Решение от 29 октября 2018 г. по делу № А57-12571/2018

АРБИТРАЖНЫЙ СУД САРАТОВСКОЙ ОБЛАСТИ

410002, г. Саратов, ул. Бабушкин взвоз, д. 1; тел/ факс: (8452) 98-39-39;

http://www.saratov.arbitr.ru; e-mail: info@saratov.arbitr.ru

Именем Российской Федерации


Р Е Ш Е Н И Е

Дело №А57-12571/2018
29 октября 2018 года
город Саратов


Резолютивная часть решения объявлена 25 октября 2018 года

Полный текст решения изготовлен 29 октября 2018 года

Арбитражный суд Саратовской области в составе судьи Горбуновой Н.В., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрев в судебном заседании материалы дела по исковому заявлению

комитета по управлению имуществом города Саратова (ИНН <***>, ОГРН <***>), г. Саратов,

к обществу с ограниченной ответственностью Финансово-строительная компания «СтройФин» (ИНН <***>, ОГРН <***>), г. Саратов,

о взыскании задолженности по договору аренды земельного участка от 05.05.1998 №437 за период с 27.11.2014 по 10.11.2015 в размере 329 626 руб. 28 коп., а также пени за период с 10.04.2015 по 05.04.2018 в размере 948 111 руб. 32 коп.,

при участии представителей:

от истца – не явился, извещен,

от ответчика – ФИО2, представитель по доверенности №1 от 09.06.2018,

УСТАНОВИЛ:

В Арбитражный суд Саратовской области обратился комитет по управлению имуществом города Саратова с исковым заявлением к ООО ФСК «СтройФин» о взыскании задолженности по договору аренды земельного участка от 05.05.1998 №437 за период с 27.11.2014 по 10.11.2015 в размере 329 626 руб. 28 коп., а также пени за период с 10.04.2015 по 05.04.2018 в размере 948 111 руб. 32 коп.

В судебное заседание представитель истца не явился, извещен надлежащим образом в соответствии с действующим законодательством.

Представитель ответчика в судебном заседании в удовлетворении исковых требований истцу просила отказать в части по основаниям изложенными в представленном отзыве на иск.

Суд считает, что все меры к извещению лиц, участвующих в деле, приняты.

В силу положений статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц участвующих в деле, извещенных надлежащим образом о месте и времени судебного разбирательства.

Дело рассматривается в порядке статей 153-166 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Заявлений в соответствии со статьями 24, 47, 48, 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не имеется.

В соответствии со статьей 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основания своих требований и возражений.

Арбитражному суду представляются доказательства, отвечающие требованиям статей 67, 68, 75 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

В соответствии со статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств.

Арбитражный суд рассматривает дело по имеющимся в деле доказательствам.

Исследовав доказательства по делу, изучив доводы сторон, следуя закрепленному статьей 9 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, а также статьей 123 Конституции Российской Федерации, принципу состязательности сторон, суд приходит к следующему.

Как следует из материалов дела, Постановлением администрации муниципального образования «Город Саратов» от 24.02.1998г № 55-95 АОЗТ "СКФ "Строитель" предоставлен в аренду сроком на 15 лет земельный участок площадью 8213 кв.м. под промышленные объекты.

Во исполнение данного постановления между администрацией муниципального образования «Город Саратов», именуемой в дальнейшем «Арендодатель», с одной стороны и АОЗТ "СКФ "Строитель", именуемым в дальнейшем «Арендатор» с другой стороны, был заключен договор аренды земельного участка № 437 от 05.05.1998 под промышленные объекты база№8, земельный участок с кадастровым номером 64:48:050220:02.

Постановлением администрации муниципального образования «Город Саратов» от 05.06.2013 №1044 в результате раздела земельного участка площадью 8213 кв.м с с кадастровым номером 64:48:050220:02 образованы земельные участки:

площадью 279 кв.м с кадастровым номером 64:48:050220:95,

площадью 7373 кв.м с кадастровым номером 64:48:050220:96,

площадью 561 кв.м с кадастровым номером 64:48:050220:97.

На основании указанного постановления между сторонами подписано соглашение от 14.08.2013 к договору аренды земельного участка от 05.05.1998 №437.

В результате замены стороны в обязательстве арендатором по договору стало ООО «Сар-Метр».

