Решение от 1 февраля 2017 г. по делу № А07-12013/2016

АРБИТРАЖНЫЙ СУД РЕСПУБЛИКИ БАШКОРТОСТАН

450057, Республика Башкортостан, г. Уфа, ул. Октябрьской революции, 63а, тел. (347) 272-13-89,

факс (347) 272-27-40, сервис для подачи документов в электронном виде: http://my.arbitr.ru

сайт http://ufa.arbitr.ru/

Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

Дело № А07-12013/2016
г. Уфа
02 февраля 2017 года
Резолютивная часть решения объявлена 26.01.2017

Полный текст решения изготовлен 02.02.2017

Арбитражный суд Республики Башкортостан в составе судьи Абдуллиной Э.Р. , при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1 , рассмотрев дело по иску

ООО "СтройБирь" (ИНН 0257010762, ОГРН 1140280044332)

к Администрации муниципального района Бирский район Республики Башкортостан (ИНН 0257006903, ОГРН 1050201257886)

об изменении условий договора№1-15-47 зем от 15.01.2015.

без участия сторон

ООО "СтройБирь" обратилось в Арбитражный суд Республики Башкортостан с иском к Администрации муниципального района Бирский район Республики Башкортостан об изменении условий договора № 1-15-47 зем от 15.01.2015.

Определением Арбитражного суда Республики Башкортостан от 22 сентября 2016 назначена судебная экспертиза, производство по делу приостановлено.

Определением от 05 декабря 2016 производство по делу возобновлено.

Стороны в судебное заседание не явились, дополнений , заявлений не поступало, о дне судебного заседания извещены в порядке ст. 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Проверив материалы и обстоятельства дела, суд

УСТАНОВИЛ:

15 января 2015 года на основании постановления Главы Администрации муниципального района Бирский район Республики Башкортостан № 3358 от 18 ноября 2014 года, по результатам торгов, между сторонами был заключен договор аренды земельного участка, предоставленного по результатам торгов по продаже права аренды земельного участка № 1-15-47 зем. сроком на семь лет в отношении земельного участка общей площадью 31261 кв.м. с кадастровым номером 02:13:120204:325, находящегося по адресу: Республика Башкортостан, г. Бирск, с. Пономаревка, уч. 3.

Договор аренды зарегистрирован в Управлении Росреестра по Республике Башкортостан.

Согласно пункту 3.1. указанного договора арендная плата на земельный участок составляет 1 098 000 рублей в год.

Указанная стоимость соответствует отчету № 062/2014 о рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером 02:13:120204:325, составленному оценщиком ФИО2 по договору №062/2014 от 28.08.2014.

16 мая 2016 года Общество обратилось к исполняющему обязанности городского поселения город Бирск Муниципального района Бирский район Республики Башкортостан с предложением изменить пункт 3.1. договора аренды земельного участка в части условия о размере годовой арендной платы.

В ответ на обращение Общества исполняющий обязанности городского поселения город Бирск Муниципального района Бирский район Республики Башкортостан письмом за исх. № 243/02-17 от 17.05.2016г. указал, что изменение указанного условия невозможно, поскольку размер арендной платы установлен на основании отчета независимого оценщика.

Указанные обстоятельства послужили основанием для обращения Общества в арбитражный суд с исковым заявлением об изменении условий договора № 1-15-47 зем от 15.01.2015г.

Исследовав изложенные обстоятельства дела, оценив доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств, оценив относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности, суд приходит к следующему.

Предмет иска по настоящему делу составляет требование действующего арендатора земельного участка о внесении изменений в договор аренды, заключенный с публичным собственником.

Факт заключения договора от 15.01.2015 N 1-15-47зем, государственной регистрации обременения вещного права на землю в виде аренды лицами, участвующими в деле, не оспаривается.

Арбитражный суд, сохраняя независимость, объективность и беспристрастность, осуществляет руководство процессом, создает условия для всестороннего и полного исследования доказательств, установления фактических обстоятельств и правильного применения законов и иных нормативных правовых актов при рассмотрении дела (часть 3 ст. 9 АПК РФ).

