Решение от 11 декабря 2025 г. АС Республики Бурятия

АРБИТРАЖНЫЙ СУД РЕСПУБЛИКИ БУРЯТИЯ

ул. Коммунистическая, 52, <...>

e-mail: info@buryatia.arbitr.ru, web-site: http://buryatia.arbitr.ru

Именем Российской Федерации


Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А10-5/2022
12 декабря 2025 года
г. Улан-Удэ


Резолютивная часть решения объявлена 03 декабря 2025 года.

Полный текст решения изготовлен 12 декабря 2025 года.

Арбитражный суд Республики Бурятия в составе судьи Новиковой С.В., при ведении протокола судебного заседания секретарем Цыдыповой О.Д.,

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску товарищества собственников недвижимости «Изумрудный М6» (ОГРН <***>, ИНН <***>) к обществу с ограниченной ответственностью Специализированный застройщик «Бест Плюс» (ОГРН <***>, ИНН <***>), обществу с ограниченной ответственностью «Лазурный центр» (ОГРН <***>, ИНН <***>)

при участии в заседании:

от истца: председателя ТСН «Изумрудный М6» ФИО1,

от ООО «Лазурный центр»: ФИО2, представителя по доверенности от 28.04.2024,

от ООО Специализированный застройщик «Бест Плюс»: ФИО3, представителя по доверенности от 30.04.2025,

установил:

товарищество собственников недвижимости «Изумрудный М6» обратилось с иском в Арбитражный суд Республики Бурятия к обществу с ограниченной ответственностью Специализированный застройщик «Бест Плюс», обществу с ограниченной ответственностью «Лазурный центр» с требованием об устранении недостатков (дефектов) переданного объекта долевого строительства.

Определением Арбитражного суда Республики Бурятия от 14 января 2022 года исковое заявление принято, возбуждено производство по делу.

Определением Арбитражного суда Республики Бурятия от 19 сентября 2022 года ходатайство истца о назначении экспертизы по делу удовлетворено, производство экспертизы поручено ФИО4, эксперту общества с ограниченной ответственностью «Экспра», производство по делу приостановлено до получения заключения эксперта.

17.01.2023 от общества с ограниченной ответственностью «Экспра» поступило информационное письмо, согласно которому на текущей момент экспертная компания в связи с порчей имущества связанным с затоплением канализационными стоками помещения лаборатории и прочего оборудования для проведения исследования, не может произвести настоящую экспертизу по поставленным вопросам.

Определением Арбитражного суда Республики Бурятия от 18 января 2023 года назначен к рассмотрению вопрос о возможности возобновления производства по делу и рассмотрения иска по существу в судебном заседании арбитражного суда первой инстанции.

Определением Арбитражного суда Республики Бурятия от 22 марта 2023 года ходатайство истца о назначении экспертизы по делу удовлетворено, производство экспертизы поручено ФИО5, эксперту публично-правовой компании «Роскадастр», производство по делу приостановлено до получения заключения эксперта.

Определением Арбитражного суда Республики Бурятия от 11.07.2023 к проведению экспертизы привлечен кадастровый инженер – геодезист ФИО6 для снятия высотных отметок прилегающей территории объекта экспертизы.

10.01.2024 в суд поступило строительно-техническое экспертное заключение № 153.

Определением Арбитражного суда Республики Бурятия от 11 января 2024 года назначено судебное заседание арбитражного суда первой инстанции для рассмотрения вопроса о возобновлении производства по делу и переходе в судебное заседание для рассмотрения дела по существу.

Определением Арбитражного суда Республики Бурятия от 02 февраля 2024 года возобновлено производство по делу.

Определением Арбитражного суда Республики Бурятия от 11 марта 2024 года с согласия сторон поручено эксперту ФИО5 проведение дополнительного осмотра объекта исследования, находящегося по адресу <...> в рамках поставленных судом вопросов № 8, 9, 12, 24, 25, 26 с представлением соответствующих выводов в этой части с надлежащим оформлением.

В материалы дела поступили пояснения эксперта ФИО5

Определением Арбитражного суда Республики Бурятия от 01 июля 2024 года по делу назначена экспертиза, производство которой поручено эксперту ФИО7. Производство по делу приостановлено до получения заключения эксперта.

В суд поступило экспертное заключение ФИО7.

Определением Арбитражного суда Республики Бурятия от 28 октября 2024 года назначено судебное заседание арбитражного суда первой инстанции для рассмотрения вопроса о возобновлении производства по делу и переходе в судебное заседание для рассмотрения дела по существу.

Определением Арбитражного суда Республики Бурятия от 03 декабря 2024 года возобновлено производство по делу.

Определением Арбитражного суда Республики Бурятия от 11 сентября 2025 года утверждено мировое соглашение, производство по делу № А10-5/2022 прекращено в части требований.

После неоднократного уточнения исковых требований истец в результате просит:

- обязать ООО Специализированный застройщик «Бест Плюс» устранить в трехмесячный срок с момента вступления решения суда в законную силу недостатки (дефекты) по объекту долевого строительства (жилого дома по адресу: <...>), а именно

1. Произвести восстановительный ремонт кровли многоквартирного дома, а именно:

- произвести замену ендов по кровельному покрытию в соответствии с нормативной документацией,

- произвести монтаж приемных воронок в приемные емкости в соответствии с нормативной документацией,

- смонтировать парапетные фартуки по парапетам из листовой оцинкованной стали, с устройством капельников,

- утеплить водоприемные емкости в подкрышном пространстве.

2. Произвести ремонт существующей ливневой канализации в паркинге, а именно:

- проверить крепление труб ливневой канализации по вертикали, произвести дополнительное крепление труб,

- в местах соединения вертикальных труб ливневой канализации установить фитинги перехода на больший диаметр, для пропуска 2-х потоков, соизмеримо с первым, для ликвидации замедления прохода ливневых вод в трубах: д= 110мм- в д= 150мм - далее на выходе и за пределы здания.

Для труб с разным диаметром поперечное сечение на схождение потоков:

а) усилить (заменить) подвесы труб ливневой канализации на большие нагрузки в паркинге по массе прохода воды в трубах,

б) в местах поворота, и/или изменения по высоте в горизонтали, труб ливневой канализации смонтировать по два подвеса с фиксацией места поворота и/или изменения по высоте в горизонтали.

3. Установить по ливневому водоотведению водоотводные лотки от внутренних водотоков на проезжую часть внутри домовой территории, что произведет отсечку попадания ливневых вод в приямки, отвод от входных групп и крылец, обеспечит от проникновения ливневых вод подтока к заглубленной части фундамента.

В местах просадки крылец произвести заглубление бетонных конструкций, с устройством водоотбойных сливов. Такие же мероприятия произвести с тыльной стороны здания, в районе детской площадки, от трансформаторной подстанции.

В здании, в техническом этаже-паркинге, произвести заделку всех технологических отверстий в фундаменте в местах ввода коммуникаций, герметизацию в месте ввода электрокабелей, герметизацию отверстий оставшихся от крепления опалубки и установки арматурных каркасов (монтажные отверстия).

4. Для приведения в соответствие системы вентиляции, приточной вентиляции, температурного режима, предназначенного для эксплуатации лифтового оборудования, работоспособными и соответствующими требованиям нормативной документации, действующей на момент введения многоквартирного дома в эксплуатацию:

- выполнить систему приточной вентиляции в техническом этаже согласно проектной документации: Том 5 шифр 3.03.2014-ИОС.ОВТ: лист 20, лист 23 проекта, лист 13, лист 14; лист 13 шифр 3.03.2044 АР.

- переделать воздуховоды на подачу теплого воздуха в зону лифтового оборудования через гибкие вставки воздуховодов, запитав теплоносителем от системы отопления.

5. Установить монтажные «стаканы» системы вентиляции в подкровельно-кровельном пространстве.

Выставить зазоры с гибкими вставками в местах пересечения вентиляционных каналов с плитами перекрытия и произвести герметизацию данных зазоров.

Все каналы ВЗ, В4, В9, В10 выходящие на кровлю, обрамить обвязать профилем из уголка и увеличить площадь опирания конструкции для устойчивости.

6. Установить в жилом доме адресные (3 шт.) и подъездные таблички (4 шт.).

- взыскать с ООО Специализированный застройщик «Бест Плюс» 267 575 рублей 25 копеек в виде компенсации нарушения строительства наружного утепления в части противопожарных рассечек, 3 244 255 рублей 45 копеек в виде компенсации разницы в стоимости материалов утепления наружных стен МКД по ФИО8 6 в сумме, 50 000 рублей судебной неустойки за каждый день просрочки исполнения решения суда, судебные расходы по уплате государственной пошлины,

- обязать ООО «Лазурный центр» устранить в трехмесячный срок с момента вступления решения суда в законную силу недостатки (дефекты) по объекту долевого строительства (жилого дома по адресу: <...>), а именно:

1. Восстановить в жилом доме адресные (3 шт.) и подъездные таблички (4 шт.).

