Решение от 21 августа 2018 г. по делу № А57-6928/2018

АРБИТРАЖНЫЙ СУД САРАТОВСКОЙ ОБЛАСТИ

410002, г. Саратов, ул. Бабушкин взвоз, д. 1; тел/ факс: (8452) 98-39-39;

http://www.saratov.arbitr.ru; e-mail: info@saratov.arbitr.ru

Именем Российской Федерации



Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А57-6928/2018
21 августа 2018 года
город Саратов



Резолютивная часть решения оглашена 14 августа 2018 года.

Полный текст решения изготовлен 21 августа 2018 года.


Судья Арбитражного суда Саратовской области Большедворская Е.Л.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1

рассмотрев в судебном заседании в помещении арбитражного суда по адресу: <...> арбитражное дело по иску

Администрации муниципального образования «Город Саратов» (ОГРН <***>), г. Саратов

к Обществу с ограниченной ответственностью «Арктида» (ОГРН <***>), г. Энгельс, Саратовская область,

третьи лица:

Комитет по управлению имуществом города Саратова, г. Саратов,

Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Саратовской области, г. Саратов,

ООО «Производственно-торговое предприятие «Саратовагросбыт-2000», г. Саратов,

ОАО «Саратовская макаронная фабрика», Саратовская область, Энгельсский район, пос. Пробуждение,

о расторжении договора аренды земельного участка,


при участии в заседании:

от истца: ФИО2, представитель по доверенности от 22.01.2018 г.,

от ответчика: ФИО3, представитель по доверенности от 13.06.2018 г.,

остальные лица не явились в судебное заседание.



УСТАНОВИЛ:

в Арбитражный суд Саратовской области обратилась Администрация муниципального образования «Город Саратов» с исковым заявлением к Обществу с ограниченной ответственностью «Арктида» (далее по тексту – ООО «Арктида», ответчик), третьи лица: Комитет по управлению имуществом города Саратова, Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Саратовской области, о расторжении договора аренды А-14-1166Ю-1 от 18 декабря 2014 года земельного участка с кадастровым номером 64:48:010113:982, площадью 14028 кв.м, находящегося по адресу: <...> отделение совхоза «Комбайн» в Волжском районе, предоставленного для строительства зданий и сооружений для занятия физкультурой и спортом без мест для зрителей – физкультурно-оздоровительного комплекса, сроком на 49 лет.

Определением суда от 21 мая 2018 года к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, в порядке статьи 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации привлечены - ООО «Производственно-торговое предприятие «Саратовагросбыт-2000», ОАО «Саратовская макаронная фабрика».

Отводов суду не заявлено.

Сторонам разъяснены права в порядке статьи 41 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Представитель истца в судебном заседании поддержала заявленные исковые требования, просила их удовлетворить.

Представитель ответчика в судебном заседании возражал против удовлетворения исковых требований истца, указывая, что ответчиком производЯтся работы по освоению спорного земельного участка в подтверждении чего представил: эскизный проект «Концепции благоустройства территории земельного участка ФИО4 пруда в г. Саратове» 2017 года; договор № 807-24ю на выполнение работ от 09 июля 2018 года, заключенного между ООО «ГЕОПУНКТ» и ответчиком на проведение земельном участке с кадастровым номером 64:48:010113:982 площадью 14028 кв.м. топографической съемки с нанесением инженерных коммуникаций, согласование коммуникаций, регистрации результатов съемки в органах Архитектуры г. Саратова; технический отчет по инженерно-геологическим изысканиям «Инженерно-геологические изыскания по адресу: г. Саратов, Волжский район, земельный участок с кадастровым номером 64:48:010113:982» 2018 года; договор № 807-43ю на выполнение работ от 17 июля 2018 года, заключенного между ООО «ГЕОПУНКТ» и ответчиком на проведение земельном участке с кадастровым номером 64:48:010113:982 площадью 14028 кв.м. инженерно-геологических изысканий в объеме необходимом для проектирования Объекта «Концепции благоустройства территории земельного участка ФИО4 пруда в г. Саратове»; технический отчет о выполнении инженерно-геодезических изысканий по объекту: Культурно-оздоровительный комплекс на территории земельного участка ООО «АРКТИДА» с кадастровым номером 64:48:010113:982 в <...> года; градостроительный план земельного участка.

Третьи лица в судебное заседание не явились, извещены надлежащим образом.

На основании изложенного, суд считает, что все меры к извещению лиц, участвующих в деле, приняты.

