Решение от 4 мая 2023 г. по делу № А63-16710/2022

АРБИТРАЖНЫЙ СУД СТАВРОПОЛЬСКОГО КРАЯ


Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

Дело № А63-16710/2022
г. Ставрополь
04 мая 2023 года
Резолютивная часть решения объявлена 02 мая 2023 года

Решение изготовлено в полном объеме 04 мая 2023 года


Арбитражный суд Ставропольского края в составе судьи Жирновой С.Л., при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Масленцевой И.С., рассмотрев в судебном заседании дело по исковому заявлению администрации Минераловодского городского округа, г. Минеральные Воды, ОГРН <***>,

к индивидуальному предпринимателю ФИО1, п. Змейка, ОГРНИП 304151035100045,

о взыскании задолженности, об обязании вернуть земельный участок,

при участии:

от истца – ФИО2, по доверенности от 26.12.2022 № 58, диплом рег. номер 514 от 22.06.2002 (после перерыва), до перерыва представитель не явился, надлежащим образом извещен о времени и месте судебного заседания,

в отсутствии представителей иных лиц, участвующих в деле, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного заседания,



УСТАНОВИЛ:

администрация Минераловодского городского округа Ставропольского края(далее – истец, администрация) обратилась в Арбитражный суд Ставропольского край к индивидуальному предпринимателю ФИО1 (далее – ответчик, предприниматель) о взыскании с ответчика общую сумму задолженности в размере1 029 095,88 рубля, в том числе: задолженность по арендной плате по договору аренды земельного участка земельного участка от 26.11.2014 № 120 за период с 30.06.2018 по 30.09.2022 в размере 857 562,65 рубля; задолженность за нарушение срока внесения арендной платы по договору аренды земельного участка от 26.11.2014 № 120 за период с 01.07.2018 по 04.08.2022 в размере 171 533,23 рубля;

об обязании ответчика вернуть истцу земельный участок с кадастровым номером 26:24:040321:53 с местоположением: Ставропольский край, г. Минеральные Воды,ул. Железноводская, в 244 м по направлению на запад от жилого дома № 117, с разрешенным использованием - под склад-магазин по продаже строительных и хозяйственных товаров, площадью 1961 кв.м в надлежащем состоянии (уточненные исковые требования, принятые определением суда от 15.02.2023).

В судебном заседании 26.04.2023 в порядке ст. 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) объявлен перерывдо 02.05.2023 до 16 часов 00 минут. Дополнительно информация о перерыве размещена на официальном сайте арбитражного суда.

После перерыва 02.05.2023 судебное заседание продолжено в том же составе суда при участии представителя истца и в отсутствии иных представителей лиц, участвующих в деле, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного разбирательства.

Иные лица, участвующие в деле, надлежащим образом извещенные о времени и месте судебного разбирательства (статья 123 АПК РФ), в судебное заседание не явились, ходатайства об отложении судебного заседания или проведения судебного заседания в их отсутствие суду не представили.

В силу части 3 статьи 205 АПК РФ арбитражный суд извещает о времени и месте судебного заседания лиц, участвующих в деле. Неявка указанных лиц, извещенных надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, не является препятствием для рассмотрения дела, если суд не признал их явку обязательной.

В силу положений статей 123, 156 АПК РФ суд счел возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц, участвующих в деле, по имеющимся письменным доказательствам.

В судебном заседании представитель истца просил удовлетворить уточненные исковые требования в полном объеме, пояснил, что 26.11.2014 между администрацией и предпринимателем заключен договор аренды № 120 в отношении земельного участкас кадастровым номером 26:24:040321:53 площадью 1 961 кв.м, расположенного по адресу: Ставропольский край, Минеральные Воды, ул. Железноводская, в 244 м по направлению на запад от жилого дома № 117, который зарегистрирован 12.12.2014(далее – договор от 26.11.2014).

В период с 30.06.2018 по 30.09.2022 ответчик ненадлежащим образом исполнял свои обязательства в части погашения арендных платежей, в результате чего за ним образовалась задолженность в размере 857 562,65 рубля по договору от 26.11.2014. За период с 01.07.2018 по 04.08.2022 на задолженность по договору от 26.11.2014 начислена пеня в размере 171 533,23 рубля.

Также представитель истца сообщил, что уведомление о прекращении арендных правоотношений по договору аренды земельного участка от 26.11.2014 в адрес ответчика не направлялось. При этом, ранее ответчик обращался в администрацию, а именно 29.05.2018 по вопросу принятия земельного участка, так как ответчик земельным участком не пользуется..На обращение ответчика, администрацией дан ответ о том, что на спорном земельном участке, предоставленном на основании решения суда, имеется незавершенный строительством объект, после приведения земельного участка в надлежащее состояние администрация примет земельный участок. Данный ответ ответчиком в судебном порядке оспорен не был. Досудебная претензия администрации об освобождении земельного участка направлена в адрес ответчика 04.08.2022, в которой указано, что имеется задолженность по арендной плате, добровольном возращении земельного участка, при этом не сказано о прекращении арендных отношений, оставлена последним без ответа и удовлетворения.

