Решение от 15 января 2024 г. по делу № А79-9839/2022

АРБИТРАЖНЫЙ СУД

ЧУВАШСКОЙ РЕСПУБЛИКИ-ЧУВАШИИ

428000, Чувашская Республика, г. Чебоксары, проспект Ленина, 4 http://www.chuvashia.arbitr.ru/







Именем Российской Федерации



Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А79-9839/2022
г. Чебоксары
15 января 2024 года
Резолютивная часть решения объявлена 09 января 2024 года.


Арбитражный суд Чувашской Республики – Чувашии в составе судьи Смирновой И.В.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1,

рассмотрев в открытом заседании суда дело по иску

администрации города Чебоксары Чувашской Республики, ОГРН <***>, ИНН <***>, 428032, <...>,

к обществу с ограниченной ответственностью «Горизонт», ОГРН <***>, ИНН <***>, 428000, <...> д. 24, помещ. 2,

с участием в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора,

общества с ограниченной ответственностью «Жилкомсервис-1», ОГРН <***>, ИНН <***>, 428027, <...>,

Управления архитектуры и градостроительства администрации города Чебоксары, ОГРН <***>, ИНН <***>, 428032, <...>,

Министерства культуры, по делам национальностей и архивного дела Чувашской Республики, ОГРН <***>, ИНН <***>, 428004, <...>,

Министерства строительства, архитектуры и жилищно-коммунального хозяйства Чувашской Республики, ОГРН <***>, ИНН <***>, 428004, <...>,

о расторжении договора аренды нежилого помещения от 12.11.2018 № 2578, обязании освободить нежилое помещение и взыскании 10 966 руб. 80 коп.,

в отсутствие представителей сторон и третьих лиц,

установил:

Чебоксарский городской комитет по управлению имуществом администрации города Чебоксары (далее – комитет) обратился в арбитражный суд с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Горизонт» (далее – ответчик, ООО «Горизонт») о расторжении договора аренды нежилого помещения (строения) муниципальной собственности г. Чебоксары по б-ру купца ФИО2, 16 от 12.11.2018 № 2578; обязании освободить в недельный срок с момента вступления решения суда в законную силу нежилое помещение площадью 38,2 кв.м., расположенное по адресу: г. Чебоксары, б-р купца ФИО2, д. 16, передав по акту приема-передачи истцу; взыскании 10 966 руб. 80 коп. неустойки за ненадлежащее исполнение условий договора.

Определением суда от 02.10.2023 произведена замена Чебоксарского городского комитета по управлению имуществом администрации города Чебоксары на администрацию города Чебоксары Чувашской Республики (далее – истец, администрация).

Исковые требования основаны на статьях 308.3, 309, 329, 330, 450 Гражданского кодекса Российской Федерации и мотивированы тем, что ответчиком в арендованном помещении демонтированы перегородки в поз. 1,2,3,4,7,8, в нарушение предписания от 16.02.2022 и претензии истца от 05.04.2022 ответчиком не представлен новый технический план и не восстановлена перегородка в поз. 1.

Определениями суда от 05.12.2022, от 02.10.2023 к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены общество с ограниченной ответственностью «Жилкомсервис-1» (далее – третье лицо, ООО «Жилкомсервис-1»), Управление архитектуры и градостроительства администрации города Чебоксары (далее – третье лицо, УАИГ), Министерство культуры, по делам национальностей и архивного дела Чувашской Республики (далее – третье лицо, Минкультуры Чувашии), Министерство строительства, архитектуры и жилищно-коммунального хозяйства Чувашской Республики (далее – третье лицо, Минстрой Чувашии).

Стороны и третьи лица, надлежащим образом извещенные о дне, времени и месте проведения судебного заседания, своих представителей для участия в деле не направили.

В соответствии со статьями 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассмотрено в отсутствие представителей сторон и третьих лиц.

Изучив материалы дела, суд установил следующее.