В силу положений статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие лиц, участвующих в деле, извещенных надлежащим образом о месте и времени судебного разбирательства.

Дело рассматривается в порядке статей 153-166 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Заявлений в соответствии со статьями 24, 47, 48, 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не имеется.

В судебном заседании в порядке статьи 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации 07 августа 2018 был объявлен перерыв до 11 часов 20 минут 14 августа 2018 года, вынесено протокольное определение.

После перерыва рассмотрение дела продолжено.

В соответствии со статьей 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основания своих требований и возражений.

Арбитражному суду представляются доказательства, отвечающие требованиям статей 67, 68, 75 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

В соответствии со статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств.

Арбитражный суд рассматривает дело по имеющимся в деле доказательствам.

Выслушав представителей сторон, исследовав доказательства, следуя закрепленному статьей 9 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, а также статьей 123 Конституции Российской Федерации, принципу состязательности сторон, суд приходит к следующим выводам.


Как следует из материалов дела, 18 декабря 2014 года между Комитетом по управлению имуществом города Саратова (далее - Арендодатель) и ООО «Производственно-торговое предприятие «Саратовагросбыт-2000» (далее - Арендатор) на основании постановления администрации муниципального образования «Город Саратов» от 18 декабря 2014 года № 4205, заключен договор аренды земельного участка № А-14-1166Ю-1, по условиям которого Арендодатель предоставил, а Арендатор принял в аренду земельный участок из земель населенных пунктов с кадастровым номером 64:48:010113:982, площадью 14028 кв.м., находящийся по адресу: <...> отделение совхоза «Комбайн» в Волжском районе, для строительства зданий и сооружений для занятия физкультурой и спортом без мест для зрителей – физкультурно-оздоровительного комплекса, сроком на 49 лет.

В соответствии с договорами о передаче (уступке) прав и обязанностей № 1/30-12 от 18 января 2017 года и № 1 от 19 июня 2017 года, Арендатором спорного земельного участка стало ООО «Арктида».

В обоснование исковых требований, истец указывает, что земельный участок с кадастровым номером 64:48:010113:982, арендуемый ООО «Арктида» не используется в целях строительства более 3 лет, что в силу статей 45, 46 Земельного кодекса РФ является основанием для досрочного расторжения договора по инициативе арендодателя.

В соответствии с пунктом 4.1.2 договора аренды земельного участка № А-14-1166Ю-1 от 18 декабря 2014 года арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора, в том числе, в случае не использования земельного участка в указанных целях в течение 3-х лет.

29 декабря 2017 года администрацией муниципального образования «Город Саратов» в адрес ООО «Арктида» направлено предупреждение о возможном досрочном расторжении договора аренды земельного участка № А-14-1166Ю-1 от 18 декабря 2014 года с предложением представить документы, подтверждающие освоение спорного земельного участка, однако, до настоящего времени подобные документы в адрес администрации не поступили.

26 февраля 2018 года ответчику направлено уведомление о расторжении спорного договора аренды земельного участка, поскольку ответчик пользуется земельным участком с кадастровым номером 64:48:010113:982 с существенным нарушением условий договора, не используя спорный земельный участок в соответствии с основным видом разрешенного использования, нарушая требования федерального закона.

В связи с неполучением ответа на указанные уведомления истец обратился в суд с настоящим исковым заявлением.

В силу статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.

В соответствии с этим гражданские права и обязанности возникают, в частности, из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.

Имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельным участком, а также по совершению сделок с ним регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным законодательством (ст.3 ЗК РФ).

Согласно статье 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Основной обязанностью арендатора является использование арендованного имущества в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества (пункт 1 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В пункте 23 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» разъяснено, что при применении арбитражными судами пункта 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации, допускающего досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя только на основании решения суда при существенном нарушении условий договора арендатором необходимо руководствоваться тем, что в отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 Земельного кодекса Российской Федерации и статьями 450, 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункт 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка: арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка.

Материалами дела установлено, что в результате заключенных договоров: 1/30-12 о передаче (уступке) прав и обязанностей по договору аренды земельного участка, находящегося в муниципальной собственности от 18 января 2017 года между ООО «Производственно-торговое предприятие «Саратоагросбыт-2000» и ООО «Саратовская макаронная фабрика»; и № 1 о передаче (уступке) прав и обязанностей по договору аренды земельного участка, находящегося в муниципальной собственности от 19 июня 2017 года между ООО «Саратовская макаронная фабрика» и ООО «Арктида» (дата регистрации договора 05 июля 2017 года), Арендатором по договору аренды А-14-1166Ю-1 от 18 декабря 2014 года земельного участка с кадастровым номером 64:48:010113:982, площадью 14028 кв.м, находящегося по адресу: <...> отделение совхоза «Комбайн» в Волжском районе стало ООО «Арктида».

