Решение от 19 июня 2023 г. по делу № А56-39572/2022

Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области

191124, Санкт-Петербург, ул. Смольного, д.6

http://www.spb.arbitr.ru


Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

Дело № А56-39572/2022
19 июня 2023 года
г.Санкт-Петербург



Резолютивная часть решения объявлена 07 июня 2023 года.

Полный текст решения изготовлен 19 июня 2023 года.


Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области в составе:судьи Балакир М.В.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Погорелой Т.А.,

рассмотрев в судебном заседании дело по иску:

истец: индивидуальный предприниматель ФИО1 (ОГРНИП 315470400003656)

ответчик: Межрегиональное территориальное управление федерального агентства по управлению государственным имуществом в городе Санкт-Петербурге и Ленинградской области (адрес: Россия, 191186, Санкт-Петербург, Гороховая ул., 2/6/лит. А, ОГРН: <***>)

третье лицо: ФГУП «НИТИ им. А.П. Александрова»

об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора аренды,

при участии

от истца: представитель ФИО2, на основании доверенности от 30.05.2023,

от ответчика: представитель ФИО3, на основании доверенности от 27.12.2022,

от третьего лица: представитель не явился, извещен,

установил:

Индивидуальный предприниматель ФИО1 (далее – истец, предприниматель) обратился в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к Межрегиональному территориальному управлению федерального агентства по управлению государственным имуществом в городе Санкт-Петербурге и Ленинградской области (далее – ответчик, МТУ Росимущества) об урегулировании разногласий сторон по договору аренды земельного участка № 754-ГП, заключаемого между предпринимателем и МТУ Росимущества, в следующей редакции:

- исключить пункт 2.2 договора, устанавливающий обратную силу договора;

- изменить пункт 3.1 договора, изложив его в следующей редакции: «3.1. Арендатор обязуется оплачивать арендную плату в размере 1 854 372 (Один миллион восемьсот пятьдесят четыре тысячи триста семьдесят два) руб. в год»;

- изменить пункт 3.3 договора, изложив его в следующей редакции: «3.3. Размер арендной платы изменяется Арендодателем в одностороннем порядке в связи с изменением рыночной стоимости права аренды земельного участка, но не чаще одного раза в 5 лет. При этом арендная плата подлежит перерасчету по состоянию на 1 января года, следующего за годом, в котором была проведена оценка, осуществленная не более чем за 6 месяцев до перерасчета арендной платы. Новый размер арендной платы становится обязательным с момента получения Арендатором уведомления о внесении соответствующих изменений в Договор»;

включить пункт 4.2.7 в следующей редакции: «4.2.7. Передать земельный участок и межевые знаки по акту приема-передачи не позднее 10 дней с момента заключения настоящего Договора»; исключить пункт 4.4.14 договора, устанавливающий обязанность по уборке мусора и покосу травы;

Суд привлек к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора ФГУП «НИТИ им. А.П. Александрова».

Определением от 17.11.2022 по настоящему делу назначена экспертиза, проведение которой поручено эксперту общества с ограниченной ответственностью «Центр независимой профессиональной экспертизы «ПетроЭксперт» ФИО4 по вопросу: Какова годовая рыночная стоимость права аренды земельного участка площадью 39 218 кв.м., расположенного по адресу: Российская Федерация, Ленинградская область, г. Сосновый Бор, вид разрешенного использования: под промышленную площадку, категория земель: земли населенных пунктов, кадастровый номер 47:15:0112002:624?

03.02.2023 в адрес суда поступило заключение эксперта общества с ограниченной ответственностью «Центр независимой профессиональной экспертизы «ПетроЭксперт» ФИО4 № 22/133-А56-39572/2022 от 30.01.2023.

Определением суда от 07.02.2023 производство по делу возобновлено.

В судебном заседании представитель истца уточнил исковые требования, просил урегулировать разногласия сторон по договору аренды земельного участка № 754-ГП, заключаемого между предпринимателем и МТУ Росимущества в следующей редакции:

- исключить пункт 2.2 договора, устанавливающий обратную силу договора;

- изменить пункт 3.1 договора, установив ежегодный размер арендной платы в размере, определенном экспертом;

- изменить пункт 3.3 договора, изложив его в следующей редакции: «3.3. Размер арендной платы изменяется Арендодателем в одностороннем порядке в связи с изменением рыночной стоимости права аренды земельного участка, но не чаще одного раза в 5 лет. При этом арендная плата подлежит перерасчету по состоянию на 1 января года, следующего за годом, в котором была проведена оценка, осуществленная не более чем за 6 месяцев до перерасчета арендной платы. Новый размер арендной платы становится обязательным с момента получения Арендатором уведомления о внесении соответствующих изменений в Договор»;

- включить пункт 4.2.7 в следующей редакции: «4.2.7. Передать земельный участок и межевые знаки по акту приема-передачи не позднее 10 дней с момента заключения настоящего Договора»;

- исключить пункт 4.4.14 договора, устанавливающий обязанность по уборке мусора и покосу травы.