В соответствии с договором купли-продажи недвижимости от 12.11.2014 ООО «Cap-Метр» передало в собственность ООО «СтройФин» объекты незавершенного строительства, а также все права аренды на земельный участок с кадастровым номером 64:48:050220:96, разрешенное использование «Многоквартирные дома (от 6 этажей и выше), в т.ч. со встроенными и (или встроено-пристроенными нежилыми помещениями)» по договору аренды земельного участка № 437 от 05.05.1998 ООО ФСК "СтройФин".

Арендная плата вносится Арендатором с уплатой равными долями поквартально до 10-го числа начала следующего квартала, а за 4-ый квартал не позднее 25 ноября текущего года (п. 2.2 договора).

В соответствии с п. 2.5 договора, в случае неуплаты арендной платы в установленный Договором срок Арендатор уплачивает Арендодателю неустойку в размере 0,3% от суммы недоимки за каждый день просрочки.

Представленный договор в силу статей 432, 607 Гражданского кодекса Российской Федерации считается заключенным, поскольку между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Договоры зарегистрированы в установленном законом порядке.

Земельный участок с кадастровым номером 64:48:050220:96 принят ответчиком по акту приема-передачи земельного участка от 12.11.2014.

На основании Решения Саратовской городской Думы от 15.12.2016 года № 9-67 «О бюджете муниципального образования «Город Саратов» на 2017 год» комитет по управлению имуществом города Саратова является главным администратором доходов бюджета муниципального образования «Город Саратов» в отношении доходов, получаемых в виде арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена и которые расположены в границах городских округов и земельные участки, находящиеся в собственности городских округов.

В силу части 2 статьи 160.1 Бюджетного кодекса РФ администратор доходов бюджета обладает бюджетными полномочиями по взысканию задолженности по платежам в бюджет, пеней и штрафов.

В соответствии с пунктом 3.25 Положения о комитете по управлению имуществом города Саратова, утвержденным решением Саратовской городской Думы от 29.09.2011г № 7-71, комитет обеспечивает в пределах своей компетенции защиту имущественных прав муниципального образования "Город Саратов", в том числе в сфере земельных отношений, при ведении дел в судах общей юрисдикции, арбитражных судах, третейских судах, Федеральной антимонопольной службе и ее территориальных органах.

В связи с ненадлежащим исполнением своих обязательств по оплате арендных платежей ответчиком в период с 27.11.2014 по 10.11.2015, истец обратился в арбитражный суд с настоящими требованиями.

Правовые отношения сторон по предмету спора основаны истцом на нормах главы 34 Гражданского кодекса Российской Федерации об аренде.

В соответствии с ч. 1 ст. 65 Земельного кодекса РФ использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

В соответствии с требованиями статьи 614 Гражданского Кодекса Российской Федерации, арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

В силу пункта 2 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора.

По общим правилам исполнения договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон (пункт 1 статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно пункту 3 статьи 423 Гражданского кодекса договор предполагается возмездным, если из закона, иных правовых актов, содержания или существа договора не вытекает иное.

Согласно статье 307 Гражданского кодекса Российской Федерации, в силу обязательств одно лицо обязано совершить в пользу другого лица определенные действия.

В соответствии со статьями 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации, обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, односторонний отказ от исполнения обязательств не допускается.

Основными принципами земельного законодательства является платность использования земли, согласно которому любое использование земли осуществляется за плату. Одной из форм платы за использование земли является арендная плата.

В ходе рассмотрения дела от ответчика поступило ходатайство о применении срока исковой давности.

В соответствии со статьей 195 Гражданского кодекса Российской Федерации исковой давностью признается срок для защиты права по иску лица, право которого нарушено.

Согласно статьей 196 Гражданского кодекса Российской Федерации общий срок исковой давности устанавливается в три года.

В соответствии с пунктами 1 и 2 статьи 199 Гражданского кодекса Российской Федерации требование о защите нарушенного права принимается к рассмотрению судом независимо от истечения срока исковой давности. Исковая давность применяется судом только по заявлению стороны в споре, сделанному до вынесения судом решения. Истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является основанием к вынесению судом решения об отказе в иске.

