Постановление от 19 января 2018 г. по делу № А04-482/2017

1093/2018-1327(2)

Шестой арбитражный апелляционный суд

улица Пушкина, дом 45, город Хабаровск, 680000,

официальный сайт: http://6aas.arbitr.ru e-mail: info@6aas.arbitr.ru


ПОСТАНОВЛЕНИЕ

№ 06АП-7163/2017
19 января 2018 года
г. Хабаровск
Резолютивная часть постановления объявлена 18 января 2018 года. Полный текст постановления изготовлен 19 января 2018 года.

Шестой арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Иноземцева И.В. судей Волковой М.О., Дроздовой В.Г.

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1

от ФИО2: не явились;

от Комитета по управлению имуществом муниципального образования города Благовещенска: не явились;

от Администрации города Благовещенска: не явились; от Акционерного общества «Дальневосточная генерирующая компания»:

от ФИО3: не явились;

от Акционерного общества «Дальневосточная распределительная сетевая компания»: не явились;

от Акционерного общества «Амурские коммунальные системы»: не явились

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу Комитета по управлению имуществом муниципального образования города Благовещенска

на решение от 24.10.2017 по делу № А04-482/2017 Арбитражного суда Амурской области принятое судьей Е.А. Варламовым по иску ФИО2

к Комитету по управлению имуществом муниципального образования города Благовещенска

о расторжении договора аренды, взыскании неосновательного обогащения и убытков

третьи лица администрация города Благовещенска; акционерное общество «Дальневосточная генерирующая компания»; ФИО3; акционерное общество «Дальневосточная распределительная сетевая компания»; акционерное общество «Амурские коммунальные системы»

УСТАНОВИЛ:

индивидуальный предприниматель ФИО2 (ОГРН <***>, ИНН <***>, далее-ИП ФИО2, предприниматель, истец) обратился в Арбитражный суд Амурской области с иском, уточненным в соответствии со статьей 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации к Комитету по управлению имуществом муниципального образования города Благовещенска (ОГРН <***>, ИНН <***>, далее-Комитет, ответчик) о расторжении договора аренды земельного участка от 28.06.2016 № 102, взыскании уплаченных во исполнение договора арендных платежей в размере 376 500,00 руб., убытков, понесенных в связи с оплатой работ по отсыпке, выравниванию земельного участка, вывозу мусора в размере 144 000,00 руб.

Решением Арбитражного суда Амурской области от 24.10.2017 договор аренды № 102 от 28.06.2016 расторгнут, с Комитета в пользу предпринимателя взысканы денежные средства в виде уплаченной арендной платы в размере 376 500 руб., судебные расходы по оплате экспертизы в размере 15 000 руб., всего 391 500 руб.. В удовлетворении иска в остальной части отказано.

Не согласившись с решением суда в части взыскания с Комитета денежных средств в виде уплаченной арендной платы в размере 376 500 руб., ответчик обратился в Шестой арбитражный апелляционный суд с жалобой, в которой просит его в указанной части отменить и принять по делу новый судебный акт об отказе в иске.

В обоснование жалобы приводит доводы о том, что предметом договора являлся земельный участок, сформированный именно в тех границах и параметрами, которые указаны самим ФИО2, земельный участок предоставлен в состоянии, соответствующем условиям договора и назначению. Инициирование аукциона в отношении спорного земельного участка осуществлялось истцом, границы участка и его конкретное местоположение указывалось истцом в схеме, приложенной к заявлению, ФИО2 были

проведены кадастровые работы в целях образования земельного участка в соответствии с утвержденной схемой, осуществлена постановка участка на кадастровый учет. Кроме того, в извещении о проведении аукциона была указана информация о максимально и минимально допустимых параметрах разрешенного строительства

Согласно позиции ответчика, ФИО2 обладал всей информацией о земельном участке, который им испрашивался в аренду, а подписав договор, истец согласился со всеми его условиями. ФИО2 принял участок, использовал его, а потому, оснований для возврата денежных средств не имеется.

Определением Шестого арбитражного апелляционного суда

от 07.12.2017 апелляционная жалоба принята к производству, дело к судебному разбирательству назначено на 18.01.2018 на 12 часов 00 минут, информация об этом размещена публично на сайте арбитражного суда в сети Интернет.

