Решение от 29 ноября 2022 г. по делу № А46-12992/2022

АРБИТРАЖНЫЙ СУД ОМСКОЙ ОБЛАСТИ

ул. Учебная, д. 51, г. Омск, 644024; тел./факс (3812) 31-56-51/53-02-05; http://omsk.arbitr.ru, http://my.arbitr.ru

Именем Российской Федерации


Р Е Ш Е Н И Е

№ дела

А46-12992/2022
29 ноября 2022 года
город Омск




Резолютивная часть решения оглашена 22.11.2022

Полный текст решения изготовлен 29.11.2022


Арбитражный суд Омской области в составе судьи Ширяй И.Ю.,

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Миклуха К.Н.,

рассмотрев дело по заявлению индивидуального предпринимателя ФИО1 (ИНН <***>, ОГРНИП 307554333400072),

индивидуального предпринимателя ФИО2 (ИНН <***>, ОГРНИП 304550321700051)

к департаменту имущественных отношений Администрации города Омска (ИНН <***>, ОГРН<***>)

о признании незаконным отказа,

в судебном заседании приняли участие:

от индивидуального предпринимателя ФИО1 - ФИО3 по доверенности от 26.05.2021 (сроком на три года), личность удостоверена паспортом,

от индивидуального предпринимателя ФИО2 - ФИО3 по доверенности от 25.06.2021 (сроком на пять лет), личность удостоверена паспортом,

от департамента имущественных отношений Администрации города Омска - ФИО4 по доверенности от 08.08.2022, предъявлено служебное удостоверение,

УСТАНОВИЛ:

индивидуальный предприниматель ФИО1 и индивидуальный предприниматель ФИО2 (далее – заявители, Предприниматели) обратились в Арбитражный суд Омской области с заявлением (вх. от 25.07.2022 № 170114) о признании незаконным распоряжения департамента имущественных отношений Администрации города Омска (далее – заинтересованное лицо, Департамент) от 11.05.2022 № 551 «Об отказе в предоставлении земельного участка с кадастровым номером 55:36:09 01 04:260 в Центральном административном округе г. Омска».

В качестве способа восстановления нарушенного права заявители просили обязать заинтересованное лицо предоставить испрашиваемый земельный участок с кадастровым номером 55:36:09 01 04:260, по адресу: <...> в собственность за плату в соответствии с нормами оплаты, регламентированными федеральным законодательством и законодательством Омской области.

Определением Арбитражного суда Омской области от 02.08.2022 возбуждено производство по делу.

Как установлено судом, ФИО1 и ФИО2 на праве общей долевой собственности (по 1/2 доле каждому) принадлежит одноэтажное нежилое строение (административное здание) с кадастровым номером 55:36:09 01 04:2116, расположенное на земельном участке с кадастровым номером 55:36:09 01 04:260, по адресу: <...> угол ул. Пранова, д. 32/34 (ЦАО).

По данным Единого государственного реестра недвижимости (далее – ЕГРН) на земельном участке с кадастровым номером 55:36:09 01 04:260 расположен только означенный выше объект недвижимости.

Как следует из материалов дела, Предприниматели обратились в Департамент с заявлением о предоставлении земельного участка с кадастровым номером 55:36:09 01 04:260 в собственность, без проведения торгов.

Распоряжением от 11.05.2022 № 551 Департамент отказал заявителям в предоставлении земельного участка в собственность на основании подпункта 19 статьи 39.16, статей 39.17, 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ) ввиду того, что предоставление земельного участка на заявленном виде прав не допускается, поскольку процент застройки земельного участка относительно площади расположенного на нём объекта недвижимости ниже нормативного показателя процента застройки.

Утверждая, что означенные обстоятельства не соответствуют действительности, а отказ Департамента необоснованно препятствует реализации права на выкуп испрашиваемого земельного участка, не отвечает требованиям действующего законодательства, ФИО1 и ФИО2 обратились в арбитражный суд с означенными требованиями.

Суд находит требования заявителя обоснованными в силу следующего.

В соответствии с пунктом 1 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

Из содержания статей 198, 200, 201 АПК РФ следует, что для признания оспариваемого ненормативного правового акта недействительным, решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц незаконными, суд должен установить наличие одновременно двух условий:

- оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действия (бездействие) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту,

- оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действия (бездействие) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц нарушают права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

Обязанность доказывания соответствия оспариваемого ненормативного правового акта закону или иному нормативному правовому акту, законности принятия оспариваемого решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), наличия у органа или лица надлежащих полномочий на принятие оспариваемого акта, решения, совершение оспариваемых действий (бездействия), а также обстоятельств, послуживших основанием для принятия оспариваемого акта, решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), возлагается на орган или лицо, которые приняли акт, решение или совершили действия (бездействие).