Согласно пункту 2 статьи 200 ГК РФ по обязательствам с определенным сроком исполнения течение срока исковой давности начинается по окончании срока исполнения.

В силу статьи 203 ГК РФ течение срока исковой давности прерывается совершением обязанным лицом действий, свидетельствующих о признании долга.

Согласно положениям пунктов 20, 21 Постановления ВС РФ № 43 к действиям, свидетельствующим о признании долга в целях перерыва течения срока исковой давности, в частности, могут относиться: признание претензии; изменение договора уполномоченным лицом, из которого следует, что должник признает наличие долга, равно как и просьба должника о таком изменении договора (например, об отсрочке или о рассрочке платежа); акт сверки взаимных расчетов, подписанный уполномоченным лицом. Ответ на претензию, не содержащий указания на признание долга, сам по себе не свидетельствует о признании долга. Признание части долга, в том числе путем уплаты его части, не свидетельствует о признании долга в целом, если иное не оговорено должником. В тех случаях, когда обязательство предусматривало исполнение по частям или в виде периодических платежей и должник совершил действия, свидетельствующие о признании лишь части долга (периодического платежа), такие действия не могут являться основанием для перерыва течения срока исковой давности по другим частям (платежам). Перерыв течения срока исковой давности в связи с совершением действий, свидетельствующих о признании долга, может иметь место лишь в пределах срока давности, а не после его истечения.

В силу пункта 24 Постановления ВС РФ № 43, по смыслу пункта 1 статьи 200 ГК РФ, течение срока давности по иску, вытекающему из нарушения одной стороной договора условия об оплате товара (работ, услуг) по частям, начинается в отношении каждой отдельной части. Срок давности по искам о просроченных повременных платежах (проценты за пользование заемными средствами, арендная плата и т.п.) исчисляется отдельно по каждому просроченному платежу.

Как указано выше, в соответствии с пунктом 2.2 договора арендная плата вносится Арендатором с уплатой равными долями поквартально до 10-го числа начала следующего квартала, а за 4-ый квартал не позднее 25 ноября текущего года.

В совокупном толкованиями с положениями пункта 2 статьи 200 ГК РФ сроки исковой давности по взысканию задолженности за данные периоды подлежат исчислению после наступления указанных дат.

Положениями пункта 3 статьи 202 Гражданского кодекса Российской Федерации, с учетом положений части 5 статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, установлено, что течение срока исковой давности приостанавливается на тридцать дней.

12.04.2018 истцом в адрес ответчика направлена претензия от 10.04.2018 №13-04/7565 об оплате задолженности.

С учетом общего трехгодичного срока исковой давности и его приостановления на 30 дней, на момент подачи иска – 09.06.2018 срок исковой давности пропущен по исковым требованиям по оплате арендной платы за период с 27.11.2014 по 31.03.2015 (по дате уплаты с 27.11.2014 по 10.04.2015) и пени, начисленных на задолженность за указанный период. В связи с заявлением ответчиком о пропуске срока исковой давности, указанное обстоятельство является самостоятельным основанием для отказа в удовлетворении исковых требований в указанной части иска.

Соответственно, истцом не пропущен срок исковой давности по требованию о взыскании задолженности по арендной плате за период с 01.04.2015 по 10.11.2015 (по дате внесении платежа с 10.07.2015 по 25.11.2015) и пени, которые начислены на задолженность за указанный период.

Рассматривая требования комитета по управлению имуществом города Саратова о взыскании с ответчика задолженности по арендной плате по договору аренды земельного участка от 05.05.1998 №437 за период с 01.04.2015 по 10.11.2015, и начисленной неустойки, суд исходит из следующего.

В рассматриваемом случае, арендуемый земельный участок относится к категории земель - земли населенных пунктов.

В силу того, что регулирование арендной платы за находящиеся в публичной собственности земли осуществляется в нормативном порядке, принятие уполномоченными органами государственной власти и местного самоуправления нормативных правовых актов, изменяющих нормативно установленные ставки арендной платы или методику их расчета, влечет изменение условий договоров аренды таких земельных участков независимо от воли сторон договоров аренды и без внесения в текст договоров подобных изменений. Новый размер арендной платы подлежит применению с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта.

