Решение от 19 февраля 2019 г. по делу № А56-82839/2018

Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области

191015, Санкт-Петербург, Суворовский пр., 50/52

http://www.spb.arbitr.ru

Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

Дело № А56-82839/2018
19 февраля 2019 года
г. Санкт-Петербург


Резолютивная часть решения объявлена 07 февраля 2019 года.

Полный текст решения изготовлен 19 февраля 2019 года.

Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области в составе:судьи Воробьевой Ю.В.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем ФИО1,

рассмотрев в судебном заседании дело по иску:

истец: Общество с ограниченной ответственностью "Инвестиционная строительная компания "НКС" (адрес: Россия, 197198, Санкт-Петербург, Большой пр. П.С., д. 14, лит А, пом.5-Н; ОГРН: <***>; ИНН: <***>);

ответчик: Общество с ограниченной ответственностью "Пиросмани" (адрес: Россия адрес: Россия, 197198, Санкт-Петербург, Большой пр. П.С., д. 14, ОГРН: <***>; ИНН: <***>);

третье лицо: Комитет имущественных отношений Санкт-Петербурга

о взыскании 21 986 925 руб. 38 коп., расторжении договора

по встречному иску:

истец: Общество с ограниченной ответственностью "Пиросмани"

ответчик: Общество с ограниченной ответственностью "Инвестиционная строительная компания "НКС"

о взыскании 1 276 736 руб. 81 коп., признании договора незаключенным, ничтожной сделкой

при участии

от ООО "ИСК "НКС": ФИО2 – доверенность от 02.04.2018,

от ООО "Пиросмани": ФИО3 – доверенность от 08.09.2018,

ФИО4 – доверенность от 05.09.2018,

от третьего лица: не явился (извещен).

установил:

Общество с ограниченной ответственностью "Инвестиционная строительная компания "НКС" (далее – Компания) обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Пиросмани" (далее – Общество) о расторжении заключенного между сторонами предварительного договора купли-продажи нежилого помещения от 02.09.2014 (далее - Договор), взыскании 19 292 940 руб. 30 коп., из которых 6 266 500 руб. 00 коп. – денежная сумма, уплаченная по Договору, 11 617 783 руб. 39 коп. – убытки, 1 408 656 руб. 91 коп. – проценты за пользование чужими денежными средствами по ст. 395 Гражданского кодекса РФ (далее - ГК РФ) за период с 05.09.2014 по 09.06.2018.

12.09.2018 в суд от Общества поступило встречное исковое заявление от 06.09.2018 б/н:

- о признании договора от 02.09.2014 незаключенным в части возложения на сторон обязательств из предварительного договора купли-продажи нежилого помещения 4Н, расположенного в доме по адресу: Санкт-Петербург, Большой пр. П.С., д. 14, лит. А,

- о признании договора от 02.09.2014 ничтожной сделкой в части возложения на сторон обязательств из договора безвозмездного пользования от 02.09.2014 указанным помещением,

- о взыскании 760 700 руб. 00 коп. неосновательного обогащения за пользование указанным нежилым помещением в период с 01.09.2015 по 30.03.2018,

- о взыскании 502 922 руб. 55 коп. процентов за пользование чужими денежными средствами за период с 01.10.2015 по 13.09.2018.

Определением суда от 19.09.2018 встречное исковое заявление Общества принято к производству суда, назначено к совместному рассмотрению с первоначальным иском.

В судебном заседании 04.10.2018 Общество заявило в порядке ст. 161 Арбитражного процессуального кодекса РФ (далее - АПК РФ) о фальсификации Дополнительного соглашения от 01.09.2016 № 1 и назначении почерковедческой экспертизы в части подписи генерального директора Общества.

В целях проверки обоснованности заявленного ходатайства арбитражный суд в порядке ст. 88 АПК РФ вызвал в судебное заседание генерального директора Общества ФИО5.

В судебном заседании 18.10.2018 свидетелю ФИО5 разъяснены права и обязанности свидетеля, предусмотренные АПК РФ; свидетель предупрежден арбитражным судом об уголовной ответственности за дачу заведомо ложных показаний и отказ от дачи показаний, о чем свидетелем дана соответствующая подписка. Свидетель была допрошена судом, показания свидетеля сохранены на аудиозаписи судебного заседания и приобщены к протоколу судебного заседания. Кроме того, судом отобраны образцы подписи ФИО5, которые приобщены к материалам дела.

