. Смольного, д.6

http://www.spb.arbitr.ru

Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

Дело № А56-73755/2023
24 мая 2024 года
г.Санкт-Петербург


Резолютивная часть решения объявлена 13 мая 2024 года.


Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области в составе судьи Сайфуллиной А.Г.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Ивановой Н.И.

рассмотрев в судебном заседании дело по иску:

ОБЩЕСТВА С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "СЛОБОДА" (адрес: Россия 195271, САНКТ-ПЕТЕРБУРГ, САНКТ-ПЕТЕРБУРГ, БЕСТУЖЕВСКАЯ, д. 20, к. 1, кв. 27, ОГРН: 1117847362710);

встречному иску ОБЩЕСТВА С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "УПРАВЛЕНИЕ ИМУЩЕСТВОМ" (адрес: Россия 199106, Санкт-Петербург, Санкт-Петербург, 26-Я В.О. ЛН., Д. 15, К. 2, ЛИТЕРА А, ПОМЕЩ. 151-Н, КОМ. 5, ОГРН: );

третьи лица:

АССОЦИАЦИЯ ПОДДЕРЖКИ СУБЪЕКТОВ МАЛОГО И СРЕДНЕГО ПРЕДПРИНИМАТЕЛЬСТВА;

АССОЦИАЦИЯ ПОДДЕРЖКИ СУБЪЕКТОВ МАЛОГО И СРЕДНЕГО ПРЕДПРИНИМАТЕЛЬСТВА "БИЗНЕС-ИНКУБАТОР "РАССВЕТ»;

общество с ограниченной ответственностью "ЭО ПТР";

общество с ограниченной ответственностью "НПО БИОРОСТ";

общество с ограниченной ответственностью "ДЕЛЬФИНЫ";

общество с ограниченной ответственностью "ЛИКВИД РАББЕР ПРОТЕКШН СЕВЕРО-ЗАПАД";

общество с ограниченной ответственностью "СТРОЙПРОЕКТ";

общество с ограниченной ответственностью "АРИЭЛЬ";

общество с ограниченной ответственностью "ВИОНЕТ";

общество с ограниченной ответственностью "СТРОЙПРОЕКТ";

общество с ограниченной ответственностью "АРИЭЛЬ";

общество с ограниченной ответственностью "ЛИКВИД РАББЕР ПРОТЕКШН СЕВЕРО-ЗАПАД";

общество с ограниченной ответственностью "ЭО ПТР";

общество с ограниченной ответственностью "НПО БИОРОСТ";

общество с ограниченной ответственностью "ДЕЛЬФИНЫ";

ФИО1;

ИНДИВИДУАЛЬНЫЙ ПРЕДПРИНИМАТЕЛЬ ФИО2;

ИНДИВИДУАЛЬНЫЙ ПРЕДПРИНИМАТЕЛЬ ФИО3;

ИНДИВИДУАЛЬНЫЙ ПРЕДПРИНИМАТЕЛЬ ФИО4;

ИНДИВИДУАЛЬНЫЙ ПРЕДПРИНИМАТЕЛЬ ФИО5;

ИНДИВИДУАЛЬНЫЙ ПРЕДПРИНИМАТЕЛЬ ФИО6;

ИНДИВИДУАЛЬНЫЙ ПРЕДПРИНИМАТЕЛЬ ФИО7;

ИНДИВИДУАЛЬНЫЙ ПРЕДПРИНИМАТЕЛЬ ФИО8;

ИНДИВИДУАЛЬНЫЙ ПРЕДПРИНИМАТЕЛЬ ФИО9;

ИНДИВИДУАЛЬНЫЙ ФИО10 ХРМИКОВИЧ;

ИНДИВИДУАЛЬНЫЙ ПРЕДПРИНИМАТЕЛЬ ФИО11;

ИНДИВИДУАЛЬНЫЙ ПРЕДПРИНИМАТЕЛЬ ФИО12;

ИНДИВИДУАЛЬНЫЙ ПРЕДПРИНИМАТЕЛЬ ФИО13;


при участии в судебном заседании представителей сторон, согласно протоколу судебного заседания от 13.05.2024

установил:

общество с ограниченной ответственностью «Слобода» (далее – ООО «Слобода») обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском о признании недействительным оформленный уведомлением №УИ/2023-07-31/И-1 от 31.07.2023 односторонний отказ общества с ограниченной ответственностью «Управление имуществом» (далее – ООО «Управление имуществом») от исполнения договора аренды от 07.03.2012 №23-АН-0127, признании договора аренды от 07.03.2012 №23-АН-0127 действующим.

