Решение от 27 мая 2022 г. по делу № А05-196/2022

АРБИТРАЖНЫЙ СУД АРХАНГЕЛЬСКОЙ ОБЛАСТИ


ул. Логинова, д. 17, г. Архангельск, 163000, тел. (8182) 420-980, факс (8182) 420-799

E-mail: info@arhangelsk.arbitr.ru, http://arhangelsk.arbitr.ru


Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

Дело № А05-196/2022
г. Архангельск
27 мая 2022 года




Резолютивная часть решения объявлена 27 мая 2022 года.

Полный текст решения изготовлен 27 мая 2022 года.


Арбитражный суд Архангельской области в составе судьи Звездиной Л.В. при ведении протокола судебного заседания секретарем Короткой С.И., рассмотрев в судебном заседании дело по заявлению общества с ограниченной ответственностью «Архстройперспектива» (ОГРН <***>; адрес: Россия, 163069, <...>) к администрации городского округа «Город Архангельск» (ОГРН <***>; адрес: Россия, 163069, <...>) о признании незаконными действий, с привлечением к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, общества с ограниченной ответственностью «Рубин инвест» (ОГРН <***>, <...>), при участии представителей:

от заявителя – ФИО1 (доверенность от 04.02.2022),

от ответчика – ФИО2 (доверенность от 30.03.2022),

от третьего лица – ФИО3 (доверенность от 19.03.2022),

установил:

общество с ограниченной ответственностью «Архстройперспектива» (далее – заявитель, общество) обратилось в Арбитражный суд Архангельской области с заявлением к администрации городского округа «Город Архангельск» (далее – ответчик, администрация) о признании незаконным отказа в предоставлении земельного участка на праве аренды, выраженного в письме департамента градостроительства администрации от 16.12.2021 № 043/15499/194-15.

Помимо этого, заявитель просит устранить нарушение прав общества путем заключения договора аренды в отношении земельного участка с кадастровым номером 29:22:050509:47, площадью 11 404 кв.м, расположенного по адресу: <...>.

Представитель заявителя в судебном заседании требования поддержал.

Представитель ответчика просил отказать в удовлетворении заявленных требований.

Третье лицо - общество с ограниченной ответственностью «Рубин инвест» (далее – третье лицо, ООО «Рубин инвест») отзыв на заявление не представило, оставило решение вопроса по требованию общества на усмотрение суда.

Поводом к оспариванию решения администрации об отказе в предоставлении земельного участка на праве аренды послужили следующие фактические обстоятельства, установленные арбитражным судом при рассмотрении дела.

Заявитель является собственником объекта незавершенного строительства с кадастровым номером 29:22:050509:1418, степень готовности 7% , площадь застройки 2232 кв. м, проектируемое назначение - нежилое здание, расположенного по адресу: Архангельская область, МО «Город Архангельск», <...> между ул. Поморская и ул. Володарского. Данный объект принадлежит обществу на основании договора купли-продажи незавершенного строительством объекта от 12.08.2015, заключенного с третьим лицом. Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости, государственная регистрация права собственности на данный объект произведена 02.11.2017.

Указанный объект незавершенного строительства расположен в границах земельного участка с кадастровым номером 29:22:050509:47 площадью 11 404 кв. м по адресу: <...>.

Согласно договору аренды земельного участка № 4/194л от 28.02.2007 с учетом соглашения о внесении изменений в договор аренды от 31.01.2012 (далее - договор аренды) земельный участок с кадастровым номером 29:22:050509:47 предоставлен в аренду ООО «Рубин инвест» для целей строительства многоэтажного жилого дома со встроенно-пристроенными помещениями общественного назначения. Данный земельный участок обременен ипотекой.

Общество обратилось в администрацию с заявлением от 06.12.2021 о предоставлении земельного участка с кадастровым номером 29:22:050509:47 площадью 11 404 кв. м в аренду для целей завершения строительства объекта незавершенного строительства. В качестве правового основания предоставления упомянутого земельного участка без проведения торгов общество указало пункт 32 приказа Росреестра № П/0321.

В ответ на это заявление администрация направила обществу письмо от 16.12.2021 № 043/15499/194-15, которым отказала в предоставлении испрашиваемого земельного участка в аренду со ссылкой на подпункты 2, 3 пункта 2.8.2. Административного регламента предоставления муниципальной услуги «Предоставление земельных участков, находящихся в собственности муниципального образования "Город Архангельск" Архангельской области, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, расположенных на территории муниципального образования «Город Архангельск» Архангельской области, на которых находятся здания, сооружения, без проведения торгов» (далее - Административный регламент).