В судебном заседании 15.11.2018 в порядке п. 2 ч. 1 ст. 161 АПК РФ Компания заявила об исключении из числа доказательств Дополнительного соглашения от 01.09.2016 № 1 к Договору от 02.09.2014; представитель Компании также просил суд не учитывать доводы, изложенные в Возражениях от 15.10.2018 на Заявление о фальсификации доказательств (б/д, б/н).

Ходатайство Компании от 15.11.2018 об исключении доказательства принято судом, Дополнительное соглашение № 1 от 01.09.2016 исключено из числа доказательств по делу, в связи с чем также отклонено Заявление Общества о фальсификации доказательства и ходатайство Общества о назначении судебной экспертизы в связи с отсутствием предусмотренных ст. 85 АПК РФ оснований.

В судебном заседании 15.11.2018 Компания в порядке ст. 49 АПК РФ заявила об увеличении размера иска в части имущественного требования, в части взыскания с Общества процентов за пользование чужими денежными средствами по ст. 395 ГК до 1 609 141 руб. 99 коп. за период с 05.09.2014 по 15.11.2018 с дальнейшим начислением процентов по ст. 395 ГК РФ по дату фактической уплаты суммы долга, убытков – до 14 111 283 руб. 39 коп. в связи с исключением дополнительного соглашения № 1 от 01.09.2016 из числа доказательств по делу.

Заявленное Компанией уточнение иска принято судом в соответствии со ст. 49 АПК РФ.

С учетом встречного иска Общества и отзыва, наличия оснований, предусмотренных ст. 51 АПК РФ, для привлечения к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, определением от 15.11.2018 арбитражный суд привлек к участию в деле Комитет имущественных отношений Санкт-Петербурга (далее – Комитет).

В судебном заседании 06.12.2018 в порядке ст. 49 АПК РФ Общество заявило об увеличении размера иска в части имущественного требования, в части взыскания с Компании процентов за пользование чужими денежными средствами до 516 036 руб. 81 коп. за период с 01.10.2015 по 06.12.2018.

Заявленное Обществом уточнение иска принято судом в соответствии со ст. 49 АПК РФ.

06.02.2019 в суд от Общества поступили письменные пояснения с ходатайством о приобщении дополнительных доказательств к материалам дела.

В судебном заседании стороны поддержали свои исковые требования в полном объеме с учетом принятых судом уточнений, против удовлетворения требований другой стороны возражали.

Комитет, надлежащим образом извещенный о времени и месте рассмотрения дела, в судебное заседание не явился.

Согласно ч. 3 ст. 156 АПК РФ спор рассмотрен по существу в отсутствие Комитета.

Исследовав материалы настоящего дела, оценив собранные по делу доказательства в порядке, предусмотренном ст. 71 АПК РФ, а также заслушав пояснения сторон, арбитражный суд установил следующее.

02.09.2014 между сторонами заключен Предварительный договор купли-продажи нежилого помещения (Договор), в соответствии с п. 1.1. которого стороны приняли на себя обязательство в будущем в срок, оговоренный в Договоре, заключить основной договор купли-продажи нежилого помещения 4Н, общей площадью 197,6 кв.м, кадастровый номер 78:7:3095:0:13:6, расположенного в цокольном этаже дома, находящегося по адресу: Санкт-Петербург, Большой проспект Петроградской стороны, дом 14, литера А (далее – Объект/Помещение).

Согласно п. 1.2. Договора указанный выше Объект принадлежит Продавцу на праве аренды в соответствии с Договором аренды №15-А001003 от 19.12.2002, заключенным между Обществом и Комитетом (ранее Комитетом по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга).

В соответствии с п. 1.4. Договора Общество приняло на себя обязательство осуществить все необходимые действия и мероприятия для последующей реализации и передачи объекта Компании по основному договору купли-продажи, в том числе, но не исключительно:

в течение 5 рабочих дней с даты подписания Договора, Общество обязано передать Компании помещение, указанное в п. 1.1. Договора, во временное безвозмездное пользование на срок до даты получения Компанией Свидетельства о государственной регистрации права на указанное помещение, зарегистрированного на основании Основного договора купли-продажи нежилого помещения;

в течение 10 рабочих дней с даты подписания сторонами Договора Общество обязано заключить соответствующий договор с организацией для проведения оценки стоимости помещения, указанного в п. 1.1. Договора, для расчета суммы выкупа данного помещения у Комитета по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга в соответствии с Договором аренды №15-А001003 от 19.12.2002 (в редакции подписанных Дополнительных соглашений к указанному Договору аренды);

в течение 10 рабочих дней с даты выкупа помещения, указанного в п. 1.1. Договора, у Комитета по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга Договора Общество обязано подать документы на регистрацию в Управление Федеральной регистрационной службы, кадастра и картографии по Санкт-Петербургу для регистрации права собственности на данное помещение на имя Общества (ООО "Пиросмани") в Управлении Федеральной регистрационной службы, кадастра и картографии по Санкт-Петербургу;

