Решение от 15 апреля 2022 г. по делу № А65-33439/2021

АРБИТРАЖНЫЙ СУД РЕСПУБЛИКИ ТАТАРСТАН

ул.Ново-Песочная, д.40, г.Казань, Республика Татарстан, 420107

E-mail: info@tatarstan.arbitr.ru

http://www.tatarstan.arbitr.ru

тел. (843) 533-50-00

Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

г. КазаньДело № А65-33439/2021



Дата принятия решения – 15 апреля 2022 года.

Дата объявления резолютивной части – 08 апреля 2022 года.



Арбитражный суд Республики Татарстан в составе председательствующего судьи Андреева К.П.,

при составлении протокола судебного заседания помощником судьи Кудлай А.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску Общества с ограниченной ответственностью "Звезда-Д1", г.Казань (ОГРН <***>, ИНН <***>) к Муниципальному казенному учреждению "Комитет земельных и имущественных отношений Исполнительного комитета муниципального образования г.Казани", г.Казань, (ОГРН <***>, ИНН <***>) об урегулировании разногласия, между Обществом с ограниченной ответственностью «ЗВЕЗДА-Д1» (ИНН <***>, ОГРН <***>) и Муниципальным казенным учреждением «Комитет земельных и имущественных отношений Исполнительного комитета муниципального образования города Казани», г. Казань (ОГРН <***>, ИНН <***>) и заключить договор купли-продажи арендуемого имущества: нежилые помещения этажа 1: №№ 15, 15а, 15б, 16, 17, 17а, 8-21, 23-25; подвала: №№ 19а, 26-40; кадастровый номер № 16:50:100304:327, общей площадью 383,80 кв.м., в здании, расположенном по адресу <...> и принять пункт 2.1 договора купли-продажи арендуемого имущества в следующей редакции:

«Пункт 2.1. Цена объекта по настоящему договору составляет 6 398 000 (Шесть миллионов триста девяносто восемь тысяч) рублей 00 коп.»,

с участием:

от истца – ФИО1, доверенность от 10.01.2022, диплом от 09.07.2012;

от ответчика – не явился, извещен;

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью "Звезда-Д1", г.Казань обратилось в Арбитражный суд Республики Татарстан с иском к Муниципальному казенному учреждению "Комитет земельных и имущественных отношений Исполнительного комитета муниципального образования г.Казани", г.Казань об урегулировании разногласия, между Обществом с ограниченной ответственностью «ЗВЕЗДА-Д1» (ИНН <***>, ОГРН <***>) и Муниципальным казенным учреждением «Комитет земельных и имущественных отношений Исполнительного комитета муниципального образования города Казани», г. Казань (ОГРН <***>, ИНН <***>) и заключить договор купли-продажи арендуемого имущества: нежилые помещения этажа 1: №№ 15, 15а, 156, 16, 17, 17а, 8-21, 23-25; подвала: №№ 19а, 26-40; кадастровый номер № 16:50:100304:327, общей площадью 383,80 кв.м., в здании, расположенном по адресу <...> и принять пункт 2.1 договора купли-продажи арендуемого имущества в следующей редакции: «Пункт 2.1. Цена объекта по настоящему договору составляет 6 398 000 (Шесть миллионов триста девяносто восемь тысяч) рублей 00 коп.».

В судебное заседание не явился ответчик, извещен в порядке ст.121-123 АПК РФ.

В порядке ст.156 АПК РФ судебное заседание продолжено в отсутствие не явившегося ответчика.

Истец уточнил исковые требования, согласно которым просит определить условия договора купли-продажи имущества, находящегося в муниципальной собственности объекта недвижимости: нежилые помещения 1 этажа: №№ 15, 15а, 15б, 16, 17, 17а, 8-21, 23-25; подвала: №№ 19а, 26-40; кадастровый номер №16:50:100304:327, общей площадью 383,80 кв.м., в здании, расположенном по адресу <...>, изложив пункт 2.1 договора купли-продажи в следующей редакции: «Цена объекта по настоящему договору составляет 6 410 000 (шесть миллионов четыреста десять тысяч) рублей». Просил расходы на эксперта и госпошлины отнести на истца.