Администрацией города Благовещенска представлен отзыв на жалобу, в котором третье лицо поддержало изложенные в ней доводы, полагает, что судом не установлено ни факта виновности Комитета, ни факта незаконного сбережения денежных средств предпринимателя, принимая во внимание принцип платности использования земли. Между тем, поскольку судом расторгнут договор аренды земельного участка в связи с существенным изменением обстоятельств на основании пункта 2 статьи 451 Гражданского кодекса Российской Федерации за 24 дня до истечения срока, на который земельный участок предоставлялся, возврату подлежит только часть арендной платы за период, в который участок не использовался (с 24.10.2017 по 17.11.2017).

В судебное заседание суда апелляционной инстанции лица, участвующие в деле, извещенные надлежащим образом, явку своих представителей не обеспечили.

В соответствии с частью 5 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ), поскольку ответчик согласно доводам жалобы обжалует часть судебного акта (в части взыскания денежных средств), стороны не заявили возражений по проверке только части судебного акта, суд апелляционной инстанции осуществляет проверку судебного акта в пределах, определяемых апелляционной жалобой, в порядке, предусмотренном главой 34 АПК РФ.

Как следует из материалов дела и установлено судом, 22.01.2015 ИП ФИО2 обратился в Администрацию города Благовещенска с заявлением об инициировании проведения аукциона в отношении земельного участка

согласно прилагаемой схеме в целях предоставления его в аренду с разрешенным использованием для обслуживания транспорта (для размещения мастерской, предназначенной для ремонта и обслуживания автомобилей).

Постановлением Администрации города Благовещенска от 10.09.2015 № 3439 заявление ФИО2 в соответствии со статьями 11.10, 39.11 Земельного кодекса Российской Федерации, пункта 24.3 Правил землепользования и застройки муниципального образования города Благовещенска, утвержденных решением Благовещенской городской Думы от 31.01.2008 № 38/09 рассмотрено, утверждена схема расположения земельного участка на кадастровом плане территории площадью 400 кв.м., расположенного в квартале ЗПУ-5, в территориальной зоне предприятий V класса опасности (П-3), из категорий земель населенных пунктов, используемого для обслуживания автотранспорта (размещения мастерской предназначенной для ремонта и обслуживания автомобилей) для последующего проведения аукциона на право заключения договора аренды земельного участка.

Согласно утвержденной схеме, часть земельного участка площадью 57 кв.м необходима для обеспечения доступа к земельному участку с кадастровым номером 28:01:030004:87.

05.10.2015 в государственный кадастр недвижимости внесены сведения о сформированном земельном участке с кадастровым номером 28:01:030004:2885, разрешенное использование «для обслуживания автотранспорта (для размещения мастерской, предназначенной для ремонта и обслуживания автомобилей), площадью 404 кв.м., расположенный по адресу: Амурская область, ЗПУ-5, имеющего ограничения прав (обременения) площадью 58 кв.м., внесены в государственный кадастр недвижимости (кадастровый паспорт от 05.10.2015 № 28/1-15-240734).

14.04.2016 Администрацией города Благовещенска принято постановление № 1084 о проведении 20.05.2016 аукциона, открытого по составу участников на право заключения договоров аренды земельных участков из категории земель населенных пунктов, в том числе земельного участка с кадастровым номером 28:01:030004:2885, разрешенное использование «для обслуживания автотранспорта (для размещения мастерской, предназначенной для ремонта и обслуживания автомобилей), площадью 404 кв.м., расположенный по адресу: Амурская область, ЗПУ-5 (далее-спорный земельный участок).

Согласно протоколу № 366 от 18.05.2016 аукцион на право заключения договора аренды спорного земельного участка признан несостоявшимся в связи с подачей одной заявки предприинмателем.

28.06.2016 с ИП Ковалевым А.А. (арендатор) Комитетом (арендодатель) заключен договор аренды спорного земельного участка № 102, на срок 18 месяцев (с 18.05.2016 по 17.11.2017), с указанием на разрешенное использование участка- для обслуживания автотранспорта ( для размещения мастерской, предназначенной для ремонта и обслуживания автомобилей). Часть земельного участка используется для проезда к земельному участку с кадастровым номером 28:01:030004:87, используемому для строительства комплекса по ремонту автомобилей (пункт 6.2 договора).

