Постановление от 8 сентября 2024 г. по делу № А83-24156/2023

ДВАДЦАТЬ ПЕРВЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

ул. Суворова, д. 21, Севастополь, 299011, тел. 8 (8692) 54-74-95

E-mail: info@21aas.arbitr.ru


ПОСТАНОВЛЕНИЕ

Дело № А83-24156/2023
09 сентября 2024 года
город Севастополь


Резолютивная часть постановления объявлена 05 сентября 2024 года

Постановление изготовлено в полном объеме 09 сентября 2024 года

Двадцать первый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего судьи Градовой О.Г., судей - Приваловой А.В., Архипенко А.М.,

при ведении протокола секретарями судебного заседания Голышкиной Ю.С., Сизяковой К.Ю.,

с участием в судебном заседании:

представителя Публичного акционерного общества «Российский национальный коммерческий банк»- ФИО1,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Государственного комитета по государственной регистрации и кадастру Республики Крым на решение Арбитражного суда Республики Крым от 05 июня 2024 года по делу № А83-24156/2023 по заявлению Публичного акционерного общества «Российский национальный коммерческий банк» к Государственному комитету по государственной регистрации и кадастру Республики Крым, при участии в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, общества с ограниченной ответственностью Специализированный застройщик «Керчьинвестстрой», общества с ограниченной ответственностью Специализированный застройщик «Керчь Девелопмент», Администрации города Керчи Республики Крым, временного управляющего общества с ограниченной ответственностью Специализированный застройщик «Керчь Девелопмент» ФИО2, арбитражного управляющего общества с ограниченной ответственностью Специализированный застройщик «Керчьинвестстрой» ФИО3 о признании незаконными действий,

установил:

ПАО РНКБ обратилось в суд первой инстанции с заявлением о признании незаконными решений/действий Госкомрегистра о государственной регистрации права по дополнительным соглашениям к заключенным между ООО СЗ «Керчьинвестстрой» и Администрацией г. Керчь договорам аренды земельных участков:

17.01.2023 по дополнительному соглашению от 30.12.2017 к договору аренды от 17.01.2023 земельного участка КН: 90:19:010113:26531,

02.06.2023 по дополнительному соглашению от 11.04.2018 к договору аренды от 17.01.2023 земельного участка КН: 90:19:010113:26624,

12.05.2023 по дополнительному соглашению от 15.08.2017 к договору аренды от 17.01.2023 земельного участка КН: 90:19:010113:3569.

О нарушенном праве заявителю стало известно 04.09.2023 (при получении выписок из ЕГРН на земельные участки с кадастровыми номерами: 90:19:010113:26531, 90:19:010113:26624, 90:19:010113:3569).

Решением суда первой инстанции требования удовлетворены, признаны незаконными оспоренные действия Госкомрегистра, на Госкомрегистр возложена обязанность аннулировать регистрационные записи о регистрации дополнительных соглашений к договорам аренды вышеназванных земельных участков. С Госкомрегистра в пользу заявителя взысканы понесенные судебные расходы в сумме 9.000руб.

Судебный акт мотивирован тем, что совершенные Госкомрегистром действия по регистрации права аренды земельных участков, являющегося предметом ипотеки, по дополнительным соглашениям об уменьшении срока аренды с 49 лет до 10 лет без согласия ипотекодержателя совершены с нарушением требований законодательства и нарушают права ПАО РНКБ.

Госкомрегистром подана апелляционная жалоба, в которой этот участник просит решение суда первой инстанции отменить и отказать в удовлетворении заявленных требований по тем основаниям, что решение суда принято с нарушением норм материального права.

Из отзыва на апелляционную жалобу следует, что ПАО РНКБ не согласно с ее доводами, так как срок аренды является существенным условием договора аренды земельных участков, долгосрочность аренды учитывалась при заключении договоров ипотеки, значительное уменьшение этого срока без согласия банка существенно нарушает его права.