Судом в порядке ст.49 АПК РФ уточненные исковые требования истца приняты.

Исследовав материалы дела, заслушав представителя истца, суд приходит к следующим выводам.

Как следует из материалов дела, 20 августа 2018 года в соответствии с протоколом №1 постоянно действующей комиссии по организации и проведению торгов и рассмотрения заявок на участие в аукционе от 23.01.2018 года, между Обществом с ограниченной ответственностью «Звезда-Д1» (арендатор) и Муниципальным казенным учреждением «Комитет земельных и имущественных отношений Исполнительного комитета муниципального образования города Казани» (арендодатель) заключен договор аренды №8905-95Л, согласно которому Арендодатель сдает, а Арендатор принимает по акту приема-передачи в аренду нежилые помещения 1 этажа: №№ 15, 15а, 156, 16, 17, 17а, 8-21, 23-25; подвала: №№ 19а, 26-40; кадастровый номер № 16:50:100304:327, общей площадью 383,80 кв.м., в здании, расположенном по адресу <...>.

13 сентября 2021 года истец обратился к ответчику с заявлением о соответствии его условиям отнесения к категориям субъектов малого и среднего предпринимательства, установленным статьей 4 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации", и с просьбой реализовать по договору купли-продажи в собственность; нежилые помещения 1 этажа: №№ 15, 15а, 156, 16, 17, 17а, 8-21, 23-25; подвала: №№ 19а, 26-40; кадастровый номер № 16:50:100304:327, общей площадью 383,80 кв.м., в здании, расположенном по адресу <...>.

22 декабря 2021 года ответчиком подготовлено в адрес истца предложение (исх.№18713/КЗИО-ИСХ) о заключении договора купли-продажи арендуемого имущества - объекта недвижимости: нежилых помещений первого этажа: №№ 15, 15а, 156, 16, 17, 17а, 8-21, 23-25; подвала: №№ 19а, 26-40; кадастровый номер № 16:50:100304:327, общей площадью 383,80 кв.м., в здании, расположенном по адресу <...>. Истцом получен проект договора купли-продажи арендуемого имущества - объекта недвижимости: нежилых помещений первого этажа: №№ 15, 15а, 156, 16, 17, 17а, 8-21, 23-25; подвала: №№ 19а, 26-40; кадастровый номер № 16:50:100304:327, общей площадью 383,80 кв.м., в здании, расположенном по адресу <...> указанием цены этого имущества, установленной с учетом его рыночной стоимости, определенной в соответствии с Федеральным законом "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" и проект договора купли-продажи арендуемого имущества.

Цена договора указана в п.2.1 проекта договора в размере 15 697 200 (пятнадцать миллионов шестьсот девяносто семь тысяч двести) рублей.

Не согласившись с суммой оценки, считая ее явно завышенной и не соответствующей действительности рыночной стоимости выкупаемого объекта недвижимости для определения реальной рыночной стоимости нежилых помещений первого этажа: №№ 15, 15а, 156, 16, 17, 17а, 8-21, 23-25; подвала: №№ 19а, 26-40; кадастровый номер № 16:50:100304:327, общей площадью 383,80 кв.м., в здании, расположенном по адресу <...> истец обратился в независимую оценку Общества с ограниченной ответственностью «ФасадСтолицы».

Согласно отчету №02-07/2021 от 20.12.2021г. Общества с ограниченной ответственностью «ФасадСтолицы» об оценке рыночной стоимости нежилого помещения первого этажа: №№15, 15а, 156, 16, 17, 17а, 8-21, 23-25; подвала: №№19а, 26-40; кадастровый номер № 16:50:100304:327, общей площадью 383,80 кв.м., в здании, расположенном по адресу <...> оставляет 6 398 000 (шесть миллионов триста девяносто восемь тысяч) рублей.

