Решение от 25 октября 2023 г. по делу № А32-29868/2023

Арбитражный суд Краснодарского края

Именем Российской Федерации
РЕШЕНИЕ

№ А32-29868/2023
г. Краснодар
25 октября 2023 г.
Резолютивная часть решения суда объявлена 25.10.2023 Полный текст решения суда изготовлен 25.10.2023

Арбитражный суд Краснодарского края в составе судьи Суханова Р.Ю.

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Королевской Е.Ю., рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску

индивидуального предпринимателя ФИО1 (ИНН <***>, ОГРНИП 304231134300232)

к ООО «КОНСУЛЬТАНТ ГРУПП» (ИНН <***>, ОГРН <***>) о взыскании суммы на восстановительный ремонт в офисе 202 и в офисе 9 в размере 429 641 рубля;

об обязании ООО «КОНСУЛЬТАНТ ГРУПП» предоставить допуск в офис 202 и в офис 9 по адресу <...>, для технического обслуживания и планово-предупредительного ремонта системы противопожарной защиты;

об обязании ООО «КОНСУЛЬТАНТ ГРУПП» освободить офис 202 и офис 9 по адресу <...>, для проведения ремонтно-восстановительных работ, в связи с окончанием срока действия договора

при участии: от ответчика: ФИО2 – по доверенности

УСТАНОВИЛ:

Истец обратился в суд с заявлением к ответчику о взыскании суммы на восстановительный ремонт в офисе 202 и в офисе 9 в размере 429 641 рубля; об обязании ООО «КОНСУЛЬТАНТ ГРУПП» предоставить допуск в офис 202 и в офис 9 по адресу <...>, для технического обслуживания и планово-предупредительного ремонта системы противопожарной защиты; об обязании ООО «КОНСУЛЬТАНТ ГРУПП» освободить офис 202 и офис 9 по адресу <...>, для проведения ремонтно-восстановительных работ, в связи с окончанием срока действия договора.

В судебном заседании представитель ответчика возражал против заявленных требований, по основаниям, изложенным ранее в отзыве на иск.

Представитель истца в судебное заседание не явился. Определением суда от 01.08.2023 суд обязал истца представить:

письменные пояснения на отзыв ответчика; письменные пояснения относительно вопроса действия договоров аренды (действующий, расторгнут) со ссылками на нормы права; представить доказательства оплаты депозита на восстановительный ремонт (указано в иске в расчете отыскиваемой суммы); письменные пояснения по вопросу указания в смете на восстановительный ремонт увеличения на 8,44% со ссылкой на нормы права; письменные пояснения по расчету суммы восстановительного ремонта с учетом того, что сметы не подписаны; пояснить по вопросу кем составлялись сметы на восстановительный ремонт, привлекались ли специализированные организации по производству ремонта;, произведен ли восстановительный ремонт в настоящее время; доказательства невозможности в настоящее время предоставить допуск в помещения для технического обслуживания системы противопожарной защиты (относительно требований об обязании предоставить доступ); письменные пояснения по вопросу, каким образом в настоящее время эксплуатируются указанные помещения в отсутствие проведенного технического обслуживания противопожарной защиты.

Определение суда от 01.08.2023 истцом не было исполнено.

Представителем ответчика было заявлено ходатайство о проведении по делу судебной экспертизы, проведение которой просит поручить ИН ФИО3 (ИНН <***>) с постановкой

вопросов перед экспертом об определении рыночной стоимости восстановительного ремонта спорных помещений.

Кроме того, ООО «КОНСУЛЬТАНТ ГРУПП» заявлен встречный иск о взыскании с индивидуального предпринимателя ФИО1 неосновательного обогащения в размере 346 614 рублей 40 копеек, процентов за пользование чужими денежными средствами в размере 13 812 рублей 35 копеек, процентов за пользование чужими денежными средствами за период с 27.09.2023 по день вынесения решения суда, а затем – по день фактической уплаты суммы основного долга.

18.10.2023 в судебном заседании был объявлен перерыв до 25.10.2023 до 17-30. После перерыва судебное заседание продолжено с участием представителя ответчика. После перерыва от ответчика поступило платежное поручение об оплате на депозит суда денежных средств за проведение судебной экспертизы.

Вместе с тем, платежное поручение от 18.10.2023 № 79 содержит код НПА «0002», тогда как согласно Приказу Министерства финансов Российской Федерации от 23.06.2020 № 119н «Об утверждении Порядка санкционирования операций со средствами, поступающими во временное распоряжение получателей средств федерального бюджета» при обращении с ходатайством о назначении по делу судебной экспертизы необходимо указывать код НПА 0026 (Приказ Судебного департамента при Верховном суде Российской Федерации от 05.11.2015 № 345 «Об утверждении регламента организации деятельности кассационных судов общей юрисдикции, апелляционных судов общей юрисдикции, кассационного военного суда, апелляционного военного суда, верховных судов республик, краевых, областных судов, судов городов федерального значения, судов автономной области и автономных округов, окружных (флотских) военных судов, федеральных арбитражных судов, управлений судебного департамента в субъектах Российской Федерации по работе с лицевыми (депозитными) счетами для учета операций со средствами, поступающими во временное распоряжение»).

Указанный ответчиком в платежном поручении от 18.10.2023 № 79 код НПА «0002» указывается при перечислении денежных средств для обеспечения заявок при проведении конкурсов и аукционов, обеспечения исполнения контракта, обеспечения гарантийных обязательств.

