Постановление от 29 апреля 2019 г. по делу № А32-41993/2018

ПЯТНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

Газетный пер., 34, г. Ростов-на-Дону, 344002, тел.: (863) 218-60-26, факс: (863) 218-60-27

E-mail: info@15aas.arbitr.ru, Сайт: http://15aas.arbitr.ru/


ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда апелляционной инстанции

по проверке законности и обоснованности решений (определений)

арбитражных судов, не вступивших в законную силу

дело № А32-41993/2018
город Ростов-на-Дону
29 апреля 2019 года
15АП-4616/2019

Резолютивная часть постановления объявлена 22 апреля 2019 года.

Полный текст постановления изготовлен 29 апреля 2019 года.

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Ванина В.В.

судей Маштаковой Е.А., Чотчаева Б.Т.

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1

при участии:

от истца: представитель ФИО2, паспорт, по доверенности от 04.10.2018;

от ответчика: представитель не явился, извещен,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Вершина»

на решение Арбитражного суда Краснодарского краяот 05.02.2019 по делу № А32-41993/2018

по иску общества с ограниченной ответственностью «Вершина»

к ответчику администрации муниципального образования город Краснодар

о внесении изменений в договор,

принятое в составе судьи Ермоловой Н.А.

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью «Вершина» (далее – истец, общество) обратилось в Арбитражный суд Краснодарского края с иском к администрации муниципального образования город Краснодар (далее – ответчик, администрация) о внесении изменений в договор о развитии застроенной территории от 26.03.2012 № 2138.

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 05.02.2019 в иске отказано.

Истец обжаловал решение суда первой инстанции в порядке, определенном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ), просил решение отменить, принять новый судебный акт. Доводы апелляционной жалобы сводятся к тому, что изменения, которые истец просит внести в договор (срок передачи школы), не влияют на определение цены договора на торгах. Поэтому данное условие договора может быть изменено сторонами.

Представитель истца в судебном заседании поддержал доводы апелляционной жалобы, просил решение суда отменить и принять по делу новый судебный акт.

Ответчик, извещенный о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы, явку представителя в судебное заседание не обеспечил.

Апелляционная жалоба рассмотрена в порядке статьи 156 АПК РФ.

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, выслушав представителя истца, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, 26.03.2012 по результатам проведения аукциона на право заключения договора о развитии застроенной территории, на основании протокола заседания аукционной комиссии от 15.12.2011, между администрацией и обществом (инвестор) был заключен договор о развитии застроенной территории.

Согласно п. 1.1 договора предметом договора являются обязательства по развитию застроенной территории, ограниченной улицами Рашпилевской, им. Гаврилова П.М., Одесской, пер. Трамвайным в Западном внутригородском округе города Краснодара (далее – территория), площадью 10181 кв.м.

В силу п. 1.2 договора сторонами установлен перечень адресов зданий, строений и сооружений, подлежащих сносу: ул. Рашпилевская, 170/1, 170/2, 170/3, 170/4, 170/5, 170/6, ул. Гаврилова П.М., 86, 88 согласно приложению № 2 к Постановлению администрации муниципального образования город Краснодар от 09.09.2011 № 6411 «О развитии застроенной территории, ограниченной улицами Рашпилевской, им. Гаврилова П.М., Одесской, пер. Трамвайным в Западном внутригородском округе города Краснодара».

В соответствии с п. 2.1 договора цена права на заключение договора устанавливается по результатам аукциона в рублях РФ в соответствии с протоколом о ходе и результатах аукциона от 15.12.2011 составляет 8 200 000 руб.

Пунктом 3.2 договора предусмотрены следующие обязанности администрации:

- принять в установленном законом порядке решение об изъятии жилых помещений в многоквартирных домах, признанных аварийными и подлежащими сносу и расположенных на территории, а также земельных участков, на которых расположены такие многоквартирные дома (п. 3.2.1 договора);

- предоставить инвестору земельные участки, которые находятся в муниципальной собственности или земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена (если распоряжение такими земельными участками осуществляется органом местного самоуправления и которые не предоставлены в пользование и (или) во владение гражданам и юридическим лицам без проведения торгов в соответствии с земельным законодательством в течение 6 месяцев с момента получения заявления о предоставлении земельного участка при условии выполнения инвестором подпунктов 3.4.2, 3.4.3, 3.4.4 пункта 3.4 договора (п. 3.2.2 договора);

- в течение двух месяцев с момента проведения публичных слушаний утвердить проект планировки застроенной территории, включая проект межевания территории (в соответствии с утвержденными администрацией расчетными показателями обеспечения такой территории объектами социального и коммунально-бытового назначения, объектами инженерной инфраструктуры).