в течение 5 рабочих дней с даты государственной регистрации права собственности на помещение, указанное в п. 1.1. Договора, в Управлении Федеральной регистрационной службы, кадастра и картографии по Санкт-Петербургу Общество обязано заключить с Компанией Основной договор купли-продажи нежилого помещения, подготовить комплект документов, необходимый для государственной регистрации права собственности Компании на помещение, обеспечить участие своих представителей в Управлении Федеральной регистрационной службы, кадастра и картографии по Санкт-Петербургу при подаче документов на регистрацию и их получении.

В соответствии с п. 2.2. Договора предметом основного договора является купля-продажа Объекта недвижимости со следующими характеристиками: нежилое помещения 4Н, общей площадью 197,6 кв.м, кадастровый номер 78:7:3095:0:13:6, расположенное в цокольном этаже дома, находящегося по адресу: Санкт-Петербург, Большой проспект Петроградской стороны, дом 14, литера А (т. 1, л.д. 24).

В п. 2.3. Договора Стороны согласовали цену основного договора купли-продажи – 4 500 000 руб. 00 коп. (т. 1, л.д. 24).

Согласно п. 2.4. Договора Компания приняла на себя обязательство компенсировать Обществу на основании соответствующего требования и счета на оплату затраты и расходы, связанные с проведением оценки помещения, необходимой для его выкупа, полную выкупную стоимость помещения, расходы, связанные с государственной регистрацией права на помещение в Управлении Федеральной регистрационной службы, кадастра и картографии по Санкт-Петербургу (т. 1, л.д. 24).

Пунктом 3.1. Договора предусмотрено, что в качестве обеспечения исполнения Компанией обязательств по заключению Основного договора купли-продажи, Компания обязана уплатить Обществу денежные средства в сумме 4 500 000 руб. 00 коп. (НДС не облагается), путем перечисления указанной денежной суммы на расчетный счет Общества, указанный в разделе 8 Договора, в следующем порядке:

- в срок до 15.09.2014 Компания обязана перечислить на расчетный счет Общества денежные средства в размере 2 000 000 руб. 00 коп.;

- в течение 10 банковских дней с даты получения от Общества письменного уведомления и документов, подтверждающих факт выкупа помещения, указанного в п. 1.1. Договора у Комитета по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга в соответствии с Договором аренды №15-А001003 от 19.12.2002 (в редакции подписанных Дополнительных соглашений к указанному Договору аренды), Компания обязана перечислить на расчетный счет Общества денежные средства в размере 2 500 000 руб. 00 коп.

В п. 3.2. Договора стороны согласовали, что денежные средства, перечисленные Компанией в соответствии с п. 3.1. Договора, зачитываются Обществом в счет оплаты цены основного договора купли-продажи.

Согласно п. 4.1.1. Договора Общество приняло на себя обязательства осуществить все необходимые действия и мероприятия, указанные в Договоре, а также иные действия и мероприятия, необходимые для заключения Основного договора купли-продажи нежилого помещения и регистрации права собственности Компании на данное помещение (п. 1.1. Договора).

В соответствии с п. 4.2.1. Договора Компания приняла на себя обязательство уплатить Обществу денежные средства в качестве обеспечения исполнения обязательств по заключению основного договора купли-продажи, в порядке и сроки, предусмотренные пунктом 3.1. Договора.

Согласно п. 4.2.2. Договора Компания также приняла на себя обязательство принять объект по акту приема-передачи в безвозмездное пользование (в соответствии с абз. 2 п. 1.4. Договора) в течение 5 рабочих дней с даты подписания Договора.

Договором предусмотрено, что в случае отказа Общества от заключения основного договора купли-продажи без уважительных причин, Общество обязано в течение 5 рабочих дней с даты получения соответствующего письменного требования от Компании возвратить последнему денежные средства, перечисленные на расчетный счет Общества по пунктам 3.1., 2.4. Договора (п. 5.3. Договора).

В соответствии с п. 6.1. Договора в случае невыполнения или ненадлежащего выполнения одной из сторон обязательств по Договору виновная сторона несет ответственность в соответствии с действующим законодательством РФ.

14.03.2018 Компания направила в адрес Общества Письмо с исх. №35 от 13.03.2018, в котором просила Общество сообщить о ходе исполнения обязательств по Договору, указав на то, что на дату подписания указанного письма Компания перечислила на расчетный счет Общества денежные средства в размере 6 266 500 руб.00 коп.

