Решение от 27 марта 2018 г. по делу № А64-9136/2017

Арбитражный суд Тамбовской области

392020, г. Тамбов, ул. Пензенская, д. 67/12

http://tambov.arbitr.ru


ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ


РЕШЕНИЕ


г. Тамбов

«27» марта 2018 года Дело №А64-9136/2017


Резолютивная часть решения объявлена 20 марта 2018 года

Полный текст решения изготовлен 27 марта 2018 года

Арбитражный суд Тамбовской области в составе судьи Макаровой Н.Ю.

при ведении протокола судебного заседания с использованием средств аудиозаписи помощником судьи Теткиной Е.О.

рассмотрев в открытом судебном заседании дело

по иску ООО «Купеческие традиции», г. Тамбов

к Муниципальному образованию городской округ город Тамбов в лице Комитета земельных ресурсов и землепользования администрации города Тамбова, г. Тамбов

о признании договора возобновленным на неопределенный срок

при участии в судебном заседании:

от истца: ФИО1, генеральный директор, приказ № 18 от 28.03.2008г.

ФИО2, доверенность № б/н от 14.07.2016г.

от ответчика: ФИО3, доверенность № б/н от 01.11.2017

установил:

Общество с ограниченной ответственностью «Купеческие традиции», г. Тамбов обратилось в Арбитражный суд Тамбовской области к Муниципальному образованию город Тамбов в лице Администрации города Тамбова, Комитету земельных ресурсов и землепользования администрации города Тамбова с иском о признании договора аренды земельного участка № 239 от 13.11.2014г., заключенного между ООО «Купеческие традиции» и комитетом земельных ресурсов и землепользования администрации города Тамбова действующим с 01.01.2016г. и возобновленным на неопределенный срок в порядке, предусмотренном п. 2 ст. 621 ГК РФ и обязать администрацию продлить договор аренды земельного участка № 239 от 13.11.2014г.

Впоследствии истец уточнил наименование ответчика – Муниципальное образование городской округ город Тамбов в лице Комитета земельных ресурсов и землепользования администрации города Тамбова, а также в порядке статьи 49 АПК РФ уточнил исковые требования, просит признать договор аренды земельного участка № 239 от 13.11.2014г., заключенный между ООО «Купеческие традиции» и Комитетом земельных ресурсов и землепользования администрации города Тамбова действующим с 30.12.2015г. и возобновленным на неопределенный срок в порядке, предусмотренном пунктом 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В судебном заседании 13 марта 2018г. в порядке статьи 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации объявлялся перерыв в судебном заседании.

После перерыва судебное заседание продолжено.

В судебном заседании представители истца поддержали уточненные исковые требования по мотивам, изложенным в иске, дополнении к нему, возражениях на отзыв ответчика.

Представитель ответчика возражает против удовлетворения исковых требований по основаниям, изложенным в отзыве на иск.

Из материалов дела следует, что ООО «Купеческие традиции» арендует земельный участок, расположенный по адресу: г. Тамбов, Красноармейская площадь, д. 1 более 10 лет и надлежащим образом выполняет свои обязательства. Постановлением администрации г. Тамбова № 6117 от 08.07.2010 года ООО «Купеческие традиции» была разрешена установка на вышеуказанном земельном участке 2 (двух) торговых павильонов-объектов некапитального строительства площадью 190 кв.м. и 307 кв.м. Данные павильоны были установлены ООО «Купеческие традиции» за свой счет и до настоящего времени расположены на вышеуказанном земельном участке.

