Решение от 1 ноября 2019 г. по делу № А35-4047/2019

АРБИТРАЖНЫЙ СУД КУРСКОЙ ОБЛАСТИ

г. Курск, ул. К. Маркса, д. 25

http://www.kursk.arbitr.ru


Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

Дело № А35-4047/2019
01 ноября 2019 года
г. Курск


Резолютивная часть решения объявлена 29.10.2019.

Арбитражный суд Курской области в составе судьи Захаровой В. А., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрел в открытом судебном заседании дело по исковому заявлению

Комитета по управлению имуществом Курской области

к обществу с ограниченной ответственностью «Компания «Русский клуб»

об изъятии объекта незавершенного строительства.

В открытом судебном заседании приняли участие представители:

от истца: ФИО2 по доверенности №05.4-01-20/64 от 10.01.2019,

от ответчика: не явился, извещен.

УСТАНОВИЛ:

Комитет по управлению имуществом Курской области (ОГРН <***>, ИНН <***>, дата регистрации – 11.06.1997, место нахождения - г. Курск) обратился в Арбитражный суд Курской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «Компания «Русский клуб» (ИНН <***>, ОГРН <***>; дата регистрации 21.06.1999; место нахождения: г. Курск, далее- ответчик, ООО «Компания «Русский клуб»), в котором просит изъять объект незавершенного строительства с кадастровым номером 46:29:103148:235, расположенный по адресу: <...> путем его продажи с публичных торгов.

В судебном заседании истец поддержал заявленные требования, представил актуальную выписку из Единого государственного реестра недвижимости в отношении спорного объекта незавершенного строительства по состоянию на 22.10.2019.

Ответчик в судебное заседание не явился, о времени и месте рассмотрения дела извещен надлежащим образом по юридическому адресу, указанному в выписке из единого государственного реестра юридических лиц, письменного отзыва на иск не представил, заявлений и ходатайств в суд не направил.

Дело рассматривается в соответствии со статьями 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в отсутствие ответчика, извещенного надлежащим образом о месте и времени судебного заседания, по имеющимся в нем доказательствам.

Изучив материалы дела, выслушав доводы истца в ходе рассмотрения дела, суд установил следующее.

ООО «Компания «Русский клуб» с 19.03.2013 на праве собственности принадлежит объект незавершенного строительства, поставленный на кадастровый учет 13.11.2011 с кадастровым номером 46:29:103148:235, общей площадью застройки 632,6 кв.м., расположенный по адресу: <...> (выписка из ЕГРП имеется в деле).

Объект расположен на земельном участке с местоположением: <...> из категории земель населенных пунктов, кадастровый номер 46:29:101042:41, площадью 850 кв.м.

Данный земельный участок был предоставлен ООО «Компания «Русский клуб» Комитетом по управлению имуществом Курской области по договору аренды от 09.11.2015 №01-30/100-5307-15ю сроком с 10.11.2015 по 09.11.2018 в целях строительства объекта «Рынок по ул. Вокзальная в г. Курске» на основании ст. ст. 39.1, 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации, п. 21 ст. 3 Федерального закона от 25.10.2001 №137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации».

Согласно п. п. 6.2., 6.3 договора, договор может быть расторгнут по соглашению сторон, по решению суда, на основании и в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, а также в случаях, указанных в п. п. 4.1.1 и 3.5. Не позднее, чем за 1 месяц до окончания срока действия договора арендодатель письменно уведомляет арендатора о предстоящем освобождении земельного участка в связи с окончанием срока действия договора, либо при досрочном его освобождении. При прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю участок в надлежащем состоянии по акту приема-передачи в 3-хдневный срок.

По акту приема-передачи от 09.11.2015 земельный участок был передан арендатору без претензий со стороны последнего.

Истец указывает, что указанный земельный участок, на котором находится спорный объект незавершенного строительства, был предоставлен ответчику для завершения строительства объекта.

Договор аренды вышеуказанного земельного участка прекратил свое действие 09.11.2018, в связи с окончанием срока.

Письмом от 09.10.2018 исх. № 11.2-01-20/2056 комитет уведомил ООО «Компания «Русский клуб» об окончании срока действия договора аренды и о необходимости вернуть арендодателю данный земельный участок в надлежащем состоянии по акту приема-передачи в 3-хдневный срок, со дня окончания договора.

Поскольку срок действия договора аренды земельного участка истек, объект, для строительства которого он предоставлялся, не возведен, комитет по управлению имуществом Курской области обратился в суд с настоящим иском об изъятии объекта незавершенного строительства путем продажи с публичных торгов.