Согласно пункту 16 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» (в редакции постановления от 25.01.2013 № 13) (далее - Постановление № 73) при рассмотрении споров, связанных со взысканием арендной платы по договорам аренды земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, судам необходимо учитывать следующее.

В силу абзаца второго пункта 1 статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации в предусмотренных законом случаях плата по договору аренды может устанавливаться или регулироваться уполномоченным на то органом, одним из таких случаев является пункт 3 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации.

Регулируемая арендная плата может применяться к договору, заключенному до вступления в силу этого федерального закона, только в том случае, если стороны такого договора связали изменение размера арендной платы с изменением нормативных актов, подлежащих применению к их отношениям. Равным образом к договору аренды, заключенному до вступления в силу федерального закона, предусматривающего необходимость государственного регулирования арендной платы, подлежит применению данное регулирование, если арендодателю договором предоставлено право на изменение размера арендной платы в одностороннем порядке и соответствующее волеизъявление о применении к договору регулируемой арендной платы было сделано арендодателем и получено арендатором.

Таким образом, пункт 16 Постановления № 73 содержит разъяснения, касающиеся рассмотрения судами споров, связанных со взысканием арендной платы по договорам аренды земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности.

Если федеральный закон, предусматривающий необходимость такого регулирования, вступил в силу после заключения договора аренды, то согласно пункту 2 статьи 422 Гражданского кодекса условия этого договора об арендной плате сохраняют силу, поскольку в законе не установлено, что его действие распространяется на отношения, возникшие из ранее заключенных договоров.

Федеральный закон от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» не распространил действие статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации на правоотношения, возникшие до его вступления в силу.

Следовательно, единый подход к применению регулируемой арендной платы в отношении договоров, заключенных до и после введения его в действие, недопустим.

Возможность применения регулируемой арендной платы к договорам аренды земельных участков, находящихся в публичной собственности, обусловлена датой их заключения (до либо после введения в действие Земельного кодекса), а также наличием (соблюдением) условий, перечисленных в абзаце пятом пункта 16 Постановления № 73.

В рассматриваемом случае спорный Договор заключен в 05.05.1998, то есть до вступления в силу федерального закона, предусматривающего необходимость государственного регулирования размера арендной платы (25.10.2001, Земельный кодекс Российской Федерации, статья 65).

В связи с чем, при разрешении настоящего спора применимы разъяснения, содержащиеся в пункте 16 Постановления № 73.

При заключении Договора стороны договора установили, что арендатор обязуется вносить арендную плату в размере согласно прилагаемому к Договору Расчету арендной платы (приложение № 2). Размер арендной платы может быть пересмотрен Арендодателем в одностороннем порядке в связи с решениями органов государственной власти и местного самоуправления, централизованно устанавливающими оценочные зоны, размер нормативной цены земли (кадастровую стоимость земельного участка), базовые ставки арендной платы и льготы (уменьшение арендной платы или полного освобождения от нее) с письменным уведомлением Арендатора (пункт 2.1 Договора).

Как следует из материалов дела, истец произвёл расчет задолженности по арендной плате за период с 16.07.2016 по 31.12.2016 на основании Постановления Правительства Саратовской области от 27.11.2007 № 412-П «Об установлении размера арендной платы и сроков ее внесения», распоряжения Комитета по управлению имуществом Саратовской области от 28.12.2012 №989-Р, то есть на основании нормативных актов, принятых после заключения Договора.

Таким образом, в силу вышеизложенных норм права, а также принимая во внимание пункт 2.1 Договора, истец должен был направить в адрес ответчика уведомление о необходимости уплаты арендной платы с учётом вышеуказанных нормативных актов.

Ответчиком получено уведомление по арендной плате за земельный участок на 2015 год (т.д. 2 л.д. 99).

Кадастровая стоимость конкретного земельного участка определяется путем умножения его площади на утвержденный субъектом Российской Федерации удельный показатель кадастровой стоимости, определяемый с учетом месторасположения земельного участка и вида разрешенного использования.

Постановлением Правительства Саратовской области от 27.11.2007 года N 412-П «Об установлении размера арендной платы за земельные участки и сроков ее внесения» арендная плата на год за земельные участки, находящиеся в государственной собственности Саратовской области, а также за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена», для земельных участков, предназначенных для иных целей - установлен размер арендной платы 2%, а для земельных участков, предназначенных для размещения многоэтажных жилых домов – 0,2% от кадастровой стоимости арендуемых земельных участков. Документ официально опубликован в издании «Саратовская областная газета», официальное приложение, N 4 (79), 01.04.2008 года.