В мае 2016г. Общество с ограниченной ответственностью «Купеческие традиции» обратилось в Арбитражный суд Тамбовской области с заявлением:

о признании незаконным п.2 Постановления Администрации г.Тамбова от 23.12.2015г. №9406 «О продлении срока действия разрешения ООО «Купеческие традиции» на право организации сельскохозяйственного розничного рынка по адресу: <...> Д. 1», которым определено вынести на торги право аренды земельного участка ,арендуемого истцом,

о признании недействительными торгов в форме аукциона на право заключения договора аренды земельного участка с кадастровым номером 68:29:0105008:51, площадью 1488 кв.м., разрешенное использование для организации: для сельскохозяйственного розничного рынка (земельный участки, предназначенные для размещения, объектов торговли, общественного питания и бытового обслуживание, расположенного по адресу: г. Тамбов, Красноармейская площадь, д. 1, проводившегося управлением муниципального заказа и продаж администрации города Тамбова по адресу: <...>, кабинет 321 15.04.2016 г. в 11 час. 00 мин. в соответствии с извещением № 8з-16.

Назначенные торги состоялись.

Комитетом земельных ресурсов и землепользования администрации г. Тамбова с ФИО4 (<...> д1б) 24.05.2016г. заключен договор аренды№76 земельного участка площадью 1488 кв.м с кадастровым номером 68:29:0105008:51. расположенного по адресу: Тамбовская область, город Тамбов. Красноармейская площадь, д. 1 от 24.05.2016г.№76.

Решением Арбитражного суда Тамбовской области от 20.02.2017г по делу №А64-2477/2016 признаны недействительными торги в форме аукциона на право заключения договора аренды земельного участка с кадастровым номером 68:29:0105008:51, площадью 1488 кв.м., разрешенное использование для организации сельскохозяйственного розничного рынка (земельный участки, предназначенные для размещения, объектов торговли, общественного питания и бытового обслуживания), расположенного по адресу: г. Тамбов, Красноармейская площадь, д. 1, проводившегося управлением муниципального заказа и продаж администрации города Тамбова по адресу: <...>, кабинет 321 15.04.2016 г. в 111 час. 00 мин. в соответствии с извещением № 8з-16 (140316/0048974/01).

Признанно заключение договора аренды №76 земельного участка с ФИО4. по результату торгов недействительным.

Несмотря на вступление в силу решения по делу №А64-2477/2016, ООО «Колизей» и ФИО4 продолжают незаконно использовать павильоны-помещения, принадлежащие на праве собственности ООО «Купеческие традиции» для предоставления их в аренду под торговые места.

После] состоявшихся решений арбитражных судов, ООО «Купеческие традиции» обратилось в Комитет земельных ресурсов и землепользования администрации города Тамбова о заключении на новый срок договора аренды земельного участка с кадастровым номером 68:29:0105008:51, площадью 1488 кв.м., разрешенное использование для организации сельскохозяйственного розничного рынка (земельный участки,1 предназначенные для размещения, объектов торговли, общественного питания и бытового обслуживания), расположенного по адресу: г. Тамбов, Красноармейская площадь, д. 1, однако, получил отказ.

Отказ полагаем необоснованным.

Согласно пункту 2 статьи 621 Гражданского кодекса РФ, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610 Гражданского кодекса РФ).

Уведомление Комитета земельных ресурсов и землепользования администрации города Тамбова в адрес арендатора ООО «Купеческие традиции» о расторжении договора аренды земельного участка не направлялось. Таким образом, договор аренды земельного участка никем не расторгался, уведомление об освобождении земельного участка ООО «Купеческие традиции» в установленный законом срок не направлялось.

Пункт 2.3 договора аренды земельного участка в г. Тамбове №239 от 13.11.2014 года, предусматривает, что договор аренды по окончании срока его действия не подлежит продлению в случае предоставления земельного участка под строительство, реконструкцию, установку (организацию) и реконструкцию (модернизацию), временных сооружений. Вместе с тем земельный участок по договору аренды предоставлялся ООО «Купеческие традиции» для организации сельскохозяйственного розничного рынка.

Вместе с тем, арендатор имеет право, согласно п. 4.3.5 договора аренды земельного участка г. Тамбова №239 от 13.11.2014 года ,по истечении срока действия Договора, при надлежащем исполнении предусмотренных договором обязательств, в преимущественном порядке перед другими лицами, заключить договор аренды на новый срок на согласованных Сторонами условиях по письменному заявлению, направленному арендодателю не позднее чем за 1 (один) месяц до истечения срока действия Договора.