Между Чебоксарским городским комитетом по управлению имуществом администрации города Чебоксары (арендодатель), обществом с ограниченной ответственностью «Жилкомсервис-1» (управляющая организация) и обществом с ограниченной ответственностью «Горизонт» (арендатор) заключен договор аренды нежилого помещения (строения) муниципальной собственности г. Чебоксары по б-ру купца ФИО2, 16 от 12.11.2018 № 2578 (далее – договор), по условиям пункта 1.1 которого арендодатель при участии управляющей организации сдает, а арендатор принимает в аренду (во временное пользование) нежилое помещение (строение), которое в дальнейшем именуется «помещение» и характеризуется данными, приведенными в приложении «Описание объекта аренды, размер арендной платы и другие переменные условия договора» к договору.

Согласно приложению 1 к договору объектом аренды являются нежилые комнаты №№ 3, 3а, 4, 7, 8, 9 помещения № 5, общей площадью 38,2 кв.м., расположенные на втором этаже нежилого двухэтажного кирпичного здания (лит. А) с подвалом (лит. А1) по адресу: Чувашская Республика, г. Чебоксары, б-р купца ФИО2, 16.

Срок действия договора установлен пунктом 5 приложения 1 к договору с 12.11.2018 по 11.11.2023.

В силу пункта 6.2 договора договор с истекшим сроком аренды считается возобновленным на неопределенный срок и действующим со всеми остальными его условиями.

Пунктом 2.3 договора установлены обязанности арендатора, в том числе:

согласно подпункту «б» арендатор обязуется не производить перепланировки, переоборудования помещения без письменного разрешения на производство работ арендодателя, органов архстройнадзора, управляющей организации и Управления архитектуры и градостроительства;

согласно подпункту «к» арендатор обязуется производить за свой счет, в том числе, связанные с деятельностью арендатора переоборудование, перепланировку, капитальный ремонт, реконструкцию помещения; перечисленные работы могут быть произведены только при наличии письменного разрешения арендодателя, управляющей организации, Управления архитектуры и градостроительства и органов архстройнадзора. В месячный срок после завершения работ по созданию неотделимых переделок и улучшений (капитальный ремонт, перепланировка, реконструкция и т.п.) арендатор обязуется заказать в организации, осуществляющей техническую инвентаризацию объектов недвижимого имущества и представить арендодателю два подлинных экземпляра кадастрового паспорта и один экземпляр технического паспорта, а также представить арендодателю справку органов архстройнадзора о том, что произведенные работы не влияют на несущую способность и устойчивость несущих конструкций здания. В случае произведенной реконструкции помещения дополнительно предоставляются арендатором оригиналы документов, необходимых для подачи в регистрирующий орган.

Пунктом 6.3 заключенного сторонами договора аренды установлены случаи, которые считаются существенными нарушениями договора и основаниями для досрочного расторжения договора аренды арендодателем. Согласно подпункту «и» к их числу относятся неисполнение арендатором договорных обязательств по пунктам 2.3 «б» и 2.3 «к».

Согласно пункту 6.6 договора в указанном случае арендодатель направляет арендатору и управляющей организации письменное уведомление о досрочном расторжении договора. В недельный срок со дня получения уведомления арендатор обязан освободить помещение и вернуть его управляющей организации по акту приема-передачи.

Объекты аренды переданы арендатору по акту передачи помещения от 12.11.2018.

Соглашением от 15.03.2023 стороны внесли изменения в договор, дополнив пункт 1 приложения № 1 к договору абзацами следующего содержания:

нежилое двухэтажное кирпичное здание (лит. А) с подвалом (лит. А1), расположенное по адресу: <...> является объектом культурного наследия (памятника истории и культуры) регионального (республиканского) значения «Каменный двухэтажный дом, 1938 г.».

Основание: Постановление Совета Министров Чувашской АССР от 23.10.1990 № 299 «О дополнении списка памятников истории и культуры местного (АССР) значения, подлежащих государственной охране».

15.02.2022 представителем истца в присутствии представителя ответчика была произведена проверка использования арендованного помещения, по результатам которой составлен акт от 15.02.2022 (л.д. 43 на обороте). Согласно данному акту, в ходе проверки установлено, что помещение фактически используется под косметические услуги, техническое состояние помещения удовлетворительное, при этом обнаружено отклонение от технического паспорта – перепланировка поз. №№ 7, 8 (демонтирована перегородка), поз. № 1 используется без оформления договорных отношений.