Согласно п. 3.4.2 договора инвестор обязан в течение 1 года с момента заключения настоящего договора подготовить проект планировки территории, включая проект межевания территории (в соответствии с градостроительным регламентом и местными нормативами градостроительного проектирования).

Согласно п. 3.4.3 договора инвестор обязан в течение 3 лет с момента заключения договора создать либо приобрести, а также передать в муниципальную собственность благоустроенные жилые помещения для предоставления гражданам, выселяемым из жилых помещений, предоставленных по договорам социального найма, договорам найма специализированного жилого помещения и расположенных на территории. Характеристики передаваемых помещений должны соответствовать требованиям жилищного законодательства и решению городской Думы Краснодара от 24.05.2007 № 24 п. 24 «Об обеспечении жилищных прав граждан при реконструкции города.

В соответствии с п. 3.4.4 договора в редакции дополнительного соглашения № 1 от 09.10.2015 инвестор обязан в течение 5 лет с момента заключения договора уплатить выкупную цену за изымаемые на основании решения органа местного самоуправления, принятого в соответствии с жилищным законодательством, жилые помещения в многоквартирных домах, признанных аварийными и подлежащими сносу и расположенных на территории, и земельные участки, на которых расположены такие многоквартирные дома, за исключением жилых помещений и земельных участков, находящихся в собственности, в том числе в общей долевой собственности, Российской Федерации, субъекта Российской Федерации, муниципального образования, в случае, если таким собственникам были переданы жилые помещения в соответствии с подпунктом 3.4.3 пункта 3.4 договора.

В силу п. 3.4.5 договора инвестор обязан для обеспечения территории объектами социальной и коммунально-бытовой инфраструктуры в течение 1,5 лет с момента получения разрешения на строительство на территории осуществить строительство и безвозмездно передать в муниципальную собственность встроенно-пристроенных помещений художественной школы – площадью не менее 500 кв.м.

Согласно п. 4.1 договора в редакции дополнительного соглашения № 1 от 09.10.2015 договор вступает в силу с момента его подписания, действует в течение 7 лет и распространяет свое действие на отношения, возникшие между сторонами с 30.12.2011.

15.12.2016 Департаментом архитектуры и градостроительства администрации муниципального образования город Краснодар истцу было выдано разрешение № RU 23306000-4744-р-2016 на строительство многоэтажного жилого комплекса со встроенными помещениями и автостоянкой на участке в границах квартала № 858 улиц Рашпилевской, им. Гаврилова П.М., Одесской, пер. Трамвайным в Западном внутригородском округе города Краснодара. Срок действия разрешения на строительство – до 15.12.2020.

Как указывает истец в исковом заявлении, встроенно-пристроенные помещения художественной школы, подлежащие безвозмездной передаче в муниципальную собственность в соответствии с п. 3.4.5 договора о развитии застроенной территории от 26.03.2012, являются частью общего проекта объекта строительства – многоэтажного жилого комплекса, и с учетом внесения изменений в сроки действия договора (п. 4.1), а также учитывая сроки действия полученного разрешения на строительство, спорный объект художественной школы может быть достроен только в составе всего жилого комплекса и, соответственно передан в муниципальную собственность после ввода объект в эксплуатацию.

Так, в проектную документацию строящегося истцом многоэтажного жилого комплекса включена детская школа искусств, площадью 562,50 кв.м (л.д.57, 62, 63, 64).

В связи с указанными обстоятельствами письмом от 07.06.2018 исх. № 73 истец направил в адрес администрации проект дополнительного соглашения к договору о развитии застроенной территории от 26.03.2012, в соответствии с которым предложил изложить п. 3.4.5 договора в следующей редакции: «3.4.5. Для обеспечения территории объектами социальной и коммунально-бытовой инфраструктуры в течение 6 (шести) месяцев с момента получения разрешения на ввод в эксплуатацию объекта капитального строительства, расположенного в границах Территории, безвозмездно передать в муниципальную собственность встроенно-пристроенных помещений художественной школы – площадью не менее 500 кв.м.».

