Решение от 26 августа 2025 г. по делу № А45-16615/2024

АРБИТРАЖНЫЙ СУД НОВОСИБИРСКОЙ ОБЛАСТИ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ


Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А45-16615/2024
27 августа 2025 года
г. Новосибирск


Резолютивная часть решения объявлена 13 августа 2025 года.

Арбитражный суд Новосибирской области в составе судьи Ануфриевой О.В., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Никашовым М.А., рассматривает в судебном заседании в помещении арбитражного суда по адресу: 630102, <...>, зал № 513, вопрос о возобновлении производства в рамках дела по иску общества с ограниченной ответственностью "Энерго-Сервис" (г. Обь, ОГРН <***>)

к Администрации города Оби Новосибирской области (г. Обь, ОГРН <***>)

о признании права собственности,

при участии в судебном заседании представителей:

истца: ФИО1, доверенность от 01.07.2025, удостоверение адвоката № 1719 от 04.09.2013, паспорт;

ответчика: (онлайн) ФИО2, доверенность № 19 от 13.04.2023, диплом, паспорт,

установил:

общество с ограниченной ответственностью "Энерго-Сервис" (далее – истец, ООО «Энергосервис», общество) обратилось в арбитражный суд с исковым заявлением к Администрации города Оби Новосибирской области (далее – ответчик, Администрация ) о признании права собственности на завершенный строительством объект 4-хэтажное (в том числе цокольный этаж) нежилое здание электротехнической лаборатории общей площадью 851, 5 кв. м, с кадастровым номером 54:36:020122:108, расположенное на земельном участке с кадастровым номером 54:36:020133:50 по адресу: <...> земельный участок 32/1.

В отзыве на исковое заявление от 20.08.2024 ответчик заявил возражения против удовлетворения иска, полагает, что совершенные истцом до обращения в суд действия не могут быть признаны достаточными для легализации объекта недвижимости и не являются добросовестными

В судебном заседании представители лиц, участвующих в деле поддержали правовые позиции, изложенные в процессе рассмотрения дела.

Исследовав материалы дела, рассмотрев доводы истца и ответчика в обоснование своих требований и возражений оценив в порядке статей 64, 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации доказательства, арбитражный суд пришел к следующим выводам.

Как следует из материалов дела и установлено судом, 05.03.2011 администрация города Оби Новосибирской области выдала обществу с ограниченной ответственностью «Энерго-Сервис» выдано разрешение на строительство № RU 54304000-008-11 здания электротехнической лаборатории, площадь застройки 420,4 кв.м., общей площадью 519,6 кв.м., строительный объем 1 935 мЗ, этажность 2 этажа, на земельном участке с кадастровым номером площадью 1792+/-15 кв.м. срок действия разрешения на строительство до 04.08.2018.

07.02.2018 ООО «Энерго-Сервис» зарегистрировало право собственности на объект незавершенного строительства - здание электротехнической лаборатории, степенью готовности 33%, общей площадью 519,6 кв.м., кадастровый номер: 54:36:020133:108, по адресу: НСО, <...> здание 32/1.

17.06.2022 между обществом с ограниченной ответственностью "Энерго-Сервис" (арендатор) и Администрацией города Оби Новосибирской области (арендодатель) на основании постановления администрации города Оби от 01.02.2022 №61 « О предоставлении в аренду для завершения строительства обществу с ограниченной ответственностью "Энерго-Сервис" земельного участка с кадастровым номером 54:36:020133» заключен договор аренды №6/1-22а.

Согласно пункту 1.1 договора Арендодатель предоставляет, а Арендатор принимает за плату, во временное владение и пользование земельный участок из категории земель «земли населенных пунктов», с кадастровым номером 54:36:020133:50, площадью 1 792 кв.м., местоположение: установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Почтовый адрес ориентира: обл. Новосибирская, г, Обь, земельный участок расположен в южной части кадастрового квартала № 54:36:020133., разрешенное использование: для строительства электротехнической лаборатории, в соответствии с генеральным планом города Оби Новосибирской области, в границах, указанных выписке: из единого государственного реестра недвижимости, приложенном к настоящему договору и являющимся его неотъемлемой частью (приложение 1).

