Решение от 15 июля 2024 г. по делу № А66-16264/2023

АРБИТРАЖНЫЙ СУД ТВЕРСКОЙ ОБЛАСТИ

Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

Дело №А66-16264/2023
г.Тверь
15 июля 2024 года


(дата изготовления

мотивированного решения)


Арбитражный суд Тверской области в составе судьи Калиты И.В., при ведении протокола судебного заседания секретарем Рудаковой В.А., при участии представителей заявителя - ФИО1, администрации Калининского муниципального округа Тверской области - ФИО2, рассмотрев в судебном заседании дело по заявлению Прокуратуры Тверской области, <...>, ОГРН <***>, ИНН <***>, дата государственной регистрации - 10.12.2002, в интересах муниципального образования Тверской области Эммаусское сельское поселение, неопределенного круга лиц

к обществу с ограниченной ответственностью «Город-Сад», <...>, помещ.3/4, офис 1, ОГРН <***>, ИНН <***>, дата государственной регистрации – 04.03.2019,

администрации Эммаусского сельского поселения Калининского района <...>, ОГРН <***>, ИНН <***>, дата государственной регистрации – 23.01.2006,

третьи лица: Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <...>, ОГРН <***>, ИНН <***>, дата государственной регистрации - 04.11.1993, администрация Калининского муниципального округа <...>, ОГРН <***>, ИНН <***>, дата государственной регистрации - 10.01.1992,

неимущественный спор,

у с т а н о в и л:

Прокуратура Тверской области, г.Тверь, обратилась в Арбитражный суд Тверской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «Город-Сад», г.Тверь, администрации Эммаусского сельского поселения Калининского района Тверской области, Тверская область, Калининский район, поселок Эммаусс, о признании договора аренды находящегося в муниципальной собственности земельного участка от 01.09.2020 в отношении земельного участка с кадастровым номером 69:10:0260501:833, площадью 2 137 кв.м, расположенного по адресу: Тверская область, Калининский район, Эммаусское сельское поселение, нп.Эммаусская школа-интернат, разрешенное использование: блокированная жилая застройка, и договора аренды земельного участка, на котором расположен объект незавершенного строительства, для завершения его строительства от 30.08.2022 №13а/22 в отношении земельного участка с кадастровым номером 69:10:0260501:833, площадью 2137 кв.м, расположенного по адресу: Тверская область, Калининский район, Эммаусское сельское поселение, нп.Эммаусская школа-интернат, на котором расположен незавершенный строительством объект, недействительными (ничтожными) сделками и применении последствий недействительности сделок.

Определением от 10 января 2024 года удовлетворено ходатайство Прокуратуры Тверской области об уточнении заявленных требований: просит признать договор аренды находящегося в муниципальной собственности земельного участка от 01.09.2020, в отношении земельного участка с кадастровым номером 69:10:0260501:833, площадью 2 137 кв.м, расположенного по адресу: Тверская область, Калининский район, Эммаусское сельское поселение, нп.Эммаусская школа-интернат, недействительной (ничтожной) сделкой;

применить последствия недействительности ничтожной сделки, возложив на общество с ограниченной ответственностью «Город-Сад» обязанность возвратить в первоначальном состоянии администрации Эммаусского сельского поселения Калининского района Тверской области, Тверская область, Калининский район, поселок Эммаусс, земельный участок с кадастровым номером 69:10:0260501:833, расположенный по адресу: Тверская область, Калининский район, Эммаусское сельское поселение, нп.Эммаусская школа-интернат, площадью 2 137 кв.м, по акту приема-передачи в течение месяца со дня вступления в законную силу судебного акта, путем освобождения за счет собственных средств общества с ограниченной ответственностью «Город-Сад» земельного участка с кадастровым номером 69:10:0260501:833, от объекта недвижимости с кадастровым номером 69:10:0260501:879;

признать отсутствующим в Едином государственном реестре недвижимости обременения в виде аренды земельного участка с кадастровым номером 69:10:0260501:833, в отношении общества с ограниченной ответственностью «Город-Сад»;

обязать общество с ограниченной ответственностью «Город-Сад» снять с государственного кадастрового учета объект недвижимости с кадастровым номером 69:10:0260501:879.

Определением от 12 февраля 2024 года к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечена администрация Калининского муниципального округа <...>, ОГРН <***>, ИНН <***>, дата государственной регистрации - 10.01.1992.

