Постановление от 18 августа 2025 г. по делу № А56-58716/2024

ТРИНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

191015, Санкт-Петербург, Суворовский пр., 65, лит. А

http://13aas.arbitr.ru



ПОСТАНОВЛЕНИЕ

Дело №А56-58716/2024
19 августа 2025 года
г. Санкт-Петербург


Резолютивная часть постановления объявлена  06 августа 2025 года

Постановление изготовлено в полном объеме  19 августа 2025 года

Тринадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего С.В. Изотовой,

судей  Н.С. Полубехиной, Т.С. Сухаревской,

при ведении протокола судебного заседания  секретарем судебного заседания         С.А. Марченко,

рассмотрев при участии:

от  Общества представителя ФИО1 (доверенность от 22.11.2024),

от  Администрации   представителя ФИО2 (доверенность от 24.02.2025),

от Комитета представителя ФИО2 (доверенность от 25.02.2025),

от Управления Росреестра представитель не явился,

апелляционную жалобу администрации  муниципального образования «Выборгский район» Ленинградской области и Комитета по управлению муниципальным имуществом и градостроительству администрации муниципального образования «Выборгский район» Ленинградской области на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 14.02.2025 по делу № А56-58716/2024  (судья Д.А. Егорова) по заявлению:

общества с ограниченной ответственностью «Наливной выборгский терминал» (125047, Москва, ул. Гашека, д. 2, стр. 1, эт. 2 пом. XXVII ком. 10; ОГРН: <***>, ИНН: <***>)

к администрации муниципального образования  «Выборгский район» Ленинградской области (188800, Ленинградская область, <...>; ОГРН: <***>, ИНН: <***>),

третьи лица:

Комитет по управлению муниципальным имуществом и градостроительству администрации муниципального образования «Выборгский район» Ленинградской области (188800, Ленинградская область, <...>; ОГРН: <***>, ИНН: <***>),

Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ленинградской области (191311, Санкт-Петербург, ул. Смольного, д. 3; ОГРН: <***>, ИНН: <***>)

о признании незаконным изменения разрешенного использования,

установил:

общество с ограниченной ответственностью «Наливной выборгский терминал» (далее - Общество) обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с заявлением к администрации муниципального образования «Выборгский район» Ленинградской области (далее - Администрация) о признании незаконным установления вида разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером 47:01:0106001:2407 площадью 3 878 кв. м, выделенного в ходе межевания из земельного участка с кадастровым номером 47:01:0106001:11 площадью до деления 26 758 кв. м, имеющего вид разрешенного использования – «под производственную базу», а также об обязании устранить допущенные нарушения путем внесения в Единый государственный реестр недвижимости (далее – ЕГРН) сведений о виде разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером 47:01:0106001:2407, площадью 3 878 кв. м «под производственную базу», об обязании устранить допущенные нарушения путем внесения изменения в приложение расчет арендной платы к договору аренды от 05.10.2023 № 30-2023 в части коэффициента разрешенного использования «Кри», установив его равным «2» и произвести перерасчет арендной платы с момента ее начисления - 05.10.2023.

Определением суда от 03.07.2024 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечен Комитет по управлению муниципальным имуществом и градостроительству администрации муниципального образования «Выборгский район» Ленинградской области (далее – Комитет).

Определением от 17.09.2024 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ленинградской области (далее – Управление Росреестра).

Решением от 14.02.2025 признано незаконным установление вида разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером 47:01:0106001:2407 площадью 3878 кв. м, выделенного в ходе межевания из земельного участка с кадастровым номером 47:01:0106001:11 площадью до деления 26 758 кв. м, имеющего вид разрешенного использования – «под производственную базу», Администрация обязана  устранить допущенные нарушения путем внесения в ЕГРН сведений о виде разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером 47:01:0106001:2407 площадью 3 878 кв. м «под производственную базу» и внести изменения в приложение расчет арендной платы к договору аренды от 05.10.2023 № 30-2023 в части коэффициента разрешенного использования «Кри», установив его равным «2» и произвести перерасчет арендной платы с момента ее начисления - 05.10.2023.

Не согласившись с указанным решением, Администрация и Комитет обратились с апелляционной жалобой, в которой просят решение отменить, в удовлетворении требований отказать.

