Решение от 26 ноября 2020 г. по делу № А32-19681/2020

Арбитражный суд Краснодарского края

Именем Российской Федерации


Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А32-19681/2020
г. Краснодар
26 ноября 2020 г.
Резолютивная часть решения объявлена 13 ноября 2020 г.

Полный текст судебного акта изготовлен 26 ноября 2020 г.

Арбитражный суд Краснодарского края в составе судьи Кирий О.В.

при ведении протокола судебного заседания после перерыва помощником судьи Глущенко О.В.

рассмотрев в судебном заседании дело по исковому заявлению

Российской Федерации в лице Федерального казенного учреждения «дирекция государственного заказчика по реализации комплексных проектов развития транспортной инфраструктуры», г. Москва (ИНН <***>, ОГРН <***>)

к акционерному обществу агрофирма «Южная», Краснодарский край, Темрюкский район, ст. Тамань (ИНН <***>, ОГРН <***>)

третьи лица:

Федеральное агентство железнодорожного транспорта, г. Москва

Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю

Администрация муниципального образования Темрюкский район

ООО «Экспертная компания «ФИНЭКА»

об изъятии земельного участка для государственных нужд,

при участии:

от истца: ФИО1 – доверенность (до и после перерыва);

от ответчика: ФИО2 – доверенность (до и после перерыва);

от третьего лица (ООО): ФИО3 – доверенность (до перерыва);

эксперт ФИО4 (до перерыва);

остальные участники процесса не явились, уведомлены,

УСТАНОВИЛ:

Российская Федерация в лице Федерального казенного учреждения «дирекция государственного заказчика по реализации комплексных проектов развития транспортной инфраструктуры», г. Москва (далее – истец) обратилась в Арбитражный суд Краснодарского края с исковым заявлением к акционерному обществу агрофирма «Южная», Краснодарский край, Темрюкский район, ст. Тамань (далее - ответчик), согласно которому просит:

- изъять для государственных нужд АО агрофирма «Южная» путем досрочного прекращения договора аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения № 3000008633 от 25.04.2018г. земельный участок с кадастровым номером 23:30:0601000:3254, площадью 3640 кв.м., образованный в результате раздела земельного участка с кадастровым номером 23:30:0601000:2478, площадью 318 238 кв.м.. расположенного по адресу: Россия, Краснодарский край, Темрюкский р-н, тер в границах ОАО АФ «Южная» отд. «Южная», посредством перечисления со стороны ФКУ «Ространсмодернизация» рыночной стоимости права аренды земельного участка, подлежащего прекращению в связи с изъятием земельного участка для государственных нужд, в размере 29 120 руб. и убытков, в виде затрат на регистрацию имущественных прав, в размере 350 руб., а всего 29 470 руб., на банковский счет АО агрофирма «Южная» или на депозитный счет нотариуса. Обратить решение суда к немедленному исполнению

Определением Арбитражного суда Краснодарского края от 28.09.2020 г. к участию в качестве третьих лиц без самостоятельных требований привлечены управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю, администрация муниципального образования Темрюкский район и ООО «Экспертная компания «ФИНЭКА».

В судебном заседании от 09.11.2020 г. опрошен эксперт ФИО4, пояснения и ответы которого зафиксированы в аудиопротоколе судебного заседания, так же представлены письменные пояснения по вопросам истца.

Представители истца и ответчика поддержали ранее занимаемые позиции по делу.

Представитель третьего лица (ООО) письменных пояснений по делу не представил.

Остальные участники процесса, уведомленные надлежащим образом о месте и времени рассмотрения спора в судебное заседание не явились.

В судебном заседании от 09.11.2020 г. судом в порядке статьи 163 АПК РФ объявлялся перерыв до 13.11.2020 г. до 11-00 час. После перерыва судебное заседание продолжено в присутствии представителей истца и ответчика.

Представитель истца представил дополнительные пояснения с учетом ответов эксперта.

Представитель ответчика представил дополнения.