Общество с ограниченной ответственностью «Город-Сад», третьи лица о времени и месте рассмотрения дела извещены надлежаще в порядке статей 121-123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, явку представителей не обеспечили. Информация о месте и времени судебного заседания размещена на официальном сайте арбитражных судов в общедоступной автоматизированной системе «Картотека арбитражных дел» в сети «Интернет» (http://kad.arbitr.ru). Судебное заседание проводится без участия представителей указанных лиц по правилам статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Представитель Прокуратуры Тверской области заявил ходатайство о замене администрации Эммаусского сельского поселения Калининского района Тверской области, ОГРН <***>, ИНН <***>, на процессуального правопреемника - администрацию Калининского муниципального округа Тверской области, ОГРН <***>, ИНН <***>.

Представитель администрации Калининского муниципального округа Тверской области возражений против удовлетворения указанного ходатайства не заявил.

Судом объявлена резолютивная часть определения о замене администрации Эммаусского сельского поселения Калининского района Тверской области, ОГРН <***>, ИНН <***>, на процессуального правопреемника - администрацию Калининского муниципального округа Тверской области, ОГРН <***>, ИНН <***>.

Прокуратура Тверской области заявила ходатайство об уточнении исковых требований: просит признать договор аренды находящегося в муниципальной собственности земельного участка от 01.09.2020, заключенный между администрацией Эммаусского сельского поселения Калининского района Тверской области и обществом с ограниченной ответственностью «Город-Сад», в отношении земельного участка с кадастровым номером 69:10:0260501:833, недействительной (ничтожной) сделкой;

применить последствия недействительности ничтожной сделки, возложив на общество с ограниченной ответственностью «Город-Сад» обязанность возвратить в первоначальном состоянии администрации Калининского муниципального округа Тверской области земельный участок с кадастровым номером 69:10:0260501:833, в течение 10 дней со дня вступления в законную силу судебного акта;

признать объект с кадастровым номером 69:10:0260501:879 самовольной постройкой и возложить на общество с ограниченной ответственностью «Город-Сад» обязанность осуществить его снос в течение 10 дней со дня вступления решения суда в законную силу;

исключить из Единого государственного реестра недвижимости сведения о собственности общества с ограниченной ответственностью «Город-Сад» на объект незавершенного строительства с кадастровым номером 69:10:0260501:879.

Суд определил: удовлетворить ходатайство об уточнении исковых требований, поскольку оно не противоречит статье 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Представитель Прокуратуры Тверской области заявленные требования поддержал с учетом уточнений.

Представитель администрации Калининского муниципального округа Тверской области пояснил, что объект с кадастровым номером 69:10:0260501:879 является самовольной постройкой, процедура предоставления земельного участка с кадастровым номером 69:10:0260501:833 в аренду нарушена.

Из представленных в материалы дела документов следует, что Прокуратурой Тверской области проведена проверка исполнения требований земельного законодательства в деятельности администрации Эммаусского сельского поселения Калининского района Тверской области, в ходе которой выявлен факт реализации администрацией Эммаусского сельского поселения Калининского района Тверской области земельного участка с кадастровым номером 69:10:0260501:417 обществу с ограниченной ответственностью «Город-Сад».

Администрацией Эммаусского сельского поселения Калининского района Тверской области издано постановление от 13 марта 2019 года №61 «О проведении аукциона на право заключения договора аренды находящегося в муниципальной собственности земельного участка под комплексное освоение территории», в соответствии с которым орган местного самоуправления постановил организовать и провести открытый по составу участников аукцион на право заключения договора аренды находящегося в муниципальной собственности земельного участка с кадастровым номером 69:10:0260501:417, из земель населенных пунктов, общей площадью 110 276 кв.м, под комплексное освоение территории, местоположение которого установлено относительно ориентира, имеющего адрес: Тверская область, Калининский район, Эммаусское сельское поселение, н.п.Эммаусская школа-интернат.

В соответствии с протоколом от 15 апреля 2019 года аукцион признан несостоявшимся ввиду наличия только одной заявки, проект договора аренды направлен обществу с ограниченной ответственностью «Город-Сад».

Администрация Эммаусского сельского поселения Калининского района Тверской области и общество с ограниченной ответственностью «Город-Сад» 29 апреля 2019 года заключили договор аренды находящегося в муниципальной собственности земельного участка с кадастровым номером 69:10:0260501:417, площадью 110 276 кв.м, вид разрешенного использования: для жилищного строительства под комплексное освоение территории на срок с 29 апреля 2019 года по 28 апреля 2024 года, и договор о комплексном освоении территории.

