Решение от 13 декабря 2021 г. по делу № А57-17174/2021

АРБИТРАЖНЫЙ СУД САРАТОВСКОЙ ОБЛАСТИ

410002, г. Саратов, ул. Бабушкин взвоз, д. 1; тел/ факс: (8452) 98-39-39;

http://www.saratov.arbitr.ru

Именем Российской Федерации



Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А57-17174/2021
13 декабря 2021 года
город Саратов



Резолютивная часть решения оглашена 06.12.2021

Полный текст решения изготовлен 13.12.2021

Арбитражный суд Саратовской области в составе судьи И.М. Заграничного,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрев в судебном заседании в помещении арбитражного суда по адресу: <...> арбитражное дело по исковому заявлению

Комитета по распоряжению муниципальной собственностью и земельными ресурсами администрации Балаковского муниципального района Саратовской области, ОГРН <***>, ИНН <***>

к Обществу с ограниченной ответственностью «Хлеб-Соль», ИНН <***>

о расторжении договора аренды земельного участка

при участии в судебном заседании:

от истца: ФИО2 по доверенности от 11.01.2021,

от ответчика: Дарвина Ю.С. по доверенности от 23.08.2021, директор ФИО3 паспорт обозревался,



УСТАНОВИЛ:

в Арбитражный суд Саратовской области обратился Комитет по распоряжению муниципальной собственностью и земельными ресурсами администрации Балаковского муниципального района Саратовской области, ОГРН <***>, ИНН <***> с исковым заявлением к Обществу с ограниченной ответственностью «Хлеб-Соль», ИНН <***> о расторжении договора аренды земельного участка № 303 от 25.10.2006, заключенный между Управлением по распоряжению муниципальной собственностью и земельными ресурсами администрации Балаковского муниципального района Саратовской области и Обществом с ограниченной ответственностью «Хлеб-Соль», предметом которого выступает земельный участок кадастровым номером 64:40:020115:193, площадью 11 400 кв.м, расположенный по адресу: Саратовская область, г. Балаково, берег судоходного канала, напротив 7-го микрорайона, категория земель - земли населенных пунктов.

Отводов не заявлено.

Представитель истца в судебном заседании поддержал заявленные исковые требования, просил их удовлетворить как подтвержденными представленными в материалы дела доказательствами.

Представитель ответчика в судебном заседании просил в удовлетворении исковых требований отказать по основаниям, изложенным в отзыве на иск.

Дело рассматривается в порядке статей 153-166 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Заявлений в соответствии со статьями 24, 47, 48, 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не имеется.

Согласно статье 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

В соответствии со статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств.

Суду представляются доказательства, отвечающие требованиям статей 67, 68, 75 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Арбитражный суд рассматривает дело по имеющимся в деле доказательствам.

Как следует из материалов дела, на основании договоров аренды земли от 25 октября 2006 г. № 303 и от 25 октября 2006 г. № 302 (с учетом договоров о замене стороны в обязательстве от 01 апреля 2011 г.) ООО «Хлеб-Соль» стало арендатором двух земельных участков с кадастровыми номерами 64:40:020115:0062 площадью 900 кв.м и 64:40:020115:0063 площадью 10 500 кв.м, расположенных в г. Балаково на берегу судоходного канала, напротив 7 микрорайона, сроком на 10 (десять) лет с 23 августа 2006 года по 22 августа 2016 года.

Как следует из постановлений главы администрации БМО № 1810 и № 1811 от 22 августа 2006 года, а также № 1822 и № 1823 от 23 августа 2006 года, на основании которых были заключены указанные выше договоры аренды, земельные участки предоставлялись по процедуре, предусмотренной ст. 30, 31 Земельного кодекса РФ (в ранее действующей редакции ЗК РФ), то есть для целей строительства объектов недвижимости с предварительным согласованием мест размещения объектов (на земельном участке кадастровым номером 64:40:020115:0062 - строительства кафе, на земельном участке кадастровым номером 64:40:020115:0063 - размещение пляжа для отдыха граждан).

