Решение от 12 февраля 2023 г. по делу № А82-5683/2022

АРБИТРАЖНЫЙ СУД ЯРОСЛАВСКОЙ ОБЛАСТИ

150999, г. Ярославль, пр. Ленина, 28 http://yaroslavl.arbitr.ru

Именем Российской Федерации


Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А82-5683/2022
г. Ярославль
12 февраля 2023 года
Арбитражный суд Ярославской области в составе судьи Секериной С.Е.

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1,

рассмотрев в судебном заседании с использованием системы веб-конференции исковое заявление Муниципального казенного учреждения "Агентство по аренде земельных участков, организации торгов и приватизации муниципального жилищного фонда" города Ярославля (ИНН <***>, ОГРН <***>)

к Обществу с ограниченной ответственностью "Специализированный застройщик Первый Бетонный ЖБИ" (ИНН <***>, ОГРН <***>), Закрытому акционерному обществу Фирма "Ярстрой" (ИНН <***>, ОГРН <***>)

3-е лицо: ООО "Авто-Мастер"

о расторжении договора аренды земельного участка от 20.02.2018 № 20062/1-о

при участии:

от истца – ФИО2 - по дов. от 22.12.2022

от ответчика 1 – ФИО3 - по дов. от 12.04.2022

от ответчика 2 - ФИО4 - по дов. от 02.11.2021

от 3-го лица - ФИО4 - по дов. от 07.06.2022

установил:

Муниципальное казенное учреждение "Агентство по аренде земельных участков, организации торгов и приватизации муниципального жилищного фонда" города Ярославля обратилось в арбитражный суд с исковым заявлением к Обществу с ограниченной ответственностью "Специализированный застройщик Первый Бетонный ЖБИ", Закрытому акционерному обществу Фирма "Ярстрой" о расторжении договора аренды земельного участка от 20.02.2018 № 20062/1-о.

Определением суда от 27.06.2022 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено ООО "Авто-Мастер".

Истец требования поддержал.

Ответчики и третьего лицо против иска возражали, представили отзывы.

Заслушав представителей сторон, исследовав материалы дела, суд установил следующее.

На основании постановлений мэра города Ярославля от 25.04.2005 №1797, от 28.09.2005 №4512, от 29.11.2005 №5556, от 21.02.2006 №537, от 25.05.2007 №1605 Закрытому акционерному обществу Фирме «Ярстрой» (далее по тексту ЗАО Фирма «Ярстрой») предоставлено 140965,00 кв.м. (участок №1 -7358 кв.м.; участок №2 - 20727 кв.м.; участок №3 - 30146 кв.м.; участок №4 - 33023 кв.м.; участок №5- 24340кв.м.; участок №6- 25371кв.м.) земельного участка из общей площади 140965,00 кв.м. из земель населенных пунктов с кадастровым номером 76:23:000000:0103. Земельный участок расположен в МКР №12, МКР №13, МКР №15 в Дзержинском районе города Ярославля.

Заключен договор аренды земельного участка от 12.07.2007 № 20062-О на период с 25.05.2007 по 20.02.2011. Вид функционального использования - на период подготовки проектно-сметной документации и жилищного строительства МКР №12, МКР №13, МКР №15. Государственная регистрация 15.08.2007 № 76-76-01/135/2007-162.

Дополнительным соглашением от 09.07.2015 №8 к договору №20062-о от 12.07.2007срок действия договора установлен по 15.02.2017.

По истечении срока действия указанный договор аренды в соответствии со статьей 621 Гражданского кодекса РФ возобновился на тех же условиях на неопределенный срок.

В рамках действия договора аренды земельного участка от 12.07.2007 № 20062-О между ЗАО «Ярстрой», ООО «ЖилСтройИнвест» и ООО «СтройСити» заключен договор субаренды от 22.12.2014 №18/20062-0 на земельный участок площадью 10010,60 кв.м. из общей площади участка 30146,00 кв.м. Регистрация в УФРС 18.01.2016, номер регистрации 7676/023-76/001/002/2015-5094/2.

15.09.2017 между ООО «СтройСити» и ООО «Авто-Мастер» заключено соглашение о передаче прав и обязанностей по договору субаренды №18/20062-о. Регистрация в УФРС 18.04.2018, номер регистрации 76:23:000000:103-76/023/2018-460.

