Постановление от 17 июля 2025 г. по делу № А64-11650/2023

ДЕВЯТНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ

АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД



ПОСТАНОВЛЕНИЕ


«

Дело № А64-11650/2023
г. Воронеж
18» июля 2025 года
Резолютивная часть постановления объявлена «04» июля 2025 года

Постановление в полном объеме изготовлено «18» июля 2025 года


Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:


председательствующего судьи

         Поротикова А.И.,

судей

                          Дудариковой О.В.,


                          ФИО1,


при ведении протокола судебного заседания секретарем Джиоевой Е.И.,


при участии:                      

от Комитета по управлению муниципальным имуществом администрации города Тамбова Тамбовской области: ФИО2, представителя по доверенности №01-33-1371-15 от 16.10.2025, паспорт гражданина РФ,

от общества с ограниченной ответственностью «Десертный рай»:    ФИО3, представителя по доверенности от 16.12.2024, паспорт гражданина РФ,

от общества с ограниченной ответственностью «Аналитик Центр»: представитель не явился, доказательства надлежащего извещения имеются в материалах дела,


рассмотрев в открытом судебном заседании с помощью использования систем видеоконференц-связи, апелляционную жалобу Комитета по управлению муниципальным имуществом администрации города Тамбова Тамбовской области на решение Арбитражного суда Тамбовской области от 29 апреля 2025 года по делу № А64- 11650/2023 (судья Хорошун Е. А.)

по исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью «Десертный рай» (ОГРН: <***>, ИНН: <***>) к Комитету по управлению муниципальным имуществом администрации города Тамбова Тамбовской области (ОГРН: <***>, ИНН: <***>) об урегулировании условий договора и о признании недостоверной рыночной стоимости объекта недвижимости,

третье лицо: общество с ограниченной ответственностью «Аналитик Центр» (ОГРН: <***>, ИНН: <***>),

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью «Десертный рай» (ОГРН: <***>, ИНН: <***>) обратилось в Арбитражный суд Тамбовской области с исковым заявлением к Комитету по управлению муниципальным имуществом администрации г.Тамбова Тамбовской области (ОГРН: <***>, ИНН: <***>) с требованиями признать недостоверной рыночную стоимость, установленную в ПДКП, предложенную продавцом (ответчиком) и установить рыночную стоимость, рассчитанную в прилагаемом отчете об оценке рыночной стоимости объектов оценки, подготовленном обществом с ограниченной ответственностью «Константа», приняв за основу редакцию ПДКП, установить пункты в редакции.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено общество с ограниченной ответственностью «Аналитик Центр».

Решением Арбитражного суда Тамбовской области от 29 апреля 2025 года по делу № А64-11650/2023 требования истца удовлетворены полностью.

От Комитета по управлению муниципальным имуществом администрации города Тамбова Тамбовской области поступила апелляционная жалоба, в которой ответчик просил отменить принятое решение суда и отказать в удовлетворении иска полностью. По мнению заявителя жалобы, суд первой инстанции ошибочно не принял во внимание представленную им рецензию общества с ограниченной ответственностью «Аналитик Центр» от 08 октября 2024 г. на судебную экспертизу; не учел то, что в заключении эксперта №24-07-016-Э-ПО-С от 31 июля 2024 г. имеются недостатки, не позволяющие использовать указанный документ в качестве надлежащего доказательства.

Ответчиком представлены в материалы дела документы: расчет задолженности по договору аренды объекта муниципального нежилого фонда города Тамбова от 19.06.2023 № 2041/к, копия платежного поручения № 64 от 13.03.2024, копия претензии Комитета по управлению муниципальным имуществом администрации города Тамбова Тамбовской области № 01-33-1260-15 от 20.06.2025 о взыскании задолженности по договору аренды объекта муниципального нежилого фонда города Тамбова от 19.06.2023 № 2041/к.

Руководствуясь положениями части 1 и 2 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд апелляционной инстанции полагает возможным приобщить представленные доказательства к материалам настоящего дела как подтверждающие действительность арендных правоотношений между сторонами, предметом которых являлась передача во временное пользование истца зерносклада № 3, площадью: 1259,1 кв.м. с кадастровым номером: 68:29:0313007:110, и земельного участка, площадью: 1818,0 кв.м. с кадастровым номером: 68:29:0000000:2325.

