Решение от 28 августа 2020 г. по делу № А50-1673/2020

Арбитражный суд Пермского края

Екатерининская, дом 177, Пермь, 614068, www.perm.arbitr.ru

Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

город Пермь

«28» августа 2020 года Дело № А50-1673/20

Резолютивная часть решения объявлена «07» августа 2020 года. Полный текст решения изготовлен «28» августа 2020 года.

Арбитражный суд Пермского края в составе судьи Вихниной М.А., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1, помощником судьи Железницких И.О.

по иску индивидуального предпринимателя ФИО2 (ОГРНИП 304590406500056, ИНН <***>)

к Департаменту земельных отношений администрации города Перми (ОГРН <***>, ИНН <***>)

об урегулировании разногласий при заключении соглашения,

и по встречному иску Департамента земельных отношений администрации города Перми (ОГРН <***>, ИНН <***>)

к индивидуальному предпринимателю ФИО2 (ОГРНИП 304590406500056, ИНН <***>)

об изъятии для муниципальных нужд имущества, о прекращении права собственности на объекты, признании права собственности, прекращения права аренды

третьи лица: Союз «Пермская торгово-промышленная палата» (614000, <...>/Б), общество с ограниченной ответственностью «Акцент-оценка» (ИНН <***>, 614022, <...>),

при участии:

от индивидуального предпринимателя ФИО2: представителей ФИО3, (доверенность от 27.02.2020); ФИО4 (доверенность от 23.12.2019), ФИО5 (доверенность от 27.02.2020);

от Департамента земельных отношений администрации города Перми: представителя ФИО6 (доверенность от 09.01.2020),

УСТАНОВИЛ:

первоначально индивидуальный предприниматель ФИО2 (далее – ФИО2, предприниматель, истец по первоначальному иску) обратился в арбитражный суд с иском к Департаменту земельных отношений администрации города Перми (далее – департамент, ответчик по первоначальному иску) об урегулировании разногласий, возникших при заключении соглашений об изъятии 1-этажного кирпичного здания торгового павильона (лит. А, Б, В) общей площадью 136,1 кв.м по адресу: <...> а, с кадастровыми номерами 59:01:4410097:415, 59:01:4410097:94, 59:01:4410097:95, а также земельных участков с кадастровыми номерами 59:01:4410097:20, 59:01:4410097:21, 59:01:4410097:22, указав в пунктах 2.1 соглашений следующий размер возмещения: в отношении объекта с кадастровым номером 59:01:4410097:415 - 34 528 977 руб.; в отношении объекта с кадастровым номером 59:01:4410097:94 - 35 123 280 руб.; в отношении объекта с кадастровым номером 59:01:4410097:95 - 16 640 471 руб.

Определением Арбитражного суда Пермского края от 04.02.2020 иск принят к производству суда.

Определением от 03.03.2020 принят встречный иск департамента к предпринимателю о принудительном изъятии для муниципальных нужд земельных участков с кадастровыми номерами 59:01:4410097:20, 59:01:4410097:21, 59:01:4410097:22 и нежилых зданий с кадастровыми номерами 59:01:4410097:415, 59:01:4410097:94, 59:01:4410097:95; прекращении права собственности предпринимателя на земельный участок с кадастровым номером 59:01:4410097:20 и нежилые здания с кадастровыми номерами 59:01:4410097:415, 59:01:4410097:94, 59:01:4410097:95 и признании права собственности на данные объекты недвижимости за муниципальным образованием город Пермь, установив следующую цену выкупа: за право аренды земельного участка с кадастровым номером 59:01:4410097:22 и объекта капитального строительства с кадастровым номером 59:01:4410097:415 в сумме 5 420 000 руб.; за земельный участок с кадастровым номером 59:01:4410097:20 и объект капитального строительства с кадастровым номером 59:01:4410097:95 в сумме 2 532 000 руб.; за право аренды земельного участка с кадастровым номером 59:01:4410097:21 и объекта капитального строительства с кадастровым номером 59:01:4410097:94 в сумме 5 521 000 руб. Во встречном иске также изложено требование об указании в решении суда на то, что решение является основанием для прекращения права собственности индивидуального предпринимателя ФИО2 на земельный участок с кадастровым номером 59:01:4410097:20 и нежилые здания с кадастровыми номерами 59:01:4410097:415, 59:01:4410097:94, 59:01:4410097:95, регистрации права собственности муниципального образования город Пермь на указанное имущество и прекращения аренды земельных участков с кадастровыми номерами 59:01:4410097:21, 59:01:4410097:22 (т. 1 л.д. 127-129).

Определением от 19.03.2020 по настоящему делу была назначена судебная экспертиза, производство экспертизы было поручено эксперту ООО «Авангард» ФИО7

Определение от 02.07.2020 судом отказано в удовлетворении ходатайства Департамента о назначении повторной экспертизы.

Определением суда от 02.07.2020 к участию в деле в качестве третьих лиц в порядке ст. 51 АПК РФ привлечены Союз «Пермская торгово-промышленная палата, общество с ограниченной ответственностью «Акцент-оценка».

После результатов судебной экспертизы, предпринимателем уточнены заявленные требования: урегулировать разногласия, возникшие при заключении соглашений об изъятии 1-этажного кирпичного здания торгового павильона (лит. А, Б, В) общей площадью 136,1 кв.м по адресу: <...> а, с кадастровыми номерами 59:01:4410097:415, 59:01:4410097:94, 59:01:4410097:95, а также земельных участков с кадастровыми номерами 59:01:4410097:20, 59:01:4410097:21, 59:01:4410097:22, указав размер возмещения за изымаемые земельные участки и расположенные на них объекты недвижимого имущества в сумме 29 895 346 руб., в том числе за земельный участок с кадастровым номером 59:01:4410097:20 и расположенный на нем объект с кадастровым номером 59:01:4410097:95 в сумме 3 370 000 руб.; за право аренды земельного участка с кадастровым номером 59:01:4410097:21 и расположенный на нем объект с кадастровым номером 59:01:4410097:94 в сумме 11 810 000 руб.; за право аренды земельного участка с кадастровым номером 59:01:4410097:22 и расположенный на нем объект с кадастровым номером 59:01:4410097:415 в сумме 11 610 000 руб.; убытки, причиненные изъятием объектов недвижимого имущества в сумме 3 105 346 руб.