В соответствии с пунктом 2.2 договора, платеж за период с 18.05.2016 по 17.11.2017 составляет 376 000 руб. и вносится единовременно в течение 10 дней с момента подписания договора аренды.

По акту приема-передачи земельного участка от 08.07.2016 арендодатель передал ИП ФИО2 земельный участок с кадастровым номером 28:01:030004:2885, паспорт земельного участка от 05.10.2015 № 28/1-15- 240734. При приемке земельного участка у арендатора претензий к состоянию участка не было.

Арендная плата в размере 376 500,00 руб. оплачена ИП ФИО2 в полном объеме, в подтверждение данного факта в дело представлены чек - ордер от 13.05.2016 № 4979 на сумму 50 200,00 руб., платежное поручение от 01.07.2016 № 475 на сумму 326 300,00 руб.

13.09.2016 на основании заявления ИП ФИО2 от 16.08.2016 Администрацией города Благовещенска подготовлен градостроительный план № RU283020000 212 в целях строительства объекта капитального строительства- объекта обслуживания транспорта.

В соответствии с указанным градостроительным планом, основными видами разрешенного использования земельного участка является размещение объектов обслуживания транспорта (под мастерские технического обслуживания и ремонта транспортных средств, машин и оборудования, АЗС), часть участка площадью 105 кв.м. расположена в охранной зоне водовода добавочной воды 2 очереди (частично), на градостроительном плане отмечены места допустимого размещения зданий, строений и сооружений

По заявлению ИП ФИО2 ОАО «Амургражданпроект» 10.11.2016 подготовлено заключение № а/411 о возможности размещения объекта капитального строительства на земельном участке с кадастровым номером 28:01:030004:2885.

Согласно заключению, земельный участок имеет прямоугольную форму, через его центральную часть установлен публичный сервитут, на смежном участке расположены объекты капитального строительства, на земельном участке с кадастровым номером 28:01:030004:2885 строительство

одноэтажного здания для обслуживания автотранспорта из металлоконструкций не возможно в связи с нарушением СП 4.13130, противопожарный разрыв составляет 8 метров). В случае строительства объекта из кирпича, противопожарный разрыв составит 6 метров, ширина потенциального здания- 3 метра.

Письмом от 06.12.2016 № 01-13/2957 АО «ДГК» согласовало размещение здания для обслуживания автомобилей на земельном участке, расположенном в границах охранной зоны водовода добавочной воды Благовещенской ТЭЦ на условиях соблюдения ограничений и запретов, перечисленных в пункте 8 «Правил установления охранных зон объектов по производству электрической энергии и особых условий использования земельных участков, расположенных в границах таких зон», утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 18.11.2013 № 1033.

Ссылаясь на невозможность использования земельного участка, предоставленного по договору аренды № 102 от 28.06.2016 для размещения (строительства) мастерской, предназначенной для обслуживания и ремонта автомобилей, ИП ФИО2 07.12.2016 обратился к Комитету с требованием о расторжении договора, возврате уплаченных денежных средств в размере 376 000 руб., взыскании убытков 144 000 руб.

Рассмотрев требования ИП ФИО2, Комитет в письме от 30.12.20176 исх. К-3108 сообщил об отсутствии оснований для досрочного расторжения договора и возврате денежных средств до даты подписания соглашения о расторжении договора ввиду наличия у арендатора полной информации о предоставленном в аренду земельном участке, включая о максимальных и минимальных допустимых параметрах разрешенного строительства объекта капитального строительства.

Указанные обстоятельства явились основанием для обращения предпринимателя в Арбитражный суд Амурской области с рассматриваемым иском.

Судом по ходатайству истца с целью установления возможности строительства на арендованном земельном участке назначена судебная строительно-техническая экспертиза.

Согласно заключению эксперта ООО «Проектная организация «СтройПроект» от 11.07.2017, строительство объектов для обслуживания автотранспорта на земельном участке с кадастровым номером 28:01:030004:2885 невозможно, т.к. при соблюдении пожарных разрывов от существующих зданий на соседнем участке до проектируемых зданий на объекте исследования технологические параметры проектируемых зданий не соответствуют нормируемым технологическим параметрам (ширина, глубина

помещений). При размещении объектов капитального строительства на данном участке будут нарушены или противопожарные нормы (СП 4.13130.2013) или нормы проектирования СП 113.13330.2012 «Стоянки автомобилей», а также требований Постановления Правительства РФ от 24.02.2009 г. № 160 «О порядке установления охранных зон объектов электросетевого хозяйства и особых условий использования земельных участков, расположенных в границах таких зон».

