Решение от 26 июля 2023 г. по делу № А05-1765/2023

3200/2023-82080(2)



АРБИТРАЖНЫЙ СУД АРХАНГЕЛЬСКОЙ ОБЛАСТИ

ул. Логинова, д. 17, г. Архангельск, 163000, тел. (8182) 420-980, факс (8182) 420-799

E-mail: info@arhangelsk.arbitr.ru, http://arhangelsk.arbitr.ru

Именем Российской Федерации
РЕШЕНИЕ

Дело № А05-1765/2023
г. Архангельск
26 июля 2023 года


Резолютивная часть решения объявлена 19 июля 2023 года

Полный текст решения изготовлен 26 июля 2023 года

Арбитражный суд Архангельской области в составе судьи Низовцевой А.М., при ведении протокола секретарём судебного заседания ФИО1,

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску

общества с ограниченной ответственностью "Управляющая компания Центральный округ" (ОГРН <***>; ИНН <***>; адрес: 163045, <...>)

к ответчикам:

1. Администрации городского округа "Город Архангельск"(ОГРН <***>; ИНН <***>; адрес: 163069, г.Архангельск, Архангельская область, пл.В.И.Ленина, дом 5)

2. индивидуальному предпринимателю ФИО2 (ОГРНИП 313293217800022; ИНН <***>; место жительства: 164500, г.Северодвинск, Архангельская область)

Третьи лица:

1. общество с ограниченной ответственностью Фирма "Северная" (ОГРН <***>; ИНН <***>; адрес: 163072, <...>)

2. общество с ограниченной ответственностью "УК Садовый район" (ОГРН <***>; ИНН <***>; адрес: 163009, <...>)

3. общество с ограниченной ответственностью "Архземпроект" (ОГРН <***>; адрес: 163069, <...>)

о признании недействительными торгов, о признании недействительным договора купли-продажи муниципального имущества, о признании права общей долевой собственности на нежилое помещение,

при участии в судебном заседании представителей:

от истца – ФИО3 (доверенность от 15.02.2023); от 1-го ответчика – ФИО4 (доверенность от 31.01.2023);


2-го ответчика – ФИО2 (индивидуальный предприниматель),

от третьего лица ООО "УКК Садовый район" - ФИО5 (доверенность от 22.03.2023)

установил:

общество с ограниченной ответственностью "Управляющая компания Центральный округ" (далее – истец, Общество) обратилось в Арбитражный суд Архангельской области с исковым заявлением к Администрации городского округа "Город Архангельск" (далее – Администрация) и индивидуальному предпринимателю ФИО2 (далее – Предприниматель) о признании недействительными торгов от 19.12.2022 и договора купли-продажи муниципального имущества № 20 от 22.12.2022 с применением последствий недействительности сделки, а также о признании права общей долевой собственности Общества на нежилое помещение, назначение – нежилое, 1, этаж, общая площадь 15,4 кв.м., кадастровый номер 29:22:040712:1605, адрес объекта: <...> определением доли в праве пропорционально площади, принадлежащих на праве собственности Обществу (предмет иска указан с учетом ходатайства от 29.05.2023 об уточнении исковых требований).

Представитель истца поддержал исковые требования с учётом их уточнения.

Представитель Администрации с исковыми требованиями не согласен по мотивам, изложенным в отзыве на иск и дополнениях к нему.

Предприниматель вопрос об удовлетворении иска оставил на усмотрение суда, но полагает, что спорное помещение не относится к общему имуществу дома.

ООО "УК "Садовый район" представило письменное мнение по делу , в котором считает, что спорное имущество на относится к общему имуществу дома.

Другие третьи лица, извещенные о рассмотрении дела надлежащим образом, в суд своих представителей не направили, представив письменное мнение по делу, в связи с чем дело рассмотрено в порядке статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в их отсутствие.

Заслушав представителей сторон, исследовав материалы дела, суд установил следующие обстоятельства.

Как следует из материалов дела, на основании договора аренды

№ 24/10 ок от 23.03.2010 ООО Фирма "Северная" были переданы нежилые помещения общей площадью 147,5 кв.м., расположенные на первом этаже многоквартирного дома № 14 по ул. Гагарина в г. Архангельске. (том 1 л.д. 76-87).