2. Восстановить манометр (2 шт.) и термометр (1 шт.) в тепловом пункте жилого дома,

- взыскать с ООО «Лазурный центр» 3 000 рублей судебной неустойки за каждый день просрочки исполнения решения суда, судебные расходы по уплате государственной пошлины.

В судебном заседании представителями лиц, участвующих в деле, даны пояснения.

Стороной ответчика ООО Специализированный застройщик «Бест Плюс» представлен отзыв на исковое заявление.

Выслушав представителей лиц, участвующих в деле, исследовав представленные доказательства, арбитражным судом установлено следующее.

Многоквартирный жилой дом по адресу: <...> застройщиком которого выступало ООО СК «Бест Плюс» введен в эксплуатацию 30.06.2017 (разрешение на ввод от 30.06.2017 № 04-302000-24-2017).

Согласно протоколу общего собрания от 01.08.2017, первоначально собственниками жилых (нежилых) помещений договор управления многоквартирным домом заключен с ООО «Лазурный центр».

Впоследствии в соответствии с протоколом от 20.05.2021 № 2 общего собрания собственников помещений приняты решения о расторжении договора управления с ООО «Лазурный центр», об изменении способа управления на товарищество собственников недвижимости и создание ТСН «Изумрудный М6».

На основании приказа Республиканской службы государственного строительного и жилищного надзора от 20.07.2021 г. № 70/1-РЛ МКД по ул. ФИО8, д. 6 с 01.08.2021 исключен из реестра лицензий Республики Бурятия ООО «Лазурный центр».

Как указано в иске, ТСН «Изумрудный М6» приступило к исполнению обязанностей по управлению МКД по ул. ФИО8, д. 6 с 04.08.2021, что подтверждается актом приема-передачи технической документации и иных, связанных с управлением документов многоквартирного дома, расположенного по адресу: <...>, от 04.08.2021.

Таким образом, ООО «Лазурный центр» осуществляло деятельность по управлению общим имуществом данного многоквартирного жилого дома до изменения способа управления на товарищество собственников жилья и создание ТСН «Изумрудный М6».

Согласно п. 1.11 Устава ТСН «Изумрудный М6» последнее наделяется полномочиями от имени собственников без доверенности обращаться в суды с исковыми заявлениями в интересах собственников многоквартирного дома (МКД), в том числе, с исковыми заявлениями о взыскании неосновательного обогащения в связи с незаконным использованием имущества собственников МКД, выразившегося в незаконном размещении рекламных, информационных или иных конструкций на фасаде МКД, исковыми заявлениями о признании права общей долевой собственности на общее имущество собственников МКД (в том числе, помещения, необходимые для эксплуатации и содержания МКД), обращаться в суд с заявлением о восстановлении нарушенных прав и законных интересов собственников МКД.

Пунктом 3.1.9 договора от 13.02.2017 г. № МД/2-127 о долевом участии в строительстве жилья застройщик установил гарантийный срок на квартиру, за исключением технологического и инженерного оборудования - пять лет с момента передачи ее дольщику. Гарантийный срок на технологическое и инженерное оборудование, входящее в состав квартиры - три года со дня подписания первого передаточного акта.

27.08.2021 комиссией в составе представителя ТСН «Изумрудный М6» председателя правления ФИО1, собственника квартиры № 99 ФИО9, юриста ФИО10, эксперта ФИО11, мастера дома ФИО12, главного инженера ООО СЗ «Бест Плюс» ФИО13, произведен осмотр общего имущества многоквартирного дома, оформленного актом осмотра общего имущества МКД по ул. ФИО8, д. 6, согласно которому выявлены недостатки (дефекты) технического состояния элементов дома, отсутствие приборов, табличек и др.

Претензиями от 19.11.2021 № 01, № 02, направленными ООО СК «Бест Плюс», ООО «Лазурный центр», истец потребовал устранить выявленные актом от 27.08.2021 недостатки.

Оставление без удовлетворения требований, изложенных в претензионных письмах, послужили основанием для обращения ТСН «Изумрудный М6» в арбитражный суд с настоящим исковым заявлением.

Возражая против удовлетворения оставшихся на разногласиях требований, в отзыве на иск ООО СК «Бест Плюс» указывает, что работы по утеплению водоприемных емкостей в подкрышном пространстве, не были предусмотрены проектной документацией. Оснований для удовлетворения требований 1.2, 1.3, 1.4, 1.5 не имеется, поскольку гарантийный срок, установленный частью 5.1 статьи 7 Закона № 214-ФЗ в три года, истек. Работы по системе водоотведения ливневых вод, работы по облицовке фасадов и их утеплению выполнены в соответствии с проектной документацией. Оснований для возмещения компенсации в виде стоимости замененных материалов не имеется, поскольку их замена была согласована в установленном порядке. Действующее законодательство не предусматривает установление адресных и подъездных табличек в заявленном истцом количестве. В случае удовлетворения исковых требований, просит предоставить срок для проведения работ в течение 6 (шести) месяцев, а судебную неустойку установить в размере 1 000 рублей.

Возражая против удовлетворения предъявленных к нему требований, ООО «Лазурный центр» в отзыве считает, что ответственность за недостатки объекта, допущенные в процессе строительства в период гарантийного срока должен нести застройщик. С момента расторжения договора управления и избрании нового способа управления – через товарищество собственников недвижимости, все обязательства ООО «Лазурный центр» перед собственниками помещения МКД по оказанию услуг управления домом прекратились. Требуемые истцом с предыдущей управляющей компании манометры и термометр относятся к расходным материалам, поэтому по мере выхода из строя должны приобретаться организацией, эксплуатирующей тепловой пункт.

Изучив материалы дела, проанализировав обстоятельства спора и оценив представленные доказательства, арбитражным суд приходит к следующему.

Часть 2.3 статьи 161 Жилищного кодекса Российской Федерации предусматривает, что при управлении многоквартирным домом управляющей организацией она несет ответственность перед собственниками помещений в многоквартирном доме за оказание всех услуг и (или) выполнение работ, которые обеспечивают надлежащее содержание общего имущества в данном доме и качество которых должно соответствовать требованиям технических регламентов и установленных Правительством Российской Федерации Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, за предоставление коммунальных услуг в зависимости от уровня благоустройства данного дома, качество которых должно соответствовать требованиям установленных Правительством Российской Федерации Правил предоставления, приостановки и ограничения предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домах.

Согласно пунктам 1.1, 1.2 статьи 161 Жилищного кодекса Российской Федерации управление многоквартирным домом должно обеспечивать благоприятные и безопасные условия проживания граждан, надлежащее содержание общего имущества в многоквартирном доме, решение вопросов пользования указанным имуществом, а также предоставление коммунальных услуг гражданам, проживающим в таком доме. Правительство Российской Федерации устанавливает стандарты и правила деятельности по управлению многоквартирными домами.

В силу части 2.3 статьи 161 Жилищного кодекса Российской Федерации при управлении многоквартирным домом управляющей организацией она несет ответственность перед собственниками помещений в многоквартирном доме за оказание всех услуг и (или) выполнение работ, которые обеспечивают надлежащее содержание общего имущества в данном доме и качество которых должно соответствовать требованиям технических регламентов и установленных Правительством Российской Федерации правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, за предоставление коммунальных услуг в зависимости от уровня благоустройства данного дома, качество которых должно соответствовать требованиям установленных Правительством Российской Федерации правил предоставления, приостановки и ограничения предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домах.

В силу пункта 10 Правила № 491 общее имущество должно содержаться в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации (в том числе о санитарно-эпидемиологическом благополучии населения, техническом регулировании, защите прав потребителей) в состоянии, обеспечивающем соблюдение характеристик надежности и безопасности многоквартирного дома; безопасность для жизни и здоровья граждан, сохранность имущества физических или юридических лиц, государственного, муниципального и иного имущества; соблюдение прав и законных интересов собственников помещений, а также иных лиц.

Поскольку истец предъявил требование к двум ответчикам (застройщику и предыдущей управляющей организации), учитывая бремя доказывания, застройщик должен представить доказательства, освобождающие его от ответственности за выявленные в пределах гарантийного срока недостатки, ООО «Лазурный центр» - доказательства передачи истцу затребованного в соответствии со ст. 162 ЖК РФ оборудования, входящего в общедомовое имущество.

В связи с возникновением между сторонами спора относительно качества выполненных застройщиком работ при строительстве МКД № 6, определениями Арбитражного суда Республики Бурятия от 22 марта 2023 года, от 01 июля 2024 года на основании статьи 82 Арбитражного процессуального кодекса назначены судебные экспертизы.

Согласно заключению № 07/24-АС от 23.10.2024, эксперт пришел к следующим выводам.

По вопросу № 1 - определить причину протечек кровли многоквартирного дома, расположенного по адресу: <...> (далее – жилой дом, дом, МКД), замокание перекрытий верхних этажей. При выявлении данных протечек и наличии дефектов на инженерной системе кровли предоставить рекомендации по устранению выявленных нарушений и приведению до нормативных параметров. Определить стоимость выполнения данных работ.