Ссылку администрации г. Тамбова на Федеральный закон от 23.06.2014 № 171-ФЗ «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации», вступивший в силу с 01 03.2015 года, согласно которому изменился порядок предоставления земельных участков считаем несостоятельной, так как согласно ч. 2 ст. 422 ГК РФ, если после заключения договора принят закон, устанавливающий обязательные для сторон правила иные, чем те, которые действовали при заключении договора, условия заключенного договора сохраняют силу, кроме случаев, когда в законе установлено, что его действие распространяется на отношения, возникшие из ранее заключенных договоров. Следовательно, новый закон вступит в силу для данных правоотношений после Прекращения действия оговорки, то есть после предоставления земельного участка в аренду на новый срок.

Согласно п.3 статьи 432 ГК РФ «3. Сторона, принявшая от другой стороны полное или частичное исполнение по договору либо иным образом подтвердившая действие договора, не вправе требовать признания этого договора незаключенным, если заявление такого требования с учетом конкретных обстоятельств будет противоречить принципу добросовестности (пункт 3 статьи 1).

Получая, на день рассмотрения спора по признанию торгов недействительными в суде, арендную плату за пользование земельным участком от ООО «Купеческие традиции», Комитет земельных ресурсов и землепользования администрации города Тамбова посчитал договор аренды незаключенным (платежные документы по арендной плате за 2016г. имеются в материалах дела).

Подтверждением действия договора аренды является продление срока действия Разрешения на организацию рынка до 29 декабря 2016 года. Согласно ПРАВИЛ выдачи разрешений на право организации розничного рынка, разрешение на право организации розничного рынка выдается юридическому лицу, и в случае, если объект или объекты недвижимости, расположенные на территории, в пределах которой предполагается организовать розничный рынок, принадлежат ему (т.е. юридическому лицу) на праве аренды, срок действия разрешения определяется на срок действия соответствующего договора (договоров) аренды.

Таким образом, договор аренды земельного участка не расторгался, уведомление об освобождении земельного участка в ООО «Купеческие традиции» в установленный законом срок не направлялось.

Таким образом, земельный участок, выставленный на торги обременен не только павильонами, но и арендой.

Права ООО «Купеческие традиции» - аренды этого земельного участка с кадастровым номером 68:29:0105008:51 и право собственности ООО «Купеческие традиции на павильоны, находящиеся на этом участке нарушены, что подтверждается Решением Арбитражного суда Тамбовской области от 11.04.2017г. по делу № А64-2477/2016 .

Постановлением от 13.07.2017г. Девятнадцатого Арбитражного Апелляционного суда РФ оставлено в силе Решение Арбитражного суда Тамбовской области от 20.02.2017г по делу №А64-2477/2016.

Основанием для отказа в удовлетворении апелляционной жалобы явилось наличие аренды земельного участка, обременения его павильонами и нарушения законодательства РФ при проведении торгов.

Апелляционный суд указал, что «на дату проведения торгов 15.04.2016 Управляющая рынком компания была определена Разрешением на организацию рынка - ООО «Купеческие традиции». С ней был заключен договор аренды. При выдаче Обществу разрешения на организацию розничного рынка, и при продлении этого разрешения до декабря 2016г. не было установлено оснований для отказа в соответствии со ст.7 Закона № 271-ФЗ. Спорный земельный участок не является свободным, и в силу ч.8 ст.38.11 ЗК РФ не мог быть выставлен на торги. В связи с нахождением его в аренде у Общества (ООО «Купеческие традиции») участок не мог явиться Предметом торгов в силу прямого запрета».