Решением Арбитражного суда Тверской области от 16 февраля 2021 года по делу №А66-11547/2020 признаны недействительными торги в форме аукциона на право заключения договора аренды находящегося в муниципальной собственности земельного участка с кадастровым номером 69:10:0260501:417, под комплексное освоение территории, проведенные на основании решения Совета депутатов Эммаусского сельского поселения Калининского района Тверской области от 13марта 2019 года №61, договор аренды находящегося в муниципальной собственности земельного участка от 29 апреля 2019 года и договор о комплексном освоении территории от 29 апреля 2019 года, заключенные между администрацией Эммаусского сельского поселения Калининского района Тверской области и обществом с ограниченной ответственностью «Город-Сад». Решение вступило в законную силу.

Земельный участок с кадастровым номером 69:10:0260501:417 снят с регистрационного учета 28 июля 2020 года, произведено его межевание, образовано 25 участков, в том числе: земельный участок с кадастровым номером 69:10:0260501:833.

Между ответчиками заключен договор аренды находящегося в муниципальной собственности земельного участка от 01 сентября 2020 года в отношении земельного участка с кадастровым номером 69:10:0260501:833, площадью 2 137 кв.м, расположенного по адресу: Тверская область, Калининский район, Эммаусское сельское поселение, нп.Эммаусская школа-интернат, разрешенное использование: блокированная жилая застройка, сроком аренды с 01 сентября 2020 года по 28 апреля 2024 года. Земельный участок передан обществу с ограниченной ответственностью «Город-Сад» по акту приема-передачи от 01 сентября 2020 года.

Согласно сведениям Единого государственного реестра недвижимости 30 октября 2023 года на указанном участке зарегистрировано право собственности общества с ограниченной ответственностью «Город-Сад» на объект незавершенного строительства с кадастровым номером 69:10:0260501:879.

В целях исполнения решения Арбитражного суда Тверской области от 16 февраля 2021 года по делу №А66-11547/2020 между администрацией Эммаусского сельского поселения Калининского района Тверской области и обществом с ограниченной ответственностью «Город-Сад» подписан акт приема-передачи находящихся в муниципальной собственности земельных участков, образованных из земельного участка с кадастровым номером 69:10:0260501:417. Дата подписания акта отсутствует.

Согласно указанному акту земельные участки, в том числе земельный участок с кадастровым номером 69:10:0260501:833, переданы в том состоянии, в котором находился земельный участок с кадастровым номером 69:10:0260501:417 на момент передачи его обществу с ограниченной ответственностью «Город-Сад». При этом за обществом с ограниченной ответственностью «Город-Сад» на земельном участке с кадастровым номером 69:10:0260501:417 каких-либо строений зарегистрировано не было.

Решение Арбитражного суда Тверской области от 16 февраля 2021 года по делу №А66-11547/2020 послужило основанием для снятия в Едином государственном реестре недвижимости обременений в виде аренды на земельный участок с кадастровым номером 69:10:0260501:833.

Фактическое признание незаконным договора аренды находящегося в муниципальной собственности земельного участка от 01 сентября 2020 года, снятие обременений в ЕГРН, регистрация объекта незавершенного строительства с кадастровым номером 69:10:0260501:879, послужили основанием для предоставления в аренду земельного участка с кадастровым номером 69:10:0260501:833, без проведения торгов (договор аренды земельного участка, на котором расположен объект незавершенного строительства, для завершения его строительства от 30 августа 2022 года №13а/22).

Прокуратура Тверской области, полагая, что договор аренды находящегося в муниципальной собственности земельного участка от 01 сентября 2020 года в отношении земельного участка с кадастровым номером 69:10:0260501:833, площадью 2 137 кв.м, расположенного по адресу: Тверская область, Калининский район, Эммаусское сельское поселение, нп.Эммаусская школа-интернат, является недействительным, поскольку заключен по итогам торгов, признанных судом недействительными, регистрация на указанном земельном участке объекта незавершенного строительства с кадастровым номером 69:10:0260501:879, после вступления в законную силу решения суда о признании торгов недействительными является злоупотреблением правом, обратилась в суд с настоящим иском.

Проанализировав материалы дела, оценив собранные по делу доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд пришел к следующим выводам:

согласно пункту 1 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка)

В соответствии с абзацем первым пункта 3 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки вправе предъявить сторона сделки, а в предусмотренных законом случаях также иное лицо.