В судебном заседании представитель ПАО РНКБ возражала против доводов апелляционной жалобы. Представители иных участников в судебное заседание не явились. О месте и времени судебного заседания участники извещены в установленном законом порядке.

На основании статьи 268 АПК РФ суд апелляционной инстанции, исследовав доказательства в совокупности, установил следующие обстоятельства.

Земельные участки КН:90:19:010113:26531 площадью 12.936кв.м., КН: 90:19:010113:26624 площадью 3.140кв.м., КН: 90:19:010113:3569 площадью 13.215кв.м., расположенные по адресу: <...>, 74б, имеют категорию: земли населенных пунктов, ВРИ: среднеэтажная застройка, являются собственностью МО ГО Керчь Республики Крым.

Эти земельные участки предоставлены в долгосрочную аренду (на 49 лет) по договорам аренды от 30.12.2017 и 11.04.2018 арендатору ООО «Морское товарищество Холдинг» (земельные участки площадями 12.936кв.м. и 3.140кв.м.), по договору аренды от 15.08.2017 - ООО «Ловко-3» (земельный участок площадью 13.215кв.м.).

Эти арендаторы передали свои права и обязанности новому арендатору – ООО СЗ «Керчь девелопмент»: по договорам от 15.06.2018 с ООО «Морское товарищество Холдинг» в отношении земельных участков площадями 12.936кв.м. и 3.140кв.м., по договору от 29.05.2018 с ООО «Ловко-3» в отношении земельного участка площадью 13.215кв.м.

20.11.2020 по заключённым договорам права и обязанности от арендатора земельных участков от ООО СЗ «Керчь девелопмент» перешли к новому арендатору - ООО СЗ «Керчьинвестстрой».

Эти обстоятельства участниками не оспариваются и подтверждены выписками из ЕГРН, договорами аренды и договорами передачи прав и обязанностей.

25.10.2019 между ПАО РНКБ (кредитор) и ООО СЗ «Керчь девелопмент» (заёмщик) заключен кредитный договор №120/19-НКЛ о предоставлении кредитором заёмщику кредита и открытии кредитной линии, общий максимальный размер предоставляемых средств – 490.000.000руб., базовая ставка 12,15% годовых. В последующем по взаимному согласию сторон в кредитный договор вносились изменения, в том числе о предоставляемой заёмщику сумме кредита - до 678.600.000 руб. по дополнительному соглашению № 6 от 01.04.2022, что следует из договора кредита и дополнительных соглашений к нему.

В обеспечение исполнения заёмщиком условий кредитного договора по возврату основного долга, уплате процентов за пользование кредитом, штрафных санкций и судебных расходов и издержек и других обязательств между ПАО РНКБ и ООО СЗ «Керчьинвестстрой» заключены договора ипотеки №742-120/19НКЛ и №743-120/19НКЛ от 03.09.2021, №205-120/19НКЛ от 20.04.2022, предметом по которым является (в том числе) право долгосрочной аренды (49 лет) перечисленных выше земельных участков.

По обременению права аренды земельных участков ипотеками сведения 15.09.2021, 28.04.2022 внесены в ЕГРН, в подтверждение чего в дело представлены выписки из ЕГРН.

17.01.2023 между арендодателем и арендатором земельных участков подписаны дополнительные соглашения к договорам аренды, согласно этих дополнений – срок аренды земельных участков сторонами определён в 10 лет.

Госкомрегистром без согласия ПАО РНКБ осуществлена государственная регистрация таких дополнительных соглашений:

17.01.2023 (регистрационная запись №90:19:010113:26531-91/052/2023-11) по земельному участку КН: 90:19:010113:26531,

12.05.2023 (регистрационная запись № 90:19:010113:3569-91/052/2023-12) по земельному участку КН: 90:19:010113:3569,

02.06.2023 (регистрационная запись № 90:19:010113:26624-91/052/2023-11) по земельному участку КН: 90:19:010113:26624.

