Решение от 27 января 2020 г. по делу № А12-25663/2019

Арбитражный суд Волгоградской области

Именем Российской Федерации


Р Е Ш Е Н И Е

город Волгоград

«27» января 2020 года Дело № А12-25663/2019


Резолютивная часть решения вынесена 20 января 2020 года, полный текст решения изготовлен 27 января 2020 года.


Арбитражный суд Волгоградской области в составе судьи Муравьева А.А., при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Гузенко А.Ю., рассмотрел в открытом судебном заседании дело по иску общества с ограниченной ответственностью «Электротехническая компания» (ОГРН <***> ИНН <***>) к Комитету земельных ресурсов и градостроительства администрации городского округа - город Волжский Волгоградской области (ИНН <***>, ОГРН <***>) о признании расчета годовой арендной платы за 2019 год незаконным, обязании произвести перерасчет, с привлечением к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора - общество с ограниченной ответственностью «Айра Торрес» (ОГРН <***> ИНН <***>).


при участии в судебном заседании:

от истца – ФИО1, представитель по доверенности от 15.01.2020г.,

от ответчика – ФИО2, представитель по доверенности №14/58-д от 27.12.2019г.,

от третьего лица – не явился, извещен,


Общество с ограниченной ответственностью «Электротехническая компания» (далее истец, ООО «Электротехническая компания») обратилось в Арбитражный суд Волгоградской области с исковым заявлением к Комитету земельных ресурсов и градостроительства администрации городского округа - город Волжский Волгоградской области (далее – комитет) о признании расчета годовой арендной платы за 2019 год, незаконным.

До принятия по делу судебного акта истец, в порядке ст. 49 АПК РФ, уточнил исковые требования и просил признать недостоверной, использовавшуюся Комитетом земельных ресурсов и градостроительства администрации городского округа - город Волжский Волгоградской области при расчёте арендной платы по договору аренды № 12092 аз от 06 сентября 2013 года с 01.01.2019 величину рыночной стоимости земельного участка, общей площадью 30.808 кв.м., с кадастровый номер 34:35:030125:2239, расположенного по адресу: Волгоградская область, г. Волжский, пр. имени В.И. Ленина, д. 308 м, определенную в размере 50.586.700 руб. в отчете об оценке № 841/2018-54 от 12.11.2018, подготовленным обществом с ограниченной ответственностью «Айра Торрес» и установить по состоянию на 01.01.2019 величину рыночной стоимости земельного участка, общей площадью 30.808 кв.м., с кадастровый номер 34:35:030125:2239, расположенного по адресу: Волгоградская область, г. Волжский, пр. имени В.И. Ленина, д. 308 м, согласно заключению эксперта № 028/2019 от 11.11.2019, выполненного обществом с ограниченной ответственностью «Центр Судебных Экспертиз» в размере 41.190.000 руб.

В соответствии со ст. 49 АПК РФ истец вправе при рассмотрении дела в арбитражном суде любой инстанции до принятия судебного акта, которым заканчивается рассмотрение в суде соответствующей инстанции, изменить основание или предмет иска, увеличить или уменьшить размер исковых требований.

Заявление истца принято судом к рассмотрению.

В судебном заседании представитель ООО «Электротехническая компания» поддержал заявленные требования в полном объеме.

Комитет земельных ресурсов и градостроительства администрации городского округа - город Волжский Волгоградской области против удовлетворения иска не возражает.

В дело в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора привлечено общество с ограниченной ответственностью «Айра Торрес».

Суд, выслушав стороны, рассмотрев материалы дела,

УСТАНОВИЛ:

Как видно из материалов дела, Постановлением Администрации городского округа - Город Волжский Волгоградской области от 05.04.2013 № 2434, обществу с ограниченной ответственностью «Электротехническая компания» был предоставлен в аренду до 26.10.2060 года земельный участок общей площадью 30808,0 кв.м, (в том числе земельный участок площадью 9351,9 кв.м с видом разрешённого использования - земли под объектами торговли (под здание гипермаркета строительных материалов «Добрострой»), земельный участок площадью 20274,8 кв.м, с видом разрешённого использования - земли под объектами торговли (под благоустройство гипермаркета строительных материалов «Добрострой»), земельные участки площадью 531, 3 кв.м и площадью 650,0 кв.м, с видом разрешённого использования - земли под объектами торговли (под два торговых павильона), с кадастровым номером 34:35:030125:2239, находящийся в границах городского округа - город Волжский Волгоградской области, расположенный по адресу: <...> м.