Ответным письмом от 09.07.2018 исх. № 3185/12 администрация отказала истцу во внесении изменений в п. 3.4.5 договора о развитии застроенной территории от 26.03.2012, ссылаясь на то, что данное условие является существенным в соответствии с Постановлением администрации муниципального образования город Краснодар от 09.09.2011 № 6411.

Указанные обстоятельства послужили основанием для обращения истца в суд с иском по настоящему делу.

Возражая против исковых требований, администрация в суде первой инстанции указывала на то, что условие о сроках исполнения обязательств по спорному договору является существенным и подлежит изменению только при условии отмены договора и проведении торгов.

В соответствии с п. 1 ст. 46.2 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее – ГрК РФ) по договору о развитии застроенной территории (далее также - договор) одна сторона обязуется в установленный договором срок своими силами и за свой счет и (или) с привлечением других лиц и (или) средств других лиц выполнить обязательства в соответствии с пунктами 3 - 6 части 3 настоящей статьи, а другая сторона (орган местного самоуправления) обязуется создать необходимые условия для выполнения обязательств в соответствии с пунктами 7 - 9 части 3 настоящей статьи. Договором могут быть предусмотрены иные обязательства сторон в соответствии с частью 4 настоящей статьи.

В силу п. 2 ст. 46.2 ГрК РФ договор заключается органом местного самоуправления, принявшим решение о развитии застроенной территории, с победителем открытого аукциона на право заключить такой договор или иным лицом в соответствии с частями 17.2, 17.3, 25 и 28 статьи 46.3 настоящего Кодекса.

Согласно п. 3 ст. 46.2 ГрК РФ существенными условиями договора являются:

1) сведения о местоположении и площади застроенной территории, в отношении которой принято решение о развитии, перечень адресов зданий, строений, сооружений, подлежащих сносу, реконструкции;

2) цена права на заключение договора;

3) обязательство лица, заключившего договор с органом местного самоуправления, подготовить проект планировки застроенной территории, включая проект межевания застроенной территории, в отношении которой принято решение о развитии, в соответствии с документами территориального планирования, правилами землепользования и застройки, а также утвержденными органом местного самоуправления расчетными показателями минимально допустимого уровня обеспеченности территории объектами коммунальной, транспортной, социальной инфраструктур и расчетными показателями максимально допустимого уровня территориальной доступности указанных объектов для населения; максимальные сроки подготовки таких документов;

4) обязательство лица, заключившего договор с органом местного самоуправления, создать либо приобрести, а также передать в государственную или муниципальную собственность благоустроенные жилые помещения для предоставления гражданам, выселяемым из жилых помещений, предоставленных по договорам социального найма, договорам найма специализированного жилого помещения и расположенных на застроенной территории, в отношении которой принято решение о развитии; максимальные сроки выполнения указанного обязательства;

5) обязательство лица, заключившего договор с органом местного самоуправления, уплатить возмещение за изымаемые на основании решения органа местного самоуправления, принятого в соответствии с жилищным законодательством, жилые помещения в многоквартирных домах, признанных аварийными и подлежащими сносу и расположенных на застроенной территории, в отношении которой принято решение о развитии, и земельные участки, на которых расположены такие многоквартирные дома, за исключением жилых помещений и земельных участков, находящихся в собственности, в том числе в общей долевой собственности, Российской Федерации, субъекта Российской Федерации, муниципального образования, в случае, если таким собственникам были переданы жилые помещения в соответствии с пунктом 4 настоящей части; максимальные сроки выполнения указанного обязательства;

6) обязательство лица, заключившего договор с органом местного самоуправления, осуществить строительство на застроенной территории, в отношении которой принято решение о развитии, в соответствии с утвержденным проектом планировки застроенной территории, в том числе в соответствии с этапами строительства, а также с графиками осуществления строительства каждого объекта капитального строительства в предусмотренные указанными графиками сроки;

7) обязательство органа местного самоуправления утвердить проект планировки застроенной территории, включая проект межевания застроенной территории, в отношении которой принято решение о развитии, в соответствии с документами территориального планирования, правилами землепользования и застройки, а также утвержденными органом местного самоуправления расчетными показателями минимально допустимого уровня обеспеченности территории объектами коммунальной, транспортной, социальной инфраструктур и расчетными показателями максимально допустимого уровня территориальной доступности указанных объектов для населения; максимальные сроки выполнения указанного обязательства;