В постановлении от «23» октября 2017г. кассационной инстанцией, которая пришла к выводу, что «арбитражный суд первой инстанции правильно установил, что оспариваемые торги и договор аренды, заключенный с гражданином ФИО4, не соответствуют требованиям Закона о розничных рынках и земельного законодательства, а также нарушают права и законные интересы (Общества «ООО Купеческие традиции») в сфере предпринимательской деятельности, которому постановлением администрации города Тамбова №№9406 срок действия разрешения на право организации сельскохозяйственного розничного рынка по адресу: г. - Тамбов. Красноармейская площадь, д.1, был продлен до 29.12.2016 . Решение Арбитражного суда Тамбовской области от 11.04.2017 по делу №А64-2477/2016 и Постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 20.07.2017 делу №А64-2477/2016 в обжалуемой части оставлено без изменения.

Данный вывод судов свидетельствует о наличии участка в аренде у «ООО Купеческие традиции».

Статья 22 Земельного кодекса РФ, регулирующая порядок аренды земельных участков, не содержит запрета на возобновление договора аренды на неопределенный срок после истечения срока его действия.

(Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 23.10.2006 по делу № А79-753/2006). Арендатор имеет право, согласно п. 4.3.5 договора аренды земельного участка г. Тамбова №239 от 13.11.2014 года по истечении срока действия Договора, при -надлежащем исполнении предусмотренных договором обязательств, в преимущественном порядке перед другими лицами, заключить договор аренды на новый срок на согласованных Сторонами условиях по письменному заявлению, направленному арендодателю не позднее чем за 1 (один) месяц до истечения срока действия Договора. Истец считает, что заключенный с ООО «Купеческие традиции» договор аренды Тамбове №239 от 13.11.2014 года земельного участка продолжает свое действие в силу ст.610 ГК РФ.

Согласно постановлению Пленума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации от 17.11.2011 №73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» разъяснено, что в случаях, предусмотренных законом (например, пунктами 1 и 3 статьи 17.1 Федерального закона «О защите конкуренции», статьями 30-30.2 Земельного кодекса Российской Федерации, статьей 74 Лесного кодекса Российской Федерации), договор аренды в отношении государственного или муниципального имущества может быть заключен только по результатам проведения торгов. В связи с этим договор аренды названного имущества, заключенный на новый срок без проведения торгов, является ничтожным (статья 168 Гражданского кодекса Российской Федерации, равно как и соглашение о продлении такого договора. В этой связи при установлении правовой природы; наличия арендных отношений следует исходить из следующего. Договор аренды государственного или муниципального имущества может быть возобновлен на неопределенный срок в порядке, предусмотренном пунктом 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, если этот договор заключен до вступления в силу закона, требующего обязательного проведения торгов для заключения договора аренды (статья 422 Гражданского кодекса Российской Федерации). (Верховный Суд Российской Федерации № 308-КГ16-19850 Определение от 08.02.2017). Договор аренды земельного участка №239 заключен 13.11.2014 года до введения в действие Федерального закона от 23.06.2014 № 171-ФЗ «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации», вступившего в силу с 01 03.2015 года, согласно которому изменился порядок предоставления земельных участков.

Кроме того, согласно ч. 2 ст. 422 ГК РФ, если после заключения договора принят закон, устанавливающий обязательные для сторон правила иные, чем те, которые действовали при заключении договора, условия заключенного договора сохраняют силу, кроме случаев, когда в законе установлено, что его действие распространяется на отношения, возникшие из ранее заключенных договоров.

По мнению истца, договор аренды земельного участка возобновил действие на неопределенный срок. В соответствии с пунктом 2 статьи 621 ГК РФ, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок, (статья 610).

Статья 610 ГК РФ п.2 устанавливает, если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок.

Необходимости в заключении нового договора на новых условиях не имеется.

В досудебном порядке спор урегулирован не был, что послужило основанием для обращения истца в суд с настоящим иском.

Ответчик возражает против удовлетворения исковых требований, считает, что спорный земельный участок обременен продлением разрешения на организацию розничного рынка ООО "Купеческие традиции" на срок до 29.12.2016, а также нахождением на данном земельном участке торговых павильонов. Обременение участка продлением разрешения на организацию розничного рынка не свидетельствует о продлении договорных отношений.