Договоры замены стороны в обязательстве зарегистрированы в установленном законом порядке.

В пункте 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрены дополнительные гарантии новому арендатору земельного участка. В частности, не допускается изменение условий договора аренды земельного участка без его согласия, а также ограничение установленных договором аренды земельного участка прав арендатора. В соответствии с пунктом 1 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации гражданское законодательство основывается на признании равенства участников регулируемых им отношений. Аналогичный принцип провозглашен и в статье 124 Гражданского кодекса Российской Федерации, согласно которому публичное образование (государство) выступает в гражданско-правовых отношения на равных началах с иными участниками - гражданами и юридическими лицами.

Следовательно, гарантии, предоставленные в пункте 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации арендатору, в равной мере распространяются и на арендодателя и могут быть использованы для защиты его прав и законных интересов.

В соответствии с частью 1 статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом).

Основанием обращения в арбитражный суд с настоящим иском послужило то, что земельный участок с кадастровым номером 64:48:010113:982, арендуемый на момент подачи искового заявления ООО «Арктида», не используется в целях строительства более 3 лет, что в силу статей 45, 46 Земельного кодекса РФ является основанием для досрочного расторжения договора по инициативе арендодателя.

Положениями статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

На основании статьи 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть, досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор:

1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;

2) существенно ухудшает имущество;

3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;

4) не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.

В соответствии со статьей 619 Гражданского кодекса РФ договором аренды могут быть установлены и другие, кроме предусмотренных данной статьей, основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 Гражданского кодекса РФ.

Согласно статье 615 Гражданского кодекса РФ арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества.

Подпунктом 5 пункта 4.1.2 Договора установлено, что арендодатель имеет право требовать досрочного расторжения Договора в случае не использования земельного участка, предназначенного для сельскохозяйственного производства либо жилищного или иного строительства, в указанных целях в течение 3 лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом, за исключением времени, необходимого для освоения земельного участка, а также времени, в течение которого земельный участок не мог быть использован по назначению из-за стихийных бедствий или ввиду иных обстоятельств, исключающих такое использование.

Пунктом 5.2.2. договора аренды установлено, что арендатор обязан использовать земельный участок в соответствии с целевым назначением и разрешенным использованием.

Судом установлено и материалами дела подтверждается, что предупреждением от 29 декабря 2017 года и уведомлением 26 февраля 2018 года арендатор извещен о расторжении договора аренды А-14-1166Ю-1 от 18 декабря 2014 года земельного участка с кадастровым номером 64:48:010113:982, площадью 14028 кв.м, находящегося по адресу: <...> отделение совхоза «Комбайн» в Волжском районе, в его адреса направлено соглашение о расторжении договора, подписанное со стороны арендодателя.

Требование арендодателя не было исполнено арендатором ООО «Арктида» в установленный ему срок.

Таким образом, судом установлено, что истцом соблюден претензионный порядок урегулирования спора с ответчиком.

Согласно пункту 1 статьи 46 Земельного кодекса РФ аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством, а также по иным основаниям и в порядке, установленном этой статьей.

Статьей 42 Земельного кодекса РФ предусмотрена обязанность лиц, которым предоставлен земельный участок, своевременно приступить к его использованию в случае, если срок освоения земельного участка предусмотрен договором.

Из содержания указанных норм в их взаимосвязи следует, что понятие «использование земельного участка в соответствии с его целевым назначением и разрешенным использованием» и понятие «своевременное использование (освоение) земельного участка» являются различными понятиями, вследствие чего неиспользование (неосвоение) земельного участка в течение того или иного времени не может рассматриваться как неиспользование земельного участка в соответствии с его целевым назначением и разрешенным использованием (Определение Верховного Суда РФ от 14.03.2017 № 18-КГ17-14).