В обоснование апелляционной жалобы ее податели указывают, что заявителем пропущен установленный частью 4 статьи 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации срок обращения с указанным требованием, о том, что вид разрешенного использования земельного участка указан как «производственная база – винный терминал» заявитель узнал не позднее 05.10.2023, в момент заключения договора с Администрацией, тогда как с заявлением он обратился 27.06.2024, оспариваемый заявителем вид разрешенного использования был установлен еще в 2001 году,  обязывая произвести расчет арендной платы с применение Кри равного «2», суд первой инстанции принял утверждения истца, не подтвержденные соответствующими доказательствами, что фактическим использованием объекта, расположенного на спорном земельном участке, является транспортно-экспедиционная деятельность, которая предусматривает  применение коэффициента Кри равного «3», заявитель обращался с заявлением об установлении вида разрешенного использования «прочая производственная деятельность», тогда как в соответствии с классификатором видов разрешенного использования земельных участков вид разрешенного использования «производственная деятельность» (6.0) подразумевает  размещение объектов капитального строительства в целях добычи полезных ископаемых, их переработки, изготовления вещей промышленным способом, в соответствии с Правилами землепользования и застройки г. Выборга спорный земельный участок располагается в территориальной зоне ТП-4, такой вид использования как «прочая производственная деятельность» в списке  разрешенных видов деятельности отсутствует, заявителем не соблюден досудебный порядок урегулирования спора.

В отзыве на апелляционную жалобу  Общество просит решение оставить без изменения, указывает, что заявитель в обоснование требований указывал, что Правила землепользования и застройки муниципального образования «Город Выборг» не предусматривают для территориальной зоны планирования 4 (ТП-4) такого вида разрешенного использования как «под производственную базу – винный терминал», в силу статьи 11.2 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ)  целевым назначением и разрешенным видом использования земельного участка является «под производственную базу», разрешенный вид использования спорного земельного участка не соответствует классификатору и не учитывает назначение расположенных на участке объектов недвижимости, из приложения к договору следует, что при расчете арендной платы Администрацией применен коэффициент «10» (пункт 7.5.2 «Производство табачных изделий, производство и розлив пива и алкогольной продукции с содержанием этилового спирта более 1,5 процентов),  Комитет отказал в изменении вида разрешенного использования, сославшись на отсутствие в градостроительном регламенте такого вида разрешенного использования, режим земельного участка должен обеспечивать возможность использовать расположенные на нем здания, спорный объект используется под склад и дополнительные помещения  при осуществлении терминальной обработки и перевалки грузов, полагает, что срок на обращение в суд следует исчислять с  даты окончательного отказа.

В судебном заседании представитель Администрации и Комитета поддержал апелляционную жалобу, представитель Общества против удовлетворения апелляционной жалобы возражал по мотивам, изложенным в отзыве.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции,  Общество по результатам торгов (публичное предложение) по продаже имущества общества с ограниченной ответственностью «Малета» 15.01.2020 по договору купли-продажи приобрело объект недвижимого имущества кадастровый номер 47:01:0106001:708 общей площадью 2 405,7 кв. м, расположенный по адресу: <...> (далее - корпус № 16). На момент приобретения в ЕГРН о корпусе № 16 содержались следующие сведения: назначение - нежилое; наименование - здание экспериментального цеха розлива (корпус № 16).

Как указывает Общество, после приобретения корпуса № 16 оно использовало его для осуществления транспортно-экспедиционной деятельности и не использовало его для деятельности, связанной с производством и (или) оборотом алкогольной и другой спиртосодержащей продукции.

Корпус № 16 расположен на образованном и поставленном на кадастровый учет 11.07.2023 земельном участке с кадастровым номером 47:01:0106001:2407, площадью 3 878 кв. м, категория земель: земли населенных пунктов; разрешенное использование: под производственную базу - винный терминал (далее - спорный участок).

Спорный участок образован в результате раздела и последующего межевания исходного земельного участка с кадастровым номером 47:01:0106001:11 площадью 26 758 кв. м. Согласно сведениям ЕГРН на момент раздела земельный участок имел вид разрешенного использования – «под производственную базу».

Ссылаясь на то, что Администрация неправомерно изменила вид разрешенного использования земельного участка, образованного в результате выдела земельного участка, что повлекло увеличение арендной платы, Общество обратилось в суд с настоящим заявлением.

Порядок и основания образования земельных участков, в том числе путем их раздела, установлены нормами главы I.1 ЗК РФ.

В соответствии со статьей 11.2 ЗК РФ земельные участки образуются при разделе, объединении, перераспределении земельных участков или выделе из земельных участков, а также из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности.

Согласно пункту 1 статьи 11.4 ЗК РФ при разделе земельного участка образуются несколько земельных участков, а земельный участок, из которого при разделе образуются земельные участки, прекращает свое существование, за исключением случаев, указанных в пунктах 4 и 6 данной статьи, и случаев, предусмотренных другими федеральными законами.