Изменения предмета первоначального иска определением от 11.06.2020 приняты судом в порядке ст. 49 АПК РФ (т. 4 л.д. 6, 14).

Судебное разбирательство отложено до 03.08.2020.

Дело находилось в производстве судьи Гуляевой Е.И.

Определением от 29.07.2020 в порядке ст. 18 АПК РФ произведена замена судьи, дело передано для рассмотрения судье Вихниной М.А.

Судебное разбирательство в связи с заменой судьи начато с самого начала.

В судебном заседании представители истца по первоначальному иску на требованиях настаивали в полном объеме со ссылкой на письменные пояснения и возражения от 28.02.2020 (т. 1 л.д. 91) .

Представитель Департамента поддержал встречный иск, против встречного иска возражал, по мотивам, изложенным в письменных пояснениях (т. 1 л.д. 45, т. 4 л.д. 18), от 07.08.2020.

Третьи лица явку представителя в судебное заседание не обеспечили, о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом.

В судебном заседании объявлялся перерыв до 06.08.2020. После перерыва судебное заседание продолжено в том же составе суда при той же явке.

Союз «Пермская торгово-промышленная палата» направил письменные возражения против результатов судебной экспертизы.

В судебном заседании после перерыва произведена замена лица, ведущего протокол, – секретаря судебного заседания ФИО1 – помощником судьи Железницких И.О.

Суд, руководствуясь ст. 156 АПК РФ, признал возможным продолжить рассмотрение дела при имеющейся явке.

Исследовав и оценив в совокупности и взаимосвязи в порядке, предусмотренном статьей 71 АПК РФ, представленные доказательства, суд пришел к следующим выводам.

09.10.2019 начальником департамента принято распоряжение № 1380 об изъятии земельных участков и объектов недвижимого имущества для муниципальных нужд (т. 1, л.д.8-11).

Среди прочих для муниципальных нужд изъяты объекты недвижимого имущества с кадастровыми номерами 59:01:4410097:415, 59:01:4410097:94, 59:01:4410097:95, а также земельные участки с кадастровыми номерами 59:01:4410097:20, 59:01:4410097:21, 59:01:4410097:22 (п. 1.10-1.15 указанного распоряжения).

ФИО2 на праве собственности принадлежат следующие объекты недвижимого имущества:

- нежилое здание площадью 58,1 кв. м с кадастровым номером 59:01:4410097:415, расположенное по адресу: г. Пермь, Дзержинский район, ул. Ленина, 84а, с 01.10.2019 (т. 1, л.д. 18);

- нежилое домовладение площадью 59,1 кв. м с кадастровым номером 59:01:4410097:94, расположенное по адресу: г. Пермь, Дзержинский район, ул. Ленина, 84а, с 01.10.2019 (т. 1, л.д. 20);

- нежилое здание площадью 18,9 кв. м с кадастровым номером 59:01:4410097:95, расположенное по адресу: г. Пермь, Дзержинский район, ул. Ленина, 84а, с 01.10.2019 (т. 1, л.д. 19);

Объект недвижимого имущества с кадастровым номером 59:01:4410097:95 расположен земельном участке площадью 28±2 кв. м с кадастровым номером 59:01:4410097:20, расположенном по адресу: г. Пермь, Дзержинский район, ул. Ленина, 84а и также находящемся в собственности у истца по первоначальному иску (т.1, л.д. 16).

Объекты с кадастровыми номерами 59:01:4410097:94, 59:01:4410097:415 соответственно расположены на земельных участках, находящихся в аренде

- земельный участок площадью 84±1 кв. м с кадастровым номером 59:01:4410097:21, расположенный по адресу: г. Пермь, Дзержинский район, ул. Ленина, 84а по договору между арендатором ФИО8 и Департаментом земельных отношений администрации города Перми от 13.10.2010 № 047-10Д (т. 1 л.д. 146);

- земельный участок площадью 82±1 кв. м с кадастровым номером 59:01:4410097:22, расположенный по адресу: г. Пермь, Дзержинский район, ул. Ленина, 84а. по договору между арендатором ФИО8 и Департаментом земельных отношений администрации города Перми от 13.10.2010 № 048-10Д (т. 1 л.д. 139).

В связи с переходом права собственности на находящиеся на земельном участке объектов первоначальному истцу - ФИО2, последнему перешли права аренды.

В дальнейшем в адрес истца по первоначальному иску департаментом направлены соглашения об изъятии земельных участков и расположенных на них объектом недвижимого имущества (письма департамента от 05.12.2019 №№ 21-01-07-И-8693, 21-01-07-И-8694, 21-01-07-И-8695, т. 1, л.д. 12-14).

В соответствии с проектами соглашений размер возмещения за земельный участок с кадастровым номером 59:01:4410097:20 и расположенного на нем объекта с кадастровым номером 59:01:4410097:95 составляет 2 532 000 руб. (т. 1, л.д. 27-29), размер возмещения за право аренды земельного участка с кадастровым номером 59:01:4410097:21 и расположенный на нем объект с кадастровым номером 59:01:4410097:94 составляет 5 521 000 руб. (т. 1, л.д. 24-26), размер возмещения за право аренды земельного участка с кадастровым номером 59:01:4410097:22, и расположенный на нем объект с кадастровым номером 59:01:4410097:415 составляет 5 420 000 руб. (т. 1, л.д. 21-23).

