Решение от 7 июня 2021 г. по делу № А81-10349/2020

АРБИТРАЖНЫЙ СУД ЯМАЛО-НЕНЕЦКОГО АВТОНОМНОГО ОКРУГА

г. Салехард, ул. Республики, д.102, тел. (34922) 5-31-00,

www.yamal.arbitr.ru, e-mail: info@yamal.arbitr.ru

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ


РЕШЕНИЕ

Дело № А81-10349/2020
г. Салехард
07 июня 2021 года
Резолютивная часть решения объявлена в судебном заседании 02 июня 2021 года.

Полный текст решения изготовлен 07 июня 2021 года.

Арбитражный суд Ямало-Ненецкого автономного округа в составе судьи Е.В. Антоновой, при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Р.Р. Хамитовым, рассмотрев в открытом судебном заседании в режиме онлайн-конференции дело по исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью «Ямалтранс» (ИНН: <***>, ОГРН: <***>) к Департаменту имущественных отношений Администрации города Новый Уренгой (ИНН: <***>, ОГРН: <***>) об урегулировании разногласий при заключении договора купли-продажи,

при участии:

от истца – ФИО1, доверенность от 12.11.2020 (диплом от 24.06.2009 № 40/553);

от ответчиков – ФИО2, доверенность от 17.02.2021 № 12 (диплом от 15.03.2003 № 26-409),

установил:

общество с ограниченной ответственностью «Ямалтранс» обратилось в арбитражный суд с исковым заявлением к Департаменту имущественных отношений Администрации города Новый Уренгой об урегулировании разногласий при заключении договора купли-продажи от 17.06.2020, установив выкупную цену земельного участка с кадастровым номером 89:11:030102:100, в размере 116 000 рублей.

Ответчик с предъявленным иском не согласился, в представленном в суд отзыве на исковое заявление указал что, обращения к ответчику 17.12.2019 и 11.06.2020 являлись отдельными друг от друга юридическими действиями, по которым ответчиком были приняты правовые решения. Считает, что применение льготной выкупной стоимости земельного участка в размере 20 % от кадастровой стоимости неправомерно.

Возражая на доводы ответчика, истец ссылаясь на Определении Верховного Суда от 14.03.2016 по делу № 305-ЭС15-16104, А41-44783/2014 считает, что последовательно направляемые в адрес публичного собственника заявления о выкупе одного и того же имущества представляют собой по общему правилу именно единое волеизъявление и рассматриваться оно должно исходя из положений законодательства, действовавшего на дату поступления именно первого заявления, независимо от того, оспаривались ли отказы/бездействие ответчика относительно предыдущих заявлений. Сообщил, что истец действительно вынужденно приостановил хозяйственную деятельность по изготовлению пиломатериалов на время пандемии коронавирусной инфекции, как для соблюдения карантинных мер, так и в связи с аналогичной приостановкой работы поставщиками древесины и покупателями пиломатериалов. Однако считает, что юридически значимый факт предоставления участка именно для такой деятельности это не отменяет.

В письменных доводах ответчика на возражения истца ответчик пояснил, что приведенная истцом практика в качестве довода о том, что несколько подаваемых заявлений о выкупе одного и того же имущества должны рассматриваться как единое волеизъявление не имеет преюдициального значения для настоящего дела, так как связана с рассмотрением споров по другим имущественным объектам, имеющим иные условия. Ссылку истца на Определение Верховного Суда РФ от 14.03.2016 по делу № 305-ЭС15-16104 в рассматриваемом споре считает некорректной. Считает решение об отказе в предоставлении спорного земельного участка, изложенное в письме от 27.12.2019 № 301-12/12745-03, законным и обоснованным.

Истцом представлены дополнения к возражениям на доводы ответчика, согласно которым считает, что истец, фактически признав отсутствие реальных препятствий (в виде пограничного спора с обладателями прав на смежные участки) для направления проекта договора купли-продажи после получения первоначального заявления в 2019 году, в настоящее время пытается подменить предмет разбирательства, представляя гражданский (исковой) спор об определении условия договора о продажной цене как два якобы различных спора о законности отказа в предоставлении участка. Считает, что Департамент необоснованно отождествляет основной вид деятельности, указываемый в ЕГРЮЛ, с основным видом деятельности, для осуществления которого предоставлен участок.

Представители сторон поддержали свои доводы.