Статьей 168 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки. Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Исходя из системного толкования пункта 1 статьи 1, пункта 3 статьи 166 и пункта 2 статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации иск лица, не являющегося стороной ничтожной сделки, о применении последствий ее недействительности может также быть удовлетворен, если гражданским законодательством не установлен иной способ защиты права этого лица и его защита возможна лишь путем применения последствий недействительности ничтожной сделки.

Из разъяснений, изложенных в пункте 84 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23 июня 2015 года №25 «О применении некоторых положений раздела 1 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», согласно абзацу второму пункта 3 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации допустимо предъявление исков о признании недействительной ничтожной сделки, если истец имеет законный интерес в признании такой сделки недействительной.

Под лицом, заинтересованным в предъявлении иска о признании недействительной ничтожной сделки, следует понимать лицо, имеющее юридически значимый интерес в данном деле. Такая юридическая заинтересованность может признаваться за участниками сделки либо за лицами, чьи права и интересы прямо нарушены оспариваемой сделкой. Заинтересованным в судебной защите является лицо, имеющее законное право или охраняемый законом интерес, а предъявленный этим лицом иск выступает средством защиты его нарушенного права и законных интересов.

В соответствии с Конституцией Российской Федерации и частью 2 статьи 15 Земельного кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица имеют право на равный доступ к приобретению земельных участков в собственность. Земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, могут быть предоставлены в собственность граждан и юридических лиц, за исключением земельных участков, которые в соответствии с настоящим Кодексом, федеральными законами не могут находиться в частной собственности.

Передача земельного участка из государственной или муниципальной собственности в собственность либо в аренду юридических, физических лиц возможна только в случаях и на основаниях предусмотренных действующим законодательством.

При этом, соблюдение общеправового принципа законности применительно к данным правоотношениям, в силу особой значимости земли как пространственного базиса соответствующих территорий, имеет первоочередное значение.

В данном случае иск прокурора направлен на защиту прав, законных интересов неопределенного круга лиц на равный доступ к приобретению в собственность земельных участков из земель населенных пунктов, которыми распоряжаются органы местного самоуправления, которое он полагает нарушенным в связи с необоснованным предоставлением земельного участка в аренду определенному лицу в преимущественном порядке без законных к тому оснований.

Правом на обращение с таким иском прокурор наделен в соответствии со статьями 27, 35 Федерального закона «О прокуратуре Российской Федерации» от 17 января 1992 года № 2202-I и 1 статьи 52 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

В силу пункта 1 статьи 39.1 Земельного кодекса Российской Федерации земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности предоставляются на основании решений органов государственной власти и органов местного самоуправления, а также - на основании договора купли-продажи в случае предоставления земельного участка в собственность за плату, договора аренды в случае предоставления земельного участка в аренду.

Пунктом 1 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации установлено, что договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи.

Порядок подготовки, организации и проведения аукциона по продаже земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, или аукциона на право заключения договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности регламентированы статьями 39.11, 39.12 Земельного кодекса Российской Федерации.

Согласно части 1 статьи 39.11 Земельного кодекса Российской Федерации, решение о проведении аукциона по продаже земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, аукциона на право заключения договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности (далее также - аукцион), принимается уполномоченным органом, в том числе по заявлениям граждан или юридических лиц.

В соответствии с частью 18 статьи 39.11 Земельного кодекса Российской Федерации, организатор аукциона устанавливает время, место и порядок проведения аукциона, сроки подачи заявок на участие в аукционе, порядок внесения и возврата задатка, величину повышения начальной цены предмета аукциона («шаг аукциона»). «Шаг аукциона» устанавливается в пределах трех процентов начальной цены предмета аукциона.

Согласно частям 19, 20, 21 статьи 39.11 Земельного кодекса Российской Федерации, извещение о проведении аукциона размещается на официальном сайте Российской Федерации в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» для размещения информации о проведении торгов, определенном Правительством Российской Федерации (далее - официальный сайт), не менее чем за тридцать дней до дня проведения аукциона. Указанное извещение должно быть доступно для ознакомления всем заинтересованным лицам без взимания платы.

Организатор аукциона также обеспечивает опубликование извещения о проведении аукциона в порядке, установленном для официального опубликования (обнародования) муниципальных правовых актов уставом поселения, городского округа, по месту нахождения земельного участка не менее чем за тридцать дней до дня проведения аукциона.

В соответствии с частью 22 статьи 39.11 Земельного кодекса Российской Федерации, обязательным приложением к размещенному на официальном сайте извещению о проведении аукциона является проект договора купли-продажи или проект договора аренды земельного участка.

Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Тверской области от 16 февраля 2021 года по делу №А66-11547/2020 установлено, что в силу прямого указания части 8 статьи 9 Федерального закона от 03.07.2016 №373-ФЗ «О внесении изменений в Градостроительный кодекс Российской Федерации, отдельные законодательные акты Российской Федерации в части совершенствования регулирования подготовки, согласования и утверждения документации по планировке территории и обеспечения комплексного и устойчивого развития территорий и признании утратившими силу отдельных положений законодательных актов Российской Федерации» (далее - Закон №373-ФЗ) после 01 июля 2017 года заключение договоров о комплексном освоении территории при отсутствии в правилах землепользования и застройки отображения территорий, в границах которых возможно осуществление деятельности по комплексному развитию, не допускается.

Из материалов дела №А66-11547/2020 следует и администрацией не оспаривалось, что предусмотренная частью 7 статьи 9 Закона №373-ФЗ обязанность не исполнена, Правила землепользования и застройки ни до 01 июля 2017 года, ни в последующем не были приведены в соответствие с требованиями градостроительного законодательства в части установления территорий, в границах которых допускается осуществление деятельности по их комплексному и устойчивому развитию.

В рамках дела А66-11547/2020 арбитражный суд пришел к выводу, что торги в форме аукциона, проведенные на основании решения Совета депутатов Эммаусского сельского поселения Калининского района Тверской области от 12 марта 2019 года №25, постановления администрации Эммаусского сельского поселения Калининского района Тверской области от 13 марта 2019 года №61, являются недействительными, как противоречащие пункту 5.1 статьи 30 Градостроительного кодекса Российской Федерации, частям 7 и 8 статьи 9 Закона №373-ФЗ.

В соответствии с частью 2 статьи 449 Гражданского кодекса Российской Федерации признание торгов недействительными влечет недействительность договора, заключенного с лицом, выигравшим торги, и применение последствий, предусмотренных статьей 167 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Решением по делу А66-11547/2020 применены последствия недействительности договора аренды, находящегося в муниципальной собственности земельного участка, от 29 апреля 2019 года: на общество с ограниченной ответственностью «Город-Сад» возложена обязанность в месячный срок со дня вступления настоящего решения в законную силу передать администрации Эммаусского сельского поселения Калининского района Тверской области земельные участки, образованные из земельного участка с кадастровым номером 69:10:0260501:417.

В соответствии с частью 2 статьи 69 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным актом арбитражного суда по ранее рассмотренному делу, не доказываются вновь при рассмотрении арбитражным судом другого дела, в котором участвуют те же лица.

В ходе рассмотрения настоящего спора судом установлено, что земельный участок с кадастровым номером 69:10:0260501:833, площадью 2 137 кв.м, образован из земельного участка с кадастровым номером 69:10:0260501:417.

Договор аренды находящегося в муниципальной собственности земельного участка от 01 сентября 2020 года в отношении земельного участка с кадастровым номером 69:10:0260501:833, заключен на основании решения Совета депутатов Эммаусского сельского поселения Калининского района Тверской области «О проведении аукциона на заключение права аренды под комплексное освоение земельного участка» от 12 марта 2019 года №25, постановления администрации Эммаусского сельского поселения Калининского района Тверской области «О проведении аукциона на право заключения договора аренды находящегося в муниципальной собственности земельного участка под комплексное освоение территории» от 13 марта 2019 года №61, по результатам торгов в форме аукциона, признанных вступившим в законную силу решением суда по делу А66-11547/2020 недействительными.

Заключение договора аренды без проведения торгов предусмотрено положениями статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации. Оснований для отнесения спорного договора к числу договоров, возможных к заключению без проведения торгов, не имеется.

Торги на право заключения договора аренды земельного участка с кадастровым номером 69:10:0260501:833 не проводились.

Постановление администрации Эммаусского сельского поселения Калининского района Тверской области от 13 марта 2019 года №61 «О проведении аукциона на право заключение договора аренды находящегося в муниципальной собственности земельного участка под комплексное освоение территории» выносилось в отношении земельного участка с кадастровым номером 69:10:0260501:417 и признано судом недействительным.

С учетом изложенного, права на приобретение в аренду земельного участка с кадастровым номером 69:10:0260501:833 общество с ограниченной ответственностью «Город-Сад» не имело, поскольку договор аренды, находящегося в муниципальной собственности земельного участка от 01 сентября 2020 года заключен с нарушением требований земельного и гражданского законодательства без проведения торгов в отношении спорного земельного участка, в преимущественном перед неопределенным кругом лиц порядке.