Согласно п. 1.4 Договоров установлены ограничения в использовании земельного участка:

- обеспечение соблюдения режима хозяйственной деятельности в прибрежной защитной полосе и водоохранной зоне судоходного канала (соответственно 35 м и 100 м от уреза воды);

- строительство, благоустройство на земельном участке осуществлять за пределами прибрежной полосы (35 м) на основании проектной документации, утвержденной в установленном порядке.

Согласно п. 5.2 Договора Арендатор обязан приступать к использованию участка после установления его границ в натуре и выдачи документов, удостоверяющих право аренды. Использовать участок в соответствии с целевым назначением (разрешенным использованием) и выполнять все условия, установленные при предварительном согласовании места размещения объекта. Согласно п. 5.2.10 Договора Арендатор также обязан: соблюдать при использовании Участка требования градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов. Не нарушать права других землепользователей, а также не допускать действий, приводящих к ухудшению экологической обстановки на арендуемом земельном участке и прилегающих к нему территориях. Выполнять в соответствии с требованиями эксплуатационных служб условия эксплуатации городских подземных и надземных коммуникаций, сооружений, дорог, проездов и т.п., не препятствовать их ремонту и обслуживанию, рекультивировать нарушенные им земли, выполнять работы по систематической уборке (вывоз снега, мусора) и благоустройству (посадку и полив газонов) закрепленной территории. При отсутствии смежных землепользователей выполнять работы по систематической уборке (вывоз снега, мусора) прилегающей территории в размере 30 метров от границ арендуемого участка по его периметру.

В силу статьи 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации строительство представляет собой создание зданий, строений, сооружений (в том числе на месте сносимых объектов капитального строительства) (подпункт 13).

По условиям дополнительных соглашений от 31 декабря 2013 г. к указанным выше договорам аренды земельных участков стороны согласовали, что в подпункте 2.1 Договора вместо слов «на 10 (десять) лет с 23 августа 2006 года по 22 августа 2016 года» читать «на 49 (сорок девять) лет с 23 августа 2006 года по 22 августа 2055 года».

Постановлением администрации Балаковского муниципального района Саратовской области от 26 января 2015 г. № 287 названные земельные участки были объединены в земельный участок с кадастровым номером 64:40:020115:193 площадью 11 400 кв.м; постановлено считать находящимся на праве аренды у ООО «Хлеб-Соль» сроком по 22 августа 2055 г. земельный участок, расположенный на землях населенных пунктов по адресу: г. Балаково, берег судоходного канала, напротив 7-го микрорайона, кадастровый номер 64:40:020115:193, площадью 11 400 кв.м, с разрешенным использованием - земельные участки, предназначенные для размещения 1-2-квартирных жилых домов с участками (для семей, ведущих индивидуальную трудовую деятельность - дома с приложением труда - дом ремесленника, врача и т.д.); кадастровые номера 64:40:020115:0062 и 64:40:020115:0063 признаны утратившими силу.

В силу абзаца 2 статьи 42 Земельного кодекса РФ (далее - ЗК РФ) собственники земельных участков и лица, не являющиеся собственниками земельных участков, обязаны использовать земельные участки в соответствии с их целевым назначением и принадлежностью к той или иной категории земель и разрешенным использованием способами, которые не должны наносить вред окружающей среде, в том числе земле как природному объекту.

Согласно пунктам 1, 2 статьи 46 ЗК РФ аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством. Аренда земельного участка может быть прекращена по инициативе арендодателя по основаниям, предусмотренным пунктом 2 статьи 45 данного Кодекса.

В силу абзаца 6 пункта 2 статьи 45 ЗК РФ аренда земельного участка может быть прекращена по инициативе арендодателя при неиспользовании земельного участка, предназначенного для жилищного или иного строительства, в указанных целях в течение трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом.