Вывод - причина протечек кровли:

- места примыкания скатов к ендове, при дожде, дают смыкание потоков ливневых вод по диагонали, с проникновением под волну металлопрофиля кровли, с дальнейшим растеканием воды в подкровельном пространстве, с проникновением в чердачное перекрытие здания;

- парапет на крыше частично отсутствует или нарушен, что дает проникновение ливневых вод на внутреннюю часть стены здания, с дальнейшим замоканием стены в чердачном перекрытии;

- отсутствие правильного устройства для водосбора ливневых вод, воронки, в водоприемные емкости приводит к вихревым потокам воды в месте её приёма. Приемники по факту выполнены в виде узких прорезей в металле кровли.

Рекомендации по устранению:

- произвести замену ендов по кровельному покрытию в соответствии с нормативной документацией;

- произвести монтаж приемных воронок в приемные емкости в соответствии с нормативной документацией;

- смонтировать парапетные фартуки по парапетам из листовой оцинкованной стали, с устройством капельников;

- утеплить водоприемные емкости в подкрышном пространстве.

Рыночная стоимость восстановительного ремонта кровли (ориентировочная) в связи с отсутствием проекта, составляет - 786 548 рублей 94 копейки.

По вопросу № 2 - определить причину протечки внутреннего водостока в подкрышном пространстве, с дальнейшим транзитом данных ливневых вод по вертикали внутри дома и паркинге. При выявлении данных протечек и наличии дефектов на инженерной системе предоставить рекомендации по устранению выявленных нарушений и приведению до нормативных параметров. Определить стоимость выполнения данных работ.

Вывод - причина протечек внутреннего водостока:

Причины протечки внутреннего водостока в подкрышном пространстве, далее по этажам, и паркинге непосредственно связаны с устройством отвода ливневых вод с кровли, протечка по стоякам является следствием:

- проникновения ливневых водяных масс по наружному краю стояков, проходящих в межэтажных перекрытиях здания;

- разуплотнения мест стыков транзитных труб ливневой канализации на разных этажах 17 этажного дома, из-за креплений данных труб к стене здания и массы дождевых стоков в трубах сбора 2 (двух) систем по вертикали в одну общую трубу;

- применение труб ливневой канализации одного диаметра д = 110 мм;

- Отдельно паркинг, место соединения труб ливневой канализации по полному объему наполнения и массе ливневых вод по массе и объему.

- медленный отвод ливневых вод от места стыковки труб ливневой канализации в зоне паркинга, в связи с этим частые прорывы фасонной арматуры труб, фитингов***, в местах стыковки;

- большая нагрузка на соединительные стыки, фитинги, в вертикальной плоскости с 17-го до минус первого этажа труб ливневой канализации (0,4845 т нагрузки по воде, без веса самих труб),

- отсутствие переходов, фитингов, на большие диаметры труб ливневой канализации в зоне технического этажа, паркинга.

- Отвод дождевых талых вод от кровли здания предусматривается при помощи внутреннего водостока на асфальтированный подъезд к зданию с дальнейшим выводом воды на проезжую часть улицы. Водостоки, приемные воронки для избегания обмерзания, должны быть оборудованы системой электроподогрева.

Рекомендации по устранению:

- проверить крепление труб ливневой канализации по вертикали, произвести дополнительное крепление труб;

- в местах соединения вертикальных труб ливневой канализации установить фитинги перехода на больший диаметр, для пропуска 2-х потоков, соизмеримо с первым, для ликвидации замедления прохода ливневых вод в трубах: д=110 мм - в д=150 мм - далее на выходе и за пределы здания.

Для труб с разным диаметром поперечное сечение на схождение потоков:

- в связи с вышеуказанным, потребуется усилить (заменить) подвесы труб ливневой канализации на большие нагрузки в паркинге по массе прохода воды в трубах.

- в местах поворота, и/или изменения по высоте в горизонтали, труб ливневой канализации смонтировать по два подвеса с фиксацией места поворота и/или изменения по высоте в горизонтали.

Рыночная стоимость восстановительного ремонта ливневой канализации в паркинге, составляет 52 471 рубль 62 копейки на один узел, на два узла ливневой канализации соответственно 52 471,62 * 2 = 104 943 рубля 24 копейки.

По вопросу № 3 - соответствует ли система отведения ливневых вод, техническое решение, расположенная на придомовой территории: проектной документации, строительным нормативам, действующим на момент ведения многоквартирного жилого дома в эксплуатацию? В случае наличия нарушений, изменений проектных решений, предоставить рекомендации по устранению выявленных нарушений и приведению до нормативных параметров. Определить стоимость выполнения данных работ.

Ввод - соответствие системы отведения ливневых вод:

- ливневые (дождевые) стоки сбрасываются на рельеф. В здании предусмотрены внутренние водостоки.

- отвод дождевых талых вод от кровли здания предусматривается при помощи внутреннего водостока на асфальтированный подъезд к зданию, с дальнейшим выводом воды на проезжую часть улицы. Водостоки, приемные воронки для избегания обмерзания, оборудованы системой электроподогрева.

Расчет количества ливневых стоков по данному зданию предусматривает только данное здание, без учета ливневых стоков с проезжей части и тротуаров выше построенных зданий по ул. ФИО8 д. № 8 и д. № 10. Уклон по высотным отметкам вышестоящих зданий составляет 3,5 м.

- система водоотведения ливневых вод соответствует проекту в части схемы расположения коммуникаций, но не соответствует по своей функциональной сути. Ливневые воды по проекту должны уходить на улицу Смолина в полном объеме. Устройство водоотводящих лотков не предусмотрено проектом.

- приемные воронки на кровле, электрообогрев – отсутствуют.

Рекомендации по устранению:

в связи со сложившейся ситуацией по ливневому водоотведению требуется установка водоотводных лотков от внутренних водотоков на проезжую часть внутри домовой территории, что произведет отсечку попадания ливневых вод в приямки, отвод от входных групп и крылец, обеспечит от проникновения ливневых вод подтока к заглубленной части фундамента. В местах просадки крылец требуется произвести заглубление бетонных конструкций, с устройством водоотбойных сливов. Такие же мероприятия надо произвести с тыльной стороны здания, в районе детской площадки, от трансформаторной подстанции. В здании, в техническом этаже - паркинге, требуется заделка всех технологических отверстий в фундаменте в местах ввода коммуникаций, герметизация в месте ввода электрокабелей, герметизация отверстий оставшихся от крепления опалубки и установки арматурных каркасов (монтажные отверстия).

Рыночная стоимость по устройству ливневой канализации (ориентировочная) на придомовой территории, составляет - 210 452 рублей 30 копеек.

По вопросу № 4 - соответствует ли система вентиляции, приточной вентиляции, температурный режим, предназначенные для эксплуатации лифтового оборудования, работоспособными и соответствующей требованиям нормативной документации, действующей на момент ведения многоквартирного жилого дома в эксплуатацию? В случае наличия нарушений, изменений проектных решений, предоставить рекомендации по устранению выявленных нарушений и приведению до нормативных параметров. Определить стоимость выполнения данных работ.

Вывод - соответствие системы вентиляции, температурного режима для лифтового оборудования:

- система приточной вентиляции, не соответствует проекту, предусмотренные: клапаны, водяной воздухонагреватель по факту отсутствуют в системе, не обеспечен подогрев воздуха в зимнее время для автостоянки и обеспечивающий нормальный тепловой режим работы лифтового оборудования в холодное время года. Отсутствуют коммуникации (при визуальном осмотре не обнаружены даже признаки присутствия) на подвод горячего водоснабжения для водяного воздухонагревателя. Температура теплоносителя, горячей воды, 110 -70 градусов С.

По факту, работы выполненные застройщиком:

- по факту оборудование для вентиляционных шахт смонтировано частично и формально, без соблюдения требований проекта и нормативной документации, часть оборудования отсутствует, но места на его установку присутствуют в монтажных блоках.

Рекомендации по устранению:

- выполнить систему приточной вентиляции в техническом этаже согласно проектной документации: Том 5 шифр 3.03.2014-ИОС.ОВТ: лист 20, лист 23 проекта; лист 13, лист 14; лист 13 шифр 3.03.2014 АР;

- произвести монтаж водяного воздухонагревателя с подключением к коммуникациям по вышеуказанным чертежам и по спецификации «Рабочей документации» «Отопление и вентиляция» шифр 03.2014-ОВ С по приточным шахтам П2, П2, выполняются из стальной электросварной трубы д = 57*3, с установкой шаровых кранов д = 25 и д = 15 (на подачу и обратку в системе отопления);

- переделать воздуховоды на подачу теплого воздуха в зону лифтового оборудование через вставки воздуховодов, запитав теплоносителем от системы отопления.

Определить стоимость устранения недостатков невозможно, это связано с тем, что требуется разработка проектно-сметной документации по запитке водяных воздухонагревателей с подключением к коммуникациям МКД. На сегодня шкафы воздухонагревателей приточной вентиляции разукомплектованы, но возможно по производителю получить комплектующие по данному блоку вентиляции.