Срок действия договора установлен до 16.06.2025.

ООО «Энерго-Сервис» завершило строительство здания электротехнической лаборатории.

Согласно техническому плану здания от 30.11.2022 здание электротехнической лаборатории имеет следующие характеристики: 4-х этажное, включая цокольный этаж, общей площадью 851,5 кв.м.

ООО «Энерго-Сервис» обратилось в администрацию города Оби Новосибирской области с заявлением о предоставлении акта ввода в эксплуатацию здания электротехнической лаборатории.

Уведомлением от 31.01.2024 года ООО «Энерго-Сервис» отказано в выдаче разрешения на ввод в эксплуатацию, поскольку выявлено несоответствие объекта капитального строительства, проектной документации в части конструктивных и объемно-планировочных решений., оконченное строительством здание не соответствует разрешению на строительство в части площади 519,6 кв.м и этажности объекта - 2 этажа.

В настоящее время истец, по независящим от него причинам, не может зарегистрировать свое право собственности на нежилое здание.

Отсутствие возможности зарегистрировать право собственности на спорный объект в установленном законом порядке послужило основанием для обращения за судебной защитой с рассматриваемыми требованиями.

В обоснование своей правовой позиции истец ссылается на положения статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Как указывает истец, легализация самовольно построенных объектов невозможна в отсутствие правоустанавливающего документа, которым в соответствии со статьёй 17 Федерального закона от 21.07.97 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», может являться судебное решение.

Основанием для государственной регистрации прав на недвижимое имущество в соответствии со статьей 28 Закона о регистрации являются судебные акты, в резолютивной части которых имеется вывод о принадлежности имущества определенному лицу на вещном или обязательственном праве (наличии обременения или ограничения права), подлежащем государственной регистрации.

Признание права в качестве способа защиты гражданских прав предусмотрено статьёй 12 Гражданского кодекса Российской Федерации. Признание права собственности в судебном порядке является исключительным способом защиты прав, который может быть применен только в случае невозможности приобретения права в ином порядке.

Иных способов формализации отношений по поводу спорного объекта кроме обращения за судебной защитой с данным иском истец не усматривает.

Определив предмет доказывания в рамках настоящего дела, проанализировав доводы истца, сопоставив их с нормами действующего законодательства, проверив их обоснованность, арбитражный суд пришел к убеждению о правомерности первоначальных исковых требований и необоснованности встречного иска. При этом суд исходит из следующего.

Согласно части 1 статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном настоящим Кодексом.

Согласно статье 9 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица по своему усмотрению осуществляют принадлежащие им гражданские права.

В силу статьи 12 Гражданского кодекса Российской Федерации защита гражданских прав осуществляется способами, установленными в данной статье, а также иными способами, предусмотренными законом.

Возможность обращения в арбитражный суд с заявлением о признании права собственности в таких случаях вытекает из статей 11 и 12 Гражданского кодекса Российской Федерации, согласно которым защита гражданских прав осуществляется судами путем признания права.

В соответствии с пунктом 1 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации Самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные или созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если разрешенное использование земельного участка, требование о получении соответствующих согласований, разрешений и (или) указанные градостроительные и строительные нормы и правила установлены на дату начала возведения или создания самовольной постройки и являются действующими на дату выявления самовольной постройки.

Пунктом 3 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрена возможность признания права собственности на самовольную постройку судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором создана постройка, при одновременном соблюдении следующих условий: если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта; если на день обращения в суд постройка соответствует установленным требованиям; если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

В пункте 2 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 12.12.2023 №44 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении норм о самовольной постройке" (далее – Постановление №44), изменение требований к строительству после начала правомерного строительства или реконструкции объекта (например, установление границ территорий общего пользования (красных линий) после начала строительства объекта с соблюдением правового режима земельного участка) не является основанием для признания такой постройки самовольной (абзац первый пункта 1 статьи 222 ГК РФ)

В Обзоре судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством, утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 19.03.2014, сформулирована правовая позиция о том, что признание права собственности на самовольную постройку в судебном порядке является исключительным способом защиты права, который может применяться в случае, если лицо, обратившееся в суд, по какой-либо не зависящей от него причине было лишено возможности получить правоустанавливающие документы на вновь созданный или реконструированный объект недвижимости в порядке, установленном нормативными правовыми актами, регулирующими отношения, связанные с градостроительной деятельностью, и отношения по использованию земель.