После объявленного судом перерыва от истца в суд поступило ходатайство об изменении предмета спора. Просил установить выкупную цену участка с кадастровым номером 89:11:030102:100, подлежащую указанию в договоре от 14.06.2020, в размере 580 000 рублей.

Суд принимает к рассмотрению уточненные исковые требования.

Изучив материалы дела и представленные доказательства, суд считает, что исковые требования удовлетворению не подлежат, исходя из следующего.

Как следует из материалов дела, истец 17.12.2019 обратился в Департамент имущественных отношений Администрации города Новый Уренгой (ответчик) с заявлением № 301-12/10909 о приобретении в собственность земельного участка с кадастровым номером 89:11:030102:100.

Указанное заявление было подано на основании того, что на участке находится принадлежащее истцу здание склада пиломатериалов и ранее он был предоставлен в аренду по договору от 27.05.2010 № НУ-5973.

На дату вышеуказанного обращения местоположение земельного участка было установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка, почтовый адрес ориентира: Ямало-Ненецкий автономный округ, г. Новый Уренгой, Восточная промзона, вид разрешенного использования: земельные участки, предназначенные для размещения производственных и административных зданий, строений, сооружений промышленности, коммунального хозяйства, материально-технического, продовольственного снабжения, сбыта и заготовок.

По состоянию на 17.12.2019 внесённая в ЕГРН кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером 89:11:030102:100 составляла 580 000 рублей.

Письмом от 27.12.2019 № 301-12/12745-03 истец на основании п. 24 ст. 39.16 ЗК РФ отказал ответчику в предоставлении испрашиваемого земельного участка в связи с тем, что границы земельного участка с кадастровым номером 89:11:0301026:100 подлежат уточнению в соответствии с Федеральным законом «О государственной регистрации».

Кроме того, истцу было предложено обратиться к ответчику с заявлением о приведении в соответствие вида разрешенного использования земельного участка в соответствии с приказом Минэкономразвитя России от 01.09.2014 № 450 «Об утверждении классификатора видов разрешенного использования земельных участков».

Как указал истец в исковом заявлении, несмотря на то, что ссылка на данное препятствие противоречила предшествующему предоставлению участка в аренду, истец на тот момент счёл нецелесообразным вступление в конфликт и, обратившись к кадастровому инженеру, осуществил уточнение координат поворотных точек, после чего повторно попросил рассмотреть заявление от 17.12.2019.

Истец 11.06.2020 обратился к ответчику с заявлением от 10.06.2020 о предоставлении в собственность земельного участка, в ответ на которое ответчик вручил 30.06.2020 (письмо от 18.06.2020 № 301-12/4324-03) под подпись уполномоченному лицу истца проект договора купли-продажи земельного участка от 17.06.2020 № 41-20.

В связи с тем, что на дату обращения истца с заявлением от 10.06.2020 кадастровая стоимость для земельного участка с кадастровым номером 89:11:0301026:100 изменилась с 01.01.2020 (приказ Департамента имущественных отношении ЯНАО от 01.11.2019 № З-О) и составила 2 702 024 руб. 13 коп., то указанная стоимость была указана в качестве выкупной в проекте договора купли-продажи земельного участка.

Тогда истец обратился с новым письмом, в котором разъяснял, что у него имеется право на применение как прежней кадастровой стоимости, действовавшей на дату подачи заявления, а также на применение льготной цены, установленной для субъектов малого предпринимательства, в отношении участка, предоставленного для осуществления вида деятельности, включенного в число приоритетных направлений экономической деятельности в городе. К этому письму был приложен соответствующий протокол разногласий.

Письмом от 08.10.2020 ответчик указанные доводы отклонил, сославшись на то, выкупная цена должна определяться из кадастровой стоимости, действующей на дату заключения договора, а заявленный вид деятельности, по результатам обследования участка сотрудниками ответчика, на нём не осуществляется.

Указанные обстоятельства послужи основанием для обращения истца в арбитражный суд за урегулированием разногласий и установлением выкупной цены.

Разрешая спор по существу, суд руководствуется следующим.

Согласно пункту 1 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) в случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами для стороны, которой направлена оферта (проект договора), заключение договора обязательно, эта сторона должна направить другой стороне извещение об акцепте, либо об отказе от акцепта, либо об акцепте оферты на иных условиях (протокол разногласий к проекту договора) в течение тридцати дней со дня получения оферты.

Сторона, направившая оферту и получившая от стороны, для которой заключение договора обязательно, извещение о ее акцепте на иных условиях (протокол разногласий к проекту договора), вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда в течение тридцати дней со дня получения такого извещения либо истечения срока для акцепта.