По вопросу № 5 - соответствует ли приточная вентиляция, система вентиляции по дымоудалению, система транзитных воздуховодов, проходящих в перекрытиях с дальнейшим выходом на кровлю: проектной документации, строительным нормативам, действующим на момент ведения многоквартирного жилого дома в эксплуатацию, примененному по факту при монтаже материалу? В случае наличия нарушений, изменений проектных решений, предоставить рекомендации по устранению выявленных нарушений и приведению до нормативных, согласно требованиям действующих нормативных документов. Определить стоимость выполнения данных работ.

Вывод - соответствие системы вентиляции пожарной и транзитных воздуховодов:

- в проекте существует разночтение по толщине воздуховодов: на листе 2 - толщина 0,8 мм, на листе спецификации 9 - толщина 1,0 мм.

- в состав приточной вентиляции по проектной документации входят: клапаны, фильтр, водяной воздухонагреватель, вентилятор. По факту отсутствуют в системе клапаны, водяной воздухонагреватель, обеспечивающий подогрев воздуха в зимнее время для автостоянки и обеспечивающий нормальный тепловой режим работы лифтового оборудования в холодное время года. Отсутствуют коммуникации (при визуальном осмотре не обнаружены даже признаки присутствия) на подвод горячего водоснабжения для водяного воздухонагревателя. Температура теплоносителя, горячей воды, 110-70 градусов С.

- по факту воздуховоды не имеют зазора между собственно вентиляционным коробом и бетоном перекрытий, вследствие чего на момент осмотра проржавели и потеряли часть толщины металла, отсутствует герметизация.

- лист 23 проекта: в техническом этаже, подкрышном пространстве, с дальнейшим выходом на кровлю установлены вентиляторы, для удаления дыма при пожаре. Данные вентиляторы смонтированы жестко к несущей раме. При пуске, со слов управляющей компании ощущается вибрация по корпусу и всей вентиляционной системе. Отсутствуют виброгасители.

- на все системы вентиляции, за исключением естественной, предусмотрены проектом: крышные вентиляторы (лист 20, 23 проектной документации), установка-монтаж крышных воздуховодов определены в монтажных «стаканах».

- узлы крепления вентиляционного оборудования на (для) кровле в проекте отсутствует. По типу вентиляционных выходов, каналы ВЗ, В4, В9, В10 соответствуют проектным 500 мм * 1500 мм (лист 3.03.2014 - ОВ С проекта), но требуют отдельной разработки узлов крепления, в связи с большой боковой парусностью стенки.

Рекомендации по устранению:

В связи с тем, что вентиляция в здании выполнена с нарушением проекта:

- требуется установить монтажные «стаканы» системы вентиляции в подкровельно-кровельном пространстве;

- требуется выставить зазоры с гибкими вставками в местах пересечения вентиляционных каналов с плитами перекрытия и произвести герметизацию данных зазоров;

- требуется установить в техническом этаже (паркинге) воздушные клапаны, водяные воздухонагреватели;

- вентиляторы смонтировать на виброгасители (виброподушки);

- каналы В3, В4, В9, В10, выходящие на кровлю и постоянно падающие от ветра, требуется обрамить обвязать профилем из уголка и увеличить площадь опирания конструкции для устойчивости.

Стоимость по рекомендации каналов выходящих на кровлю, первый и пятый абзац, отражена в локально-сметном расчете № 1-3 вопроса № 1.

Стоимость работ по водяным воздухонагревателям, абзац четыре, по инвентарному оборудованию определить невозможно, так как данное оборудование идет в комплексе с уже установленными блоками и должно быть получено в комплекте с уже смонтированными шкафами. Подвод горячей воды из системы выполняется согласно чертежей проекта.

В экспертном заключении эксперт указал в дополнение к ответу на вопросы № 4 и № 5: на основании «Разрешения на допуск в эксплуатацию энергоустановки» № 1495, выданное 20 октября 2017 года Забайкальским Управлением Ростехнадзора, предоставленное дополнительно 02 октября 2024 года эксперту:

- принята в постоянную эксплуатацию только тепловая энергоустановка МКД;

- системы вентиляции, кондиционирования - отсутствуют - Раздел 8.10 строка 3 «Разрешения».

По вопросу № 6 - имеются ли недостатки по некачественной гидроизоляции фундамента дома в местах протечек в техническом (цокольном) этаже? В случае наличия таковых определить причины, предоставить рекомендации по устранению выявленных недостатков. Определить стоимость выполнения данных работ.

Вывод - определить недостатки по некачественной гидроизоляции фундамента дома в местах протечек в техническом (цокольном) этаже не представляется возможным, в связи с тем, что территория заасфальтирована и нет прямого доступа к месту осмотра.

Рекомендации по устранению:

в местах просадки крылец требуется произвести заглубление бетонных конструкций, с устройством водоотбойных сливов. Такие же мероприятия надо произвести с тыльной стороны здания, в районе детской площадки, от трансформаторной подстанции. В здании, в техническом этаже - паркинге, требуется заделка всех технологических отверстий в фундаменте в местах ввода коммуникаций, герметизация в месте ввода электрокабелей, герметизация отверстий оставшихся от крепления опалубки и установки арматурных каркасов (монтажные отверстия).

Стоимость требуемых для устранения дефектов работ: отражена в локально-сметном расчете № 3-3 данного заключения.

По вопросу № 7 - соответствует ли наружное утепление стен МКД: проектной документации, строительным нормативам, действующим на момент ведения многоквартирного жилого дома в эксплуатацию? В случае наличия нарушений, изменений проектных решений, предоставить рекомендации по устранению выявленных нарушений и приведению до нормативных, согласно требованиям действующих нормативных документов. Определить стоимость выполнения данных работ.

Вывод - наружное утепление стен МКД соответствует: проектной документации, строительным нормативам, действующим на момент ведения многоквартирного жилого дома в эксплуатацию.

Рекомендации по устранению:

- в части обрамления проемов минераловатной жесткой плитой меньшей (требуемой) шириной - данное влияет на пожарную безопасность проемов здания.

Экономическая, стоимостная, составляющая для ответа на вопрос отсутствует, но исходя из геометрических параметров: оконных проемов, балконных групп - объем сэкономленной минераловатной плиты, замененной на ПСБ (пенополистирольные плиты), составил 39,4 м3.

Стоимость данного материала в текущих ценах, согласно: ФСБЦ-12.2.05.05-0004 «Плиты из минеральной ваты на синтетическом связующем теплоизоляционные ПЖ-120», жесткие, плотность 111-130 кг/м3 за 1м3 составляет 6 791 рубля 25 копеек, следовательно - стоимость минераловатной плиты на текущее время составляет 267 575 рублей 25 копеек.

По вопросу № 8 - соответствует ли инженерные системы отопления и горячего водоснабжения, расположенные в тепловом пункте жилого дома: проектной документации, действующим строительным нормативам? В случае наличия нарушений, изменений проектных решений, предоставить рекомендации по устранению выявленных нарушений и приведению до нормативных, согласно требованиям действующих нормативных документов, приведению к требуемым мощностям. Определить стоимость выполнения данных работ.

Вывод - инженерная система отопления и горячего водоснабжения соответствует проекту и расчету, приведенному в проекте. Резервный насос с подключением в тепловом узле под систему отопления не запроектирован в работу в общей системе, но имеет место быть на складе для быстрой замены, должен быть передан от одной управляющей компании другой, при смене управляющей компании.

Рекомендации по устранению:

- в рамках эксплуатации произвести врезку в систему с установкой запорной арматуры, на случай аварийного переключения (но проектной документацией это не предусмотрено). Получить у ООО «Лазурный центр» резервный насос.

Экономическая, стоимостная, составляющая для ответа на вопрос отсутствует.

По вопросу № 9 – выполнена ли обвязка подпиточного насоса в тепловом пункте и соответствует ли данная обвязка требованиям нормативной документации? В случае отклонений от нормативной документации монтажа данного оборудования, предоставить рекомендации по устранению выявленных недостатков. Определить стоимость выполнения данных работ.

Вывод - подпиточный насос в тепловом пункте 1 ед., установлен в тепловом пункте МКД, технического этажа. Резервный подпиточный насос отсутствует, коммуникации и запорная арматура для резервного подпиточного насоса не подведены к системе, отсутствуют. Теплообменник системы подключен. Соответствует проектной документации.

Рекомендации по устранению:

- в рамках эксплуатации произвести врезку в систему с установкой запорной арматуры, на случай аварийного переключения (но проектной документацией это не предусмотрено). Получить у ООО «Лазурный центр» резервный насос.

Экономическая, стоимостная, составляющая для ответа на вопрос отсутствует.

По вопросу № 10 - Имеются ли факты растрескивания штукатурного слоя в тамбурах первых этажей дома, на этажах в месте нахождения пожарных проходов, пожарных лестниц по всем этажам МКД? В случае наличия таковых определить причины, предоставить рекомендации по устранению выявленных недостатков. Определить стоимость выполнения данных работ.