Ширина объекта с учетом размещенных на смежном земельном участке зданий, даже в случае сокращения противопожарных разрывов при условии выполнения соответствующих требований СП 4.13130.2013, не превысит 3 метров.

Изучив материалы дела, проверив обоснованность доводов, изложенных в жалобе и отзыве на нее, апелляционный суд приходит к следующим выводам.

В соответствии с пунктом 1, подпунктом 1 и абзацем первым подпункта 2 пункта 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено данным Кодексом, другими законами или договором. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной либо в иных случаях, предусмотренных Кодексом, другими законами или договором.

Статья 620 ГК РФ предоставляет арендатору право на досрочное расторжение в судебном порядке договора аренды в случае, когда: арендодатель не предоставляет имущество в пользование арендатору либо создает препятствия пользованию имуществом в соответствии с условиями договора или назначением имущества (пункт 1); переданное арендатору имущество имеет препятствующие пользованию им недостатки, которые не были оговорены арендодателем при заключении договора, не были заранее известны арендатору и не должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора (пункт 2); арендодатель не производит являющийся его обязанностью капитальный ремонт имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки (пункт 3); имущество в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, окажется в состоянии, не пригодном для использования (пункт 4).

Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендатора в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса.

В определении экономической коллегии Верховного Суда Российской Федерации от 03.03.2016 № 305-ЭС15-15053 сформулирована правовая позиция о том, что по смыслу положений пунктов 2 и 4 статьи 620 ГК РФ к недостаткам, препятствующим пользованию арендованным имуществом, могут быть отнесены не только физическое состояние объекта аренды, но и юридическая невозможность использовать имущество по назначению и в целях, согласованных сторонами договора аренды.

В этой связи арендатор вправе на основании пункта 2 статьи 620 ГК РФ обратиться с требованием о досрочном расторжении договора; иной подход означал бы возложение на арендатора обязанности уплачивать арендную плату по договору в отсутствие реальной возможности пользоваться объектом аренды по назначению.

На основе представленных в дело доказательств, пояснений сторон судом установлено, что использование истцом спорного земельного участка для размещения (строительства) мастерской невозможно в соответствии с противопожарными, градостроительными нормами.

При таких обстоятельствах у суда имелись основания для расторжения договора аренды земельного участка № 102 от 28.06.2016.

Решение суда в данной части Комитетом не оспаривается.

Комитет полагает необоснованным требование предпринимателя о возврате уплаченных в качестве арендных платежей денежных средств, ссылаясь на наличие у него полной информации о предоставленном в аренду земельном участке.

В соответствии с пунктом 4 статьи 453 ГК РФ в случае, когда до расторжения или изменения договора одна из сторон, получив от другой стороны исполнение обязательства по договору, не исполнила свое обязательство либо предоставила другой стороне неравноценное исполнение, к отношениям сторон применяются правила об обязательствах вследствие неосновательного обогащения (глава 60), если иное не предусмотрено законом или договором либо не вытекает из существа обязательства.

Таким образом, не исключается возможность истребовать ранее исполненное до расторжения договора при отсутствии эквивалентного предоставления, если другая сторона неосновательно обогатилась.

Определяющими правомерность требований в таком случае будут являться обстоятельства, подтверждающие отсутствие эквивалентного предоставления.

Суд первой инстанции исходил из того, что поскольку материалами дела подтверждена невозможность использования земельного участка по целевому назначению и разрешенным использованием способами,

арендодатель не исполнил обязанность по предоставлению земельного участка, предусмотренную пунктом 1 статьи 611 ГК РФ, то у ИП Ковалева А.А. отсутствовала встречная обязанность по внесению платы за аренду земельных участков. Таким образом, перечисленные ИП Ковалевым А.А. денежные средства в сумме 376 500 руб. составляют неосновательное обогащение ответчика и подлежат возврату.

Между тем, судом первой инстанции при рассмотрении спора не учтено следующее.

Порядок подготовки и организация аукциона по продаже земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, или аукциона на право заключения договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности регламентирован статьей 39.11 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ).

