Решение от 19 августа 2024 г. по делу № А29-16608/2023

АРБИТРАЖНЫЙ СУД РЕСПУБЛИКИ КОМИ

ул. Ленина, д. 60, г. Сыктывкар, 167000

8(8212) 300-800, 300-810, http://komi.arbitr.ru, е-mail: info@komi.arbitr.ru


Именем Российской Федерации



РЕШЕНИЕ

Дело № А29-16608/2023
19 августа 2024 года
г. Сыктывкар



Резолютивная часть решения объявлена 14 августа 2024 года, полный текст решения изготовлен 19 августа 2024 года.


Арбитражный суд Республики Коми в составе судьи Безносиковой М.В.

ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Офровой А.С., рассмотрев в судебном заседании дело

по иску общества с ограниченной ответственностью «Технологии»

(ИНН: <***>, ОГРН: <***>)

к администрации муниципального района «Сыктывдинский» Республики Коми

(ИНН: <***>, ОГРН: <***>),

третье лицо: администрация сельского поселения «Выльгорт»,

о понуждении к заключению договора,

при участии в судебном заседании

от истца: ФИО1 - по доверенности от 20.12.2023,

от ответчика: ФИО2 - по доверенности от 30.12.2021,

установил:

Общество с ограниченной ответственностью «Технологии» (далее – истец, Общество, ООО «Технологии») обратилось в Арбитражный суд Республики Коми с исковым заявлением об обязании администрации муниципального района «Сыктывдинский» Республики Коми (далее ответчик, Администрация), заключить с Обществом договор купли-продажи земельного участка, находящегося по адресу: Республика Коми, Сыктывдинский район, с. Выльгорт, м. Пичипашня, кадастровый номер 11:04:0401001:734, площадь 114772 +/- 237 кв.м. (далее – Участок), по цене 40 170 руб. 20 коп.

Ответчик исковые требования отклонил.

Третье лицо мотивированный отзыв на исковое заявление не представило.

В соответствии со статьями 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) суд рассмотрел дело в отсутствие представителя третьего лица.

Изучив материалы дела, заслушав представителей сторон суд, установил следующее.

18.07.2008 между Администрацией и обществом с ограниченной ответственностью «Сыктывкарская птицефабрика» (далее - Птицефабрика) заключен договор аренды земельного участка № 18/07-373 (далее - Договор аренды), согласно которому Птицефабрика приняла в аренду Участок для сельскохозяйственного производства. Срок аренды Участка установлен с 10.04.2008 по 10.04.2057 (п. 1.3 Договора аренды).

27.01.2015 между Птицефабрикой и Обществом заключен договор о передаче (уступке) прав и обязанностей по Договору аренды земельного участка, находящегося в муниципальной собственности (далее - Договор уступки).

Постановлением администрации сельского поселения «Выльгорт» № 12/1281 от 29.12.2015 (далее - Постановление № 12/1281) Участок предоставлен в собственность ФИО3. Постановлением № 02-182 от 11.02.2016 в Постановление №12/1281 внесены изменения по субъекту: ФИО3 заменен на ООО «Технологии».

29.12.2015 на основании Постановления № 12/1281 между администрацией сельского поселения «Выльгорт» (далее - Администрация поселения) и Обществом заключен договор купли-продажи земельного участка № 20 (далее - Договор купли-продажи).

31.12.2015 Договор аренды расторгнут по соглашению между Администрацией (арендодатель) и Обществом (арендатор) (далее — Соглашение о расторжении).

31.07.2017 Администрацией поселения вынесено постановление № 07/468 «Об отмене постановления №12/1281 от 29 декабря 2015 года «О предоставлении земельного участка в собственность за плату в с. Выльгорт».

Решением Арбитражного суда Республики Коми от 30.10.2018 по делу № А29- 15800/2017, оставленным без изменения постановлением Второго арбитражного апелляционного суда от 04.04.2019 Договор купли-продажи признан недействительным, в части применения последствий недействительности сделки отказано.

Решением Арбитражного суда Республики Коми от 01.11.2021 по делу № А29- 11629/2019 Соглашение о расторжении признано недействительным, Договор аренды признан действующим.

Постановлением Второго арбитражного апелляционного суда от 21.06.2022 по делу № А29-14166/2018, оставленным без изменения постановлением Арбитражного суда Волго-Вятского округа от 22.11.2022, решение Арбитражного суда Республики Коми от 21.06.2022 устранена реестровая ошибка в сведениях ЕГРН путем определения смежных границ земельных участков с кадастровыми номерами 11:04:1001016:543 и 11:04:0401001:734.