В судебное заседание, назначенное на 04 июля 2025 года, представители  общества с ограниченной ответственностью «Аналитик Центр» не явились. Учитывая надлежащее извещение указанного лица о месте и времени судебного разбирательства, судебная коллегия полагает возможным рассмотреть настоящее дело в его отсутствие.

Представитель Комитета по управлению муниципальным имуществом администрации города Тамбова Тамбовской области поддерживает доводы апелляционной жалобы, считает обжалуемое решение незаконным и необоснованным, принятым с нарушением норм материального и процессуального права, просит отменить его полностью, принять по делу новый судебный акт.

Представитель общества с ограниченной ответственностью «Десертный рай» с доводами апелляционной жалобы не согласен, считает обжалуемое решение законным и обоснованным по основаниям, указанным в отзыве на апелляционную жалобу, просит оставить его без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Изучив доводы апелляционной жалобы, заслушав пояснения участников процесса, судебная коллегия не усматривает оснований для несогласия с выводами арбитражного суда первой инстанции и полагает необходимым оставить обжалуемое решение суда без изменения.

Из установленных судом обстоятельств следует, что имущество, принадлежащее муниципалитету, было передано обществу с ограниченной ответственностью «Десертный рай» во временное пользование на праве аренды. Среди переданных объектов были указаны:

-       зерносклад № 3, назначение: нежилое, площадь: 1259,1 кв.м., количество этажей, в том числе подземных этажей: 1, в том числе подземных 0, кадастровый номер: 68:29:0313007:110, расположенный по адресу: Российская Федерация, Тамбовская область, городской округ - город Тамбов, <...>;

-       земельный участок, площадью 1818,0 кв.м., кадастровый номер: 68:29:0000000:2325, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: склады, адрес: Российская Федерация, Тамбовская область, городской округ - город Тамбов, <...> земельный участок 17 Г.

Во исполнение решения Тамбовской городской Думы Тамбовской области №1030 от 25 октября 2023 г. «Об условиях приватизации зерносклада №3, расположенного по адресу: Российская Федерация, Тамбовская область, городской округ-город Тамбов, <...>, и земельного участка под ним» Комитет по управлению муниципальным имуществом администрации г.Тамбова Тамбовской области письмом от 30 октября 2023 г. №01-33-2433-19 предложил обществу «Десертный рай» заключить договор купли-продажи арендованного им муниципального имущества. В адрес арендатора направлен проект договора купли-продажи.

Согласно пункту 2.1 проекта договора купли-продажи цена приобретения объектов равна их рыночной стоимости и составляет 11 657 000 руб.:

-       зерносклад № 3, назначение: нежилое, площадью: 1259,1 кв.м., количество этажей, в том числе подземных этажей: 1, в том числе подземных 0, кадастровый номер: 68:29:0313007:110, расположенный по адресу: Российская Федерация, Тамбовская область, городской округ - город Тамбов, <...> – 3 905 000 руб.;

-       земельный участок, площадью: 1818,0 кв.м., кадастровый номер: 68:29:0000000:2325, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: склады, адрес: Российская Федерация, Тамбовская область, городской округ - город Тамбов, <...> земельный участок 17 Г – 7 752 000 руб.

Общество «Десертный рай», ознакомившись с проектом договора, определило указанную в нем рыночную стоимость объектов как завышенную. По мнению истца, стоимость надлежало установить по результатам оценочных работ.

Осуществив оценку спорных объектов посредством проведения исследования независимым оценщиком, общество «Десертный рай» представило ответчику отчет от 27 ноября 2023 г., подготовленный обществом с ограниченной ответственностью «Константа». Согласно представленному отчету, стоимость зерносклада № 3 с кадастровым номером: 68:29:0313007:110, составила 498 786 руб., а земельного участка с кадастровым номером: 68:29:0000000:2325 – 4 083 083 руб.

Вместе с отчетом от 27 ноября 2023 г. в адрес комитета истцом направлен и протокол разногласий к проекту договора купли-продажи, где среди прочих разногласий о порядке уплаты стоимости выкупаемых объектов истцом заявлено о несогласии с достоверностью величины рыночной стоимости объектов оценки, используемой для определения цены выкупаемого имущества. Общество «Десертный рай» предлагало использовать в качестве цены продаваемых объектов ту сумму, которую предложил независимый оценщик.