Заявитель, не согласившись с данным отказом, обратился в суд. При этом в обоснование своих требований общество ссылается на то, что в соответствии с частью 21 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» оно имеет право на заключение договора аренды спорного земельного участка, поскольку земельный участок предоставлен в аренду до 01.03.2015. Положения Административного регламента, приведенные в отказе ответчика, и земельного законодательства предусматривают случаи предоставления земельного участка в аренду собственнику объекта незавершенного строительства, в данном случае такие обстоятельства имеются. Земельный участок не может быть предоставлен исключительно третьему лицу, поскольку общество является собственником объекта незавершенного строительства на этом участке. В связи с этим отказ ответчика является незаконным.

Администрация, не соглашаясь с заявленным требованием, указывала, что на испрашиваемом земельном участке находятся объекты, принадлежащие третьему лицу, указанные обстоятельства являются основаниями для отказа, предусмотренными положениями статьи 39.16 Земельного кодекса Российской Федерации, пункта 2.8.2. Административного регламента. Наличие одного из перечисленных в законе оснований для отказа является достаточным для принятия решения об отказе в предоставлении земельного участка. К тому же к обществу, как к покупателю объекта недвижимости, расположенного на земельном участке, принадлежавшем продавцу на праве аренды, перешли права арендатора с даты регистрации права собственности на приобретенный объект недвижимости. При этом он становится новым арендатором вне зависимости от заключения с собственником земельного участка договора аренды.


Исследовав представленные в материалы дела доказательства, заслушав объяснения представителей участвующих в деле лиц, суд пришёл к следующим выводам.

Подпунктом 5 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) установлен принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

В соответствии с частью 21 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» (далее – Закон № 137-ФЗ) в случае, если объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до 1 марта 2015 года или такой земельный участок предоставлен до 1 марта 2015 года в аренду, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов в порядке, установленном статьями 39.14 - 39.17 Земельного кодекса Российской Федерации. Положения настоящего пункта применяются в случае, если ранее такой земельный участок не предоставлялся любому из предыдущих собственников указанного объекта незавершенного строительства в соответствии с настоящим пунктом.

В данном случае право собственности на указанный объект незавершенного строительства с кадастровым номером 29:22:050509:1418 зарегистрировано 02.11.2017, т.е. после 1 марта 2015 года.

Земельный участок с кадастровым номером 29:22:050509:47 предоставлен первоначально на праве аренды по договору аренды земельного участка № 4/194л от 28.02.2007 обществу с ограниченной ответственностью «Архангельская региональная служба спасения» для строительства многоэтажного жилого дома, а затем в соответствии с соглашением от 31.01.2012 о внесении изменений и дополнений в указанный договор права и обязанности арендатора по договору приняло на себя ООО «Рубин инвест».

Однако поскольку спорный земельный участок уже предоставлен в аренду третьему лицу, и на этом земельном участке расположен объект незавершенного строительства - многоэтажный жилой дом, зарегистрированный в собственность ООО «Рубин инвест», нормы Закона № 137-ФЗ в данном случае неприменимы.

Кроме этого, часть 21 статьи 3 Закона № 137-ФЗ устанавливает, что порядок приобретения земельного участка на основании данной нормы осуществляется в соответствии со статьями 39.14 - 39.17 ЗК РФ. Следовательно, право по приобретению земельного участка по основанию, предусмотренному частью 21 статьи 3 Закона № 137-ФЗ, реализуется в порядке, установленном положениями ЗК РФ, при этом Закон № 137-ФЗ регламентирует основания приобретения земельного участка, а нормы ЗК РФ - условия такого приобретения. В этом смысле нормы ЗК РФ, содержащиеся в статьях 39.14 - 39.17 ЗК РФ, имеют приоритет перед нормой части 21 статьи 3 Закона № 137-ФЗ, поскольку без соблюдения норм статей 39.14 - 39.17 ЗК РФ право, предусмотренное частью 21 статьи 3 Закона № 137-ФЗ, реализовано быть не может.

Статья 39.14 ЗК РФ определяет порядок предоставления в аренду земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов. В статье 39.15 ЗК РФ регламентированы вопросы, касающиеся предварительного согласования предоставления земельного участка.

