Решение от 20 июля 2018 г. по делу № А19-11050/2018

АРБИТРАЖНЫЙ СУД ИРКУТСКОЙ ОБЛАСТИ

Бульвар Гагарина, 70, Иркутск, 664025, тел. (3952)24-12-96; факс (3952) 24-15-99

дополнительное здание суда: ул. Дзержинского, 36А, Иркутск, 664011, тел. (3952) 261-709; факс: (3952) 261-761 http://www.irkutsk.arbitr.ru

Именем Российской Федерации


Р Е Ш Е Н И Е

г. Иркутск Дело № А19-11050/2018

20.07.2018 г.

Резолютивная часть решения объявлена в судебном заседании 16.07.2018 года. Решение в полном объеме изготовлено 20.07.2018 года.

Арбитражный суд Иркутской области в составе судьи Дягилевой И.П. при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Пущиной Т.Н., рассмотрев в судебном заседании дело по исковому заявлению КОМИТЕТА ПО УПРАВЛЕНИЮ МУНИЦИПАЛЬНЫМ ИМУЩЕСТВОМ АДМИНИСТРАЦИИ ГОРОДА ИРКУТСКА (ОГРН <***>, ИНН <***>, адрес: 664007, <...>)

к ОБЩЕСТВУ С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ ПРОИЗВОДСТВЕННО- КОММЕРЧЕСКАЯ ФИРМА "АВАНА" (ОГРН <***>, ИНН <***>, адрес: 664020 обл ИРКУТСКАЯ <...>),

об обязании освободить нежилое помещение, при участии в судебном заседании: от истца: ФИО1 – доверенность № 505-70-3048/18 от 12.03.2018г., удостоверение, от ответчика: ФИО2 – доверенность от 11.01.2018г.,

УСТАНОВИЛ:

КОМИТЕТ ПО УПРАВЛЕНИЮ МУНИЦИПАЛЬНЫМ ИМУЩЕСТВОМ АДМИНИСТРАЦИИ ГОРОДА ИРКУТСКА обратился в Арбитражный суд Иркутской области к ОБЩЕСТВУ С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ ПРОИЗВОДСТВЕННО-КОММЕРЧЕСКАЯ ФИРМА "АВАНА" об обязании освободить нежилое помещение, расположенное по адресу: <...>, в подвале, общей площадью 2,8 кв.м, возвратить истцу, передав по передаточному акту в течение 10 дней со дня вступления решения суда в законную силу.

В обоснование иска истец указал на наличие у ответчика обязанности по освобождению помещения, в связи с расторжением договора аренды арендодателем в одностороннем порядке в силу пункта 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Ответчик в отзыве на иск и пояснениях по делу, возражая в отношении заявленного иска указал, что согласно письму, поступившего в КУМИ г.Иркутска 22.05.2018, передаточный акт к договору аренды № 5094 от 02.04.2002г. о возврате помещения подписан ответчиком и передан истцу. Кроме того, как сообщил ответчик, на момент обращения арендодателя с письмом об отказе от договорных отношений (07.11.2017г.) ООО ПКФ «Авана» не владело и не пользовалось спорным нежилым помещением, ввиду запрета эксплуатации здания «Дома Быта» по ул. Урицкого, 8 на основании решения Кировского районного суда г.Иркутска.

Истец в судебном заседании исковые требования поддержал, возражая в отношении доводов отзыва ответчика, представитель истца пояснил, что передаточный акт не подписан арендодателем ввиду указания на нем даты передаточного акта о возврате помещения01.06.2016, полученного истцом 21.05.2018г. По мнению истца, с учетом получения ответчиком письма о расторжении договора аренды с требованием освободить нежилое помещение 08.12.2017, юридически значимые действия по передаче нежилого помещения должны быть осуществлены арендатором не ранее 08.12.2017г. При этом, в подтверждение обоснованности исковых требований истец указал, что фактически передача объекта от ООО ПКФ «Авана» истцу не осуществлялась, доступ в спорное помещение у истца отсутствует, так как оно находиться во владении ООО ПКФ «Авана».