Вывод - факт растрескивания штукатурного слоя в тамбурах первых этажей дома, на этажах в месте нахождения пожарных проходов, пожарных лестниц по всем этажам МКД имеется. Данные дефекты, деформации возникают в результате температурных перепадов, плохо обработанных поверхностей перед нанесением отделочного слоя, относятся к усадочным дефектам, образующимся в ходе эксплуатации здания.

Рекомендации по устранению:

- провести косметический ремонт штукатурного покрытия, с предварительной очисткой и зачисткой ранее уложенного покрытия. Ограничить сквозняки по лестничным клеткам, по возможности устроить тепловые завесы на первых этажах здания.

Стоимость требуемых для устранения дефектов работ:

- ремонт, устранение дефектов относится к текущему ремонту, при правильном содержании МКД к текущему содержанию. Не затрагивает несущих конструкций сооружения.

По вопросу № 11 - Соответствует ли система вентиляции продуктового магазина «Долина» и «24 часа», расположенных на первом этаже МКД: виду деятельности, проектной документации, строительным нормативам, действующим на момент ведения многоквартирного жилого дома в эксплуатацию? В случае наличия нарушений таковых, определить причины нарушений, предоставить рекомендации по устранению выявленных нарушений и приведению до нормативных, согласно требованиям действующих нормативных документов. Определить стоимость выполнения данных работ.

Вывод - система вентиляции продуктового магазина «Долина» и «24 часа», расположенные на первом этаже МКД не соответствуют: виду деятельности, проектной документации, строительным нормативам, действующим на момент ведения многоквартирного жилого дома в эксплуатацию.

Рекомендация:

- обязать магазины «Долина» и «24 часа» выполнить вентиляцию согласно требований нормативной документации, отдельно от вентиляционных систем общедомового назначения.

Определить стоимость в данном заключении невозможно, это связано с тем, что требуется разработка проектно-сметной документации по каждому магазину в отдельности и прохождение согласований в разных инстанциях.

В связи с возникновением у лиц, участвующих в деле, вопросов по экспертным заключениям, в судебных заседаниях экспертами даны пояснения.

Рассмотрев материалы дела, исследовав и оценив представленные по делу доказательства в их совокупности и взаимной связи, суд считает иск подлежащим частичному удовлетворению исходя из следующего.

Поскольку многоквартирный жилой дом, у которого были выявлены строительные дефекты, был переданы истцу в управление, товарищество собственников жилья «Изумрудный М6» как управляющая организация, в силу вышеназванных норм права, правомочно требовать от застройщика устранения недостатков строительства многоквартирных домов, в том числе путем обращения в суд за защитой права.

Право на предъявление аналогичных исков управляющей компанией в интересах собственников (жильцов) многоквартирных домов неоднократно отражено в судебной практике (определения Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 17 июля 2020 г. N 305-ЭС19-20516 по делу № А40-217303/2016, от 17 марта 2023 г. № 305-ЭС22-22698, от 24 октября 2024 г. № 308-ЭС24-10386).

Согласно статьям 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона и иных правовых актов.

В соответствии с пунктом 1 статьи 702 ГК РФ по договору подряда одна сторона (подрядчик) обязуется выполнить по заданию другой стороны (заказчика) определенную работу и сдать ее результат заказчику, а заказчик обязуется принять результат работы и оплатить его.

В силу пункта 1 статьи 754 ГК РФ подрядчик несет ответственность перед заказчиком за допущенные отступления от требований, предусмотренных в технической документации и в обязательных для сторон строительных нормах и правилах, а также за недостижение указанных в технической документации показателей объекта строительства, в том числе таких, как производственная мощность предприятия.

В соответствии с пунктом 2 статьи 755 ГК РФ подрядчик несет ответственность за недостатки (дефекты), обнаруженные в пределах гарантийного срока, если не докажет, что они произошли вследствие нормального износа объекта или его частей, неправильной его эксплуатации или неправильности инструкций по его эксплуатации, разработанных самим заказчиком или привлеченными им третьими лицами, ненадлежащего ремонта объекта, произведенного самим заказчиком или привлеченными им третьими лицами.

Пунктом 1 статьи 723 ГК РФ предусмотрено, что в случаях, когда работа выполнена подрядчиком с отступлениями от договора подряда, ухудшившими результат работы, или с иными недостатками, которые делают его не пригодным для предусмотренного в договоре использования либо при отсутствии в договоре соответствующего условия непригодности для обычного использования, заказчик вправе, если иное не установлено законом или договором, по своему выбору потребовать от подрядчика:

безвозмездного устранения недостатков в разумный срок;

соразмерного уменьшения установленной за работу цены;

возмещения своих расходов на устранение недостатков, когда право заказчика устранять их предусмотрено в договоре подряда (статья 397 ГК РФ).

ООО СЗ «Бест Плюс», являясь застройщиком при строительстве указанного дома, несет ответственность за ненадлежащее выполнение работ, поэтому отношения между застройщиком и собственниками помещений дома регулируются не только общими нормами Гражданского кодекса Российской Федерации, но и специальными нормами Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее - Закон № 214-ФЗ).

В силу части 1 статьи 4 Закона № 214-ФЗ по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

На основании части 1 статьи 7 Закона № 214-ФЗ застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.

Согласно части 2 названной статьи в случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в части 1 данной статьи обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика: 1) безвозмездного устранения недостатков в разумный срок; 2) соразмерного уменьшения цены договора; 3) возмещения своих расходов на устранение недостатков.

Пунктом 5 статьи 7 Закона № 214-ФЗ предусмотрено, что гарантийный срок для объекта долевого строительства устанавливается договором и не может составлять менее чем пять лет, который исчисляется со дня передачи объекта долевого строительства участнику долевого строительства, если иное не предусмотрено договором;

Гарантийный срок на технологическое и инженерное оборудование, входящее в состав передаваемого участникам долевого строительства объекта долевого строительства, устанавливается договором и не может составлять менее чем три года. Указанный гарантийный срок исчисляется со дня подписания первого передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства (часть 5.1 статьи 7 Закона № 214-ФЗ).

Пунктом 6 статьи 7 Закона № 214-ФЗ участник долевого строительства вправе предъявить застройщику требования в связи с ненадлежащим качеством объекта долевого строительства при условии, если такое качество выявлено в течение гарантийного срока.

В силу данной нормы права, именно в гарантийный период обслуживания многоквартирного жилого дома могут быть выявлены недостатки, допущенные при строительстве, и к застройщику предъявлены требования в целях их устранения.

Согласно части 7 статьи 7 Закона № 214-ФЗ застройщик не несет ответственности за недостатки (дефекты) объекта долевого строительства, обнаруженные в пределах гарантийного срока, если докажет, что они произошли вследствие нормального износа такого объекта долевого строительства или его частей, нарушения требований технических регламентов, градостроительных регламентов, а также иных обязательных требований к процессу его эксплуатации либо вследствие ненадлежащего его ремонта, проведенного самим участником долевого строительства или привлеченными им третьими лицами.

Таким образом, действующим законодательством в пределах гарантийного срока установлена презумпция вины застройщика в недостатках (дефектах) объекта долевого строительства, в связи с чем, бремя доказывания указанных в приведенной норме обстоятельств лежит на застройщике (определение Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 25.08.2016 N 305-ЭС16-4838 по делу № А40-59571/2015).

Обязанность доказывания отсутствия вины в рамках гарантийных обязательств лежит на стороне сделки, которая является ее фактическим исполнителем либо лицом, обязанным в силу закона предоставить соответствующие гарантии.

При производстве экспертиз экспертами был выявлен ряд недостатков, и определено, какие из них образовались в результате проектирования, а какие - в период строительства жилого дома.

Доказательств необоснованности и неправомерности выводов экспертов, содержащихся в представленных экспертных заключениях, в части требований оставшихся на рассмотрение суда, сторонами арбитражному суду не представлено. Основания подвергать сомнению выводы экспертов у суда отсутствуют.

Содержание представленных заключений, являющихся письменными доказательствами по делу, согласуется с иными представленными документами. Каких-либо оснований полагать, что заключения по результатам экспертиз содержат неправильные по существу выводы в отношении требований оставшихся на рассмотрение суда, и не считать данные заключения надлежащим доказательством, у суда не имеется.

В нарушение статьи 65 АПК РФ сторонами не представлено арбитражному суду доказательств, опровергающих выводы судебных экспертиз, а также ставящих под сомнение выводы судебных экспертов.

Ввиду того, что противоречивость и недостоверность результатов проведенных судебных экспертиз ответчиками не доказаны, выводы судебных экспертиз не опровергнуты, суд приходит к выводу об обоснованности и соответствия требованиям статьи 86 АПК ПФ экспертных заключений и признанием их надлежащими доказательствами по делу.

В рассматриваемом случае в пределах гарантийного срока именно на застройщике лежала обязанность доказать, что выявленные недостатки возникли в процессе эксплуатации многоквартирного дома, а не вследствие нарушения им строительных норм, повлекшего передачу участникам долевого строительства объекта ненадлежащего качества, при наличии доказательств возникновения дефектов вследствие нарушений при проектировании и строительстве, установленных судебными экспертизами.