У администрации Эммаусского сельского поселения Калининского района Тверской области не имелось оснований для предоставления спорного земельного участка обществу с ограниченной ответственностью «Город-Сад» в аренду в порядке, предусмотренном пунктом 1 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации.

Договор аренды, находящегося в муниципальной собственности земельного участка от 01 сентября 2020 года с кадастровым номером 69:10:0260501:833, заключен в нарушение требований закона и является недействительным в силу статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Прокуратура Тверской области просит применить последствия недействительности ничтожной сделки, возложив на общество с ограниченной ответственностью «Город-Сад» обязанность возвратить в первоначальном состоянии администрации Калининского муниципального округа Тверской области земельный участок с кадастровым номером 69:10:0260501:833, в течение 10 дней со дня вступления в законную силу судебного акта.

Согласно абзацу первому пункта 3 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки вправе предъявить сторона сделки, а в предусмотренных законом случаях также иное лицо.

Исходя из системного толкования пункта 1 статьи 1, пункта 3 статьи 166 и пункта 2 статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации иск лица, не являющегося стороной ничтожной сделки, о применении последствий ее недействительности может также быть удовлетворен, если гражданским законодательством не установлен иной способ защиты права этого лица и его защита возможна лишь путем применения последствий недействительности ничтожной сделки.

В соответствии с частью 2 статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации при недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке.

В пункте 82 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 №25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» даны разъяснения о том, что в случае недействительности договора, по которому полученное одной из сторон выражалось во временном возмездном пользовании индивидуально-определенной вещью, эта сторона возмещает стоимость такого пользования другой стороне, если оно не было оплачено ранее (пункт 2 статьи 167 Гражданского кодекса).

Переданная в пользование по такому договору вещь также подлежит возврату.

Прокуратура Тверской области просит признать объект с кадастровым номером 69:10:0260501:879 самовольной постройкой и возложить на общество с ограниченной ответственностью «Город-Сад» обязанность осуществить его снос в течение 10 дней со дня вступления решения суда в законную силу;

исключить из Единого государственного реестра недвижимости сведения о собственности общества с ограниченной ответственностью «Город-Сад» на объект незавершенного строительства с кадастровым номером 69:10:0260501:879.

В соответствии с разъяснениями, приведенными в определении Конституционного Суда Российской Федерации от 03.07.2007 №595-О-П, вводя правовое регулирование самовольной постройки, законодатель закрепил в пункте 1 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации три признака самовольной постройки, а именно: постройка должна быть возведена либо на земельном участке, не отведенном для этих целей в установленном законом порядке, либо без получения необходимых разрешений, либо с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил (для определения ее таковой достаточно наличия хотя бы одного из этих признаков), и установил в пункте 2 той же статьи Гражданского кодекса Российской Федерации последствия, то есть санкцию за данное правонарушение в виде сноса самовольной постройки осуществившим ее лицом либо за его счет.

По смыслу статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает право собственности на нее, не вправе совершать в отношении такой постройки какие-либо сделки (продавать, дарить и т.д.), которые будут считаться ничтожными и, соответственно, не порождать никаких юридических последствий; лицо не вправе распоряжаться самовольной постройкой, заключать сделки; самовольное строение не является недвижимым имуществом и, соответственно, не подлежит регистрации в учреждениях юстиции.

Согласно подпункту 4 пункта 2 статьи 60 Земельного кодекса Российской Федерации действия, нарушающие права на землю граждан и юридических лиц или создающие угрозу их нарушения, могут быть пресечены путем восстановления положения, существовавшего до нарушения права, и пресечения действий, нарушающих право или создающих угрозу его нарушения.

На основании решения суда лицо, виновное в нарушении прав собственников земельных участков, землепользователей, землевладельцев и арендаторов земельных участков, может быть принуждено к исполнению обязанности в натуре, в том числе и к сносу незаконно возведенных зданий, строений, сооружений (пункт 2 статьи 62 Земельного кодекса РФ).

В силу положений статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные или созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если разрешенное использование земельного участка, требование о получении соответствующих согласований, разрешений и (или) указанные градостроительные и строительные нормы и правила установлены на дату начала возведения или создания самовольной постройки и являются действующими на дату выявления самовольной постройки.

Использование самовольной постройки не допускается.