Пунктом 6 статьи 11.4 ЗК РФ установлено, что при разделе земельного участка могут быть образованы один или несколько земельных участков с сохранением земельного участка, раздел которого осуществлен, в измененных границах:

1) в случае, если такой земельный участок находится в государственной или муниципальной собственности;

2) для целей, предусмотренных статьей 13 Федерального закона от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации»;

3) в случае изъятия земельного участка для государственных или муниципальных нужд.

Из изложенного следует, что при разделе земельного участка, находящегося в государственной собственности, сохраняется кадастровый номер исходного участка, но изменяются его площадь и границы, при этом разрешенное использование образованных участков должны соответствовать разрешенному использованию исходного участка (определение Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 19.10.2023 № 306-ЭС23-4661), в связи с чем у Администрации не имелось оснований для изменения вида разрешенного использования вновь образованного участка.

Между тем в настоящее время в ЕГРН в отношении земельного участка с кадастровым номером 47:01:0106001:2407, площадью 3 878 кв. м, внесены изменения: категория земель: земли населенных пунктов; разрешенное использование: под производственную базу - винный терминал.

Данного вида разрешенного использования Классификатором не предусмотрено.

Пунктом 7 статьи 1, пунктом 1 статьи 65 ЗК РФ установлен принцип платности использования земли, согласно которому любое использование земли осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

В соответствии с положениями статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) и пункта 4 статьи 22 ЗК РФ размер, порядок, условия и сроки внесения арендной платы устанавливаются договором.

На основании абзаца второго пункта 1 статьи 424 ГК РФ в предусмотренных законом случаях плата по договору аренды может устанавливаться или регулироваться уполномоченным на то органом.

С учетом положений пункта 3 статьи 39.7 ЗК РФ публичные образования при сдаче ими в аренду находящихся в публичной собственности земельных участков выступают одновременно не только как субъект гражданского оборота и сторона в договоре аренды, но и как субъект публичных отношений, наделенный в установленных законом случаях правом издавать нормативные акты, закрепляющие ставки арендной платы или механизм их определения.

Арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать ее внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом. При этом дополнительного изменения договора аренды не требуется (пункт 19 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73).

Поскольку ставки арендной платы являются регулируемыми ценами, стороны обязаны руководствоваться предписанным размером арендной платы за земельные участки, находящиеся в публичной собственности, и не вправе применять другой размер арендной платы.

В расчете арендной платы арендодателем применен коэффициент разрешенного использования (Кри) 10,00 (пункт 7.5.2 приложения к приказу Комитета от 11.01.2016 № 2 «Об установлении коэффициента разрешенного использования земельного участка»).     

В соответствии с пунктом 2 статьи 7 ЗК РФ земли, указанные в пункте 1 настоящей статьи, используются в соответствии с установленным для них целевым назначением. Правовой режим земель и земельных участков определяется в соответствии с федеральными законами исходя из их принадлежности к той или иной категории земель и разрешенного использования.

В отношении земельного участка в соответствии с федеральным законом могут быть установлены один или несколько основных, условно разрешенных или вспомогательных видов разрешенного использования. Любой основной или вспомогательный вид разрешенного использования из предусмотренных градостроительным зонированием территорий выбирается правообладателем земельного участка в соответствии с настоящим Кодексом и законодательством о градостроительной деятельности. Правообладателем земельного участка по правилам, предусмотренным федеральным законом, может быть получено разрешение на условно разрешенный вид разрешенного использования.

Основной или условно разрешенный вид разрешенного использования земельного участка считается выбранным в отношении такого земельного участка со дня внесения сведений о соответствующем виде разрешенного использования в Единый государственный реестр недвижимости. Внесение в Единый государственный реестр недвижимости сведений о вспомогательных видах разрешенного использования земельного участка не требуется.

Виды разрешенного использования земельных участков определяются в соответствии с классификатором, утвержденным федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере земельных отношений.

Согласно статье 30 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее – ГрК РФ) виды разрешенного использования земельного участка определяются в градостроительном регламенте, входящем в состав правил землепользования и застройки.

Виды деятельности, соответствующие территориальной зоне Т-4, виды разрешенного использования земельных участков определяются в соответствии с Классификатором видов разрешенного использования земельных участков, утвержденным приказом Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии от 10.11.2020 № П/0412.

Согласно части 11 статьи 34 Федерального закона от 23.06.2014 № 171-ФЗ «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» разрешенное использование земельных участков, установленное до дня утверждения в соответствии с Земельным кодексом классификатора видов разрешенного использования земельных участков, признается действительным вне зависимости от его соответствия указанному Классификатору.