06.09.2013 между Комитетом земельных ресурсов администрации городского округа - город Волжский Волгоградской области и ООО «Электротехническая компания» был заключён договор аренды земельного участка №12092АЗ общей площадью 30.808,0 кв.м, (в том числе земельный участок площадью 9351,9 кв.м., земельный участок площадью 20.274,8 кв.м., земельные участки площадью 531,3 кв.м и площадью 650,0 кв.м, с кадастровым номером 34:35:030125:2239, находящийся в границах городского округа - город Волжский Волгоградской области, расположенный по адресу: <...> м.

Срок действия договора устанавливается с 05.04.2013 до 26.10.2060 (п. 3.1 договора).

Согласно п. 4.1 договора размер арендной платы устанавливается в порядке, определенном городским положением от 25.07.2008 №367-ВГД «О порядке определения размера арендной платы за земли, находящиеся в границах городского округа – город Волжский Волгоградской области».

Пунктом 3.4 договора установлена годовая арендная плата.

Договор аренды заключён на срок до 26.10.2060 г. и зарегистрирован 14.10.2013г. Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Волгоградской области № 34-34-03/055/2013-308.

Земельный участок передан ООО «Электротехническая компания» по акту приема-передачи от 06.09.2013.

Уведомлением от 09.02.2017 года № 13/1557 Комитет земельных ресурсов администрации городского округа - город Волжский Волгоградской области известил ООО «Электротехническая компания», что с 01.01.2017 года размер арендной платы за предоставленный земельный участок составляет 2.044.473,60 руб. в год (170.372,80 руб. в месяц).

Уведомлением от 01.03.2019 № 13/3097 Комитет земельных ресурсов администрации городского округа - город Волжский Волгоградской области известил ООО «Электротехническая компания», что с 01.01.2019 года размер арендной платы за предоставленный земельный участок изменился и составляет 4.345.397,53 руб. в год (362.116,46 руб. в месяц).

ООО «Электротехническая компания» считает ставку арендной платы за земельный участок в размере 4.345.397,53 руб. в год (362.116,46 руб. в месяц) экономически необоснованной и неприемлемой для осуществления дальнейшей коммерческой деятельности, что послужило обращением в Арбитражный суд Волгоградской области с данным заявлением.

По заказу Комитета подготовлен отчёт об оценке земельного участка площадью 30.808 кв.м., с кадастровым номером 34:35:030125:2239, находящийся в границах городского округа - город Волжский Волгоградской области, расположенного по адресу: <...>, № 841/218-54 от 12.11.2018, составленный ООО «Айра торрес», по определению рыночной стоимости.

Согласно выводам ООО «Айра торрес» рыночная стоимость земельного участка и на дату оценки (12.11.2018) с учетом округлений и допущений составила: 50.586.700 руб.

ООО «Электротехническая компания» направило письмо от 25.06.2019 №06-25/2019/1 в Комитет, о перерасчете арендной платы за земельный участок расположенный по адресу: <...>.

По заказу ООО «Электротехническая компания» была проведена работа по определению рыночной стоимости арендной платы за земельный участок.

Согласно Отчёту № 06.0018/1ЗУ-2019 от 01.04.2019 «Об оценке рыночной стоимости земельного участка, с кадастровым номером 34:35:030125:2239, общей площадью 30.808 кв.м., категория земель - земли населённых пунктов, вид разрешённого использования: земли под объектами торговли, расположенного по адресу: <...> м, подготовленному ООО «УК «ЛАЙТ-Инвест».

Согласно выводам, итоговая величина рыночной стоимости данного земельного участка на дату оценки (01.04.2019) составляет 37.041.000 руб.

Таким образом, в материалах дела имеется два противоречащих друг другу отчета об оценке.

В ходе судебного заседания 19.09.2019 истцом заявлено ходатайство о назначении судебной экспертизы, и предлагается поставить перед экспертом следующие вопросы с учетом уточнения:

Какова рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 34:35:030125:2239, общей площадью 30.808 кв.м., расположенного по адресу: <...> м, по состоянию на 01.01.2019?

Ответчик, так же заявлено ходатайство о назначении судебной экспертизы, а так же представил сведения о кандидатуре экспертного учреждения, о сроках и стоимости проведения экспертизы, вопросы для эксперта.

