Решение от 5 мая 2021 г. по делу № А78-672/2021

АРБИТРАЖНЫЙ СУД ЗАБАЙКАЛЬСКОГО КРАЯ

672002, Выставочная, д. 6, Чита, Забайкальский край

http://www.chita.arbitr.ru; е-mail: info@chita.arbitr.ru

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ


РЕШЕНИЕ

Дело № А78-672/21
г.Чита
05 мая 2021 года
Резолютивная часть решения объявлена 27 апреля 2021 года

Решение изготовлено в полном объёме 05 мая 2021 года

Арбитражный суд Забайкальского края

в составе судьи Переваловой Е.А.

при ведении протокола секретарем судебного заседания ФИО1

рассмотрел в открытом судебном заседании в помещении арбитражного суда по адресу: 672000, <...>, дело по заявлению

общества с ограниченной ответственностью «Домострой» (ОГРН <***>, ИНН <***>)

к Комитету градостроительной политики администрации городского округа «Город Чита» (ОГРН <***>, ИНН <***>)

о признании незаконным отказа в выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию №799-ор от 08.12.2020 и об обязании устранить допущенные нарушения

при участии в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора Департамента государственного имущества и земельных отношений Забайкальского края (ОГРН <***>, ИНН <***>)

при участии в судебном заседании:

от заявителя – ФИО2, представителя по доверенности от 24.12.2020, диплом по специальности «Юриспруденция» КО №35086 от 04.06.2013;

от заинтересованного лица – ФИО3, представителя по доверенности от 15.12.2020 №37, диплом по специальности «Юриспруденция» ДВС №0726574 от 28.05.2002;

от третьего лица –представитель не явился, извещен.

Общество с ограниченной ответственностью «Домострой» (далее- ООО «Домострой», заявитель) обратилось в арбитражный суд с требованием к Комитету градостроительной политики администрации городского округа «Город Чита» (далее- Комитет, заинтересованное лицо) о признании незаконным отказа в выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию № 799-ор от 08.12.2020 года по объекту «2-я очередь объекта «Многоквартирный жилой дом с встроенными нежилыми помещениями» 1 этап в осях «1-17/П-Ц», 2 этап: 1-й пусковой комплекс - 2(1) в осях «18-38/Л-Ц»; 2-й пусковой комплекс - 2(2) в осях «28-37/А-К»; 3 этап -Подземная автостоянка с эксплуатируемой кровлей, расположенная в районе улиц Смоленская-Красноармейская, г.Чита» и об обязании выдать ООО «Домострой» разрешение на ввод в эксплуатацию следующего объекта: «2-я очередь объекта «Многоквартирный жилой дом с встроенными нежилыми помещениями» 1 этап в осях «1-17/П-Ц», 2 этап: 1-й пусковой комплекс - 2(1) в осях «18-38/Л-Ц»; 2-й пусковой комплекс - 2(2) в осях «28-37/А-К»; 3 этап - Подземная автостоянка с эксплуатируемой кровлей, расположенная в районе улиц Смоленская-Красноармейская, г.Чита», находящегося на земельном участке с кадастровым номером 75:32:030743:25 площадью 4 676 кв.м. по адресу: <...>, и земельном участке с кадастровым номером 75:32:030743:726 площадью 488 кв.м. по адресу: <...>,

Определением суда от 27.01.2020 заявление принято к производству, к участию в деле в качестве третьего лица не заявляющего самостоятельных требований на предмет спора привлечен Департамент государственного имущества и земельных отношений Забайкальского края (далее- Департамент, третье лицо).

Представитель Департамента, явку в судебное заседание не обеспечил, уведомлен в соответствии со ст. 123 АПК РФ.

Дело рассматривается в порядке ст.200 АПК РФ.

Представитель заявителя, требования поддержал, указал на то, что, договор аренды земельного участка №103/07 от 27.02.2007 на момент обращения за разрешением на ввод объекта в эксплуатацию являлся действующим, отказ Комитета ведет к невозможности дальнейшей реализации заявителем прав, связанных со строительством и эксплуатацией объекта на законных основаниях.