Между тем доказательств, свидетельствующих о том, что выявленные недостатки образовались в связи с эксплуатацией дома, нормальным износом, освобождающих застройщика от несения гарантийных обязательств, ответчиком ООО СЗ «Бест Плюс» в нарушение статьи 65 АПК РФ не представлено.

Установив допущенные застройщиком нарушения, характер выявленных недостатков, виды работ, которые необходимо выполнить для устранения недостатков, учитывая, что возведенный многоквартирный дом является объектом высокой социальной значимости, суд удовлетворяет исковые требования в части обязания ООО СЗ «Бест Плюс»:

1. Произвести восстановительный ремонт кровли многоквартирного дома, а именно:

- произвести замену ендов по кровельному покрытию в соответствии с нормативной документацией,

- произвести монтаж приемных воронок в приемные емкости в соответствии с нормативной документацией,

- смонтировать парапетные фартуки по парапетам из листовой оцинкованной стали, с устройством капельников,

- утеплить водоприемные емкости в подкрышном пространстве.

2. Произвести ремонт существующей ливневой канализации в паркинге, а именно:

- проверить крепление труб ливневой канализации по вертикали, произвести дополнительное крепление труб,

- в местах соединения вертикальных труб ливневой канализации установить фитинги перехода на больший диаметр, для пропуска 2-х потоков, соизмеримо с первым, для ликвидации замедления прохода ливневых вод в трубах: д= 110мм- в д= 150мм - далее на выходе и за пределы здания.

Для труб с разным диаметром поперечное сечение на схождение потоков:

а) усилить (заменить) подвесы труб ливневой канализации на большие нагрузки в паркинге по массе прохода воды в трубах,

б) в местах поворота, и/или изменения по высоте в горизонтали, труб ливневой канализации смонтировать по два подвеса с фиксацией места поворота и/или изменения по высоте в горизонтали.

3. Установить по ливневому водоотведению водоотводные лотки от внутренних водотоков на проезжую часть внутри домовой территории, что произведет отсечку попадания ливневых вод в приямки, отвод от входных групп и крылец, обеспечит от проникновения ливневых вод подтока к заглубленной части фундамента.

В местах просадки крылец произвести заглубление бетонных конструкций, с устройством водоотбойных сливов. Такие же мероприятия произвести с тыльной стороны здания, в районе детской площадки, от трансформаторной подстанции.

В здании, в техническом этаже-паркинге, произвести заделку всех технологических отверстий в фундаменте в местах ввода коммуникаций, герметизацию в месте ввода электрокабелей, герметизацию отверстий оставшихся от крепления опалубки и установки арматурных каркасов (монтажные отверстия).

4. Для приведения в соответствие системы вентиляции, приточной вентиляции, температурного режима, предназначенного для эксплуатации лифтового оборудования, работоспособными и соответствующими требованиям нормативной документации, действующей на момент введения многоквартирного дома в эксплуатацию:

- выполнить систему приточной вентиляции в техническом этаже согласно проектной документации: Том 5 шифр 3.03.2014-ИОС.ОВТ: лист 20, лист 23 проекта, лист 13, лист 14; лист 13 шифр 3.03.2044 АР.

- переделать воздуховоды на подачу теплого воздуха в зону лифтового оборудования через гибкие вставки воздуховодов, запитав теплоносителем от системы отопления.

5. Установить монтажные «стаканы» системы вентиляции в подкровельно-кровельном пространстве.

Выставить зазоры с гибкими вставками в местах пересечения вентиляционных каналов с плитами перекрытия и произвести герметизацию данных зазоров.

Все каналы ВЗ, В4, В9, В10 выходящие на кровлю, обрамить обвязать профилем из уголка и увеличить площадь опирания конструкции для устойчивости.

6. Установить в жилом доме подъездные таблички в количестве 2 шт.

Надлежащих доказательств устранения спорных недостатков, соответствующих требованиям относимости и допустимости – статьи 67, 68 АПК РФ, ответчиком ООО СЗ «Бест Плюс» в материалы дела не представлено.

Гарантийный срок на выполненные застройщиком работы не истек.

Довод застройщика ООО СК «Бест Плюс» об истечении гарантийного срока, не может быть принят, поскольку недостатки, указанные в п. 1.2, 1.3, 1.4, 1.5 уточненных исковых требований, и предъявленные к устранению, подпадают под часть 5 статьи 7 Закона № 214-ФЗ, устанавливающую гарантийный срок на выполненные работы пять лет (в редакции, действующей в спорный период).

В остальной части неимущественных исковых требований предъявленных к ООО СЗ «Бест Плюс» по установлению адресных табличек в количестве 3 шт. и подъездных табличек в количестве 2 шт., суд отказывает.

Согласно пункту 3.5.2 раздела III Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденных постановлением Государственного комитета Российской Федерации по строительству и жилищно-коммунальному комплексу от 23.09.2003 № 170, таблички с указанием номеров подъездов, а также номеров квартир, расположенных в данном подъезде, должны вывешивать у входа в подъезд (лестничную клетку). Они должны быть размещены однотипно в каждом подъезде, доме, микрорайоне.

Как следует из пояснений сторон, МКД по ул. ФИО8, д.6 имеет 2 подъезда, каждый из которых имеет два входа. У двух входов в подъезд имеются подъездные таблички, еще на двух входах таблички отсутствовали с момента сдачи дома в эксплуатацию.

Поскольку в силу пункта 3.5.2 раздела III Правил № 170 каждый вход в подъезд должен иметь табличку, удовлетворению подлежат требования об установлении застройщиком двух табличек с указанием номеров подъездов.

Основания для установления большего количества подъездных табличек отсутствуют.

Судом установлено, что на фасаде дома установлена 1 адресная табличка.

Согласно п. 3.5.1 Правил № 170, указатели наименования улицы, переулка, площади и пр. размещаются на фасадах жилых домов в соответствии с проектом, утвержденным городской (районной) архитектурной службой.

По смыслу п. п. 19, 21 ч. 1 ст. 14, п. 34 ч. 1 ст. 15, п. п. 25, 27 ч. 1 ст. 16 Федерального закона от 06.10.2003 № 131-ФЗ «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации» вопросы, связанные с установкой адресных табличек (указателей с наименованием улицы и номера дома), относятся к компетенции органов местного самоуправления.

Истцом в нарушение требований статьи 65 АПК РФ не доказана обязанность застройщика установить на МКД по ул. ФИО8, д. 6, более одной адресной таблички, со ссылкой на соответствующие нормы права.

ТСН «Изумрудный М6» к ООО СЗ «Бест Плюс» также предъявлены имущественные требования о взыскании 267 575 рублей 25 копеек в виде компенсации нарушения строительства наружного утепления в части противопожарных рассечек и 3 244 255 рублей 45 копеек в виде компенсации разницы в стоимости материалов утепления наружных стен дома.

Суд приходит к выводу о том, что в указанной части требований ТСН «Изумрудный М6» не является надлежащим истцом.

Истец как управляющая компания вправе предъявить иск, связанный с обязанием устранить гарантийные строительные дефекты, однако это не дает ему права на предъявление иска на взыскание указанных выше денежных средств непосредственно в свою пользу.

Как следует из экспертного заключения № 07/24-АС от 23.10.2024 противопожарные рассечки шириной 200 мм из минераловатной плиты ПЖ-120 ГОСТ 9573-2012, толщиной 100 мм, остальное заполнение – утеплитель ПСБ-С М25 толщиной 200-2020 мм соответствует проекту Изменение 1 том 4. Объем сэкономленной минераловатной плиты, замененной на ПСБ (пенополистирольные плиты составил 39,4 куб.м, стоимость данного материала в текущих ценах, согласно ФСБЦ-12.2.05.05-0004 «Плиты из минеральной ваты на синтетическом связующем теплоизоляционные ПЖ-120», жесткие, плотность 11-130 кг./м3 за 1 куб.м. составляет 6 791,25 руб. следовательно, стоимость минплиты на текущее время составляет 6791,25 руб./за куб.м. * 39,4 = 267 575,25 руб.

В отношении требования о взыскании 3 244 255 рублей 45 копеек в виде компенсации разницы в стоимости материалов утепления наружных стен дома информация об объеме и стоимости утеплителя стен минераловатной жесткой плиты ФИО14 150 на пенопласт ПБС 150 в экспертном заключении № 07/24-АС от 23.10.2024 отсутствует. Названные данные приведены в аналитической справке эксперта ФИО7, представленной истцом.

Поскольку материал, использованный в работе по отделке и утеплению фасада МКД, соответствует проекту Изменение 1 том 4, у суда отсутствуют основания для вывода о допущенном застройщиком нарушении при строительстве наружного утепления.

Учитывая изложенное, суд отказывает в удовлетворении имущественных требований истца о взыскании компенсации 267 575 рублей 25 копеек за нарушение строительства наружного утепления в части противопожарных рассечек и 3 244 255 рублей 45 копеек разницы в стоимости материалов утепления наружных стен дома.