В соответствии с ч. 1 ст. 82 АПК РФ для разъяснения возникающих при рассмотрении дела вопросов, требующих специальных знаний, арбитражный суд назначает экспертизу по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия лиц, участвующих в деле.

Определением Арбитражного суда Волгоградской области от 26.09.2019 производство по делу №А12-25663/2019 приостановлено, в связи с назначение экспертизы.

Производство экспертизы поручено обществу с ограниченной ответственностью «Центр Судебных Экспертиз», эксперту ФИО3.

На разрешение эксперта поставлен вопрос: Какова рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 34:35:030125:2239, общей площадью 30.808 кв.м., расположенного по адресу: <...> м, по состоянию на 01.01.2019?

12.11.2019 в Арбитражный суд Волгоградской области поступили материалы арбитражного дела и заключение ООО «Центр Судебных Экспертиз».

По результатам проведенной экспертизы подготовлено заключение эксперта от 11.11.2019 №028/2019 на вопрос: «Какова рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 34:35:030125:2239, общей площадью 30.808 кв.м., расположенного по адресу: <...> м, по состоянию на 01.01.2019?» экспертом сделаны выводы: рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 34:35:030125:2239, общей площадью 30.808 кв.м., расположенного по адресу: <...> м, по состоянию на 01.01.2019 округленно составляет 41.190.000 руб.

В представленном отзыве заявитель согласен с выводами эксперта по заключению от 11.11.2019 №028/2019.

Постановлением Администрации городского округа - Город Волжский Волгоградской области от 26.08.2019 № 5796 «Об утверждении схемы расположения земельных участков на кадастровом плане территории ООО «Электротехническая компания», разделен земельный участок с кадастровым номером 34:35:030125:2239, расположенный по адресу: <...>, на три земельных участка.

Утверждена схема расположения земельных участков на кадастровом плане территории, находящихся в границах городского округа - город Волжский Волгоградской области, кадастровый квартал 34:35:030125, территориальная зона делового, общественного и коммерческого назначения ОД-2, категория земель - земли населенных пунктов, с учетом охранных зон инженерных сетей:

площадью 29497,0 кв. м, расположенного по адресу: <...>, условный номер 34:35:030125:2239:ЗУ3, вид разрешенного использования - объекты торговли (торговые центры, торгово-развлекательные центры (комплексы) (размещение объектов капитального строительства общей площадью свыше 5000 кв. м с целью размещения одной или нескольких организаций, осуществляющих продажу товаров и (или) оказание услуг в соответствии с содержанием видов разрешенного использования с кодами 4.5-4.8.2; размещение гаражей и (или) стоянок для автомобилей сотрудников и посетителей торгового центра) (под здание гипермаркета строительных материалов «Добрострой», торговый павильон);

площадью 1264,0 кв. м, расположенного в районе земельного участка по адресу: <...>, условный номер 34:35:030125:2239:ЗУ2, вид разрешенного использования - магазины (размещение объектов капитального строительства, предназначенных для продажи товаров, торговая площадь которых составляет до 5000 кв. м) (под торговый павильон);

площадью 47,0 кв. м, расположенного в районе земельного участка по адресу: <...>, условный номер 34:35:030125:2239:ЗУ1, вид разрешенного использования - земельные участки (территории) общего пользования (земельные участки общего пользования. Содержание данного вида разрешенного использования включает в себя содержание видов разрешенного использования с кодами 12.0.1-12.0.2).

18.01.2019 заключены договора аренды земельного участка № 13899аз, площадью 29.497,0 кв. м, расположенного по адресу: <...>; №13900аз, площадью 1264,0 кв. м, расположенного в районе земельного участка по адресу: <...>; 13901аз, площадью 47,0 кв. м, расположенного в районе земельного участка по адресу: <...>.

В соответствии с частью 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

Согласно требованиям статьи 614 Гражданского Кодекса Российской Федерации (далее по тексту - ГК РФ), арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

По смыслу пункта 1 статьи 424 ГК РФ, если цена на определённые товары (работы, услуги) устанавливается уполномоченными государственными органами, стороны не вправе применять в договорных отношениях иные цены. Следовательно, стороны обязаны руководствоваться установленным размером арендной платы в соответствии с федеральным законом, с решениями органов государственной власти и местного самоуправления, и не вправе применять другую арендную плату. Независимо от механизма изменения арендной платы, предусмотренного договором, новый размер арендной платы подлежит применению стороны с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта.