Письмом от 15 декабря 2023 г. ответчик известил истца об отказе вносить изменения в проект договора купли-продажи, указал на утрату обществом с ограниченной ответственностью «Десертный рай» права на преимущественный выкуп имущества в связи с тем, что последнее не согласилось с предлагаемыми ответчиком условиями покупки обусловленных объектов.

Ссылаясь на то, что в порядке досудебного урегулирования спора стороны не пришли к соглашению относительно величины рыночной стоимости объектов оценки, используемой для определения цены выкупаемого имущества, общество «Десертный рай» направило в арбитражный суд области иск об урегулировании условий договора и о признании недостоверной рыночной стоимости объекта недвижимости.

Арбитражный суд первой инстанции, рассматривая по существу поступившее исковое заявление, назначил судебную экспертизу для установления рыночной стоимости выкупаемого имущества.

Производство экспертизы было поручено обществу с ограниченной ответственностью «Экспертное бюро №1», эксперту ФИО4. Перед экспертом был поставлен следующий вопрос:

«1. Определить рыночную стоимость по состоянию на 14 августа 2023 г.:

-       зерносклада №3, назначение: нежилое здание, площадь:1259,1 м.кв. Количество этажей:1, в том числе подземных: 0. Кадастровый №68:29:0313007:110. Адрес (местоположение): <...>.

-       земельного участка, категория земель: Земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: склады (6.9), площадь:1818 м.кв. Кадастровый №68:29:0000000:2325. Адрес (местоположение): Российская Федерация, Тамбовская область, городской округ – город Тамбов, <...> земельный участок 17Г».

В заключении эксперта №24-07-016-Э-ПО-С от 31 июля 2024 г., поступившем в суд первой инстанции 16 августа 2024 г., экспертом изложены выводы, в соответствии с которыми рыночная стоимость исследуемых объектов по состоянию на дату оценки 14 августа 2023 г. составляет 4 805 529 руб., из которых:

-       зерносклад №3, назначение: нежилое здание, площадь:1259,1 м.кв. Количество этажей:1, в том числе подземных: 0, кадастровый номер: 68:29:0313007:110, адрес (местоположение): <...> – 456 873 руб.;

-       земельный участок, категория земель: Земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: склады (6.9), площадь:1818 м.кв., кадастровый номер: 68:29:0000000:2325, адрес (местоположение): Российская Федерация, Тамбовская область, городской округ – город Тамбов, <...> земельный участок 17 Г – 4 348 656 руб.

В своих возражениях на выводы, указанные в заключении эксперта №24-07-016-Э-ПО-С от 31 июля 2024 г., ответчик ссылался на то, что экспертом неверно применен сравнительный метод исследования; выводы эксперта о цене зерносклада №3 не согласованы с суммой арендной платы, которая ранее была согласована сторонами, в связи с чем общая стоимость объекта является заниженной; выводы эксперта о том, что здание зерносклада находится в непригодном для эксплуатации состоянии, необоснованны. Комитетом представлена рецензия на заключение судебной экспертизы от 08 октября 2024 г., подготовленная обществом с ограниченной ответственностью «Аналитик Центр».

Оценив представленное в материалы дела заключение эксперта №24-07-016-Э-ПО-С от 31 июля 2024 г., исследовав возражения ответчика и поступившую от него рецензию на заключение, арбитражный суд области пришел к выводу об удовлетворении требований истца и правомерно руководствовался следующим.

Положениями абзаца 1 статьи 3 Федерального закона от 22.07.2008 №159-ФЗ «Об особенностях отчуждения движимого и недвижимого имущества, находящегося в государственной или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» закреплено преимущественное право субъектов малого и среднего предпринимательства на приобретение в собственность арендуемого ими муниципального недвижимого имущества при соблюдении условий, перечисленных в статье 3 названного закона.

Порядок выкупа арендуемого имущества субъектом малого или среднего предпринимательства, являющимся арендатором, регламентирован частями 2, 3, 4 статьи 9 Федерального закона от 22.07.2008 №159-ФЗ.