Дополнительным соглашением от 16.02.2015 к договору аренды установлена множественность, и на стороне арендатора совместно с ООО Фирма "Северная" стало выступать Общество (предыдущее название - ООО УК 8 "Наш дом"). Этим же соглашением была увеличена площадь арендуемых нежилых помещений до 295,8 кв.м. и в её состав включено


помещение 19 и часть помещения № 9 площадью 6,5 кв.м. для использования под офис. Согласно пункту 4.7 дополнительного соглашения к договору аренды от 16.02.2015 и приложения № 2 к нему Общество и ООО "Фирма Северная" определили порядок пользования арендуемыми помещениями, согласно которому помещения 9а, 19, 6 и 15 используются ими совместно. (том 1 л.д. 88-94). Как видно из приложения № 2 к дополнительному соглашению и экспликации, помещение 9, из которого выделена часть 9а площадью 6,5 кв.м., и помещение 19 являются коридорами, помещение 15 - туалет, а помещение 6 является подсобным. (том 1 л.д. 91-92).

18 января 2016 года между Администрацией, ООО Фирма "Северная" и Обществом заключен договор № 2 купли-продажи арендуемого муниципального имущества, по условиям которого в долевую собственность ООО Фирма "Северная" и Общества переданы нежилые помещения на первом этаже дома № 14 по ул. Гагарина, в том числе помещения 9а, 6, 19 и 15.

На основании заявления ООО Фирма "Северная" № 97 от 14.04.2022 и заявления Общества от 18.04.2022 (том 1 л.д. 116-177) между ними и Администрацией был заключен договор аренды № 23/22ок от 01.06.2022, по которому в аренду было передано помещение № 9 площадью 15,4 кв.м. на первом этаже дома № 14 по ул. Гагарина (том 1 л.д. 118-121).

В заявлении от 08.04.2022 № 95 ООО Фирма "Северная" просило включить указанное помещение в прогнозный план приватизации муниципального имущества на 2022 год и сообщило о готовности принять участие в торгах. В соответствии с решением Архангельской городской Думы от 26.10.2022 № 588 помещение включено в прогнозный план приватизации, распоряжением Администрации от 18.11.2022 № 7380р утвержден способ приватизации: аукцион в электронной форме, открытый по форме подачи предложений о цене имущества и определена начальная цена продажи объекта - 269 000 рублей. В письме от 29.11.2022 Администрация сообщила ООО Фирма "Северная" и Обществу о приватизации помещения. (том 1 л.д. 122-126).

В соответствии с протоколом от 16.12.2022 при проведении аукциона по лоту № 1 поступила одна заявка предпринимателя, в связи с чем принято решение заключить с ним договор купли-продажи муниципального имущества как с единственным участником аукциона по начальной цене продажи - 269 000 рублей, в том числе НДС. (том 1 л.д. 130).

22 декабря 2022 года между Администрацией (продавцом) и предпринимателем (покупателем) заключен договор № 20 купли-продажи муниципального имущества на аукционе, в соответствии с пунктом 1.1 которого продавец продает, а покупатель покупает в собственность по нежилое помещение, назначение – нежилое, 1 этаж, общая площадь 15,4 кв.м. (кадастровый номер 29:22:040712:1605), расположенное по адресу: <...>. (том 1 л.д. 127-129). Договор исполнен сторонами.


Ссылаясь на то, что проведенный аукцион по продаже муниципального имущества не соответствует требованиям закона, так как Администрацией было продано имущество, относящееся к общей долевой собственности всех собственников помещений в многоквартирном доме, Общество обратилось в суд с рассматриваемым иском о признании аукциона и заключенного по его итогам договора купли-продажи недействительными и признании помещения № 9, расположенного на 1 этаже дома, площадью 15,4 кв.м. (кадастровый номер 29:22:040712:1605) общедомовым имуществом, находящимся в общей долевой собственности собственников помещений в доме.

Проверив обоснованность доводов истца и возражений Администрации, оценив в совокупности представленные в материалы дела доказательства, суд пришел к выводу об отказе в удовлетворении заявленного иска по следующим основаниям.

К отношениям собственников помещений, расположенных в жилом доме, возникающим по поводу общего имущества в таком доме, подлежат применению нормы законодательства, регулирующие указанные отношения, в частности статьи 249, 289, 290 ГК РФ и статьи 36, 44 – 48 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее – ЖК РФ).

