Постановление от 15 октября 2025 г. по делу № А64-11650/2023

АРБИТРАЖНЫЙ СУД

ЦЕНТРАЛЬНОГО ОКРУГА


ПОСТАНОВЛЕНИЕ кассационной инстанции по проверке законности и обоснованности судебных актов арбитражных судов,

вступивших в законную силу

Дело № А64-11650/2023
г. Калуга
16 октября 2025года
Резолютивная часть постановления объявлена 13.10.2025. Полный текст постановления изготовлен 16.10.2025.

Арбитражный суд Центрального округа в составе: председательствующего судьи Нарусова М.М.,

судей Попова А.А.,

ФИО1,

при участии в судебном заседании:

от комитета по управлению муниципальным имуществом администрации города Тамбова Тамбовской области: ФИО2, представитель по доверенности от 13.11.2025;

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу комитета по управлению муниципальным имуществом администрации города Тамбова Тамбовской области на решение Арбитражного суда Тамбовской области от 29.04.2025 и постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 18.07.2025 по делу № А64-11650/2023,

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью «Десертный рай» (далее – истец, ООО «Десертный рай») обратилось в Арбитражный суд Тамбовской области с исковым заявлением к комитету по управлению муниципальным имуществом администрации г. Тамбова Тамбовской области (далее – ответчик, комитет, заявитель, кассатор) с требованиями признать недостоверной рыночную стоимость, установленную в ПДКП, предложенную продавцом (ответчиком) и установить рыночную стоимость, рассчитанную в прилагаемом отчете об оценке рыночной стоимости объектов оценки, подготовленном обществом с ограниченной ответственностью «Константа», приняв за основу редакцию ПДКП, установить пункты в редакции.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено общество с ограниченной

ответственностью «Аналитик Центр».

Решением Арбитражного суда Тамбовской области от 29.04.2025, оставленным без изменения постановлением Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 18.07.2025, исковые требования удовлетворены.

Не согласившись с приятыми судебными актами, комитет по управлению муниципальным имуществом администрации г. Тамбова Тамбовской области обратился в суд округа с кассационной жалобой, в которой просил состоявшиеся по делу судебные акты отменить, направить дело на новое рассмотрение в суд первой инстанции. В обоснование кассационной жалобы ответчик ссылается на представленную рецензию на судебную экспертизу, а также акт приема-передачи спорного здания от 28.05.2021.

В судебном заседании суда кассационной инстанции представитель ответчика поддержал доводы, изложенные в кассационной жалобе.

Иные лица явку своих представителей не обеспечили, будучи надлежащим образом уведомленными о времени и месте рассмотрения спора, что в соответствии с части 3 статьи 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) не является препятствием для рассмотрения кассационной жалобы в их отсутствие.

Проверив в порядке, установленном главой 35 АПК РФ, правильность применения судами норм материального и процессуального права, соответствие выводов арбитражного суда о применении норм права установленным по делу обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, исходя из доводов, содержащихся в кассационной жалобе, Арбитражный суд Центрального округа пришел к выводу об отсутствии правовых оснований для отмены обжалуемых судебных актов.

Как следует из материалов настоящего дела и установлено нижестоящими судами, имущество, принадлежащее муниципалитету, было передано ООО «Десертный рай» во временное пользование на праве аренды. Среди переданных объектов были указаны: зерносклад № 3, назначение: нежилое, площадь: 1259,1 кв. м, количество этажей, в том числе подземных этажей: 1, в том числе подземных 0, кадастровый номер: 68:29:0313007:110, расположенный по адресу: Российская Федерация, Тамбовская область, городской округ - город Тамбов, <...>; земельный участок, площадью 1818,0 кв. м, кадастровый номер: 68:29:0000000:2325, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: склады, адрес: Российская Федерация, Тамбовская область, городской округ - город Тамбов, <...> земельный участок 17 Г.

Во исполнение решения Тамбовской городской Думы Тамбовской области № 1030 от 25.10.2023 г. «Об условиях приватизации зерносклада № 3, расположенного по адресу: Российская Федерация, Тамбовская область, городской округ - город Тамбов, <...>, и земельного участка под ним» Комитет по управлению муниципальным имуществом администрации г. Тамбова Тамбовской области письмом от 30.10.2023 г. № 01-33-2433-19 предложил обществу «Десертный рай» заключить договор купли-продажи арендованного им муниципального имущества. В адрес арендатора направлен проект договора купли-продажи.