В соответствии с государственной программой Российской Федерации «Развитие транспортной системы», утвержденной Постановлением Правительства Российской Федерации от 20.12.2017 № 1596, а также уставом, утвержденным распоряжением Министерства транспорта Российской Федерации от 19.02.2020 № ЕД-38-р, Федеральное казенное учреждение «Диррекция государственного заказчика по реализации федеральной целевой программы «Модернизация транспортной системы России» является государственным заказчиком по реализации проекта «Создание сухогрузного района морского порта Тамань» (далее - объект), в рамках которого осуществляется строительство железнодорожного подхода к транспортному переходу через Керченский пролив.

В соответствии с распоряжением Росжелдор от 23.09.2019 № ВЧ-154-р «Об утверждении откорректированной документации по планировке территории (проекта планировки территории, проекта межевания территории) для объекта: «Создание сухогрузного района морского порта Тамань», утверждены границы полосы отвода железной дороги по проекту.

Письмом от 16.08.2019 № ИВ-05/2101 истец обратился в Росжелдор с заявлением об изъятии земельных участков для государственных нужд в целях реализации проекта.

На основании указанного обращения и документации по планировке территории объекта Росжелдором издано распоряжение от 26.09.2019 № ВЧ-159-р (далее - Распоряжение об изъятии) об изъятии 29 земельных участков для государственных нужд в целях строительства объекта.

Пунктом 1 Распоряжения об изъятии предусмотрено изъятие земельных участков путем выкупа для нужд Российской Федерации части земельного участка с кадастровым номером 23:30:060100:2478, категории земли сельскохозяйственного назначения, адрес: Россия, Краснодарский край, Темрюкский район, территория в границах ОАО АФ «Южная» отд. «Южная», площадью 318 238 кв.м.

Из указанного земельного участка образован земельный участок с кадастровым номером 23:30:0601000:3254, площадью 3640 кв.м., расположенный по адресу: Россия, Краснодарский край, Темрюкский район, в границах ОАО АФ «Южная» отд. «Южная».

Согласно п. 2 Распоряжения об изъятии истцу дано поручение обеспечить подготовку и заключение соглашений об изъятии земельных участков для государственных нужд, в порядке, установленном Земельным кодексом Российской Федерации (далее – ЗК РФ) и Гражданским кодексом Российской Федерации (далее – ГК РФ).

Право собственности на спорные земельные участки зарегистрировано за ответчиком, что подтверждается выписками из ЕГРН, имеющимися в материалах дела.

Письмом от 01.11.2019 № АИ-35/7694-ис в адрес ответчика направлено уведомление об изъятии спорного земельного участка для нужд Российской Федерации с приложением копии распоряжения об изъятии.

С целью заключения соглашения об изъятии для государственных нужд в адрес ответчика направлен проект соглашения об изъятии спорных земельных участков, а также Отчет от 07.11.2019 № 3254/19 об оценке размера возмещения за земельный участок, изымаемый для государственных нужд (далее - отчет).

В соответствии с отчетом размер возмещения за изымаемые земельные участки составляет 29 470 руб., из них 29 120 руб. рыночная стоимость права аренды земельного участка, 350 руб. убытки в виде затрат на регистрацию имущественных прав.

Ответчик получил проект соглашения 15.01.2020, однако данное соглашение на настоящий момент не подписано.

Данные обстоятельства явились основанием для обращения с настоящим исковым заявлением в суд.

При рассмотрении настоящего дела суд руководствовался следующим.

Пунктом 2 статьи 279 ГК РФ установлено, что в результате изъятия земельного участка для государственных нужд осуществляется прекращение права собственности гражданина или юридического лица на такой земельный участок, прекращение права постоянного (бессрочного) пользования, пожизненного наследуемого владения земельным участком, находящимся в государственной или муниципальной собственности, а также досрочное прекращение договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, или договора безвозмездного пользования таким земельным участком.

Решение об изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд принимается федеральными органами исполнительной власти, органами исполнительной власти субъектов Российской Федерации или органами местного самоуправления, определяемыми в соответствии с земельным законодательством (пункт 3 статьи 279 ГК РФ).