В силу статей 246, 247, 290 ГК РФ, статьи 36 ЖК РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, состав которого определён частью 1 статьи 36 ЖК РФ.

В соответствии с пунктом 1 статьи 290 ГК РФ и частью 1 статьи 36 ЖК РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, в том числе помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы).

Согласно разъяснениям, приведённым в пунктах 2, 3 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 № 64 "О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания" (далее – Постановление № 64), при рассмотрении споров судам следует исходить из того, что к общему имуществу здания относятся, в частности, помещения, предназначенные для обслуживания более одного помещения в здании, а также лестничные площадки, лестницы, холлы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном здании оборудование (технические подвалы), крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции этого здания, механическое,


электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения. При этом право общей долевой собственности на общее имущество принадлежит собственникам помещений в здании в силу закона вне зависимости от его регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Из пункта 9 Постановления № 64 следует, что если общим имуществом владеют собственники помещений в здании, однако право индивидуальной собственности на общее имущество зарегистрировано в реестре за одним лицом, собственники помещений в данном здании вправе требовать признания за собой права общей долевой собственности на общее имущество. Суд рассматривает это требование как аналогичное требованию собственника об устранении всяких нарушений его права, не соединённых с лишением владения (статья 304 ГК РФ).

В Постановлении Президиума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации от 02.03.2010 № 13391/09 указано, что правовой режим отдельных помещений как относящихся или не относящихся к общей долевой собственности собственников помещений в доме должен определяться на дату приватизации первой квартиры в доме.

Если по состоянию на указанный момент нежилые помещения жилого дома были предназначены (учтены, сформированы) для самостоятельного использования в целях, не связанных с обслуживанием жилого дома, и не использовались фактически в качестве общего имущества домовладельцами, то право общей долевой собственности домовладельцев на эти помещения не возникло. Остальные помещения, не выделенные для целей самостоятельного использования, перешли в общую долевую собственность домовладельцев как общее имущество дома.

Как установлено судом, с момента постройки дома по ул. Гагарина, 14 в 1965 году до настоящего времени все помещения 1-го этажа относятся к категории нежилых помещений, в которых располагались различные организации. Это следует , в том числе, из технического паспорта на дом по состоянию на 1989 год. (приложен в электронном виде к дополнениям к отзыву Администрации от 25.05.2023). В экспликации помещений нежилой части дома в технических паспортах указано на места общего пользования, в том числе коридоры.

В соответствии с постановлением Верховного Совета РФ от 27.12.21991 № 3020-1, весь жилищный фонд, в том числе дом по ул. Гагарина, 14 с нежилыми помещениями перешел в муниципальную собственность.

На момент приватизации первой квартиры в доме в 1991 году (как указано в письме ГБУ "АрхОблКадастр" от 23.05.2013 № 06-03/2555, приложенном в электронном виде к дополнениям к отзыву Администрации от 25.05.2023) или же в 1994 году как указывает Общество в дополнениях к исковому заявлению от 19.07.2023, все нежилые помещения на 1-м этаже находились в муниципальной собственности и другие собственники


помещений в доме (собственники квартир) данными помещениями не пользовались. Следовательно, спорное помещение № 9 использовалось в целях, не связанных с обслуживанием иных помещений, принадлежащих собственникам многоквартирного дома. Доказательств обратного Общество суду не представило.

В соответствии со статьей 1 Гражданского кодекса Российской Федерации при осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно. Никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения. (пункт 3 и 4). В силу статьи 10 указанного кодекса не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом). В случае несоблюдения этих требований арбитражный суд с учетом характера и последствий допущенного злоупотребления отказывает лицу в защите принадлежащего ему права полностью или частично, а также применяет иные меры, предусмотренные законом.

Как установлено судом, Общество на протяжении длительного времени считало, что помещение 9 является обособленным помещением, предназначенным для самостоятельного использования. В соответствии с дополнительным соглашением от 16.02.2015 к договору аренды часть коридора № 9 площадью 6,5 кв.м. была отделена, в том числе на поэтажном плане, и ей был присвоен номер 9а. Возможно, что помещение 9 было сформировано в результате перепланировки помещений 1-го этажа, которая проводилась Обществом на основании его заявления от 05.11.2019 (том 1 л.д. 154-164), хотя на момент рассмотрения дела в суде перегородка между помещениями 9 и 9а отсутствует. В письме от 17.05.2023 ООО "АрхЗемПроект" указало, что при проведении кадастровых работ с целью формирования помещения 9 по документам технического и кадастрового учета оно было отделено от помещения 9а перегородкой (том 1 л.д. 5). Как следует из рабочего проекта перепланировки помещений № 264-2018-АС, в результате перепланировки была установлена перегородка между помещениями коридора 9 и коридора 23, что позволило обособить спорное помещение 9 от других нежилых помещений, находящихся в муниципальной собственности.