В силу пункта 22 Постановления Пленума ВАС РФ от 04.04.2014 № 23 «О некоторых вопросах практики применения арбитражными судами законодательства об экспертизе» до назначения экспертизы по ходатайству или с согласия лиц, участвующих в деле, суд определяет по согласованию с этими лицами и экспертом (экспертным учреждением, организацией) размер вознаграждения, подлежащего выплате за экспертизу, и устанавливает срок, в течение которого соответствующие денежные суммы должны быть внесены на депозитный счет суда лицами, заявившими ходатайство о проведении экспертизы или давшими согласие на ее проведение (часть 1 статьи 108 АПК РФ).

В случае неисполнения указанными лицами обязанности по внесению на депозитный счет суда денежных сумм в установленном размере суд выносит определение об отклонении ходатайства о назначении экспертизы и, руководствуясь положениями части 2 статьи 108 и части 1 статьи 156 Кодекса, рассматривает дело по имеющимся в нем доказательствам.

В связи с вышеизложенным, ходатайство ответчика о назначении по делу судебной экспертизы удовлетворению не подлежит.

В отношении поданного ответчиком встречного иска, судом установлено следующее.

В соответствии со статьей 132 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации ответчик до принятия арбитражным судом первой инстанции судебного акта, которым заканчивается рассмотрение дела по существу, вправе предъявить истцу встречный иск для рассмотрения его совместно с первоначальным иском.

Предъявление встречного иска осуществляется по общим правилам предъявления исков. Встречный иск принимается арбитражным судом в случае, если: 1) встречное требование направлено к зачету первоначального требования;

2) удовлетворение встречного иска исключает полностью или в части удовлетворение первоначального иска;

3) между встречным и первоначальным исками имеется взаимная связь и их совместное рассмотрение приведет к более быстрому и правильному рассмотрению дела.

Требования по первоначальному иску были заявлены ИП ФИО1 к ООО «КОНСУЛЬТАНТ ГРУПП» о взыскании суммы на восстановительный ремонт в размере 429 641 рубля; об обязании ООО «КОНСУЛЬТАНТ ГРУПП» предоставить допуск в офис 202 и в офис 9 по адресу <...>, для технического обслуживания и планово-предупредительного

ремонта системы противопожарной защиты; об обязании ООО «КОНСУЛЬТАНТ ГРУПП» освободить офис 202 и офис 9 по адресу г. Краснодар, ул. Северная, д. 247, для проведения ремонтно-восстановительных работ, в связи с окончанием срока действия договора.

При этом, встречные исковые требования направлены на взыскание переплаты, образовавшейся на стороне ИП ФИО1, а именно:

- стоимости депозитных платежей на восстановительный ремонт (приведение помещения в первоначальное состояние) - 184 108 рублей,

- суммы переплаченной арендной платы, коммунальных платежей, электроэнергии, эксплуатационных платежей с 15.04.2023 года по 30.04.2023 года - 81 625 рублей 40 копеек,

- суммы переплаченных кумулятивных платежей за последний месяц аренды - 80 881 рубль. Всего - 346 614 рублей 40 копеек.

Оценив фактические обстоятельства дела, суд считает, что рассмотрение встречного иска не будет способствовать более быстрому, правильному рассмотрению дела, а приведет к усложнению и затягиванию процесса по первоначально заявленным требованиям.

В силу нормы пункта 3 части 3 статьи 132 АПК РФ факт взаимной связи между первоначальным и встречным исками не является единственным критерием, значимым для принятия встречного иска. Действуя в установленных правом рамках судебного усмотрения, определяемых требованиями справедливости и разумности, суд в каждом конкретном случае должен определить, приведет ли совместное рассмотрение первоначального и встречного исков к более быстрому и правильному рассмотрению дела, при этом для установления последнего суду необходимо устанавливать и оценивать различные обстоятельства и применять различные правовые нормы, регулирующие соответствующие правоотношения.

Принимая во внимание, что одной из задач судопроизводства в арбитражных судах согласно части 1 статьи 2 АПК РФ является защита нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов лиц, осуществляющих предпринимательскую и иную экономическую деятельность, суд решает вопрос о принятии встречного искового заявления с учетом интересов как истца, так и ответчика по делу, с учетом действительной процессуальной экономии.

Сказанное свидетельствует о том, что заявляя встречный иск, заявитель должен обосновать не только его взаимную связь с первоначальным иском, но и то, что их совместное рассмотрение приведет к более быстрому и правильному рассмотрению дела; в соответствии с частью 1 статьи 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

Судом установлено, что исковое заявление было подано истцом 08.06.2023, досудебные претензии направлены в адрес ответчика 13.04.2023, 24.04.2023, вместе с тем встречное исковое заявление предъявлено в суд через систему «Мой Арбитр» только 29.09.2023, то есть спустя более чем три месяца после подачи искового заявления.

Таким образом, встречный иск не соответствуют статье 132 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и подлежит возврату по правилам статьи 129 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Ответчик сохраняет свое субъективное процессуальное право на обращение с самостоятельным иском в общем порядке, предусмотренном Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации.