24.02.2022 в адрес ответчика было направлено предписание комитета от 16.02.2022 № 039-901, согласно которому в результате проведенной 15.02.2022 проверки использования арендованного помещения и выполнения условий договора установлено, что имеется перепланировка помещения (демонтированы перегородки в поз. №№ 1, 2, 3, 4, 7, 8), в связи с чем комитет предписал ответчику в срок до 01.04.2022 представить технический план с диском на арендуемое помещение и восстановить позицию № 1 (коридор) (л.д. 11).

11.04.2022 истец направил в адрес ответчика претензию от 05.04.2022 № 039-2212, в которой указал, что в результате проведенной 15.02.2022 проверки установлено, что в помещении произведена перепланировка, предписание о представлении технического плана с диском и восстановлении перегородки в поз. № 1, ответчиком не исполнено, в связи с чем в случае невыполнения указанных действий истец предложил расторгнуть договор на основании подпункта «и» пункта 6.3 договора.

15.09.2023 Чебоксарский городской комитет по управлению имуществом администрации города Чебоксары прекратил деятельность в результате реорганизации в форме присоединения к администрации города Чебоксары Чувашской Республики.

Неисполнение требования, изложенного в претензии от 11.04.2022, послужило основанием для обращения в суд с рассматриваемым иском.

Исследовав представленные доказательства, суд считает необходимым удовлетворить заявленные требования по следующим основаниям.

В силу статьи 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями

Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных Гражданским кодексом Российской Федерации, другими законами или иными правовыми актами (пункт 1 статьи 310 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В соответствии с пунктом 1 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:

1) при существенном нарушении договора другой стороной;

2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора (пункт 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Сторона, которой настоящим Кодексом, другими законами или договором предоставлено право на одностороннее изменение договора, должна при осуществлении этого права действовать добросовестно и разумно в пределах, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором (пункт 4 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно пункту 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

Как разъяснено в пункте 29 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" если основанием расторжения договора аренды является неисполнение арендатором возложенных на него обязанностей, арендодатель до обращения в суд с иском о досрочном расторжении договора обязан направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (часть третья статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации), а также предложение расторгнуть договор (пункт 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В силу статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в том числе в случаях, когда арендатор:

1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;

2) существенно ухудшает имущество.

Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса.

Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

В соответствии со статьей 615 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества.

Если арендатор пользуется имуществом не в соответствии с условиями договора аренды или назначением имущества, арендодатель имеет право потребовать расторжения договора и возмещения убытков (пункт 3 указанной статьи).

Как усматривается из материалов дела, истец указывает на производство ответчиком перепланировки в арендованных помещениях без получения необходимых письменных разрешений как арендодателя и управляющей организации, так и надзорных органов (органов архстройнадзора, Управления архитектуры и градостроительства), а также на непредставление ответчиком документации, необходимой для внесения изменений в сведения об объекте недвижимости, имеющиеся в Едином государственном реестре недвижимости.

В материалы дела представлен технический паспорт на объект недвижимости – нежилое помещение № 5, расположенное на втором этаже нежилого двухэтажного кирпичного здания с подвалом по адресу бульвар купца ФИО2, д. 16, составленный на 18.12.2001 и отражающий состояние помещения на дату передачи в аренду ответчику (л.д. 40-42).

Как следует из акта проверки использования помещения от 15.02.2022 и предписания от 16.02.2022 № 039-901, в арендованном помещении ответчиком произведена перепланировка.

Данный факт ответчиком не оспорен.

06.02.2023 истцом в присутствии представителя ответчика проведен повторный осмотр помещения, составлен акт проверки использования арендованного помещения, согласно которому в ходе осмотра зафиксированы следующие отклонения от технического паспорта – демонтирована перегородка между поз. № 8 и № 7, демонтирована поз. № 4, входной узел в поз. № 3 перенесен, в поз. № 8 заложено окно в поз. № 9.

В ходе судебного разбирательства ответчик представил технический план помещения от 30.01.2023, которым факт проведения перепланировки в объеме, указанном в акте проверки от 06.02.2023, полностью подтверждается (л.д. 52-58).

Не оспаривая факт производства перепланировки без получения необходимых разрешений, ответчик в ходе рассмотрения спора просил представить время для согласования с Министерством культуры, по делам национальностей и архивного дела Чувашской Республики проведения ремонтных работ и перепланировки помещения.