По делу № А83-5539-11/2023 Арбитражным судом Республики Крым приняты судебные акты:

02.03.2023 по заявлению ПАО РНКБ о признании СЗ «Керчьинвестстрой» несостоятельным (банкротом) и возбуждении производства,

09.08.2023 (резолютивная часть определения 08.08.2023) о введении на 6 месяцев процедуры наблюдения,

05.02.2024 (резолютивная часть решения от 30.01.2024) о признании ООО СЗ «Керчьинвестстрой» несостоятельным (банкротом), в отношении него на 6 месяцев открыто конкурсное производство.

В конкурсную массу (в том числе) включено право долгосрочной аренды земельными участками КН:90:19:010113:26531, КН:90:19:010113:3569, КН: 90:19:010113:26624.

В соответствии с пунктом 15 части 1 статьи 26 Федерального закона от 13.07.2015 №218-ФЗ (в ред. от 14.04.2023) «О государственной регистрации недвижимости» осуществление государственной регистрации прав приостанавливается по решению государственного регистратора прав в случае, если в представленных документах отсутствует подтверждение наличия в случаях, предусмотренных федеральным законом, согласия на совершение сделки, подлежащей государственной регистрации или являющейся основанием для государственной регистрации права, ограничения или обременения права, третьего лица, органа юридического лица, государственного органа или органа местного самоуправления, если из федерального закона следует, что такая сделка ничтожна.

Согласно пункта 2 статьи 9 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ (в ред. от 20.10.2022) «Об ипотеке (залоге недвижимости)» предмет ипотеки определяется в договоре указанием его наименования, места нахождения и достаточным для идентификации этого предмета описанием; если предметом ипотеки является принадлежащее залогодателю право аренды, арендованное имущество должно быть определено в договоре об ипотеке так же, как если бы оно само являлось предметом ипотеки, и должен быть указан срок аренды.

Как следует из пункта 1 статьи 432, статьи 606, пункта 1 статьи 610 ГК РФ срок аренды земельного участка является существенным условием договора аренды.

Статьей 39.3 ЗК РФ предусмотрены особенности договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, к которым пункт 8 этой статьи относит срок, на который заключается договор аренды. Так подпункт 17 пункта 8 статьи 39.3 ЗК РФ устанавливает срок аренды до 49 лет в случае предоставления земельного участка в аренду собственнику здания, сооружения, расположенных на таком земельном участке, или помещений в них, а также в иных случаях, не предусмотренных настоящим пунктом.

Как установлено, изначально земельные участки муниципальной собственности предоставлены для строительства ОКС на 49 лет, изменение соглашением арендодателя и арендатора этого срока до 10 лет (который в таком случае истечёт в 2027 году) никакими обстоятельствами не обосновано, доказательств наличия таких обстоятельств в дело не представлено. Государственная регистрация в ЕГРН изменения такого существенного условия сделок (договоров аренды) как срок аренды осуществлено Госкомрегистром без согласия залогодержателя, что является нарушением требований приведенных выше норм законодательства и нарушает права заявителя.

На основании изложенного, Двадцать первый арбитражный апелляционный суд пришел к выводу о том, что решение суда первой инстанции принято без нарушений норм материального права, иных (в том числе безусловных) оснований для отмены судебного акта не установлено; апелляционная жалоба удовлетворению не подлежит.

Руководствуясь статьями 266 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Двадцать первый арбитражный апелляционный суд

постановил:

Решение Арбитражного суда Республики Крым от 05 июня 2024 года по делу №А83-24156/2023 оставить без изменения.

Апелляционную жалобу Государственного комитета по государственной регистрации и кадастру Республики Крым - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в кассационном порядке в Арбитражный суд Центрального округа через арбитражный суд первой инстанции в течение двух месяцев со дня его принятия по правилам, предусмотренным главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий О.Г. Градова

Судьи А.М. Архипенко

А.В. Привалова