При этом, исходя из правил распределения бремени доказывания, установленных статьями 65, 198, 200 АПК РФ, обязанность доказывания факта нарушения своих прав и законных интересов возлагается на заявителя.

Предметом настоящего спора является распоряжение Департамента от 11.05.2022 № 551 «Об отказе в предоставлении земельного участка с кадастровым номером 55:36:09 01 04:260 в Центральном административном округе г. Омска».

Как указывалось выше, правовая основа оспариваемого отказа – подпункт 19 статьи 39.16, статьи 39.17, 39.20 ЗК РФ.

В силу статьи 1 ЗК РФ правовое регулирование земельных отношений основывается на таких принципах, как единство судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов; дифференцированный подход к установлению правового режима земель; сочетание интересов общества и законных интересов граждан.

В соответствии со статьёй 39.1 ЗК РФ земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются на основании: 1) решения органа государственной власти или органа местного самоуправления в случае предоставления земельного участка в собственность бесплатно или в постоянное (бессрочное) пользование; 2) договора купли-продажи в случае предоставления земельного участка в собственность за плату; 3) договора аренды в случае предоставления земельного участка в аренду; 4) договора безвозмездного пользования в случае предоставления земельного участка в безвозмездное пользование.

Предоставление земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется исполнительным органом государственной власти или органом местного самоуправления в пределах их компетенции в соответствии со статьями 9 - 11 ЗК РФ (статья 39.2).

В силу подпункта 6 пункта 2 статьи 39.3 ЗК РФ без проведения торгов осуществляется продажа земельных участков, на которых расположены здания, сооружения, собственникам таких зданий, сооружений либо помещений в них в случаях, предусмотренных статьей 39.20 ЗК РФ.

В соответствии с пунктом 1 статьи 39.20 ЗК РФ исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

Как установлено судом, на испрашиваемом земельном участке располагается объект недвижимости, принадлежащий заявителям на праве собственности, соответственно ФИО1 и ФИО2 обладают исключительным правом выкупа земельного участка с кадастровым номером 55:36:09 01 04:260. Последний относится к категории земель населённых пунктов, имеет вид разрешённого использования: для размещения административных и офисных зданий, объектов образования, науки, здравоохранения и социального обеспечения, физической культуры и спорта, культуры, искусства, религии; в соответствии с Правилами землепользования и застройки муниципального образования городской округ город Омск Омской области, утверждёнными Решением Омского городского Совета от 10.12.2008 № 201 (далее - ПЗЗ) расположен в территориальной зоне исторической застройки (ИЗ-1).

Означенные характеристики следуют из материалов дела и сторонами не оспариваются.

В соответствии с подпунктом 3 пункта 5 статьи 39.17 ЗК РФ уполномоченный орган может принять решение об отказе в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без торгов при наличии хотя бы одного из оснований, предусмотренных статьёй 39.16 ЗК РФ.

В настоящем случае, как утверждает Департамент, процент застройки земельного участка относительно площади расположенного на нём объекта недвижимости ниже нормативного показателя процента застройки.

Исходя из правовой позиции Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в Постановлении от 01.03.2011 № 13535/10, собственник объекта недвижимости, требующий предоставления земельного участка под объектом, должен представить доказательства, подтверждающие необходимость использования земельного участка испрашиваемой площади для эксплуатации приобретенных объектов недвижимого имущества, в том числе в заявленных целях. Содержащееся в названном постановлении толкование правовых норм является общеобязательным и подлежит применению арбитражными судами при рассмотрении аналогичных дел.

Предельные размеры части земельного участка, занятого зданием, строением, сооружением и необходимого для их использования, ограничиваются в соответствии с утверждёнными в установленном порядке нормами отвода земель для конкретных видов деятельности или правилами землепользования и застройки, землеустроительной, градостроительной и проектной документацией. Иное толкование ведёт к тому, что, злоупотребляя положениями статьи 36 ЗК РФ (статьи 29.20 в новой редакции ЗК РФ), можно приобрести в собственность участок, размер которого многократно превышает площадь недвижимости и размер земли, необходимый для её эксплуатации.

