Решение от 29 июля 2025 г. по делу № А59-78/2024

АРБИТРАЖНЫЙ СУД САХАЛИНСКОЙ ОБЛАСТИ

                      693000, <...>

                                     www.sakhalin.arbitr.ru, info@sakhalin.arbitr.ru


                                                Именем  Российской  Федерации


Р Е Ш Е Н И Е


г. Южно-Сахалинск                                                                                              Дело № А59-78/2024

Резолютивная часть решения объявлена 23 июля 2025 года

Полный текст решения изготовлен 30 июля 2025 года


Арбитражный суд Сахалинской области в составе судьи Жамновой М.С.,

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Соколовым К.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании с использованием системы веб-конференции дело по исковому заявлению акционерного общества «Сахалинское ипотечное агентство» (ОГРН <***>, ИНН <***>)

к обществу с ограниченной ответственностью «Строитель ДВ» (ОГРН <***> ИНН <***>)

о понуждении к исполнению гарантийных обязательств по контракту на строительство многоквартирного дома № 425/18 от 26.06.2018, о взыскании судебной неустойки, расходов по уплате государственной пошлины в размере 6 000 руб.,

третье лицо – общество с ограниченной ответственностью Управляющая компания «ЖЭУ-7»,

при участии:

от истца – ФИО1 по доверенности от 09.01.2025,

от ответчика (онлайн) – ФИО2 по доверенности от 25.11.2024, 

от третьего лица – не явился,


                                                       У С Т А Н О В И Л:


            Акционерное общество «Сахалинское ипотечное агентство» (далее – истец,                   АО «СИА») обратилось в Арбитражный суд Сахалинской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «Сахалинстрой» (далее – ответчик,                                   ООО «Сахалинстрой»)  об обязании исполнить гарантийные обязательства по контракту № 425/18 от 26.06.2018 в соответствии с рекламационным актом от 06.11.2023 (пункты 8,9) в течение 30 (тридцати) календарных дней с даты вступления судебного акта в законную силу, а именно: подвал (с западной и восточной стороны имеются гильзы в стенах для прохода кабеля (освещение придомовой территории) с данных гильз происходит затекание грунтовых вод); придомовая территория (с южной, северной, западной и восточной сторон МКД имеется разрушение отмостки, в некоторых местах отмостка провалилась и контруклона идет не от дома, а к дому); о взыскании судебной неустойки за каждый день неисполнения решения суда в размере 50 000 руб. за каждый день просрочки-исполнения судебного акта, расходов по уплате государственной пошлины в размере 6 000 руб.

           Определением суда от 17.01.2024 исковое заявление принято к производству.

           Определением суда от 21.02.2024 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено общество с ограниченной ответственностью «УК Фикен».

           Определением суда от 21.10.2024 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено общество с ограниченной ответственностью Управляющая компания «ЖЭУ-7», ООО «УК Фикен» исключено из числа лиц, участвующих в деле.          

           В рамках рассмотрения спора истец уточнил исковые требования к ответчику                  ООО «Строитель ДВ» в связи  со сменой наименования ООО «Сахалинстрой», просил обязать исполнить гарантийные обязательства по контракту № 425/18 от 26.06.2018 в соответствии с рекламационным актом от 06.11.2023 (пункты 8,9) в течение 30 календарных дней с даты вступления судебного акта в законную силу, а именно: подвал дома по ул. Пионерной, д. 47 в г. Южно-Сахалинске (с западной и восточной стороны выполнить мероприятия по исключению затекания грунтовых вод в местах установки гильз в наружных стенах дома); придомовая территория дома по ул. Пионерной, д. 47 в                    г. Южно-Сахалинске (с южной, северной, западной и восточной сторон дома выполнить работы по восстановлению отмостки с условием обеспечения отвода воды от стены дома в сторону газона на придомовой территории); взыскать судебную неустойку за каждый день неисполнения решения суда в размере 50 000 руб., расходы по уплате государственной пошлины в размере 6 000 руб.

           На основании части 1 статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации уточнения приняты судом.

           Определением суда от 01.11.2024 производство по делу приостановлено в связи с назначением судебной строительно-технической экспертизы.

           Определением суда от 21.05.2025 производство по делу возобновлено, судебное заседание назначено на 21.07.2025.

           Протокольным определением суда от 21.07.2025 в судебном заседании объявлялся перерыв до 23.07.2025.

           Третье лицо, извещенное надлежащим образом о времени и месте проведения судебного заседания, не явилось.

           В соответствии со статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебное заседание проведено в отсутствие третьего лица.

           В судебном заседании представитель истца поддержал исковые требования.

           Представитель ответчика возражал по основаниям, изложенным в отзыве и дополнениях. Указал, что недостатки выполненных работ устранены, о чем свидетельствуют результаты судебной экспертизы.