Возвращение встречного иска не препятствует ответчику защитить свои права, которые он считает нарушенными, путем предъявления самостоятельного иска в соответствии со статьей 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и статьями 11 и 12 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Также суд разъясняет, что возвращение встречного иска не нарушает право подателя встречного иска на судебную защиту, поскольку не препятствует обращению с заявленными во встречном иске требованиями путем предъявления самостоятельного иска в соответствии со ст. АПК РФ, статьями 11, 12 Гражданского кодекса Российской Федерации

Исследовав документы и оценив в совокупности все представленные доказательства, суд считает исковые требования не подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

Как видно из материалов дела, 09.08.2021 года между истцом (арендодатель) и ответчиком (арендатор) был заключен Договор аренды нежилых помещений, согласно пункту 1.2 которого арендодатель сдает, а арендатор принимает в аренду (временное пользование) нежилое помещение, расположенное на 2 этаже 7-ми этажного здания, офис № 202 по адресу: <...> / Братьев И-вых № 247/164 для использования в целях организации офиса

и ведения административно-хозяйственной деятельности, в том числе для размещения сотрудников и посетителей Арендатора. Для целей Договора под Помещением также понимается любая из его частей (кабинет, комната, комнаты вспомогательного и санитарно-технического назначения и прочие).

Помещение передано 09.08.2021 согласно акту приема-передачи. Согласно п. 4.14 договор вступает в силу 20.09.2021 года и действует до 31.07.2022 года.

09.12.2021 года между истцом (арендодатель) и ответчиком (арендатор) был заключен Договор аренды нежилых помещений, согласно пункту 1.2 которого арендодатель сдает, а арендатор принимает в аренду (временное пользование) нежилое помещение, расположенное на 0 этаже 7-ми этажного здания, офис № 9 по адресу: <...> / Братьев И-вых № 247/164 для использования в целях организации офиса и ведения административно-хозяйственной деятельности, в том числе для размещения сотрудников и посетителей Арендатора. Для целей Договора под Помещением также понимается любая из его частей (кабинет, комната, комнаты вспомогательного и санитарно-технического назначения и прочие).

Помещение передано 09.12.2021 согласно акту приема-передачи. Согласно п. 4.14 договор вступает в силу 09.12.2021 года и действует до 30.10.2022 года.

Как указывает истец в исковом заявлении, арендатором было нарушено условие пунктов 4.5 обоих договоров, согласно которым при прекращении договора арендатор обязан вернуть арендодателю помещение в установленный срок в том состоянии, в котором он его получил, согласно акта приема- передачи, приведение в первоначальное состояние влечет за собой демонтаж всех перегородок, которые возвел арендатор, восстановление напольного покрытия, восстановление потолочной системы, восстановление декоративной штукатурки, перекраска стен краской в 2-3 слоя в зависимости от степени загрязнения, в цвете, согласно концепции бизнес-центра. срок проведения и стоимость ремонтных работ строго определяет арендодатель в зависимости от сложности и длительности восстановительных работ. согласно выставленной информации об оплате, составленной на основании комиссионного дефектного акта, арендатор оплачивает восстановительные работы в 2 двухдневный срок с момента получения арендатором информации.

Дефектный акт составляется комиссией (представителя арендодателя) и данный акт автоматически вступает в силу. Все восстановительные работы производятся силами арендодателя за счет средств арендатора. арендатору необходимо освободить занимаемое помещение в срок от 7 (семи) дней до 1 (одного) месяца до окончания срока аренды для осуществления ремонтных работ. количество необходимых дней определяется в зависимости от сложности ремонта. при необходимости арендатора занимать помещение до конца срока аренды, арендатор изначально, а течении 3 (трех) дней после подачи заявления о расторжении, оплачивает дополнительно необходимые для восстановительного ремонта дни по ставке аренды, действующей на момент расторжения. Арендатор обязан возвратить арендованное помещение арендодателю или его представителю в том состоянии, в котором он его получил строго по Акту приема-передачи. Если состояние возвращаемого арендованного помещения не соответствует условиям настоящего договора и акту приема-передачи, то арендодатель выставляет счет на ремонтные работы, все расходы и убытки, связанные с приведением Арендованного первоначальное состояние после получения счета на оплату, арендатор обязан оплатить его течение 2 (двух) банковских дней. арендованное помещение возвращается арендатором освобожденным от какого-либо имущества, принадлежащего арендатору, а также от бытового мусора и отходов, в чистом и вымытом виде, с передачей комплекта ключей от арендованного помещения, пультов от сплит-систем и иного имущества переданного по Акту приема-передачи.

Стороны договорились, что в случае уклонения (отказа, невозврата) арендатора от возврата арендованного помещении, арендодателем в порядке, предусмотренном настоящим договором и актом приема-передачи, наступают следующие последствия:

- арендуемое помещение считается далее арендовано арендатором и оплачивается по настоящему Договору;

- если арендованное помещение находится в ненадлежащем состоянии, не соответствует акт; приема-передачи и данному договору, арендодатель вправе отразить это в односторонне акте осмотра арендованных помещений, который будет являться надлежащим свидетельством доказательством) состояния арендованного помещения;

- согласно данного свидетельства (доказательства) арендодатель составляет смету и ремонтные работы, все расходы и убытки, связанные с приведением арендуемого помещения первоначальном состоянии по акту приема-передачи и настоящему договору и данные документы подаются в суд для взыскания ущерба и убытков по арендованному помещению п, месту регистрации арендодателя.