Ответчик в судебном заседании иск не признал, поддержал доводы, изложенные в отзыве на иск и пояснениях по делу, сослался на исполнение обязанности по возврату помещения ввиду направления в адрес истца подписанного со стороны ответчика передаточного акта о возврате помещения и отсутствие фактической возможности у ответчика пользования и владения помещением, ввиду запрета эксплуатации здания, в котором расположено спорное помещение на основании решения суда и передачу его на хранение МУП «ТеплоЭнергоСервис». При этом ответчик в судебном заседании пояснил, что истец, являясь собственником всего здания, имеет беспрепятственный доступ в здание, в том числе и к спорному помещению. Представитель ответчика, ссылаясь на постановление судебного пристава-исполнителя МОСП по исполнению особых производств УФССП по Иркутской области от 23.09.2016 № 38021/16/4630447 ФИО3 Гуль Ака о возбуждении исполнительного производства, предметом исполнения которого являлся запрет эксплуатации 6-этажного нежилого здания «Дом Быта», площадью 8009,3 кв.м., расположенного по адресу: <...>, являющегося собственностью Муниципального образования г.Иркутск; письмо службы судебных приставов от 12.07.2018; письма КУМИ администрации

г.Иркутска в адрес службы судебных приставов от 29.09.2017 № 505-70-11455/17, от 29.12.2017 № 505-70-15343/17, от 30.05.2018; акт о прекращении эксплуатации здания от 01.06.2017, составленный и подписанный работниками КУМИ администрации г.Иркутска, указал, что у ООО ПКФ «Авана» отсутствовала возможность предъявить арендодателю спорное нежилое помещение для его фактической передачи, поскольку с 01.06.2017 объект недвижимости, в котором расположено спорное помещение не эксплуатируется, объект передан на хранение МУП «ТеплоЭнергоСервис г.Иркутск».

В судебном заседании в порядке статьи 163 АПК РФ объявлялся перерыв с 11.07.2018 по 16.07.2018.

Исследовав материалы дела, выслушав представителей истца и ответчика, Арбитражный суд Иркутской области суд установил следующие обстоятельства.

Между Комитетом по управлению муниципальным имуществом г.Иркутска (арендодателем) и ООО ПКФ «Авана» (арендатором) заключен договор аренды нежилого помещения № 5094 от 02.04.2002, согласно пункту 1.1 которого арендодатель обязуется предоставить арендатору во временное возмездное владение и пользование муниципальные нежилые помещения, расположенные по адресу: ул. Урицкого, 8 (дом быта), общей площадью 204,4 кв.м. на 1 этаже 5-ти этажного панельного дома, согласно позициям №№ 35, 36, 37, 38, 39 40, отраженным в техническом паспорте.

Договор действует с 01.04.2002 по 31.03.2016 (пункт 1.4 договора).

Пунктом 2.2.10 договора установлена обязанность арендатора письменно сообщать арендодателю не позднее чем за 30 дней о предстоящем освобождении помещения (как в связи с окончанием срока действия договора, так и при досрочном освобождении по инициативе арендатора) и сдать помещение арендодателю по передаточному акту в надлежащем санитарно-техническом состоянии.

Дополнительным соглашением от 27.11.2008 к договору аренды, подписанным сторонами, площадь арендуемого помещения увеличена до 311,7 кв.м., в том числе 308,9 кв.м. согласно позиций №№ 13, 35-44 по первому этажу; 2,8 кв.м. согласно позиции № 3а по подвалу.

В связи с реализацией преимущественного права выкупа, между КУМИ администрации г.Иркутска (продавцом) и ООО ПКФ «Авана» (покупателем) заключен договор купли- продажи № 8/16 от 08.09.2016, согласно пункту 1.1 которого продавец обязуется передать в собственность недвижимое имущество общей площадью 308,9 кв.м. на 1 этаже здания Дома Быта, номера на поэтажном плане 13, 35-44, расположенного по адресу: <...>.

