Решение от 8 мая 2019 г. по делу № А24-1326/2019

АРБИТРАЖНЫЙ СУД КАМЧАТСКОГО КРАЯ

Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

Дело № А24-1326/2019
г. Петропавловск-Камчатский
08 мая 2019 года
Резолютивная часть решения объявлена 29 апреля 2019 года.

Полный текст решения изготовлен 08 мая 2019 года.

Арбитражный суд Камчатского края в составе судьи Лебедевой Е.Ю., при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Овсюченко М.В., рассмотрев в открытом судебном заседании дело

по иску

Управления архитектуры, градостроительства и земельных отношений администрации Петропавловск-Камчатского городского округа - муниципальное учреждение (ИНН 4101131945, ОГРН 1094101003710)

к

обществу с ограниченной ответственностью «Дон» (ИНН 4101147712, ОГРН 1114101006018)

об изъятии объекта незавершенного строительства с кадастровым номером 41:01:0010113:3257, общей площадью 326,3 кв.м., расположенного по адресу: ш. Северо-Восточное, г. Петропавловск-Камчатский, Камчатский край, путем продажи с публичных торгов

при участии:

от истца:

Заруба Э.Н. – представитель по доверенности от 09.01.2019 № 01-08-02/1/19 (сроком по 31.12.2019);

от ответчика:

ФИО1 – представитель по доверенности от 22.03.2019 серии 41АА № 0639686 (сроком на три года)

установил:

Управление архитектуры, градостроительства и земельных отношений администрации Петропавловск-Камчатского городского округа - муниципальное учреждение (далее – истец, Управление) обратилось в Арбитражный суд Камчатского края с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «Дон» (далее – ответчик, ООО «Дон», общество) об изъятии объекта незавершенного строительства с кадастровым номером 41:01:0010113:3257, общей площадью 326,3 кв.м., расположенного по адресу: ш. Северо-Восточное, г. Петропавловск-Камчатский, Камчатский край, путем продажи с публичных торгов.

Исковые требования нормативно обоснованы положениями статей 239.1, 610 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ), статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ) с мотивированы прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в муниципальной собственности.

До начала судебного заседания от истца поступили дополнительные документы, от ответчика – отзыв на заявление с приложением дополнительных документов.

В судебном заседании представитель истца поддержала исковые требования в полном объеме по основаниям, изложенным в исковом заявлении. Указала, что ответчик реализовал свое право на однократное приобретение земельного участка в аренду для завершения строительства и, учитывая, что срок окончания действия договора истек 31.08.2018, оснований для его продления не имеется, Управление направило в адрес арендатора уведомление от 05.03.2018 о его прекращении. Со ссылкой на статью 239.1 ГК РФ полагает, что имеются основания для изъятия объекта незавершенного строительства путем его продажи с публичных торгов.

Представитель ответчика с заявленными требованиями не согласилась, поддержала позицию, выраженную в отзыве на иск. В обоснование возражений указывает на то, что обществом приняты все необходимые меры, направленные на подготовку к строительству. Вместе с тем, в 2018 году общество еще продолжало согласовывать документы по строительству спорного объекта. По состоянию на 11.03.2019 степень готовности объекта незавершенного строительства составляла 80%.

Выслушав пояснения представителей лиц, участвующих в деле, исследовав материалы дела, оценив представленные доказательства в соответствии со статьей 71 АПК РФ, суд приходит к следующим выводам.

Как следует из материалов дела, 20.06.2012 между Министерством имущественных и земельных отношений Камчатского края (арендодатель) и ООО «Дон» (арендатор) заключен договор аренды земельного участка № 172/12, по условиям которого арендодатель обязуется предоставить в пользование арендатору на условиях аренды земельный участок, находящийся в распоряжении Камчатского края, государственная собственность на который не разграничена, категория земель – земли населенных пунктов, кадастровый номер 41:01:0010113:393, площадью 1269 кв.м., местоположение: <...> разрешенное использование: земельные участки объектов общественного питания (далее – Участок). Участок предоставляется для строительства здания кафе на 20 посадочных мест.

В соответствии с пунктом 1.4 договора Участок считается переданным арендатору с 20.06.2012, данный пункт имеет силу передаточного акта.

Настоящий договор заключен до 20.06.2015 (пункт 2.1 договора).

В соответствии с пунктом 2.2 договора настоящий договор считается заключенным с момента его государственной регистрации и распространяет свое действие на правоотношения, возникшие с 20.06.2012.

В связи с внесением Федеральным законом «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» изменений в Земельный кодекс Российской Федерации с 01.03.2015 полномочия по распоряжению земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, расположенные в границах городских и сельских поселений, передаются органам местного самоуправления, в связи с чем права и обязанности арендодателя по договору от 20.06.2012 № 172/12, с 01.03.2015 переданы в Департамент градостроительства и земельных отношений администрации Петропавловск-Камчатского городского округа.