От ответчика поступил отзыв и дополнения к нему, в которых указано, что предприниматель считал предъявленные требования не подлежащими удовлетворению, поскольку полагал арендные правоотношения прекращенными с момента направления (май 2018 года) в адрес истца уведомления о досрочном прекращении договора аренды, обязательства по оплате арендной плате отсутствующими, ввиду того, что земельный участок фактически освобожден в указанный период и передан в том виде, в котором и был предоставлен. Также предприниматель указал, что со стороны администрации имеется неосновательное обогащение под видом сдачи в аренду земельного участка. Ответчик указал на пропуск срока исковой давности.

Исследовав материалы дела, суд счел уточненные исковые требования о взыскании задолженности по арендной плате и пени, подлежащими частичному удовлетворению, требование об обязании ответчика вернуть земельный участок в надлежащем состоянии, оставлению без рассмотрения по следующим основаниям.

Из материалов дела следует, что решением Минераловодского городского суда Ставропольского края от 11.09.2014 удовлетворены исковые требования ФИО1 к администрации об обязании заключения договора аренды земельного участка с кадастровым номером 26:24:040321:563, категория земель – земли населенных пунктов, разрешенное использование (назначение) – для магазина строительных материалов, находящегося по адресу: <...> примерно в 244 м по направлению на запад от ориентира жилого дома 117.

26.11.2014 между комитетом по управлению муниципальным имуществом администрации и ФИО1 заключен договор аренды земельного участка № 120, в соответствии с п. 1.1. которого арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок из земель населенных пунктов с кадастровым номером 26:24:040321:53 площадью 1961 кв.м, с разрешенным использованием – под строительство многотопливной автозаправочной станции с подземными двустенными резервуарами, местоположение: Ставропольский край, Минеральные Воды, ул. Железноводская, в 244 м по направлению на запад от жилого дома № 117.

Срок аренды установлен с 25.11.2014 по 24.11.2019 (пункт 2.1 договора от 26.11.2014).

Арендная плата вносится арендатором ежеквартально, при этом первый квартал до 20 числа первого месяца первого квартала, последующие кварталы до 10 числа первого месяца текущего квартала (пункт 3.2).

В соответствии с пунктом 5.2 договора от 26.11.2014 за нарушение срока внесения арендной платы по договору арендатор выплачивает арендодателю пеню из расчета 0,03% от размера невнесенной арендной платы за каждый календарный день просрочки.

Договор вступает в силу с момента даты его государственной регистрации (пункт 2.2).

12.12.2014 осуществлена государственная регистрация договора от 26.11.2014, что подтверждается запись регистрации № 26-26-21/005/2014-388 (выписка из ЕГРН от 05.12.2022 № КУВИ-001/2022-215924424).

Дополнительным соглашением от 24.10.2017, заключенным между управлением имущественных отношений администрации и ФИО1, внесены изменения в договор аренды от 26.11.2014 в части арендодателя, разрешенного использования земельного участка, размера арендной платы, реквизитов ее уплаты, а также раздел VI договора изложен в новой редакции.

В нарушение условий договора от 26.11.2014 предпринимателем обязательства по внесению арендной платы не исполнялись, в результате чего за ним образовалась задолженность в размере 857 562,65 за период с 01.07.2018 по 04.08.2022 на задолженность по договору от 26.11.2014 начислена пеня в размере 171 533,23 рубля за период с 01.07.2018 по 04.08.2022.

В связи с наличием задолженности по арендной плате истец направил в адрес ответчика претензию, содержащую требование о погашении задолженности по уплате арендной платы и пени от 04.08.2022 № 154п (почтовое отправление 88520000073944). Названная претензия оставлена ответчиком без удовлетворения. Доказательства, подтверждающие обратное, суду не представлены.

Не урегулировав спорные правоотношения в досудебном порядке, администрация обратилась с настоящим иском в арбитражный суд.

Подпунктом 7 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации(далее – ЗК РФ) предусмотрен принцип платности земельного участка, за исключением случаев, предусмотренных законом.

В соответствии с пунктом 1 статьи 65 ЗК РФ формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

Согласно статье 614 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

По общему правилу статьи 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов. В статье 310 ГК РФ установлена недопустимость одностороннего отказа от исполнения обязательства.

Согласно статье 606 ГК РФ договор аренды является возмездной сделкой. Односторонний отказ арендатора от исполнения обязанности по внесению арендной платы законом и договором не предусмотрен.

На основании статьи 606 ГК РФ договор аренды является возмездной сделкой. Односторонний отказ арендатора от исполнения обязанности по внесению арендной платы законом и договором не предусмотрен.

В пунктах 16, 19 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 разъяснено, что к договору аренды, заключенному после введения в действие ЗК РФ, предусматривающего необходимость государственного регулирования размера арендной платы, подлежит применению порядок определения размера арендной платы, устанавливаемый уполномоченным органом в соответствии с этим федеральным законом, даже если в момент его заключения такой порядок еще не был установлен. Изменения регулируемой арендной платы (например, изменения формулы, по которой определяется размер арендной платы, ее компонентов, ставок арендной платы и т.п.) по общему правилу применяются к отношениям, возникшим после таких изменений.

Арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать ее внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом. При этом дополнительного изменения договора аренды не требуется.

Согласно пункту 3 статьи 65 ЗК РФ порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления

По смыслу пункта 1 статьи 424 ГК РФ, если цена на определенные товары (работы, услуги) устанавливается уполномоченными государственными органами, стороны не вправе применять в договорных отношениях иные цены. Поэтому стороны обязаны руководствоваться устанавливаемым размером арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности субъекта Российской Федерации и муниципальной собственности, и не вправе применять другую арендную плату. Независимо от механизма изменения арендной платы, предусмотренного договором, новый размер платы подлежит применению сторонами с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта.

Из материалов дела следует, что расчет арендной платы за спорный период производился администрацией на основании постановлений Правительства Ставропольского края от 26.12.2018 № 601-п «Об утверждении Порядка определения размера арендной платы за использование земельных участков, находящихся в государственной собственности Ставропольского края, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, и предоставленных в аренду без торгов», от 28.12.2019 № 633-п «О внесении изменений в Порядок определения арендной платы за использование земельных участков, находящихся в государственной собственности Ставропольского края, и земельных участок, государственная собственность на которые не разграничена, и предоставленных в аренду без торгов, утвержденный постановлением Правительства Ставропольского края от 26.12.2018 № 601-п», приказа Министерства имущественных отношений Ставропольского края от 25.11.2019 № 1175 «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости на территории Ставропольского края», путем умножения кадастровой стоимости земельного участка на базовый размер (ставку) арендной платы, равный 3% в 2019 году, 3,6 % в 2020 -2022 годах.

Согласно представленным истцом расчетам, сумма задолженности по арендной плате по договору аренды земельного участка земельного участка от 26.11.2014 № 120 за период с 30.06.2018 по 30.09.2022 составила 857 562,65 рубля.

Проверив расчеты задолженности по арендной плате, суд счел их арифметически верными.

Вместе с тем, в статье 195 ГК РФ указано, что исковой давностью признается срок для защиты права по иску лица, право которого нарушено. Общий срок исковой давности составляет три года (статья 196 ГК РФ). Исковая давность применяется судом только по заявлению стороны в споре, сделанному до вынесения судом решения (часть 2 статьи 199 ГК РФ). Пунктом 2 статьи 200 ГК РФ установлено, что по обязательствам с определенным сроком исполнения течение исковой давности начинается по окончании срока исполнения.

В пункте 15 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерацииот 29.09.2015 № 43 «О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности» (далее – постановление Пленума № 43) указано, что истечение срока исковой давности является самостоятельным основанием для отказа в иске (абзац второй пункта 2 статьи 199 ГК РФ). Если будет установлено, что сторона по делу пропустила срок исковой давности и не имеется уважительных причин для восстановления этого срока для истца - физического лица, то при наличии заявления надлежащего лица об истечении срока исковой давности суд вправе отказать в удовлетворении требования только по этим мотивам, без исследования иных обстоятельств дела.

Таким образом, сам факт истечения срока исковой давности с учетом разъяснения, данного в пункте 15 постановления Пленума № 43, служит самостоятельным основанием для отказа в иске и исключает необходимость исследования представленных истцом доказательств.

Пунктом 1 статьи 200 ГК РФ установлено, что если законом не установлено иное, течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права.

Со дня прекращения обстоятельства, послужившего основанием приостановления течения срока исковой давности, течение ее срока продолжается. Остающаяся часть срока исковой давности, если она составляет менее шести месяцев, удлиняется до шести месяцев, а если срок исковой давности равен шести месяцам или менее шести месяцев, до срока исковой давности.

В соответствии с правовой позиции Верховного суда Российской Федерации, отраженной в пункте 16 постановления Пленума № 43, согласно пункту 3 статьи 202 ГК РФ течение срока исковой давности приостанавливается, если стороны прибегли к внесудебной процедуре разрешения спора, обращение к которой предусмотрено законом, в том числе к обязательному претензионному порядку (например, пункт 2 статьи 407 Кодекса торгового мореплавания Российской Федерации, статья 55 Федерального закона от 7 июля 2003 года № 126-ФЗ «О связи», пункт 1 статьи 16.1 Федерального закона от 25 апреля 2002 года № 40-ФЗ «Об обязательном страховании гражданской ответственности владельцев транспортных средств», пункт 1 статьи 12 Федерального закона от 30 июня 2003 года № 87-ФЗ «О транспортно-экспедиционной деятельности»). В этих случаях течение исковой давности приостанавливается на срок, установленный законом для проведения этой процедуры, а при отсутствии такого срока - на шесть месяцев со дня начала соответствующей процедуры.

Согласно пункту 5 статьи 4 АПК РФ гражданско-правовые споры о взыскании денежных средств по требованиям, возникшим из договоров, других сделок, вследствие неосновательного обогащения, могут быть переданы на разрешение арбитражного суда после принятия сторонами мер по досудебному урегулированию по истечении тридцати календарных дней со дня направления претензии (требования), если иные срок и (или) порядок не установлены законом или договором. Иные споры, возникающие из гражданских правоотношений, передаются на разрешение арбитражного суда после соблюдения досудебного порядка урегулирования спора только в том случае, если такой порядок установлен федеральным законом или договором. Экономические споры, возникающие из административных и иных публичных правоотношений, могут быть переданы на разрешение арбитражного суда после соблюдения досудебного порядка урегулирования спора в случае, если такой порядок установлен федеральным законом.