Впоследствии помещение 9а было приватизировано Обществом и перешло в его долевую собственность. Спорное помещение 9 было поставлено на кадастровый учет 16 марта 2022 года и на него зарегистрировано право муниципальной собственности. (том 1 л.д. 131). На основании заявления от 18.04.2022 Общество арендовало помещение 9 площадью 15.4 кв.м и просило включить его в план приватизации, сообщив о готовности принять участие в торгах.

В соответствии с нормами действующего законодательства не допускается противоречивое и недобросовестное поведение субъектов хозяйственного оборота (правило эстоппель), к которому относятся, в том


числе, действия, не соответствующие предшествующим заявлениям или поведению стороны, при условии, что другая сторона в своих действиях разумно полагалась на них. При вышеуказанных обстоятельствах суд полагает применимым правило эстоппеля, согласно которому никто не может противоречить собственному предыдущему поведению.

Учитывая, что с момента первой приватизации помещений в доме помещение 9 использовалось только собственником нежилых помещений 1- го этажа, которым являлось муниципальное образование, а в настоящий момент этим помещением пользуются только Общество и ООО "Фирма "Северная", являющиеся долевыми собственниками помещений, а собственники иных помещений в доме спорным помещением не пользуются, правовых оснований для признания данного помещения общедомовым, находящимся в собственности всех собственников помещений в доме, у суда не имеется.

В обратном случае, на собственников жилых помещений в доме будет возложена необоснованная обязанность по содержанию помещения 9, которым пользуются только Общество и ООО "Фирма Северная", являющиеся долевыми собственниками нежилых помещений и аффилированными лицами, что повлечет увеличение тарифа на содержание и ремонт общего имущества дома. По мнению третьего лица ООО УК "Садовый район", являющегося управляющей компанией дома № 14 по ул. Гагарина, спорное помещение не является общим имуществом домом, т.к. собственники жилых помещений и собственники других нежилых помещений в доме им не пользуются.

При этом для определения правового режима названных помещений не имеет значения наличие в помещении инженерных коммуникаций, так как они расположены в каждом помещении дома и сами по себе не порождают право общей долевой собственности домовладельцев на помещения, уже выделенные для самостоятельного использования, не связанные с обслуживанием жилого дома. При этом судом учтено, что для обособления нежилых помещений 1-го этажа ранее расположенный в них выход в тепловой пункт был устранен, и выполнено устройство отдельного входа в тепловой пункт с улицы.

В соответствии с пунктом 1 статьи 447 Гражданского кодекса Российской Федерации торги, проведенные с нарушением правил, установленных законом, могут быть признаны судом недействительными по иску заинтересованного лица в течение одного года со дня проведения торгов. Торги могут быть признаны недействительными в том числе, если были допущены иные нарушения правил, установленных законом.

Признание торгов недействительными влечет недействительность договора, заключенного с лицом, выигравшим торги, и применение последствий, предусмотренных статьей 167 настоящего Кодекса. (пункт 2).

Поскольку суд пришёл к выводу, что Администрация на торгах продала имущество, находящееся в муниципальной собственности, а иных


нарушений правил проведения торгов судом не установлено, суд отказывает в удовлетворении заявленных исковых требований в полном объёме.

Согласно части 1 статьи 110 АПК РФ судебные расходы по уплате государственной пошлины относятся на Общество.

Руководствуясь статьями 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Архангельской области

РЕШИЛ:

в удовлетворении заявленных исковых требований отказать.

Настоящее решение может быть обжаловано в Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд путем подачи апелляционной жалобы через Арбитражный суд Архангельской области в срок, не превышающий одного месяца со дня его принятия.

Судья А.М. Низовцева

Электронная подпись действительна.Данные ЭП:Удостоверяющий центр Казначейство РоссииДата 02.03.2023 9:45:00

Кому выдана Низовцева Анна Михайловна