С учетом приобретения в собственность ООО ПКФ «Авана» указанного выше имущества, КУМИ администрации г.Иркутска (арендодателем) в адрес ООО ПКФ «Авана» (арендатора) направлено подписанное арендодателем дополнительное соглашение № 10 к договору аренды нежилого помещения № 5094 от 02.04.2002г. об изменении площади арендуемого помещения на 2,8 кв.м., которое получено арендатором 19.09.2017г.

Впоследствии истец в направленном в адрес ответчика 09.11.2017 письме от 07.11.2017 № 505-71-12993/17, ссылаясь на возобновление договора аренды нежилого помещения № 5094 от 02.04.2002 на неопределенный срок в порядке статьи 621 ГК РФ, в связи с пользованием арендуемым помещением после истечения срока действия договора в отсутствие возражений со стороны арендодателя, а также на положения пункта 2 статьи 610 ГК РФ, отказался от исполнения договора аренды и потребовал в течении 10 дней с момента расторжения договора, который истец определил по истечении трех месяцев с момента направления настоящего уведомления, освободить и возвратить объект, передав его по передаточному акту. Как следует из представленной в материалы дела распечатки с официального интернет- сайта «Почта России», указанное письмо получено ответчиком 08.12.2017г.

Истец, ссылаясь на неисполнение ответчиком указанных выше требований истца об освобождении помещения и передаче его по передаточному акту КУМИ администрации г.Иркутска, обратился в суд с настоящим иском.

Оценив представленные доказательства каждое в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности в соответствии с требованиями статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд пришел к следующим выводам.

В соответствии с пунктом 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610).

Учитывая пользование арендатором помещением, площадь которого в результате заключения между сторонами договора купли-продажи части ранее арендуемых помещений (308,9 кв.м.) составила 2,8 кв.м., по истечению срока действия договора, то есть после 31.03.2016г., в отсутствие возражений арендодателя, суд приходит к выводу о том, что в соответствии со статьей 621 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды нежилого помещения № 5094 от 02.04.2002г., был возобновлен на неопределенный срок.

В соответствии с пунктом 1 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

В силу пункта 1 статьи 450.1 Гражданского кодекса Российской Федерации предоставленное настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором право на односторонний отказ от договора (исполнения договора) (статья 310) может быть осуществлено управомоченной стороной путем уведомления другой стороны об отказе от договора (исполнения договора). Договор прекращается с момента получения данного уведомления, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.

Согласно пункту 2 указанной нормы права в случае одностороннего отказа от договора (исполнения договора) полностью или частично, если такой отказ допускается, договор считается расторгнутым или измененным.

По смыслу пункта 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской федерации в случае продления договора на неопределенный срок каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора аренды недвижимого имущества, предупредив об этом другую сторону за три месяца.

Таким образом, учитывая положения закона, а также продление спорного договора аренды нежилого помещения № 5094 от 02.04.2002 на неопределенный срок, суд приходит к выводу о том, что право арендодателя на односторонний отказ от исполнения договора предусмотрено законом. Односторонний отказ от исполнения договора, осуществляемый в соответствии с законом или договором, является юридическим фактом, ведущим к расторжению договора.

Из материалов дела следует, что уведомлением от 07.11.2017 № 505-71-12993/17, направленным в адрес ответчика 09.11.2017г., истец отказался от исполнения договора аренды нежилого помещения и предложил освободить помещение, передав его по передаточному акту. Следовательно, договор аренды нежилого помещения № 5094 от 02.04.2002г. в соответствии с положениями закона (пункт 2 статьи 610 ГК РФ) следует считать расторгнутым с 09.02.2018, то есть по истечении трех месяцев с момента направления арендодателем арендатору уведомления.