С учетом заявления ответчика о применении последствий пропуска срока исковой давности, положений статей 195, 196, 200, 207 ГК РФ, а также того, что истец обратился в суд с иском 07.10.2022 (штамп канцелярии суда), а претензию в адрес ответчика направил 04.08.2022 (список внутренних почтовых отправлений от 09.08.2022), суд приходит к выводу об обращении истца в пределах срока исковой давности с уточненными исковыми требованиями о взыскании задолженности за период с 01.10.2019 по 30.09.2022.

В связи с применением срока исковой давности судом пересчитано значение суммы задолженности по арендной плате за период с 01.10.2019 по 30.09.2022 с учетом значений сумм задолженности по арендной плате, указанных истцом в расчете (первоначальная и редакция от 14.03.2023 расчетов одинаковы в рассматриваемой части).

Произведя расчет задолженности по арендной плате с учетом вышеизложенных обстоятельств, суд пришел к выводу о том, что сумма задолженности предпринимателя за четвертый квартал 2019 года составила 40 354,14 рублей, за 2020 год – 233 572,52 рубля, за 2021 год – 233 572,52 рубля, за 1 -3 кварталы 2022 года – 175 179,39 рублей.

В ходе рассмотрения дела ответчик какого-либо документального и правового обоснования несогласия с расчетом задолженности, доказательств погашения задолженности в указанном размере в порядке статьи 65 АПК РФ суду не представил.

Принимая во внимание изложенное, установленные в ходе рассмотрения дела обстоятельства, а также что в силу статьи 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства, задолженность по арендной плате за период с 01.10.2019 по 30.09.2022 в размере 682 678,57 рублей подлежит взысканию с ответчика по решению суда.

В остальной части требования администрации о взыскании задолженности по арендной плате подлежат отклонению.

Истцом также заявлено требование о взыскании с предпринимателя пени за ненадлежащее исполнение договорных обязательств.

Неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения(пункт 1 статьи 330 ГК РФ).

В соответствии с пунктом 5.2 договора от 26.11.2014 за нарушение срока внесения арендной платы по договору арендатор выплачивает арендодателю пеню из расчета 0,03% от размера не внесенной арендной платы за каждый календарный день просрочки.

Материалами дела установлено и ответчиком не отрицалось, что арендная плата по договорам им в указанный период не вносилась.

Доказательств того, что просрочка исполнения обязательств по договорам происходила вследствие непреодолимой силы или по вине администрации общество в материалы дела не представило.

С учетом изложенного, суд пришел к выводу о правомерности начисления и требования истца о взыскании с ответчика пени за нарушение сроков внесения арендных платежей.

Расчет пени произведен истцом исходя из ставки пени 0,03% за каждый календарный день просрочки, предусмотренной п. 5.2 договоров.

Проверив произведенный истцом расчет пени, суд счел его арифметически неверным.

Как указано выше, в пункте 3.2 договоров стороны согласовали, что арендная плата вносится арендатором ежеквартально, при этом первый квартал до 20 числа первого месяца первого квартала, последующие кварталы до 10 числа первого месяца текущего квартала.

Таким образом, просрочка исполнения договорных обязательств по внесению арендной платы наступает с 21 числа первого месяца первого квартала, последующие кварталы с 11 числа первого месяца текущего квартала.

Статьей 193 ГК РФ закреплено, что если последний день срока приходится на нерабочий день, днем окончания срока считается ближайший следующий за ним рабочий день. Истцом произведен расчет пени и без учета указанных положений ГК РФ.

Так, предусмотренный договором срок оплаты за 4 квартал 2020 года (10.10.2020), 2 квартал 2021 года (10.04.2021), 3 квартал 2021 года (10.07.2021), выпадал на субботу, а предусмотренный договором срок оплаты за 4 квартал 2021 года (10.10.2021), 2 квартал 2022 года (10.04.2022), 3 квартал 2022 года (10.07.2022) выпадал на воскресенье, следовательно, последний день срока исполнения обязательства по указанным кварталам перенесся на первый ближайший рабочий день.

Таким образом, пеня на задолженность за 4 квартал 2020 года подлежала начислению с 13.10.2020, за 2 квартал 2021 года – с 13.042021, за 3 квартал 2021 года – с 13.07.2021, за 4 квартал 2021 года – с 12.10.2021, за 2 квартал 2022 года – с 12.04.2022, за 3 квартал 2022 года – с 12.07.2022, соответственно.

Кроме того, постановлением Правительства Российской Федерации от 28.03.2022№ 497 введен мораторий на возбуждение дел о банкротстве по заявлениям, подаваемым кредиторами, в отношении юридических лиц и граждан, в том числе индивидуальных предпринимателей. Настоящее постановление вступило в силу со дня его официального опубликования и действует в течение 6 месяцев (начало действия 01.04.2022).