25.01.2018 ООО «Первый Бетонный ЖБИ» и ЗАО Фирма «Ярстрой» обратились в Департамент архитектуры и земельных отношений мэрии города Ярославля с заявлениями (вх. от 25.01.2018 № 1442, от 26.01.2018 №1531) о предоставлении в аренду без проведения торгов земельного участка с кадастровым номером 76:23:000000:103, расположенного по адресу: г. Ярославль, МКР 12,МКР 13,МКР 15 для завершения строительства.

Департамент архитектуры и земельных отношений мэрии города Ярославля направил в МКУ «Агентство по аренде земельных участков города Ярославля» информацию от 15.02.2018 № 1737 для заключения договора аренды земельного участка, с кадастровым номером 76:23:000000:103, площадью 140965 кв.м, расположенного по адресу: г. Ярославль, МКР 12, МКР 13,МКР 15.

Впоследствии на основании пункта 21 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 №137-Ф3 «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» с ЗАО Фирма «Ярстрой», ООО «Первый Бетонный ЖБИ» заключен договор от 20.02.2018 №20062/1-о аренды земельного участка площадью 140965 кв.м с кадастровым номером 76:23:000000:103, расположенного по адресу: МКР №12, МКР №13, МКР №15. Вид разрешенного использования - на период подготовки проектно-сметной документации и жилищного строительства МКР №12, МКР №13, МКР №15. Земельный участок предоставлен для завершения строительства объектов незавершенного строительства - многоквартирных жилых домов. Срок действия договора установлен с 24.01.2018 по 23.01.2021.

19.11.2020 заключено дополнительное соглашение № 1 к договору аренды земельного участка от 20.02.2018 №20062/1-о о продлении срока действия договора с 24.01.2021 по 23.01.2024.

В соответствии с пунктом 7.4 договора от 20.02.2018 №20062/1-о «с момента государственной регистрации договора аренды от 20.02.2018 №20062/1-о договор аренды земельного участка от 12.07.2007 №20062-о прекращает свое действие».

Таким образом, 14.03.2018 договор аренды земельного участка от 12.07.2007 №20062-о прекратил свое действие.

Истец указал, что при этом после прекращения договора аренды земельного участка от 12.07.2007 №20062-о 30.11.2020 между ЗАО Фирма «Ярстрой», ООО «Первый бетонный ЖБИ» и ООО «Авто-Мастер» было заключено дополнительное соглашение к договору № 18/20062-О субаренды находящегося в государственной собственности земельного участка от 22.12.2014 о продлении срока действия договора субаренды до 23.01.2024. Регистрация в УФРС 22.12.2020, номер регистрации 76:23:000000:103-76/097/2020-661.

Пунктом 2.3.3 договора аренды от 20.02.2018 №20062/1-о соарендатор может передать арендованный земельный в субаренду в пределах срока Договора аренды земельного участка с письменного согласия Арендодателя, при этом на субарендатора распространяются все права Соарендаторов земельного участка, предусмотренные действующим законодательством Российской Федерации.

В соответствии с ч. 1 ст. 618 Гражданского кодекса РФ досрочное прекращение договора аренды влечет прекращение заключенного в соответствии с ним договора субаренды.

Следовательно, указал истец, договор субаренды от 22.12.2014 №18/20062-0 прекращен 14.03.2018 (дата прекращения от 12.07.2007 №20062-о и регистрации договора аренды от 20.02.2018 №20062/1-о).

Истец полагает, что дополнительное соглашение от 30.11.2020 к договору №18/20062-0 субаренды заключено за пределами срока действия договора от 12.07.2007 №20062-о, что является по своей сути ничтожной сделкой, а также без письменного согласия арендодателя.

При обращении в суд истец указал, что неправомерные действия лиц, заключивших дополнительное соглашение от 30.11.2020 к договору субаренды №18/20062-0 повлекли за собой незаконное обращение ООО «Авто-Мастер» в Департамент строительства Ярославской области за выдачей разрешения на строительство.

10.02.2020 по заявлению ООО «Авто-Мастер» в разрешение № 76-301000-326-2017 от 19.12.2017 на строительство многоквартирного жилого дома строение 41 на земельном участке с кадастровым номером 76:23:000000:103 были внесены изменения в части продления срока его действия сроков до 23.01.2021.

07.09.2021 ООО «Авто-Мастер» выдано разрешение на строительство № 76-301000169-2021 сроком действия до 23.01.2024.

По сведениям истца, на земельном участке с кадастровым номером 76:23:010406:66 также как и на едином землепользовании с кадастровым номером 76:23:000000:103 объект незавершенного строительства с кадастровым номером 76:23:010406:2882 отсутствует.