В порядке статьи 49 АПК РФ суд принял уточненные исковые требования.

Представитель ответчика проси в удовлетворении исковых требований отказать по основаниям, изложенным в отзыве и дополнении к нему.

Изучив материалы дела, заслушав пояснения сторон, арбитражный суд установил следующие обстоятельства.

Как следует из материалов дела, предпринимателю на праве собственности принадлежат объекты недвижимости: здание временной проходной с кадастровым номером 47:15:0000000:3070, навес для брикетирования с кадастровым номером 47:15:0000000:2277, площадка для хранения металлолома с кадастровым номером 47:15:0000000:15083, путь железнодорожный с кадастровым номером 47:15:0000000: 14564, ЛЭП с кадастровым номером 47:15:0000000:3219, ограждение с кадастровым номером 47:15:0000000:14167, сети канализационные с кадастровым номером 47:15:0000000:2556, водопровод с кадастровым номером 47:15:0000000:2557, сети телефонной связи с кадастровым номером 47:15:0000000:2656, подъездная дорога с кадастровым номером 47:15:0000000:14471.

Вышеуказанные объекты недвижимости расположены на земельном участке площадью 39 218 кв.м, расположенном по адресу: Российская Федерация, Ленинградская область, г. Сосновый Бор, вид разрешенного использования: под промышленную площадку, категория земель: земли населенных пунктов, кадастровый номер 47:15:0112002:624.

Названный земельный участок принадлежит Российской Федерации, запись о регистрации права в ЕГРН № 47:15:0112002:624-47/097/2021-1 от 14.07.2021. Реестровый номер федерального имущества: П1178013311. Дата постановки земельного участка на кадастровый учет: 16.12.2020.

09.03.2021 предприниматель обратился к ответчику с заявлением о предоставлении земельного участка с кадастровым номером 47:15:0112002:624 в аренду без проведения торгов на основании подпункта 6 пункта 2 статьи 39.3 и статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации для использования под промышленную площадку.

24.01.2022 был направлен проект договора аренды земельного участка от 24.01.2022 № 754-ГП.

Рассмотрев проект договора, 22.02.2022 предприниматель в соответствии с пунктом 1 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) направил в адрес ответчика протокол разногласий к проекту договора аренды земельного участка, в котором предлагал:

- исключить пункт 2.8 договора, устанавливающего распространение условий договора на отношения, возникшие с 24.01.2018, а также указывающего на отсутствие необходимости оформления акта приема-передачи;

- изменить пункт 3.1 договора, устанавливающего размер годовой арендной платы, уменьшив его до 1 854 372 руб., который был определен на основании отчета об оценке № 102/ОН-2022, выполненного оценщиком ООО «1 Капиталь»;

- изменить пункт 3.3 договора, устанавливающего право арендодателя изменять на уровень размера инфляции, даже если рыночная стоимость права аренды остается неизменной;

- дополнить договор пунктом 4.2.7, обязывающим арендодателя предать земельный участок и межевые знаки арендатору в десятидневный срок;

- исключить пункт 4.4.14 договора, возлагающий на арендатора обязанность проводить регулярную уборку мусора и покос травы.

Письмом № 78-09/4294 от 29.03.2022, направленном в адрес предпринимателя 31.03.2022, ответчик отказал в заключении договора на условиях, предложенных предпринимателем.

Как указывает ответчик, цена договора определена на основании отчета об оценке объекта недвижимого имущества от 06.12.2021 № 661/2021, а также подтверждена экспертным заключением Региональной ассоциации оценщиков от 16.12.2021 № 72/101221/159/5.

Как следует из сведений Единой информационной системы в сфере закупок (https://zakupki.gov.ru), оценку земельного участка проводило ООО «ГК «АЗИРА» за 18 960 руб. 13 коп. Кроме того, ответчик в проекте договора ссылается на мотивированное мнение арендодателя от 20.12.2021 № 163¬20/12/21.