В соответствии с пунктом 1 статьи 9.1 статьи Федерального закона от 26.10.2002№ 127- ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» (далее – Закон о банкротстве) для обеспечения стабильности экономики в исключительных случаях (при чрезвычайных ситуациях природного и техногенного характера, существенном изменении курса рубля и подобных обстоятельствах) Правительство Российской Федерации вправе ввести мораторий на возбуждение дел о банкротстве по заявлениям, подаваемым кредиторами (далее для целей настоящей статьи - мораторий), на срок, устанавливаемый Правительством Российской Федерации.

В силу подпункта 2 пункта 3 статьи 9.1 Закона о банкротстве на срок действия моратория в отношении должников, на которых он распространяется, наступают последствия, предусмотренные абзацами пятым и седьмым - десятым пункта 1 статьи 63 настоящего Федерального закона, в том числе не начисляются неустойки (штрафы, пени) и иные финансовые санкции за неисполнение или ненадлежащее исполнение денежных обязательств и обязательных платежей, за исключением текущих платежей.

Одним из последствий введения моратория является прекращение начисления неустоек (штрафов и пеней) и иных финансовых санкций за неисполнение или ненадлежащее исполнение должником денежных обязательств и обязательных платежей по требованиям, возникшим до введения моратория (подпункт 2 пункта 3 статьи 9.1, абзац десятый пункта 1 статьи 63 Закона о банкротстве).

Пленум Верховного Суда Российской Федерации в пункте 7 постановления от 24.12.2020 № 44 «О некоторых вопросах применения положений статьи 9.1 Федерального закона от 26.10.2022 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» разъяснил, что в период действия моратория проценты за пользование чужими денежными средствами (статья 395 ГК РФ, неустойка (статья 330 ГК РФ), пени за просрочку уплаты налога или сбора (статья 75 Налогового кодекса Российской Федерации), а также иные финансовые санкции не начисляются на требования, возникшие до введения моратория, к лицу, подпадающему под его действие (подпункт 2 пункта 3 статьи 9.1, абзац десятый пункта 1 статьи 63 Закона о банкротстве), в частности, это означает, что не подлежит удовлетворению предъявленное в общеисковом порядке заявление кредитора о взыскании с такого лица финансовых санкций, начисленных за период действия моратория, лицо, на которое распространяется действие моратория, вправе заявить возражения об освобождении от уплаты неустойки (подпункт 2 пункта 3 статьи 9.1, абзац десятый пункта 1 статьи 63 Закона о банкротстве) и в том случае, если в суд не подавалось заявление о его банкротстве.

Исходя из смысла и цели введения моратория для обеспечения стабильности экономики путем оказания поддержки отдельным хозяйствующим субъектам взыскание неустойки за нарушение обязательства в период действия моратория не отвечает существу соответствующего правового регулирования.

Действие моратория распространяется на всех подпадающих под него лиц, которые не обязаны доказывать свое тяжелое материальное положение для освобождения от ответственности за нарушение обязательств в период моратория.

Мера поддержки в виде неначисления неустойки (пени) распространяется на период действия моратория. Таким образом, пеня в течение срока действия моратория на банкротство (с 01.04.2022 по 01.10.2022 включительно), введенного постановлением Правительства Российской Федерации от 28.03.2022 № 497, не подлежит начислению на спорную задолженность, возникшую до введения моратория, и взысканию.

Исходя из вышеизложенного, с учетом положений ст. 193 ГК РФ, моратория, действовавшего в период с 01.04.2022 по 01.10.2022, судом пересчитана сумма пени за период с с 11.10.2019 по 31.03.2022 по договору от 26.11.2014.

Задолженность:

40 354,14 руб.

Начало периода:

11.10.2019

Процент:

0,03 %

Конец периода:

31.03.2022

Месяц

Начислено

Долг

Период просрочки

Формула

Пени

с
по

дней

11.10.2019

40 354,14

40 354,14

11.10.2019

31.03.2022

903

40 354,14 ? 903 ? 0.03%

10 931,94 р.

21.01.2020

58 393,13

58 393,13

21.01.2020

31.03.2022

801

58 393,13 ? 801 ? 0.03%

14 031,87 р.

11.04.2020

58 393,13

58 393,13

11.04.2020

31.03.2022

720

58 393,13 ? 720 ? 0.03%

12 612,92 р.

11.07.2020

58 393,13

58 393,13

11.07.2020

31.03.2022

629

58 393,13 ? 629 ? 0.03%

11 018,78 р.

13.10.2020

58 393,13

58 393,13

13.10.2020

31.03.2022

535

58 393,13 ? 535 ? 0.03%

9 372,10 р.

21.01.2021

58 393,13

58 393,13

21.01.2021

31.03.2022

435

58 393,13 ? 435 ? 0.03%

7 620,30 р.

13.04.2021

58 393,13

58 393,13

13.04.2021

31.03.2022

353

58 393,13 ? 353 ? 0.03%

6 183,83 р.

13.07.2021

58 393,13

58 393,13

13.07.2021

31.03.2022

262

58 393,13 ? 262 ? 0.03%

4 589,70 р.