Рассмотрев исковые требования, заявленные к ООО «Лазурный центр», суд полагает их подлежащими частичному удовлетворению исходя из следующего.

Согласно пункту 9 статьи 161 ЖК РФ многоквартирный дом может управляться только одной управляющей организацией.

В соответствии с пунктом 10 статьи 162 ЖК РФ управляющая организация в течение трех рабочих дней со дня прекращения договора управления многоквартирным домом обязана передать техническую документацию на многоквартирный дом и иные связанные с управлением таким домом документы, ключи от помещений, входящих в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, электронные коды доступа к оборудованию, входящему в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, и иные технические средства и оборудование, необходимые для эксплуатации многоквартирного дома и управления им, вновь выбранной управляющей организации, товариществу собственников жилья либо жилищному или жилищно-строительному кооперативу либо иному специализированному потребительскому кооперативу, а в случае непосредственного управления таким домом собственниками помещений в таком доме одному из данных собственников, указанному в решении общего собрания данных собственников о выборе способа управления таким домом, или, если данный собственник не указан, любому собственнику помещения в таком доме.

В силу пункта 6 Правил № 491 в состав общего имущества включается внутридомовая система отопления, состоящая из стояков, обогревающих элементов, регулирующей и запорной арматуры, коллективных (общедомовых) приборов учета тепловой энергии, а также другого оборудования, расположенного на этих сетях.

Порядок передачи технической документации на МКД и иных связанных с управлением таким многоквартирным домом документов, технических средств и оборудования, установлен разделом V Правил № 416.

В соответствии с пунктом 19 Правил № 416 организация, ранее управлявшая многоквартирным домом, передает в порядке, предусмотренном пунктом 22 данных Правил, техническую документацию на многоквартирный дом и иные связанные с управлением таким многоквартирным домом документы, технические средства и оборудование, организации, выбранной собственниками помещений в многоквартирном доме для управления этим домом, органу управления товарищества, по акту приема-передачи не позднее срока, установленного частью 10 статьи 162 ЖК РФ.

Согласно абзацу 2 пункта 22 Правил № 416 передача технической документации на МКД и иных связанных с управлением этим домом документов, технических средств и оборудования осуществляется по акту приема-передачи, который должен содержать сведения о дате и месте его составления и перечень передаваемых документов.

В силу пункта 27 Правил № 491 ответственные лица обязаны в установленном законодательством Российской Федерации порядке принимать, хранить и передавать техническую документацию на МКД и иные связанные с управлением таким МКД документы, ключи от помещений, входящих в состав общего имущества, электронные коды доступа к оборудованию, входящему в состав общего имущества, и иные технические средства и оборудование, необходимые для эксплуатации МКД и управления им.

Принимая во внимание совокупность обязанностей, возложенных на управляющую организацию, следует исходить из презумпции наличия у лица, осуществлявшего в течение длительного времени управление МКД, всей предусмотренной действующим законодательством документации, технических средств и оборудования, связанных с управлением таким МКД.

Обратное будет свидетельствовать о ненадлежащем исполнении обязательства по управлению МКД управляющей организацией.

04.08.2021 по акту приема-передачи обществом «Лазурный центр» передана ТСН «Изумрудный М6» документация, технические средства, оборудование на многоквартирный дом №6 по ул. Модогонва.

Как следует из пояснений сторон в судебном заседании, при подписании акта приема-передачи от 04.08.2021 фактического осмотра дома на предмет его укомплектованности не производилось, в связи с отказом общества «Лазурный центр».

27.08.2021 комиссией ТСН «Изумрудный М6» и главным инженером ООО СЗ «Бест Плюс» проведен осмотр многоквартирного дома по ул. Модоговева, 6, в том числе, теплового пункта на предмет его укомплектованности, в ходе которого было выявлено отсутствие манометра в количестве 2 штук, термометра в количестве 1 штуки.

Согласно статье 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

ООО «Лазурный центр» не оспорены зафиксированные в акте от 27.08.2021 факты отсутствия двух манометров и одного термометра в тепловом пункте дома.

Суд исследовал представленные в дело доказательства в соответствии с требованиями статьи 71 АПК РФ и установил, что доказательства передачи истцу манометра в количестве 2 штук, термометра в количестве 1 штуки, в материалах дела отсутствуют.

При таких обстоятельствах, учитывая, что обязанность предыдущей управляющей компании передать оборудование дома новой управляющей компании установлена законом, требование истца об обязании ООО «Лазурный центр» восстановить наличие в тепловом пункте МКД двух манометров и одного термометра подлежит удовлетворению.

В удовлетворении остальной части исковых требований к ООО «Лазурный центр» суд отказывает, поскольку обязанность по установлению подъездных табличек, не установленных при введении дома в эксплуатацию, возложена на застройщика.

В соответствии с частью 1 статьи 174 АПК РФ, при принятии решения, обязывающего ответчика совершить определенные действия, не связанные с взысканием денежных средств или с передачей имущества, арбитражный суд в резолютивной части решения указывает лицо, обязанное совершить эти действия, а также место и срок их совершения.

В соответствии с пунктом 27 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 № 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств», удовлетворяя требование кредитора о понуждении к исполнению обязательства в натуре, суд обязан установить срок, в течение которого вынесенное решение должно быть исполнено. При установлении указанного срока, суд учитывает возможности ответчика по его исполнению, степень затруднительности исполнения судебного акта, а также иные заслуживающие внимания обстоятельства.

Суд полагает разумным запрошенный истцом срок для устранения ООО «Лазурный центр» выявленных недостатков - в течение 3 (трех) месяцев с момента вступления в законную силу судебного решения.

Для ООО СК «Бест Плюс», с учетом объемов и характера работ, необходимых для проведения по устранению выявленных недостатков, суд полагает разумным запрошенный застройщиком шестимесячный срок с момента вступления в законную силу судебного решения.

Истец также просит суд взыскать с ответчиков неустойку на случай неисполнения решения суда в части неимущественных требований по день его фактического исполнения включительно.

В силу части 1 статьи 308.3 ГК РФ в случае неисполнения должником обязательства кредитор вправе требовать по суду исполнения обязательства в натуре, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, иными законами или договором либо не вытекает из существа обязательства. Суд по требованию кредитора вправе присудить в его пользу денежную сумму (пункт 1 статьи 330) на случай неисполнения указанного судебного акта в размере, определяемом судом на основе принципов справедливости, соразмерности и недопустимости извлечения выгоды из незаконного или недобросовестного поведения (пункт 4 статьи 1).

Уплата судебной неустойки не влечет прекращения основного обязательства, не освобождает должника от исполнения его в натуре, а также от применения мер ответственности за его неисполнение или ненадлежащее исполнение (пункт 2 статьи 308.3 ГК РФ).

Таким образом, действующее законодательство, исходя из вышеуказанных разъяснений, также позволяет взыскателю требовать компенсации за ожидание исполнения судебного акта.

Согласно пункту 31 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 № 7 «О применении судами некоторых положений ГК РФ об ответственности за нарушение обязательств» суд не вправе отказать в присуждении судебной неустойки в случае удовлетворения иска о понуждении к исполнению обязательства в натуре.

Размер судебной неустойки определяется судом на основе принципов справедливости, соразмерности и недопустимости извлечения должником выгоды из незаконного или недобросовестного поведения (пункт 4 статьи 1 ГК РФ). В результате присуждения судебной неустойки исполнение судебного акта должно оказаться для ответчика явно более выгодным, чем его неисполнение (пункт 32 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 № 7).

Размер присуждаемой суммы определяется судом на основе принципов справедливости, соразмерности и недопустимости извлечения выгоды из незаконного или недобросовестного поведения (пункт 4 статьи 1 ГК РФ). При этом в результате такого присуждения исполнение судебного акта должно для ответчика оказаться более выгодным, чем его неисполнение.

Определяя размер присуждения денежных средств на случай неисполнения судебного акта, суд учитывает степень затруднительности исполнения судебного акта, возможности ответчика по добровольному исполнению судебного акта, его имущественное положение, в частности размер его финансового оборота, а также иные заслуживающие внимания обстоятельства.

Денежные средства, присуждаемые истцу на случай неисполнения судебного акта, определяются в твердой денежной сумме, взыскиваемой единовременно, либо денежной сумме, начисляемой периодически; возможно также установление прогрессивной шкалы (например, за первую неделю неисполнения одна сумма, за вторую - сумма в большем размере и т.д.).

При определении размера присуждаемой денежной суммы суду следует исходить из того, что исполнение судебного акта должно для ответчика оказаться более выгодным, чем его неисполнение. В то же время, определяя размер присуждения денежных средств на случай неисполнения судебного акта, суд должен принимать во внимание степень затруднительности исполнения судебного акта, возможность ответчика по его добровольному исполнению, имущественное положение ответчика и иные заслуживающие внимания обстоятельства (Определение Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда РФ от 15.03.2018 по делу № 305-ЭС17-17260, А40-28789/2014).

Суд определяет момент, с которого соответствующие денежные средства подлежат начислению. Так, возможно начисление денежных средств с момента вступления решения в законную силу либо по истечении определенного судом срока, который необходим для добровольного исполнения судебного акта (часть 2 статьи 174 АПК РФ).