22 декабря 2021 года истец направил в адрес ответчика протокол разногласия к договору купли-продажи арендуемого имущества в связи с имеющимися разногласиями о стоимости выкупаемого объекта недвижимости: нежилых помещений первого этажа: №№15, 15а, 156, 16, 17, 17а, 8-21, 23-25; подвала: №№19а, 26-40; кадастровый номер № 16:50:100304:327, общей площадью 383,80 кв.м., в здании, расположенном по адресу <...> вместе с отчетом об определении стоимости объекта недвижимости.

28 декабря 2021 года за исх.№19127/КЗИО-ИСХ ответчик в адрес истца направил письмо, согласно которому Комитет руководствовался действующим законодательством и правовые основания на подписание договора купли-продажи в редакции предложенной истца отсутствуют.

Указанные обстоятельства послужили основанием для обращения в суд с настоящим иском.

В соответствии со статьей 432 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества. При отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости, договор о ее продаже считается незаключенным (статья 555 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В соответствии со статьей 445 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, когда для стороны, которой направлена оферта (проект договора), заключение договора обязательно, эта сторона должна направить другой стороне извещение об акцепте, либо об отказе от акцепта, либо об акцепте оферты на иных условиях (протокол разногласий к проекту договора) в течение тридцати дней со дня получения оферты.

Сторона, направившая оферту и получившая от стороны, для которой заключение договора обязательно, извещение о ее акцепте на иных условиях (протокол разногласий к проекту договора), вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда в течение тридцати дней со дня получения такого извещения либо истечения срока для акцепта.

В случаях, когда заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий.

При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

Судом установлено, что истец, являясь субъектом малого и среднего предпринимательства, получив проект договора купли-продажи арендуемого имущества, провел собственную оценку имущества и направил ответчику предложение о заключении договора с указанием иной цены объекта.

Согласно статье 443 Гражданского кодекса Российской Федерации ответ о согласии заключить договор на иных условиях, чем предложено в оферте, не является акцептом. Такой ответ признается отказом от акцепта и в то же время новой офертой.

Согласно пункту 4 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации, если сторона, для которой в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор. В этом случае договор считается заключенным на условиях, указанных в решении суда, с момента вступления в законную силу соответствующего решения суда.

В силу статьи 446 Гражданского кодекса Российской Федерации устранение разногласий, возникших при заключении договора, является обязанностью суда.

В соответствии со статьей 3 Федерального закона от 22 июля 2008 года N 159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в части 3 статьи 14 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации", и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".

Федеральным законом от 02 июля 2013 года N 144-ФЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации в связи с совершенствованием порядка отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства" внесены изменения в Федеральный закон N 159-ФЗ о том, что субъекты малого и среднего предпринимательства имеют право обжаловать в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, достоверность величины рыночной стоимости объекта оценки, используемой для определения цены выкупаемого имущества, и что течение срока, указанного в части 4 статьи 4, приостанавливается в случае оспаривания субъектом малого или среднего предпринимательства достоверности величины рыночной стоимости объекта оценки, используемой для определения цены выкупаемого имущества, до дня вступления в законную силу решения суда.

Согласно пункту 2 части 8 статьи 4 Закона N 159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства имеют право обжаловать в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, достоверность величины рыночной стоимости объекта оценки, используемой для определения цены выкупаемого имущества.

Таким образом, истец избрал допустимый способ защиты путем оспаривания достоверности величины рыночной стоимости объекта оценки, используемой для определения цены выкупаемого имущества, выкупаемого в порядке, предусмотренном Федеральным законом от 22 июля 2008 года N 159-ФЗ имущества.

В силу статьи 13 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом.