Пунктом 5 названной статьи установлено, что правообладатель земельного участка должен быть уведомлен о принятом решении об изъятии в соответствии с земельным законодательством.

Истец представил в материалы дела доказательства направления уведомления об изъятии спорных земельных участков по юридическому адресу общества, указанному в выписке из ЕГРЮЛ в отношении ответчика.

Истец также направил в адрес ответчика соглашение об изъятии земельных участков.

Арендатор участка соглашение об изъятии участка не подписал.

Решение об изъятии имущества в пользу Российской Федерации является основанием для регистрации этого права уполномоченным государственным органом. Истец просит прекратить право аренды ответчика на спорный земельный участок.

В соответствии со статьей 282 ГК РФ, если правообладатель изымаемого земельного участка не заключил соглашение об изъятии, в том числе по причине несогласия с Распоряжением об изъятии у него земельного участка, допускается принудительное изъятие земельного участка для государственных нужд.

Принудительное изъятие земельного участка для государственных или муниципальных нужд осуществляется по решению суда. Иск о принудительном изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд может быть предъявлен в суд в течение срока действия решения об изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд.

Статьей 49 ЗК РФ определен перечень оснований изъятия земельных участков для государственных или муниципальных нужд:

- выполнение международных договоров Российской Федерации;

- строительство, реконструкция следующих объектов государственного значения (объектов федерального значения, объектов регионального значения) или объектов местного значения при отсутствии других возможных вариантов строительства, реконструкции этих объектов:

объекты федеральных энергетических систем и объекты энергетических систем регионального значения; объекты использования атомной энергии; объекты обороны страны и безопасности государства, в том числе инженерно-технические сооружения, линии связи и коммуникации, возведенные в интересах защиты и охраны Государственной границы Российской Федерации; объекты федерального транспорта, объекты связи федерального значения, а также объекты транспорта, объекты связи регионального значения, объекты инфраструктуры железнодорожного транспорта общего пользования; объекты, обеспечивающие космическую деятельность; линейные объекты федерального и регионального значения, обеспечивающие деятельность субъектов естественных монополий; объекты систем электро-, газоснабжения, объекты систем теплоснабжения, объекты централизованных систем горячего водоснабжения, холодного водоснабжения и (или) водоотведения федерального, регионального или местного значения; автомобильные дороги федерального, регионального или межмуниципального, местного значения;

- иными основаниями, предусмотренными федеральными законами.

Строительство объекта, для реализации которого изымается спорный земельный участок, предусмотрено государственной программой Российской Федерации «Развитие транспортной системы», утвержденной Постановлением Правительства Российской Федерации от 20.12.2017 № 1596, а также уставом, утвержденным распоряжением Министерством транспорта Российской Федерации от 19.02.2020 № ЕД-38-р, по реализации проекта «Создание сухогрузного района морского порта Тамань», в рамках которого осуществляется строительство железнодорожного подхода к транспортному переходу через Керченский пролив.

При указанных обстоятельствах требование истца об изъятии спорного земельного участка следует удовлетворить.

В силу статьи 281 ГК РФ за земельный участок, изымаемый для государственных или муниципальных нужд, его правообладателю предоставляется возмещение. При определении размера возмещения при изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд в него включаются рыночная стоимость земельного участка, право собственности на который подлежит прекращению, или рыночная стоимость иных прав на земельный участок, подлежащих прекращению, и убытки, причиненные изъятием такого земельного участка, в том числе упущенная выгода, и определяемые в соответствии с федеральным законодательством.

Согласно пункту 1 статьи 56.8 ЗК РФ размер возмещения за земельные участки, изымаемые для государственных или муниципальных нужд (далее - размер возмещения), рыночная стоимость земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности и передаваемых в частную собственность взамен изымаемых земельных участков, рыночная стоимость прав, на которых предоставляются земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, взамен изымаемых земельных участков, определяются в соответствии с Федеральным законом от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее – Федеральный закон от 29.07.1998 № 135- ФЗ).