Письмо с исх. №35 от 13.03.2018 было получено Обществом 14.03.2018 и 21.03.2018, что подтверждается уведомлением о вручении, и не оспаривается Обществом.

22.03.2018 Общество направило в адрес Компании ответ (письмо с исх. №27), в котором сообщило, что помещение было передано во временное пользование, что Общество не отрицает факт получения денежных средств от Компании, что в связи с прекращением обязательств, предусмотренных договором, регистрация перехода права собственности на Общество не планируется и о необходимости освобождения Компанией нежилого помещения в срок до 19.04.2018.

30.03.2018 стороны подписали Акт приема-передачи к Договору, в соответствии с которым Компания передала, а Общество приняло нежилые помещения общей площадью 151,4 кв.м, находящиеся в границах помещения 4-Н.

24.05.2018 Компания направила в адрес Общества Претензию (исх. №76), в которой уведомила о расторжении Договора и требовала перечислить на расчетный счет Компании 19 273 024 руб. 85 коп., из которых 6 266 500 руб. 00 коп. денежные средства, уплаченные по Договору, 1 388 741 руб. 46 коп. - проценты за пользование чужими денежными средствами по ст. 395 ГК РФ, 11 617 783 руб. 39 коп. – убытки, рассчитанные в порядке, предусмотренном абз. 6 п. 5 Постановления Пленума от 11.07.2011 №54 "О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем".

Претензия (исх. №76) от 24.05.2018 с приложениями была получена Обществом, что подтверждается материалами дела.

В срок, установленный претензией (исх. №76) от 24.05.2018, Общество не исполнило требования, изложенные в ней, не направило в адрес Компании мотивированный отказ либо возражения по доводам, изложенным в претензии, что послужило основанием для подачи Компанией искового заявления в суд.

В обоснование заявленных требований Компания ссылается на следующее:

В соответствии с п. 7.4. Договора заключенный между сторонами договор может быть расторгнут либо по соглашению сторон, либо в порядке, предусмотренном действующим законодательством РФ. Ввиду того, что между сторонами не было заключено соглашение о расторжении Договора, на основании п. 7.4. Договора Компания просит суд удовлетворить требование неимущественного характера, а именно, расторгнуть Договор.

В части взыскания суммы неосновательного обогащения в размере 6 266 500 руб. 00 коп. Компания заявляет о том, что данная сумма подлежит возврату на основании п. 3 ст. 487 ГК РФ поскольку была перечислена на расчетный счет Общества в качестве исполнения обязательств по Договору в период с 05.09.2014 по 04.10.2017 (включительно).

Общество не отрицает факт получения денежных средств в размере 6 266 500 руб.00 коп. по Договору, что подтверждается пояснениями представителей Общества в ходе судебного разбирательства по настоящему делу, Письмом Общества 22.03.2018 (исх. №27), а также Актами сверки взаимных расчетов, имеющихся в материалах дела.

В части взыскания процентов за пользование чужими денежными средствами по ст. 395 ГК РФ в размере 1 609 141 руб. 99 коп. за период с 05.09.2014 по 15.11.2018 с дальнейшим начислением процентов по ст. 395 ГК РФ по дату фактической уплаты суммы долга Компания ссылается на нормы, закрепленные в ст. 395, п. 4 ст. 487 ГК РФ. Расчет процентов приложен к ходатайству об уточнении исковых требований от 15.11.2018.

В части взыскания убытков в размере 14 111 283 руб. 39 коп. доводы Компании основаны на положении, закрепленном в абз. 5 п. 5 Постановления Пленума от 11.07.2011 №54 "О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем". Убытки рассчитаны Компанией исходя из стоимости Объекта, указанной в Выписке из ЕГРН от 10.05.2018 №78/001/008/2018-9300 и п. 2.3. Договора. Расчет убытков приложен к ходатайству об уточнении исковых требований от 15.11.2018.

Суд считает необходимым отметить, что в исковом заявлении, в своих письменных пояснениях в части взыскания убытков Компания ссылается на абз. 5 п. 5 Постановления Пленума от 11.07.2011 №54, при этом норма, которую цитирует Компания, закреплена в абз. 6 п. 5 Постановления Пленума от 11.07.2011 №54.

В части взыскания расходов по оплате суммы государственной пошлины в размере 125 465 руб. 00 коп. Компания ссылается на платежное поручение №760 от 25.06.2018 и расчет, приложенный к ходатайству об уточнении исковых требований от 15.11.2018.