Как указывает Предприниматель в заявлении, ни отчет об оценке, ни мотивированное мнение арендодателя предпринимателю представлены не были.

Вместе с тем, согласно отчету об оценке, выполненному оценщиком ООО «1 Капиталь», № 102/ОН-202 рыночная стоимость права аренды земельного участка составляет 1 854 372 руб. в год.

Истец указывает на то, что распространение действия договора на прошедшее время по требованию лишь одной стороны не допускается. В этой связи из пункта 3.1 договора, по его мнению, надлежит исключить условия об оплате арендной платы за период с 24.01.2018. Тем более что спорный земельный участок был сформирован лишь 16.12.2020.

Условия пункта 3.3 договора в части изменения размера арендной платы на размер уровня инфляции в случае, когда рыночная стоимость права аренды земельного участка остается неизменной, противоречит действующему законодательству.

Истец указывает на то, что для определения ирреальных границ земельного участка на местности необходимо вынести установленные границы в натуру. Вынос границ земельного участка - прерогатива его собственника, обязанного предоставить земельный участок, местоположение которого можно определить на местности.

В этой связи предпринимателем заявлено о необходимости включения в договор условия о передаче межевых знаков земельного участка.

Исключение пункта 4.4.14 обусловлено обязанностью арендатора соблюдать требования закона, в том числе требования пожарной безопасности. В этой связи включение пункта 4.4.14 договора представляется излишним.

Ссылаясь на указанные обстоятельства, истец обратился в суд с настоящим иском.

В соответствии с пунктом 1 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

В силу пункта 4 статьи 421 ГК РФ условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422 Кодекса).

В соответствии со статьей 422 Кодекса договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

Согласно статье 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

В соответствии с пунктом 2 статьи 445 ГК РФ при отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

На основании статьи 446 ГК РФ в случае передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 настоящего Кодекса либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

Судом установлено, что МТУ Росимущества была проведена оценка рыночной стоимости права аренды земельного участка (отчет об оценке объекта недвижимого имущества от 06.12.2021 № 661/2021), письмом от 24.01.2022 № 78-09/783 в адрес предпринимателя был подготовлен и направлен проект договора аренды, отношения по которому распространялись с 24.01.2018 (с даты регистрации права собственности ФИО1 на объекты недвижимого имущества).

Письмом предприниматель от 22.02.2022 (вх. от 01.03.2022 № 78-5296) в МТУ Росимущества поступил договор аренды в редакции протокола разногласий. Данный протокол был рассмотрен и письмом от 29.03.2022 № 78-09/4294 было сообщено о невозможности подписания данного протокола разногласий и повторно был направлен проект договора аренды на подпись. До настоящего времени договор предпринимателем не подписан.

В ходе рассмотрения дела судом проведена экспертиза рыночной стоимости права аренды земельного участка.

Согласно поступившему от эксперта ООО «Центр независимой профессиональной экспертизы «Петроэксперт» ФИО4 заключению от 30.01.2023 № 22/133-А56-39572/2922 годовая рыночная стоимость права аренды земельного участка площадью 219 кв.м с кадастровым номером 47:15:0112002:624, расположенного по адресу: Ленинградская область, Сосновый Бор, округленно составляет 1 828 378 руб.

Исследовав заключение судебной экспертизы по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд приходит к выводу о том, что заключение судебной экспертизы соответствует требованиям статьи 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, является ясным и полным, выводы эксперта, приведенные в заключении экспертизы по представленным на экспертизу документам и предоставленному на осмотр объекту, и поставленным на разрешение вопросам, обоснованы, противоречий в выводах не имеется. Эксперт предоставил ответ по вопросу и его мотивированное обоснование в исследовательской части.

Суд с учетом выводов экспертизы считает возможным изменить пункт 3.1 договора, установив ежегодный размер арендной платы в размере 1 828 378 руб.

Иные предложенные истцом условия по заключению договора аренды, изложенные в протоколе разногласий, не подлежат удовлетворению в виду следующего.

Внесение изменений в пункт 2.2 договора аренды путем его исключения, невозможно, поскольку условия договора аренды земельного участка распространяются на отношения, возникшие с 24.01.2018. Эта дата, является датой регистрации права собственности ФИО1 на объекты недвижимости.

Подписание акта приема-передачи земельного участка в данном случае будет являться незаконным, поскольку истец на протяжении всего времени владения объектами осуществляет пользование земельным участком.