В ответ на данные предложения ФИО2 письмом от 25.12.2019 (т.1, л.д. 15) направил протоколы разногласий к соглашениям об изъятии. Разногласия предпринимателя касались размера возмещения за изымаемые объекты.

По мнению истца по первоначальному иску размер возмещения в первом случае должен составлять 16 640 471 руб., во втором случае – 35 123 280 руб., в третьем случае – 34 528 977 руб. (т. 1, л.д. 30-32).

При формировании возражений истец исходил из информационного письма от 12.12.2019, составленного ООО «Акцент-Оценка» (т. 1 л.д. 33).

В дальнейшем истцом уменьшены требования в соответствии с результатами экспертизы, проведенной в ходе судебного разбирательства.

По утверждению истца, стороны, не отрицая правомерности изъятия имущества по существу как такового, не достигли соглашения в части размера возмещения связанного с таким изъятием.

Приведенные обстоятельства явились поводом для подачи первоначального и встречных исков.

В соответствии с п.1 ст. 279 ГК РФ изъятие земельного участка для государственных или муниципальных нужд осуществляется в случаях и в порядке, которые предусмотрены земельным законодательством.

Согласно п.6 ст. 279 ГК РФ сроки, размер возмещения и другие условия, на которых осуществляется изъятие земельного участка для государственных или муниципальных нужд, определяются соглашением об изъятии земельного участка и расположенных на нем объектов недвижимости для государственных или муниципальных нужд (далее - соглашение об изъятии).

В случае принудительного изъятия такие условия определяются судом.

Согласно п.1 ст. 56.10 ЗК РФ соглашение об изъятии недвижимости заключается в письменной форме между правообладателем изымаемой недвижимости и уполномоченным органом исполнительной власти или органом местного самоуправления, предусмотренными статьей 56.2 настоящего Кодекса (за исключением случая, предусмотренного пунктом 12 настоящей статьи), а в случае, если изъятие земельных участков осуществляется на основании ходатайства об изъятии, также организацией, подавшей такое ходатайство. В соответствии с п.2 ст. 56.10. ЗК РФ проект соглашения об изъятии недвижимости, подписанный уполномоченным органом исполнительной власти или органом местного само-управления, принявшими решение об изъятии, а также организацией, подавшей ходатайство об изъятии, на основании которого было принято такое решение, направляется для подписания лицу, у которого изымаются земельные участки и (или) расположенные на ню: объекты недвижимого имущества. П.б ст. 56.10. ЗК РФ установлено, что проект соглашения об изъятии недвижимости считается полученным правообладателем изымаемой, недвижимости со дня вручения ему предусмотренного пунктом 3 настоящей статьи заказного письма или со дня возврата отправителю в соответствии с Федеральным законом "О почтовой связи" данного заказного письма, если иное не предусмотрено пунктом 7 настоящей статьи.

Согласно п.9, 10 ст. 56.10. ЗК РФ правообладатель изымаемой недвижимости вправе подписать соглашение об изъятии недвижимости и направить его лицам, указе иным в пункте 8 настоящей статьи, либо направить указанным лицам уведомление об отказе в подписании соглашения об изъятии недвижимости или предложения об изменении условий данного соглашения, в том числе предложения об изменении размера возмещения. К предложениям об изменении размера возмещения должны быть приложены обосновывающие это изменение документы. В случае, если по истечении девяноста дней со дня получения правообладателем изымаемой недвижимости проекта соглашения об изъятии недвижимости правообладателем изымаемой недвижимости не представлено подписанное соглашение об изъятии недвижимости, уполномоченный орган исполнительной власти или орган местного самоуправления, принявшие решение об изъятии, либо организация, на основании ходатайства которой принято решение об изъятии, имеют право обратиться в суд с иском о принудительном изъятии земельного участка и (или) расположенных на нем объектов недвижимости.

Согласно ст..282 ГК РФ если правообладатель изымаемого земельного участка не заключил соглашение об изъятии, в том числе по причине несогласия с решением об изъятии у него земельного участка, допускается принудительное изъятие земельного участка для государственных или муниципальных нужд.

Принудительное изъятие земельного участка для государственных или муниципальных нужд осуществляется по решению суда. Иск о принудительном изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд может быть предъявлен в суд в течение срока действия решения об изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд.