В соответствии со статьей 11 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ итоговым документом, составленным по результатам определения стоимости объекта оценки независимо от вида определенной стоимости, является отчет об оценке объекта.

На основании отчета об оценке ООО «Экспертная компания «ФИНЭКА» № 3254/19 от 07.11.2019 г. размер возмещения за изымаемый земельный участок составляет 29 470 руб.

Между тем, ответчик не согласился с размером возмещения, установленным в отчете об оценке ООО «Экспертная компания «ФИНЭКА» № 3254/19 от 07.11.2019 г.

В силу ст. 13 Закона № 135-ФЗ в случае наличия спора о достоверности величины рыночной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом в соответствии с установленной подведомственностью.

Для разъяснения возникающих при рассмотрении дела вопросов, требующих специальных знаний, арбитражный суд назначает экспертизу по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия лиц, участвующих в деле (ч. 1 ст. 82 АПК РФ).

На основании возражений ответчика арбитражный суд, по ходатайству последнего, определением суда от 05.08.2020 г. назначил судебную экспертизу, производство которой поручено эксперту ООО «Региональный центр экспертизы и оценки ФИО4.

На разрешение эксперта поставлен следующий вопрос:

- на дату проведения экспертизы определить размер возмещения в связи с изъятием для нужд Российской Федерации путем досрочного прекращения договора аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения № 30000086333 от 25.04.2018г. с кадастровым номером 23:30:0601000:3254, площадью 3640 кв м, образованного в результате раздела земельного участка с кадастровым номером 23:30:0601000:2478, площадью 318 238 кв.м, расположенного по адресу: Россия, Краснодарский край, Темрюкский р-н, тер в границах ОАО АФ «Южная» отд. «Южная»?

Размер возмещения, связанный с изъятием спорного земельного участка, согласно экспертному заключению № 1768-э от 15.09.2020 г. составил 182 941 руб.

Данная сумма составляет рыночную стоимость изымаемого земельного участка, вопрос об определении убытков в виде затрат на регистрацию имущественных прав перед экспертом не ставился. В связи с чем, указанная истцом в исковом заявлении сумма указанных затрат в размере 350 руб. осталась не изменой.

Истец, не согласившись с экспертным заключением, озвучил многочисленные возражая против проведенной экспертизы.

Так, истец считает, что на дату проведения экспертизы виноградники отсутствовали в связи с чем, вывод эксперта об использовании участка для многолетних насаждений несостоятелен. Истец полагает, что принятый экспертом вид разрешенного использования – под выращивание многолетних культур не соответствует виду разрешенного использования, указанному в п. 1.1 договора – для сельскохозяйственного производства. Экспертом применены аналоги, относящиеся к другому сегменту рынка, что привело к завышению цены возмещения.

Между тем, суд считает необходимым отклонить выше указанные доводы истца о недостоверности результатов экспертного исследования как необоснованные.

Согласно пояснениям эксперта изымаемый земельный участок входит в состав территориальной зоны – виноградников, использование изымаемого земельного участка осуществлялось согласно основному виду экономической деятельности АО агрофирма «Южная» - виноградарство.

Представитель ответчика пояснил, что ранее на земельном участке произрастали многолетние насаждения (виноградники), которые были в дальнейшем выкорчеваны.

Именно данный фактор отличает исследуемые объекты от обычных земель сельскохозяйственного назначения, и существенно влияет на определение рыночной стоимости.

Согласно пояснениям эксперта в качестве аналогов отобраны земельные участки, расположенные в зоне возделывания сельскохозяйственных культур, наиболее близкие по местоположению и площади изымаемому, исключая участки, которые расположены в низинах, на берегу лиманов, исключающие возможность возделывания винограда. В качестве аналогов не приняты участки, расположенные в зоне объектов социальной инфраструктуры. Из аналогов исключены участки с верхним диапазоном удельного показателя стоимости, несмотря на сходство по иным ценообразующим.

Отбор аналогов произведен в таблице 5 на стр. 30-35 экспертного заключения по всем ценообразующим факторам

Приведенные экспертом обоснования примененных аналогов достаточны для того, чтобы сделать вывод относительно влияния местоположения участка на формирование цены.