Поскольку результаты согласования ответчиком не представлены, суд определением от 02.10.2023 запросил от Министерства пояснения относительно возможности перепланировки в спорном помещении и результатов рассмотрения заявления ответчика.

В ответ на запрос суда Министерство культуры, по делам национальностей и архивного дела Чувашской Республики представило письмо ООО «Горизонт» от 16.02.2023 № 16-02/23 о согласовании перепланировки помещений, а также ответ Министерства от 03.04.2023 № 05/12-2292, согласно которому объект недвижимости, расположенный по адресу Чувашская Республика, <...>, является объектом культурного наследия (памятником истории и культуры) регионального (республиканского) значения «Каменный двухэтажный дом», 1938 г., принят на государственную охрану постановлением Совета Министров Чувашской АССР от 23.10.1990 № 299, зарегистрирован в едином государственном реестре объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов Российской Федерации под номером 211610428910005. Министерство пояснило, что порядок проведения работ по сохранению объекта культурного наследия, включенного в реестр, утвержден статьей 45 Федерального закона от 25.06.2002 N 73-ФЗ "Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации"; порядок выдачи задания на проведение работ по сохранению объекта культурного наследия утвержден Приказом Минкультуры России от 08.06.2016 N 1278, а порядок выдачи разрешения на проведение работ по сохранению объекта культурного наследия утвержден приказом Минкультуры России от 21.10.2015 N 2625. Министерство указало, что работы по сохранению объекта культурного наследия проводятся на основании задания и разрешения на проведение указанных работ, выданных соответствующим органом охраны объектов культурного наследия; к проведению работ по сохранению объекта культурного наследия допускаются юридические лица и индивидуальные предприниматели, имеющие лицензию на осуществление деятельности по сохранению объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов Российской Федерации в соответствии с законодательством.

В силу пункта 1 статьи 45 Федерального закона от 25.06.2002 N 73-ФЗ "Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации" (далее - Федеральный закон N 73-ФЗ) работы по сохранению объекта культурного наследия, включенного в реестр, или выявленного объекта культурного наследия проводятся на основании задания на проведение указанных работ, разрешения на проведение указанных работ, выданных органом охраны объектов культурного наследия, указанным в пункте 2 настоящей статьи, проектной документации на проведение работ по сохранению объекта культурного наследия, включенного в реестр, или выявленного объекта культурного наследия, согласованной соответствующим органом охраны объектов культурного наследия, указанным в пункте 2 настоящей статьи, а также при условии осуществления технического, авторского надзора и государственного контроля (надзора) в области охраны объектов культурного наследия за их проведением.

В случае, если при проведении работ по сохранению объекта культурного наследия, включенного в реестр, или выявленного объекта культурного наследия затрагиваются конструктивные и другие характеристики надежности и безопасности объекта, указанные работы проводятся также при наличии положительного заключения государственной экспертизы проектной документации, предоставляемого в соответствии с требованиями Градостроительного кодекса Российской Федерации, и при условии осуществления государственного строительного надзора за указанными работами и государственного контроля (надзора) в области охраны объектов культурного наследия.

Лицо, осуществляющее разработку проектной документации, необходимой для проведения работ по сохранению объекта культурного наследия, включенного в реестр, или выявленного объекта культурного наследия, осуществляет научное руководство проведением этих работ и авторский надзор за их проведением (пункт 5 статьи 45 Федерального закона N 73-ФЗ).

К проведению работ по сохранению объекта культурного наследия, включенного в реестр, или выявленного объекта культурного наследия допускаются юридические лица и индивидуальные предприниматели, имеющие лицензию на осуществление деятельности по сохранению объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов Российской Федерации в соответствии с законодательством Российской Федерации о лицензировании отдельных видов деятельности (пункт 6 статьи 45 Федерального закона N 73-ФЗ).

Доказательств того, что ООО «Горизонт» в установленном порядке получило лицензию на осуществление деятельности по сохранению объектов культурного наследия, задание и разрешение на проведение работ, выполнило ремонтные работы и осуществило сдачу результатов работ в соответствии с требованиями, установленными статьей 45 Федерального закона N 73-ФЗ, а также получило предусмотренные договором аренды разрешения арендодателя и управляющей организации, в материалы дела не представлено.