В свою очередь, ООО «Управление имуществом» обратилось со встречным иском к ООО «Слобода» о признании договора аренды № 23-АН-0127 от 07.03.2012, расторгнутым и обязании ООО «Слобода» передать ООО «Управление имуществом» арендованные по данному договору объекты недвижимости.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований, привлечены:

- Ассоциация поддержки субъектов малого и среднего предпринимательства «Бизнес-инкубатор «Рассвет»;

- Общество с ограниченной ответственностью «ЭО ПТР»;

- Общество с ограниченной ответственностью «Дельфины»;

- Общество с ограниченной ответственностью «Ликвид Раббер Протекшн Северо-Запад»;

- Общество с ограниченной ответственностью «Стройпроект»;

- Общество с ограниченной ответственностью «Ариэль»;

- Общество с ограниченной ответственностью «Вионет»;

- Общество с ограниченной ответственностью «НПО Биорост»;

- ИП ФИО2 (ОГРНИП: <***>);

- ИП ФИО6 (ОГРНИП: <***>);

- ИП ФИО7 (ОГРНИП: <***>);

- ИП ФИО8 (ОГРНИП: <***>);

- ИП ФИО9 (ОГРНИП: <***>);

- ИП ФИО14 (ОГРНИП: <***>);

- ИП ФИО11 (ОГРНИП: <***>);

- ИП ФИО12 (ОГРНИП: <***>);

- ИП ФИО13 (ОГРНИП: <***>);

- ИП ФИО5 (ОГРНИП: <***>);

- ИП ФИО3 (ОГРНИП: <***>);

- ИП ФИО4 (ОГРНИП: <***>);

- ФИО1

Информация о месте и времени судебного заседания размещена на официальном сайте Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области в сети Интернет по адресу: www.spb.arbitr.ru в соответствии с установленным Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации порядком.

В судебном заседании представители сторон поддержали свои требования и возражали против удовлетворения встречных требований.

Изучив материалы дела, заслушав присутствовавших в судебном заседании лиц, учитывая достаточность собранных по делу материалов, суд счёл возможным рассмотреть дело по существу по имеющимся в материалах дела документам в порядке, предусмотренном статьей 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Как усматривается из представленных в материалы дела документов, 07.03.2012 между ООО «Слобода» и Территориальным управлением Федерального агентства по управлению государственным имуществом в городе Санкт-Петербурге был заключен договор аренды №23-АН-0127 (далее – Договор аренды) по которому ООО «Слобода» были переданы во временное владение и пользование объекты нежилого фонда, расположенные по адресам:

- Санкт-Петербург, <...>, литера А с кадастровым номером 78:40:2054501:1013 (ранее присвоенный кадастровый номер 78:40:20545А:1003:14), площадью 793,1 кв. м (административное здание);

- Санкт-Петербург, <...>, литера Б с кадастровым номером 78:40:2054501:1025 (ранее присвоенный кадастровый номер 78:40:20545А:1003:5), площадью 1890, 1 кв. м. (производственный корпус);

- Санкт-Петербург, <...>, литера В с кадастровым номером 78:40:2054501:1009 (ранее присвоенный кадастровый номер 78:40:20545А:1003:15), площадью 663,6 кв. м (производственный корпус);

- Санкт-Петербург, <...>, литера Д с кадастровым номером 78:40:2054501:1010 (ранее присвоенный кадастровый номер 78:40:20545А:1003:9), площадью 41, 5 кв. м (трансформаторная подстанция электросети);

- Санкт-Петербург, <...>, литера Ж с кадастровым номером 78:40:2054501:1015 (ранее присвоенный кадастровый номер 78:40:20545А:1003:16), площадью 997, 4 кв. м (производственный комплекс);

- Санкт-Петербург, <...>, литера З с кадастровым номером 78:40:2054501:1014 (ранее присвоенный кадастровый номер 78:40:20545А:1003:17), площадью 13,2 кв. м (насосная);

- Санкт-Петербург, <...>, литера К с кадастровым номером 78:40:2054501:1018 (ранее присвоенный кадастровый номер 78:40:20545А:1003:19), площадью 45,2 кв. м (проходная),

- Санкт-Петербург, <...>, литера И с кадастровым номером 78:40:2054501:1017 (ранее присвоенный кадастровый номер 78:40:20545А:1003:18), площадью 603,3 (склад),

(именуемые далее – Объекты аренды).