В соответствии с частью 1 указанной статьи решение о проведении аукциона по продаже земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, аукциона на право заключения договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности (далее также - аукцион), принимается уполномоченным органом, в том числе по заявлениям граждан или юридических лиц.

Как предусмотрено частью 4 статьи 39.11 ЗК РФ, проведение аукциона, а также образование земельного участка для его продажи или предоставления в аренду путем проведения аукциона может осуществляться по инициативе заинтересованных в предоставлении земельного участка гражданина или юридического лица. В этом случае образование земельного участка и подготовка аукциона осуществляются в следующем порядке:

1) подготовка заинтересованными в предоставлении земельного участка гражданином или юридическим лицом схемы расположения земельного участка, если земельный участок предстоит образовать и не утвержден проект межевания территории, в границах которой предусмотрено образование земельного участка.

2) обращение заинтересованных в предоставлении земельного участка гражданина или юридического лица в уполномоченный орган с заявлением об утверждении схемы расположения земельного участка, если земельный участок предстоит образовать и не утвержден проект межевания территории, в границах которой предусмотрено образование земельного участка. При этом в данном заявлении указывается цель использования земельного участка;

3) проверка уполномоченным органом наличия или отсутствия оснований, предусмотренных пунктом 16 статьи 11.10 настоящего Кодекса и

подпунктами 5 - 9, 13 - 19 пункта 8 настоящей статьи, принятие и направление им заявителю в срок не более двух месяцев со дня поступления заявления об утверждении схемы расположения земельного участка решения о ее утверждении с приложением этой схемы или решения об отказе ее утверждения при наличии хотя бы одного из указанных оснований. В решении об отказе в утверждении схемы расположения земельного участка должны быть указаны все основания принятия такого решения;

4) обеспечение заинтересованным лицом выполнения кадастровых работ в целях образования земельного участка в соответствии с утвержденным проектом межевания территории или утвержденной в соответствии с подпунктом 3 настоящего пункта схемой расположения земельного участка;

5) осуществление государственного кадастрового учета земельного участка, а также государственной регистрации права государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев образования земельного участка из земель или земельного участка, государственная собственность на которые не разграничена) на земельный участок,

6) обращение заинтересованных в предоставлении земельного участка гражданина или юридического лица в уполномоченный орган с заявлением о проведении аукциона с указанием кадастрового номера такого земельного участка. В данном заявлении должна быть указана цель использования земельного участка;

7) обращение уполномоченного органа с заявлением о государственной регистрации права государственной или муниципальной собственности на земельный участок, образованный в соответствии с проектом межевания территории или с утвержденной в соответствии с подпунктом 3 настоящего пункта схемой расположения земельного участка, за исключением случаев, если земельный участок образован из земель или земельного участка, государственная собственность на которые не разграничена, и случаев, если земельный участок не может быть предметом аукциона в соответствии с подпунктами 1, 5 - 19 пункта 8 настоящей статьи;

8) получение технических условий подключения (технологического присоединения) объектов к сетям инженерно-технического обеспечения, если наличие таких условий является обязательным условием для проведения аукциона, за исключением случаев, если земельный участок не может быть предметом аукциона в соответствии с подпунктами 1, 5 - 19 пункта 8 настоящей статьи;

9) проверка уполномоченным органом наличия или отсутствия оснований, предусмотренных пунктом 8 настоящей статьи, и принятие им в срок не более чем два месяца со дня поступления соответствующего заявления

решения о проведении аукциона либо решения об отказе в проведении аукциона при наличии хотя бы одного из указанных оснований.

В соответствии с частью 16 статьи 11.10 ЗК РФ, основанием для отказа в утверждении схемы расположения земельного участка является, в том числе несоответствие схемы расположения земельного участка ее форме, формату или требованиям к ее подготовке, которые установлены в соответствии с пунктом 12 настоящей статьи; полное или частичное совпадение местоположения земельного участка, образование которого предусмотрено схемой его расположения, с местоположением земельного участка, образуемого в соответствии с ранее принятым решением об утверждении схемы расположения земельного участка, срок действия которого не истек; разработка схемы расположения земельного участка с нарушением предусмотренных статьей 11.9 настоящего Кодекса требований к образуемым земельным участкам.