Статьей 39.17 ЗК РФ регулируется механизм предоставления земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов с отражением в данной статье реквизитов заявления о предоставлении земельного участка, сроков рассмотрения заявления и действий, совершаемых по результатам рассмотрения и проверки таких заявлений. В частности, подпунктом 3 пункта 5 статьи 39.17 ЗК РФ предусмотрено, что уполномоченный орган рассматривает поступившее заявление, проверяет наличие или отсутствие оснований, предусмотренных статьей 39.16 настоящего Кодекса, и по результатам указанных рассмотрения и проверки, в частности, принимает решение об отказе в предоставлении земельного участка при наличии хотя бы одного из оснований, предусмотренных статьей 39.16 настоящего Кодекса, и направляет принятое решение заявителю. В указанном решении должны быть указаны все основания отказа.

В соответствии с пунктами 2 и 4 статьи 39.16 ЗК РФ уполномоченный орган принимает решение об отказе в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов при наличии хотя бы одного из следующих оснований:

указанный в заявлении о предоставлении земельного участка земельный участок предоставлен на праве постоянного (бессрочного) пользования, безвозмездного пользования, пожизненного наследуемого владения или аренды, за исключением случаев, если с заявлением о предоставлении земельного участка обратился обладатель данных прав или подано заявление о предоставлении земельного участка в соответствии с подпунктом 10 пункта 2 статьи 39.10 настоящего Кодекса;

на указанном в заявлении о предоставлении земельного участка земельном участке расположены здание, сооружение, объект незавершенного строительства, принадлежащие гражданам или юридическим лицам, за исключением случаев, если на земельном участке расположены сооружения (в том числе сооружения, строительство которых не завершено), размещение которых допускается на основании сервитута, публичного сервитута, или объекты, размещенные в соответствии со статьей 39.36 настоящего Кодекса, либо с заявлением о предоставлении земельного участка обратился собственник этих здания, сооружения, помещений в них, этого объекта незавершенного строительства, а также случаев, если подано заявление о предоставлении земельного участка и в отношении расположенных на нем здания, сооружения, объекта незавершенного строительства принято решение о сносе самовольной постройки либо решение о сносе самовольной постройки или ее приведении в соответствие с установленными требованиями и в сроки, установленные указанными решениями, не выполнены обязанности, предусмотренные частью 11 статьи 55.32 Градостроительного кодекса Российской Федерации.

Аналогичные основания для отказа установлены в подпунктах 2 и 3 пункта 2.8.2. Административного регламента.

Как следует из материалов дела, спорный земельный участок уже предоставлен в аренду третьему лицу, и с заявлением о предоставлении земельного участка обратился не ООО «Рубин инвест» как обладатель прав аренды на земельный участок, а заявитель. Поэтому, вопреки доводам общества, исключительный случай, изложенный в пункте 2 и 4 статьи 39.16 ЗК РФ, а также в подпункте 2 пункта 2.8.2. Административного регламента, на него не распространяется.

В связи с этим у администрации имелось основание, предусмотренное пунктом 2 статьи 39.16 ЗК РФ и подпунктом 2 пункта 2.8.2. Административного регламента, для отказа в предоставлении обществу спорного земельного участка.

С учетом требований статьи 39.16 ЗК РФ и подпункта 3 пункта 5 статьи 39.17 ЗК РФ, предусматривающих, что при наличии хотя бы одного из оснований из перечисленных в статье 39.16 ЗК РФ, уполномоченный орган может отказать заявителю в предоставлении земельного участка, отказ администрации нельзя признать незаконным.

Учитывая, что первое основание отказа в предоставлении в аренду земельного участка является законным и обоснованным, и одного этого основания достаточно для отказа в предоставлении в аренду земельного участка, второе основание отказа администрации (подпункт 3 пункта 2.8.2. Административного регламента) не имеет правового значения для рассмотрения настоящего спора.

Суд также отмечает следующее.

Согласно пункту 2 статьи 39.20 ЗК РФ в случае, если здание, сооружение, расположенные на земельном участке, раздел которого невозможно осуществить без нарушений требований к образуемым или измененным земельным участкам (далее - неделимый земельный участок), или помещения в указанных здании, сооружении принадлежат нескольким лицам на праве частной собственности либо на таком земельном участке расположены несколько зданий, сооружений, принадлежащих нескольким лицам на праве частной собственности, эти лица имеют право на приобретение такого земельного участка в общую долевую собственность или в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора.