12.10.2021

58 393,13

58 393,13

12.10.2021

31.03.2022

171

58 393,13 ? 171 ? 0.03%

2 995,57 р.

21.01.2022

58 393,13

58 393,13

21.01.2022

31.03.2022

70

58 393,13 ? 70 ? 0.03%

1 226,26 р.

12.04.2022

58 393,13

58 393,13

12.04.2022

31.03.2022

-11

58 393,13 ? -11 ? 0.03%

-192,70 р.

12.07.2022

58 393,13

58 393,13

12.07.2022

31.03.2022

-102

58 393,13 ? -102 ? 0.03%

-1 786,83 р.

Сумма основного долга: 682 678,57 руб.

Сумма пеней по всем задолженностям: 78 603,74 руб.

Принимая во внимание изложенное, исходя из положений статей 193 ГК РФ суммы ежеквартальных начислений с 01.10.2019 нарастающим итогом по 31.03.2022, суд снизил подлежащую взысканию с ответчика пеню за период с 11.10.2019 по 31.03.2022 до 78 603,74 рублей.

Доказательств, подтверждающих уплату пени в вышеуказанном размере, ответчик суду в порядке статьи 65 АПК РФ не представил, в связи с чем, пеня в размере 78 603,74 рублей подлежит взысканию с предпринимателя по решению суда, а в остальной части требование о взыскании пени подлежит отклонению.

При таком положении суд частично удовлетворил требования администрации на общую сумму 761 282, 31 рублей.

Истцом также заявлено требование об обязании ответчика вернуть администрации земельный участок с кадастровым номером 26:24:040321:53 в надлежащем состоянии.

В соответствии с пунктом 1 статьи 46 ЗК РФ аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством.

На основании статьи 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором. Если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки.

В пункте 38 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой» разъяснено, что взыскание арендной платы за фактическое использование арендуемого имущества после истечения срока действия договора производится в размере, определенном этим договором. Прекращение договора аренды в силу закона (части 2 статьи 622 ГК РФ) само по себе не влечет прекращение обязательства по внесению арендной платы, оно будет прекращено надлежащим исполнением арендатором обязательства по возврату имущества взыскателю.

Судом установлено, и как следует из материалов дела, 12.12.2014 осуществлена государственная регистрация договора от 26.11.2014 в отношении земельного участка с кадастровым номером 26:24:040321:53, что подтверждается запись регистрации№ 26-26-21/005/2014-388.

Срок аренды установлен с 25.11.2014 по 24.11.2019.

Изменение, расторжение и прекращение договора регулируется главой VI договора от 26.11.2014. Договор прекращает свое действие по окончании его срока, а также до окончания срока по соглашению сторон (пункт 6.1).

Пунктом 6.3 договора от 26.11.2014 установлено, что договор может быть расторгнут по требованию арендодателя по решению суда на основании и в порядке, установленном гражданским законодательством, а также в случаях, указанных в пункте 4.1.1., а именно требовать досрочного расторжения договора при использовании земельного участка не по целевому назначению, а также при использовании способами, приводящими его к порче, при не внесении арендной платы более чем за 6 месяцев, в случае не подписания арендатором дополнительных соглашений к договору и нарушения других условий договора.

Дополнительным соглашением от 24.10.2017 внесены изменения в договор аренды от 26.11.2014 в части арендодателя, разрешенного использования земельного участка, размера арендной платы, реквизитов ее уплаты, а также раздел VI договора изложен в новой редакции:

«6.1. Все изменения, дополнения к договору, а также его расторжение оформляются сторонами в письменной форме, за исключением случаев одностороннего расторжения, изменения по основаниям, установленным действующим законодательством и условиям, предусмотренным настоящим договором.

6.2. Договор может быть расторгнут досрочно по требованию арендодателя, по решению суда на основании и в порядке, установленном гражданским законодательством, и условиями настоящего договора.

6.3. Договор может быть расторгнут арендодателем в одностороннем порядке по основаниям, предусмотренным действующим законодательством и настоящим договором.

6.4. При прекращении договора арендатор обязан вернуть арендодателю участок в надлежащем состоянии.

6.5. По требованию арендодателя настоящий договор подлежит досрочному расторжению в тех случаях, когда арендатор:

6.5.1. Использует земельный участок в целом или его части не в соответствии с договором аренды, совсем не использует земельный участок, либо использует земельный участок с существенными нарушениями условий настоящего договора.

6.5.2. Умышленно или неосторожно ухудшает земельный участок

6.5.3. Более двух раз подряд по истечении установленного настоящим договором срока не вносит арендную плату, либо вносит ее не в полном объеме.

6.6. В указанных в пункте 6.5. настоящего раздела случаях арендодатель вправе в одностороннем порядке отказать от настоящего договора. В этом случае настоящий договор считает прекратившим свое действие с момента получения арендатором письменного уведомления арендодателя об отказе от настоящего договора.».

Согласно ст. 164 ГК РФ в случаях, если законом предусмотрена государственная регистрация сделок, правовые последствия сделки наступают после ее регистрации. Сделка, предусматривающая изменение условий зарегистрированной сделки, подлежит государственной регистрации.