В рассматриваемом случае арбитражный суд области справедливо пришел к выводу о том, что общество с ограниченной ответственностью «Десертный рай» соответствует установленным законом критериям лица, обладающего преимущественным правом выкупа арендуемых объектов.

Согласно пункту 2 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий.

При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

В силу пункта 1 статьи 446 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании вышеизложенных положений либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

Согласно статье 3 Федерального закона от 22.07.2008 №159-ФЗ отчуждение имущества льготной категории покупателей в соответствии с положениями настоящей статьи должно производиться по цене, равной рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

При возникновении спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом, о чем указано в статье 13 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ. При этом суду предоставлено право обязать сторон совершить сделку по цене, определенной в ходе рассмотрения спора в судебном заседании.

Как следует из положений статьи 12 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ, пункта 2 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 № 92 «О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком», в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора отчет независимого оценщика является документом, содержащим сведения доказательственного значения, и, соответственно, одним из доказательств по делу (статья 75 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Оценка данного доказательства осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки (статьи 82 - 87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации). При этом оценщик, осуществивший оценку, привлекается к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора (статья 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Установив наличие разногласий между сторонами относительно определения стоимости выкупаемого имущества и порядка внесения оплаты, не урегулированных в досудебном порядке, арбитражный суд по праву применил в рассматриваемом случае положения статей 445 и 446 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Материалами настоящего дела подтверждается, что истец, будучи арендатором, в адрес которого поступила оферта (проект договора купли-продажи), не согласился с предложенными условиями продажи объектов и не принял их, направив в адрес ответчика протокол разногласий, который впоследствии был отклонен комитетом.

Изложенное в силу абзаца 2 пункта 2 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации влечет возникновение у общества «Десертный рай» право передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

Пунктом 1 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 92 от 30.05.2005 «О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком» разъяснено, что законодателем не установлена обязательность определенной оценщиком величины стоимости объекта оценки, вопрос о ее достоверности может рассматриваться в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки.

Арбитражным судом Тамбовской области в целях выяснения рыночной стоимости спорных объектов на дату проведения исследования назначена судебная экспертиза, проведение которой поручено обществу с ограниченной ответственностью «Экспертное бюро №1», эксперту ФИО4

Экспертом ФИО4 сделаны выводы о том, что общая рыночная стоимость исследуемых объектов по состоянию на дату оценки 14 августа 2023 г. составляет 4 805 529 руб.

Представленное в материалы дела заключение эксперта №24-07-016-Э-ПО-С от 31 июля 2024 г. соответствует требованиям, предъявляемым законом. В заключении изложены полные ответы на поставленные вопросы, выводы эксперта последовательны, противоречий не содержат.

Оснований для отвода эксперта по основаниям, предусмотренным арбитражным процессуальным законодательством, судом области правомерно не выявлено. Сведений, позволяющих сделать вывод о некомпетентности эксперта, не имеется. Ввиду изложенного, представленное в материалы дела заключение эксперта №24-07-016-Э-ПО-С от 31 июля 2024 г. судом первой инстанции правомерно принято в качестве надлежащего доказательства.

Заявитель апелляционной жалобы, оспаривая результаты судебной экспертизы, ссылается на выводы, приведенные обществом с ограниченной ответственностью «Аналитик Центр» в рецензии на судебную экспертизу от 08 октября 2024 г. Согласно результатам последней, общая рыночная стоимость спорных объектов составляет 3 905 000 руб. Изложенные заключения, по мнению ответчика, и надлежало учитывать суду при принятии решения суда по настоящему делу.

Между тем, суд апелляционной инстанции отклоняет указанный довод ввиду того, что приведенная рецензия на заключение эксперта изготовлена по заказу ответчика, представляет собой субъективное мнение иного специалиста данной области и должна быть оценена судом наравне с другими доказательствами в порядке, предусмотренном главой 7 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Документально подтвержденных доказательств, объективно свидетельствующих о том, что экспертом ФИО4 использованы неверные методики, сделаны ошибочные выводы при проведении исследования по поручению суда, ответчиком не представлено.