В соответствии со ст. 65 Земельного кодекса РФ для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности может применяться кадастровая стоимость.

11.01.2013 года вступило в силу распоряжение комитета по управлению имуществом Саратовской области от 28.12.2012 года № 989-р «Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов в Саратовской области», которым утверждены новые результаты кадастровой оценки.

Постановлением Правительства Саратовской области от 27.11.2007 № 412-П «Об установлении размера арендной платы и сроков ее внесения», предусмотрено, что годовой размер арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, определяется по формуле:

Аг - УПКС х S х К (%),

где: Аг - размер арендной платы за год; УПКС - удельный показатель кадастровой стоимости 1 кв.м земельного участка; S - площадь земельного участка; К - коэффициент в процентах от кадастровой стоимости по видам разрешенного использования земель (пункт 2).

Возражая против исковых требований истца, представитель ответчика указала, что размер арендной платы должен исчисляться исходя из двух десятых процента кадастровой стоимости арендуемого земельного участка, в соответствии с его видом разрешенного использования земельного участка, установленных в Постановлении Правительства Саратовской области от 27.11.2007 № 412-П, так за - «размещение многоэтажных жилых домов» установлен - 0,2%.

Истцом произведен расчет с применением коэффициента 2%.

Суд считает обоснованным приведенный ответчиком довод возражения, исходя из следующего.

В соответствии с пунктом 3 статьи 39.7 ЗК РФ, а также действовавших до 01.03.2015 положений пункта 3 статьи 65 ЗК РФ и пункта 10 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ порядок определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности и предоставленные в аренду без торгов, устанавливается органом государственной власти субъекта Российской Федерации в отношении земельных участков, находящихся в собственности субъекта Российской Федерации, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена.

Государственные органы, обладая необходимой дискрецией при определении размера арендной платы и порядка ее расчета, одновременно связаны требованиями федерального законодательства (статья 39.7 ЗК РФ и постановление Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 № 582).

Постановлением Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 № 582 (в редакции постановления Правительства Российской Федерации от 19.08.2011 № 697) установлены основные принципы определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности: принцип экономической обоснованности, принцип предсказуемости расчета арендной платы, принцип предельно допустимой простоты расчета арендной платы, принцип учета необходимости поддержки социально значимых видов деятельности, принцип запрета необоснованных предпочтений.

Одним из основных принципов определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в муниципальной собственности, является принцип запрета необоснованных предпочтений, в соответствии с которым порядок расчета размера арендной платы за земельные участки, принадлежащие соответствующему публично-правовому образованию и отнесенные к одной категории земель, используемые или предназначенные для одних и тех же видов деятельности и предоставляемые по одним и тем же основаниям, не должен различаться (абзац 7 Основных принципов).

К числу принципов определения арендной платы относится принцип экономической обоснованности.

В определении Верховного Суда Российской Федерации от 05.04.2017 № 11-АПГ17-2 отмечено, что при принятии нормативного правового акта об установлении арендной платы за землю, помимо оценки категории земель и разрешенного использования земельных участков, должны проводиться анализ и оценка экономических факторов, влияющих на уровень их доходности, в связи с чем, введение нового правового регулирования размера арендной платы за пользование участком именно в период осуществления строительства объектов и установления коэффициентов также должно иметь экономическое обоснование отраженное в пояснительных документах к нормативному акту.

Из писем Министерства экономического развития России от 01.09.2011, от 16.05.2011 № Д23-2026 следует, что при установлении порядка определения размера арендной платы органы местного самоуправления обязаны руководствоваться, в том числе, Основными принципами.

Согласно пункту 2 статьи 7 ЗК РФ земли, указанные в пункте 1 настоящей статьи, используются в соответствии с установленным для них целевым назначением. Правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий, общие принципы и порядок проведения которого устанавливаются федеральными законами и требованиями специальных федеральных законов.

В соответствии с пунктом 1 части 6 статьи 30 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее – ГрК РФ), виды разрешенного использования земельного участка определяются в градостроительном регламенте, входящем в состав правил землепользования и застройки.