В соответствии с Правилами землепользования и застройки муниципального образования город Балаково Балаковского муниципального района, утверждёнными решением Совета муниципального образования город Балаково от 23.09.2011 № 311 (с изменениями), земельный участок кадастровым номером 64:40:020115:193 входит в состав территориальной зоны Р1 (рекреационные территории), для которой предусмотрены следующие виды разрешенного использования: Основные: передвижное жилье (2.4); коммунальное обслуживание (3.1); культурное развитие (3.6); развлечения (4.8); природно-познавательный туризм (5.2); причалы для маломерных судов (5.4); общее пользование водными объектами (11.1); Условно разрешенные: религиозное использование (3.7); общественное питание (4.6); гостиничное обслуживание (4.7); выставочно-ярмарочиая деятельность (4.10); спорт (5.1); туристическое обслуживание (5.2.1); Вспомогательные виды разрешенного использования: земельные участки (территории) общего пользования (12).

Согласно акту от 23.06.2021 осмотра земельного участка кадастровым номером 64:40:020115:193 в результате выезда на место и визуального осмотра территории установлено, что осматриваемая территория свободна от зданий, строений и сооружений, доступ на территорию не ограничен. На земельном участке произрастает дикорастущая древесно-кустарниковая растительность (деревья, камыш, трава).

Комитетом в адрес ООО «Хлеб-Соль» направлялось предупреждение от 24.06.2023 № 2701 о возможном досрочном расторжении договора аренды земельного участка 64:40:020115:193 с предложением в течение 10 (десяти) календарных дней со дня получения предупреждения представить документы, подтверждающие освоение (застройку) земельного участка кадастровым номером 64:40:020115:193.

В ответ на указанное предупреждение от ООО «Хлеб-Соль поступило письмо от 07.07.2021 № 11, из которого следует, что ООО «Хлеб-Соль» как арендатор указанного выше земельного участка не согласно с выводами о неиспользовании земельного участка, поскольку данный участок имеет пешеходную дорожку для прогулки жителей города, трава на участке скошена; участок спланирован в горизонтальной плоскости, что исключает нахождение на участке оврагов или других естественных неровностей, препятствующих передвижению людей; места, заросшие дикорастущей древесно-кустарниковой растительностью, на участке отсутствуют; состояние участка позволяет жителям города культурно отдыхать, проводить досуг с детьми, расширяя их кругозор в природно-познавательной деятельности, находясь на зелёной зоне арендованного участка.

Вместе с тем, каких-либо доказательств освоения (застройки) указанного выше земельного участка со стороны Арендатора не представлено.

Письмом от 15.07.2021 Комитет предложил ООО «Хлеб-Соль» добровольно расторгнуть договор аренды земли № 303 от 25.10.2006, путем подписания соглашения о расторжении договора аренды земли № 303 от 25.10.2006 в течение трех дней со дня получения такого письма.

До настоящего времени, ООО «Хлеб-Соль» не подписало соглашение о расторжении указанного выше договора аренды земли,

Таким образом, Комитетом установлено, что начиная с даты заключения договоров аренды земель № 302, 303 от 25.10.2006 и до настоящего времени, то есть на протяжении 15 (пятнадцати) лет, земельный участок кадастровым номером 64:40:020115:193 не использовался ни для строительства кафе, ни для размещения пляжа для отдыха граждан, а также в соответствии с основными видами разрешенного использования, установленными (в том числе для целей строительства) для зоны Р1 Правилами землепользования и застройки муниципального образования город Балаково Балаковского муниципального района, утверждёнными решением Совета муниципального образования город Балаково от 23.09.2011 № 311, предусматривающими в том числе строительство зданий, сооружений.

Длительность неосвоения земельного участка, предоставленного в аренду для строительства, неисполнение прежним и новым арендатором обязательств по освоению арендованного земельного участка в установленные законом сроки, является обстоятельством, подтверждающим существенное нарушение условий договора со стороны арендатора. Кроме того, действующим законодательством не установлено, что трехлетний срок предоставленный для строительства начинает течь заново после замены прежнего арендатора на нового.

В соответствии с Положением о комитете по распоряжению муниципальной собственностью и земельными ресурсами администрации Балаковского муниципального района, утв. решением Собрания БМР от 21.12.2016 № 3/5-67, Комитет является уполномоченным органом администрации Балаковского муниципального района по осуществлению прав собственника имущества Балаковского муниципального района и права собственника имущества муниципального образования город Балаково.