Представитель Комитета заявленные требования оспорил, в отзыве на заявление указал на то, что заявителем не представлены правоустанавливающие документы. Представленный договор аренды земельного участка №103/07 таким документом не является, поскольку, срок его истек.

Третье лицо письменных пояснений относительно заявленных требований не представило, заявление рассматривается судом по имеющимся в нем документам.

Исследовав материалы дела, заслушав пояснения представителей сторон, суд установил следующее.

27.02.2007 между Комитетом по управлению имуществом администрации городского округа «Город Чита» и ООО «Читаремстройреконструкция» был заключен договор аренды №103/07 земельного участка, расположенного по адресу: <...>, площадью 4676 кв.м. для строительства двух многоквартирных жилых домов со встроенно-пристроенными нежилыми помещениями и подземной автостоянкой в жилом доме по ГП №2 (2-я очередь) (т.1, л.д.60-67).

Срок действия договора до 31.01.2008 года (п.2.1 договора).

Государственная регистрация аренды земельного участка по договору №103/07 от 27.02.2007г. осуществлена в установленном законом порядке.

В редакции дополнительных соглашений от 15.05.2007 и от 15.03.2013, срок действия договора продлен до 31.12.2017, арендодатель заменен на Департамент государственного имущества и земельных отношений Забайкальского края (т.1, л.д.68-73).

Распоряжением Департамента от 05.04.2013 №1980/р, арендодателем дано согласие арендатору земельного участка ООО «Читаремстройреконструкция» на передачу арендных прав и обязанностей ООО «Домострой» (т.1, л.д.74).

Соглашением от 25.04.2013 права и обязанности арендатора по договору аренды земельного участка №103/07 от 27.02.2007 переданы ООО «Домострой» (т.1, л.д.75-77).

Администрацией городского округа «Город Чита» на основании заявления ООО «Домострой» и приложенных к нему документов в соответствии со статьей 55 Градостроительного кодекса Российской Федерации 06.12.2017 выдано разрешение на строительство №92-303-431-2017, 11.12.2018 №92-303-375-2018, 19.11.2019 №92-303-275-2019, 10.01.2020 №92-303-3-2020 (т.1, л.д.38-44, т.2, л.д.51-54).

По окончанию срока действия договора аренды, арендатор продолжил пользоваться земельным участком в отсутствие возражений арендодателя.

Письмом от 05.12.2018 №01-13/8161-а (т.1, л.д.84-85) Департамент сообщил обществу о том, что договор заключенный на неопределенный срок, действует до момента отказа любой из сторон от такого договора, в связи с чем, продленный на неопределенный срок договор аренды земельного участка №103/07 от 27.02.2007 будет действовать до 01.12.2019, после чего обществу следует заключить новый договор в соответствии с правилами, предусмотренными статьей 39.6 земельного кодекса РФ, либо освободить данный земельный участок путем приведения его в состояние, пригодное для дальнейшего использования.

В связи с подписанием акта приемки законченного строительством объекта от 11.11.2019 (т.1, л.д.45-47), извещением об окончании строительства №878 от 11.11.2019 (т.1, л.д.48), 12.12.2020 ООО «Домострой» обратилось в Администрацию городского округа «Город Чита» с заявлением о выдаче разрешения на ввод объекта капитального строительства: 2-я очередь: «Многоквартирный жилой дом с встроенными нежилыми помещениями» 3 этап Подземная автостоянка с эксплуатируемой кровлей по адресу: г.Чита, ул. Красноармейская, 63, с приложением документов, согласно перечню в соответствие со ст.55 ГрК РФ (т.1, л.д.112).

Решением формализованном в ответе №799-ор от 08.12.2020, уполномоченный орган (Комитет градостроительной политики администрации городского округа «Город Чита») отказал в выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, в связи с истечением срока договора аренды №103/07 от 27.02.2007 на земельный участок.