Из положений п. 1,2, 5, 6, 7 ст. 56.8 ЗК РФ следует, что размер возмещения за земельные участки, изымаемые для государственных или муниципальных нужд (далее также - размер возмещения), рыночная стоимость земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности и передаваемых в частную собственность взамен изымаемых земельных участков, рыночная стоимость прав, на которых предоставляются земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, взамен изымаемых земельных участков, определяются в соответствии с Федеральным законом от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" с учетом особенностей, установленных настоящей статьей. При определении размера возмещения в него включаются рыночная стоимость земельных участков, право частной собственности на которые подлежит прекращению, или рыночная стоимость иных прав на земельные участки, подлежащих прекращению, убытки, причиненные изъятием земельных участков, включая убытки, возникающие в связи с невозможностью исполнения правообладателями таких земельных участков обязательств перед третьими лицами, в том числе основанных на заключенных с такими лицами договорах, и упущенная выгода, которые определяются в соответствии с федеральным законодательством. В случае, если одновременно с изъятием земельных участков для государственных или муниципальных нужд осуществляется изъятие расположенных на таких земельных участках и принадлежащих правообладателям таких земельных участков объектов недвижимого имущества, в размер возмещения включается рыночная стоимость этих объектов недвижимого имущества, право частной собственности на которые подлежит прекращению, или рыночная стоимость иных прав на эти объекты недвижимого имущества, подлежащих прекращению. В целях определения размера возмещения рыночная стоимость земельного участка, право частной собственности на который подлежит прекращению, или рыночная стоимость подлежащих прекращению иных прав на земельный участок определяется исходя из разрешенного использования земельного участка на день, предшествующий дню принятия решения об изъятии земельного участка. В случае, если до указанного дня разрешенное использование земельного участка изменено для строительства, реконструкции объектов федерального значения, объектов регионального значения или объектов местного значения, для строительства, реконструкции которых осуществляется изъятие, рыночная стоимость земельного участка или рыночная стоимость прекращаемых прав на земельный участок определяется исходя из разрешенного использования, установленного до указанного изменения. Планируемое изъятие земельного участка и (или) расположенных на нем объектов недвижимого имущества не учитывается при определении размера возмещения. В случае, если в результате изъятия земельных участков и (или) расположенных на них объектов недвижимого имущества у правообладателей изымаемой недвижимости возникают убытки в связи с невозможностью исполнения ими обязательств перед третьими лицами, в том числе основанных на заключенных с такими лицами договорах, правообладатели изымаемой недвижимости обязаны представить лицу, выполняющему работы по оценке изымаемых земельных участков и (или) расположенных на них объектов недвижимого имущества или оценке прекращаемых прав и размера убытков, причиняемых таким изъятием, документы, подтверждающие возникновение у правообладателей изымаемой недвижимости убытков в связи с невозможностью исполнения указанных обязательств. Размер возмещения определяется не позднее чем за шестьдесят дней до направления правообладателю земельного участка соглашения об изъятии недвижимости.

Согласно п. 8 ст. 56.8 ЗК РФ при определении размера возмещения не подлежат учету:

1) объекты недвижимого имущества, расположенные на изымаемом земельном участке, и неотделимые улучшения данных объектов (в том числе в результате реконструкции), произведенные вопреки его разрешенному использованию, а также вопреки условиям договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, или договора безвозмездного пользования таким земельным участком;

2) неотделимые улучшения земельного участка и (или) расположенных на нем объектов недвижимого имущества, произведенные после уведомления правообладателя изымаемой недвижимости о принятом решении об изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд, за исключением неотделимых улучшений, произведенных в целях обеспечения безопасности такого недвижимого имущества в процессе его использования (эксплуатации), предотвращения пожаров, аварий, стихийных бедствий, иных обстоятельств, носящих чрезвычайный характер, либо в целях устранения их последствий, а также в результате реконструкции на основании выданного до указанного уведомления разрешения на строительство;

3) объекты недвижимого имущества, строительство которых осуществлено после уведомления правообладателя изымаемой недвижимости о принятом решении об изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд, за исключением случаев, если это строительство осуществлялось на основании ранее выданного разрешения на строительство;

4) объекты недвижимого имущества, для строительства которых не требуется выдача разрешения на строительство и строительство которых начато после уведомления правообладателя изымаемой недвижимости о принятом решении об изъятии;

5) сделки, заключенные правообладателем изымаемой недвижимости после его уведомления о принятом решении об изъятии, если данные сделки влекут за собой увеличение размера убытков, подлежащих включению в размер возмещения за изымаемый земельный участок.

Спор возник в связи с несогласием сторон с ценой выкупа и размером убытков.

В рамках дела предпринимателем заявлено, что фактически изымаемые объекты недвижимого имущества с кадастровыми номерами 59:01:4410097:415, 59:01:4410097:94, 59:01:4410097:95 сданы в аренду.

В подтверждение арендных отношений представлены следующие договоры : договор аренды от 01.02.2013 № 14 (т. 1 л.д. 197-204), договор аренды от 01.12.2017 (т. 1 л.д. 178-196), договор аренды от 15.11.2011и № к/17 (т. 1 л.д. 153-167), договор аренды от 15.01.2018 (т, 1 л.д. 168-177).

Данный факт под сомнение иными участниками спора не поставлен.

Указывая в соглашении размер возмещения, Департамент исходил из отчетов № 810-11/19, 811-11/19, 812-11/19 от 18.11.2019 , составленных специалистом Союза «Пермская торгово-промышленная палата» (ПЕРМСКАЯ ТПП) ФИО9 (т. 5).

Определением суда от 19.03.2020 по настоящему делу была назначена судебная экспертиза, производство экспертизы было поручено эксперту ООО «Авангард» ФИО7

Перед экспертом поставлены следующие вопросы:

1) какова рыночная стоимость изымаемых земельных участков (прав на

земельные участки), с расположенными на них объектами недвижимости по адресу: г. Пермь, район Дзержинский, ул. Ленина, 84а, по состоянию на дату проведения судебной экспертизы:

- земельного участка с кадастровым номером 59:01:4410097:20 площадью 28 кв.м и расположенного на нем объекта с кадастровым номером 59:01:4410097:95 площадью 18,9 кв.м;

- права аренды земельного участка с кадастровым номером 59:01:4410097:21 площадью 84 кв.м и расположенного на нем объекта с кадастровым номером 59:01:4410097:94 площадью 59,1 кв.м;

- права аренды земельного участка с кадастровым номером 59:01:4410097:22 площадью 82 кв.м и расположенного на нем объекта с кадастровым номером 59:01:4410097:415 площадью 58,1 кв.м?

2) каков размер убытков, причиненных изъятием земельных участков с кадастровыми номерами 59:01:4410097:20, 59:01:4410097:21, 59:01:4410097:22, с расположенными на них объектами недвижимого имущества с кадастровыми номерами 59:01:4410097:95, 59:01:4410097:94, 59:01:4410097:415, включая убытки, возникающие в связи с невозможностью исполнения их правообладателями обязательств перед третьими лицами, в том числе основанных на заключенных с такими лицами договорах, убытки от невозможности использовать земельные участки в процессе обычной хозяйственной деятельности, и упущенную выгоду?