С целью соблюдения досудебного порядка урегулирования спора в соответствии со ст. 4 Арбитражного процессуального кодекса РФ МКУ «Агентство по АЗУТП» г. Ярославля направило в адрес ответчиков уведомление от 09.02.2022 № 1247.

На основании вышеизложенного истец просит расторгнуть договор аренды земельного участка от 20.02.2018 №20062/1-о заключенный с ЗАО Фирма «Ярстрой», ООО «Первый Бетонный ЖБИ», что явилось основанием для его обращения в суд.

Ответчик 1 (далее - Общество), возражая против иска, в письменном отзыве указывает, что считает исковое заявление необоснованным и не подлежащим удовлетворению по следующим основаниям.

1. Арендаторами не допущено существенных нарушений договора аренды, которые являются основанием для досрочного расторжения договора аренды в судебном порядке.

Между Агентством (арендодатель) и Обществом, ЗАО Фирма «Ярстрой» (арендаторы) заключен договор аренды № 20062/1-о от 20.02.2018 года в отношении земельного участка с кадастровым номером 76:23:000000:103.

В исковом заявлении Агентство просит суд расторгнуть Договор аренды в связи с существенным нарушением арендаторами договора, а именно пункта 2.3.3.

В соответствии с пунктом 2.3.3. Договора аренды Соарендаторы (Общество и ЗАО Фирма «Ярстрой») вправе передавать арендованный земельный участок в субаренду в пределах срока договора аренды земельного участка с письменного согласия Арендодателя (МКУ).

Существенным нарушением пункта 2.3.3. Договора аренды Агентство считает заключение между ЗАО Фирма «Ярстрой», Обществом и ООО «Авто-Мастер» дополнительного соглашения к договору субаренды № 18/20062-О от 22.12.2014 года.

На момент заключения Договора субаренды ЗАО Фирма «Ярстрой» использовало земельный участок на основании договора аренды от 12.07.2007 года № 20062-о и заключение договора субаренды было согласовано с арендодателем.

Договор субаренды был заключен сторонами задолго до заключения Договора аренды в 2018 году. Земельный участок и в договоре аренды 2007 года, и в договоре аренды 2018 года предоставлен арендаторам для осуществления строительства многоквартирных домов. Именно с этой целью часть земельного участка была передана в субаренду в 2014 году. 19 декабря 2017 года ООО «Авто-Мастер», используя земельный участок на основании Договора субаренды, получило разрешение на строительство и начало строительство многоквартирного дома. При этом строительство осуществляется и в настоящее время.

На момент заключения договора аренды в 2018 году Агентство знало о том, что часть Земельного участка передана в субаренду и на этой части ведется строительство многоквартирного дома, поскольку договор субаренды был зарегистрирован в ЕГРН.

Заключение в 2020 году дополнительного соглашения к Договору субаренды о продлении права пользования ООО «Авто-Мастер» частью Земельного участка требовалось для завершения строительства ООО «Авто-Мастер» многоквартирного дома и реализации целей, для которых земельный участок предоставлен в аренду.

По мнению отвтчика, продолжение использования ООО «Авто-Мастер» части земельного участка на правах субарендатора и после заключения Договора аренды 2018 года не является существенным нарушением условий Договора аренды и, соответственно, не может быть основанием для досрочного расторжения договора аренды, поскольку указанное соглашение направлено на реализацию цели договора аренды.

Сохранение субарендных отношений с ООО «Авто-Мастер» с целью завершения строительства многоквартирного дома не является существенным нарушением условий Договора аренда, поскольку какого-либо ущерба Агентству не причинено. При заключении Договора аренды в 2018 году Агентство знало о заключенном в 2014 году договоре субаренды и о строительстве на земельном участке многоквартирного дома субарендатором на основании действующего разрешение на строительство. Агентство при заключении Договора аренды рассчитывало на то, что на земельном участке будут достроены многоквартирные дома, как раз на реализацию этой цели направлено дополнительное соглашение к договору субаренды с ООО «Авто-Мастер».

Кроме того, в пункте 4.3. Договора аренды стороны определили перечень обстоятельств, которые они считают существенными и влекущими прекращение Договора аренды. Нарушение пункта 2.3.3. Договора аренды в этом перечне нет.

На основании изложенного ответчик-1 полагает, что арендаторами по Договору аренды не допущено существенных нарушений условий договора и нет каких-либо оснований для его досрочного расторжения.