При образовании у арендатора задолженности на текущий момент по арендным, ремонтным коммунальным, депозитным платежам и иным платежам, предусмотренных договором, вывоз имущества арендатора из здания строго запрещен. под понятием «имущество арендатора», в настоящем пункте договора стороны понимают любое имущество, находящееся в арендуемом помещении, на текущий момент образования задолженности, в том числе предмет удержания и имущество третьих лиц. при расторжении договора аренды и имеющейся у арендатора задолженности по арендным, ремонтным, коммунальным и иным платежам, указанным в договоре в вывоз имущества арендатора из здания запрещен, арендодатель оставляет за собой право опечатать арендуемое помещение и удерживать имущество арендатора до полного погашения задолженности на текущий момент.

Если в течение 2 (двух) недель арендатор не оплачивает образовавшуюся задолженность на текущий момент, арендодатель вывозит имущество на хранение с последующей оплатой арендатором услуг по транспортировке, погрузке, разгрузке и хранению имущества.

Если в течение 1 (одного) месяца арендатор не оплачивает образовавшуюся задолженность на текущий момент, арендодатель вправе обратить взыскание на удерживаемое имущество во внесудебном порядке. При этом арендодатель имеет право в порядке внесудебного обращения взыскания реализовать удерживаемое имущество путем продажи имущества на торгах либо путем продажи имущества любому третьему лицу без проведения торгов, либо оставить имущество за собой в соответствии с законом и Договором. Способы реализации имущества арендатора, а также порядок их осуществления арендодатель определяет по своему усмотрению.

В выходные, праздничные дни вывоз любого имущества, оргтехники, оборудования из здания запрещен. В будние дни до 09-00 утра в после 18-00 вывоз любого имущества, оргтехники, оборудования из здания запрещен.

При расторжении Договора аренды оплата коммунальных, эксплуатационных платежей, арендной плате, ремонтным работам и иным платежам, указанным в договоре, за два последних месяца аренды производится в течение 2 (двух) дней, после поступления уведомления о расторжении на основе расчета среднедневного потреблении коммунальных н эксплуатационных ресурсов за предшествующий период с увеличением на 40% (сорок) процентов. Данные платежи являются задолженностью арендатора, так как согласно п. 3.6. настоящего Договора арендодатель произвел оплату коммунальных платежей, эксплуатационных платежей.

До момента внесения оплаты всех арендных, коммунальных платежей, эксплуатационных платежей, платежей за восстановительный ремонт и иных платежей, указанных в договоре, вынос и вывоз имущества арендатора из арендуемого помещения категорически запрещен.

В исковом заявлении истец указывает, что 03.04.2023 при осмотре помещения № 202 в составе арендатора и представителей арендодателя ФИО4, ФИО5, был составлен комиссионный дефектный акт, согласно которому после пребывания арендатора в помещении оно не пригодно к дальнейшему использованию ввиду множественных повреждений.

К акту приложена Смета работ на сумму 546 705 рублей 68 копеек.

Истец указывает, что поскольку ответчиком при заключении договора был внесен депозит на восстановление помещения после расторжения договора аренды в размере 153 899 рублей, то на стороне ответчика имеется задолженность в размере 392 806 рублей.

Ответчику был выставлен счет от 07.04.2023 № 106 на сумму 392 806 рублей (546 705 рублей 68 копеек - 153 899 рублей).

В исковом заявлении истец также указывает, что 03.04.2023 при осмотре помещения № 9 в составе арендатора и представителей арендодателя ФИО4, ФИО5, был составлен комиссионный дефектный акт, согласно которому после пребывания арендатора в помещении оно не пригодно к дальнейшему использованию ввиду множественных повреждений.

К акту приложена Смета работ на сумму 58 391 рубль 69 копеек.

Истец указывает, что поскольку ответчиком при заключении договора был внесен депозит на восстановление помещения после расторжения договора аренды в размере 21 556 рублей, то на стороне ответчика имеется задолженность в размере 36 835 рублей.

Ответчику был выставлен счет от 07.04.2023 № 105 на сумму 36 835 рублей (58 391 рубль 69 копеек - 36 835 рублей).

Истцом в адрес ответчика направлены претензии об оплате задолженности по стоимости восстановительных работ.

Вышеуказанные претензии ответчиком были оставлены без удовлетворения.

Указанные обстоятельства послужили основанием для обращения истца в суд с настоящим иском.

Согласно пункту 2 статьи 616 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды.

В силу статьи 622 Гражданского кодекса Российской Федерации при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

Согласно статье 15 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере.

Под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода) (часть 2 статьи 15 Гражданского кодекса Российской Федерации).

По правилам части 1 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

Лицо, требующее возмещения убытков, должно доказать противоправный характер действий ответчика, наличие и размер убытков, причинно-следственную связь между противоправными действиями и понесенными убытками.

Таким образом, для возложения на лицо имущественной ответственности за причиненные убытки необходимо установление факта несения убытков, их размера, противоправности и виновности (в форме умысла или неосторожности) поведения лица, повлекшего наступление неблагоприятных последствий в виде убытков, а также причинно-следственной связи между действиями этого лица и наступившими неблагоприятными последствиями.

Кроме того, убытки могут состоять из расходов, которые лицо произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, из утраты или повреждения его имущества (реальный ущерб), что в том числе является результатом нарушения его прав, а также из неполученных доходов, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).