Поскольку договор аренды от 26.11.2014 прошел государственную регистрацию, что подтверждается записью в ЕГРН № 26-26-21/005/2014-388 от 12.12.2014, дополнительное соглашение от 24.10.2017 также зарегистрировано в порядке, установленном Федеральным законом от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», за № 26:24:040321:53-26/013/2017-1 и содержится в материалах дела правоустанавливающих документов в отношении земельного участка с кадастровым номером 26:24:040321:53.

В соответствии с п. 2 ст. 621 ГК РФ, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610).

Согласно пункту 2 статьи 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных указанным Кодексом, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Статьей 619 ГК РФ предусмотрено, что по требованию арендодателя договор может быть досрочно расторгнут судом, в том числе, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит плату. Договором могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 ГК РФ.

Досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором, при условии, что иное не предусмотрено данным Кодексом, другим федеральным законом (пункт 9 статьи 22 ЗК РФ.

Суд установил, что изначально договор от 26.11.2014 заключен сроком с 25.11.2014 по 24.11.2019, то есть на пять лет, а по истечению срока возобновлен на тех же условиях на неопределенный срок.

Исходя из вышеизложенного, досрочное расторжение договора аренды земельного участка с кадастровым номером 26:24:040321:53, возобновленного на неопределенный срок, по требованию арендодателя возможно исключительно на основании решения суда.

В пункте 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» приведены следующие разъяснения. В отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 ЗК РФ, статьями 450 и 619 ГК РФ, пункт 9 статьи 22 ЗК РФ устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка. Арендодатель должен представить суду доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора. Обстоятельства, указанные в статье 619 ГК РФ, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка. Не может служить основанием для удовлетворения требования арендодателя о досрочном расторжении договора аренды земельного участка сам факт существенного нарушения договора, если такое нарушение (его последствия) устранено арендатором в разумный срок.

Требование о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок (пункт 2 статьи 452 ГК РФ).

В пункте 60 совместного постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 № 6/8 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» указано следующее. Спор о расторжении договора может быть рассмотрен судом по существу только в случае представления истцом доказательств, подтверждающих принятие им мер по урегулированию спора с ответчиком, предусмотренных пунктом 2 статьи 452 ГК РФ.

Если основанием расторжения договора аренды является неисполнение арендатором возложенных на него обязанностей, арендодатель до обращения в суд с иском о досрочном расторжении договора обязан направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок, а также предложение расторгнуть договор (пункт 29 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой»).

Суд установил, что решением Минераловодского городского суда Ставропольского края от 11.09.2014, которым удовлетворены исковые требования ФИО1 к администрации об обязании заключения договора аренды земельного участка с кадастровым номером 26:24:040321:53, установлено, что не заключением договора аренды земельного участка на новый срок, заявителю созданы реальные препятствия в осуществлении его прав на регистрацию права собственности на объект незавершенного строительства, расположенный на земельном участке.

Администрацией представлен передаточный акт к договору от 26.11.2014, согласно которому арендодатель передает, а арендатор принимает земельный участок с кадастровым номером 26:24:040321:53. Данный акт подтверждает отсутствие претензий у принимающей стороны в отношении принимаемого земельного участка и подтверждает факт его передачи по договору.

29.05.2018 вх. № 587/18-02 в Управление имущественных отношений администрации поступило заявление ответчика от 28.05.2018 с просьбой принять земельный участок с кадастровым номером 26:24:040321:53 по акту приема-передачи в связи с неиспользованием по договору от 26.11.2014.

Указанное обращение предпринимателя рассмотрено, предоставлен письменный ответ от 02.07.2018 № 1126, в котором доведено до сведения ответчика, что по информации отдела муниципального контроля администрации на земельном участке с кадастровым номером 26:24:040321:53 расположен объект незавершенного строительства – нежилое здание. Ввиду чего, в целях прекращения договора аренды от 26.11.2014 арендатору необходимо привести земельный участок с кадастровым номером 26:24:040321:53 в надлежащее состояние.

Ответ управления имущественных отношений администрации ответчиком в судебном порядке не оспорен. Доказательств обратного в материалы дела не представлено.

При этом, сторонами не представлено доказательств, подтверждающих наличие возражений арендодателя на использование арендатором земельного участка с кадастровым номером 26:24:040321:53 по истечению срока аренды, установленного договором от 26.11.2014.

В связи с чем, суд пришел к выводу о возобновлении договора от 26.11.2014 после истечения срока на тех же условиях на неопределенный срок.

04.08.2022 администрацией в адрес предпринимателя направлено досудебное предупреждение № 154п содержащее сведения о том, что поскольку на земельном участке с кадастровым номером 26:24:040321:53 расположен объект незавершенного строительства в силу ст. 622 ГК РФ, п. 6.4 договора от 26.11.2014, арендодатель имеет право требования внесения арендной платы за все время просрочки. У арендатора до возврата арендуемого имущества сохраняется обязанность по внесению арендной платы. Администрацией предложено произвести оплату, добровольно возвратить земельный участок с кадастровым номером 26:24:040321:53 путем приведения в надлежащее состояние, подписать акты-приема передачи и направить в адрес администрации.