В обоснование заявленных встречных требований Общество ссылается на следующее:

В части признания Договора незаключенным, а именно, в части возложения на сторон обязательств из предварительного договора купли-продажи нежилого помещения, Общество ссылается на то, что в нарушение п. 1 ст. 432, п. 3, ст. 429, п. 1 ст. 555 ГК РФ стороны не согласовали существенные условия основного договора – цену объекта недвижимости, в связи с чем договор не является заключённым и не порождает юридических последствий для сторон.

В части признания Договора ничтожной сделкой, а именно, в части возложения на сторон обязательств из договора безвозмездного пользования от 02.09.2014, Общество ссылается на то, что оно не имело право заключать договор безвозмездного пользования в отношения Объекта без письменного разрешения Арендодателя (в нарушение п. 2 ст. 615 ГК), что договор безвозмездного пользования заключен с нарушением ст. 17.1 Федерального закона от 26.07.2006 №135-ФЗ "О защите конкуренции", п. 5 ст. 55 Федерального закона от 25.06.2002 №73-ФЗ "Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации", в связи с чем договор является ничтожной сделкой в силу положения, закрепленного в п. 2 ст. 168 ГК РФ.

В части взыскания суммы неосновательного обогащения в размере 760 700 руб. 00 коп. за период с 01.09.2015 по 30.03.2018 доводы Общества сводятся к тому, что у Компании отсутствовали правовые основания для пользования нежилым помещением ввиду того, что договор является незаключенным, а договор безвозмездного пользования от 02.09.2018 – ничтожной сделкой. Расчет суммы неосновательного обогащения приложен ко встречному исковому заявлению от 06.09.2018.

В части взыскания процентов за пользование чужими денежными средствами по ст. 395 ГК РФ в размере в размере 516 036 руб. 81 коп. за период с 01.10.2015 по 06.12.2018 Общество ссылается на нормы, закрепленные в ст. 395, в п. 2 ст.1107 ГК РФ. Расчет процентов приложен к встречному уточненному исковому заявлению от 05.12.2018.

При оценке обоснованности заявленных требований суд исходит из следующего.

В соответствии со ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Согласно п. 1 ст. 310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных кодексом, другими законами или иными правовыми актами.

В соответствии со ст. 314 ГК РФ обязательства должны исполняться в разумные сроки.

В силу положения, закрепленного в п. 1 ст. 429 ГК РФ, по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

Согласно п. 3 ст. 429 ГК РФ предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора.

В соответствии с п. 4 ст. 429 ГК РФ в предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор.

Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора.

При указанных обстоятельствах, поскольку срок, в течение которого стороны обязались заключить основной договор, определен сторонами с нарушением правил ст. 190 ГК РФ, ввиду того, что событие, с которым связан срок исполнения обязательств (п. 1.4. Договора), не отвечает признакам неизбежности, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора.

Вместе с тем, при толковании условий Договора с учетом положений ст. 431 ГК РФ, а также разъяснений, содержащихся в п. 8 Постановления Пленума ВАС РФ от 11.07.2011 №54 "О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем" (далее – Постановление Пленума от 11.07.2011 № 54), названный Договор следует квалифицировать как договор купли-продажи будущей недвижимой вещи, к которому подлежат применению нормы гл. 30 ГК РФ о купле-продаже.

В соответствии с п. 8 Постановления Пленума от 11.07.2011 № 54, если сторонами заключен договор, поименованный ими как предварительный, в соответствии с которым они обязуются заключить в будущем на предусмотренных им условиях основной договор о продаже недвижимого имущества, которое будет создано или приобретено в последующем, но при этом предварительный договор устанавливает обязанность приобретателя имущества до заключения основного договора уплатить цену недвижимого имущества или существенную ее часть, суды должны квалифицировать его как договор купли-продажи будущей недвижимой вещи с условием о предварительной оплате.

Согласно абз. 2 п. 8 Постановления Пленума от 11.07.2011 № 54 споры, вытекающие из договора, подлежат разрешению в соответствии с правилами ГК РФ о договоре купли-продажи, в том числе в соответствии с положениями пунктов 3 и 4 статьи 487 ГК РФ, и с учетом разъяснений, содержащихся в пунктах 2, 3 и 5 Постановления Пленума от 11.07.2011 №54.