Ошибок в выборе объекта исследования экспертом ФИО4 вопреки доводам апелляционной жалобы не допущено, поскольку из текста самого заключения №24-07-016-Э-ПО-С от 31 июля 2024 г. (стр. 15-16) следует, что в ходе исследования были проанализированы характеристики именно зерносклада № 3, площадью 1259,1 кв.м., с кадастровым номером: 68:29:0313007:110, и земельного участка, площадью 1818,0 кв.м., с кадастровым номером: 68:29:0000000:2325. Указанные характеристики полностью совпадают с теми, что указаны в проекте договора купли-продажи, составленном ответчиком.

Ссылки заявителя апелляционной жалобы на ошибочное определение экспертом зоны нахождения объектов, несогласованное с картой градостроительного зонирования; отсутствие влияния социально-экономических показателей Тамбовской области на ценообразующий фактор; неверное определение объектов-аналогов и даты их оценки; ошибочное применение затратного подхода исследования не могут быть приняты судом во внимание, поскольку изложенные доводы фактически сводятся к несогласию с выводами эксперта ФИО4

Доводы жалобы о том, что при разрешении настоящего спора суду следовало учесть, что истцом после возникновения преддоговорного спора ненадлежащим образом исполнялось денежное обязательство по договору аренды, отклоняется апелляционным судом.

Как следует из пункта 2 статьи 3 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ отсутствие задолженности по арендной плате за такое имущество, неустойкам (штрафам, пеням) названо одним из условий реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.

При этом соблюдение такого условия устанавливается по общему правилу на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества в соответствии с частью 4 статьи 4 настоящего Федерального закона, предусматривающей, что при согласии субъекта малого или среднего предпринимательства на использование преимущественного права на приобретение арендуемого имущества такой договор должен быть заключен в течение тридцати дней со дня получения указанным субъектом предложения о его заключении и (или) проекта договора купли-продажи арендуемого имущества.

При этом течение срока, указанного в части 4 настоящей статьи, приостанавливается в случае оспаривания субъектом малого или среднего предпринимательства достоверности величины рыночной стоимости объекта оценки, используемой для определения цены выкупаемого имущества, до дня вступления в законную силу решения суда (пункт 4.1 статьи 4 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ).

Анализ приведенных правоположений позволяет суду заключить, что условия, с которыми закон связывает преимущественное право предпринимателя выкупить муниципальное имущество, устанавливаются на момент, предшествующий возникновению спора о достоверности выкупной цены такого имущества.

Таким образом, вопреки доводам апелляционной жалобы обстоятельства, наступившие после оспаривания субъектом малого или среднего предпринимательства достоверности величины рыночной стоимости объекта оценки, включая наличие долга по оплате аренды, не могут влиять на судьбу ранее возникшего преимущественного права и не влекут его прекращение.     

Факт возникновения пожара в здании зерносклада в 2019 году ответчиком не оспорен, отсутствие возражений со стороны арендатора относительно качества передаваемых в аренду объектов при заключении договора аренды указанный факт не исключает. Ввиду изложенного при определении рыночной стоимости спорных объектов экспертом данное обстоятельство правомерно принято во внимание, вопреки возражениям комитета.

Таким образом, арбитражным судом области при рассмотрении настоящего дела сделаны законные и обоснованные выводы, соответствующие установленным фактическим обстоятельствам спора. Нормы материального и процессуального права применены верно.

Нарушений норм процессуального законодательства, являющихся в силу части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации безусловным основанием для отмены принятых судебных актов, допущено не было.

Согласно положениям статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы по государственной пошлине за рассмотрение апелляционной жалобы относятся на ее заявителя, возврату либо возмещению не подлежат, о чем указано в статье 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

В силу статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации ответчик освобожден от уплаты государственной пошлины.

Руководствуясь статьями 110, 266 – 268, пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Тамбовской области от 29 апреля 2025 года по делу № А64-11650/2023 оставить без изменения, апелляционную жалобу Комитета по управлению муниципальным имуществом администрации города Тамбова Тамбовской области – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в кассационном порядке в Арбитражный суд Центрального округа в двухмесячный срок через арбитражный суд первой инстанции согласно части 1 статьи 275 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.


Председательствующий судья

А.И. Поротиков


Судьи


О.В. Дударикова


ФИО1