Пунктом 6 статьи 39.20 ЗК РФ предусмотрено, что любой из заинтересованных правообладателей здания, сооружения или помещений в них вправе обратиться самостоятельно в уполномоченный орган с заявлением о предоставлении земельного участка в аренду.

Однако в данном случае необходимо иметь в виду, что спорный земельный участок уже предоставлен в аренду третьему лицу для строительства многоэтажного жилого дома.

При этом на момент заключения договора купли-продажи от 12.08.2015 объект незавершенного строительства располагался на земельном участке, находящимся в аренде у ООО «Рубин инвест». Соответственно, общество с момента регистрации права собственности на объект незавершенного строительства являлось, по сути, стороной упомянутого договора, соарендатором земельного участка с кадастровым номером 29:22:050509:47 вне зависимости от того, заключен с ним договор аренды или нет.

Как указано в пункте 25 постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды», по смыслу статей 552 ГК РФ, 35 ЗК РФ и статьи 25.5 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" при продаже недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, к покупателю этой недвижимости с момента государственной регистрации перехода права собственности на нее переходит то право на земельный участок, которое принадлежало продавцу недвижимости, а также связанные с этим правом обязанности при наличии таковых (перемена лица в договоре аренды).

Следовательно, в случае если имевшееся у застройщика право аренды земельного участка перешло к лицу в связи с приобретением им в собственность вновь построенного нежилого здания, с момента государственной регистрации права собственности на здание на стороне арендатора возникает множественность лиц в арендных отношениях, существующих между застройщиком и собственником земельного участка, а указанный договор аренды продолжает действовать.

В такой ситуации у общества есть предусмотренные статьями 450 и 451 ГК РФ основания для обращения к ответчику с целью вступления в данный договор в качестве стороны (арендатора) или в суд с иском об изменении условий договора аренды земельного участка в части сторон договора.

Ссылка общества на то обстоятельство, что оно уже обращалось в суд с требованием к администрации о признании незаконным ее отказа от внесения изменений в договор аренды земельного участка № 4/194л от 28.02.2007 по включению общества в указанный договор аренды, судом оценен с учетом следующего.

Действительно, 31.01.2020 общество обратилось в Арбитражный суд Архангельской области с исковым заявлением к администрации муниципального образования «Город Архангельск», в котором просило суд признать незаконным ответ администрации, выраженный в письме от 01.11.2019 № 18/119/14942, об отказе во внесении изменений в договор аренды земельного участка № 4/194л от 28.02.2007 с кадастровым номером 29:22:050509:47, площадью 11 404 кв. м по адресу: <...> о включении истца в договор аренды. Кроме этого, общество просило возложить на администрацию обязанности подготовить соглашение о внесении изменений в договор аренды земельного участка №4/194л от 28.02.2017 с кадастровым номером 29:22:050509:47, площадью 11 404 кв. м по адресу: <...>, о включении истца в указанный договор на стороне арендатора.

По данному исковому заявлению Арбитражным судом Архангельской области было возбуждено дело № А05-919/2020. По результатам рассмотрения данного дела исковое заявление общества было оставлено без рассмотрения на основании пункта 9 части 1 статьи 148 АПК РФ, поскольку истец повторно не явился в судебное заседание, в том числе по вызову суда, и не заявил ходатайство о рассмотрении дела в его отсутствие или об отложении судебного разбирательства, а ответчик не требовал рассмотрения дела по существу. При этом суд разъяснил обществу, что в силу части 3 статьи 149 АПК РФ оставление искового заявления без рассмотрения не лишает истца права вновь обратиться в арбитражный суд с исковым заявлением в общем порядке.

Таким образом, обществом не утрачена возможность вновь обратиться в суд с таким же иском.

На основании изложенного заявленные требования подлежат отклонению.

В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по уплате государственной пошлины по настоящему делу подлежат отнесению на заявителя.

Руководствуясь статьями 110, 197-201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Архангельской области

РЕШИЛ:

отказать обществу с ограниченной ответственностью «Архстройперспектива» в удовлетворении заявления о признании недействительным отказа в предоставлении земельного участка на праве аренды, выраженного в письме департамента градостроительства администрации городского округа «Город Архангельск» от 16.12.2021 № 043/15499/194-15.

Оспариваемый отказ проверен на соответствие нормам Земельного кодекса Российской Федерации.

Настоящее решение может быть обжаловано в Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд путем подачи апелляционной жалобы через Арбитражный суд Архангельской области в срок, не превышающий одного месяца со дня его принятия.



Судья


Л.В. Звездина