Требования истца подлежат удовлетворению по следующим основаниям.

В силу части 1 статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов.

Защита гражданских прав осуществляется путем: восстановления положения, существовавшего до нарушения права, и пресечения действий, нарушающих право или создающих угрозу его нарушения; иными способами, предусмотренными законом (ст. 12 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ, Кодекс)).

Согласно пункту 3.1 части 2 статьи 235 ГК РФ принудительное изъятие у собственника имущества не допускается, кроме случаев, когда по основаниям, предусмотренным законом, производится отчуждение объекта незавершенного строительства в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности (статья 239.1).

В соответствии с пунктом 1 статьи 239.1 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом, в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности и предоставленного по результатам аукциона, объекты незавершенного строительства, расположенные на таком земельном участке, могут быть изъяты у собственника по решению суда путем продажи с публичных торгов.

Указанная норма реализует принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, обеспечивает рациональное и эффективное распоряжение земельными участками, что является приоритетной задачей соответствующих органов государственной власти и органов местного самоуправления.

Согласно пункту 2 статьи 239.1 Кодекса требование в суд об изъятии и продаже объекта незавершенного строительства с публичных торгов вправе заявить исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, уполномоченные на распоряжение земельным участком, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен этот объект.

В соответствии с Законом Курской области от 30.11.2015 №117-ЗКО «О разграничении полномочий органов государственной власти Курской области в сфере земельных отношений в Курской области», Законом Курской области от 05.03.2015 №8-ЗКО «О перераспределении полномочий между органами местного самоуправления городского округа "Город Курск" и органами государственной власти Курской области по предоставлению земельных участков, право государственной собственности на которые не разграничено», положением о комитете по управлению имуществом Курской области, утвержденным постановлением Губернатора Курской области от 25.06.2007 № 286 комитет является уполномоченным органом по предоставлению земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, расположенными в городском округе «Город Курск».

Требование об изъятии и продаже объекта незавершенного строительства не подлежит удовлетворению, если собственник этого объекта докажет, что нарушение срока строительства объекта связано с действиями (бездействием) органов государственной власти, органов местного самоуправления или лиц, осуществляющих эксплуатацию сетей инженерно-технического обеспечения, к которым должен быть подключен (технологически присоединен) объект (пункт 1 статьи 239.1 ГК РФ).

В силу пункта 4 статьи 239.1 Кодекса начальная цена продажи объекта незавершенного строительства определяется на основании оценки его рыночной стоимости.

Правила указанной статьи применяются также в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, который заключен без проведения торгов в целях завершения строительства объекта незавершенного строительства, при условии, что строительство этого объекта не было завершено (пункт 6 статьи 239.1 ГК РФ).

Порядок проведения публичных торгов по продаже объектов незавершенного строительства утвержден Постановлением Правительства РФ от 03.12.2014 № 1299.

Таким образом, объекты незавершенного строительства могут быть изъяты у собственника только по решению суда путем продажи с публичных торгов и только в случае прекращения действия договора аренды земельного участка.

Статья 239.1 введена в Гражданский кодекс Российской Федерации Федеральным законом Российской Федерации от 23.06.2014 N 171-ФЗ "О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее – Закон №171-ФЗ).

В силу пункта 33 статьи 34 указанного Федерального закона положения статьи 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации не распространяются на случаи, если договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключен до дня вступления в силу настоящего Федерального закона.

Согласно статье 35 Закона 171-ФЗ, настоящий Федеральный закон вступает в силу с 01.03.2015, за исключением положений, для которых настоящей статьей установлен иной срок вступления их в силу.

Следовательно, положения статьи 239.1 ГК РФ распространяются на случаи, если договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключен после 01.03.2015.

В силу положений части 1 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

Как следует из материалов дела, ООО «Компания «Русский клуб» является собственником объекта незавершенного строительства с кадастровым номером 46:29:103148:235, общей площадью застройки 632,6 кв.м., расположенного по адресу: <...> что подтверждается выпиской из ЕГРП (право собственности зарегистрировано 19.03.2013).

Земельный участок, на котором находится спорный объект, был предоставлен Комитетом ответчику в аренду по договору аренды от 09.11.2015 №01-30/100-5307-15ю сроком с 10.11.2015 по 09.11.2018 в целях завершения строительства объекта «Рынок по ул. Вокзальная в г. Курске» на основании ст. ст. 39.1, 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации, п. 21 ст. 3 Федерального закона от 25.10.2001 №137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации».

Законом №171-ФЗ был изменен ранее существовавший порядок предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности. Данные изменения вступили в силу с 01.03.2015.