В результате исследования эксперт ФИО7 в заключении № 20/0324-4 (т. 3) пришла к следующим выводам:

1) Рыночная стоимость изымаемых земельных участков (прав на земельные участки), с расположенными на них объектами недвижимости по адресу: г. Пермь, район Дзержинский, ул. Ленина, 84а, по состоянию на 24 апреля 2020 года составляет (округленно) 26 790 000 рублей, в том числе стоимость земельного участка с кадастровым номером 59:01:4410097:20 и расположенного на нем объекта с кадастровым номером 59:01:4410097:95 в сумме 3 370 000 руб., стоимость права аренды земельного участка с кадастровым номером 59:01:4410097:21, и расположенного на нем объекта с кадастровым номером 59:01:4410097:94 в сумме 11 810 000 руб., стоимость права аренды земельного участка с кадастровым номером 59:01:4410097:22, и расположенного на нем объекта с кадастровым номером 59:01:4410097:415 в сумме 11 610 000 руб.

2) Рыночная стоимость убытков, причиненных изъятием земельных участков с кадастровыми номерами 59:01:4410097:20, 59:01:4410097:21, 59:01:4410097:22, с расположенными на них объектами недвижимого имущества с кадастровыми номерами 59:01:4410097:95, 59:01:4410097:94, 59:01:4410097:415, включая убытки, возникающие в связи с невозможностью исполнения их правообладателями обязательств перед третьими лицами, в том числе основанных на заключенных с такими лицами договорах, убытки от невозможности использовать земельные участки в процессе обычной хозяйственной деятельности, и упущенную выгоду, по состоянию на 24 апреля 2020 года составляет (округленно) 3 105 346 руб.. в том числе упущенная выгода 3 093 346 руб., сумма 12 000 руб. расходы на регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним (стр. 169 оценочного отчета).

В соответствии с положениями ст. 82 АПК РФ судебная экспертиза не имеет преимущественного значения перед иными имеющимися в деле иными доказательствами, касающиеся рыночной стоимости.

Имеющееся в деле информационное письмо от 12.12.2019, составленное ООО «Акцент-Оценка» (т. 1 л.д. 33) судом не оценивается, так как оно имеет справочный характер, не имеет обоснования указанных в них сумм, не соответствует требованиям, предъявляемым к оценочным отчетам Федеральным законом «Об оценочной деятельности», в связи с чем его данные не могут быть противопоставлены иным имеющимся в деле оценочным отчетам, предоставленным Департаментом, и полученным в рамках судебной экспертизы.

При этом суд приходит к выводу, что оценочные отчеты № 810-11/19, 811-11/19, 812-11/19 от 18.11.2019 ПЕРМСКОЙ ТПП не отвечают критериям полноты и достоверности, исходя из следующего.

В опровержение достоверности подготовленных Союзом «Пермской торгово-промышленной палатой (Пермская ТПП) отчетов № 810-11/19, 811-11/19, 812-11/19 от 18.11.2019 предпринимателем представлены заключения №19/166/12-КР от 19.12.2019, №19/166/11-КР от 19.12.2019, №19/166/10-КР от 19.12.2019 специалиста ФИО10, являющегося членом экспертного совета Ассоциации СРОО «СВОД» (т. 1 л.д. 96-125), в которых отражены следующие недостатки:

в отчете отсутствует информация по анализу фактических данных сделок по земельному участку и по сдаче в аренду объектов недвижимости торгового назначения, не указан интервал значения цен;

нарушены принципы полноты, подтверждения информации, недопустимости неоднозначного токования полученных результатов;

неверно указаны корректировки на торг (вместо значений для активного рынка указана корректировка для неактивного рынка), на красную линию для объекта-аналога, на право аренды (75% от кадастровой стоимости при рекомендуемой 25%), на материал стен;

оценщиком указаны аналоги, не сопоставимые с объектом оценки, в том числе, не учтена близость к остановкам общественного транспорта и не учтены соответствующие корректировки, не приведены аналоги по расположению относительно главной улицы города (Ленина);

при расчете арендной платы не учтен параметр сравнения по критерию «отдельно стоящее здание» и «встроенное помещение», следовательно, аналоги подобраны некорректно;

ставка капитализации определена неверно, не применен метод рыночной экстракции;

при определении размера убытков не учтены положения договоров аренды, в том числе обязанность арендодателя возместить арендатору стоимость строительно-ремонтных работ, осуществленных Арендатором в помещении (оценщик должен был запросить дополнительную информацию относительно дополнительно проведенных улучшений);

при расчете срока, в течение которого рассчитывается упущенная выгода, не учтено отсутствие аналогов с площадью до 100 кв.м. и необходимость в связи с этим приобретать объект с большей площадью, что влечет за собой дополнительные расходы, кроме того срок экспозиции увеличивается в связи с отсутствием аналогов по местоположению.