В соответствии с абз. 6 п. 5 Постановления Пленума от 11.07.2011 № 54 при рассмотрении споров, связанных с неисполнением договора купли-продажи будущей недвижимой вещи, судам надлежит исходить из того, что если у продавца отсутствует недвижимое имущество, которое он должен передать в собственность покупателя (например, недвижимое имущество не создано или создано, но передано другому лицу), либо право собственности продавца на это имущество не зарегистрировано в ЕГРП, покупатель вправе потребовать возврата уплаченной продавцу денежной суммы и уплаты процентов на нее (п.п. 3 и 4 ст. 487 ГК РФ), а также возмещения причиненных ему убытков (в частности, уплаты разницы между ценой недвижимого имущества, указанной в договоре купли-продажи, и текущей рыночной стоимостью такого имущества).

Исходя из вышеизложенных положений закона, а также принимая во внимание направленную Компанией в адрес Общества претензию исх. №76 от 23.05.2018 о расторжении Договора, полученную Обществом 24.05.2018 нарочно, 29.05.2018 – по почте, суд приходит к выводу о том, что Договор расторгнут 29.05.2018 (с момента получения претензии по почте).

В соответствии с п. 1 ст. 450.1 ГК РФ предоставленное ГК РФ, другими законами, иными правовыми актами или договором право на односторонний отказ от договора (исполнения договора) (ст. 310) может быть осуществлено управомоченной стороной путем уведомления другой стороны об отказе от договора (исполнения договора). Договор прекращается с момента получения данного уведомления, если иное не предусмотрено ГК РФ, другими законами, иными правовыми актами или договором.

В случае одностороннего отказа от договора (исполнения договора) полностью или частично, если такой отказ допускается, договор считается расторгнутым или измененным (п. 2 ст. 450.1 ГК РФ).

При указанных обстоятельствах оснований для расторжения Договора у суда не имеется.

Поскольку Компания, перечислив Обществу денежные средства по Договору, не получила встречного представления и возможность его получения утрачена в связи с прекращением обязательства, суд пришел к выводу о том, что полученные Обществом денежные средства по Договору в размере 6 266 500 руб. 00 коп. являются неосновательным обогащением, которое подлежит возврату в соответствии со ст.ст. 1102, 1103 ГК РФ.

Как следует из анализа п.п. 2.3., 4.2.1., разд. 3 Договора, все платежи, перечисленные Компанией по Договору, на общую сумму 6 266 500 руб. 00 коп., являются платежами, уплаченными в качестве обеспечения исполнения Компанией обязательств по заключению Основного договора купли-продажи помещения.

В соответствии с п. 3 ст. 487 ГК РФ в случае, когда продавец, получивший сумму предварительной оплаты, не исполняет обязанность по передаче товара в установленный срок (ст. 457 ГК РФ), покупатель вправе потребовать передачи оплаченного товара или возврата суммы предварительной оплаты за товар, не переданный продавцом.

Согласно п. 4 ст. 487 ГК РФ в случае, когда продавец не исполняет обязанность по передаче предварительно оплаченного товара и иное не предусмотрено законом или договором купли-продажи, на сумму предварительной оплаты подлежат уплате проценты в соответствии со ст. 395 ГК РФ со дня, когда по договору передача товара должна была быть произведена, до дня передачи товара покупателю или возврата ему предварительно уплаченной им суммы. Договором может быть предусмотрена обязанность продавца уплачивать проценты на сумму предварительной оплаты со дня получения этой суммы от покупателя.

С учетом того, что обязательство заключить основной Договор в срок до 02.09.2015 (с учетом абз. 2 п. 4 ст. 429 ГК РФ), Обществом не исполнено, проценты за пользование чужими денежными средствами по ст. 395 ГК РФ подлежат исчислению, начиная с 03.09.2015 по 15.11.2018, что составляет 1 391 802 руб. 93 коп.

Согласно п. 3 ст. 401 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом или договором, лицо, не исполнившее или ненадлежащим образом исполнившее обязательство при осуществлении предпринимательской деятельности, несет ответственность, если не докажет, что надлежащее исполнение оказалось невозможным вследствие непреодолимой силы, то есть чрезвычайных и непредотвратимых при данных условиях обстоятельств.

В силу п. 1 ст. 15 ГК РФ лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере.

Согласно абз. 2 п. 12 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 №25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" размер подлежащих возмещению убытков должен быть установлен с разумной степенью достоверности. По смыслу п. 1 ст. 15 ГК РФ в удовлетворении требования о возмещении убытков не может быть отказано только на том основании, что их точный размер невозможно установить. В этом случае размер подлежащих возмещению убытков определяется судом с учетом всех обстоятельств дела, исходя из принципов справедливости и соразмерности ответственности допущенному нарушению.

В соответствии с положениями п. 3 ст. 393.1 ГК РФ при прекращении договора сторона, не исполнившая обязательство или исполнившая его ненадлежащим образом, возмещает убытки, причиненные другой стороне.