В соответствии с п. 2.1.1 Положения одной из основных задач Комитета является обеспечение экономически эффективного управления, распоряжения муниципальным имуществом Балаковского муниципального района и муниципального образования город Балаково, а также рационального использования государственной (до разграничения) и муниципальной земли в пределах полномочий, определенных законодательством Российской Федерации и настоящим Положением. Согласно п. 3.1.32 Положения к полномочиям Комитета относится осуществление в установленном порядке функций арендодателя и ссудодателя муниципального имущества, государственных (до разграничения) и муниципальных земель.

Комитет обратился в арбитражный суд с настоящим иском, посчитав, что ответчик не освоил до настоящего времени предоставленный ему земельный участок, чем допустил существенное нарушение условий договора аренды.

Возражая против заявленных исковых требований, ответчик указывает, что на основании договоров аренды земли от 25 октября 2006 г. № 303 и от 25 октября 2006 г, № 302 (с учетом договоров о замене стороны в обязательстве от 01 апреля 2011 г. и от 28 мая 2012 г.) ООО «Хлеб-Соль» арендовало два земельных участка с кадастровыми номерами соответственно 64:40:020115:0062 площадью 900 кв.м и 64:40:020115:0063 площадью 10 500 кв.м, расположенных в г. Балаково на берегу судоходного канала, напротив 7 микрорайона.

Постановлением Администрации Балаковского муниципального района Саратовской области от 26.01.2015 за № 287 земельные участки 64:40:020115:0062, 64:40:020115:0063 объединены в один участок с кадастровым номером 64:40:020115:193.

Решением Совета МО город Балаково № 283 от 28.10.2016 внесены соответствующие изменения в решение Совета № 130 от 28.11.2014.

Дополнительным соглашением к договору аренды от 26 декабря 2016 года стороны в пункт 1.1 договора аренды земли № 303 от 25.10.2006 вместо слов «1-2 квартирных домов с участками (для семей, ведущих индивидуальную трудовую деятельность - дома с приложением труда - дом ремесленника врача и т.д.) читать «объектов рекреационного назначения».

Дополнительным соглашением от 21 августа 2017 года в пункт 1.1 договора вместо слов «объектов рекреационного назначения» читать «1-2-квартирных жилых домов с участками (для семей, ведущих индивидуальную трудовую деятельность - дома с приложением труда - дом ремесленника, врача ит.д.)».

Решением Балаковского районного суда Саратовской области от 16.11.2017 по делу № 2-2188/2017 суд признал недействительным договор аренды земли от 25 октября 2006 года № 303 в редакции дополнительного соглашения от 21 августа 2017 года, заключенный между Комитетом по распоряжению муниципальной собственностью и земельными ресурсами администрации Балаковского муниципального района Саратовской области и обществом с ограниченной ответственностью «Хлеб-Соль» в части изменения вида разрешенного использования земельного участка с «объектов реакционного назначения» на земельные участки, предназначенные для размещения 1-2-квартирных жилых домов с участками (для семей, ведущих индивидуальную трудовую деятельность - дома с приложением труда - дом ремесленника, врача и т.д.)».

Таким образом, по мнению ответчика, стороны вернулись в договорные отношения с назначением участка для «объектов рекреационного назначения» в редакции дополнительного соглашения от 26 декабря 2016 года

Ответчиком в материалы по делу представлен градостроительный паспорт от 2007 года, проектное решение срубовое кафе; схема расположения кафе; заключение об инженерно-геологических условиях участка; градостроительный план.

Запрашивалось разрешение на проектирование здания кафе, осуществлялось получение результатов инженерно-геологических изысканий, заказывался проект срубового кафе из оциллиндрованного бревна, производились согласования с Нижне-волжским бассейновым водным управлением по вопросу строительства на землях природоохранного назначения.