Согласно пункту 2.1 проекта договора купли-продажи цена приобретения объектов равна их рыночной стоимости и составляет 11 657 000 руб.: зерносклад №

3, назначение: нежилое, площадью: 1259,1 кв. м, количество этажей, в том числе подземных этажей: 1, в том числе подземных 0, кадастровый номер: 68:29:0313007:110, расположенный по адресу: Российская Федерация, Тамбовская область, городской округ - город Тамбов, <...> 905 000 руб.; земельный участок, площадью: 1818,0 кв. м, кадастровый номер: 68:29:0000000:2325, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: склады, адрес: Российская Федерация, Тамбовская область, городской округ - город Тамбов, <...> земельный участок 17 Г - 7 752 000 руб.

ООО «Десертный рай», ознакомившись с проектом договора, определило указанную в нем рыночную стоимость объектов как завышенную. По мнению истца, стоимость надлежало установить по результатам оценочных работ.

Осуществив оценку спорных объектов, посредством проведения исследования независимым оценщиком ООО «Константа», ООО «Десертный рай» представило ответчику отчет от 27.11.2023 г., согласно которому стоимость зерносклада № 3 с кадастровым номером: 68:29:0313007:110, составила 498 786 руб., а земельного участка с кадастровым номером: 68:29:0000000:2325 - 4 083 083 руб.

Вместе с отчетом от 27.11.2023 г. в адрес Комитета истцом направлен и протокол разногласий к проекту договора купли-продажи, где среди прочих разногласий о порядке уплаты стоимости выкупаемых объектов истцом заявлено о несогласии с достоверностью величины рыночной стоимости объектов оценки, используемой для определения цены выкупаемого имущества. ООО «Десертный рай» предлагало использовать в качестве цены продаваемых объектов ту сумму, которую предложил независимый оценщик.

Письмом от 15.12.2023 г. ответчик известил истца об отказе вносить изменения в проект договора купли-продажи, указал на утрату ООО «Десертный рай» права на преимущественный выкуп имущества в связи с тем, что последнее не согласилось с предлагаемыми ответчиком условиями покупки обусловленных объектов.

Ссылаясь на то, что в порядке досудебного урегулирования спора стороны не пришли к соглашению относительно величины рыночной стоимости объектов оценки, используемой для определения цены выкупаемого имущества, ООО «Десертный рай» направило в арбитражный суд области иск об урегулировании условий договора и о признании недостоверной рыночной стоимости объекта недвижимости.

Приходя к выводу об удовлетворении исковых требований, суды руководствовались следующим.

Согласно статье 217 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.

Отношения, возникающие в связи с отчуждением из государственной собственности субъектов Российской Федерации или из муниципальной собственности недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, в том числе особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого имущества,

регулируются Федеральным законом Российской Федерации № 159-ФЗ от 22.07.2008 «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства» (далее - Закон № 159-ФЗ).

Порядок выкупа арендуемого имущества субъектом малого или среднего предпринимательства, являющимся арендатором, регламентирован частями 2, 3, 4 статьи 9 Закона № 159-ФЗ.

В рассматриваемом случае суды двух инстанций пришли к обоснованному выводу о соответствии ООО «Десертный рай» установленным законом критериям лица, обладающего преимущественным правом выкупа арендуемых объектов.

В силу статьи 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

В соответствии со статьёй 3 Закона № 159-ФЗ, пункта 1 статьи 555 ГК РФ договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества, являющуюся существенным условием такого договора, при отсутствии которого договор считается незаключенным.

В соответствии с абзацем 2 пункта 2 статьи 445 ГК РФ при отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

Согласно статье 446 ГК РФ в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 ГК РФ либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

В соответствии со статьей 8 Федерального закона Российской Федерации от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее - Закон № 135-ФЗ) проведение оценки недвижимости является обязательным при продаже или ином отчуждении объектов, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям.

Согласно статье 13 Закона № 135-ФЗ в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, указанный спор подлежит рассмотрению в том числе, арбитражным судом. Арбитражный суд вправе обязать стороны совершить сделку по цене, определенной в ходе рассмотрения спора в судебном заседании, только в случаях обязательности совершения сделки в соответствии с законодательством Российской Федерации.