Посчитав, что решение принято в нарушение требований градостроительного законодательства и препятствует дальнейшей реализации заявителем прав, связанных со строительством и эксплуатацией объекта на законных основаниях, заявитель обратился в суд с настоящим заявлением.

Выслушав объяснения лиц, участвующих в деле, исследовав материалы дела, оценив относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности, арбитражный суд считает, заявленные требования подлежат удовлетворению, в связи со следующим.

В соответствии с ч. 1 ст. 4 АПК РФ заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном настоящим Кодексом.

В соответствии с пунктами 1 и 2 статьи 46 Конституции Российской Федерации каждому гарантируется судебная защита его прав и свобод. Решения и действия (или бездействие) органов государственной власти, органов местного самоуправления, общественных объединений и должностных лиц могут быть обжалованы в суд.

Согласно пункту 1 статьи 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

В соответствии с частью 4 статьи 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел об оспаривании ненормативных правовых актов, решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц арбитражный суд в судебном заседании осуществляет проверку оспариваемого акта или его отдельных положений, оспариваемых решений и действий (бездействия) и устанавливает их соответствие закону или иному нормативному правовому акту, устанавливает наличие полномочий у органа или лица, которые приняли оспариваемый акт, решение или совершили оспариваемые действия (бездействие), а также устанавливает, нарушают ли оспариваемый акт, решение и действия (бездействие) права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

Согласно части 5 статьи 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации обязанность доказывания соответствия оспариваемого ненормативного правового акта закону или иному нормативному правовому акту, законности принятия оспариваемого решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), наличия у органа или лица надлежащих полномочий на принятие оспариваемого акта, решения, совершение оспариваемых действий (бездействия), а также обстоятельств, послуживших основанием для принятия оспариваемого акта, решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), возлагается на орган или лицо, которые приняли акт, решение или совершили действия (бездействие).

Согласно статье 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основанием для принятия решения суда о признании действий государственного органа или органа местного самоуправления незаконными являются одновременно как их несоответствие закону или иному правовому акту, так и нарушение указанными действиями прав и охраняемых законом интересов гражданина или юридического лица, обратившихся в суд с соответствующим требованием.

Таким образом, в предмет доказывания по настоящему спору входят два одновременных условия: несоответствие обжалуемого решения действующему законодательству; нарушение прав и законных интересов лица, обратившегося с заявлением в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

Выдача разрешений на ввод объектов в эксплуатацию осуществляется в соответствии и в порядке, установленном Градостроительным кодексом Российской Федерации.

В соответствии с частью 1 статьи 55 Градостроительного кодекса Российской Федерации разрешение на ввод объекта в эксплуатацию представляет собой документ, который удостоверяет выполнение строительства, реконструкции объекта капитального строительства в полном объеме в соответствии с разрешением на строительство, соответствие построенного, реконструированного объекта капитального строительства градостроительному плану земельного участка или в случае строительства, реконструкции линейного объекта проекту планировки территории и проекту межевания территории, а также проектной документации.

Согласно части 2 статьи 55 Градостроительного кодекса Российской Федерации для ввода объекта в эксплуатацию застройщик обращается в соответствующий орган, выдавший разрешение на строительство, с заявлением о выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию.

Перечень документов, которые необходимо представить для принятия решения о выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, установлен в части 3 статьи 55 Градостроительного кодекса Российской Федерации. В частности частью 3 статьи 55 указанного Кодекса установлено, что для принятия решения о выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию необходимы правоустанавливающие документы на земельный участок (пункт 1); разрешение на строительство (пункт 3).

Согласно части 6 статьи 55 Градостроительного кодекса Российской Федерации одним из оснований для отказа в выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию является отсутствие документов, указанных в части 3 этой статьи.

Основанием для отказа ООО «Домострой» в выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, как указано Комитетом в письме от 08.12.2020 №799-ор, послужило отсутствие правоустанавливающего документа на земельный участок, срок действия представленного договора аренды земельного участка от 27.02.2007 №103/07 истек 01.12.2019.