В период действия указанного договора аренды земельного участка, а именно 17.06.2015, на основании разрешения на строительство от 06.06.22014 № ru 41301000-60 ответчик зарегистрировал в границах указанного земельного участка объект незавершенного строительства с кадастровым номером: 41:01:0010113:3257, общей площадью 326,3 кв. м., степень готовности 6%, адрес объекта: ш. Северо-Восточное, г. Петропавловск-Камчатский, Камчатский край.

На основании соглашения от 01.09.2015 к договору аренды от 20.06.2012 № 172/12, заключенному между Администрацией Петропавловск-Камчатского городского округа в лице Департамента градостроительства и земельных отношений администрации Петропавловск-Камчатского городского округа и ООО «Дон», указанный договор был расторгнут.

01.09.2015 на основании пункта 21 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137 «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» между Администрацией Петропавловск-Камчатского городского округа в лице Департамента градостроительства и земельных отношений администрации Петропавловск-Камчатского городского округа (арендодатель) и ООО «Дон» (арендатор) заключен договор аренды земельного участка № 104/15, по условиям которого арендодатель обязуется предоставить в пользование арендатору на условиях аренды земельный участок, имеющий кадастровый номер: 41:01:0010113:393, площадью 0,1269 га (одна тысяча двести шестьдесят девять кв.м), расположенный по адресу (местоположение): <...> вид разрешенного использования: земельные участки объектов общественного питания, фактическое (целевое) использование: для строительства здания кафе на 20 посадочных мест. (далее – Участок).

Согласно пункту 1.3 договора пункт 1.1 договора имеет силу передаточного акта.

В соответствии с пунктом 2.1 договора настоящий договор действует до 31.08.2018. Правоотношения по договору и обязанность арендатора по внесению арендной платы возникают с момента государственной регистрации права собственности на объект незавершенного строительства, с 17.08.2015.

06.10.2015 договор прошел установленную законом государственную регистрацию.

Договор аренды земельного участка от 01.09.2015 № 104/15 прекратил свое действие 31.08.2018.

Решением Городской Думы Петропавловск-Камчатского городского округа от 28.12.2015 № 839-р Департамент переименован в Управление архитектуры, градостроительства и земельных отношений администрации Петропавловск-Камчатского городского округа.

Исходя из постановления администрации Петропавловск-Камчатского городского округа от 30.03.2016 № 410 «О функциях и полномочиях Управления архитектуры, градостроительства и земельных отношений администрации Петропавловск-Камчатского городского округа – муниципального учреждения», Управление осуществляет функции и полномочия в сфере земельных отношений, в том числе, осуществление в полном объеме прав и полномочий арендодателя земельных участков (пункт 1.2.14).

Поскольку строительство объекта не завершено и действие договора аренды земельного участка прекратилось, истец в пределах своих полномочий обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

В силу пункта 1 статьи 235 ГК РФ право собственности прекращается при отчуждении собственником своего имущества другим лицам, отказе собственника от права собственности, гибели или уничтожении имущества и при утрате права собственности на имущество в иных случаях, предусмотренных законом.

Подпунктом 3.1 пункта 2 статьи 239.1 ГК РФ установлено, что отчуждение объекта незавершенного строительства производится в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности.

Пунктом 1 статьи 239.1 ГК РФ, введенной в действие с 01.03.2015 в соответствии с Федеральным законом от 23.06.2014 № 171-ФЗ «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации», действительно предусмотрено, что в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности и предоставленного по результатам аукциона, объекты незавершенного строительства, расположенные на таком земельном участке, могут быть изъяты у собственника по решению суда путем продажи с публичных торгов.

Пункт 6 статьи 239.1 ГК РФ предусматривает распространение ее положений в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, который заключен без проведения торгов в целях завершения строительства объекта незавершенного строительства, при условии, что строительство этого объекта не было завершено.

Таким образом, в силу статьи 239.1 ГК РФ земельный участок, предоставленный в аренду, должен находиться в государственной или муниципальной собственности, а для возможности его отчуждения должно быть выполнено одно из условий:

– земельный участок должен быть предоставлен в аренду по результатам проведенного аукциона;

– земельный участок должен быть предоставлен в аренду без проведения торгов, но исключительно для целей завершения строительства находящегося на нем объекта.

Судом установлено, что согласно условиям договора аренды земельного участка от 01.09.2015 № 104/15 Участок предоставлен ответчику без проведения торгов для строительства объекта незавершенного строительства (пункт 1.1 договора).

Договор аренды заключен 01.09.2015, следовательно, он попадает под законодательное регулирование названных выше норм. Договор аренды земельного участка действовал до 31.08.2018 (пункт 2.1 договора).

Согласно информационному письму ООО Инженерно-архитектурный центр «Новый город» от 11.03.2019 № 073 степень готовности спорного объекта незавершенного строительства составляет 80%.

Таким образом, суд приходит к выводу, что формально имеются все основания для изъятия у ответчика путем продажи с публичных торгов объекта незавершенного строительства.