Согласно части 3 статьи 9 Федерального закона от 22 июля 2008 года N 159-ФЗ при получении заявления о намерении реализовать преимущественное право на приватизацию уполномоченные органы обязаны:

1) обеспечить заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества в порядке, установленном Федеральным законом "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", в двухмесячный срок с даты получения заявления;

2) принять решение об условиях приватизации арендуемого имущества в двухнедельный срок с даты принятия отчета о его оценке;

3) направить заявителю проект договора купли-продажи арендуемого имущества в десятидневный срок с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества.

В силу названной законодательной нормы оценка рыночной стоимости выкупаемого имущества должна определяться независимым оценщиком на дату получения уполномоченным органом от субъекта малого или среднего предпринимательства надлежащего заявления о реализации им предоставленного Законом N 159-ФЗ преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.

В соответствии со статьей 12 Закона об оценочной деятельности итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Согласно разъяснениям Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенным в пункте 2 Информационного письма от 30 мая 2005 года N 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком", для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству участвующих в деле лиц или с их согласия может быть назначена экспертиза, в том числе, в виде иной независимой оценки и в соответствии с положениями статей 82 - 87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Ввиду разногласий истца и ответчика относительно выкупной цены арендованного имущества, суд, с учетом правил статей 82 и 87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, по ходатайству истца, назначил экспертизу по определению рыночной стоимости объекта - нежилые помещения 1 этажа: №№ 15, 15а, 15б, 16, 17, 17а, 8-21, 23-25; подвала: №№ 19а, 26-40; кадастровый номер №16:50:100304:327, общей площадью 383,80 кв.м., в здании, расположенном по адресу <...>.

В суд поступило экспертное заключение №137 от 28.03.2022г., согласно которому по состоянию на 13 сентября 2021 года рыночная стоимость объекта – нежилого помещения 1 этажа: №№ 15, 15а, 15б, 16, 17, 17а, 8-21, 23-25; подвала: №№ 19а, 26-40; кадастровый номер №16:50:100304:327, общей площадью 383,80 кв.м., в здании, расположенном по адресу <...> оставила 6 410 000 руб.

Сделанные в экспертном заключении выводы ответчиком в порядке статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не опровергнуты.

Оценив экспертное заключение, содержащее сведения, необходимые для разрешения спора, и отвечающее требованиям статьи 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, по правилам, предусмотренным статьями 64, 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, наряду с иными доказательствами по делу, суд пришел к законному и обоснованному выводу о том, что оно является допустимым и достоверным доказательством по делу.

Учитывая представленное экспертное заключение п.2.1 проекта договора купли-продажи подлежит изложению в следующей редакции:

«Цена объекта по настоящему договору составляет 6 410 000 (шесть миллионов четыреста десять тысяч) рублей».

Расходы по госпошлине по иску в сумме 6 000 рублей и расходы за проведение судебной экспертизы в сумме 30 000 руб. относятся с его согласия на истца, что признается допустимым судом, поскольку удовлетворение исковых требований не было обусловлено установлением фактов нарушения или оспаривания прав истца ответчиком (п.19 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 21.01.2016 N 1 "О некоторых вопросах применения законодательства о возмещении издержек, связанных с рассмотрением дела").

руководствуясь статьями 110, 112, 167 – 169, Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,

Р Е Ш И Л :

Исковые требования удовлетворить.

Урегулировать разногласия, возникшие при заключении договора купли-продажи имущества, находящегося в муниципальной собственности объекта недвижимости: нежилые помещения 1 этажа: №№ 15, 15а, 15б, 16, 17, 17а, 8-21, 23-25; подвала: №№ 19а, 26-40; кадастровый номер №16:50:100304:327, общей площадью 383,80 кв.м., в здании, расположенном по адресу <...>, изложив пункт 2.1 договора купли-продажи в следующей редакции: «Цена объекта по настоящему договору составляет 6 410 000 (шесть миллионов четыреста десять тысяч) рублей».

Решение может быть обжаловано в Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Республики Татарстан в месячный срок.



Судья К.П. Андреев