           Исследовав материалы дела, оценив в совокупности представленные доказательства, суд считает исковые требования не подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.  

           Как следует из материалов дела, 26.06.2018 между АО «СИА» (Заказчик) и                     ООО «Сахалинстрой» (Генеральный подрядчик) заключен контракт на строительство многоквартирного жилого дома № 425/18 (далее – контракт), в соответствии с которым Генеральный подрядчик обязуется за счет средств Заказчика произвести строительство объекта: «Многоквартирный жилой дом, расположенный по ул. 2-я Пионерская, 47 в                         г. Южно-Сахалинске в соответствии с требованиями и характеристиками объекта, установленными контрактом и Техническим заданием, а Заказчик обязуется принять результат строительства и уплатить обусловленную цену.

            В соответствии с актом приемки законченного строительства объекта № 1 от 19.11.2020 ООО «Сахалинстрой» передан АО «СИА» многоквартирный жилой дом.

            На основании разрешения № 65-647-01010010-07652-2019 от 27.11.2020 многоквартирный дом введён в эксплуатацию.

            29.09.2023 АО «СИА» в адрес ответчика направлено уведомление № 993-ОУИ о проведении комиссионного осмотра и необходимости явки 06.10.2023 по адресу:                        <...>, для составления рекламационного акта и фиксирования строительных дефектов.

          Согласно рекламационному акту от 06.10.2023, составленному с участием             ООО «Сахалинстрой», по результатам осмотра общедомового имущества и жилых помещений многоквартирных домов на предмет определения технического состояния объекта капитального строительства комиссией выявлены недостатки выполненных работ, в том числе пункт 8 - подвал (с западной и восточной стороны имеются гильзы в стенах для прохода кабеля (освещение придомовой территории) с данных гильз происходит затекание грунтовых вод), пункт 9 - придомовая территория (с южной, северной, западной и восточной сторон МКД имеется разрушение отмостки, в некоторых местах отмостка провалилась и контруклона идет не от дома, а к дому). Срок устранения установлен до 30.10.2023.

          09.10.2023 АО «СИА» в адрес ответчика направлен рекламационный акт с требованием об устранении недостатков в рамках гарантийных обязательств.

           06.11.2023 АО «СИА» составлен акт проверки, в соответствии с которым недостатки, указанные в пунктах 8, 9 рекламационного акта от 06.10.2023,                              ООО «Сахалинстрой» не устранены.

          16.11.2023 АО «СИА» в адрес ответчика направлена претензия № ЮО-2023/4567 об устранении недостатков выполненных работ.

           В связи с неисполнением гарантийных обязательств по контракту истец обратился с настоящим заявлением.

           Согласно пункту 8.1 контракта Генеральный подрядчик гарантирует: возможность безаварийной эксплуатации объекта на протяжении гарантийного срока; бесперебойное функционирование инженерных систем, смонтированных и налаженных Генеральным подрядчиком, Подрядчиком, Субподрядчиком при эксплуатации объекта в гарантийный срок; нормативное качество всех строительно-монтажных работ; достижение объектом указанных в проектной документации показателей и возможность нормальной эксплуатации объекта в период гарантийного срока и несет ответственность за отступления от них; своевременное устранение за свой счет недостатков и дефектов, выявленных в период гарантийного срока эксплуатации.

            Гарантийный срок на качество выполненных работ, материалов, смонтированного на объекте начинается с даты подписания акта приемки завершенного строительства и составляет 5 лет. Гарантийный срок на технологическое и инженерное оборудование составляет 3 года и исчисляется со дня подписания акта приемки завершенного строительства (пункт 8.2 контракта).

            Согласно пункту 8.3 контракта, если в течение гарантийного срока выявится, что работы (отдельные виды работ) или оборудование (часть оборудования) имеют дефекты и недостатки, которые являются следствием ненадлежащего выполнения Генеральным подрядчиком (привлекаемыми им Подрядчиками, Субподрядчиками) принятых на себя обязательств, в том числе будут обнаружены материалы, которые не соответствуют сертификатам качества или требованиям контракта, Заказчик совместно с Генеральным подрядчиком составляет рекламационный акт, где, кроме прочего, определяются даты устранения дефектов и недостатков. Рекламационный акт должен быть составлен не позднее десяти дней со дня обнаружения недостатков. Гарантийный срок продлевается на период устранения дефектов и недостатков. Срок устранения недостатков - 10 календарных дней, если иной срок не указан в рекламационном акте.

            Для участия в составлении рекламационного акта, фиксирующего выявленные дефекты, согласования порядка и сроков их устранения Генеральный подрядчик обязан в течение двух дней с момента получения извещения Заказчика о выявленных дефектах и недостатках направить своего уполномоченного представителя (пункт 8.4 контракта).