Изменение одного вида разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства на другой вид такого использования согласно статье 37 ГрК РФ, осуществляется в соответствии с градостроительным регламентом при условии соблюдения требований технических регламентов.

Порядок определения размера арендной платы, условий и сроков ее внесения за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, находящиеся на территории Саратовской области утвержден Правительством Саратовской области постановлением от 27.11.2007 № 412-П «Об установлении размера арендной платы и сроков ее внесении», согласно которому размер годовой арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной собственности Саратовской области, а также за земельные участки государственная собственность на которые не разграничена, для земельных участков, предназначенных для иных целей - установлен размер арендной платы 2%, а для земельных участков, предназначенных для размещения многоэтажных жилых домов – 0,2% от кадастровой стоимости арендуемых земельных участков рассчитывается как произведение площади земельного участка, удельного показателя кадастровой стоимости земельного участка и коэффициента в процентах от кадастровой стоимости по видам разрешенного использования земель.

Таким образом, применительно к спорному случаю, осуществляя нормативное регулирование, Правительством Саратовской области было принято постановление, определяющее размер платы за использование земельных участков, находящихся в публичной собственности, однако в нормативном акте отсутствует размер платы, установленной за пользование участками в период строительства.

При таких обстоятельствах, поскольку постановление Правительства Саратовской области от 27.11.2007 № 412-П не устанавливает каких-либо специальных коэффициентов за использование земельных участков в период строительства, по общим правилам их применение определяется в зависимости от предназначения земельного объекта.

Следует учитывать, что под размещением домов, согласно действующим строительным нормам и правил, относится процесс из нескольких этапов: территориальное планирование, проектирование, строительно-монтажные работы. Введение объекта в эксплуатацию является началом последнего, завершающего этапа размещения жилого дома.

Аналогичная позиция изложена в постановлении Арбитражного суда Поволжского округа от 29.08.2017 по делу № А57-23296/2016.

Согласно сведениям филиала ФГБУ ФКП по Саратовской области от 26.07.2017 №5549, 23.01.2014 в результате изменения вида разрешенного использования земельного участка с «база №8» на «Многоквартирные дома (от 6 этажей и выше), в т.ч. со встроенными и (или встроено-пристроенными нежилыми помещениями)» осуществлено определение новой кадастровой стоимости с применением КПКС – 3801,93 руб./кв.м.

По сведениям комитета по градостроительной политике, архитектуре и капитальному строительству в архиве комитета имеется разрешение № 64-RU 64304000-192-2015 от 26 августа 2015 года, выданное ООО ФСК «СтройФин» на строительство жилого комплекса «УЮТ» по адресу: город Саратов ул. им 7 Маркса в Октябрьском районе (срок действия разрешения до 26 декабря 2017 года).

Администрацией муниципального образования «Город Саратов» ООО ФСК «СтройФин» выдано разрешение на ввод вышеуказанного жилого комплекса в эксплуатацию от 29.12.2017 №64-RU 64304000-140-2017.

Таким образом, в рассматриваемом случае в спорный период - с 01.04.2015 по 10.11.2015 видом разрешенного использования земельного участка являлся вид «Многоквартирные дома (от 6 этажей и выше), в т.ч. со встроенными и (или встроено-пристроенными нежилыми помещениями)».

С учетом вышеизложенного, довод истца, что за спорный период при расчете задолженности за период с 27.11.2014 по 18.06.2015 подлежит применению УПКС – 1 293,55 руб./кв.м, а также за весь исковой период подлежит применению коэффициент 2%, не может быть признан судом правомерным.

По расчету суда с применением коэффициента 0,2%, исходя из УПКС - 3801,93 руб./кв.м., годового размера арендной платы: 3 801,93*7373*0,2% = 56 063,26 руб., за II и III кварталы 2015 года – 14 015,82 руб., за IV квартал 2015 года – 56 063,26 руб. / 365 * 41 = 6 297,52 руб.

Всего за период с 01.04.2015 по 10.11.2015 размер арендной платы составляет 34 329,16 руб.

При таких обстоятельствах, с ответчика в пользу истца подлежит взысканию задолженность по договору аренды земельного участка от 05.05.1998 №437 за период с 01.04.2015 по 10.11.2015 в размере 34 329 руб. 16 коп. В удовлетворении остальной части иска по взысканию основного долга следует отказать.