Из разъяснений, изложенных в пункте 12 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», следует, что размер подлежащих возмещению убытков должен быть установлен с разумной степенью достоверности. По смыслу пункта 1 статьи 15 ГК РФ в удовлетворении требования о возмещении убытков не может быть отказано только на том основании, что их точный размер невозможно установить. В этом случае размер подлежащих возмещению убытков определяется судом с учетом всех обстоятельств дела, исходя из принципов справедливости и соразмерности ответственности допущенному нарушению.

В соответствии с нормами статьи 71 АПК РФ арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности. Никакие доказательства не имеют для арбитражного суда заранее установленной силы.

В соответствии со статьей 9 АПК РФ каждому лицу, участвующему в деле, гарантируется право представлять доказательства арбитражному суду и другой стороне по делу, обеспечивается право заявлять ходатайства, высказывать свои доводы и соображения, давать объяснения по всем возникающим в ходе рассмотрения дела вопросам, связанным с представлением доказательств. Лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или несовершения ими процессуальных действий.

В статье 65 АПК РФ указано, что каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

Оценив и исследовав в совокупности и взаимной связи представленные в материалы дела доказательства по правилам статьи 71 АПК РФ, суд приходит к следующему.

Истец указывает, что в связи с образовавшейся на стороне ответчика задолженностью им было направлено ответчику Соглашение от 31.05.2023 о расторжении договора аренды нежилых помещений от 09.08.2021 (по офису № 202).

Со стороны арендатора (ответчика) указанное Соглашение не подписано.

Истцом не представлены в материалы дела сведения о расторжении договора аренды нежилого

помещения от 09.12.2021 (по офису № 9).

Определением суда от 01.08.2023 суд обязал истца представить письменные пояснения

относительно вопроса действия договоров аренды (действующий, расторгнут) со ссылками на нормы

права. Однако, истец указанные сведения не представил, Определение суда от 01.08.2023 не исполнил.

Исходя из отзыва ответчика, пояснений представителя ответчика (аудиозапись от 01.08.2023, от

18.10.2023) стороны считают договора аренды от 09.08.2021 (по офису № 202) и от 09.12.2021 (по офису

№ 9) расторгнутыми.

Ответчик ссылается на уведомление от 01.04.2023, которым арендатор уведомил арендодателя о

досрочном расторжении договоров на основании п. 2.2.4 Договора (то есть за два месяца). Таким

образом, срок аренды и право пользования помещениями истекает у Арендатора 31.05.2023 года.

Вышеуказанное уведомление в материалы дела не представлено.

Судом установлено, что поскольку истец (арендодатель) обращается с требованием о взыскании

с ответчика (арендатора) денежных средств по пункту 4.5 обоих договоров («при прекращении договора

арендатор обязан вернуть арендодателю помещение в установленный срок в том состоянии, в котором

он его получил»), то истец также считает оба договора аренды расторгнутыми.

Согласно Смете по офису № 202 были выявлены следующие необходимые виды работ: - демонтаж крышки розетки перед окрашиванием, - монтаж крышки розетки после окрашивания,

- проклейка малярного скотча перед окрашиванием поверхностей, - удаление малярного скотча после окрашивания поверхностей, с зачисткой остатков краски,

- грунтовка стен перед окрашиванием, - окрашивание стен в 2 слоя, - демонтаж перегородки, вынос мусора,

- штукатурка (450 руб.)+шпаклевка (300 руб.)+нанесение декоративной шубы (500

руб.)+грунтовка шубы (100 руб.)+окрашивание в 3 слоя (500 руб.),

- заделка поврежденных отверстий на стене (1 день заделка отверстий штукатурной смесью, 2-ой

день шпаклевка в один слой с интервалами м/у слоями не менее 10 часов, 3-ий день шпаклевка вторым

слоем, 4-ый день художественное восстановление декоративной шубы под общий орнамент

существующего декоративного покрытия с подрезкой и полировкой, 5-ый день грунтовка, 6-ой день

окрашивание стен в три слоя с интервалом м/у слоями не менее 8-ми часов),

- демонтаж кабель-каналов, оптоволоконных сетей, диагностика и проверка штатной линии

коммуникаций в помещении, - демонтаж/монтаж потолка с заменой карт, - установка потолочных карт подвесного потолка, - клининг после ремонта,

- регулировка окон (алюминиевые витражи регулировка фурнитуры), - смазка дверного замка, регулировка фурнитуры алюминиевой двери, - замена батареек,

- единоразовый платеж по профилактике и чистке потолочного касетного кондиционера, - дозаправка фрионом потолочного кондиционера, с учетом длины трассы

- демонтаж трассы под потолком, - демонтаж пленки с фасадных окон, - демонтаж пленки на входной двери в помещение, - чистка грязных межплиточных швов,

- мытье фасадных окон 2 эт. и 1 эт. с ул. Северная и Бр. И-вых, - аренда мех руки,

- демонтаж камер, установленных арендатором, - демонтаж витых пар из межпотолочного пространства,

- выравнивание потолка под лазерный уровень после демонтажа сплит-системы, камер и

оптиковолокна,

- демонтаж/монтаж алюминиевых конструкций с заменой испорченных элементов с

использованием спецтехники, - демонтаж/монтаж примыканий фасада и напольных покрытий (без стоимости материала), - демонтаж/монтаж потолка с заменой карт.