Пунктом 6.3 договора предусмотрено, что производство перепланировки помещения без письменного разрешения на производство работ арендодателя, органов архстройнадзора, управляющей организации и Управления архитектуры и градостроительства, а также непредставление документов, подтверждающих правомерность перепланировки (подпункт «к» пункта 2.3 договора) признаются существенными нарушениями условий договора, предоставляющими арендодателю право на досрочное расторжение договора.

Оценив представленные в материалы дела документы, суд соглашается с доводом истца о том, что ответчик в данном случае пользовался арендованным имуществом с существенным нарушением условий договора аренды. Предупреждение истца о необходимости исполнения обязательств ответчиком не исполнено.

При изложенных обстоятельствах требование истца о досрочном расторжении договора аренды является правомерным и подлежит удовлетворению.

На основании статьи 622 Гражданского кодекса Российской Федерации при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

Пунктом 6.6 договора аренды установлена обязанность арендатора в указанных в пункте 6.3 договора случаях освободить помещение в недельный срок со дня получения уведомления арендодателя о досрочном расторжении договора.

Доказательства возврата арендованного помещения истцу ответчиком не представлены.

При указанных обстоятельствах требование истца об обязании ответчика возвратить спорное нежилое помещение в недельный срок со дня вступления решения суда в законную силу является также обоснованным.

Кроме того, истцом заявлено требование о взыскании с ответчика 10 966 руб. 80 коп. неустойки за ненадлежащее исполнение условий договора.

В силу пункта 1 статьи 329 Гражданского кодекса Российской Федерации исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой.

Неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения (статья 330 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Сторонами в пункте 5.3 договора предусмотрено, что в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения иных обязательств или нарушений иных условий договора (помимо указанных в пунктах 5.1 и 5.2 договора) арендатор по требованию потерпевшей стороны уплачивает неустойку в размере 10 процентов от суммы годовой арендной платы.

В силу пункта 6 приложения № 1 к договору сумма арендной платы за помещение в месяц составляет 9 139 руб.

Поскольку материалами дела подтверждается нарушение ответчиком обязательств, предусмотренных подпунктами «б» и «к» пункта 2.3 договора, требование истца о взыскании с ответчика неустойки признается судом обоснованным.

Расчет неустойки судом проверен и признан верным.

На основании изложенного требование истца о взыскании с ответчика 10 966 руб. 80 коп. неустойки судом также удовлетворяется в полном объеме.

В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации государственная пошлина относится на ответчика и подлежит взысканию в доход федерального бюджета, поскольку истец освобожден от уплаты государственной пошлины на основании подпункта 1.1 пункта 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации.

Руководствуясь статьями 110, 167 – 170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд



Р Е Ш И Л:

иск удовлетворить.

Расторгнуть договор аренды нежилого помещения (строения) муниципальной собственности <...> от 12.11.2018 № 2578, заключенный между Чебоксарским городским комитетом по управлению имуществом администрации города Чебоксары, обществом с ограниченной ответственностью «Горизонт» и обществом с ограниченной ответственностью «Жилкомсервис-1».

Обязать общество с ограниченной ответственностью «Горизонт» в недельный срок со дня вступления решения суда в законную силу возвратить администрации города Чебоксары Чувашской Республики нежилые комнаты №№ 3, 3а, 4, 7, 8, 9 нежилого помещения № 5 общей площадью 38,2 кв.м., расположенные по адресу: <...>.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Горизонт» (ИНН <***>) в пользу администрации города Чебоксары Чувашской Республики (ИНН <***>) 10 966 (Десять тысяч девятьсот шестьдесят шесть) руб. 80 коп. неустойки.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Горизонт» (ИНН <***>) в доход федерального бюджета 8 000 (Восемь тысяч) руб. государственной пошлины.

Решение может быть обжаловано в Первый арбитражный апелляционный суд в течение месяца с момента его принятия.

Решение арбитражного суда первой инстанции может быть обжаловано в кассационном порядке в Арбитражный суд Волго-Вятского округа при условии, что оно было предметом рассмотрения Первого арбитражного апелляционного суда или Первый арбитражный апелляционный суд отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Кассационная жалоба может быть подана в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления в законную силу обжалуемых решения, постановления арбитражного суда.

Жалобы подаются через Арбитражный суд Чувашской Республики – Чувашии.


Судья

И.В. Смирнова