Для разъяснения возникающих при рассмотрении дела вопросов, требующих специальных знаний, по ходатайству истца и в отсутствие возражений ответчика по ходатайству, была назначена судебная экспертиза, производство которой поручено Обществу с ограниченной ответственностью «Центр оценки и права» , эксперту ФИО3. Перед экспертом поставлен вопрос:

- Какова рыночная стоимость размера годовой арендной платы по состоянию на 15.01.2015г. земельного участка общей площадью 31 261 кв.м. с кадастровым номером 02:13:120204:325, находящегося по адресу: Республики Башкортостан, г.Бирск, с.Пономаревка, уч. 3.

Из экспертного заключения №19-2016 следует, что рыночная стоимость годовой арендной платы по состоянию на 15.01.2015 земельного участка с кадастровым номером 02:13:120204:325, общей площадью 31261 кв.м., по адресу: Республика Башкортостан, г. Бирск, с. Пономаревка, уч. 3 округленно составляет 133 000 руб.

Заключение эксперта №19-2016 соответствует требованиям статьи 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации; экспертное заключение дано квалифицированным экспертом, обладающим необходимыми специальными познаниями; оснований не доверять выводам эксперта у суда не имеется; эксперт был предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения (статья 82 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

При принятии решения арбитражный суд определяет, какие обстоятельства, имеющие значение для дела, установлены и какие обстоятельства не установлены, какие законы и иные нормативные правовые акты следует применить по данному делу (часть 1 статьи 168 АПК РФ).

Земельный участок с кадастровым номером 02:13:120204:325 сформирован, поставлен на государственный кадастровый учет и предоставлен во временное пользование (в аренду) частной коммерческой организации для целей жилищного строительства.

Обязательственное право аренды в отношении земельных участков возникает по основаниям, установленным гражданским законодательством, федеральными законами, и подлежит государственной регистрации в соответствии с Федеральным законом "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (пункт 1 ст. 25 Земельного кодекса).

В случаях, указанных в настоящем кодексе или ином законе, договоры о продаже вещи или имущественного права могут быть заключены только путем проведения торгов (пункт 3 статьи 447 Гражданского кодекса).

Продажа права на заключение договоров аренды земельных участков для жилищного строительства по общему правилу (за отдельными исключениями) осуществляется на аукционах (пункт 2 статьи 30.1 Земельного кодекса в редакции, действовавшей в ноябре - декабре 2014 года).

Торги проводятся в форме аукциона или конкурса. Выигравшим торги на аукционе признается лицо, предложившее наиболее высокую цену (пункт 4 статьи 447 Гражданского кодекса).

Порядок организации и проведения аукционов по продаже права на заключение договоров аренды земельных участков из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, для жилищного строительства установлен статьей 38.1 Земельного кодекса (в редакции, действовавшей на момент проведения спорного открытого аукциона).

Так, продавец права на заключение договора аренды земельного участка определяет начальную цену предмета аукциона (начальный размер арендной платы), сумму задатка и существенные условия договора, в том числе срок аренды (пункт 7 статьи 38.1 Земельного кодекса).

Организатор аукциона устанавливает, среди прочего, порядок внесения задатка, величину повышения начальной цены предмета аукциона - "шаг аукциона" (пункт 8 статьи 38.1 Земельного кодекса).

Постановлением от 18.11.2014 N 3358 Администрация утвердила условия проведения открытого аукциона и предоставления земельного участка с кадастровым номером 02:13:120204:325 в аренду под жилищное строительство. Среди прочего, установлены начальная стоимость годовой арендной платы (1098 000 рублей) и "шаг аукциона" (54900 рублей).

