Решение от 26 октября 2017 г. по делу № А41-44846/2017

Арбитражный суд Московской области

107053, проспект Академика Сахарова, д. 18, г. Москва

http://asmo.arbitr.ru/

Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

Дело №А41-44846/17
26 октября 2017 года
г.Москва


Резолютивная часть решения объявлена 23 октября 2017 года

Полный текст решения изготовлен 26 октября 2017 года

Арбитражный суд Московской области в составе судьи М.Ю. Бондарев , при ведении протокола судебного заседания ФИО1, рассмотрев в судебном заседании дело по заявлению ООО "ЦЕНТР-ГАРАНТИЯ" (ИНН <***>, ОГРН <***>) о признании незаконным решения УПРАВЛЕНИЕ РОСРЕЕСТРА ПО МОСКОВСКОЙ ОБЛАСТИ (ИНН <***>, ОГРН <***>) № 50/045/005/2017-242 от 10.05.2017г., с участием в качестве третьих лиц ФИО2 и ФИО3, при участии в судебном заседании:

от ООО "ЦЕНТР-ГАРАНТИЯ": ФИО4, по доверенности от 17.07.2017г.;

от УПРАВЛЕНИЕ РОСРЕЕСТРА ПО МОСКОВСКОЙ ОБЛАСТИ: ФИО5, по доверенности от 23.08.2017г.;

от ФИО2: представитель не явился, извещен;

от ФИО3: явилась лично, а также представитель ФИО6, по доверенности от 22.03.2017г.;

УСТАНОВИЛ:

ООО "ЦЕНТР-ГАРАНТИЯ" (далее – заявитель) обратилось в Арбитражный суд Московской области с заявлением о признании незаконным решения УПРАВЛЕНИЕ РОСРЕЕСТРА ПО МОСКОВСКОЙ ОБЛАСТИ (далее – заинтересованное лицо) об отказе в государственной регистрации перехода права собственности на квартиру по адресу: <...>, № 50/045/005/2017-242 от 10.05.2017г.

В качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, к участию в деле привлечены ФИО2 и ФИО3

Представитель ООО "ЦЕНТР-ГАРАНТИЯ" в судебном заседании поддержал доводы заявления в полном объеме, а представитель УПРАВЛЕНИЕ РОСРЕЕСТРА ПО МОСКОВСКОЙ ОБЛАСТИ возражал в отношении удовлетворения заявления. ФИО3 и её представитель возражали в отношении удовлетворения заявления.

Дело рассмотрено арбитражным судом в отсутствии третьего лица ФИО2, извещенной о дате и времени судебного разбирательства надлежащим образом в соответствии с положениями ст.121 и 123 АПК РФ.

Заслушав позиции участвующих в деле лиц, исследовав материалы дела, арбитражный суд установил следующее.

Между ФИО7 и ООО "ЦЕНТР-ГАРАНТИЯ" был заключен договор пожизненной ренты от 30.12.2005г. (удостоверен нотариусом нотариального округа г.Королев ФИО8), в соответствии с пунктом 1 которого, ФИО7 передал в собственность принадлежащую ему квартиру площадью 30,9 кв.м. по адресу: <...>.

Условием пункта 12 договора предусмотрено, что проживающая в квартире ФИО3 также сохраняет право пользования квартирой, а ООО "ЦЕНТР-ГАРАНТИЯ" обязуется производить выплату пожизненной ренты также и в её пользу.

Также, нотариусом нотариального округа г.Королева ФИО8 было удостоверено согласие ФИО3 на отчуждение квартиры её супругу ФИО7, в котором указано, что получателями ренты являются ФИО3 и ФИО7

В ЕГРП была внесена запись о государственной регистрации права собственности ООО "ЦЕНТР-ГАРАНТИЯ" на указанную квартиру, № 50-50-45/003/2006-99 от 07.03.2006г.

Согласно свидетельству о смерти от 20.09.2012г., выданному ТО ЗАГС г.Орла, ФИО7 умер 18.09.2012г.

В дальнейшем, между продавцом ООО "ЦЕНТР-ГАРАНТИЯ" и покупателем ФИО2 был заключен договор купли-продажи квартиры от 26.01.2017г., по условиям которого продавец передал в собственность покупателю квартиру площадью 30,9 кв.м. по адресу: <...>.

ООО "ЦЕНТР-ГАРАНТИЯ" и ФИО2 обратились в УПРАВЛЕНИЕ РОСРЕЕСТРА ПО МОСКОВСКОЙ ОБЛАСТИ с заявлением о государственной регистрации перехода права на основании договора купли-продажи от 26.01.2017г.

Уведомлением № 50/045/005/2017-242 от 10.05.2017г., УПРАВЛЕНИЕ РОСРЕЕСТРА ПО МОСКОВСКОЙ ОБЛАСТИ отказало в государственной регистрации перехода права собственности на квартиру. Принимая указанное решение, регистрационный орган указал, что в ЕГРН имеется запись об обременении квартиры на основании договора ренты, в пользу ФИО3, и сослался на отсутствие соглашения указанного лица, необходимое в силу положения ст.604 ГК РФ.

Разрешая данный спор, арбитражный суд руководствуется следующим.

Согласно ст.198 АПК РФ граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

Порядок государственной регистрации перехода права собственности установлен положениями федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее – закон о регистрации).

Согласно п.2 ч.2 ст.14 закона о регистрации, основаниями для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав являются договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения недвижимого имущества на момент совершения сделки.