Срок действия договора аренды был установлен в 15 лет (пункт 1.3.). Договор аренды был зарегистрирован в установленном порядке.

26 мая 2023 года между Межрегиональным территориальным управлением Федерального агентства по управлению государственным имуществом в городе Санкт-Петербурге и Ленинградской области (ранее – Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в городе Санкт-Петербурге) и ООО «Управление имуществом» был заключен Договор купли-продажи №2023.16532, предметом которого явились земельный участок площадью 13590 кв.м., кадастровый номер 78:40:2054501:1003, расположенный по адресу: Санкт-Петербург, город Ломоносов, Первомайская улица, дом 2/71, литера А, и расположенные на нем Объектами недвижимого имущества.

11.07.2023г. согласно выпискам из Единого государственного реестра недвижимости было зарегистрировано право собственности ООО «Управление имуществом» на Объекты недвижимого имущества.

В связи с переходом с 11 июля 2023 года права собственности на Объекты недвижимого имущества от Межрегионального территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в городе Санкт-Петербурге и Ленинградской области к ООО «Управление имуществом с 11 июля 2023 года является действующим Арендодателем по Договору и приобретает в силу закона права предыдущего Арендодателя в полном объеме.

Общество с ограниченной ответственностью «Слобода» было уведомлено письмом от 11.07.2023 № УИ/2023-07-11/И-2 об изменении стороны договора.

Согласно пункту 5.4. Договора аренды, Арендодатель имеет право на одностороннее расторжение Договора аренды, в случае несоблюдения Арендатором установленных законодательством Российской Федерации требований к безопасности эксплуатации федерального недвижимого имущества.

Согласно пункту 5.5. Договора, Арендодатель вправе в одностороннем порядке без обращения в суд полностью отказаться от исполнения обязательств по Договору в случаях:

- несоблюдения Арендатором условий сдачи Объектов (их частей) в субаренду, установленных пунктами 2.2.18 и 2.3.2. Договора;

- нарушения Арендатором графика, указанного в пункте 6.7. Договора, а также невыполнения либо ненадлежащего выполнения работ по сохранению Объекта.

Пунктом 2.2.18 Договора предусмотрено, что Арендатор обязуется при сдаче Объектов в установленном Договором порядке в субаренду:

- обеспечить соблюдение субарендатором норм и правил использования объекта нежилого фонда, в том числе санитарных норм и правил, правил пожарной безопасности.

- уведомить Арендодателя о заключении договора субаренды в пятидневный срок со дня заключения договора субаренды, приложив подлинник заключенного договора субаренды, а также уведомлять Арендодателя о всех изменениях и дополнениях к договору субаренды.

Пунктом 2.3.2. Договора ограничены права Арендатора по сдаче Объектов в Субаренду, а именно:

- Арендатор вправе заключить договоры субаренды, согласно пункту 2.3.2. Договора только при отсутствии задолженности по арендной плате на момент подписания договора субаренды, при соблюдении условий сдачи в субаренду, предусмотренных пунктом 2.2.18. Договора, при этом договоры субаренды заключаются в пользу Арендодателя.

ООО «Управление имуществом», направило в ООО «Слобода» 31.07.2023г. уведомление №УИ/2023-07-31/И-1 о расторжении Договора аренды в одностороннем порядке по инициативе Арендодателя.

По мнению ООО «Управление имуществом», ООО «Слобода» не соблюдены условия сдачи Объектов недвижимости и их частей в субаренду, предусмотренные пунктами 2.2.18 и 2.3.2. Договора аренды, а именно:

ООО «Слобода» не обеспечил соблюдение субарендатором норм и правил использования объекта нежилого фонда, в том числе санитарных норм и правил, правил пожарной безопасности. В подтверждение данных обстоятельства представлены акты осмотра зданий и материалам фотофиксации на Объектах недвижимого имущества выявлены, в частности, нарушения пожарной безопасности, что подтверждает несоблюдение Арендатором пункта 2.2.18 Договора аренды, а также Экспертное заключение Федерального государственного бюджетного учреждения «Судебно-экспертное учреждение федеральной противопожарной службы «Испытательная противопожарная лаборатория» по городу Санкт-Петербургу» №176 от 12.12.2023 по результатам пожарно-технического исследования на соответствие требованиям нормативных правовых актов и нормативных документов в области обеспечения пожарной безопасности зданий, расположенных по адресам: Санкт-Петербург, г.Ломоносов, Первомайская ул., дом 2/71, литера А и Санкт-Петербург г.Ломоносов, Первомайская ул., дом 2/71, литера Б с фототаблицей (далее – Экспертное заключение). Также данные нарушения подтверждаются Представлением Прокуратуры Петводворцового района об устранении нарушений законодательства о противодействии терроризму, противопожарного и природоохранного законодательства№ 60/07-01-24 от 10.04.2024 г. (далее – Представление Прокуратуры).