Как разъяснено в пункте 2 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 № 92 «О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком», в случае оспаривания величины стоимости объекта

оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, акта государственного органа, решения должностного лица или органа управления юридического лица судам следует учитывать, что согласно статье 12 Закона № 135-ФЗ отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу (статья 75 АПК РФ). Оценка данного доказательства осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 АПК РФ. Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки.

Высший Арбитражный Суд Российской Федерации в постановлении от 18.10.2012 № 7240/12 указал, что оценка рыночной стоимости выкупаемого имущества должна определяться независимым оценщиком на дату получения уполномоченным органом от субъекта малого или среднего предпринимательства надлежащего заявления о реализации им предоставленного Законом № 159-ФЗ преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.

Для установления рыночной стоимости спорного имущества суд назначил экспертизу, проведение которой поручено эксперту ООО «Экспертное бюро № 1» ФИО3, предупрежденного об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения.

Согласно поступившему в материалы дела экспертному заключению от 31.07.2024 № 24-07-016-Э-ПО-С рыночная стоимость исследуемых объектов по состоянию на дату оценки 14.08.2023 г. составляет 4 805 529 руб., из которых: зерносклад № 3, кадастровый номер: 68:29:0313007:110, - 456 873 руб.; земельный участок, кадастровый номер: 68:29:0000000:2325 - 4 348 656 руб.

Суды пришли к выводу о том, что заключение судебной экспертизы составлено с соблюдением норм действующего законодательства. В связи с чем, заключение эксперта № 24-07-016-Э-ПО-С от 31.07.2024 обоснованно принято судами в качестве надлежащего доказательства.

Исследовав представленные в материалы дела доказательства в их совокупности и взаимосвязи по правилам статьи 71 АПК РФ, учитывая положения статей 9, 65 АПК РФ, принимая во внимание результаты экспертизы, суды первой и апелляционной инстанций пришли к обоснованному выводу о наличии оснований для удовлетворения исковых требований.

Ссылка ответчика на рецензию на заключение судебной экспертизы, подготовленную по заданию комитета ООО «Аналитик Центр», как на доказательство, опровергающее правильность выводов заключения судебной экспертизы, подлежит отклонению.

Данная рецензия подготовлена вне рамок судебного процесса, в отсутствие на то поручения суда. Лицо, составившее рецензию, не предупреждалось об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, а из приложенных к рецензии материалов не следует, что лицо, выдавшее рецензию, обладает официальными полномочиями оценивать правильность и законность действий другого эксперта, в том числе назначенного судом.

Таким образом, рецензия, составленная после получения результатов судебной экспертизы, не обладает необходимой доказательственной силой в подтверждение заявленных доводов (Определение Верховного Суда Российской Федерации от 10.10.2014 № 305-ЭС14-3484).

Доводы, приведенные в обоснование кассационной жалобы, были предметом рассмотрения нижестоящих судов, и им была дана надлежащая оценка. Суд кассационной инстанции не наделяется компетенцией по переоценке доказательств, которая была дана судами нижестоящих инстанций.

Принимая во внимание изложенное, суд кассационной инстанции приходит к выводу о том, что приведенные заявителем доводы не подтверждают наличие существенных нарушений норм материального права, повлиявших на исход дела, и не являются достаточными основаниями для пересмотра принятых по делу судебных актов в кассационном порядке.

В соответствии с положениями статьи 286, части 2 статьи 287 АПК РФ окружному суду кассационной инстанции не предоставлены полномочия пересматривать фактические обстоятельства дела, установленные судами при их рассмотрении, давать иную оценку собранным по делу доказательствам, устанавливать или считать доказанными обстоятельства, которые не были установлены в решении или постановлении либо были отвергнуты судом первой или апелляционной инстанции.

Принимая во внимание, что все обстоятельства, имеющие существенное значение для разрешения спора, были предметом рассмотрения арбитражных судов двух инстанций, им дана надлежащая правовая оценка, нарушений норм процессуального права при принятии обжалуемых судебных акта не выявлено, суд округа не находит оснований для их отмены.

Руководствуясь п. 1 ч. 1 ст. 287, ст. 289 АПК РФ, суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Тамбовской области от 29.04.2025 и постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 18.07.2025 по делу № А64-11650/2023 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в порядке, установленном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в срок, не превышающий двух месяцев.

Председательствующий М.М. Нарусов

Судьи А.А. Попов

ФИО1