Статьей 21 закона о регистрации предусмотрено, что документы, устанавливающие наличие, возникновение, переход, прекращение, ограничение права и обременение недвижимого имущества и представляемые для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, должны соответствовать требованиям, установленным законодательством Российской Федерации, и отражать информацию, необходимую для государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав на недвижимое имущество в Едином государственном реестре недвижимости. Указанные документы должны содержать описание недвижимого имущества и, если иное не установлено настоящим Федеральным законом, вид регистрируемого права, в установленных законодательством Российской Федерации случаях должны быть нотариально удостоверены, заверены печатями, должны иметь надлежащие подписи сторон или определенных законодательством Российской Федерации должностных лиц.

В соответствии с ч.3 ст.29 закона о регистрации, в ходе государственной регистрации органом проводится правовая экспертиза представленных документов.

Основания для приостановления государственной регистрации установлены ст.26 закона о регистрации. При этом, в силу ст.27 закона о регистрации, в осуществлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав отказывается по решению государственного регистратора прав в случае, если в течение срока приостановления не устранены причины, препятствующие осуществлению государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, указанные в статье 26 настоящего Федерального закона.

В рассматриваемом случае, заявитель обратился с регистрационный орган с заявлением о государственной регистрации перехода права собственности на квартиру на основании договора купли-продажи.

Однако, в ходе правовой экспертизы было установлено, что в ЕГРН имеется запись № 50-50-45/003/2006-99 от 07.03.2006г. о наличии обременения права в виде пожизненной ренты в пользу ФИО3, на основании договора пожизненной ренты от 30.12.2005г.

В силу ч.1 ст.586 ГК РФ, рента обременяет земельный участок, предприятие, здание, сооружение или другое недвижимое имущество, переданное под ее выплату. В случае отчуждения такого имущества плательщиком ренты его обязательства по договору ренты переходят на приобретателя имущества.

Часть 1 ст.587 ГК РФ предусматривает, что при передаче под выплату ренты земельного участка или другого недвижимого имущества получатель ренты в обеспечение обязательства плательщика ренты приобретает право залога на это имущество.

Согласно ч.1 ст.596 ГК РФ, пожизненная рента может быть установлена на период жизни гражданина, передающего имущество под выплату ренты, либо на период жизни другого указанного им гражданина. Часть 2 ст.596 ГК РФ предусматривает, что допускается установление пожизненной ренты в пользу нескольких граждан, доли которых в праве на получение ренты считаются равными, если иное не предусмотрено договором пожизненной ренты. В случае смерти одного из получателей ренты его доля в праве на получение ренты переходит к пережившим его получателям ренты, если договором пожизненной ренты не предусмотрено иное, а в случае смерти последнего получателя ренты обязательство выплаты ренты прекращается.

В соответствии со ст.601 ГК РФ, по договору пожизненного содержания с иждивением получатель ренты - гражданин передает принадлежащие ему жилой дом, квартиру, земельный участок или иную недвижимость в собственность плательщика ренты, который обязуется осуществлять пожизненное содержание с иждивением гражданина и (или) указанного им третьего лица (лиц). К договору пожизненного содержания с иждивением применяются правила о пожизненной ренте, если иное не предусмотрено правилами настоящего параграфа.

Часть 1 ст.604 ГК РФ прямо предусматривает, что плательщик ренты вправе отчуждать, сдавать в залог или иным способом обременять недвижимое имущество, переданное ему в обеспечение пожизненного содержания, только с предварительного согласия получателя ренты.

В силу ч.3 ст.421 ГК РФ, стороны могут заключить договор, в котором содержатся элементы различных договоров, предусмотренных законом или иными правовыми актами (смешанный договор). К отношениям сторон по смешанному договору применяются в соответствующих частях правила о договорах, элементы которых содержатся в смешанном договоре, если иное не вытекает из соглашения сторон или существа смешанного договора.

Часть 1 ст.430 ГК РФ предусматривает, что договором в пользу третьего лица признается договор, в котором стороны установили, что должник обязан произвести исполнение не кредитору, а указанному или не указанному в договоре третьему лицу, имеющему право требовать от должника исполнения обязательства в свою пользу.

Применительно к рассматриваемому случаю, в договоре пожизненной ренты от 30.12.2005г., стороны пришли к соглашению о выплате пожизненной ренты как в пользу ФИО7 (пункты 5 и 7 договора), так и в пользу ФИО3 (пункт 12 договора).

Таким образом, из содержания договора от 30.12.2005г. следует, что он является смешанным, содержащим элементы договора ренты и договора пожизненного содержания с иждивением. Учитывая наличие условий о выплате ренты в пользу ФИО3, данное лицо в силу прямого указания закона также является получателем ренты, а, следовательно, в силу ч.1 ст.604 ГК РФ, отчуждение имущества в данном случае возможно лишь с согласия ФИО3, которого получено не было.

Напротив, ФИО3 обратилась в регистрационный орган с заявлением от 01.02.2017г. о запрете государственной регистрации сделок в отношении рассматриваемой квартиры, в связи с наличием у неё прав в рамках договора пожизненной ренты. Запись о невозможности совершения регистрационный действий в отсутствии правообладателя была внесена в ЕГРН, что следует из сообщения № 12/008/2017-1050 от 07.02.2015г.

Учитывая изложенного, оснований для государственной регистрации перехода права на квартиру в данном случае не имелось.

В силу ч.3 ст.201 АПК РФ в случае, если арбитражный суд установит, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решения и действия (бездействие) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и не нарушают права и законные интересы заявителя, суд принимает решение об отказе в удовлетворении заявленного требования.

Судебные расходы распределяются в соответствии со ст.110 АПК РФ.

Руководствуясь статьями ст. 110,167-170, 176, 211 АПК РФ, арбитражный суд

РЕШИЛ:

В иске отказать.

Решение может быть обжаловано.

СудьяМ.Ю. Бондарев