Согласно Смете по офису № 9 были выявлены следующие необходимые виды работ: - демонтаж крышки розетки перед окрашиванием, - монтаж крышки розетки после окрашивания, - проклейка малярного скотча перед окрашиванием поверхностей, - удаление малярного скотча после окрашивания поверхностей, с зачисткой остатков краски, - грунтовка стен перед окрашиванием, - окрашивание стен в 1 слой,

- заделка поврежденных отверстий на стене (шпаклевка в 2 слоя, художественное восстановление декоративной шубы под общий орнамент существующего декоративного покрытия с подрезкой и полировкой, грунтовка),

- клининг после ремонта, - смазка дверного замка, регулировка фурнитуры алюминиевой двери, - обслуживание вентиляционного диффузора (доментаж, монтаж, дезинфекция), - чистка грязных межплиточных швов.

Суд отмечает, что комиссионные дефектные акты осмотра помещений от 03.04.2023 были составлены истцом в одностороннем порядке.

Сметы по офису № 202 и № 9 также были составлены истцом самостоятельно, не имеют подписей, составлены в виде печатных документов, цены на работы и материалы не подтверждены материалами дела.

Стороннюю организацию для проведения оценки перечня, количества и стоимости необходимых работ в спорных помещениях истец не привлекал.

Суд критически относится к комиссионному дефектному акту от 03.04.2023 по офису № 202 ввиду следующего:

- согласно п. 8 Акта «на стеклопакетах с ул. Северная и бр. И-вых наклеена пленка снаружи», при этом не указаны размеры площади, по которым наклеена пленка, что не позволяет установить стоимость работ по демонтажу, а так же как и площадь пленки на двери (п. 9 акта);

- необоснованно включено мытье окон, поскольку из акта приема-передачи помещения от 09.08.2021 года не следует, что стеклопакет передан в чистом виде, степень загрязнений в акте так же не определена. При этом в п. 2.2.7 Договора указано, что арендатор обязан содержать помещение в надлежащем санитарном состоянии, не хуже, чем на момент подписания акта приема-передачи;

- не представлено доказательство необходимости проведения регулировки ручек окон и двери;

- согласно п. 11 Акта «необходимо провести демонтаж трассы под потолком от сплит-системы. Провести выравнивание потолка под лазерный уровень после демонтажа сплит-системы камер, демонтировать витые пары из межпотолочного пространства, заменить поврежденные потолочные карты на всей площади помещения». Истцом указано на необходимость проведения работ на всей площади помещения, при этом фактически трасса пролегает не по всему потолку, а только в определенной части. Не представлено доказательство необходимости проведения выравнивания потолка под лазерный уровень. Акт не содержит в себе указания на неровности потолочного покрытия, для того чтобы требовалось проведение данных работ. Так же как и не обоснована замена потолочных карт по всей площади.

Более того, согласно п. 2.2.6 Договора аренды 09.08.2021 года Арендатор принимает на себя следующие обязательства в связи с проведенными им конструктивными или внешними улучшениями/изменениями арендованного помещения:

- перед прекращением срока действия договора по основаниям, предусмотренным законом или договором, в том числе, при истечении срока аренды, на безвозмездной основе передать Арендодателю произведенные Арендатором в арендованном помещении неотделимые улучшения и изменения или демонтировать данные изменения за счет средств Арендатора силами Арендодателя, упомянутые в п. 2.2.6 Договора.

Ответчик также указывает, что трасса под потолком от сплит-системы является улучшением арендованного имущества, поскольку проведена с согласия Арендодателя и в результате проведения изменились технические характеристики, повысились эксплуатационные качества и стоимость помещения (поскольку такая трасса необходима как коммуникация для функционирования сплит- системы, то есть фактически произведено улучшение коммуникаций в помещении и их неотделимость без неоправданных расходов).

Учитывая, что право Арендатора, указанное в п. 2.2.6 Договора, установлено как альтернативное по его выбору, то есть возместить стоимость для демонтажа неотделимого улучшения или передать улучшение в пользу Арендодателя, Арендатор в претензии от 28.04.2023 года выразил свою готовность

(свое право) передать трассы от сплит системы в пользу Арендодателя, в результате чего исключается необходимость проведения таких работ как замена потолочных плит по площади помещения, демонтаж витых пар из потолочного пространства.

- согласно п. 14 Акта «необходимо демонтировать перегородки и вынести строительный мусор». При этом не указано, как проводилось измерение площади перегородок, поскольку фактически осмотр с замерами не проводился. «В помещение монтированы стены в количестве 9 шт. с креплением на шурупы. Требуется заделка отверстий». При этом указанное истуом количество отверстий ничем не подтверждено. «Монтированы кабель каналы в количестве 22 м.». Расчет не представлен, приборы измерения так же не указаны. «На стенах монтированы жалюзи». При этом не указан размер установленных жалюзи по периметру. «На стенах монтированы картины, жалюзи с креплением площадью 14 кв.м. на скотч». Не представлен расчет площади и средства измерения. Далее по тексту пункта 14 указано, что требуется восстановление декоративной шубы под общий орнамент существующего покрытия с подрезкой и полировкой. При этом не указано, чем вызвана необходимость восстановления штукатурки на всей площади помещения, при том, что зеркала, картины установлены на скотч (и в акте не указано на повреждения покрытия), а по количеству отверстий от шурупов 9 шт. отдельно указано на заделку данных отверстий, то есть посчитана двойная работа, при этом в выставленном счете на оплату отдельно посчитаны заделка отверстий от шурупов и восстановление, шпаклевка, нанесение декоративной шубы, грунтовка шубы, окрашивание по всему периметру, что не оправдано, исходя из акта осмотра и не согласуется с учетом повреждений в акте и факта того, что все элементы были прикреплены на скотч.