8) обязательство органа местного самоуправления принять в установленном порядке решение об изъятии для муниципальных нужд жилых помещений в многоквартирных домах, признанных аварийными и подлежащими сносу и расположенных на застроенной территории, в отношении которой принято решение о развитии, а также земельных участков, на которых расположены такие многоквартирные дома; максимальные сроки выполнения указанного обязательства;

9) обязательство органа местного самоуправления после выполнения лицом, заключившим договор с органом местного самоуправления, обязательств, предусмотренных пунктами 3 - 5 настоящей части, предоставить указанному лицу без проведения торгов в соответствии с земельным законодательством для строительства в границах застроенной территории, в отношении которой принято решение о развитии, земельные участки, которые находятся в муниципальной собственности или государственная собственность на которые не разграничена (если распоряжение такими земельными участками осуществляется органом местного самоуправления) и которые не предоставлены в пользование и (или) во владение гражданам и юридическим лицам; максимальные сроки выполнения указанного обязательства. Договором может быть предусмотрено предоставление таких земельных участков по мере выполнения обязательств, предусмотренных пунктами 4 и 5 настоящей части;

10) срок договора;

11) ответственность сторон за неисполнение или ненадлежащее исполнение договора.

В силу п. 26 ст. 46.3 ГрК РФ договор заключается на условиях, указанных в извещении о проведении аукциона, по цене, предложенной победителем аукциона. При заключении договора изменение условий аукциона на основании соглашения сторон такого договора или по требованию одной из его сторон не допускается.

В соответствии со сложившейся практикой арбитражных судов и Верховного Суда Российской Федерации по рассмотрению заявлений о признании недействительными дополнительных соглашений к договорам о развитии застроенной территории, не содержится запрета на изменение договора о развитии застроенной территории в части условий, не являющихся условиями аукциона.

Аналогичная правовая позиция отражена в постановлении ФАС Московского округа от 05.08.2014 по делу № А40-144750/13.

Постановлением администрации муниципального образования город Краснодар от 09.09.2011 № 6411 принято решение о развитии застроенной территории, ограниченной улицами Рашпилевской, им. Гаврилова П.М., Одесской, пер. Трамвайным в Западном внутригородском округе города Краснодара.

Приложением № 3 к указанному постановлению от 09.09.2011 № 6411 утверждены условия аукциона на право заключить договор о развитии застроенной территории.

При этом, пунктом 7.5 приложения № 3 установлено такое условие аукциона как обязательство лица, заключившего договор, по строительству объектов социальной и инженерной инфраструктуры (встроенно-пристроенных помещений художественной школы) и их безвозмездной передаче в муниципальную собственность муниципального образования город Краснодар в течение 1,5 лет с момента получения разрешения на строительство.

Как верно установлено судом первой инстанции, в проекте договора о развитии застроенной территории, опубликованном на сайте https://www.krd.ru/departament-ekonomicheskogo-razvitiya-investitsiy-i-vneshnikh-svyazey/auktsiony-konkursy-torgi/izv_140911/ в сети Интернет, присутствует спорный пункт 3.4.5, предусматривающий сроки передачи в муниципальную собственность помещений художественной школы.

Таким образом, предложенная истцом редакция спорного пункта 3.4.5 договора о развитии застроенной территории от 26.03.2012 предполагает изменение существенных условий договора, являющихся условиями проведения аукциона на право заключения договора о развитии застроенной территории в соответствии с Постановлением администрации муниципального образования город Краснодар от 09.09.2011 № 6411.

При таких обстоятельствах, в удовлетворении исковых требований судом было верно отказано.

В силу вышеизложенного основания для отмены или изменения решения суда по доводам апелляционной жалобы отсутствуют. Нарушения процессуального права, определенные частью 4 статьи 270 АПК РФ в качестве безусловных оснований отмены судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлены.

Расходы по уплате государственной пошлины по апелляционной жалобе в соответствии со статьей 110 АПК РФ подлежат отнесению на заявителя жалобы.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 – 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 05.02.2019 по делу № А32-41993/2018 оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления в законную силу настоящего постановления.

Председательствующий В.В. Ванин

СудьиЕ.А. Маштакова

Б.Т. Чотчаев