13.11.2014 между комитетом и ООО "Купеческие традиции" заключен договор аренды земельного участка № 239 площадью 1775 кв.м. для организации сельскохозяйственного розничного рынка (земельные участки, предназначенные для размещения объектов торговли, общественного питания и бытового обслуживания) сроком с 31.12.2014 по 29.12.2015. В соответствии с п. 2.3 данного договора по окончанию срока его действия он не подлежит продлению, в случае предоставления земельного участка под строительство, реконструкцию, установку (организацию) и реконструкцию временных сооружений. Таким образом, данный договор аренды земельного участка прекратил свое действие по окончанию его срока.

Исследовав представленные материалы дела, заслушав доводы представителей истца и ответчика, суд считает исковые требования не подлежащими удовлетворению.

В соответствии с пунктом 1 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды заключается на срок, определенный договором. Согласно пункту 2 этой же статьи, если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок.

Пунктом 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610).

Ответчик – арендодатель в направленном арендатору уведомлении от 11.08.2017г. № 23-80-4454/7 (л.д. 25) явно выразил свою волю на отказ от возобновления договора на новый срок, указал на то, что согласно п. 2.3 договора, он прекратил свое действие, соответственно нет оснований считать спорный договор действующим после истечения срока его действия, установленного сторонами.

Пунктами 2.1, 2.3 договора установлено, что срок аренды земельного участка устанавливается сроком с 31.12.2014г. по 29.12.2015г. Договор аренды по окончании срока его действия не подлежит продлению в случае предоставления земельного участка под строительство, реконструкцию, установку (организацию) и реконструкцию (модернизацию) временных сооружений.

Постановлением администрации г. Тамбова № 6117 от 08.07.2010 года ООО «Купеческие традиции» была разрешена установка на вышеуказанном земельном участке 2 (двух) торговых павильонов-объектов некапитального строительства площадью 190 кв.м. и 307 кв.м. Данные павильоны были установлены ООО «Купеческие традиции» за свой счет и до настоящего времени расположены на вышеуказанном земельном участке с кадастровым номером 68:29:0105008:51.

Указанные объекты являются некапитальными объектами, соответственно в данном случае применяются положения п. 2.3. и договор считается прекращенным.

Согласно п. 2 ст. 621 Гражданского кодекса Российской Федерации если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610).

В настоящем случае материалами дела подтверждается наличие возражений со стороны арендодателя на продление договора.

Сам факт пользования истцом арендуемым имуществом и внесения арендной платы по окончании срока действия договора при наличии возражений арендодателя на продление договора на новый срок, не может быть признан достаточным обстоятельством для удовлетворения исковых требований. Как следует из статьи 622 Гражданского кодекса Российской Федерации, при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором. Если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки.

Согласно правовой позиции, изложенной в пункте 35 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" и постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 19.07.2005 N 3440/05, преимущественное право арендатора на заключение договора аренды на новый срок может быть реализовано им только в случае передачи арендодателем спорного имущества в аренду третьему лицу.

Арендодатель выражал волю на передачу в аренду спорного участка третьему лицу – ФИО4 по итогам торгов.

Как ранее установлено арбитражными судами (ст. 69 АПК РФ), спорный земельный участок не является свободным, и в силу ч.8 ст.38.11 ЗК РФ не мог быть выставлен на торги. В связи с нахождением его в аренде у Общества (ООО «Купеческие традиции») участок не мог явиться предметом торгов в силу прямого запрета.

Соответственно истец вправе руководствоваться положениями статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации

Исходя из вышеизложенного, оснований для удовлетворения исковых требований не имеется.

Расходы по уплате госпошлины по иску на основании статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации подлежат отнесению на истца.

Руководствуясь ст. ст. 110, 167-171 Арбитражного процессуального кодекса РФ, - арбитражный суд



РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований отказать.

Решение арбитражного суда вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы, решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.

Решение может быть обжаловано в течение месяца после его принятия в Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Тамбовской области.


Судья Н.Ю. Макарова