Таким образом, для признания права собственности в отношении такого объекта суду необходимо проверить наличие документов, свидетельствующих о принятии лицом надлежащих мер к получению разрешений на строительство и установить отсутствие нарушения сохранением самовольной постройки прав и охраняемых законом интересов других лиц, угрозы жизни и здоровью граждан.

Исходя из положений статьи 2 Градостроительного кодекса Российской Федерации градостроительная деятельность должна осуществляться с соблюдением требований технических регламентов, безопасности территорий, инженерно-технических требований, требований гражданской обороны, обеспечением предупреждения чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера, принятием мер по противодействию террористическим актам, соблюдением требований охраны окружающей среды и экологической безопасности, сохранения объектов культурного наследия и особо охраняемых природных территорий.

В соответствии с нормами статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации, а также положениями статьи 3 Федерального закона от 17.11.1995 № 169-ФЗ «Об архитектурной деятельности в Российской Федерации» строительство, реконструкция объектов капитального строительства, а также их капитальный ремонт осуществляются на основании разрешения на строительство, которое выдается органом местного самоуправления по месту нахождения земельного участка, где планируется строительство.

К заявлению о выдаче разрешения в обязательном порядке должны прилагаться правоустанавливающие документы на земельный участок, градостроительный план земельного участка, материалы проектной документации, а также иные предусмотренные статьей 51 названного Кодекса документы.

В абзаце 2 пункта 43 Постановления №44 изложена правовая позиция, что иск о признании права собственности на самовольную постройку подлежит удовлетворению, если единственным признаком самовольной постройки является отсутствие необходимых в силу закона согласований, разрешений, к получению которых лицо, создавшее самовольную постройку, принимало надлежащие меры.

Согласно разрешению на строительство от 05.11.2011 № RU 54304000-008-11 согласовано строительство капитального объектов «Здание электротехнической лаборатории» – площадью 519, 6 кв. м, строительный объем 1 935 куб. м, площадь застройки 420, 4 кв. м этажность 2- 2 этажа, на земельном участке с кадастровым номером 54:36:020133:50, в соответствии с градостроительным планом от 23.09.2009.

Согласно техническому плану на здание, подготовленному кадастровым инженером ФИО3, 4-хэтажное нежилое Здание электротехнической лаборатории образовано в результате преобразования объекта незавершённого строительства с кадастровым номером 54:36:020133:108, год постройки 2022, площадь 851, 5 кв. м., расположено на земельном участке с кадастровым номером 54:36:020133:50, местоположение: <...>.

В подтверждение соответствия достроенного объекта требованиям градостроительных, строительных, земельных, противопожарных, санитарно-эпидемиологическим норм и правил, истцом представлены соответствующие заключения экспертов.

Определением арбитражного суда от 02.10.2024 по делу назначена судебная строительно-техническая экспертиза, проведение экспертизы Федеральному бюджетному учреждению Алтайская лаборатория судебной экспертизы Министерства юстиции Российской Федерации (656011, г. Барнаул, пр. Ленина, д. 151Г), решение вопроса о назначении эксперта(ов) оставлено на усмотрение руководителя экспертного учреждения, производство по делу приостановлено.

На разрешение эксперта поставить следующие вопросы:

1. Соответствует ли здание, расположенное по адресу: здание электротехнической лаборатории с кадастровым номером 54:36:020133:108, площадью 851, 5 кв. м, количество этажей – 4, расположенное по адресу: <...> зд. 32/1, действующим санитарным, строительным, техническим и иным нормам и правилам, требованиям технических регламентов, или указанное здание имеет дефекты?