Убытки, рассчитанные Компанией, являются разницей между кадастровой стоимостью Объекта, указанной в Выписке из ЕГРН от 10.05.2018 №78/001/008/2018-9300, которая составляет 18 611 283 руб. 30 коп., и ценой Объекта, указанной в п. 2.3. Договора – 4 500 000 руб. 00 коп.

В ходе судебного разбирательства Компания представила суду и Обществу расчет рыночной стоимости объекта с учетом сравнительного анализа объектов-аналогов, представленных на сайте недвижимости ЦИАН (www.cian.ru), и средней арифметической величины стоимости Объекта, указанного в п. 1.1. Договора.

Согласно данному расчету рыночная стоимость Объекта, указанного в п. 1.1. Договора, ориентировочно составляет 27 500 000 руб. 00 коп., что значительно превышает сумму, принятую Компанией для расчета убытков на основании абз. 6 п. 5 Постановления Пленума от 11.07.2011 № 54.

В соответствии с ч. 1 ст. 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

Обществом не представлены доказательства, свидетельствующие о фактической рыночной стоимости Объекта, а также какие-либо иные доказательства того, что рыночная стоимость Объекта ниже стоимости, указанной в Выписке из ЕГРН от 10.05.2018 №78/001/008/2018-9300. В ходе судебного разбирательства по делу Общество не заявляло ходатайство о проведении судебной экспертизы по оценке рыночной стоимости объекта.

С учетом изложенного у суда отсутствуют основания полагать, что размер убытков, причиненных Компании в результате нарушения Обществом принятых на себя обязательств по Договору, рассчитан неверно либо не доказан.

В силу изложенного, исковые требования Компании подлежат удовлетворению в части.

Встречные исковые требования не подлежат удовлетворению в связи со следующим.

В ходе судебного разбирательства Компания заявила о пропуске Обществом срока исковой давности по требованию о признании Договора незаключенным и ничтожной сделкой.

Рассмотрев заявление Компании о пропуске Обществом срока исковой давности по заявленным требованиям, суд находит его обоснованным.

Согласно п. 1 ст. 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

В силу п. 2 ст. 166 ГК РФ требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено стороной сделки или иным лицом, указанным в законе.

Оспоримая сделка может быть признана недействительной, если она нарушает права или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку, в том числе повлекла неблагоприятные для него последствия.

В соответствии с п. 2 ст. 181 ГК РФ срок исковой давности по требованию о признании оспоримой сделки недействительной и о применении последствий ее недействительности составляет один год. Течение срока исковой давности по указанному требованию начинается со дня прекращения насилия или угрозы, под влиянием которых была совершена сделка (пункт 1 статьи 179), либо со дня, когда истец узнал или должен был узнать об иных обстоятельствах, являющихся основанием для признания сделки недействительной.

Исковая давность применяется судом только по заявлению стороны в споре, сделанному до вынесения судом решения (абз. 1 п. 2 ст. 199 ГК РФ).

В соответствии со ст. 195 ГК РФ под исковой давностью признается срок для защиты права по иску лица, право которого нарушено.

Согласно п. 1 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 29.09.2015 №43 "О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности" (далее - Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 29.09.2015 №43) исходя из нормы, закрепленной в ст. 195 ГК РФ, под правом лица, подлежащим защите судом, следует понимать субъективное гражданское право конкретного лица.

В соответствии с п. 15 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 29.09.2015 №43 истечение срока исковой давности является самостоятельным основанием для отказа в иске (абз. 2 п. 2 ст. 199 ГК РФ).

Согласно абз. 3 п. 12 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 29.09.2015 №43 срок исковой давности, пропущенный юридическим лицом, а также гражданином - индивидуальным предпринимателем по требованиям, связанным с осуществлением им предпринимательской деятельности, не подлежит восстановлению независимо от причин его пропуска.

Учитывая, что Договор заключен 02.09.2014, 05.09.2014 Компания перечислила на расчетный счет Общества сумму первого обеспечительного платежа в размере 2 000 000 руб. 00 коп. (по платежному поручению №1165), а встречное исковое заявление подано в суд 07.09.2018, суд приходит к выводу о пропуске Обществом срока исковой давности по неимущественным требованиям о признании Договора незаключенным и недействительным.

Более того, необходимо отметить, что в соответствии с п. 2 ст. 431.1. ГК РФ сторона, которая приняла от контрагента исполнение по договору, связанному с осуществлением его сторонами предпринимательской деятельности, и при этом полностью или частично не исполнила свое обязательство, не вправе требовать признания договора недействительным.