Для участия в аукционе заинтересованные лица в установленный срок представляют, среди прочего, заявку (по форме) на участие в аукционе и документы, подтверждающие внесение задатка (подпункты 1 и 3 пункта 12 статьи 38.1 Земельного кодекса). Аналогичные требования приведены в пунктах 10 и 13 Правил организации и проведения торгов по продаже находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков или права на заключение договоров аренды таких земельных участков, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 11.11.2002 N 808 (далее - Правила N 808).

Общество "СтройБирь", действуя в своих собственных интересах, приняло предложенные Администрацией условия предоставления земельного участка в аренду, в том числе предусматривающие определение размера годовой арендной платы (то есть: 1098 000 рублей - в случае отсутствия иных претендентов; более 1098 000 рублей - при поступлении заявок от иных заинтересованных лиц), и подало заявку на участие в открытом аукционе.

Организатор аукциона ведет протокол аукциона, в котором фиксируется, среди прочего, последнее предложение о размере арендной платы. Протокол о результатах торгов является основанием для заключения договора аренды земельного участка (пункты 23 и 24 статьи 38.1 Земельного кодекса, пункт 26 Правил N 808).

Аукцион признается не состоявшимся в случае, если в аукционе участвовали менее двух участников. В этом случае единственный участник аукциона вправе заключить договор аренды выставленного на аукцион земельного участка, а орган государственной власти или орган местного самоуправления, по решению которых проводился аукцион, обязан заключить договор с единственным участником аукциона по начальной цене аукциона (подпункт 1 пункта 26, пункт 27 статьи 38.1 Земельного кодекса).

Договор от 15.01.2015 N 1-15-47зем аренды земельного участка с кадастровым номером 02:13:120204:325, о внесении изменений в пункт 3.1 которого потребовало общество "СтройБирь", заключен по результатам проведения публичных торгов (открытого аукциона). Итоги открытого аукциона подведены 29.12.2014.

Как указано выше, торги признаны несостоявшимися по причине наличия только одной допущенной к участию в аукционе заявки, поступившей от общества "СтройБирь".

В связи с этим, договор аренды заключен с истцом по начальной цене аукциона, которая составила 1098000 рублей за один год аренды, что соответствует требованиям пункта 27 статьи 38.1 Земельного кодекса.

Размер арендной платы по договору аренды государственного или муниципального имущества не является регулируемым, если размер арендной платы определяется по результатам проведения торгов (пункт 18 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды").

Условия договора, заключенного по результатам торгов в случае, когда его заключение допускается только путем проведения торгов, могут быть изменены сторонами, если это изменение не влияет на условия договора, имевшие существенное значение для определения цены на торгах, а также в иных случаях, установленных законом (пункт 8 ст. 448 Гражданского кодекса, введен в действие Федеральным законом от 08.03.2015 N 42-ФЗ "О внесении изменений в часть первую Гражданского кодекса Российской Федерации").

При рассмотрении вопроса о внесении изменений в договор аренды объектов государственной (муниципальной) собственности, заключенный по результатам проведения публичных торгов, следует также учитывать нормы федерального законодательства, регламентирующие основы защиты конкуренции в Российской Федерации.

Так, Федеральный закон от 26.07.2006 N 135-ФЗ "О защите конкуренции" (далее - Закон N 135-ФЗ) содержит нормы, возлагающие на органы, осуществляющие публичные полномочия, обязанность совершать действия по соблюдению публичных процедур при получении прав владения и (или) пользования государственной (муниципальной) собственностью в целях исключения предоставления конкурентных преимуществ отдельным хозяйствующим субъектам, недопущения создания неравных условий осуществления ими деятельности.

Согласно пунктам 8, 9 и 17 Закона N 135-ФЗ не допускается создание таких условий приобретения (отчуждения) имущества, при которых хозяйствующий субъект или несколько хозяйствующих субъектов поставлены в неравное положение по сравнению с другим хозяйствующим субъектом или другими хозяйствующими субъектами (дискриминационные условия). Не допускаются любые действия хозяйствующих субъектов (группы лиц), которые направлены на получение преимуществ при осуществлении предпринимательской деятельности и причинили или могут причинить убытки другим хозяйствующим субъектам - конкурентам (недобросовестная конкуренция). В качестве признаков ограничения конкуренции выделены, среди прочего, сокращение числа хозяйствующих субъектов, не входящих в одну группу лиц, на товарном рынке, рост или снижение цены товара, не связанные с соответствующими изменениями иных общих условий обращения товара на товарном рынке.