Общество, ссылаясь на то, что при наличии вступившего в законную силу решения Арбитражного суда Республики Коми от 01.11.2021 по делу № А29-11629/2019, признавшего Договор аренды действующим, фактическим владеет и пользуется Участком более 3 лет, считает, что у Администрации района имеется обязанность продать Обществу Участок без проведения торгов.

Общество обратилось в Администрацию с соответствующим заявлением (16.06.2023), однако оно было оставлено без удовлетворения (письмо № 01-18/4202 от 12.09.2023).

Указанные обстоятельства послужили основанием для обращения Общества в суд.

Статьей 11 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее по тексту - ГК РФ) закреплена судебная защита нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов. Перечень способов защиты гражданских прав установлен в статье 12 данного Кодекса и не является исчерпывающим.

В статье 421 ГК РФ сформулирован принцип свободы договора: граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422 ГК РФ). Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена ГК РФ, законом или добровольно принятым обязательством (абзац 2 пункта 1 статьи 421 ГК РФ).

Если сторона, для которой в соответствии с ГК РФ или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор (пункт 4 статьи 445 ГК РФ).

Данный вывод сформулирован и в пункте 4 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства».

Оборот земель сельскохозяйственного назначения регулируется Федеральным законом от 24.07.2002 N 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» (далее - Закон N 101-ФЗ (пункт 6 статьи 27 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – Земельный кодекс, ЗК РФ), который устанавливает на федеральном уровне единые правила использования и оборота земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения и долей в праве общей собственности на них, направленные на создание условий для перехода земельных участков к эффективно хозяйствующим субъектам, привлечения инвестиций в агропромышленный комплекс России.

Согласно пункту 1 статьи 10 Закона № 101-ФЗ земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются гражданам и юридическим лицам в порядке, установленном Земельным кодексом.

В силу подпункта 9 пункта 2 статьи 39.3 ЗК РФ и пункту 4 статьи 10 Закона N 101-ФЗ земельный участок, предназначенный для ведения сельскохозяйственного производства и переданный в аренду гражданину или юридическому лицу, может быть продан арендатору по истечении трех лет с момента заключения договора аренды при условии отсутствия у уполномоченного органа информации о выявленных в рамках государственного земельного надзора и неустраненных нарушениях законодательства Российской Федерации при использовании такого земельного участка в случае, если этим арендатором заявление о заключении договора купли-продажи такого земельного участка без проведения торгов подано до дня истечения срока договора аренды земельного участка.

В соответствии с подпунктом 8 пункта 1 статьи 1, пункту 1 статьи 7 Земельного кодекса земли по целевому назначению подразделяются на категории и используются в соответствии с установленным для каждой категории целевым назначением. Земли сельскохозяйственного назначения и земли населенных пунктов являются самостоятельными категориями (подпункты 1 и 2 пункта 1 статьи 7).

В состав земель населенных пунктов могут входить земельные участки, отнесенные в соответствии с градостроительными регламентами, в том числе к жилым зонам и зонам сельскохозяйственного использования (пункт 1 статьи 85 ЗК РФ).

Согласно пункту 2 статьи 85 Земельного кодекса, градостроительный регламент для каждой территориальной зоны устанавливается правилами землепользования и застройки индивидуально, с учетом особенностей ее расположения и развития, а также возможности территориального сочетания различных видов использования земельных участков (жилого, общественно-делового, производственного, рекреационного и иных видов использования земельных участков).

Градостроительный регламент территориальной зоны определяет основу правового режима земельных участков, равно как всего, что находится над и под поверхностью земельных участков и используется в процессе застройки и последующей эксплуатации зданий, строений, сооружений.

Градостроительные регламенты обязательны для исполнения всеми собственниками земельных участков, землепользователями, землевладельцами и арендаторами земельных участков независимо от форм собственности и иных прав на земельные участки (пункт 3 статьи 85 Земельного кодекса).

Земельные участки в составе зон сельскохозяйственного использования в населенных пунктах представляют собой земельные участки, занятые пашнями, многолетними насаждениями, а также зданиями, сооружениями сельскохозяйственного назначения, используемые в целях ведения сельскохозяйственного производства до момента изменения вида их использования в соответствии с генеральными планами населенных пунктов и правилами землепользования и застройки (пункт 11 статьи 85 Земельного кодекса).

Статьей 7 Федерального закона от 21.12.2004 N 172-ФЗ «О переводе земель или земельных участков из одной категории в другую» (далее - Закон N 172-ФЗ) предусмотрено, что перевод земель сельскохозяйственных угодий или земельных участков в составе таких земель из земель сельскохозяйственного назначения в другую категорию допускается в исключительных случаях, указанных в данной норме.