Рассматривая требования истца о взыскании неустойки за период с 10.04.2015 по 05.04.2018 в размере 948 111 руб. 32 коп., суд исходит из следующего.

В силу статьи 329 Гражданского кодекса Российской Федерации исполнение обязательства может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием имущества должника, поручительством, банковской гарантией, задатком и другими способами, предусмотренными законом или договором.

В соответствии с пунктом 1 статьи 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.

Факт ненадлежащего исполнения обязательств по оплате арендных платежей установлен материалами дела и не оспорен ответчиком, в связи с чем, требования о взыскании с ответчика суммы неустойки по договору заявлены обоснованно.

Согласно статье 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключение договора. Из вышеуказанной нормы права следует, что свобода договора означает, что граждане и юридические лица самостоятельно решают, с кем и какие договоры заключать, и свободно согласовывают их условия.

Риск наступления данной ответственности напрямую зависит от действий самого ответчика. Виновная в неисполнении обязательства сторона - ответчик должна претерпеть неблагоприятные последствия взыскания с нее неустойки в разумных пределах соответственно размеру неисполненного обязательства за период начисления неустойки.

Согласно расчету истца размер пени за несвоевременное внесение арендной платы по спорному договору за период с 10.04.2015 по 05.04.2018 составляет в размере 948 111 руб. 32 коп.

Как указано в пункте 69 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 24.03.2016 № 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств» подлежащая уплате неустойка, установленная законом или договором, в случае ее явной несоразмерности последствиям нарушения обязательства, может быть уменьшена в судебном порядке (пункт 1 статьи 333 ГК РФ).

Пунктом 73 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 24.03.2016 № 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств» установлено, что бремя доказывания несоразмерности неустойки и необоснованности выгоды кредитора возлагается на ответчика. Несоразмерность и необоснованность выгоды могут выражаться, в частности, в том, что возможный размер убытков кредитора, которые могли возникнуть вследствие нарушения обязательства, значительно ниже начисленной неустойки (часть 1 статьи 56 ГПК РФ, часть 1 статьи 65 АПК РФ). Доводы ответчика о невозможности исполнения обязательства вследствие тяжелого финансового положения, наличия задолженности перед другими кредиторами, наложения ареста на денежные средства или иное имущество ответчика, отсутствия бюджетного финансирования, неисполнения обязательств контрагентами, добровольного погашения долга полностью или в части на день рассмотрения спора, выполнения ответчиком социально значимых функций, наличия у должника обязанности по уплате процентов за пользование денежными средствами (например, на основании статей 317.1, 809, 823 ГК РФ) сами по себе не могут служить основанием для снижения неустойки.

В соответствии с пунктами 75, 77 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 24.03.2016 № 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств» при оценке соразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства необходимо учитывать, что никто не вправе извлекать преимущества из своего незаконного поведения, а также то, что неправомерное пользование чужими денежными средствами не должно быть более выгодным для должника, чем условия правомерного пользования (пункты 3, 4 статьи 1 ГК РФ).

Доказательствами обоснованности размера неустойки могут служить, в частности, данные о среднем размере платы по краткосрочным кредитам на пополнение оборотных средств, выдаваемым кредитными организациями лицам, осуществляющим предпринимательскую деятельность, либо платы по краткосрочным кредитам, выдаваемым физическим лицам, в месте нахождения кредитора в период нарушения обязательства, а также о показателях инфляции за соответствующий период.

Снижение размера договорной неустойки, подлежащей уплате коммерческой организацией, индивидуальным предпринимателем, а равно некоммерческой организацией, нарушившей обязательство при осуществлении ею приносящей доход деятельности, допускается в исключительных случаях, если она явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства и может повлечь получение кредитором необоснованной выгоды (пункты 1 и 2 статьи 333 ГК РФ).

Пунктом 71 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 24.03.2016 № 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств» определено, что если должником является коммерческая организация, индивидуальный предприниматель, а равно некоммерческая организация при осуществлении ею приносящей доход деятельности, снижение неустойки судом допускается только по обоснованному заявлению такого должника, которое может быть сделано в любой форме (пункт 1 статьи 2, пункт 1 статьи 6, пункт 1 статьи 333 ГК РФ).