            Положениям статей 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) предусмотрено, что обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства не допускаются.

            В соответствии со статьей 4 Федерального закона Российской Федерации от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее - ФЗ от 30.12.2004 № 214-ФЗ), по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

          Согласно части 2 статьи 7 ФЗ от 30.12.2004 № 214-ФЗ застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.

           В случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в части 1 настоящей статьи обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика: безвозмездного устранения недостатков в разумный срок; соразмерного уменьшения цены договора; возмещения своих расходов на устранение недостатков.   

           Согласно частям 5, 6 статьи 7 ФЗ от 30.12.2004 № 214-ФЗ гарантийный срок для объекта долевого строительства, за исключением технологического и инженерного оборудования, входящего в состав такого объекта долевого строительства, устанавливается договором и не может составлять менее чем пять лет. Указанный гарантийный срок исчисляется со дня передачи объекта долевого строительства, за исключением технологического и инженерного оборудования, входящего в состав такого объекта долевого строительства, участнику долевого строительства, если иное не предусмотрено договором.

          Участник долевого строительства вправе предъявить иск в суд или предъявить застройщику в письменной форме требования в связи с ненадлежащим качеством объекта долевого строительства с указанием выявленных недостатков (дефектов) при условии, что такие недостатки (дефекты) выявлены в течение гарантийного срока. Застройщик обязан устранить выявленные недостатки (дефекты) в срок, согласованный застройщиком с участником долевого строительства. В случае отказа застройщика удовлетворить указанные требования во внесудебном порядке полностью или частично либо в случае неудовлетворения полностью или частично указанных требований в указанный срок участник долевого строительства имеет право предъявить иск в суд.

          Акт приемки законченного строительства объекта подписан сторонами 19.11.2020.

          С учетом изложенного, недостатки переданного объекта строительства возникли в период 5-летнего гарантийного срока, установленного  пунктом 8.2 договора.

          При рассмотрении спора ответчиком выполнены мероприятия по устранению недостатков выполненных работ.

           02.09.2024, 05.09.2024, 06.09.2024 ответчиком в адрес истца направлены письма                   № 95, № 96, № 98 об устранении недостатков работ и необходимости принятия выполненных работ.

          13.09.2024 ООО «Строитель ДВ» составлен акт приемки устранения гарантийных недостатков, от подписания которого представитель истца отказался.

          Факт выполнения работ по гидроизоляции вводов коммуникаций подтверждается актом № 1 от 18.09.2024.

          Истцом заявлены возражения в части надлежащего исполнения гарантийного обязательства.

          В материалы дела представлены акты проверки от 13.09.2024, 18.09.2024, согласно которым недостатки работ в соответствии с пунктами 8, 9 рекламационного акта от 06.10.2023 не устранены.

          В целях установления факта проведения работ по устранению гарантийных замечаний в рамках контракта по ходатайству ООО «Строитель ДВ» судом назначена судебная строительно-техническая экспертиза, производство которой поручено эксперту ООО «Независимая Экспертная Компания» ФИО3.

          На разрешение эксперта поставить следующие вопросы:

          Выполнены ли обществом с ограниченной ответственностью «Строитель ДВ» на объекте «Многоквартирный жилой дом по адресу: <...> – подвал, работы по устранению причин затекания грунтовых вод с западной и восточной сторон дома в местах установки гильз в наружных стенах дома для прохода кабеля (освещение придомовой территории) в соответствии с действующими строительными нормами и правилами?

          Выполнены ли обществом с ограниченной ответственностью «Строитель ДВ» на объекте «Многоквартирный жилой дом по адресу: <...>, работы по восстановлению отмостки с условием обеспечения отвода воды от стены дома в сторону газона на придомовой территории с южной, северной, западной и восточной сторон дома в соответствии с требованиями СП 45.13330.2017 «Земляные сооружения, основания и фундаменты», в соответствии с требованиями рабочей документации № 1447-2018-АР?

          В соответствии с заключением эксперта № 027/С-25 от 19.05.2025 по первому вопросу эксперт пришел к выводу, что ООО «Строитель ДВ» на объекте «Многоквартирный жилой дом по адресу: г. Южно-Сахалинск, ул. 2- я Пионерская, 47 - подвал, работы по устранению причин затекания грунтовых вод с западной и восточной сторон дома (по всем сторонам) в местах установки гильз в наружных стенах дома для прохода кабеля (освещение придомовой территории, и иных) выполнены в соответствии с действующими строительными нормами и правилами, посредством применения «Пенетрона» (Проникающая гидроизоляция бетонных конструкций), течей или следов протечек после устранения нет. При проведении осмотра подвальных помещений эксперт установил, что в помещениях подвала местами затекает вода. Для установления причины затекания осмотрены помещения подвала, в ходе которого установлено, что причиной затекания является протечки в районе дверных проемов. При осмотре с наружной стороны установлено, что затекание происходит в связи с тем, что управляющая организация, обслуживающая указанный жилой дом, не произвела очистку лестниц и приямков от снега.