Самовольная постройка подлежит сносу или приведению в соответствие с параметрами, установленными правилами землепользования и застройки, документацией по планировке территории, или обязательными требованиями к параметрам постройки, предусмотренными законом (далее - установленные требования), осуществившим ее лицом либо за его счет, а при отсутствии сведений о нем лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором возведена или создана самовольная постройка, или лицом, которому такой земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, предоставлен во временное владение и пользование, либо за счет соответствующего лица, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 3 настоящей статьи, и случаев, если снос самовольной постройки или ее приведение в соответствие с установленными требованиями осуществляется в соответствии с законом органом местного самоуправления.

Согласно разъяснениям, содержащимся в Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 12.12.2023 №44 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении норм о самовольной постройке» в силу пункта 1 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации самовольной признается постройка при наличии хотя бы одного из следующих признаков: возведение (создание) на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке; возведение (создание) на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта на дату начала его возведения и на дату выявления постройки; возведение (создание) без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений, если требование о получении соответствующих согласований, разрешений установлено на дату начала возведения и является действующим на дату выявления постройки; возведение (создание) с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если такие нормы и правила установлены на дату начала возведения постройки и являются действующими на дату ее выявления.

Данный перечень признаков самовольной постройки является исчерпывающим.

Постройка может быть признана самовольной на любом этапе ее строительства, начиная с возведения фундамента.

Как следует из материалов дела, на спорном земельном участке доложен быть расположен объект незавершенного строительства, возведенный обществом с ограниченной ответственностью «Город-Сад». Общество с ограниченной ответственностью «Город-Сад» обратилось в администрацию Эммаусского сельского поселения Калининского района Тверской области с просьбой о заключении договора аренды земельного участка с кадастровым номером 69:10:0260501:833, для эксплуатации объекта незавершенного строительства с кадастровым номером 69:10:0260501:879, который представляет собой незавершенное строительство блокированного семиквартирного жилого дома с процентом готовности 3%, в ответ на что и был заключен договор аренды земельного участка от 30 августа 2022 года с предоставлением земельного участка для окончания строительства.

Согласно акту осмотра земельного участка от 05 апреля 2024 года №26 на спорном земельном участке имеется кирпичный фундамент здания с кадастровым номером 69:10:0260501:879, площадь которого ориентировочно составляет 64 кв.м, а так же три деревянных хозяйственных постройки, не обладающих признаками объектов капитального строительства.

Договор аренды, находящегося в муниципальной собственности земельного участка от 01 сентября 2020 года, на котором расположен объект незавершенного строительства признан судом ничтожной сделкой. Договор аренды земельного участка, на котором расположен объект незавершенного строительства, для завершения его строительства от 30.08.2022 №13а/22 расторгнут сторонами 23 ноября 2023 года. Таким образом, возведение объекта недвижимости произведено на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке.

В материалы дела представлен технический план объекта незавершенного строительства, разрешение на строительство от 07 декабря 2020 года, выданное администрацией муниципального образования Эммаусское сельское поселение Калининского района Тверской области. Согласно выписке из ЕГРН право собственности на объект зарегистрировано за обществом с ограниченной ответственностью «Город-Сад», объекту присвоен кадастровый номер 69:10:0260501:879.

В соответствии с пунктом 8 Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 12.12.2023 №44 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении норм о самовольной постройке» в случае, когда недвижимое имущество, право на которое зарегистрировано в Едином государственном реестре недвижимости (далее - ЕГРН), имеет признаки самовольной постройки, наличие такой регистрации не исключает возможности предъявления требования о его сносе.

Суд установил, что спорный объект имеет такие признаки в силу отсутствия у общества с ограниченной ответственностью «Город-Сад» вещных прав на земельный участок, на котором объект расположен.

Принимая во внимание изложенное, спорный объект недвижимости подлежит сносу как самовольная постройка. Требования Прокуратуры Тверской области в указанной части подлежат удовлетворению.

В удовлетворении требования об исключении из Единого государственного реестра недвижимости сведений о собственности общества с ограниченной ответственностью «Город-Сад» на объект незавершенного строительства с кадастровым номером 69:10:0260501:879, суд отказывает.

В соответствии с разъяснениями, содержащимися в пункте 53 постановления постановление Пленума Верховного Суда РФ №10, Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 29.04.2010 №22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», в силу части 1 статьи 16 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации государственный регистратор обязан внести запись в Реестр на основании судебного акта независимо от его участия в деле.

Согласно статье 7 Федерального закона от 13.07.2015 №218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» орган регистрации прав вносит в Единый государственный реестр недвижимости сведения на основании документов, поступивших в порядке, установленном настоящим Федеральным законом.