К числу таких исключительных случаев, допускающих перевод земель сельскохозяйственных угодий или земельных участков в составе таких земель из земель сельскохозяйственного назначения в другую категорию пунктом 3 части 1 статьи 7 Закона N 172-ФЗ отнесено установление или изменение черты населенных пунктов.

В силу части 1 статьи 8 Закона N 172-ФЗ установление или изменение границ населенных пунктов, а также включение земельных участков в границы населенных пунктов является переводом земель населенных пунктов или земельных участков в составе таких земель в другую категорию либо переводом земель или земельных участков в составе таких земель из других категорий в земли населенных пунктов.

Как следует из материалов дела, в соответствии с генеральным планом сельского поселения «Выльгорт», утвержденного решением муниципального образования муниципального района «Сыктывдинский» от 26.03.2020 № 48/3, Участок включен в границы населенного пункта и отнесен к территориальной зоне Ж-4 (зона перспективного развития жилых зон, предназначенная для формирования территорий, освоение которых является перспективным).

Категория Участка «земли сельскохозяйственного назначения» переведена в категорию «земли населенных пунктов».

Земельные участки в составе жилых зон предназначены для застройки жилыми зданиями, а также объектами культурно-бытового и иного назначения (пункт 5 статьи 85 ЗК РФ).

Земельные участки в составе зон сельскохозяйственного использования в населенных пунктах - земельные участки, занятые пашнями, многолетними насаждениями, а также зданиями, строениями, сооружениями сельскохозяйственного назначения, - используются в целях ведения сельскохозяйственного производства до момента изменения вида их использования в соответствии с генеральными планами населенных пунктов и правилами землепользования и застройки (пункт 11 статьи 85 ЗК РФ).

В территориальных зонах застройки индивидуальными жилыми домами и малоэтажной застройки не предусмотрен такой вид разрешенного использования как сельскохозяйственное производство, ввиду чего Участок в силу прямого указания закона не может быть использован в целях сельскохозяйственного производства.

В пункте 8 Обзора судебной практики по делам, связанным с предоставлением земельных участков сельскохозяйственным организациям и крестьянским (фермерским) хозяйствам для ведения сельскохозяйственного производства, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 23.12.2020, отражен правовой подход, согласно которому предназначенный для сельскохозяйственного производства земельный участок в составе земель населенных пунктов не может быть выкуплен на основании подпункта 9 пункта 2 статьи 39.3 Земельного кодекса после изменения правилами землепользования и застройки его разрешенного использования, не предусматривающего сельскохозяйственное производство.

Поскольку на момент рассмотрения спора в суде принят нормативный правовой акт, в силу которого Участок переведен в категорию населенных пунктов и отнесен к зоне перспективного развития жилых зон, которая не предназначена для ведения сельскохозяйственного производства, Участок не подлежит передаче в собственность в льготном порядке без торгов по основаниям подпункта 9 пункта 2 статьи 39.3 Земельного кодекса и Закона N 101-ФЗ.

Иное толкование закона означало бы возникновение возможности получения юридическими лицами и индивидуальными предпринимателями права на приобретение в собственность земельных участков, отнесенных к землям населенного пункта, по правилам подпункта 9 пункта 2 статьи 39.3 Земельного кодекса и Закона N 101-ФЗ, которые не регулируют оборот земель населенных пунктов, в обход установленных земельным законодательством процедур предоставления в собственность земельных участков, относящихся к категории населенных пунктов, что является недопустимым.

Данный правовой подход приведен в определениях Верховного Суда Российской Федерации от 31.05.2023 N 309-ЭС22-29534 и от 14.08.2019 N 306-ЭС19-12492.

Довод Общества о том, что в отношении Участка в ЕГРН не внесены сведения в соответствии с генеральным планом, не может служить основанием для продажи Участка в специальном льготном порядке.

Предоставление Обществу в собственность Участка будет противоречить требованиям земельного законодательства и Закона N 101-ФЗ, при том, что договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения (пункт 1 статьи 422 ГК РФ).

Учитывая вышеизложенное иные доводы сторон правового значения не имеют.

Проанализировав обстоятельства дела, оценив представленные доказательства в соответствии со ст.ст. 65, 67, 68, 71 АПК РФ, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности, суд пришел к выводу о том, что исковые требования удовлетворению не подлежат.

Расходы по уплате государственной пошлины в силу ст. 110 АПК РФ относятся на истца.

Руководствуясь статьями 110, 167-170, 176, 180-181 АПК РФ, суд



РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований оказать.

Разъяснить, что решение суда может быть обжаловано в апелляционном порядке во Второй арбитражный апелляционный суд (г.Киров) с подачей жалобы через Арбитражный суд Республики Коми в месячный срок со дня изготовления в полном объеме.

Судья М.В. Безносикова