           По второму вопросу эксперт пришел к выводу, что ООО «Строитель ДВ» на объекте «Многоквартирный жилой дом по адресу: <...>, работы по восстановлению отмостки с условием обеспечения отвода воды от стены дома в сторону газона на придомовой территории с южной, северной, западной и восточной сторон дома в соответствии с требованиями СП 45.13330.2017 «Земляные сооружения, основания и фундаменты», в соответствии с требованиями рабочей документации № 1447-2018-АР, выполнены по всему периметру жилого дома.

           В ходе произведенного обследования экспертом установлено, что отмостка здания по всему периметру здания за исключением отдельных мест, завалена снегом, в большей степени от расчистки проезжей части, в результате чего на ней складируются утрамбованные кучи снега, достигающие высотой более 2- х метров. В результате уборки снега применялись средства тяжелой механизации, а также и в более ранний период. Тяжеловесная техника проезжала как по отмостке, так и ливнестокам закрытых металлическими решетками, в результате чего решетки были подвергнуты значительным деформациям. Отмостка — это водонепроницаемое покрытие, которое примыкает к цоколю или фундаменту здания по всему его периметру. Основное назначение — защита фундамента, отвод от него талой воды и дождевых потоков. Отмостка не является несущим элементом, не имеет собственного фундамента, устраивается поверх грунта, не предназначена для восприятия нагрузок. При этом вместо вывоза излишков снега или его переработки с помощью мобильных установок, управляющая организация складирует снег на отмостке чем в значительной степени нагружает ее сверхнормативным весом. В результате местами обнаружены повреждения отмостки возникшие в следствии нагружения снегом и проезда средств тяжелой механизации. Более того складирование снега выше уровня отмостки которое фактически осуществлено к ограждающей конструкции оказывает негативное влияние на здание, что в последствии приведет к образованию дефектов в том числе и повреждению отмостки (отслоения от цоколя здания). При проведении осмотра установлено, что местами произведены работы по устройству уклона отмостки, путем устройства разуклонки цементно-песчаными растворами.

          Оценив представленное в материалы дела экспертное заключение № 027/С-25 от 19.05.2025, суд пришел к выводу, что судебная экспертиза проведена в соответствии с требованиями статей 83, 86 АПК РФ, а также Федерального закона от 31.05.2001 № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации», отвечает критериям полноты и ясности. Изложенные в заключении эксперта выводы содержат ответы на все поставленные судом вопросы, являются мотивированными и обоснованными, противоречий в выводах эксперта, обстоятельств, вызывающих сомнения в достоверности проведенной экспертизы, не имеется. Экспертиза выполнена лицом, обладающим специальными познаниями, о чем представлены соответствующие документы, эксперт предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения.

           Доказательств, свидетельствующих о нарушении экспертом при проведении экспертного исследования требований действующего законодательства, наличия в заключении противоречивых или неясных выводов, в материалы дела не представлено.

           Какие-либо возражения с результатом экспертизы истцом не заявлены.

           С учетом изложенного, суд приходит к выводу о том, что ООО «Строитель ДВ» надлежащим образом исполнены гарантийные обязательства по контракту № 425/18 от 26.06.2018 в соответствии с пунктами 8, 9 рекламационного акта от 06.11.2023.


           При таких обстоятельствах, исковые требования АО «СИА» не подлежат удовлетворению.

           В соответствии с положениями статьи 177 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации решение, выполненное в форме электронного документа, направляется лицам, участвующим в деле, посредством его размещения в установленном порядке в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» в режиме ограниченного доступа не позднее следующего дня после дня его принятия. По ходатайству указанных лиц копии решения на бумажном носителе могут быть направлены им в пятидневный срок со дня поступления соответствующего ходатайства в арбитражный суд заказным письмом с уведомлением о вручении или вручены им под расписку.

           Настоящее решение изготовлено в форме электронного документа, стороны о возбуждении производства по настоящему делу уведомлены, информация о движении дела размещена на сайте суда, в связи с чем, настоящее решение суда подлежит размещению на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» в режиме ограниченного доступа не позднее следующего дня после дня его принятия и не направляется сторонам.

            На основании изложенного, руководствуясь статьями 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,

                                                              Р Е Ш И Л:


           В удовлетворении исковых требований акционерного общества «Сахалинское ипотечное агентство» отказать.

          Решение может быть обжаловано в Пятый арбитражный апелляционный суд в  течение месяца со дня изготовления в полном объеме.


Судья                                                                                                     М.С. Жамнова