Указанное письмо администрации оставлено предпринимателем без ответа и удовлетворения.

В материалы дела администрацией представлен акт визуального осмотра от 01.02.2023 земельного участка с кадастровым номером 26:24:040321:53, согласно которому осматриваемый земельный участок покрыт древесно-кустарниковой растительностью, ограждения не имеет, доступ на земельный участок свободный. В северо-восточной части расположен объект незавершенного строительства площадью 12 кв.м, оконные и дверные проемы не заполнены, имеется кровля. Указанное подтверждается фотоматериалами к акту осмотра, схемой расположения земельного участка, подготовленной кадастровым инженером ФИО3

С учетом нахождения на земельном участке с кадастровым номером 26:24:040321:53 объекта незавершенного строительства возврат земельного участка в надлежащем состоянии без разрешения вопроса о сохранении либо сносе объекта незавершенного строительства противоречит нормам действующего законодательства.

Более того, администрацией не представлено доказательств, подтверждающих направление в адрес ответчика предложения о расторжении договора от 26.11.2014 либо уведомления о прекращении арендных отношений с приложением подписанного акта приема-передачи. Обратного материалы дела не содержат.

Суд оставляет исковое заявление без рассмотрения, если после его принятия к производству установит, что истцом не соблюден претензионный или иной досудебный порядок урегулирования спора с ответчиком, если это предусмотрено федеральным законом или договором (пункт 2 части 1 статьи 148 АПК РФ).

При разрешении требования администрации об обязании ответчика возвратить земельный участок с кадастровым номером 26:24:040321:53, суд установил, что истцом не соблюден досудебный порядок урегулирования спора по данному требованию, ввиду отсутствия доказательств направления в адрес предпринимателя предложения о расторжения договора от 26.11.2014, что является основанием для оставления уточненного искового заявления по указанному требованию без рассмотрения.

Вышеуказанная правовая позиция содержится в постановлении арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 16.12.2020 по аналогичному делу № А63-282/2020.

Доводы сторон, приведенные в ходе судебного разбирательства в письменной либо устной форме, не нашедшие отражения в настоящем решении, не имели существенного значения и не могли повлиять на изложенные в нем выводы суда.

В соответствии с частью 3 статьи 110 АПК РФ государственная пошлина, от уплаты которой в установленном порядке истец был освобожден, взыскивается с ответчика в доход федерального бюджета пропорционально размеру удовлетворенных исковых требований, если ответчик не освобожден от уплаты государственной пошлины.

Учитывая изложенное, а также, что требования администрации удовлетворены частично, ответчик от уплаты государственной пошлины не освобожден, в доход федерального бюджета с общества подлежит взысканию государственная пошлина в размере 17 231 рубль, рассчитанная пропорционально удовлетворенным требованиям и суммы государственной пошлины, подлежащей уплате в случае полного удовлетворения иска – 23 291 рублей.

Руководствуясь статьями 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Ставропольского края



РЕШИЛ:

уточненные исковые требования администрации Минераловодского городского округа, г. Минеральные Воды, ОГРН <***>, о взыскании задолженности по арендной плате и пени, удовлетворить частично.

Взыскать с индивидуального предпринимателя ФИО1, п. Змейка, ОГРНИП 304151035100045, в пользу администрации Минераловодского городского округа, г. Минеральные Воды, ОГРН <***>, 761 282, 31 рублей, из которых:

задолженность по арендной плате по договору аренды земельного участка от 26.11.2014 № 120 за период с 01.10.2019 по 30.09.2022 в размере 682 678,57 рублей;

пеню за нарушение срока внесения арендной платы по договору аренды земельного участка от 26.11.2014 № 120 за период с 11.10.2019 по 31.03.2022 в размере 78 603,74 рубля.

В остальной части уточненных исковых требований о взыскании задолженности по арендной плате и пени, отказать.

Уточненные исковые требования администрации Минераловодского городского округа, г. Минеральные Воды, ОГРН <***> об обязании ФИО1, п. Змейка, ОГРНИП 304151035100045 вернуть администрации Минераловодского городского округа, г. Минеральные Воды, ОГРН <***>, земельный участок с кадастровым номером 26:24:040321:53 с местоположением: <...> в 244 м по направлению на запад от жилого дома № 117, с разрешенным использованием – под склад-магазин по продаже строительных и хозяйственных товаров, площадью 1 961 кв.м в надлежащем состоянии, оставить без рассмотрения.

Оставление искового заявления без рассмотрения не лишает истца права вновь обратиться в арбитражный суд с исковым заявлением в общем порядке после устранения обстоятельств, послуживших основанием для оставления заявления без рассмотрения.

Взыскать с индивидуального предпринимателя ФИО1, п. Змейка, ОГРНИП 304151035100045, в доход федерального бюджета 17 231 рубль в возмещение расходов по уплате государственной пошлины.

Решение суда может быть обжаловано через Арбитражный суд Ставропольского края в Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд в месячный срок со дня его принятия (изготовления в полном объеме) и в двухмесячный срок после вступления в законную силу в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.


Судья С.Л. Жирнова