Кроме того используемые ПЕРМСКИМ ТПП при оценке Методические рекомендации по расчету размера убытков, причиненных собственникам земельных участков, землепользователям, землевладельцам и арендаторам земельных участков временным занятием земельных участков, ограничением прав собственников земельных участков, землепользователей, землевладельцев и арендаторов земельных участков либо ухудшением качества земель в результате деятельности других лиц, утвержденных Приказом Минэкономразвития России от 14.01.2016 №10 (далее - Методические рекомендации), не применяются при изъятии земельных участков. Кроме того, данный оценщик ссылаясь на указанные Методические рекомендации, не учитывает их положения. Так, например, при расчете размера убытков рекомендуется исходить из необходимости их расчета в размере, позволяющем восстановить нарушенное право правообладателя земельного участка, восстановить уничтоженное или поврежденное имущество, а также учитывать неполученные доходы правообладателя земельного участка, которые он получил бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (п, 1.4. Методических рекомендаций). Оценщиком же не учтено, что при обычных условиях гражданского оборота истец получил бы доходы в размере, определенном, как минимум, за период сроков действия уже заключенных договоров аренды. Оценщик ссылается также на аналитический отчет «Рынок торгово-офисной недвижимости г. Перми. Аналитический отчет за 3 кв. 2019 г. ООО «Аналитический центр «КД-консалтинг», отсутствующий в свободном доступе и в нарушение с требованиями п. 11 ФСО № 3 не приложен к Отчету об оценке. Более того, указанный документ содержит в себе анализ рынка торгово-офисной недвижимости г. Перми за 3 квартал 2019 года, в то время как решение об изъятии земельного участка Истца было принято в 4 квартале 2019 года. Обоснование применения расценок относящихся к иному периоду в отчете не обосновано. В Отчетах содержится ссылка на проект Методических рекомендаций по определению рыночной стоимости объектов недвижимости и размера убытков в связи с изъятием для государственных и муниципальных нужд, разработанный Министерством экономического развития. Между тем, указанный документ отсутствует по ссылке, указанной Оценщиком fhttps://econoiny.gov.ru/wps/wcm/connect/8a8c0827-d2d2-48bb-bfla-c779c53ddf74/inctodic.pdf?MOD=AJPERES&CACHEID;=8a8cQ827-d2d2-48bb-bfla-e779c53ddF74). При этом по ссылке документ не найден.

При определении рыночной стоимости договора аренды оценщиком не учтены положения действующих на настоящий момент договоров аренды, по которым собственник лишается получения дохода в связи с изъятием земельных участков. В рамках дела о недостоверности указанных договоров не заявлялось.

Кроме того, выявлены следующие нарушения при составлении отчетов. Исходя из приведенной в разделе 6.4. Отчетов классификации торговой недвижимости г. Перми, не указано, к какому типу торговой недвижимости оценщик отнес оцениваемый объект. При определении ценообразующих факторов в разделе 6.5 отчетов не учтено расположение объектов (<...>) в непосредственной близости от остановки общественного транспорта, а также близость объектов инфраструктуры. В разделе 7.1.2 отчетов указано, что к факторам стоимости также относится инфраструктура, в том числе объекты социальной инфраструктуры, между тем в отчетах оценщика не отражена близость оцениваемых объектов от объектов социальной инфраструктуры, в том числе от организаций, связанных с отдыхом и досугом (Пермский академический Театр-Театр, ул. Ленина, 53); предприятий и организаций систем здравоохранения, образования, дошкольного воспитания (Школа № 18 для обучающихся с ограниченными возможностями здоровья г. Перми, СОШ №6 им. Героя России СЛ. ФИО11, Детские сады №36 и №103, Городская клиническая больница №2 им. Ф.Х. Граля и т.д.).

В разделе 8.2 отчетов при определении чистого операционного дохода оценщик делает вывод о несоответствии арендных ставок по действующим договорам аренды рыночным условиям, в связи с чем использует рыночные арендные ставки. При этом в отчетах отсутствует обоснование такого вывода и сравнение арендных ставок рыночным. При определении стоимости доходным подходом (раздел 8 Отчетов) оценщиком не указаны причины, по которым им не использованы фактические данные о расходах, которые несет правообладатель в связи с использованием изымаемых земельных участков и объектов, которые были получены оценщиком от ответчика.

Из положений ч. 2 ст. 56.8 ЗК РФ при определении размера возмещения в него включаются: рыночная стоимость изымаемых земельных участков или прав на эти участки; рыночная стоимость объектов недвижимого имущества или прав на эти объекты; убытки, причиненные изъятием, включая убытки в связи с невозможностью исполнения обязательств перед третьими лицами, и упущенная выгода, которые определяются в соответствии с федеральным законодательством. Согласно п. 3 ч. 3 ст. 56.8 ЗК РФ при определении размера возмещения в случае досрочного прекращения договора аренды земельного участка, находящегося в муниципальной собственности, рыночная стоимость подлежащих прекращению прав на земельные участки определяется как рыночная стоимость права аренды земельного участка до истечения срока действия указанных договоров. Однако при составлении рассматриваемых отчетов оценщиком не запрашивались и не анализировались договоры аренды в отношении земельных участков, права на которые подлежат прекращению (отчеты в отношении земельных участков с кадастровыми номерами 59:01:4410097:21 и 59:01:4410097:22). В разделе 10.4. отчетов оценщиком указано, что реальный ущерб не рассчитывается, поскольку при изъятии земельных участков выплачивается рыночная стоимость изымаемого земельного участка и объекта недвижимости.