В соответствии с пунктом 5 статьи 58 Федерального закона от 13.07.2015 №218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» вступившее в законную силу решение суда о сносе самовольной постройки (если сведения о такой постройке содержатся в Едином государственном реестре недвижимости) является основанием для подготовки после сноса такой постройки акта обследования здания или сооружения, снятия таких здания, сооружения и (или) помещений, машино-мест в них, объекта незавершенного строительства с кадастрового учета и государственной регистрации прекращения права собственности на них.

Из указанных норм следует, что решение суда о сносе самовольной постройки является основанием после сноса такой постройки для одновременного внесения в ЕГРН записи о государственной регистрации прекращения права собственности и снятия объекта недвижимости с государственного кадастрового учета в связи с прекращением существования объекта недвижимости, права на который зарегистрированы в ЕГРН.

Условием государственной регистрации прекращения права собственности на самовольную постройку и снятия ее с кадастрового учета является снос самовольной постройки и предоставление акта обследования.

Сведения о прекращении существования объекта недвижимости и дата снятия с государственного кадастрового учета в соответствии с пунктом 7 части 4 статьи 8 Закона №218-ФЗ отнесены к основным сведениям об объекте недвижимого имущества, подлежащим внесению в кадастр недвижимости.

Согласно части 1 статьи 3 Закона №218-ФЗ государственный кадастровый учет, государственная регистрация прав, ведение Единого государственного реестра недвижимости осуществляются уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти и его территориальными органами.

В рассматриваемом случае Управление Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Тверской области не является ответчиком по делу, привлечено к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований на предмет спора. Решение по делу А66-16264/2023, снос спорной самовольной постройки являются основанием для исключения из Единого государственного реестра недвижимости сведений о собственности общества с ограниченной ответственностью «Город-Сад» на объект незавершенного строительства с кадастровым номером 69:10:0260501:879.

По правилам статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в связи с частичным удовлетворением иска, наличием у Прокуратуры Тверской области и администрации Калининского муниципального округа Тверской области освобождения от уплаты государственной пошлины, с общества с ограниченной ответственностью «Город-Сад» в доход федерального бюджета подлежит взысканию государственная пошлина в размере 9 000 руб.

Руководствуясь статьями 110, 156, 167-170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

Р Е Ш И Л :

Признать недействительным договор аренды находящегося в муниципальной собственности земельного участка от 01.09.2020, заключенный между администрацией Эммаусского сельского поселения Калининского района Тверской области, ОГРН <***>, ИНН <***>, и обществом с ограниченной ответственностью «Город-Сад», ОГРН <***>, ИНН <***>, в отношении земельного участка с кадастровым номером 69:10:0260501:833.

Применить последствия недействительности ничтожной сделки, возложив на общество с ограниченной ответственностью «Город-Сад», ОГРН <***>, ИНН <***>, обязанность возвратить в первоначальном состоянии администрация Калининского муниципального округа Тверской области, ОГРН <***>, ИНН <***>, земельный участок с кадастровым номером 69:10:0260501:833, площадью 2 1237 кв.м, по акту приема-передачи в течение 10 дней со дня вступления в законную силу решения по делу А66-16264/2023.

Признать объект незавершенного строительства с кадастровым номером: 69:10:0260501:879, размещенный на земельном участке с кадастровым номером 69:10:0260501:833, площадью 2 137 кв.м, расположенном по адресу: Тверская область, Калининский район, Эммаусское сельское поселение, нп.Эммаусская школа-интернат, разрешенное использование: блокированная жилая застройка, самовольной постройкой.

Обязать общество с ограниченной ответственностью «Город-Сад», ОГРН <***>, ИНН <***>, за свой счет снести объект незавершенного строительства с кадастровым номером: 69:10:0260501:879, размещенный на земельном участке с кадастровым номером 69:10:0260501:833, площадью 2 137 кв.м, расположенном по адресу: Тверская область, Калининский район, Эммаусское сельское поселение, нп.Эммаусская школа-интернат, разрешенное использование: блокированная жилая застройка, в течение 10 дней со дня вступления в законную силу решения по делу А66-16264/2023.

В удовлетворении оставшейся части исковых требований отказать.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Город-Сад», <...>, помещ.3/4, офис 1, ОГРН <***>, ИНН <***>, дата государственной регистрации – 04.03.2019, в доход федерального бюджета в установленном законом порядке 9 000 руб. государственной пошлины.

Исполнительный лист выдать взыскателю в порядке статьи 319 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Настоящее решение может быть обжаловано в Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд, г.Вологда, в месячный срок со дня его принятия.


Судья И.В.Калита