Возражая против доводов ООО «Управление имуществом», ООО «Слобода» указывало на то, что нарушения, указанные в данном Экспертном заключении и в Представлении Прокуратуры выявлены значительно позже одностороннего расторжения договора аренды и не подтверждают наличие данных нарушений до расторжения Договора. Документы подтверждающие наличие нарушений в период действия договора аренды в материалы дела не представлены. Требования в отношении ООО «Слобода» об устранении нарушений в период действия Договора аренды к ООО «Слобода» не заявлялись.


ООО «Управление имуществом» указывало на то, что ООО «Слобода» не уведомило о заключении договоров субаренды в пятидневный срок.

В подтверждение данного обстоятельства ООО «Управление имуществом» ссылается на письма Межрегионального территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в городе Санкт-Петербурге и Ленинградской области от 07.08.2023г. №78-09/13108.

Вместе с тем, следует согласиться с доводами ООО «Слобода» о том, что письмо на которое ссылается ООО «Управление имуществом» получено после расторжения договора аренды и не может быть принять в качестве доказательства наличия ООО «Управление имуществом» права на расторжение догвоора.


В нарушение пункта 2.3.2. Договора аренды, ООО «Слобода» заключало договоры субаренды, при наличии задолженности перед Арендодателем, с нарушением условий пункта 2.2.18 Договора аренды и не в пользу Арендодателя.

Вместе с тем в ходе судебного разбирательства, представитель Межрегиональным территориальным управлением Федерального агентства по управлению государственным имуществом в городе Санкт-Петербурге и Ленинградской области в судебном заседании наличие задолженности не подтвердил.


Допущенные субарендатором условий, заключенного с ООО «Слобода» договора субаренды, не может быть признано нарушением заключенного между ООО «Слобода» и ООО «Управление имуществом» договора.

Представленными в материалы дела Акты осмотра зданий № 1 - № 8 составлены в отсутствие представителя ООО «Слобода».

В ходе судебного разбирательства, ни одна из сторон не воспользовалась правом на заявления ходатайств о проведении экспертизы в порядке, предусмотренном статья 82 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

ООО «Слобода» заявляло о том, что заявленные нарушения были допущены в период действия договора аренды с Межрегионального территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в городе Санкт-Петербурге и Ленинградской области, которое претензий к исполнению договора аренды не заявляло.

Согласно статье 450 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

На основании пункта 1 статьи 450.1 Гражданского кодекса Российской Федерации предоставленное Гражданского кодекса Российской Федерации, другими законами, иными правовыми актами или договором право на односторонний отказ от договора (исполнения договора) (статья 310) может быть осуществлено управомоченной стороной путем уведомления другой стороны об отказе от договора (исполнения договора). Договор прекращается с момента получения данного уведомления, если иное не предусмотрено данным Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.

Договор прекращается с момента получения данного уведомления, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.

Сторона, которой Гражданского кодекса Российской Федерации, другими законами, иными правовыми актами или договором предоставлено право на отказ от договора (исполнения договора), должна при осуществлении этого права действовать добросовестно и разумно в пределах, предусмотренных Гражданского кодекса Российской Федерации, другими законами, иными правовыми актами или договором (пункт 4 статьи 450.1 ГК РФ).

Если односторонний отказ от исполнения обязательства или одностороннее изменение его условий совершены тогда, когда это не предусмотрено законом, иным правовым актом или соглашением сторон или не соблюдены требования к их совершению, то по общему правилу такой односторонний отказ от исполнения обязательства или одностороннее изменение его условий не влекут юридических последствий, на которые они были направлены (пункт 12 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 22.11.2016 №54 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации об обязательствах и их исполнении» (далее также - постановление № 54).

Согласно разъяснениям, приведенным в пункте 14 названного постановления, при осуществлении стороной права на одностороннее изменение условий обязательства или односторонний отказ от его исполнения она должна действовать разумно и добросовестно, учитывая права и законные интересы другой стороны (пункт 3 статьи 307, пункт 4 статьи 450.1 ГК РФ).