Как установлено по материалам дела, именно истец обратился в Администрацию с заявлением о предоставлении спорного земельного участка по предложенному адресу, площадью 400 кв.м. для обслуживания автотранспорта, рассмотрев которое, Администрация не усмотрела законных оснований для отказа в ее утверждении. При этом, при утверждении схемы было особо отмечено, что часть земельного участка площадью 57 кв.м. необходима для обеспечения доступа к земельному участку с кадастровым номером 28:01:030004:87 (публичный сервитут). Сведения о данном ограничении (обременении) внесены в государственный кадастр недвижимости. Публичный сервитут установлен через центральную часть земельного участка

В соответствии с частью 8 статьи 39.11 ЗК РФ земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, не может быть предметом аукциона, в том числе, если: в отношении земельного участка не установлено разрешенное использование или разрешенное использование земельного участка не соответствует целям использования земельного участка, указанным в заявлении о проведении аукциона (пункт 5); земельный участок не отнесен к определенной категории земель (пункт 6).

В данном спорном случае в отношении спорного участка установлено разрешенное использование соответствующее целям использования земельного участка.

В соответствии с аукционной документацией (лот 11), с которой истец был ознакомлен, на торги был выставлен участок, расположенный в территориальной зоне предприятий V класса опасности (П-3), градостроительный регламент территориальной зоны П-3 установлен ст. 20,

24.3 Правил землепользования и застройки муниципального образования города Благовещенска

Статьей 24.3 Правил землепользования и застройки муниципального образования города Благовещенска (зона предприятий V класса опасности (П- 3) предусмотрено, что данная зона предназначена для формирования комплексов производственных, коммунальных предприятий, складских баз, относящихся к V классу вредности, с обязательным соблюдением требований по ограничению выброса тяжелых запахов, пыли, избыточной освещенности, вибрации, шума и других неудобств, которые могут повлиять на окружающую среду. Допускается размещение общественно-деловых объектов, способствующих развитию производственной деятельности.

Сочетание различных видов разрешенного использования недвижимости в единой зоне возможно только при условии соблюдения нормативных санитарных требований.

Основные и условно разрешенные виды использования земельных участков и объектов капитального строительства для размещения объектов транспорта, гаражей, размещения автостоянок (любого типа)

В силу пункта 2 статьи 24.3 Правил (предельные параметры земельных участков и объектов капитального строительства) минимальная площадь земельного участка для данной зоны не устанавливается, максимальное количество этажей зданий, строений, сооружений на территории земельного участка для данной зоны не устанавливается.

Если в соответствии с частью 4 статьи 31.5 настоящих Правил от территории предприятия установлена санитарно-защитная зона размером менее нормативной, повлекшая уменьшение санитарно-защитной зоны от территориальной зоны, размещение новых предприятий, производств, объектов, развитие существующих предприятий с увеличением класса опасности на данной территории невозможно (пункт 4 статьи 24.3 Правил). Минимальные отступы от границ земельных участков до стен зданий - не менее 1 метра (пункт 7 статьи 24.3 Правил). Минимальные отступы от красных линий улиц до зданий - в соответствии с п. 3.2.1 статьи 20 Правил (пункт 8 статьи 24.3 Правил).

В случае если земельный участок и объект капитального строительства расположены в границах действия ограничений, установленных в соответствии с законодательством Российской Федерации, правовой режим использования и застройки территории указанного земельного участка определяется совокупностью требований, указанных в настоящей статье, и ограничений, указанных в статье 31 Правил. При этом более строгие требования, относящиеся к одному и тому же параметру, поглощают более мягкие.

Истец участвовал в торгах, был ознакомлен с аукционной документацией.

Кроме того, в данном случае, кадастровые работы проводились по заявлению ФИО2.

В соответствии со статьей 37 Федерального закона от 24.07.2007 № 221- ФЗ «О кадастровой деятельности» результатом кадастровых работ индивидуального предпринимателя, указанного в статье 32 настоящего Федерального закона, или юридического лица, указанного в статье 33 настоящего Федерального закона, является межевой план, технический план или акт обследования.

Межевой план представляет собой документ, который составлен на основе кадастрового плана соответствующей территории или кадастровой выписки о соответствующем земельном участке и в котором воспроизведены определенные внесенные в государственный кадастр недвижимости сведения и указаны сведения об образуемых земельном участке или земельных участках, либо о части или частях земельного участка, либо новые необходимые для внесения в государственный кадастр недвижимости сведения о земельном участке или земельных участках.