С момента возникновения права собственности на объекты истец начал пользоваться земельным участком, поэтому датой распространения отношений является 24.01.2018. На сегодняшний день истец использует земельный участок, поэтому акт приема-передачи не оформляется. Учитывая вышеизложенное, исключить пункт 2.2 из договора не представляется возможным.

В соответствии со ст. 65 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) использование земли в Российской Федерации является платным. С момента возникновения права собственности на объекты недвижимого имущества, расположенные на участке, у собственника возникает обязанность по оплате за пользование земельным участком. Таким образом, оплата за пользование земельным участком должна быть произведена с 24.01.2018 (дата регистрации права собственности на Объекты).

В соответствии п. 8 Правил определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 № 582 «Об основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и о Правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации» (далее - Правила) при заключении договора аренды земельного участка федеральные органы исполнительной власти предусматривают в таком договоре случаи и периодичность изменения арендной платы за пользование земельным участком. При этом арендная плата ежегодно, но не ранее чем через год после заключения договора аренды земельного участка, изменяется на размер уровня инфляции, установленного в федеральном законе о федеральном бюджете на очередной финансовый год и плановый период, который применяется ежегодно по состоянию на начало очередного финансового года.

Согласно пункту 10 Правил при заключении договора аренды земельного участка, в соответствии с которым арендная плата рассчитана по результатам оценки рыночной стоимости права аренды земельного участка, федеральные органы исполнительной власти предусматривают в таком договоре возможность изменения арендной платы в связи с изменением рыночной стоимости права аренды земельного участка, но не чаще одного раза в 5 лет. При этом арендная плата подлежит перерасчету по состоянию на 1 января года, следующего за годом, в котором была проведена оценка, осуществленная не более чем за 6 месяцев до перерасчета арендной платы.

В случае изменения рыночной стоимости права аренды размер уровня инфляции, указанный в пункте 8 настоящих Правил, не применяется. Это означает, что в тот год, когда изменяется рыночная стоимость арендной платы, коэффициент инфляции не применяется, а начинает применяться только со следующего года, таким образом, изложить пункт 3.3 Договора аренды в редакции протокола разногласий, не представляется возможным.

В соответствии со ст. 42 ЗК РФ собственники земельных участков и лица, не являющиеся собственниками земельных участков, обязаны сохранять межевые, геодезические и другие специальные знаки, установленные на земельных участках в соответствии с законодательством.

Земельный участок образовался в результате раздела земельного участка с кадастровым номером 47:15:0112002:67, предоставленного акционерному обществу «Российский концерн по производству электрической и тепловой энергии на атомных станциях».

Основанием раздела земельного участка с кадастровым номером 47:15:01 12002:67 было соответствующее заявление истца от 16.01.2020.

Кадастровые работы проводились не за счет денежных средств федерального бюджета, их выполнение обеспечивал истец. В том числе межевание земельного участка, установление границ земельного участка и подготовку межевого плана.

Информация об установлении межевых знаков в результате выполнения кадастровых работ в МТУ Росимущества не поступала.

В соответствии с пунктом 3 «Методических рекомендаций по проведению межевания объектов землеустройства», утвержденных Росземкадастром от 17.02.2003, межевание объектов землеустройства представляет собой работы по установлению на местности границ муниципальных образований и других административно-территориальных образований, границ земельных участков с закреплением таких границ межевыми знаками и определению их координат.

В соответствии с пунктом 8 Федерального закона от 13.07.2015 № 218 «О государственной регистрации недвижимости» местоположение границ земельного участка устанавливается посредством определения координат характерных точек таких границ, то есть точек изменения описания границ земельного участка и деления их на части.

Таким образом, согласно действующему законодательству, установление межевых знаков носит рекомендательный характер. Необходимость установления межевых знаков устанавливается техническим заданием при заключении подрядного договора на выполнение кадастровых работ заинтересованным лицом.

МТУ Росимущества не проводились работы по межеванию земельного участка, МТУ Росимущества не располагает сведениями об установке межевых знаков.

В силу вышесказанного, передать межевые знаки по акту приема-передачи не представляется возможным, поэтому оснований для заключения договора по пункту 4.2.7 в редакции покупателя не имеется.

Согласно части 2 статьи 616 ГК РФ арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды.

В соответствии с пунктом 67 Правил противопожарного режима в Российской Федерации, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 16.09.2020 № 1479 «Об утверждении Правил противопожарного режима в Российской Федерации» правообладатели земельных участков (собственники земельных участков, землепользователи, землевладельцы и арендаторы земельных участков), расположенных в границах населенных пунктов обязаны производить своевременную уборку мусора, сухой растительности и покос травы.