Нарушение этой обязанности может повлечь отказ в судебной защите названного права полностью или частично, в том числе признание ничтожным одностороннего изменения условий обязательства или одностороннего отказа от его исполнения (пункт 2 статьи 10, пункт 2 статьи 168 ГК РФ).

Согласно разъяснениям, изложенным в пункте 27 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой», в договоре аренды могут быть предусмотрены основания отказа арендодателя от исполнения договора и его расторжения во внесудебном порядке, в том числе связанные с нарушением арендатором того или иного условия договора (пункт 3 статьи 450 ГК РФ).

Из общих норм Гражданского кодекса Российской Федерации, регулирующих правоотношения по досрочному расторжению договоров, следует, что договор может быть расторгнут в одностороннем порядке арендодателем, если такое условие предусмотрено договором. Установленный законом (часть 5 статьи 10 ГК РФ) принцип добросовестности участников гражданского оборота должен быть ими соблюден и при прекращении договора.

Как следует из условий Договора аренды, в пунктах 5.4. и 5.5. Договора аренды предусмотрено право арендодателя на досрочное одностороннее расторжение договора (на односторонний внесудебный отказ Арендодателя от исполнения обязательств по Договору).

Согласно части 1, 4 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации, граждане и юридические лица свободны в заключении договора; условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422 ГК РФ).

В соответствии с пунктом 2 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе, они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых, не противоречащих законодательству его условий.

В пункте 10 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 14.03.2014 № 16 «О свободе договора и ее пределах» разъяснено, что при рассмотрении споров о защите от несправедливых договорных условий суд должен оценивать спорные условия в совокупности со всеми условиями договора и с учетом всех обстоятельств дела.

Принцип добросовестности относится к основным началам гражданского законодательства, а положения Гражданского кодекса Российской Федерации, законов и иных актов, содержащих нормы гражданского права, подлежат истолкованию в системной взаимосвязи с его основными началами, закрепленными в статье 1 названного Кодекса (пункт 1 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации»).

Оценивая действия сторон как добросовестные или недобросовестные, следует исходить из поведения, ожидаемого от любого участника гражданского оборота, учитывающего права и законные интересы другой стороны (пункт 1 указанного Постановления Пленума). Более того, с учетом положений статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации, исходя из которой для признания действий какого-либо лица злоупотреблением правом судом должно быть установлено, что умысел такого лица был направлен на заведомо недобросовестное осуществление прав, единственной его целью было причинение вреда другому лицу (отсутствие иных добросовестных целей). При таких обстоятельствах, из материалов дела не усматривается в поведении первоначального ответчика признаков недобросовестности.

Согласно части 1 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать те обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

Статьей 66 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации установлено, что доказательства представляются лицами, участвующими в деле.

Арбитражный суд согласно статьям 67, 68 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации принимает только те доказательства, которые имеют отношение к рассматриваемому делу и обстоятельства дела, которые согласно закону должны быть подтверждены определенными доказательствами, не могут подтверждаться в арбитражном суде иными доказательствами.

Согласно статье 68 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации обстоятельства дела, которые согласно закону должны быть подтверждены определенными доказательствами, не могут подтверждаться в арбитражном суде иными доказательствами.

В силу статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном и объективном исследовании имеющихся в деле доказательств.

Оценив в совокупности и взаимной связи документы, представленные в материалы дела, суд полагает исковое требование ООО «Слобода» обоснованным и подлежащим удовлетворению, требования ООО «Управление имуществом» не подлежащими удовлетворению.

Статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации установлено, что судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом с другой стороны.

Руководствуясь статьями 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области

р е ш и л :

признать недействительным оформленный уведомлением от 31.07.2023 №УИ/2023-07-31/И-1 односторонний отказ общества с ограниченной ответственностью «Управление имуществом» от исполнения договора аренды от 07.03.2012 №23-АН-0127, признать договора аренды от 07.03.2012 №23-АН-0127 действующим.

Вызскать с общества с ограниченной ответственностью «Управление имуществом» в пользу общество с ограниченной ответственностью «Слобода» государственной пошлины в сумме 6.000,00 рублей.

В удовлетворении требований общества с ограниченной ответственностью «Управление имуществом» отказать.

Решение может быть обжаловано в Тринадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия Решения.

Судья Сайфуллина А.Г.