Как следует из положений статьи 446 ГК РФ, в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 названного Кодекса, спорные условия договора определяются в соответствии с решением суда.

В соответствии с пунктом 1 статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ), если иное не установлено настоящей статьей или другим Федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

Согласно подпункту 6 пункта 2 статьи 39.3 ЗК РФ без проведения торгов осуществляется продажа земельных участков, на которых расположены здания, сооружения, собственникам таких зданий, сооружений либо помещений в них.

В силу пункта 2 статьи 39.4 ЗК РФ при заключении договора купли-продажи земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов цена такого земельного участка, если иное не установлено федеральными законами, определяется в порядке, установленном, в частности, органом государственной власти субъекта Российской Федерации, в отношении земельных участков, находящихся в собственности субъекта Российской Федерации, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена.

Порядок определения цены продажи земельных участков, находящихся в собственности Ямало-Ненецкого автономного округа и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, без проведения торгов утвержден постановлением Правительства Ямало-Ненецкого автономного округа от 13.05.2015 № 317-П (далее - Порядок № 317-П).

В соответствии с Порядком № 317-П цена земельных участков определяется как 100% кадастровой стоимости земельного участка, за исключением случаев, предусмотренных пунктами 3, 4 Порядка.

В пункте 6 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 5 (2017), утвержденного Президиумом Верховного суда Российской Федерации 27.12.2017, отмечено, что цена находящегося в государственной собственности земельного участка, выкупаемого собственником расположенных на нем строений, определяется исходя из кадастровой стоимости этого участка на момент обращения с заявлением о выкупе в уполномоченный орган.

В соответствии с подпунктом 2 пункта 1 статьи 39.1. ЗК РФ земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются на основании договора купли-продажи в случае предоставления земельного участка в собственность за плату.

В силу пункта 1 статьи 39.3 ЗК РФ продажа земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется на торгах, проводимых в форме аукционов, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи.

Согласно подпункту 6 пункта 2 статьи 39.3 ЗК РФ без проведения торгов осуществляется продажа земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, на которых расположены здания, сооружения, собственникам таких зданий, сооружений либо помещений в них в случаях, предусмотренных статьей 39.20 Кодекса.

Поскольку исключительное право собственников зданий и сооружений на приобретение в собственность или в аренду соответствующего земельного участка без проведения торгов обусловлено именно нахождением на участке объектов недвижимости, следовательно, приобретение земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, на которых расположены объекты недвижимости, принадлежащие на праве собственности гражданам или юридическим лицам, имеет целью обеспечение возможности эксплуатации таких объектов недвижимости (статья 39.20 ЗК РФ, статья 271 ГК РФ).

Порядок предоставления земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов установлен статьей 39.17 ЗК РФ.

Подпунктом 1 пункта 5 статьи 39.17 ЗК РФ предусмотрено, что по результатам рассмотрения заявления о предоставлении земельного участка в собственность уполномоченный орган осуществляет подготовку проектов договора купли-продажи, договора аренды земельного участка или договора безвозмездного пользования земельным участком в трех экземплярах и их подписание, а также направляет проекты указанных договоров для подписания заявителю, если не требуется образование испрашиваемого земельного участка или уточнение его границ.

Согласно подпункту 3 пункта 5 статьи 39.17 ЗК РФ уполномоченный орган может принять решение об отказе в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без торгов при наличии хотя бы одного из оснований, предусмотренных статьей 39.16 ЗК РФ.

Статья 39.16 ЗК РФ содержит исчерпывающий перечень оснований, при наличии хотя бы одного из которых уполномоченный орган вправе принять решение об отказе в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов.

Приказом Минэкономразвития от 01.03.2016 № 90, действовавшим на дату обращения (17.12.2019) истца к ответчику о выкупе земельного участка, средняя квадратичная погрешность местоположения характерных точек земельных участков, отнесенных к землям населенных пунктов, была установлена 0,1.

Согласно выписке из ЕГРН от 19.12.2019 № КУВИ-001/2019-30652598 средняя квадратичная погрешность определения координат характерных точек границ спорного земельного участка составляла 0,3, что превышало допустимую погрешность, установленную приказом Минэкономразвития от 01.03.2016 № 90.