В межевом плане указываются сведения об образуемых земельном участке или земельных участках в случае выполнения кадастровых работ, в результате которых обеспечивается подготовка документов для представления в орган кадастрового учета заявления о постановке на учет земельного участка или земельных участков .

Если в соответствии со статьей 39 настоящего Федерального закона местоположение границ земельных участков подлежит обязательному согласованию, межевой план должен содержать сведения о проведении такого согласования (статья 38 Федерального закона № 221-ФЗ).

По смыслу указанных норм, в процессе проведения кадастровых работ

обеспечивается подготовка документации по использованию земельного участка, в том числе согласование границ с заинтересованными лицами.

Таким образом, истцу до приобретения права аренды земельного участка были достоверно известны все его параметры (площадь, расположение, рядом расположенные объекты), либо доведены до его сведения условия, касающиеся его использовании, зная о которых, предприниматель не усматривал обстоятельств, существенно затрудняющих использование участка по прямому назначению, настаивая на передаче конкретного участка и определенной площади в аренду.

При этом исходя из буквального толкования заявления предпринимателя, договора аренды, в пользование предоставлен участок с целью обслуживания

автотранспорта (размещения автомастерской), то есть арендатору передан земельный участок, соответствующий разрешенному использованию участка, установленного Правилами землепользования. Арендодатель не создавал условия, при которых использование участка оказалось невозможным.

В соответствии частью 1 статьи 43 ЗК РФ граждане и юридические лица осуществляют принадлежащие им права на земельные участки по своему усмотрению, если иное не установлено настоящим Кодексом, федеральными законами.

Из материалов дела не следует, что обращаясь в Администрацию о предоставлении земельного участка, истец сообщал сведения, касающиеся параметров планируемого к размещению объекту, о его характеристиках (площадь, этажность, конкретный вид деятельности по обслуживанию автотранспорта).

Как установлено судом первой инстанции, на момент заключения ИП ФИО2 договора подряда по планировке земельного участка с ООО «Дальневосточная строительная компания», у предпринимателя не было разрешения на строительство автомастерской на арендуемом земельном участке, какая либо проектная документация для строительства объекта на земельном участке у истца отсутствовала, возможность строительства на спорном участке не исследовалась. О невозможности размещения на спорном земельном участке объекта обслуживания автотранспорта истцу стало известно при подготовке проектной документации.

При обращении в проектную организацию 30.08.2017 ОАО «Амургражданпроект» на запрос ФИО2 о проектировании и строительстве мастерской технического обслуживания и ремонта транспортных средств на земельном участке с кадастровым номером 28:01:030004:2885 сообщила о невозможности проектирования мастерской на участке площадью 404 кв.м. ввиду недостаточности площади участка. В соответствии с РСН 62- 86, ориентировочная площадь земельного участка для размещения СТО легковых автомобилей до 5 постов составляет 0,13 га на один пост.

С учетом установленных обстоятельств, подтверждающих предоставление земельного участка согласно испрашиваемой площади и разрешенного использования, а также подлежащих применению к спорным правоотношениям норм материального права, оснований для вывода об отсутствии со стороны арендодателя встречного предоставления не имеется.

В силу пункта 3 статьи 453 ГК РФ в случае изменения или расторжения договора обязательства считаются измененными или прекращенными с момента заключения соглашения сторон об изменении или о расторжении договора, если иное не вытекает из соглашения или характера изменения

договора, а при изменении или расторжении договора в судебном порядке - с момента вступления в законную силу решения суда об изменении или о расторжении договора.

Стороны не вправе требовать возвращения того, что было исполнено ими по обязательству до момента изменения или расторжения договора, если иное не установлено законом или соглашением сторон.

Между тем в соответствии с пунктом 3 статьи 451 ГК РФ при расторжении договора в связи с существенным изменением обстоятельств суд по требованию любой из сторон должен определить последствия расторжения договора, исходя из необходимости справедливого распределения между сторонами расходов, понесенных ими в связи с исполнением договора.