Учитывая изложенное, исключение из Договора аренды п. 4.4.14, обязывающего Арендатора проводить регулярную уборку мусора и покос травы, не соответствует действующему закодательству.

В соответствии со статьей 101 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы состоят из государственной пошлины и судебных издержек, связанных с рассмотрением дела арбитражным судом.

Согласно статье 106 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации к судебным издержкам, связанным с рассмотрением дела в арбитражном суде, относятся денежные суммы, подлежащие выплате экспертам, свидетелям, переводчикам, расходы, связанные с проведением осмотра доказательств на месте, расходы на оплату услуг адвокатов и иных лиц, оказывающих юридическую помощь (представителей), и другие расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в связи с рассмотрением дела в арбитражном суде.

В соответствии с частью 1 статьи 110 АПК РФ судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны. В случае, если иск удовлетворен частично, судебные расходы относятся на лиц, участвующих в деле, пропорционально размеру удовлетворенных исковых требований.

Вместе с тем положения процессуального законодательства о пропорциональном возмещении (распределении) судебных издержек (статьи 98, 102, 103 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, статья 110 АПК РФ) не подлежат применению при разрешении в том числе иска неимущественного характера (пункт 21 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 21.01.2016 N 1 "О некоторых вопросах применения законодательства о возмещении издержек, связанных с рассмотрением дела").

Исходя из правовой природы преддоговорного спора, положений статьи 446 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьи 173 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации результатом разрешения преддоговорного спора является не удовлетворение иска либо отказ в его удовлетворении, а определение судом содержания всех спорных условий договора, по которым у сторон возникли разногласия.

В соответствии с решением договор аренды подлежит заключению сторонами с определением спорных условий в части размера цены по арендной плате в размере, установленном судебной экспертизой; при этом установление в договоре аренды суммы арендной платы было невозможно без ее определения независимым оценщиком в ходе судебной экспертизы.

В настоящем случае суд не находит оснований для отнесения судебных расходов предпринимателя по иску об урегулировании разногласий на МТУ Росимущества, поскольку решение по настоящему делу нельзя считать принятым в пользу заявителя, а МТУ Росимущества - стороной, проигравшей (выигравшей) преддоговорный спор, в связи с чем судебные расходы подлежат оставлению на предпринимателе.

Руководствуясь статьями 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области

решил:

Урегулировать разногласия между индивидуальным предпринимателем ФИО1 и Межрегиональным территориальным управлением федерального агентства по управлению государственным имуществом в городе Санкт-Петербурге и Ленинградской области по договору аренды земельного участка № 754-ГП, в следующей редакции:

-п.2.2 договора: условия договора распространяются на отношения, возникшие между сторонами с 24.01.2018. На момент заключения договора участок находится в фактическом пользовании арендатора, акт приема-передачи не оформляется.

- пункт 3.1 договора: Арендатор обязуется оплачивать арендную плату в год в размере 1 828 378 руб. (Один миллион восемьсот двадцать восемь тысяч триста семьдесят восемь) руб. на основании заключения ООО «Центр независимой профессиональной экспертизы «Петроэксперт» ФИО4 от 30.01.2023 № 22/133-А56-39572/2922. Арендную плату за период с 24.01.2018 по месяцам (включительно), в котором осуществлена государственная регистрация договора, арендатор обязуется оплатить в течение 30 дней с даты осуществления государственной регистрации договора.

-пункт 3.3. договора: размер арендной платы изменяется арендодателем в одностороннем порядке в связи с изменением рыночной стоимости права аренды земельного участка, но не чаще одного раза в 5 лет. При этом арендная плата подлежит перерасчету по состоянию на 1 января года, следующего за годом, в котором была произведена оценка, осуществленная не более чем за 6 месяцев до перерасчета арендной платы. Новый размер арендной платы становится обязательным с момента получения арендатором уведомления о внесении соответствующих изменений в договор. В случае, когда рыночная стоимость права аренды земельного участка остается неизменной, арендная плата ежегодно изменяется арендатором самостоятельно на размер уровня инфляции, установленного в федеральном законе о федеральной бюджете на очередной финансовый год и плановый период, который применятся по состоянию на начало очередного финансового года.

-пункт 4.4.14 –проводить регулярную уборку мусора и покос травы

Оснований для включения п.4.2.7 в договор в редакции заявителя не имеется.


Решение может быть обжаловано в Тринадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия Решения.


Судья Балакир М.В.