Возражая против результатов судебной экспертизы Департамент ссылается на следующее. Согласно стр. 68,69 заключения оценщиком в соответствии с п. 11в Приказом Минэкономразвития России от 25.09.2014 N 611 "Об утверждении Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости (далее - ФСО N 7)" произведен анализ фактических данных о ценах сделок и (или) предложений с объектами недвижимости из сегментов рынка, к которым может быть отнесен оцениваемый объект при фактическом, а также при альтернативных вариантах его использования, с указанием интервала значений цен. Согласно стр. 68,69 заключения в подтверждении итоговой рыночной стоимости объекта оценки оценщиком уточнен диапазон цен предложения на вторичном рынке купли-продажи торговых помещений в зависимости от типа и зоны престижности местоположения на 1 квартал 2020 года. Согласно стр. 17 заключения в 1 категории престижности местоположения торговой недвижимости: средняя стоимость 1 кв.м. отдельно стоящего торгового здания в целом составляет 76 172,00 руб./кв.м. (максимальное значение - 339 943 руб./кв.м.), средняя стоимость 1 кв.м. 3 типа: отдельно стоящие и пристроенные ТЦ составляет 65 352 руб./кв.м. (максимальное значение - 190 ООО руб./кв.м.), средняя стоимость 1 кв.м. 4 типа: встроенно-пристроенные торговые помещения (автономные) составляет 80 082 руб./кв.м. (максимальное значение -442 122 руб./кв.м.).Таким образом, итоговое значение стоимости Объекта капитального строительства и земельного участка составляет (далее - единый объект недвижимости ЕОН): объект оценки №1 = 178 603,88 руб./ кв.м.; объект оценки №2 = 199 830,80 руб./кв.м.; объект оценки №3 = 199 827,88 руб./кв.м. Департамент указывает, что данные показатели не отражают рыночную ситуацию, сложившуюся на дату оценки, стоимость максимально приближена к верхней границе интервала, которая по его мнению подтверждена справкой по рыночной стоимости аналогичных объектов, из который видно, что рыночная стоимость за 1 кв.м. аналогичных объектов составляет примерно от 30 804, 32 руб. Кроме того, Департамент ссылается на то, что в соответствии с п.22е ФСО №7 оценщиком должен производиться учет количественных и качественных характеристик объекта оценки, согласно элементам сравнения. В сравнительном подходе в качестве аналогов используются объекты - встроенные помещения торгового назначения, расположенные на 1-х этажах жилых домов. Полагает, что оценщиком не корректно определен подсегмент коммерческой недвижимости аналогов - объекты неопределенного назначения (помещения в жилых домах), в то время как объект оценки относится к объектам торгового назначения в отдельно стоящем здании. Необходимо введение корректировки. В сравнительном подходе в качестве аналогов используются объекты капитального строительства и земельные участки (далее - ОКС + ЗУ), реализуемые на различных передаваемых правах (право собственности/ аренды земельного участка) стр. 121 заключения. В сравнительном подходе в качестве аналогов используются объекты с отличным материалом стен по отношению к объекту оценки (профилированный лист и кирпич). При определении величины корректировки Оценщиком необоснованно используется максимальное значение расширенного интервала (0,89), в то время как указанная величина показывает минимальное отличие стоимости 1 кв.м. ОКС, выполненного из сендвич-панелей и кирпича. Аналогичное замечание заявлено по отношению к корректировке на отделку (используется максимальное значение расширенного интервала (0,91), в то время как указанная величина показывает минимальное отличие стоимости 1 кв.м. помещений с отделкой в среднем состоянии и требующих косметического ремонта). Указывает, что при введении указанных корректировок в пункте 1-4 (на право собственности/ аренды земельного участка, материал стен, отделку, площадь, тип объекта) корректировки начисляются на стоимость единого объекта недвижимости, в то время как каждая поправка характерна исключительно для стоимости ОКС или ЗУ, то есть отдельно. Полагает, что при уточнении итоговая стоимость измениться. В части примененного оценщиком доходного подхода Департаментом указано на то, что в доходном подходе в качестве аналогов используются объекты встроенные помещения торгового назначения, расположенные на 1-х этажах жилых домов (№2,3), полагает, что оценщиком не корректно определен подсегмент коммерческой недвижимости аналогов — объекты неопределенного назначения (помещения в жилых домах), в то время как объект оценки относится к объектам торгово-офисного назначения в отдельно стоящем здании (стр. 144 заключения). Считает необходимым введение корректировки. В доходном подходе в качестве величины потерь от недозагрузки и недополучения арендных платежей оценщиком необоснованно используется минимальное значение расширенного интервала (6,4%), в то время как указанная величина показывает минимальную величину затрат на эксплуатацию объекта оценки/ аналога. Оценщиком на стр. 146 заключения необоснованно используется значение операционных расходов равной величине 13,4% как минимальное значение расширенного интервала. Указывает, что данное значение не соответствует рыночной ситуации, используется в исключительных условиях согласно пояснениям справочника, поскольку при определении показателя Согласно справочника оценщика недвижимости-2018 «Офисно-торговая недвижимость..» под ред. ФИО12 среднее значение расширенного интервала (допустимое значение) составляет 19%. Департамент также указывает, что в заключении отсутствует обоснование определения величины коммунальных платежей при определении чистого операционного подхода, в электронных образах объявлений объектов-аналогов, используемых в отчете проверить информацию о включении в арендную ставку аналогов не представляется возможным, что нарушает п.5 ФСО-3 (информация, приведенная в отчете об оценке, существенным образом влияющая на стоимость объекта оценки, должна быть подтверждена). Из текста отчета отсутствует возможность сделать вывод по источнику информации по структуре коммунальных и эксплуатационных расходов в пользу арендаторов. По мнению Департамента в нарушение п. 23 в ФСО 7 метод прямой капитализации применяется для оценки объектов недвижимости, не требующих значительных капитальных вложений в их ремонт или реконструкцию, фактическое использование которых соответствует их наиболее эффективному использованию. Определение стоимости объектов недвижимости с использованием данного метода выполняется путем деления соответствующего рынку годового дохода от объекта на общую ставку капитализации, которая при этом определяется на основе анализа рыночных данных о соотношениях доходов и цен объектов недвижимости, аналогичных оцениваемому объекту. Таким образом, ставка капитализации определена согласно справочнику, а не согласно анализу рыночных данных о соотношениях доходов и цен объектов недвижимости, аналогичных оцениваемому объекту (методом рыночной экстракции). Департамент также не согласен с определение упущенной выгоды. Указывает, что при определении величины упущенной выгоды оценщиком ошибочно определяется продолжительность периода восстановления нарушенного производства. Отсутствует обоснование времени на поиск и приобретение недвижимости (ничем не регламентировано), сдача в аренду приобретенного недвижимого имущества аналогично (величина 5 мес. - максимальное значение для площадей объектов до 100 кв.м.) считаем, что объекты оценки наиболее ликвидны и востребованы, срок наименьший. Отсутствует обоснованность выводов, логическое заключение. Исходя из количественных и качественных факторов (площадь, доступность и т.д.) расчет среднего срока экспозиции не сопоставим с объектом оценки. Полагает, что в нарушение п. 23 ФСО 7 используется метод дисконтирования потоков, так как данный метод применяется для оценки недвижимости, генерирующей или способной генерировать потоки доходов с произвольной динамикой их изменения во времени путем дисконтирования их по ставке, соответствующей доходности инвестиций в аналогичную недвижимость. В то время как метод прямой капитализации применяется для оценки объектов недвижимости, не требующих значительных капитальных вложений в их ремонт или реконструкцию, фактическое использование которых соответствует их наиболее эффективному использованию. Определение стоимости объектов недвижимости с использованием данного метода выполняется путем деления соответствующего рынку годового дохода от объекта на общую ставку капитализации, которая при этом определяется на основе анализа рыночных данных о соотношениях доходов и цен объектов недвижимости, аналогичных оцениваемому объекту. Департамент считает наиболее корректным использование метода прямой капитализации, поскольку объект оценки сдан в аренду с фиксированной величиной оплаты.