Указанные пояснения эксперта в свою очередь соответствуют выводам, изложенным в Постановлении арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 23.07.2020 по делу № А32-53923/2018.

Остальные многочисленные возражения истца, указанные в письменных пояснениях и озвученные в судебных заседаниях не свидетельствуют о порочности экспертизы.

В соответствии со статьей 7 Федерального закона от 31.05.2001 № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации» эксперт независим от органа или лица, назначивших судебную экспертизу, сторон и других лиц, заинтересованных в исходе дела, и дает заключение, основываясь на результатах проведенных исследований в соответствии со своими специальными знаниями, что соответственно предполагает независимость в выборе методов, средств и методик экспертного исследования, необходимых, с его точки зрения, для выяснения поставленных вопросов и решения экспертных задач. Принцип независимости эксперта как субъекта процессуальных правоотношений предполагает его самостоятельность в выборе методов проведения экспертного исследования. Оценка методики исследования, способов и приемов, примененных экспертом, не является предметом судебного рассмотрения, поскольку определяется лицом, проводящим исследование и обладающим специальными познаниями. Оснований сомневаться в правильности и обоснованности суждений и выводов эксперта суд не усматривает.

Заключение эксперта содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости оцениваемого объекта, соответствует требованиям закона об оценочной деятельности, федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативному правовому регулированию оценочной деятельности, стандартов и правил оценочной деятельности. Заключение содержит исчерпывающие ответы на поставленные вопросы, итоговое суждение о рыночной стоимости оцениваемого объекта недвижимости не является произвольным, эксперт в полной мере придерживался принципов федеральных стандартов оценки

У суда не вызывает сомнения верность процесса оценки произведенных расчетов и итоговых результатов оценки.

С учетом изложенного, суд приходит к выводу о соответствии экспертного заключения требованиям Федерального закона от 31.05.2001 № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации», законодательства об оценочной деятельности, а также требованиям земельного законодательства.

Признаков недостоверности, неясности и неполноты заключения эксперта судом не установлено.

При проведении экспертизы в рамках настоящего дела эксперт руководствовался соответствующими нормативными документами, справочной и методической литературой. Профессиональная подготовка и квалификация эксперта, составившего экспертное заключение, не может вызывать сомнений, поскольку подтверждается приложенными к заключению документами об образовании. Ответ эксперта на поставленный судом вопрос понятен, непротиворечив, следует из проведенного исследования, подтвержден фактическими данными. Компетентность эксперта документально подтверждена, заключение соответствует всем требованиям действующего законодательства.

В заключении отражены все предусмотренные ст. 86 АПК РФ сведения.

На основании выше изложенного, заключение эксперта № 1768-э от 15.09.2020 г. принимается судом в качестве надлежащего доказательства по делу.

Само по себе несогласие истца с результатами экспертного исследования не свидетельствует о его порочности и не является основанием для проведения повторной экспертизы.

Таким образом, суд считает необходимым установить размера возмещения исходя из стоимости, установленной в отчете об оценке № 1768-э от 15.09.2020 г. – 182 941 руб., а также с учетом указанного истцом в исковом заявлении размера убытков в виде затрат на регистрацию имущественных прав – 350 руб.

Итого сумма возмещения составляет 183 291 руб.

При вынесении настоящего решения суд также определяет порядок проведения сторонами расчетов по выплате возмещения.

Так, согласно п. 2 ст. 56.11 ЗК РФ предоставление возмещения за изымаемые земельный участок и (или) расположенные на нем объекты недвижимого имущества в денежной форме подтверждается платежным поручением о внесении денежных средств на расчетный счет правообладателя изымаемой недвижимости или о внесении таких денежных средств в депозит нотариуса, иными документами, подтверждающими в соответствии с законодательством Российской Федерации выплату таких денежных средств.