Суд считает, что заявление истца о присуждении в его пользу неустойки на случай неисполнения ответчиками настоящего судебного является обоснованным.

Суд приходит к выводу, что достаточным стимулом на случай фактического неисполнения решения суда будет являться начисление судебной неустойки в отношении:

- ООО Специализированный застройщик «Бест Плюс» в размере 20 000 рублей за каждый день просрочки исполнения судебного акта, начиная со дня наступления просрочки исполнения решения по настоящему делу по день фактического исполнения решения суда,

- ООО «Лазурный центр» в размере 3 000 рублей за каждый день просрочки исполнения судебного акта, начиная со дня наступления просрочки исполнения решения по настоящему делу по день фактического исполнения решения суда.

С учетом изложенного, суд признает обоснованным и подлежащим удовлетворению требование истца в части обязания ответчиков уплатить сумму судебной неустойки в размере, определенном судом.

Согласно части 1 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны. В случае, если иск удовлетворен частично, судебные расходы относятся на лиц, участвующих в деле, пропорционально размеру удовлетворенных исковых требований.

К судебным издержкам, связанным с рассмотрением дела в арбитражном суде, относятся денежные суммы, подлежащие выплате, в том числе, экспертам (статья 106 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Как указывалось выше, определениями от 22 марта 2023 года, от 01 июля 2024 года назначались судебные экспертизы.

В материалы дела представлены экспертные заключения.

Расходы по оплате экспертиз в размере 386 666 рублей 68 копеек понесены ТСЖ «Изумрудный М6».

Пропорционально удовлетворенным требованиям судебные расходы истца на оплату экспертиз подлежат удовлетворению на сумму 49 841 рубль 34 копейки, которые распределяются поровну между ответчиками.

При обращении с иском в суд, истцом государственная пошлина уплачена в размере 6 000 рублей за неимущественное требование.

В ходе судебного заседания истец уточнил исковые требования, при которых надлежащий размер государственной пошлины составляет 46 559 рублей, из них 6 000 рублей за неимущественное требование, 40 559 рублей за имущественное требование.

Поскольку по настоящему делу исковые требования истца удовлетворены частично в части неимущественных требований (в отношении которых пропорция по распределению госпошлины не применяется), обязанность по возмещению 6 000 рублей судебных расходов по уплате государственной пошлины распределяются поровну между ответчиками.

На истца возлагается обязанность по уплате в доход федерального бюджета 40 559 рублей государственной пошлины за имущественные требования, в удовлетворении которых судом было отказано.

Руководствуясь статьями 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

Исковые требования к обществу с ограниченной ответственностью Специализированный застройщик «Бест Плюс» (ОГРН <***>, ИНН <***>) удовлетворить частично.

Обязать общество с ограниченной ответственностью Специализированный застройщик «Бест Плюс» (ОГРН <***>, ИНН <***>) в течение 6 (шести) месяцев со дня вступления решения суда в законную силу устранить недостатки (дефекты) в многоквартирном доме по адресу: <...>:

1. Произвести восстановительный ремонт кровли многоквартирного дома, а именно:

- произвести замену ендов по кровельному покрытию в соответствии с нормативной документацией,

- произвести монтаж приемных воронок в приемные емкости в соответствии с нормативной документацией,

- смонтировать парапетные фартуки по парапетам из листовой оцинкованной стали, с устройством капельников,

- утеплить водоприемные емкости в подкрышном пространстве.

2. Произвести ремонт существующей ливневой канализации в паркинге, а именно:

- проверить крепление труб ливневой канализации по вертикали, произвести дополнительное крепление труб,

- в местах соединения вертикальных труб ливневой канализации установить фитинги перехода на больший диаметр, для пропуска 2-х потоков, соизмеримо с первым, для ликвидации замедления прохода ливневых вод в трубах: д= 110мм- в д= 150мм - далее на выходе и за пределы здания.

Для труб с разным диаметром поперечное сечение на схождение потоков:

а) усилить (заменить) подвесы труб ливневой канализации на большие нагрузки в паркинге по массе прохода воды в трубах,

б) в местах поворота, и/или изменения по высоте в горизонтали, труб ливневой канализации смонтировать по два подвеса с фиксацией места поворота и/или изменения по высоте в горизонтали.

3. Установить по ливневому водоотведению водоотводные лотки от внутренних водотоков на проезжую часть внутри домовой территории, что произведет отсечку попадания ливневых вод в приямки, отвод от входных групп и крылец, обеспечит от проникновения ливневых вод подтока к заглубленной части фундамента.

В местах просадки крылец произвести заглубление бетонных конструкций, с устройством водоотбойных сливов. Такие же мероприятия произвести с тыльной стороны здания, в районе детской площадки, от трансформаторной подстанции.

В здании, в техническом этаже-паркинге, произвести заделку всех технологических отверстий в фундаменте в местах ввода коммуникаций, герметизацию в месте ввода электрокабелей, герметизацию отверстий оставшихся от крепления опалубки и установки арматурных каркасов (монтажные отверстия).

4. Для приведения в соответствие системы вентиляции, приточной вентиляции, температурного режима, предназначенного для эксплуатации лифтового оборудования, работоспособными и соответствующими требованиям нормативной документации, действующей на момент введения многоквартирного дома в эксплуатацию:

- выполнить систему приточной вентиляции в техническом этаже согласно проектной документации: Том 5 шифр 3.03.2014-ИОС.ОВТ: лист 20, лист 23 проекта, лист 13, лист 14; лист 13 шифр 3.03.2044 АР.

- переделать воздуховоды на подачу теплого воздуха в зону лифтового оборудования через гибкие вставки воздуховодов, запитав теплоносителем от системы отопления.

5. Установить монтажные «стаканы» системы вентиляции в подкровельно-кровельном пространстве.

Выставить зазоры с гибкими вставками в местах пересечения вентиляционных каналов с плитами перекрытия и произвести герметизацию данных зазоров.

Все каналы ВЗ, В4, В9, В10 выходящие на кровлю, обрамить обвязать профилем из уголка и увеличить площадь опирания конструкции для устойчивости.

6. Установить в жилом доме подъездные таблички в количестве 2 шт.

В удовлетворении остальных требований к обществу с ограниченной ответственностью Специализированный застройщик «Бест Плюс» (ОГРН <***>, ИНН <***>) отказать.

Исковые требования к обществу с ограниченной ответственностью «Лазурный центр» (ОГРН <***>, ИНН <***>) удовлетворить частично.

Обязать общество с ограниченной ответственностью «Лазурный центр» (ОГРН <***>, ИНН <***>) в течение 3 (трех) месяцев со дня вступления решения суда в законную силу устранить недостатки (дефекты) в многоквартирном доме по адресу: <...>, а именно:

- восстановить манометр в количестве 2 шт., термометр в количестве 1 шт. в тепловом пункте жилого многоквартирного дома.

В удовлетворении остальных требований к обществу с ограниченной ответственностью «Лазурный центр» (ОГРН <***>, ИНН <***>) отказать.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью Специализированный застройщик «Бест Плюс» (ОГРН <***>, ИНН <***>) в пользу товарищества собственников недвижимости «Изумрудный М6» (ОГРН <***>, ИНН <***>) 3 000 рублей судебных расходов по уплате государственной пошлины, 24 920 рублей 67 копеек расходов на проведение экспертизы.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Лазурный центр» (ОГРН <***>, ИНН <***>) в пользу товарищества собственников недвижимости «Изумрудный М6» (ОГРН <***>, ИНН <***>) 3 000 рублей судебных расходов по уплате государственной пошлины, 24 920 рублей 67 копеек расходов на проведение экспертизы.

Взыскать с товарищества собственников недвижимости «Изумрудный М6» (ОГРН <***>, ИНН <***>) в доход федерального бюджета 40 559 рублей государственной пошлины.

Требование о взыскании судебной неустойки удовлетворить частично.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью Специализированный застройщик «Бест Плюс» (ОГРН <***>, ИНН <***>) в пользу товарищества собственников недвижимости «Изумрудный М6» (ОГРН <***>, ИНН <***>) судебную неустойку в размере 20 000 рублей за каждый день просрочки исполнения судебного акта, начиная со дня наступления просрочки исполнения решения по настоящему делу по день фактического исполнения решения суда.

Взыскать общества с ограниченной ответственностью «Лазурный центр» (ОГРН <***>, ИНН <***>) в пользу товарищества собственников недвижимости «Изумрудный М6» (ОГРН <***>, ИНН <***>) судебную неустойку в размере 3 000 рублей за каждый день просрочки исполнения судебного акта, начиная со дня наступления просрочки исполнения решения по настоящему делу по день фактического исполнения решения суда.

Решение по настоящему делу вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.

Решение может быть обжаловано в Четвертый арбитражный апелляционный суд в течение месяца с даты принятия (изготовления его в полном объеме) через Арбитражный суд Республики Бурятия.


Судья С.В. Новикова