В соответствии с пунктом 14 статьи 1 Закона №171-ФЗ с 01.03.2015 утратил силу пункт 3 статьи 22 ЗК РФ, согласно которому по истечении срока договора аренды земельного участка его арендатор имеет при прочих равных условиях преимущественное право на заключение нового договора аренды земельного участка, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 3 статьи 35, пунктом 1 статьи 36 и статьей 46 настоящего Кодекса.

Согласно пункту 1 статьи 39.6 ЗК РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи.

В силу подпункта 10 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации (ЗК РФ) договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, на котором расположены объекты незавершенного строительства, однократно для завершения их строительства собственникам объектов незавершенного строительства в случаях, предусмотренных пунктом 5 настоящей статьи.

Подпунктом 2 пункта 5 статьи 39.6 ЗК РФ предусмотрено, что предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства, осуществляется однократно для завершения строительства этого объекта собственнику объекта незавершенного строительства, если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов либо судом отказано в удовлетворении данного требования или этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах. Предоставление земельного участка в аренду без аукциона в соответствии с настоящим подпунктом допускается при условии, что такой земельный участок не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта.

Исходя из положений пункта 21 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации", в случае, если объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до 01.03.2015 или такой земельный участок предоставлен до 01.03.2015 в аренду, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов в порядке, установленном статьями 39.14 - 39.17 Земельного кодекса Российской Федерации. Положения настоящего пункта применяются в случае, если ранее такой земельный участок не предоставлялся любому из предыдущих собственников указанного объекта незавершенного строительства в соответствии с настоящим пунктом.

Как указано выше, право собственности общества на объект незавершенного строительства зарегистрировано в ЕГРН 19.03.2013, то есть до 01.03.2015. Земельный участок под объектом незавершенного строительства предоставлялся без проведения аукциона в целях завершения строительства объекта.

В силу вышеизложенного, суд приходит к выводу, что в настоящем случае у ответчика отсутствует право приобрести в аренду спорный земельный участок на новый срок без проведения торгов.

Договор аренды земельного участка между уполномоченным органом и ответчиком в указанных выше целях заключен 09.11.2015 на три года, срок его действия истек 09.11.2018.

К моменту прекращения договора аренды земельного участка объект, для строительства которого предоставлялся данный земельный участок, так и не возведен, что следует из выписки из ЕГРН и акта осмотра земельного участка от 14.10.2019.

Настоящее требование предъявлено Комитетом по управлению имуществом Курской области как уполномоченным органом в суд в пределах шестимесячного срока, предусмотренного подпунктом 2 пункта 5 статьи 39.6 ЗК РФ.

Доказательств, подтверждающих наличие препятствий в завершении строительства объекта в установленный срок по вине органов государственной власти, органов местного самоуправления или иных лиц, судом не установлено, ответчиком вопреки требованиям ст. 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не представлено.

Ответчик ни в одно судебное заседание не явился, исковые требования не оспорил, отзыва на иск не представил.

В соответствии пунктом 3.1 статьи 70 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации обстоятельства, на которые ссылается сторона в обоснование своих требований или возражений, считаются признанными другой стороной, если они ею прямо не оспорены или несогласие с такими обстоятельствами не вытекает из иных доказательств, обосновывающих представленные возражения относительно существа заявленных требований.

Арбитражный суд в силу положений статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полному объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств.

Принимая во внимание изложенные выше обстоятельства, оценив представленные в дело доказательства в совокупности и взаимной связи, суд приходит к выводу о наличии оснований для применения в настоящем случае положений статьи 239.1 ГК РФ и изъятии объекта незавершенного строительства.

В статье 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации сформулировано общее правило распределения судебных расходов, согласно которому судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.

Учитывая результат рассмотрения настоящего спора, государственная пошлина в силу ст. 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации относится на ответчика и подлежит взысканию в доход федерального бюджета.

Руководствуясь ст. ст. 17, 102, 110, 167-170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

Р Е Ш И Л :

Исковые требования Комитета по управлению имуществом Курской области удовлетворить.

Изъять у общества с ограниченной ответственностью «Компания «Русский клуб» объект незавершенного строительства с кадастровым номером 46:29:103148:235, расположенный по адресу: <...> путем его продажи с публичных торгов.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Компания «Русский клуб» в доход федерального бюджета государственную пошлину в размере 6000 руб. 00 коп

Решение может быть обжаловано через Арбитражный суд Курской области в Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня его принятия, в Арбитражный суд Центрального округа, в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления решения в законную силу, при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Судья В. А. Захарова