2. Соответствует ли здание, расположенное по адресу: здание электротехнической лаборатории с кадастровым номером 54:36:020133:108, площадью 851, 5 кв. м, количество этажей – 4, расположенное по адресу: <...> зд. 32/1, установленным документацией по планировке территории, правилами землепользования и застройки или обязательным требованиям к параметрам постройки?

3. Не создает ли здание, расположенное по адресу: здание электротехнической лаборатории с кадастровым номером 54:36:020133:108, площадью 851, 5 кв. м, количество этажей – 4, расположенное по адресу: <...> зд. 32/1, угрозу жизни и здоровью граждан, не нарушает ли здание права и законные интересы третьих лиц?

4. В случае выявлений нарушений норм и правил, возможно ли приведение здания в соответствие с параметрами предусмотренными законом, в том числе в соответствие с требованиями градостроительных, строительных норм и правил, требований пожарной, санитарно-гигиенической и экологической безопасности, параметрам, установленным документацией по планировке территории, правилам землепользования и застройки, и какие мероприятия необходимо провести для устранения выявленных нарушений?

09.06.2025 в материалы дела поступило заключение от 30.05.2025 №2377/6-3-24, подготовленное экспертом ФИО4.

Согласно выводам эксперта здание, расположенное по адресу: здание электротехнической лаборатории с кадастровым номером 54:36:020133:108, площадью 851, 5 кв. м, количество этажей – 4, расположенное по адресу: <...> зд. 32/1, соответствует действующим санитарным, строительным, техническим и иным нормам и правилам, требованиям технических регламентов; градостроительным нормам и правилам, Правила землепользования и застройки городского округа город Обь Новосибирской области, не создаёт угрозу жизни и здоровью граждан.

Экспертом отмечено, что поскольку по результатам исследования установлено соответствие здания требованиям градостроительным норм, в том числе установленным документацией по планировке территории, правилам землепользования и застройки, строительно-техническим нормам и правилам, то исследование по вопросу № 4 им не проводилось.

Стороны возражений по экспертному заключению, ходатайство о назначении повторной или дополнительной экспертизы не заявили.

В силу положений ст. ст. 71, 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заключение эксперта по результатам судебной экспертизы не является безусловным, бесспорным доказательством какого-либо обстоятельства, подлежащего установлению в арбитражном процессе. Такое заключение эксперта оценивается судом по правилам ст. 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации наряду с другими доказательствами по делу.

Вопросы права и правовых последствий оценки доказательств относятся к исключительной компетенции суда (п. 8 постановление Пленума ВАС РФ от 04.04.2014 N 23 "О некоторых вопросах практики применения арбитражными судами законодательства об экспертизе" (далее - Пленум N 23)).

Таким образом, заключение экспертов будет являться одним из доказательств по делу, не имеющим обязательного характера и должно быть оценено судом в совокупности с иными доказательствами по делу.

Проанализировав заключение судебной экспертизы, суд приходит к выводу о том, что оно соответствует требованиям, предъявляемым законом, экспертами полно и всесторонне исследованы представленные по делу доказательства, даны подробные пояснения по вопросам, поставленным на разрешение.

Доказательств, свидетельствующих о нарушении экспертом при проведении экспертного исследования требований действующего законодательства, доказательств наличия в заключении противоречивых или неясных выводов, из материалов дела не усматривается.

Противоречий выводов эксперта иным, имеющимся в деле доказательствам, судом не установлено.

Вследствие чего, суд приходит к выводу об отсутствии оснований сомневаться в объективности и достоверности выводов, содержащихся в заключении, подготовленном по результатам судебной экспертизы.

Заключение эксперта является в достаточной степени мотивированным, основанным на представленных в материалы дела документах, проведенным в соответствии с требованиями действующего законодательства.

Доказательств, опровергающих содержание данного экспертного заключения, в материалы дела не представлено. Доказательств наличия сомнений в правильности указанных выводов также материалы дела не содержат (статьи 8, 9, 65 АПК РФ).

При разрешении данной категории споров, помимо требований, установленных пунктом 3 статьи 222 ГК РФ, необходимо учитывать условия договора аренды.