По мнению ответчика-1, истец злоупотребляет правом, нарушая статью 10Гражданского кодекса РФ.

На Земельном участке расположены два объекта незавершенного строительства, принадлежащие Обществу на праве собственности (кадастровые номера 76:23:010406:2882, 76:23:010406:3889). Доводы Агентства об обратном оспариваются ответчиком.

Общество использует Земельный участок для строительства многоквартирного дома на основании разрешения на строительство, регулярно оплачивает арендную плату. Однако Агентство предпринимает уже четвертую попытку лишить ответчика прав на земельный участок, что подтверждается судебными спорами.

На основании изложенного, просит отказать в удовлетворении исковых требований в полном объеме.

Ответчик 2, возражая против иска, в письменном отзыве указывает, что не признает заявленные требования ввиду следующего.

По условиям заключенного спорного договора досрочное расторжение договора производится по письменному соглашению сторон или по решению суда (п. 4.1. Договора).

В силу ст. 619 ГК РФ приводится закрытый перечень оснований, по которым договор аренды может быть досрочно расторгнут судом. Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с п. 2 ст. 450 ГК РФ.

П. 4.3. Договора предусмотрено, что в связи с существенными нарушениями условий договора, договор подлежит досрочному расторжению. Сторонами предусмотрен закрытый перечень оснований, ни одно из которых не заявлено Истцом.

В то же время Истец, заявляя требования о расторжении, руководствуясь п. 1 ст. 619, п. 3 ст. 615, п. 2 ст. 450 ГК РФ, не приводит доказательств пользования арендаторами имущества с существенным нарушением условий договора.

Указание Истца на отсутствие строительства на земельном участке с кадастровым номером 76:23:010406:66 (являющемся частью единого землепользования с кадастровым номером 76:23:000000:103), носит недостоверный характер.

Ранее Арбитражным судом Ярославской области в двух судебных актах по делу № А82-20025/2020 и № А82-17662/2021 уже дана оценка проведенному осмотру земельного участка от 01.10.2021 г.

На спорном земельном участке с кадастровым номером 76:23:000000:103, предоставленном в аренду к настоящему моменту находятся многоквартирные дома, введенные в эксплуатацию; но земельные участки под ними не отмежеваны. Также на земельном участке имеются объекты незавершенного строительства, сооружения, материалы для завершения строительства многоквартирных домов.

Ответчик 2 полагает, что Истцом не доказан факт существенного нарушения условий договора аренды со стороны Арендаторов.

На основании изложенного, просит суд в иске отказать.

Третье лицо в отзыве на иск считает, что заявленные требования не подлежат удовлетворению.

19 сентября 2022 года Вторым арбитражным апелляционным судом вынесено постановление по делу № А82-17932/2021 по апелляционной жалобе ООО «АВТОМАСТЕР» на решение Арбитражного суда Ярославской области от 18.06.2022 по заявлению общества с ограниченной ответственностью «АВТО-МАСТЕР» к Департаменту строительства Ярославской области о признании недействительным приказа Департамента строительства Ярославской области от 15.10.2021 № 136 «Об отмене разрешения на строительство от 07.09.2021 № 76-301000-169-2021».

Судебным актом установлено, что в соответствии с пунктом 1 статьи 173.1 ГК РФ сделка, совершенная без согласия третьего лица, органа юридического лица или государственного органа либо органа местного самоуправления, необходимость получения которого предусмотрена законом, является оспоримой, если из закона не следует, что она ничтожна или не влечет правовых последствий для лица, управомоченного давать согласие, при отсутствии такого согласия. Она может быть признана недействительной по иску такого лица иди иных лиц, указанных в законе.

Приведенные выше дополнительное соглашение от 20.02.2018 о продлении срока действия договора субаренды спорного земельного участка от 22.12.2014 № 18/20062-О, а также дополнительное соглашение от 30.11.2020, участником которых является ООО «АВТО-МАСТЕР», не оспорены в установленном законом порядке, не признаны судом недействительными сделками.