Вместе с тем, материалами дела подтверждается, что по договору аренды от 27.02.2007 №103/07 спорный земельный участок предоставлен обществу в целях строительства двух многоквартирных жилых домов со встроенно-пристроенными нежилыми помещениями и подземной автостоянкой в жилом доме по ГП №2 (2-я очередь), которое на момент истечения срока действия названного договора аренды не было завершено застройщиком, что само по себе свидетельствует о фактическом осуществлении использования спорного земельного участка заявителем по целевому назначению по истечении срока действия указанного выше договора аренды.

Застройщиком получены свидетельства о соответствие законченного строительством объекта требованиям технических регламентов, требованиям Федерального закона №384-ФЗ от 30.12.2009 «Технический регламент о безопасности заданий и сооружений», требованиям энергетической эффективности и требованиям оснащенности объекта приборами учета, используемых энергетических ресурсов (т.2, л.д.125-133, л.д.137-139).

Материалами дела подтверждается, что с заявлением о выдаче разрешения на ввод в эксплуатацию законченного строительством объекта капитального строительства в уполномоченный орган общество обратилось 02.12.2020 (вх. №2356), представив в том числе, договор аренды от 27.02.2007 №103/07.

Срок действия договора аренды указанного земельного участка от 27.02.2007 №103/07 в редакции дополнительного соглашения от 15.02.2013 продлен до 31.12.2017.

Поскольку земельный участок предоставлен обществу на основании распоряжения Администрации городского округа «Город Чита» от 27.02.2007 №488-Р (т.1, л.д.118) без проведения конкурсных процедур, после 31.12.2017 в соответствии с частью 2 статьи 621 ГК РФ при отсутствии возражений со стороны арендодателя договор аренды считается продленным на неопределенный срок, при этом каждая сторона вправе отказаться от договора, заявив об этом при аренде недвижимости за три месяца (ч. 2 ст. 610 ГК РФ).

Письмом от 05.12.2018 №01-13/8161-а (т.1, л.д.84-85) Департамент сообщил обществу о том, что договор заключенный на неопределенный срок, действует до момента отказа любой из сторон от такого договора, в связи с чем, продленный на неопределенный срок договор аренды земельного участка №103/07 от 27.02.2007 будет действовать до 01.12.2019, после чего обществу следует заключить новый договор в соответствии с правилами, предусмотренными статьей 39.6 земельного кодекса РФ, либо освободить данный земельный участок путем приведения его в состояние, пригодное для дальнейшего использования.

Вместе с тем, из приведенных выше норм действующего законодательства следует, что одним из оснований для отказа в выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию является отсутствие правоустанавливающих документов на земельный участок, что не идентично истечению срока действия такого документа на момент обращения с заявлением о выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию.

Кроме того, в соответствии с правовой позицией, изложенной в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.12.2008 N 8985/08, правовой режим земель в период строительства имеет особенности, установленные земельным законодательством, которые, в частности, заключаются в возложении на арендатора определенных обязанностей на период строительства, определении ставок арендной платы и установлении в законе специальных оснований для прекращения договора аренды.

Так, статьей 42 Земельного кодекса Российской Федерации (в редакции, действовавшей на момент вынесения оспариваемого отказа) предусмотрена обязанность лиц, которым предоставлен земельный участок, своевременно приступать к его использованию в случае, если срок освоения земельного участка предусмотрен договором.

В соответствии с частью 2 статьи 46 этого Кодекса основанием для прекращения договора аренды земельного участка, предназначенного для строительства, является его неиспользование в указанных целях в течение трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом или договором аренды земельного участка.

При этом в силу положений статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации не допускается необоснованный отказ в предоставлении земельного участка в аренду для целей строительства или в продлении договора аренды в случае, если строительство не завершено в течение первоначального срока аренды земельного участка.