При взыскании неустойки с иных лиц правила статьи 333 ГК РФ могут применяться не только по заявлению должника, но и по инициативе суда, если усматривается очевидная несоразмерность неустойки последствиям нарушения обязательства (пункт 1 статьи 333 ГК РФ). В этом случае суд при рассмотрении дела выносит на обсуждение обстоятельства, свидетельствующие о такой несоразмерности (статья 56 ГПК РФ, статья 65 АПК РФ). При наличии в деле доказательств, подтверждающих явную несоразмерность неустойки последствиям нарушения обязательства, суд уменьшает неустойку по правилам статьи 333 ГК РФ.

Ответчиком заявлено о несоразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства.

Оценив все имеющиеся в материалах дела доказательства по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, с учетом заявления ответчика о применении положений статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации, а также указанных разъяснений, принимая во внимание существующие между сторонами правоотношения, продолжительность просрочки, соотношение величины неустойки с размером задолженности и размером ставки рефинансирования, учитывая установленный договором соразмерный размер неустойки, суд исходя из фактических обстоятельств дела, пришел к выводу о наличии оснований для применения положений статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации путем снижения ставки пени до 0,1% за каждый день просрочки.

С учетом применения срока исковой давности, по расчету суда размер пени за период с 10.07.2015 по 05.04.2018 составляет в размере 32 170,66 руб. исходя из ставки пени в размере 0,1%.

Таким образом, с ответчика в пользу истца подлежат взысканию пени за период с 10.07.2015 по 05.04.2018 в размере 32 170 руб. 66 коп.

В удовлетворении остальной части иска по взысканию пени следует отказать.

Согласно пункту 2 статьи 168 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при принятии решения арбитражным судом суд решает вопрос о распределении судебных расходов.

В соответствии с положениями статьи 101 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судебные расходы состоят из государственной пошлины и судебных издержек, связанных с рассмотрением дела арбитражным судом.

В соответствии с частью 1 подпункта 1.1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации от уплаты государственной пошлины по делам, рассматриваемым в арбитражных судах, освобождаются государственные органы, органы местного самоуправления, выступающие по делам, рассматриваемым в арбитражных судах, в качестве истцов или ответчиков.

Истец освобожден от уплаты государственной пошлины.

Частью 3 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации предусмотрено, что государственная пошлина, от уплаты которой в установленном порядке истец был освобожден, взыскивается с ответчика в доход федерального бюджета пропорционально размеру удовлетворенных исковых требований, если ответчик не освобожден от уплаты государственной пошлины.

Учитывая результат рассмотрения настоящего дела (иск удовлетворен на 5,21%), государственная пошлина за рассмотрение иска подлежит взысканию с ответчика в доход федерального бюджета Российской Федерации в размере 1 342 руб. 00 коп. пропорционально удовлетворенным требованиям в общем размере 66 499 руб. 82 коп.

Руководствуясь статьями 110, 167-171, 176, 180, 181 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд


РЕШИЛ:

Исковые требования комитета по управлению имуществом города Саратова удовлетворить частично.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью Финансово-строительная компания «СтройФин» (ИНН <***>, ОГРН <***>), г. Саратов, в пользу комитета по управлению имуществом города Саратова (ИНН <***>, ОГРН <***>), г. Саратов, задолженность по договору аренды земельного участка от 05.05.1998 №437 за период с 01.04.2015 по 10.11.2015 в размере 34 329 руб. 16 коп., пени за период с 10.07.2015 по 05.04.2018 в размере 32 170 руб. 66 коп.

В удовлетворении остальной части исковых требований отказать.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью Финансово-строительная компания «СтройФин» (ИНН <***>, ОГРН <***>), г. Саратов, в доход федерального бюджета Российской Федерации государственную пошлину в сумме 1 342 руб. 00 коп.

Исполнительные листы выдать после вступления решения в законную силу.

Решение арбитражного суда вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба.

Решение может быть обжаловано в Двенадцатый арбитражный апелляционный суд в течение одного месяца со дня изготовления решения в полном объеме, через Арбитражный суд Саратовской области.

Судья Арбитражного суда

Саратовской области Н.В. Горбунова