Данная правовая позиция также изложена в определении Верховного Суда Российской Федерации от 25.08.2016 № 309-КГ16-9993.

Согласно правовому подходу, сформулированному в определении Верховного Суда Российской Федерации от 24.12.2015 № 309-ЭС15-11394, площадь подлежащего предоставлению земельного участка подлежит определению исходя из его функционального использования исключительно для эксплуатации расположенных на нём объектов и должна быть соразмерна площади объектов недвижимого имущества.

Таким образом, заявителями должна быть обоснована необходимость получения в собственность земельного участка испрашиваемой площадью.

Согласно пункту 1 статьи 11.9 ЗК РФ предельные (максимальные и минимальные) размеры земельных участков, в отношении которых в соответствии с законодательством о градостроительной деятельности устанавливаются градостроительные регламенты, определяются такими градостроительными регламентами.

В соответствии с разъяснениями, приведенными в пункте 13 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства», испрашиваемый земельный участок должен быть сформирован для целей эксплуатации принадлежащего заявителю объекта недвижимости, расположенного на данном участке, в размере, необходимом для такой эксплуатации.

Предельные размеры площади части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, определяются исходя из утверждённых в установленном порядке норм отвода земель для конкретных видов деятельности или правил землепользования и застройки, землеустроительной, градостроительной и проектной документации.

Согласно пункту 2 части 6 статьи 30 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее - ГрК РФ) в градостроительном регламенте в отношении земельных участков и объектов капитального строительства, расположенных в пределах соответствующей территориальной зоны, указываются предельные (минимальные и (или) максимальные) размеры земельных участков и предельные параметры разрешённого строительства, реконструкции объектов капитального строительства, которые, согласно части 1 статьи 38 ГрК РФ, могут включать в себя: предельные (минимальные и (или) максимальные) размеры земельных участков, в том числе их площадь.

В силу пункта 1 статьи 11.9 ЗК РФ предельные (максимальные и минимальные) размеры земельных участков, в отношении которых в соответствии с законодательством о градостроительной деятельности устанавливаются градостроительные регламенты, определяются таким градостроительными регламентами.

Предельные (минимальные и (или) максимальные) размеры земельных участков и предельные параметры разрешённого строительства, реконструкции объектов капитального строительства установлены в статье 38 ГрК РФ, к числу которых отнесён максимальный процент застройки в границах земельного участка.

Согласно пункту 4 статьи 38 ГрК РФ максимальный процент застройки в границах земельного участка, определяется как отношение суммарной площади земельного участка, которая может быть застроена, ко всей площади земельного участка.

Как усматривается из материалов дела, Предприниматели обратились в Департамент с заявлением о предоставлении земельного участка в собственность для эксплуатации, принадлежащего им нежилого здания с кадастровым номером 55:36:09 01 04:2116.

Отказывая в согласовании, Департамент исходил из того, что площадь испрашиваемого земельного участка составляет 784 кв.м, а площадь, занимаемая нежилым зданием, расположенным в границах участка, по данным ЕГРН составляет 199,3 кв.м. Процент застройки участка, по расчётам Департамента составляет 25% (199,3 кв.м х 100% : 784 кв.м), что не соответствует минимальному проценту застройки в границах земельного участка, установленному ПЗЗ, поскольку минимальный процент застройки для территориальной зоны ИЗ-1 составляет 30% (подпункт 6 пункта 5 статьи 49 ПЗЗ).

При этом, указывалось выше, Департамент при расчёте руководствовался величиной площади здания, указанной в ЕГРН.

Подпункт 11 пункта 1 статьи 3 ПЗЗ определяет минимальный процент застройки в границах земельного участка как элемент градостроительного регламента в части предельных параметров разрешённого строительства, реконструкции объектов капитального строительства, определяемый как отношение суммарной площади земельного участка, которая должна быть застроена, ко всей площади земельного участка.

Согласно части 8 статьи 4 ПЗЗ минимальный процент застройки в границах земельного участка применяется исключительно в случаях приобретения в собственность земельных участков в установленном порядке гражданами и юридическими лицами, имеющими в собственности здания, строения, сооружения, расположенные на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности.

По данным справочника 2Гис на момент рассмотрения спора в здании по адресу: <...> угол ул. Пранова, д. 32/34 размещён супермаркет.

В силу пункта 2 статьи 49 ПЗЗ магазины (код 4.4) являются основным видом разрешённого использования земельных участков и объектов капитального строительства для зоны ИЗ-1.