По смыслу приведенных выше норм гражданского и земельного законодательства, а также законодательства о защите конкуренции договоры на передачу прав владения и пользования (аренды) государственным либо муниципальным имуществом заключаются на условиях, изложенных в аукционной (конкурсной) документации и в заявке на участие в публичных торгах. Последующее изменение данных условий не допускается, за исключением условия о цене договора, которая может быть увеличена по соглашению сторон.

Законодательством Российской Федерации, действовавшим как на момент проведения открытого аукциона (декабрь 2014 года) и заключения договора аренды (январь 2015 года), так и в настоящее время, установлен запрет на уменьшение цены сделки (существенного условия договора аренды), определенной в результате заключения договора на публичных торгах.

Указанное обусловлено особенностями предоставления государственного (муниципального) имущества в аренду, а также особенностями заключения договора путем проведения торгов (конкурсов, аукционов).

Целями выполнения требований, установленных пунктом 2 статьи 30.1, статьей 38.1 Земельного кодекса, нормами Закона о защите конкуренции, являются: необходимость соблюдения интересов неограниченного круга лиц - потенциальных претендентов на заключение договора аренды государственного (муниципального) имущества; определение цены будущей сделки. В рамках рассмотрения организатором торгов конкурирующих заявок различных претендентов происходит установление наиболее выгодного для соответствующего публично-правового образования предложения.

Обращаясь с заявкой на участие в открытом аукционе по продаже права на заключение договора аренды земельного участка с кадастровым номером 02:13:120204:325, общество "СтройБирь" приняло предложенные Администрацией условия, в том числе предусматривающие определение размера годовой арендной платы. При обращении в орган местного самоуправления истец, как и иные потенциальные претенденты, исходил из того, что размер годовой арендной платы будет составлять не менее 1098000 рублей. Данное обстоятельство, как следует из обстоятельств дела, являлось для истца приемлемым, в том числе с точки зрения коммерческой привлекательности инвестиционного проекта.

Уменьшение цены сделки в период исполнения договора, заключенного по результатам проведения публичных торгов, может привести к нарушению прав иных лиц. Такое уменьшение влечет необоснованное ограничение прав потенциальных претендентов на заключение договора, является предоставлением преимущества отдельному хозяйствующему субъекту, которое обеспечивает ему более выгодные условия деятельности по сравнению с другими хозяйствующими субъектами, что недопустимо.

Приведенные выше нормы материального права являются специальными и подлежат применению к рассматриваемым правоотношениям вне зависимости от положений главы 29 части I Гражданского кодекса (изменение и расторжение договора).

Таким образом, исковое требование общества "СтройБирь" о внесении изменений в пункт 3.1 договора аренды земельного участка от 15.01.2015 N 1-15-47зем удовлетворению не подлежит.

Изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим кодексом, другими законами или договором (пункт 1 статьи 450 Гражданского кодекса).

По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных настоящим кодексом, другими законами или договором (пункт 2 статьи 450 Гражданского кодекса).

В рассматриваемой ситуации не имеется предусмотренных гражданским законодательством Российской Федерации оснований для внесения изменений в заключенный договор аренды.

Предположительное несоответствие рекомендуемой цены, указанной в отчете об оценке N 062-2014, размеру годовой арендной платы за пользование земельным участком с кадастровым номером 02:13:120204:325, определенной по состоянию на август 2014 года либо январь 2015 года, вопреки доводам истца не свидетельствует о нарушении ответчиком условий заключенного договора. Годовая арендная плата (1098000 рублей) определена до момента подписания договора аренды от 15.01.2015 N 1-15-47зем, что само по себе препятствует оценке действий органа местного самоуправления как нарушающих какие-либо условия сделки.