- по п. 15 Акта «швы межплиточиые грязные, требуется чистка». Согласно п. 4.5 Договора от 09.08.2021 года при прекращении договора арендатор обязан вернуть помещение в том состоянии, в котором он его получил, согласно акту приема-передачи. При этом раскрывается понятие, что включает в себя восстановление помещения в первоначальное состояние: демонтаж всех перегородок, восстановление напольного покрытия, восстановление потолочной системы, восстановление декоративной штукатурки, покраска стен в 2-3 слоя в зависимости от степени загрязнения. Иное договором не предусмотрено. Таким образом, положения договора не обязывают Арендатора возвращать помещение с чистыми межплиточными швами. При этом в акте приема-передачи помещения от 09.08.2021 года не следует, что пол в помещении на момент передачи был с чистыми межплиточными швами.

Суд также критически относится к Смете по офису № 202 ввиду следующего:

- в смете указано на окрашивание в два слоя (п. 6), при этом исходя из пункта 4.5 Договора окрашивание помещения при его возврате ставится в зависимость от степени загрязнения. Степень загрязнения не определена, в акте осмотра вовсе отсутствует указание на какие-либо загрязнения по периметру помещения, что делает данную позицию в смете не обоснованной, а соответственно необоснованным и дополнительные работы (п. 1 -5).

- в смете (п. 7) такие работы как штукатурка, шпаклевка, нанесение декоративной шубы, грунтовка, окрашивание в три слоя по площади 14 кв.м., при этом в дефектовом акте такая площадь не указана; окрашивание уже было посчитано в п. 6 сметы, фактически дублирование работ; и не обосновано проведение таких работ, кроме необходимых для заделки отверстий, при их наличии, но они указаны и уж посчитаны в ином пункте сметы (п. 8).

- по п. 8 сметы (заделывание отверстий в стене -штукатурка, шпаклевка, художественной восстановление декоративной шубы, полировка, грунтовка, окрашивание) при этом штукатурка, шпаклевка и др. уже посчитаны по. 7 сметы (при чем не указано, что это иные повреждения), окрашивание указано по п. 6 сметы, что свидетельствует о двойном учете работ;

- по п. 9 сметы (демонтаж кабель каналов, оптоволоконных сетей, диагностика и проверка штатной линии коммуникации) в акте осмотра не указано на необходимость демонтажа оптоволоконных сетей и их метраж, а так же на диагностику и проверку коммуникаций, что делает данные работы в смете избыточными.

- по п. 10 сметы (монтаж, демонтаж потолочных карт) не требуется, так как трасса от сплит- системы рассматривается как неотделимое улучшение:

- клининг после ремонта (п. 11 сметы) так же не обоснован как по стоимости, так и необходимости его проведения и обязанности его возмещения Арендатором по договору.

- п. 18, 24, 25 отсутствует необходимость ввиду оснований, указанных выше;

- п. 19 демонтаж пленки с двери и окон высчитан, исходя из площади в м.кв., в акте метраж не указан, стоимость предельно завышена;

- п. 21, 22 чистка швов, мытье окон не обосновано;

- п. 23 (аренда мех. руки) не обосновано указано на количество аренды в 1 день, при этом демонтаж пленки уже посчитан, исходя из стоимости в смете, с учетом необходимого оборудования.

- по количеству материалов, необходимых для ремонта - отсутствуют показатели расчета необходимого материала.

По офису № 9 суд приходит к аналогичным выводам и относительно комиссионного дефектного акта, и относительно сметы работ.

Согласно п. 4.5 договоров, при прекращении договора Арендатор обязан вернуть Арендодателю помещение в установленный срок в том состоянии, в котором он получил его, согласно акта приема-передачи. Приведение в первоначальное состояние влечет за собой демонтаж всех перегородок, которые возвел Арендатор, восстановление напольного покрытия, восстановление потолочной системы, восстановление декоративной штукатурки, перекраска стен краской в 2-3 слоя в зависимости от степени загрязнения, в цвете, согласно концепции бизнес - центра.

Из положений пункта 2 статьи 612 ГК РФ следует, что арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, которые были им оговорены при заключении договора аренды или были заранее известны арендатору либо должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду.

Однако приведенные выше виды ремонтных работ не относятся к требованиям, предусмотренным пунктом 4.5 договора аренды.

Проанализировав объем ремонтных работ, указанных в сметах, суд счел, что данные работы не подлежат возмещению истцу за счет ответчика, поскольку условий о принятии истцом на себя обязательств по ремонту в помещении договора аренды не содержат.

Проведение истцом ремонта помещений в соответствии с условиями договора не является обязанностью арендатора, соответственно, такие преобразования (ремонт) в помещениях являются инициативой истца.