В связи с указанным обстоятельством ответчиком было принято решение от 27.12.2019 об отказе в предоставлении спорного земельного участка на основании п. 24 ст. 39.16 ЗК РФ. Кроме того, истцу было предложено обратиться к ответчику с заявлением о приведении в соответствие вида разрешенного использования земельного участка в соответствии с приказом Минэкономразвития России от 01.09.2014 № 450.

Исходя из изложенного, учитывая, что возникла необходимость проведения кадастровых работ, суд пришел к выводу, что решение об отказе в предоставлении спорного земельного участка, изложенное в письме от 27.12.2019 № 301-12/12745-03, является законным и обоснованным.

Довод истца о том, что указанные в письме от 27.12.2019 № 301-12/12745-03 препятствия имели место, они точно также должны были быть препятствием для предоставления участка в аренду по ранее заключенному между истцом и ответчиком договору аренды земельного участка от 27.05.2010 № НУ-5973, судом отклоняются, поскольку на момент заключения договора аренды земельного участка от 27.05.2010 № НУ-5973 статья 39.16 в ЗК РФ отсутствовала.

Указанная статья была введена в ЗК РФ Федеральным законом от 23.06.2014 № 171-ФЗ, то есть после заключения договора аренды земельного участка от 27.05.2010 № НУ-5973, следовательно, на момент заключения указанного договора вышеуказанные нарушения отсутствовали, доказательств обратного истцом не представлено.

В соответствии с пунктом 14 статьи 39.16 ЗК РФ основанием для принятия решения об отказе в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов является несоответствие разрешенного использования земельного участка целям использования такого земельного участка, указанным в заявлении о предоставлении земельного участка, за исключением случаев размещения линейного объекта в соответствии с утвержденным проектом планировки территории.

Вид разрешенного использования земельного участка отображается в сведениях государственного земельного кадастра, является одной из его характеристик как объекта недвижимости и определяется исходя из совокупности всех предъявляемых требований, являясь единым и единообразно понимаемым для всех возможных впоследствии правоотношений.

При рассмотрении вопроса о выкупе земельного участка ответчиком было установлено несоответствие вида разрешенного использования земельного участка, что, несомненно, требовало приведение в соответствие вида разрешенного использования земельного участка в соответствии с приказом Минэкономразвития России от 01.09.2014 № 450.

Фактическое использование земельного участка должно отвечать его разрешенному использованию и совпадать со сведениями, внесенными в государственный кадастр недвижимости.

Согласно правовой позиции, изложенной в определении Судебной коллегии по административным делам Верховного Суда Российской Федерации от 07.02.2020 N 41-КА19-13, при разрешении вопроса о предоставлении земельного участка в собственность за плату без проведения торгов и определении соответствия разрешенного использования земельного участка целям его использования следует руководствоваться сведениями Единого государственного реестра недвижимости.

Таким образом, действующими нормами ЗК РФ установлен императивный запрет на приватизацию земельных участков гражданами, юридическими лицами, являющимися собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках, в случае, если вид разрешенного использования земельного участка, указанного в государственном кадастре недвижимости, не соответствует фактическому использованию земельного участка.

При таких обстоятельствах, суд не усматривает оснований для удовлетворения заявленных исковых требований.

Руководствуясь требованиями ст.ст. 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса РФ, суд

РЕШИЛ:

исковые требования общества с ограниченной ответственностью «Ямалтранс» (ИНН: <***>, ОГРН: <***>) к Департаменту имущественных отношений Администрации города Новый Уренгой (ИНН: <***>, ОГРН: <***>) об урегулировании разногласий при заключении договора купли-продажи от 17.06.2020 оставить без удовлетворения.

Решение может быть обжаловано в течение месяца со дня принятия (изготовления его в полном объеме) путем подачи апелляционной жалобы в Восьмой арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Ямало-Ненецкого автономного округа.

В соответствии с частью 5 статьи 15 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации настоящий судебный акт выполнен в форме электронного документа и подписан усиленной квалифицированной электронной подписью судьи.

Арбитражный суд Ямало-Ненецкого автономного округа разъясняет, что в соответствии со статьей 177 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, что решение, выполненное в форме электронного документа, направляется лицам, участвующим в деле, посредством его размещения на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» в режиме ограниченного доступа не позднее следующего дня после дня его принятия.

По ходатайству указанных лиц копии решения на бумажном носителе могут быть направлены им в пятидневный срок со дня поступления соответствующего ходатайства в арбитражный суд заказным письмом с уведомлением о вручении или вручены им под расписку.

Судья

Е.В. Антонова