Аналогичные возражения поступили от Союза «Пермская торгово-промышленная палата».

Вызванный эксперт ФИО7 в судебном заседании 02.07.2020 дала пояснения, а также представила в том числе письменные пояснения на возражения Департамента со ссылкой на описание конкретных страниц отчета (т. 4 л.д. 53, т. 5 л.д. 198).

При оценке аналогов как в части самих объектов, так и в части материалов экспертом применяются корректирующие коэффициенты, их описание дано в экспертном заключении (стр. 115-117, 120-122). Применение общих корректировок для стоимости объекты капитального строительства и земельные участки сделано со ссылкой на соответствующие справочники.

Соответствие заключения требованиям законодательства следует из подготовленной председателем Экспертного совета ассоциации «СРОО «ЭС» по Пермскому краю ФИО13 рецензии (т. 4 л.д. 107).

Суд также отмечает, что из материалов дела не следует, что заявленные Департаментов возражения дают погрешность более 10 %, признаваемую судом разумной.

В части упущенной выгоды, суд отмечает, что мотивация избранных экспертом методов в заключении имеется.

При этом суд не может отказать в удовлетворении требования кредитора о возмещении убытков, причиненных неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства, только на том основании, что размер убытков не может быть установлен с разумной степенью достоверности. В этом случае размер подлежащих возмещению убытков, включая упущенную выгоду, определяется судом с учетом всех обстоятельств дела исходя из принципов справедливости и соразмерности ответственности допущенному нарушению обязательства.

При этом иное доказательство в подтверждение его размера в материалах дела отсутствует.

При таких обстоятельствах суд признает определенный в заключении размер убытков не опровергнутым.

В силу изложенного, суд признает заключение, полученное в рамах судебной экспертизы достоверным доказательством.

Таким образом, в части цены суд признает обоснованной позицию предпринимателя с учетом уточнения.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 132, 167-170, 176 АПК РФ, Арбитражный суд Пермского края

Р Е Ш И Л:

первоначальный и встречный иск удовлетворить.

Урегулировать разногласия, возникшие при заключении соглашений об изъятии 1-этажного кирпичного здания торгового павильона (лит. А, Б, В) общей площадью 136,1 кв.м по адресу: <...> а, с кадастровыми номерами 59:01:4410097:415, 59:01:4410097:94, 59:01:4410097:95, а также земельных участков с кадастровыми номерами 59:01:4410097:20, 59:01:4410097:21, 59:01:4410097:22.

Взыскать с муниципального образования «город Пермь» в лице Департамента земельных отношений администрации города Перми за счет средств казны муниципального образования «город Пермь» в пользу индивидуального предпринимателя ФИО2 сумму 29 895 346 руб., в том числе за земельный участок с кадастровым номером 59:01:4410097:20 и расположенный на нем объект с кадастровым номером 59:01:4410097:95 в сумме 3 370 000 руб.; за право аренды земельного участка с кадастровым номером 59:01:4410097:21 и расположенный на нем объект с кадастровым номером 59:01:4410097:94 в сумме 11 810 000 руб.; за право аренды земельного участка с кадастровым номером 59:01:4410097:22 и расположенный на нем объект с кадастровым номером 59:01:4410097:415 в сумме 11 610 000 руб.; убытки, причиненные изъятием объектов недвижимого имущества в сумме 3 105 346 руб.

Решение суда после выплаты выкупной цены является основанием для изъятия и прекращения права собственности индивидуального предпринимателя ФИО2 на земельный участок с кадастровым номером 59:01:4410097:20 и расположенный на нем объект с кадастровым номером 59:01:4410097:95; на расположенный на земельном участке с кадастровым номером 59:01:4410097:21 объект с кадастровым номером 59:01:4410097:94; на расположенный на земельном 59:01:4410097:22 объект с кадастровым номером 59:01:4410097:415, прекращения права аренды в отношении земельных участков с кадастровыми номерами 59:01:4410097:21, 59:01:4410097:22.

Решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости записи о переходе права собственности от индивидуального предпринимателя ФИО8 к муниципальному образованию «город Пермь» на земельный участок с кадастровым номером 59:01:4410097:20, объекты недвижимого имущества с кадастровым номером 59:01:4410097:95; 59:01:4410097:94; 59:01:4410097:415, прекращения обременения в виде договора аренды в отношении земельных участков с кадастровыми номерами 59:01:4410097:21, 59:01:4410097:22.

Решение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства в Семнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня его принятия через Арбитражный суд Пермского края.

Судья М.А. Вихнина