С учетом изложенного, выплата возмещения подлежит со стороны истца в пользу ответчика на представленный им счет. В случае, если ответчик реквизиты банковского счета истцу не предоставит, истцу подлежит произвести выплату возмещения на депозитный счет нотариуса.

По требованию истца об обращении решения к немедленному исполнению суд указывает на следующее.

Пунктом 3 статьи 182 АПК РФ установлено, что арбитражный суд по заявлению истца вправе обратить решение к немедленному исполнению, если вследствие особых обстоятельств замедление его исполнения может привести к значительному ущербу для взыскателя или сделать исполнение невозможным. Доказательства оспаривания принятых уполномоченными органами документов – оснований изъятия спорного земельного участка, стороны суду не представили.

Как было указано выше, участок изымается для строительства объекта государственной важности с императивно установленными Правительством РФ сроками его строительства. Рассматриваемый в настоящем деле иск подан в интересах Российской Федерации.

Уровень органа, утвердившего программу развития транспортной системы России, и как следствие, статус объекта строительства, предполагает, что замедление исполнения настоящего решения может привести к причинению значительного ущерба государству.

С учетом изложенного, указанное требование следует удовлетворить.

Согласно статье 110 АПК РФ государственная пошлина подлежит возложению на ответчика, расходы по оплате проведенной экспертизы подлежат возложению на истца.

Руководствуясь статьями 65, 70, 110, 156, 163, 167–170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

Изъять для государственных нужд, путем прекращения права аренды земельный участок с кадастровым номером 23:30:0601000:3254, площадью 3640 кв.м., образованный в результате раздела земельного участка с кадастровым номером 23:30:0601000:2478, площадью 318 238 кв.м., расположенного по адресу: Россия, Краснодарский край, Темрюкский р-н, тер в границах АО АФ «Южная» отд. «Южная».

Настоящее решение является основанием для погашения в Едином государственном реестре недвижимости регистрационной записи об обременении земельного участка с кадастровым номером 23:30:0601000:3254 арендой, зарегистрированной в пользу АО агрофирма «Южная», Краснодарский край, Темрюкский район, ст. Тамань (ИНН <***>, ОГРН <***>).

Настоящее решение является основанием для государственной регистрации права собственности Российской Федерации на земельный участок с кадастровым номером 23:30:0601000:3254.

Определить АО агрофирма «Южная», Краснодарский край, Темрюкский район, ст. Тамань (ИНН <***>, ОГРН <***>) возмещение за изъятие земельного участка с кадастровым номером 23:30:0601000:3254 в размере 183 291 руб.

Обязать АО агрофирма «Южная» в течение 10 (десяти) рабочих дней с даты вступления решения в законную силу предоставить ФКУ «дирекция государственного заказчика по реализации комплексных проектов развития транспортной инфраструктуры» банковские реквизиты для перечисления возмещения за изъятый земельный участок.

В случае не предоставления со стороны АО агрофирма «Южная» банковских реквизитов, ФКУ «дирекция государственного заказчика по реализации комплексных проектов развития транспортной инфраструктуры» возмещение за изъятый земельный участок перечислить на депозитный счет нотариуса.

Обратить решение суда к немедленному исполнению.

Взыскать с ФКУ «дирекция государственного заказчика по реализации комплексных проектов развития транспортной инфраструктуры», г. Москва (ИНН <***>, ОГРН <***>) в пользу АО агрофирма «Южная», Краснодарский край, Темрюкский район, ст. Тамань (ИНН <***>, ОГРН <***>) расходы по проведению экспертизы в размере 45 000 руб.

Взыскать с АО агрофирма «Южная», Краснодарский край, Темрюкский район, ст. Тамань (ИНН <***>, ОГРН <***>) в доход федерального бюджета государственную пошлину в размере 6 000 руб.

Данное решение может быть обжаловано в арбитражный суд апелляционной инстанции в течение месяца со дня его принятия, в арбитражный суд кассационной инстанции - в течение двух месяцев со дня вступления решения в законную силу, если такое решение было предметом рассмотрения в арбитражном суде апелляционной инстанции или если арбитражный суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Судья О.В. Кирий