Таким образом, пересмотр и перерасчёт размера арендной платы арендодателем возможен на основании изменений нормативно-правовых актов федерального, областного и местного уровня.

Статьёй 66 Земельного кодекса Российской Федерации (далее ЗК РФ) предусмотрено, что за земли, переданные в аренду, взимается арендная плата. Порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления. Размер арендной платы является существенным условием договора аренды земельного участка.

Пунктом 1.5.7. постановления администрации Волгоградской области от 22.08.2011 № 469-п «Об утверждении Порядка расчета арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, и земельные участки, находящиеся в собственности Волгоградской области, предоставленные в аренду без торгов» установлено, что годовая арендная плата за земельные участки, относящиеся к категории земель населенных пунктов, государственная собственность на которые не разграничена, и земельные участки, находящиеся в собственности Волгоградской области, на которых расположены объекты недвижимости (за исключением земельных участков, на которых расположены индивидуальные жилые дома, гаражи для хранения личного автотранспорта, объекты спорта, а также садовых и огородных земельных участков, земельных участков, предоставленных религиозным организациям, и за исключением случаев, указанных в подпунктах 1.5.1 - 1.5.3, 1.5.5, 1.5.6 настоящего пункта), определяется на основании рыночной стоимости земельного участка, устанавливаемой в соответствии с законодательством об оценочной деятельности, и рассчитывается в соответствии с пунктом 2.5 настоящего Порядка.

В соответствии с пунктом 2.5. указанного постановления размер арендной платы за земельные участки, указанные в подпункте 1.5.7 настоящего Порядка, рассчитывается по следующей формуле:

А = С x Кмд x Кказ, где:

А - величина арендной платы;

С - рыночная стоимость земельного участка, определяемая на основании результатов оценки, проведенной в соответствии с законодательством об оценочной деятельности;

Кмд - коэффициент минимальной доходности земельного участка;

Кказ - коэффициент категории арендатора земельного участка из земель населенных пунктов, на котором расположены объекты недвижимости.

Таким образом, судебной коллегией установлено, что величина рыночной стоимости земельного участка является для истца обязательной, поскольку именно этот размер рыночной стоимости применяется при расчете арендной платы.

В соответствии с частью 1 статьи 82 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее АПК РФ) и частью 3 статьи 86 АПК РФ арбитражный суд назначает экспертизу для разъяснения возникающих при рассмотрении дела вопросов, требующих специальных знаний.

Заключение эксперта исследуется и оценивается наряду с другими доказательствами по делу.

Правовой статус заключения судебной экспертизы определён законом в качестве доказательства, которое не имеет заранее установленной силы, не носит обязательного характера и в силу статьи 71 АПК РФ подлежит оценке судом наравне с другими представленными доказательствами.

Таким образом, судом принимается во внимание судебное экспертное заключение от 11.11.2019 №028/2019, поскольку оснований не доверять выводам эксперта не имеется, квалификация эксперта подтверждена соответствующей документацией, сведений о заинтересованности в исходе дела не имеется, данное исследование проводилось на основании судебного определения, эксперт предупрежден об уголовной ответственности, заключение полностью соответствует требованиям законодательства, выводы эксперта логичны, аргументированы, содержат ссылки на официальные источники, т.е. обоснованы.

Ответчик не опроверг изложенные в экспертном заключении выводы, не представили соответствующие доказательства недостоверности проведенной судебной экспертизы вследствие неполноты исследованных материалов и сделанных выводов или по иным основаниям.

Согласно статье 13 Закона № 135-ФЗ при наличии спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом в соответствии с установленной компетенцией, третейским судом по соглашению сторон спора или договора или в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность.

С учетом положений статей 12, 13 Закона № 135-ФЗ, а также разъяснений, содержащихся в информационном письме Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 № 92 «О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком», оспаривание достоверности величины оценки путем предъявления самостоятельного иска возможно при обязательности такой оценки, причем только до заключения договора (издания акта государственным органом либо принятия решения должностным лицом или органом управления юридического лица).

Если же самостоятельное оспаривание величины стоимости объекта оценки, определенной независимым оценщиком, путем предъявления отдельного иска невозможно, вопрос о достоверности этой величины может рассматриваться в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, изданного акта или принятого решения (в том числе дела о признании сделки недействительной, об оспаривании ненормативного акта или решения должностного лица, о признании недействительным решения органа управления юридического лица и др.).