В качестве самостоятельного основания для внесения изменений в договор аренды в судебном порядке предположительное превышение предусмотренного сделкой размера арендной платы над рыночной (средней) стоимостью платы за пользование имуществом законом не предусмотрено.

Договор от 15.01.2015 N 1-15-47зем заключен по обоюдному согласию руководства общества "СтройБирь" и должностных лиц органа местного самоуправления. Принимая во внимание обстоятельства рассматриваемого дела, пункт 3.1 указанного договора изменению по правилам статей 450, 451, 452 Гражданского кодекса не подлежит.

Содержание отчета об оценке N 062-2014 не имеет самостоятельного правового значения для целей правильного и своевременного рассмотрения требования о внесении изменений в заключенный договор аренды земельного участка.

Оценив все представленные доказательства в отдельности, относимость, допустимость и их достоверность, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств в порядке ст. 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд отказывает в удовлетворении исковых требований.

В ходе судебного разбирательства по ходатайству истца была проведена судебная экспертиза.

Согласно ст. 101 АПК РФ судебные расходы состоят из государственной пошлины и судебных издержек, связанных с рассмотрением дела арбитражным судом.

На основании ст. 106 АПК РФ к судебным издержкам, связанным с рассмотрением дела в арбитражном суде, относятся денежные суммы, подлежащие выплате экспертам, свидетелям, переводчикам, расходы, связанные с проведением осмотра доказательств на месте, расходы на оплату услуг адвокатов и иных лиц, оказывающих юридическую помощь (представителей), и другие расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в связи с рассмотрением дела в арбитражном суде.

Согласно ч. 1 ст. 110 АПК РФ судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.

Согласно ч. 6 ст. 110 АПК РФ неоплаченные или не полностью оплаченные расходы на проведение экспертизы подлежат взысканию в пользу эксперта или государственного судебно-экспертного учреждения с лиц, участвующих в деле, пропорционально размеру удовлетворенных исковых требований.

Исходя из положений вышеуказанной нормы права, суд разрешает вопрос о распределении судебных расходов, руководствуясь общим принципом отнесения судебных расходов на стороны пропорционально размеру удовлетворенных исковых требований.

При этом, согласно ч. 1 ст. 109 АПК РФ денежные суммы, причитающиеся экспертам, свидетелям и переводчикам, выплачиваются по выполнении ими своих обязанностей.

Указанные нормы права свидетельствуют о том, что суд, назначая судебную экспертизу, гарантирует ее оплату.

Постановление Пленума ВАС РФ от 04.04.2014 N 23 "О некоторых вопросах практики применения арбитражными судами законодательства об экспертизе" указывает на невозможность уменьшения размера вознаграждения эксперту, если эксперт выполнил исследование в полном объеме.

В силу п. 6 ст. 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации неоплаченные или не полностью оплаченные расходы на проведение экспертизы подлежат взысканию в пользу эксперта или государственного судебно-экспертного учреждения с лиц, участвующих в деле, пропорционально размеру удовлетворенных исковых требований.

Исходя из вышеизложенного, расходы по оплате судебной экспертизы относятся на истца.

В соответствии со ст. 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по государственной пошлине возлагаются на истца в размере, установленном ст. 333.21 Налогового кодекса Российской Федерации.

Руководствуясь ст. ст. 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требованийобщества с ограниченной ответственностью «СтройБирь» (ИНН <***>) отказать.

Решение может быть обжаловано в Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия решения (изготовления его в полном объеме) через Арбитражный суд Республики Башкортостан.

Информацию о времени, месте и результатах рассмотрения апелляционной или кассационной жалобы можно получить соответственно на Интернет-сайтах Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда www.18aas.arbitr.ru или Арбитражного суда Уральского округа www.fasuo.arbitr.ru.

Судья Э.Р.Абдуллина