Для размещения объектов торговли (для прочих видов разрешённого использования) в территориальной зоне ИЗ-1 статьёй 49 ПЗЗ установлен процент застройки в границах земельного участка, который составляет 30%, максимальный – не подлежит установлению.

По условиям пункта А.8 Правил подсчёта общей, полезной и расчётной площадей, строительного объёма, площади застройки, количества этажей, высоты общественного здания, являющихся Приложением А к Своду правил СП 118.13330.2022 «Общественные здания и сооружения. СНиП 31-06-2009», утверждённому Приказом Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации от 19.05.2022 № 389/пр, площадь застройки общественного здания определяют, как площадь горизонтального сечения по внешнему обводу общественного здания по цоколю, включая выступающие части (входные площадки и ступени, веранды, террасы, приямки, входы в подвал).

В то же время площадь здания, на которую ссылается Департамент в своём отказе, должна определяться, с учётом положений пункта 11.1 Требований к определению площади здания, сооружения, помещения, машино-места, утверждённых приказом Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии от 23.10.2020 № П/0393 «Об утверждении требований к точности и методам определения координат характерных точек границ земельного участка, требований к точности и методам определения координат характерных точек контура здания, сооружения или объекта незавершённого строительства на земельном участке, а также требований к определению площади здания, сооружения, помещения, машино-места» (приложение № 2), определяется как сумма площадей всех частей такого помещения, рассчитанных по их размерам, измеряемым между внутренними поверхностями стен и (или) перегородок. Расстояния, применяемые для определения площади нежилого помещения, измеряются на высоте от нуля до 1,10 метра от уровня пола (при этом плинтусы, декоративные элементы, кабельные короба, системы отопления или кондиционирования воздуха не учитываются).

Кроме того, силу пункта 8.2 Требований к определению площади здания, сооружения, помещения, машино-места, являющихся Приложением № 2 к Приказу Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии от 23.10.2020 № П/0393 «Об утверждении требований к точности и методам определения координат характерных точек границ земельного участка, требований к точности и методам определения координат характерных точек контура здания, сооружения или объекта незавершённого строительства на земельном участке, а также требований к определению площади здания, сооружения, помещения, машино-места», в площадь нежилого здания, сооружения не включаются площади:

- подполья для проветривания нежилого здания, сооружения на вечномерзлых грунтах;

- технического подполья (в котором не требуются проходы для обслуживания коммуникаций), технического этажа при высоте от пола до низа выступающих конструкций (несущих и вспомогательных) менее 1,8 метра;

- неэксплуатируемого чердака;

- наружных балконов, портиков, крылец, наружных открытых лестниц и пандусов;

- технических надстроек на кровле (выходов на кровлю из лестничных клеток; выходящих на кровлю машинных помещений лифтов, вентиляционных камер и иных подобных надстроек);

- площадок для обслуживания подкрановых путей, кранов, конвейеров, монорельсов и светильников;

- засыпанных землей пространств между строительными конструкциями.

Т.е., величина площади здания, внесённая в ЕГРН, будет отличаться от площади застройки здания, в связи с чем является необоснованным применение Департаментом для расчета минимального процента застройки в границах земельного участка значение площади нежилого здания, указанного в ЕГРН. В рассматриваемой ситуации с учётом вышеприведённых норм необходимо руководствоваться величиной площади застройки, а не площади здания.

Согласно представленному в материалы дела Техническому паспорту нежилого строения, подготовленному государственным предприятием Омской области «Омский центр технической инвентаризации и землеустройства» 28.07.2008, застроенная площадь составляет 251,2 кв.м, где основное строение – 107,1 кв.м, пристройка – 133,8 кв.м, веранда – 10,3 кв.м.

Таким образом, в данной ситуации процент застройки составит 32,04% (251,2 кв.м х 100% : 784 кв.м), что соотносится с минимально установленным процентом застройки территории в зоне ИЗ-1.

Указанный правовой подход также нашёл отражение в действующей судебной практике (к примеру, постановление Восьмого арбитражного апелляционного суда от 18.04.2022 № 08АП-2182/2022 по делу № А46-20909/2021).

В связи с вышеизложенным, у заинтересованного лица отсутствовали основания для отказа в предоставлении земельного участка с кадастровым номером 55:36:09 01 04:260; решение Департамента, выраженное в распоряжении от 11.05.2022 № 551, соответствующим закону признано быть не может.

Предприниматели, в том числе, просили обязать уполномоченный орган предоставить им испрашиваемый земельный участок.