При заключении договора аренды собственник должен вполне определенно выразить свою волю на предоставление земельного участка в аренду для возведения строений конкретного типа (Обзор судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством, утв. Президиумом Верховного Суда РФ 19.03.2014).

Согласно статье 263 ГК РФ собственник земельного участка может возводить на нем здания и сооружения, разрешать строительство на своем участке другим лицам. Эти права осуществляются при условии соблюдения градостроительных и строительных норм и правил, а также требований о назначении земельного участка.

В соответствии с нормами статей 40, 41 Земельного кодекса Российской Федерации собственники, землепользователи и арендаторы имеют право возводить жилые, культурно-бытовые и иные здания, строения, сооружения в соответствии с целевым назначением земельного участка и его разрешенным использованием с соблюдением требования градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов.

Материалами дела подтверждается, что постановлением от 01.10.2007 №520 Главой администрации города Оби в связи с обращением ООО «Энергосервис» утверждён акт от 01.10.2007 выбора и обследования земельного участка для строительства электротехнической лаборатории площадью 1 740 кв. м, адрес ориентира : <...>; постановлением от 25.07.2008 №369 утвержден проект границ вновь образуемого земельного для строительства электротехнической лаборатории, ООО «Энергосервис» предоставлен земельный участок (южная часть кадастрового квартала 54:36:0220133 для строительства лаборатории в аренду на 3 года; 327.10.2008 заключен договор аренды земельного участка с кадастровым номером 54:36:0220133:50 сроком действия до 26.10.2011, 17.06.2022 между обществом с ограниченной ответственностью "Энерго-Сервис" (арендатор) и Администрацией города Оби Новосибирской области (арендодатель) на основании постановления администрации города Оби от 01.02.2022 №61 « О предоставлении в аренду для завершения строительства обществу с ограниченной ответственностью "Энерго-Сервис" земельного участка с кадастровым номером 54:36:020133» заключен договор аренды №6/1-22а.

Таким образом, суд приходит к выводу, что предоставляя земельный участок в аренду администрация определенно выразила волю на возведение на этом земельом участке ООО «Энергосервис» здания электротехнической лаборатории.

Материалами дела подтверждается, земельный участок использован истцом в соответствии с его целевым назначением - для строительства электротехнической лаборатории.

Таким образом, учитывая, что ООО "Энрегосервис»" предпринимало меры к легализации спорного объекта, спорный объект соответствует действующим санитарным, строительным, техническим и иным нормам и правилам, требованиям технических регламентов; градостроительным нормам и правилам, Правила землепользования и застройки городского округа город Обь Новосибирской области, не создаёт угрозу жизни и здоровью граждан, сохранение спорной постройки не создает угрозу жизни и здоровью граждан и не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц, при возведении спорного объекта не допущено нарушений градостроительных и строительных норм и правил, суд приходит к выводу, что имеются достаточные основания для признания за ООО "Энергосервис" права собственности на указанный объект капитального строительства.

Расходы по уплате государственной пошлины и оплате судебной экспертизы по правилам статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации подлежат отнесению на истца в полном объеме.

Руководствуясь статьями 110, 167-171, 176, 180-182 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

исковые требования удовлетворить.

Признать право собственности общества с ограниченной ответственностью "Энерго-Сервис" (г. Обь, ОГРН <***>) на завершенный строительством объект 4-хэтажное (в том числе цокольный этаж) нежилое здание электротехнической лаборатории общей площадью 851, 5 кв. м, с кадастровым номером 54:36:020122:108, расположенное на земельном участке с кадастровым номером 54:36:020133:50 по адресу: <...> земельный участок 32/1

Решение, не вступившее в законную силу, может быть обжаловано в течение месяца после его принятия в Седьмой арбитражный апелляционный суд (г. Томск).

Решение может быть обжаловано в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления в законную силу, в Арбитражный суд Западно-Сибирского округа (г. Тюмень) при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Апелляционная и кассационная жалобы подаются через Арбитражный суд Новосибирской области.

Судья

О.В. Ануфриева