В соответствии с частью 13 названной статьи по заявлению правообладателя земельного участка об установлении соответствия разрешенного использования земельного участка классификатору видов разрешенного использования земельных участков уполномоченные на установление или изменение видов разрешенного использования земельного участка орган государственной власти или орган местного самоуправления в течение одного месяца со дня поступления такого заявления обязаны принять решение об установлении соответствия между разрешенным использованием земельного участка, указанным в заявлении, и видом разрешенного использования земельных участков, установленным классификатором видов разрешенного использования земельных участков. Данное решение является основанием для внесения изменений в сведения государственного кадастра недвижимости о разрешенном использовании земельного участка.

Исходя из толкования положений части 13 статьи 34 Закона № 171-ФЗ, приведение вида разрешенного использования земельного участка в соответствие с классификатором видов разрешенного использования представляет собой выявление в классификаторе видов разрешенного использования и установление земельному участку наиболее близкого аналога его текущего разрешенного использования, которое обладатель участка имеет право сохранять неограниченно долго, на основании части 8 статьи 36 ГрК РФ.

При установлении соответствия вида разрешенного использования земельного участка федеральному классификатору этот вид не изменяется. Публичные власти лишь дополнительно подтверждают юридический факт легальности прежнего вида разрешенного использования, не предусмотренного в федеральном классификаторе, но установленного ранее, до его вступления в силу. То есть прежний вид разрешенного использования не изменяется, но уточняется.

Действующим законодательством не установлено понятие «производственная база» и не дано указание на то, какие именно объекты к ней относятся.

Спорный земельный участок располагается в территориальной зоне ТП-4.

В этой зоне основные виды разрешенного использования включают производственную деятельность, легкую промышленность, фармацевтическую промышленность, пищевую промышленность, строительную промышленность, склады, магазины, объекты торговли (торговые центры, торгово-развлекательные центры (комплексы), обеспечение внутреннего правопорядка, обеспечение научной деятельности, деловое управление, земельные участки (территории) общего пользования, ремонт автомобилей, предоставление коммунальных услуг, хранение автотранспорта, а в перечень вспомогательных видов разрешенного использования внесены: общественное питание, бытовое обслуживание, среднее и высшее профессиональное образование, амбулаторно-поликлиническое обслуживание, ветеринарное обслуживание, обеспечение занятий спортом в помещениях, обеспечение спортивно-зрелищных мероприятий, религиозное использование, государственное управление, оказание услуг связи, железнодорожные пути, размещение автомобильных дорог, трубопроводный транспорт, заправка транспортных средств, причалы для маломерных судов.

Как установлено судом первой инстанции, Общество  не использовало и не использует расположенный на земельном участке объект недвижимости для производства спиртосодержащей продукции, не имеет лицензий на производство, оборот или  реализацию алкогольной и иной спиртосодержащей продукции, в Единый государственный реестр юридических лиц в отношении Общества включены следующие виды деятельности по ОКВЭД ОК 029-2014: 52.29 – деятельность вспомогательная прочая, связанная с перевозками – основной вид деятельности и 52.10 – деятельность по складированию и хранению – дополнительный вид деятельности, Общество обратилось с заявлением об изменении вида разрешенного использования на «прочая производственная деятельность» код 6.0.

Согласно ранее действовавшему классификатору видов разрешенного использования, утвержденному приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 01.09.2014 № 540 «Об утверждении классификатора видов разрешенного использования земельных участков», вид разрешенного использования «Склады» (код 6.9) относится к группе «Производственная деятельность» (код 6.0).

Таким образом, до 02.11.2015  описание вида разрешенного использования земельного участка – «Производственная деятельность» (код 6.0) была изложена таким образом: «Размещение объектов капитального строительства в целях добычи недр, их переработки, изготовления вещей промышленным способом. Содержание  данного вида разрешенного использования включает в себя содержание видов разрешенного использования с кодами 6.1.- 6.9».

Изменение редакции классификатора путем исключения излишних пояснений не отменяет легального содержания,  в связи с чем суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о необходимости определения размера арендной платы с применение Кри равного 2 (прочая производственная деятельность).

Доводы апелляционной жалобы не опровергают выводы суда первой инстанции, а лишь выражают несогласие с ними, не подтверждены отвечающими требованиям главы 7 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации доказательствами, основаны на ином толковании правовых норм. Иная оценка подателями жалобы обстоятельств спора не свидетельствует об ошибочности выводов суда. Доводы апелляционной жалобы подлежат отклонению по приведенным выше мотивам.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 269 – 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

постановил:

решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 14.02.2025 по делу № А56-58716/2024 оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Западного округа в течение двух месяцев со дня принятия.


Председательствующий


С.В. Изотова

Судьи


Н.С. Полубехина

 Т.С. Сухаревская