Определение надлежащего способа устранения нарушения права входит в компетенцию арбитражного суда в рамках судейского усмотрения исходя из оценки спорных правоотношений, совокупности установленных обстоятельств по делу. Суд при выборе конкретного способа восстановления нарушенного права не ограничен указанной заявителем восстановительной мерой.

Вместе с тем, по смыслу статьи 2 АПК РФ, судебные акты не могут подменять собой решения административных органов по вопросам, отнесённым к их компетенции, тем более в случаях, когда на эти органы законом прямо возложена обязанность соответствующих решений, поскольку это будет противоречить принципу разделения полномочий исполнительной и судебной власти, установленному статьёй 10 Конституции Российской Федерации.

Таким образом, определение надлежащего способа устранения нарушения права зависит от оценки спорных правоотношений, совокупности конкретных обстоятельств по делу.

Поскольку несоответствие процента фактической застройки его нормативному показателю явилось единственным основанием к принятию Департаментом решения об отказе в предоставлении спорного земельного участка, суд находит испрашиваемый способ восстановления нарушенного права достаточным и соразмерным нарушению, соответствующим материальному требованию и фактическим обстоятельствам дела.

Заявители в ходе судебного разбирательства в качестве средства доказывания выбрали проведение судебной экспертизы на предмет определения площади земельного участка, необходимого для эксплуатации спорного нежилого здания.

Основания для удовлетворения указанного ходатайства суд не усмотрел, исходя из того, что процедура определения процента застройки установлена законодательно и определяется расчётным путём. Как следствие, удовлетворение ходатайства привело бы к необоснованному затягиванию процесса, нарушению права сторон на осуществление судопроизводства в разумный срок и увеличению судебных издержек.

По правилам части 1 статьи 110 АПК РФ расходы по оплате государственной пошлины подлежат отнесению на заинтересованное лицо.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 110, 167-170, 174, 176 и 201 АПК РФ, суд

РЕШИЛ:

требования индивидуального предпринимателя ФИО1 (ИНН <***>, ОГРНИП 307554333400072) и индивидуального предпринимателя ФИО2 (ИНН <***>, ОГРНИП 304550321700051) удовлетворить.

Признать незаконным отказ департамента имущественных отношений Администрации города Омска (ИНН <***>, ОГРН <***>), выраженный в распоряжении от 11.05.2022 № 551.

Обязать департамент имущественных отношений Администрации города Омска (ИНН <***>, ОГРН <***>) предоставить за плату в собственность индивидуальному предпринимателю ФИО1 (ИНН <***>, ОГРНИП 307554333400072) и индивидуальному предпринимателю ФИО2 (ИНН <***>, ОГРНИП 304550321700051) земельный участок с кадастровым номером 55:36:09 01 04:260.

Взыскать с департамента имущественных отношений Администрации города Омска (ИНН <***>, ОГРН <***>) в пользу индивидуального предпринимателя ФИО1 (ИНН <***>, ОГРНИП 307554333400072) 150 руб. расходов по оплате государственной пошлины.

Взыскать с департамента имущественных отношений Администрации города Омска (ИНН <***>, ОГРН <***>) в пользу индивидуального предпринимателя ФИО2 (ИНН <***>, ОГРНИП 304550321700051) 150 руб. расходов по оплате государственной пошлины.

Решение вступает в законную силу и может быть обжаловано через Арбитражный суд Омской области в порядке апелляционного производства в Восьмой арбитражный апелляционный суд (644024, <...> Октября, дом 42) в течение месяца со дня принятия решения (изготовления его в полном объеме), а также в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Западно-Сибирского округа (625010, <...>) в течение двух месяцев со дня принятия (изготовления в полном объёме) постановления судом апелляционной инстанции.

Настоящий судебный акт выполнен в форме электронного документа и подписан усиленной квалифицированной электронной подписью судьи, направляется лицам, участвующим в деле, согласно статье 177 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации посредством его размещения на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» в режиме ограниченного доступа не позднее следующего дня после дня его принятия.

По ходатайству лиц, участвующих в деле, копия настоящего решения на бумажном носителе может быть направлена в пятидневный срок со дня поступления соответствующего ходатайства в арбитражный суд заказным письмом с уведомлением о вручении или вручена под расписку.

Информация о движении дела может быть получена путем использования сервиса «Картотека арбитражных дел» http://kad.arbitr.ru в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет».



Судья И.Ю. Ширяй