Материалами дела подтверждается, что по договору аренды от 27.02.2007 спорный земельный участок предоставлен обществом в целях строительства многоквартирных жилых домов, которое на момент истечения срока действия названного договора аренды не было завершено застройщиком, что само по себе свидетельствует о фактическом осуществлении использования спорного земельного участка заявителем по целевому назначению по истечении срока действия указанного выше договора аренды.

В данном случае суд учитывает наличие законных оснований для строительства объекта капитального строительства, включая полученные разрешения на строительство, следовательно, правоустанавливающий документ, подтверждающий законность строительства на момент обращения с заявлением о выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию заявитель представлен.

Указанные обстоятельства подтверждаются материалами дела и Комитетом по существу не оспариваются.

Из приведенных выше положений действующего законодательства следует, что договор аренды земельного участка, предоставленного для строительства, может быть продлен без проведения торгов в случае не достижения цели использования земельного участка и наличия на нем на момент истечения срока действия договора объектов незавершенного строительства.

Формальный на основании пункта 1 части 3 статьи 55 Градостроительного кодекса Российской Федерации отказ Комитета заявителю ведет к невозможности дальнейшей реализации заявителем прав, связанных со строительством и эксплуатацией объекта на законных основаниях, нарушает право заявителя на свободное использование своих способностей и имущества для предпринимательской деятельности, гарантированное частью 1 статьи 34 Конституции Российской Федерации.

Данный вывод поддержан Арбитражным судом Восточно-Сибирского округа в постановлении по делу №А33-2845/2015.

Суд приходит к выводу, о правомерности заявленных обществом требований о признании отказа в выдаче разрешения на ввод объекта капитального строительства в эксплуатацию незаконным.

Согласно пункту 3 части 4 статьи 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в резолютивной части решения по делу об оспаривании ненормативных правовых актов, решений органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц должно содержаться указание на обязанность устранить допущенные нарушения прав и законных интересов заявителя либо на отказ в удовлетворении требования заявителя полностью или в части.

Анализ приведенных норм позволяет сделать вывод о том, что, признав решение органа местного самоуправления незаконным, суд в резолютивной части решения должен указать на обязанность соответствующего органа устранить допущенные нарушения прав и законных интересов заявителя.

Определение надлежащего способа устранения нарушения прав и законных интересов заявителя входит в компетенцию арбитражного суда в рамках судейского усмотрения исходя из оценки спорных правоотношений, совокупности установленных обстоятельств по делу.

Суд при выборе конкретного способа восстановления нарушенного права не ограничен указанной заявителем восстановительной мерой. При этом указание судом определенного способа устранения нарушения прав заявителя (совершение определенного действия, принятие решения) может иметь место только в том случае, если фактические обстоятельства совершения данного действия или принятия решения были предметом исследования и оценки при рассмотрении дела.

На основании представленных доказательств суд полагает возможным ограничиться указанием на обязанность заинтересованного лица устранить допущенные нарушения прав и законных интересов ООО «Домострой» в установленном законом порядке.

В соответствии со ст.110 АПК РФ расходы заявителя на оплату государственной пошлины подлежат возмещению с заинтересованного лица.

Руководствуясь статьями 110, 167, 168, 169, 170, 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

Признать незаконным отказ Комитета градостроительной политики Администрации городского округа «Город Чита» от 08.12.2020 № 799-ор в выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию как несоответствующий Градостроительному кодексу Российской Федерации.

Обязать Комитет градостроительной политики Администрации городского округа «Город Чита» устранить допущенные нарушения ООО «Домострой» в установленном Градостроительным кодексом Российской Федерации порядке.

Взыскать с Комитета градостроительной политики Администрации городского округа «Город Чита» (ОГРН <***>, ИНН <***>) в пользу общества с ограниченной ответственностью «Домострой» (ОГРН <***>, ИНН <***>) судебные расходы на оплату государственной пошлины в размере 3000 руб.

На решение может быть подана апелляционная жалоба в Четвёртый арбитражный апелляционный суд в течение одного месяца со дня принятия.

Судья Е.А. Перевалова