Судом установлено, что с момента перехода прав и обязанностей по договору аренды А-14-1166Ю-1 от 18 декабря 2014 года ООО «Арктида» предпринимались меры направленные на освоение земельного участка с кадастровым номером 64:48:010113:982, площадью 14028 кв.м, находящегося по адресу: <...> отделение совхоза «Комбайн» в Волжском районе , в подтверждении чего в материалы дела представлены:

- эскизный проект «Концепции благоустройства территории земельного участка ФИО4 пруда в г. Саратове» 2017 года;

- технический отчет по инженерно-геологическим изысканиям «Инженерно-геологические изыскания по адресу: г. Саратов, Волжский район, земельный участок с кадастровым номером 64:48:010113:982» 2018 года;

- технический отчет о выполнении инженерно-геодезических изысканий по объекту: Культурно-оздоровительный комплекс на территории земельного участка ООО «АРКТИДА» с кадастровым номером 64:48:010113:982 в <...> года.

Более того, Комитетом по градостроительству, архитектуре и капитальному строительству администрации муниципального образования «Город Саратов» на основании заявления ООО «Арктида» зарегистрированного 09 июля 2018 года № 05-07/578, выдан Градостроительный план земельного участка № RU64304000-501. Тогда как исковое заявление поступило в Арбитражный суд в апреле 2018г.

ООО «Арктида» подготовлена вся проектная документация по строительству культурно-оздоровительного комплекса на спорном земельном участке, получен градостроительный план для получения разрешения на строительство.

Также судом установлено, что с момента перехода прав и обязанностей по договору аренды земельного участка у арендатора ООО «Арктида» по настоящее время задолженности по оплате арендной платы за пользование спорным земельным участком не имеется.

Довод заявителя о том, что у арендатора было достаточно времени для освоения арендуемого земельного участка, тогда как меры по освоению ответчиком не предпринимаются более 3 лет, с учетом установленных судом фактических обстоятельств, отклоняются, поскольку условиями договора аренды предусмотрен срок, на который заключен этот договор (49 лет), данный срок не истек и арендатором предпринимались и предпринимаются меры по освоению земельного участка и строительству на нем объекта, получен градостроительный план земельного участка.

В силу пункта 2 статьи 45 ЗК РФ аренда земельного участка может быть прекращена по инициативе арендодателя в случае неиспользовании земельного участка, предназначенного для жилищного строительства, в указанных целях в течение трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом. В этот период не включается время, необходимое для освоения участка, а также время, в течение которого участок не мог быть использован по целевому назначению из-за стихийных бедствий или ввиду иных обстоятельств, исключающих такое использование.

Из смысла статей 45, 46 ЗК РФ, статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации освоение земельного участка, предоставленного для целей строительства, заканчивается выдачей разрешения на строительство, так как именно с этого момента начинает исчисляться трехлетний срок неиспользования земельного участка, предоставленного для целей строительства, служащий основанием для прекращения арендных отношений. Поскольку Арендатором получен градостроительный план земельного участка, суд приходит к выводу о том, что оснований для расторжения договора не имеется.

Установив, что срок по освоению земельного участка с целью обеспечения возможности строительства объекта в соответствии с установленным в отношении земельного участка видом разрешенного использования не истек, суд в соответствии со статьями 22, 45, 46, 47 Земельного кодекса Российской Федерации, статьями 309, 310, 450.1, 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьями 65, 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, приходит к выводу об отказе в удовлетворении исковых требований ввиду недоказанности истцом обстоятельств, свидетельствующих о нарушении ответчиком режима использования земельного участка, и, как следствие, о недоказанности существенного нарушения условий договора аренды со стороны арендаторов, учитывая представление в материалы дела доказательств надлежащего исполнения обязательства по арендной плате, отсутствия задолженности и принятия арендатором мер по освоению земельного участка.

В соответствии со статьями 106, 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по госпошлине распределяются в соответствии с удовлетворенными требованиями.

Руководствуясь статьями 110, 167-170, 176, 177, 180, 181 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд,



РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований Администрации муниципального образования «Город Саратов» - ОТКАЗАТЬ.

Решение арбитражного суда вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба.

Решение может быть обжаловано в Двенадцатый арбитражный апелляционный суд в течение одного месяца со дня изготовления решения в полном объеме, через Арбитражный суд Саратовской области.

Направить копии решения арбитражного суда лицам, участвующим в деле, в соответствии с требованиями статьи 177 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Лицам, участвующим в деле, разъясняется, что информация о принятых по делу судебных актах размещается на официальном сайте Арбитражного суда Саратовской области - http://www.saratov.arbitr.ru и в информационных киосках, расположенных в здании арбитражного суда.



Судья арбитражного суда

Саратовской области Е.Л. Большедворская