В судебном порядке установлено, что фактически между МКУ «Агентство по АЗУТП» г. Ярославля, ЗАО Фирма «Ярстрой», ООО «Специализированный застройщик Первый Бетонный ЖБИ», ООО «АВТО-МАСТЕР» сложились правовые отношения по передаче спорного земельного участка в субаренду, в связи с тем, что в период с 20.02.2018 и вплоть до 04.10.2021 ни МКУ «Агентство по АЗУТП» г. Ярославля ни Департамент архитектуры и земельных отношений мэрии города Ярославля не заявляли о прекращении действия договора субаренды от 22.12.2014 № 18/20062-О и дополнительных соглашений к нему от 20.02.2018, 30.11.2020, а также о том, что ЗАО Фирма «Ярстрой», ООО «Специализированный застройщик Первый Бетонный ЖБИ» не обращались в адрес арендодателя за согласованием передачи земельного участка с кадастровым номером 76:23:000000:103 или его частей в субаренду. Более того, арендодатель 19.02.2018, то есть за один день до заключения нового договора аренды от 20.02.2018, дал письменное согласие на продление субарендных отношений с участием в них ООО «АВТО-МАСТЕР», которое в дальнейшем пользовалось частью земельного участка с кадастровым номером 76:23:000000:103 для строительства многоквартирного дома до октября 2021 года.

ООО «АВТО-МАСТЕР» ознакомлено с позициями ответчиков, поддерживает их в полном объеме.

Третье лицо полагает, что Истцом не доказан факт существенного нарушения условий договора аренды со стороны Арендаторов, просит суд в иске отказать.

При разрешении настоящего спора суд основывается на следующем.

В соответствии с ч. 1 ст. 618 Гражданского кодекса РФ досрочное прекращение договора аренды влечет прекращение заключенного в соответствии с ним договора субаренды.

Однако в рассматриваемом случае имеются обстоятельства, заслуживающие внимания.

Как обоснованно указано ответчиками, на момент заключения Договора субаренды ЗАО Фирма «Ярстрой» использовало земельный участок на основании договора аренды от 12.07.2007 года № 20062-о и заключение договора субаренды было согласовано с арендодателем.

Договор субаренды был заключен сторонами задолго до заключения Договора аренды в 2018 году. Земельный участок и в договоре аренды 2007 года, и в договоре аренды 2018 года предоставлен арендаторам для осуществления строительства многоквартирных домов. Именно с этой целью часть земельного участка была передана в субаренду в 2014 году. 19 декабря 2017 года ООО «Авто-Мастер», используя земельный участок на основании Договора субаренды, получило разрешение на строительство и начало строительство многоквартирного дома. Судебным актом по делу № А82-17932/2021 установлено, что фактически между МКУ «Агентство по АЗУТП» г. Ярославля, ЗАО Фирма «Ярстрой», ООО «Специализированный застройщик Первый Бетонный ЖБИ», ООО «АВТО-МАСТЕР» сложились правовые отношения по передаче спорного земельного участка в субаренду, возражений от арендодателя не было.

ООО «АВТО-МАСТЕР» осуществляет строительство на спорном земельном участке.

Судом установлено, что Департамент строительства Ярославской области незаконно отменил разрешение на строительство ООО «Автомастер» от 07.09.2021 № 76-301000-169-2021.

Арендатором спорного участка являлось ЗАО Фирма «Ярстрой» на основании договоров аренды от 12.07.2007 и 20.02.2018 и дополнительного соглашения от 19.11.2020 № 1 к договору аренды от 20.02.2018. В связи с заключением договора субаренды от 22.12.2014 № 18/20062-о, соглашения от 15.09.2017 о передаче прав и обязанностей по договору субаренды от 22.12.2014 № 18/20062-о, дополнительных соглашений от 20.02.2018 и 30.11.2020 Общество являлось правообладателем спорного земельного участка и на основании разрешения от 19.12.2017 № 76-301000-556-2017 осуществляло строительство многоквартирного жилого дома. Передача Обществу прав и обязанностей по договору субаренды от 22.12.2014 № 18/20062-о согласована с Агентством (письмо от 19.02.2018 № 1233). Имущество из законного владения арендаторов и субарендаторов не выбывало

Расторжение договора аренды земельного участка от 20.02.2018 № 20062/1-о, о чем заявлен иск, сделает невозможным продолжение строительства арендаторами и субарендатором, что в рассматриваемой ситуации можно расценить как злоупотребление правом по ст.10 ГК РФ.

С учетом изложенного иск удовлетворению не подлежит.

Руководствуясь статьями 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

Р Е Ш И Л:

В иске отказать.

Решение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства во Второй арбитражный апелляционный суд в месячный срок со дня его принятия (изготовления его в полном объеме). Апелляционная жалоба подается через Арбитражный суд Ярославской области на бумажном носителе или в электронном виде, в том числе в форме электронного документа,  через систему «Мой арбитр» (http://my.arbitr.ru).



Судья

С.Е. Секерина