По мнению суда, в случае определения регулируемой арендной платы на основании рыночной оценки, такой отчет может быть самостоятельно оспорен до соответствующего изменения арендной платы на его основании.

При этом если арендатор не знал о новой рыночной стоимости до фактического изменения арендной платы (не имел возможности ознакомиться с отчетом, уведомление об изменении арендной платы направлено за прошлый период), которое происходит в соответствии с нормативным актом, то он не может быть лишен права на оспаривание изменившейся арендной платы, основанной на новой величине рыночной стоимости, определенной оценщиком по договору с органом государственной власти или местного самоуправления, если полагает, что такая стоимость недостоверна.

В рассматриваемом случае из сути исковых требований усматривается, что целью обращения предпринимателя в суд является установление достоверной величины арендной платы за пользование земельным участком.

Таким образом, поскольку арендатор защищает свое право на справедливую и законную арендную плату, подлежащую определению в силу нормативного регулирования в размере рыночной оценки, суд рассматривает заявленное требование по существу.

Учитывая вышеизложенное, суд полагает исковые требования истца подлежащими удовлетворению.

В соответствии со статьей 110 АПК РФ судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.

Представитель истца просил суд судебные расходы за проведенную судебную экспертизу и расходы по оплате государственной пошлины отнести на истца.

Расходы экспертного учреждения по проведению экспертизы в размере 50.000 руб. (счет №028/2019 от 07.10.2019).

Истец перечислил суда денежную сумму, подлежащую выплате эксперту за проведение экспертизы по делу № А12-25663/2019 в размере 55.000 руб. (платежное поручение №18192 от 26.08.2019г) и ответчик перечислил в размере 10.000 руб. (платежное поручение №358 от 24.09.2019г) на депозитный счет Арбитражного суда Волгоградской области.

Руководствуясь ст. ст. 8, 9, 10, 49, 65, 70, 71, 101, 106, 110, 167 - 170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

Заявленные требования общества с ограниченной ответственностью «Электротехническая компания» (ОГРН <***> ИНН <***>) удовлетворить.

Признать недостоверной, использовавшуюся Комитетом земельных ресурсов и градостроительства администрации городского округа - город Волжский Волгоградской области (ИНН <***>, ОГРН <***>) при расчёте арендной платы по договору аренды № 12092 аз от 06 сентября 2013 года с 01.01.2019 величину рыночной стоимости земельного участка, общей площадью 30.808 кв.м., с кадастровый номер 34:35:030125:2239, расположенного по адресу: Волгоградская область, г. Волжский, пр. имени В.И. Ленина, д. 308 м, определенную в соответствии с отчетом об оценке № 841/2018-54 от 12.11.2018, подготовленным обществом с ограниченной ответственностью «Айра Торрес» в размере 50.586.700 руб.

Установить по состоянию на 01января 2019 года величину рыночной стоимости земельного участка, общей площадью 30.808 кв.м., с кадастровый номер 34:35:030125:2239, расположенного по адресу: Волгоградская область, г. Волжский, пр. имени В.И. Ленина, д. 308 м, согласно заключению эксперта № 028/2019 от 11.11.2019, выполненного обществом с ограниченной ответственностью «Центр Судебных Экспертиз» в размере 41.190.000 руб.

Возвратить обществу с ограниченной ответственностью «Электротехническая компания» (ОГРН <***> ИНН <***>) с депозитного счета арбитражного суда Волгоградской области уплаченное вознаграждение эксперта в размере 5.000 руб., перечисленное по платежному поручению № 18192 от 26.08.2019г.

Возвратить Комитету земельных ресурсов и градостроительства администрации городского округа - город Волжский Волгоградской области (ИНН <***>, ОГРН <***>) с депозитного счета арбитражного суда Волгоградской области уплаченное вознаграждение эксперта в размере 10.000 руб., перечисленное по платежному поручению № 358 от 24.09.2019г.


Решение может быть обжаловано в порядке главы 34 АПК РФ в Двенадцатый арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Волгоградской области.



Судья А.А. Муравьев

Информацию о движении по делу можно получить по телефону : <***> 24?76-00 (доб. 5152), а также на сайте Арбитражного суда Волгоградской области: http://volgograd.arbitr.ru/.