Руководствуясь принципом платности использования земли, согласно которому любое использование земли осуществляется за плату (статья 1 ЗК РФ), установления факта предоставления предусмотренного договором земельного участка во владение и пользование истца, последний не вправе требовать возврата денежных средств за период фактического пользования земельным участком в своих интересах.

По смыслу указанных норм, при досрочном расторжении договора аренды подлежит возврату внесенная за право на заключение договора аренды сумма в части, приходящейся на оставшийся срок действия соответствующего договора аренды земельного участка.

Судом установлено, что истцом была внесена плата за право аренды земельного участка за 18 месяцев единовременно (с учетом оплаты задатка). Участок бы передан по акту от 08.07.2016, однако по условиям договора условия договора применялись к правоотношениям сторон, возникшим с 18.05.2016.

07.12.2016 истец уведомил ответчика о невозможности использования участка в своих целях и потребовал расторгнуть договор, на что Комитет 30.12.2016 ответил отказом. Сведений о том, что с указанного момента истец использовал участок в соответствии с назначением, определенным договором, материалы дела не содержат.

То есть, фактически участок использовался до момента установления истцом факта невозможности строительства, что по расчёту суда составляет порядка 7 месяцев (оснований для иного вывода у суда не имеется, принимая во внимание поведение сторон при исполнении договора, отсутствие акта возврата участка).

По общему правилу пункта 5 статьи 10 ГК РФ добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются.

В силу пункта 1 статьи 10 ГК РФ не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом).

Учитывая, что предприниматель был лишен возможности использования земельного участка по назначению таким образом, чтобы строительство осуществлялось в соответствии с действующим градостроительным законодательством, о чем Комитет был уведомлен и после направления истцом ответчику сведений о невозможности использования участка для строительства, уклонение Комитета от расторжения договора свидетельствует о недобросовестном поведении.

Таким образом, исходя из необходимости справедливого распределения между сторонами расходов, понесенных в связи с исполнением договора, истцу подлежит возврату внесенная за право заключения договора аренды сумма в части, приходящейся на оставшийся срок действия спорного договора аренды земельного участка, что составляет 146 416,69 руб., в возврате остальной части арендной платы следует отказать.

В соответствии со статьей 110 АПК РФ судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.

В случае, если иск удовлетворен частично, судебные расходы относятся на лиц, участвующих в деле, пропорционально размеру удовлетворенных исковых требований.

Истцом по чеку-ордеру от 16.03.2017 (номер операции 4737) была перечислена на депозит суда сумма в размере 15 000,00 руб. за проведение судебной строительно- технической экспертизы. За подачу иска предпринимателю предоставлена отсрочка уплаты государственной пошлины, размер которой составляет 13 410 руб. по требованию о взыскании денежных средств в размере 520 500 руб. и 6 000,00 руб. – по требованию о расторжении договора.

Поскольку рассматриваемый спор возник в связи с отказом Комитета расторгнуть договор арены земельного участка, судебная экспертиза была направлена на обоснование доводов о наличии оснований расторжения договора и подтвердила невозможность использования участка в целях строительства объекта недвижимости и суд удовлетворил неимущественное требование о расторжении договора, то расходы на проведение судебной экспертизы в размере 15 000,00 руб. возлагаются на ответчика.

Решение Арбитражного суда Амурской области от 24.10.2017 в обжалуемой части подлежит изменению, как принятое с неправильным

применением норм материального права и несоответствием выводов, установленным обстоятельствам дела (пункты 3,4 части 1 статьи 270 АПК РФ).

Руководствуясь статьями 258, 268-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Шестой арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Амурской области от 24.10.2017 по делу № А04-482/2017 области в обжалуемой части изменить.

Взыскать с Комитета по управлению имуществом муниципального образования города Благовещенска (ОГРН <***>, ИНН <***>) в пользу индивидуального предпринимателя ФИО2 (ОГРН <***>, ИНН <***>) перечисленную арендную плату в размере 146 416,69 руб., судебные расходы по оплате судебной экспертизы

15 000 руб., в остальной части отказать.

Взыскать с индивидуального предпринимателя ФИО2 (ОГРН <***>, ИНН <***>) в доход федерального бюджета государственную пошлину по иску в размере 9 638 руб.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Дальневосточного округа в течение двух месяцев со дня его принятия, через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий И.В. Иноземцев

Судьи М.О. Волкова

В.Г. Дроздова