В соответствии с требованиями статьи 622 Гражданского кодекса РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

Как указывалось выше, условиями пункта 2.2.10 договора установлена обязанность арендатора по сдаче помещения арендодателю по передаточному акту, как в случае окончания срока действия договора, так и при досрочном освобождении.

Учитывая положения статьи 622 Гражданского кодекса Российской Федерации, а также положения названного пункта договора, следует признать, что в случае расторжения спорного договора аренды возврат помещения арендодателю должен быть произведен путем подписания сторонами передаточного акта.

Так, из представленных в материалы дела документов, а именно: сопроводительного письма, переданного ответчиком в Комитет по управлению муниципальным имуществом администрации города Иркутска 21.05.2018 с приложением передаточного акта, датированного ответчиком 01.06.2016г., следует, что ООО ПКФ «Авана» во исполнение требований, установленных положениями статьи 622 Гражданского кодекса Российской Федерации и условиями пункта 2.2.10 спорного договора аренды, подписан передаточный акт о передаче арендодателю арендованного помещения, площадью 2,8 кв.м., расположенного в здании по адресу: <...>, который вручен арендодателю 21.05.2018г.

При изложенных обстоятельствах суд приходит к выводу о том, что обязательства ответчика по сдаче помещения из аренды исполнены 21.05.2018 путем подписания передаточного акта и вручения акта арендодателю.

Между тем, истец, опровергая исполнение ответчиком обязательств по возврату помещения и отказываясь от подписания названного акта, не принял исполнение, в связи с тем, что передаточный акт датирован ответчиком 01.06.2016г., а также, что фактически передача помещений не осуществлена, доступ в помещение отсутствует так, как оно находиться во владении ООО ПКФ «Авана».

Суд не может согласиться с обоснованностью изложенного истцом довода о дате акта приема-передачи, поскольку считает, что с учетом предмета рассматриваемого спора и подтвержденного как материалами дела, так и пояснениями самого ответчика факта вручения передаточного акта истцу 21.05.2018г., проставленная ответчиком дата на передаточном акте не имеет правового значения для рассматриваемого спора, а соответственно не предоставляет арендодателю права не принимать исполнение арендатором обязанности по возврату арендованного имущества путем подписания акта.

Что касается доводов истца об отсутствии его доступа в спорное помещение для осмотра и замера, ввиду владения названным помещением ООО ПКФ «Авана», суд также не может принять их во внимание по следующим основаниям.

Как установлено материалами дела, решением Кировского районного суда г.Иркутска от 07.03.2017 по делу № 2-44/2017 удовлетворены требования по заявлению прокурора г.Иркутска к МО г.Иркутск в лице КУМИ администрации г.Иркутска, ООО ПКФ «Авана», ООО «Блик-Трейд», ИП ФИО4 о запрете деятельности до устранения нарушений требований пожарной безопасности. Судом запрещена эксплуатация здания по адресу:

г.Иркутск, ул. Урицкого, д.8. При рассмотрении указанного гражданского дела Кировским районным судом вынесено определение от 09.09.2016г. о принятии мер по обеспечению иска, согласно которому запрещена эксплуатация 6-этажного нежилого здания «Дом быта», расположенного по адресу: г.Иркутск, ул. Урицкого, д.8.