Истец мог и должен был осмотреть помещения и заметить повреждение его имущества, для предъявления претензий к арендатору в рамках действующего договора аренды, а также составить в присутствии ответчика и подписать совместно акт.

Таким образом, истец не представил в материалы дела безусловных, достоверных и достаточных доказательств, указывающих на то, что действия со стороны ответчика были направлены на ухудшение состояния имущества истца.

Также истцом заявлено требование об обязании ООО «КОНСУЛЬТАНТ ГРУПП» предоставить допуск в офис 202 и в офис 9 по адресу <...>, для технического обслуживания и планово-предупредительного ремонта системы противопожарной защиты; об обязании ООО «КОНСУЛЬТАНТ ГРУПП» освободить офис 202 и офис 9 по адресу <...>, для проведения ремонтно-восстановительных работ, в связи с окончанием срока действия договора.

Исполнение арендатором обязательства по внесению арендной платы обусловлено исполнением арендодателем встречного обязательства по передаче имущества во владение и пользование арендатору (пункт 1 статьи 328 Гражданского кодекса, пункт 10 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой»).

Договор аренды носит взаимный характер, то есть невозможность пользоваться арендованным имуществом по обстоятельствам, не зависящим от арендатора, освобождает последнего от исполнения его обязанности по внесению арендной платы. Поскольку арендодатель в момент невозможности использования арендованного имущества не осуществляет какого-либо предоставления, соответственно, он теряет право на получение арендной платы (Обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 2, утвержден Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 26.06.2015).

Указанная правовая позиция изложена в Постановлении Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 15.02.2019 по делу № А32-17470/2018.

Заявляя требования об обязании предоставить допуск в офис № 202 и в офис № 9 истец указывает на письмо ООО «Проектмонтажюг» от 10.05.2023.

ООО «Проектмонтажюг» должно было в рамках работ по техническому обслуживанию и планово-предупредительному ремонту систем противопожарной защиты на объекте провести проверку помещений на предмет срабатывания пожарной сигнализации, однако не сделало этого по причине отсутствия доступа в данное помещение.

Из буквального текста письма следует, что «доступ в данное помещение отсутствует по причине того, что арендаторов нет в здании».

Однако, нахождение либо не нахождение в определенное время в арендуемом помещении арендатора является его правом. Время проведения проверки в письме не указано.

Более того, указанное письмо было адресовано не истцу – ФИО1, а «ФИО6.», стороной по делу не являющейся.

Доказательства фактически имеющихся договорных взаимоотношений между ФИО1 и ООО «Проектмонтажюг» в материалы дела не представлены.

Для целей проверки видов деятельности ООО «Проектмонтажюг» в ЕГРЮЛ в письме от 10.05.2023 не указан ИНН Общества.

Более того, судом установлено, что истец издавал Приказы от 03.04.2023, от 14.04.2023 об установлении запрета на допуск сотрудников ответчика в офис № 202, установив также запрет на вывоз мебели и оргтехники.

Письмом от 11.05.2023 истец указал ответчику на отсутствие ограничений в пользовании помещением.

Таким образом, материалы дела не содержат доказательств того, что ответчик чинит препятствия в доступе арендодателя в спорные офисы.

С учетом вышеизложенного, в удовлетворении исковых требований суду следует отказать.

В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы, понесённые лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны. В случае, если иск удовлетворен частично, судебные расходы относятся на лиц, участвующих в деле, пропорционально размеру удовлетворенных исковых требований.

Руководствуясь статьями 110, 167–170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении ходатайства ответчика о назначении по делу экспертизы - отказать.

Встречный иск ООО «КОНСУЛЬТАНТ ГРУПП» (ИНН <***>, ОГРН <***>) к индивидуальному предпринимателю ФИО1 (ИНН <***>, ОГРНИП 304231134300232) о взыскании неосновательного обогащения в размере 346 614 рублей 40 копеек, процентов за пользование чужими денежными средствами в размере 13 812 рублей 35 копеек, процентов за пользование чужими денежными средствами за период с 27.09.2023 по день вынесения решения суда, процентов за пользование чужими денежными средствами по день фактической уплаты суммы основного долга – возвратить заявителю.

Возвратить ООО «КОНСУЛЬТАНТ ГРУПП» (ИНН <***>, ОГРН <***>) из Федерального бюджета уплаченную по платежному поручению от 26.09.2023 № 384 государственную пошлину в размере 10 209 рублей.

В удовлетворении заявленных требований – отказать.

Находящиеся на депозитном счете Арбитражного суда Краснодарского края денежные средства в сумме 25 000 рублей, поступившие от ООО «КОНСУЛЬТАНТ ГРУПП» по платежному поручению от 18.10.2023 № 79, в счет оплаты стоимости судебной экспертизы по делу № А32-29868/2023, возвратить ответчику с депозитного счета суда через отделение банка, по следующим реквизитам:

ПОЛУЧАТЕЛЬ: ООО «КОНСУЛЬТАНТ ГРУПП» ИНН <***>, ОГРН <***> Номер счета: 40702810201270006726 КПП 771401001 БИК 044525104 Сч. 30101810745374525104 Банк: ООО «Банк Точка», г. Москва

В основании платежа указать как возврат денежных средств за оплату судебной экспертизы по делу № А32-29868/2023.

Решение суда может быть обжаловано в течение месяца с даты принятия решения в Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд.

Судья Р.Ю. Суханов