Как следует из разъяснений, изложенных в п. 70 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 № 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" (далее - Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 № 25), сделанное в любой форме заявление о недействительности (ничтожности, оспоримости) сделки и о применении последствий недействительности сделки (требование, предъявленное в суд, возражение ответчика против иска и т.п.) не имеет правового значения, если ссылающееся на недействительность лицо действует недобросовестно, в частности если его поведение после заключения сделки давало основание другим лицам полагаться на действительность сделки (п. 5 ст. 166 ГК РФ).

Доводы Общества о том, что Договор является незаключенным в части возложения на сторон обязательств из предварительного договора купли-продажи нежилого помещения ввиду того, что не согласована цена Объекта, отклоняются судом также в связи со следующим.

Согласно п. 2.3. Договора цена основного договора купли-продажи Объекта составляет 4 500 000 руб. 00 коп., НДС не облагается в связи с применением Обществом упрощенной системы налогообложения.

В соответствии с абз. 1 ст. 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений.

Затраты на проведение оценки помещения, необходимой для выкупа Объекта, выкупная стоимость Объекта, а также расходы, связанные с государственной регистрацией перехода права собственности на Объект, предусмотренные п. 2.4. Договора, не входят в стоимость Объекта, носят компенсационный характер и подлежат выплате в течение 5 рабочих дней с даты предоставления соответствующего требования и счета на оплату (последний абзац п. 2.4. Договора).

Кроме того, как указано выше, Обществом пропущен срок исковой давности по заявленному требованию.

Доводы Общества о том, что на стороне Компании возникла обязанность по оплате суммы неосновательного обогащения в размере 760 700 руб. 00 коп., не нашли своего подтверждения в материалах дела, в силу чего признаны судом необоснованными по следующим основаниям.

Согласно п.п. 1.4., 4.2.3. Договора Общество обязано предоставить Компании помещение, указанное в п. 1.1. Договора, во временное безвозмездное пользование на срок до даты получения Компанией Свидетельства о государственной регистрации права на указанное помещение, что, в свою очередь, свидетельствует о том, что у Компании отсутствовала обязанность по оплате денежных средств за временное пользование помещением.

Суд считает необходимым отметить, что расчет суммы неосновательного обогащения, произведенный Обществом, является незаконным и необоснованным ввиду того, что у Общества отсутствовали какие-либо основания для применения к Компании ставки арендной платы по Договору аренды №15-А001003 от 19.12.2002, заключенному между Обществом и Третьим лицом.

Утверждение Общества о том, что между сторонами был согласован размер арендной платы в соответствии с письмом от 19.01.2016 №1, полученным генеральным директором Компании, являются несостоятельным, поскольку факт получения письма не свидетельствует о согласовании того, что указано в письме от 19.01.2016 №1.

Доводы Общества о том, что все платежи, произведенные Компанией в период с 09.10.2014 по 04.10.2017 являются арендными, также признаны судом несостоятельными ввиду того, что между сторонами не был заключен договор аренды помещения, Общество не передавало Компании в аренду нежилое помещение по передаточному акту, спорным Договором не предусмотрен размер и порядок оплаты арендных платежей, перечисление Компанией денежных средств по месяцам не противоречит условиям спорного Договора, не свидетельствует о согласовании сторонами арендных платежей.

Кроме того, суд также принимает во внимание, что на момент подписания Договора основным видом экономической деятельности Общества являлся вид деятельности, связанный с деятельностью ресторанов и оказанием услуг по доставке продуктов питания, который был заменен на аренду только 29.01.2019.

При изложенных обстоятельствах встречный иск удовлетворению не подлежит.

В соответствии с ч. 1 ст. 110 АПК РФ судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны. В случае, если иск удовлетворен частично, судебные расходы относятся на лиц, участвующих в деле, пропорционально размеру удовлетворенных исковых требований.

Руководствуясь статьями 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области

решил:

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Пиросмани" в пользу общества с ограниченной ответственностью "Инвестиционная строительная компания "НКС" 6 266 500 руб. 00 коп. - неосновательное обогащение, 1 391 802 руб. 93 коп. - проценты, 14 111 283 руб. 39 коп. – убытки, 125 465 руб. 00 коп. - расходы по оплате госпошлины.

В остальной части в иске отказать.

Во встречном иске отказать.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Инвестиционная строительная компания "НКС" в доход федерального бюджета государственную пошлину в размере 7 674 руб. 00 коп.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Пиросмани" в доход федерального бюджета государственную пошлину в размере 5 796 руб. 00 коп.

Решение может быть обжаловано в Тринадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия решения.

Судья Воробьева Ю.В.