Во исполнения указанного судебного акта 23.09.2016г. судебным приставом- исполнителем МОСП по ИОИП УФССП России по Иркутской области ФИО3 Гуль Ака вынесено постановление о возбуждении исполнительного производства № 98262/16/38021-ИП в отношении МО г.Иркутск, предмет исполнения: запрет эксплуатации 6-этажного нежилого здания «Дом быта», расположенного по адресу: <...>. Согласно данным акта о прекращении эксплуатации здания от 01.06.2017г., составленного в присутствии заместителя начальника управления – начальника отдела претензионно-исковой работы управления судебной защиты КУМИ администрации города Иркутска – ФИО5; начальника отдела аренды и приватизации имущественного департамента КУМИ администрации г.Иркутска – ФИО6; главного специалиста отдела аренды и приватизации имущественного департамента КУМИ администрации г.Иркутска – ФИО1 сотрудниками КУМИ администрации г.Иркутска осуществлены действия по прекращению эксплуатации нежилого здания, расположенного по адресу: <...>, зафиксировано, что по состоянию на 01.06.2017 объект не эксплуатируется, договоры аренды нежилых помещений в объекте расторгнуты, входные двери со стороны главного входа и запасного выхода закрыты (замкнуты), эксплуатация объекта не осуществляется. Объект передан на хранение Муниципальному унитарному предприятию «ТеплоЭнергоСервис г.Иркутск». При этом, в направленном в адрес ответчика письме от 12.07.2018 № 38052/18/38381 служба судебных приставов сообщила, что с 23.09.2016 доступ в здание «Дома быта» запрещен всем за исключением собственника - Муниципального образования г.Иркутск. Указанное подтверждается и представленными в материалы дела письмами истца от 29.09.2017 № 505-70-11455/17, от 30.05.2017 направленными в адрес службы судебных приставов, согласно которым эксплуатации здания, в котором расположено спорное помещение не осуществляется.

Анализ указанных документов позволяет суду прийти к однозначному выводу о том, что с 23.09.2016 эксплуатация здания «Дома быта», по адресу: <...>, в котором расположено спорное помещение, не осуществлялась, доступ в здание запрещен всем за исключением собственника – Муниципального образования г.Иркутск, исполнительным органом которого является арендодатель по рассматриваемому договору и истцом по настоящему делу, двери со стороны главного входа и запасного выхода закрыты (замкнуты), объект передан на хранение Муниципальному унитарному предприятию

«ТеплоЭнергоСервис г.Иркутск». Следовательно, довод истца об ограничении ему доступа в спорное помещение, ввиду владения им ООО ПКФ «Авана», заявленный представителем истца также со ссылкой на необходимость возврата ключей, не соответствует фактическим обстоятельствам дела и опровергается представленными в материалами дела документами. А поскольку правовые основания владения помещением ответчиком прекращены с момента расторжения договора аренды (09.02.2018г.), то у истца имеется как фактическая, так и правовая возможность доступа в спорное помещение.

Кроме того, по мнению суда, с учетом вышеназванных обстоятельств, возврат помещения от арендатора арендодателю в настоящем случае был возможен лишь путем вручения истцу подписанного со стороны арендатора передаточного акта, доказательства чего представлены суду, поскольку фактический доступ в помещение арендатору запрещен на основании судебного акта Кировского районного суда г. Иркутска. Тем не менее, арендодатель в отсутствие каких-либо правовых оснований уклонился от подписания передаточного акта, а соответственно и от документального оформления возврата помещения.

В силу статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации право лица обратиться в арбитражный суд определяется необходимостью защиты им своих нарушенных или оспариваемых прав либо прямым указанием закона.

Учитывая положения названных норм права, а также представленные в материалы дела документы, свидетельствующие о вручении ответчиком в адрес истца передаточного акта о возврате объекта аренды, после его расторжения в одностороннем порядке арендодателем, наличии у истца как правовых так и фактических оснований для доступа в спорное помещение, и отсутствии доступа у ответчика в здание, в котором расположено спорное помещение, следует признать, что доказательства нарушения прав истца, как арендодателя помещения, отсутствуют, как и отсутствуют какие-либо препятствия со стороны ответчика в пользовании истцом спорным помещением.

Названные обстоятельства являются самостоятельным основанием для отказа в иске.

С учетом изложенного, арбитражный суд приходит к выводу о необходимости отказа в удовлетворении иска.

Руководствуясь статьями 167-170, 174 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

в удовлетворении исковых требований отказать.

Решение может быть обжаловано в Четвертый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня его принятия.

Судья И.П.Дягилева