Вместе с тем формальное наличие права для обращения с соответствующим требованием и вынесение спора на рассмотрение суда не является достаточным основанием для удовлетворения требования.

Возражая против удовлетворения заявленных требований, ответчик ссылается на то, что невозможность ввести спорный объект в эксплуатацию в сроки, указанные в договоре аренды, вызвана длительной процедурой согласования документов по строительству. При этом, ООО «Дон» приняты следующие меры, направленные на подготовку к строительству:

– в 2017 году ООО «Дон» выполнило подключение объекта капитального строительства «Здание кафе» на земельном участке 41:01:0010113:393 к центральной системе водоснабжения в соответствии с ТУ, а также прокладка линии энергоснабжения;

– подготовлена схема прокладки водопровода на земельном участке;

– направлено заявление о внесении изменений в чертеж градостроительного плана земельного участка;

– подготовлена схема границ сервитута на кадастровом плане территории;

– получен ордер на проведение земляных работ;

– разработан чертеж градостроительного плана земельного участка и линий градостроительного регулирования;

– запрошены и получены в АО «Газпром газораспределение Дальний Восток» технические условия № 13/16;

– проведение работ по получению разрешения на отклонение от предельных параметров разрешенного строительства объекта капитального строительства;

– продление действия технических условий на присоединение к сетям водоснабжения;

– организация проведения исполнительной съемки по уточнению положения сетей на объекте «Линия водопровода к зданию ООО «Дон»;

– согласование в КГУП «Камчатский водоканал» подключение объекта «Здание кафе»;

– обращение с заявлением о предоставлении земельного участка.

В подтверждение приведенных доводов ответчиком представлены в материалы дела технические условия АО «Газпром газораспределение Дальний Восток» от 08.06.2016 № 13/16; ордер на проведение земляных работ на территории Петропавловск-Камчатского городского округа от 22.08.2016 № 382; письмо ООО «Автоцентр» от 21.03.2017 № 40 о продлении действия технических условий на присоединение к сетям водоснабжения; письмо КГУП «Камчатский водоканал» от 26.09.2017 о согласовании подключения объекта к водопроводу по техническим условиям на присоединение к сетям водопровода, выданным ООО «Автоцентр»; справка КГУП «Камчатский водоканал» от 26.09.2017 № 4570/12-01 о выполнении согласования технических условий; постановление Главы Петропавловск-Камчатского городского округа от 18.12.2017 № 50 «О предоставлении разрешения на отклонение от предельных параметров разрешенного строительства объекта капитального строительства «Здание кафе»; заявление ООО «Дон» от 18.09.2018 № 133 в Управление архитектуры, градостроительства и земельных отношений администрации Петропавловск-Камчатского городского округа о внесении изменений в чертеж градостроительного плана земельного участка 41:01:0010113:344 в части охранной зоны водопровода; приказ Управления архитектуры, градостроительства и земельных отношений администрации Петропавловск-Камчатского городского округа от 12.11.2018 № 1473/18 «О внесении изменений в градостроительный план земельного участка с кадастровым номером 41:01:0010113:344»; информационное письмо общества с ограниченной ответственностью Инженерно-архитектурный центр «Новый город» от 11.03.2019 № 073 о степени готовности объекта незавершенного строительства «Здание кафе» 80%.

В соответствии с пунктом 3 статьи 239.1 ГК РФ требование о продаже объекта незавершенного строительства не подлежит удовлетворению, если собственник этого объекта докажет, что нарушение срока строительства объекта связано с действиями (бездействием) органов государственной власти, органов местного самоуправления или лиц, осуществляющих эксплуатацию сетей инженерно-технического обеспечения, к которым должен быть подключен (технологически присоединен) объект.

Проанализировав в порядке статьи 71 АПК РФ представленные в материалы дела доказательства, не опровергнутые истцом в порядке статьи 65 АПК РФ, суд приходит к выводу, что нарушение сроков строительства спорного объекта связано с длительной процедурой согласования документов по строительству спорного объекта, а, следовательно, имеются правовые основания для применения положений пункта 3 статьи 239.1 ГК РФ.

Учитывая изложенное, исковые требования Управления об изъятии объекта незавершенного строительства с кадастровым номером 41:01:0010113:3257, общей площадью 326,3 кв.м., расположенного по адресу: ш. Северо-Восточное, г. Петропавловск-Камчатский, Камчатский край, путем продажи с публичных торгов, удовлетворению не подлежат.

Поскольку истец освобожден от уплаты государственной пошлины, арбитражный суд не решает вопрос о ее взыскании при принятии настоящего решения.

Руководствуясь статьями 1–3, 17, 27–28, 101–103, 110, 167–171, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

решил:

в удовлетворении исковых требований отказать.

Решение может быть обжаловано в Пятый арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Камчатского края в срок, не превышающий одного месяца со дня принятия решения, а также в Арбитражный суд Дальневосточного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления решения в законную силу, при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Судья Е.Ю. Лебедева