Позднее, стороны совместно приняли решение об изменении предмета договора на «1-2-квартирных жилых домов с участками (для семей, ведущих индивидуальную трудовую деятельность - дома с приложением труда - Дом ремесленника, врача ит.д.)».

В соответствии с Правилами землепользования и застройки муниципального образования город Балаково Балаковского муниципального района, утвержденными решением Совета муниципального образования город Балаково от 23.09.2011 № 311 земельный участок с кадастровым номером 64:40:020115:193 входит в состав территориальной зоны Р1 (рекреационное территории), для которой предусмотрены следующие градостроительные регламенты:

Р1 Рекреационные территории:

Основные виды разрешенного использования:

Передвижное жилье (2.4)

Коммунальное обслуживание (3.1)

Культурное развитие (3.6)

Развлечения (4.8)

Природно-познавательный туризм (5.2)

Причалы для маломерных судов (5.4)

Общее пользование водными объектами (11.1)

Условно разрешенные виды использования:

Религиозное использование(3.7)

Общественное питание(4.б)

Гостиничное обслуживание(4.7)

Выставочно-ярмарочная деятельность(4.10)

Спорт(5.1)

Туристическое обслуживание (5.2.1)

Вспомогательные виды разрешенного использования

Земельные участки (территории) общего пользования (12).

Ответчиком предоставлено заключение эксперта от 04.12.2021 за № 6423, согласно которому перед экспертом были поставлены вопросы:

1) Имеются ли на территории земельного участка, расположенного по адресу: Саратовская область, г. Балаково, берег судоходного канала, напротив 7-го микрорайона с кадастровым номером № 64:40:020115:193, тропы, дорожки для пеших прогулок?

2) При наличии, каково их происхождение: природное или искусственное?

Экспертом даны следующие ответы:

На территории указанного земельного участка имеются пешеходные дорожки, лавочка для отдыха с урнами, деревянная крытая беседка с мангалом.

Происхождение пешеходных дорожек искусственное, является результатом труда человека.

Непосредственно на земельном участке с кадастровым номером 64:40:020115:193, расположена крытая деревянная беседка с лавочками и мангалом для жарки. Забетонирована площадка и установлены лавочки и урны из камня. В границах участка расположены две пешеходные дорожки, являющиеся частью единой системы пешеходных дорожек всей рекреационной зоны этого места. Территория очищена от растительности - кустарников, травы и т.д.

Кроме того, ответчиком заявлено о пропуске срока исковой давности.

На основании изложенного, ответчик просит в удовлетворении исковых требований отказать.

Рассматривая заявление ответчика о пропуске срока исковой давности, суд приходит к следующим выводам.

Согласно статье 195 ГК РФ исковой давностью признаётся срок для защиты права по иску лица, право которого нарушено.

В соответствии со статьей 196 ГК РФ срок исковой давности устанавливается в три года.

Согласно пункту 2 статьи 199 Гражданского кодекса Российской Федерации исковая давность применяется по заявлению стороны в споре, сделанному до вынесения судом решения.

Если иное не установлено законом, течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо, право которого нарушено, узнало или должно было узнать о совокупности следующих обстоятельств: о нарушении своего права и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права (пункт 1 статьи 200 ГК РФ).

Вместе с тем, доводы ответчика о пропуске истцом срока исковой давности отклоняются судом, поскольку в рассматриваемом случае нарушение прав арендодателя носит длящийся характер (нецелевое использование земельного участка), в связи с чем арендодатель вправе, с учетом, в том числе времени, в течение которого арендатором не принимаются меры по устранению выявленных нарушений, обратиться в суд с требованием о расторжении договора аренды.

Таким образом, исковая давность не может быть применена, поскольку обязанность арендатора использовать земельный участок по целевому назначению сохраняется в течение всего срока аренды. До настоящего времени арендатором нарушения не устранены. (Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 14 августа 2013 года по делу № А40-20644/12-10-194, Постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 22 февраля 2018 года по делу № А07-28975/2016).

В соответствии со статьей 8 Гражданского кодекса Российской Федерации Гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности. Гражданские права и обязанности возникают из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.

В настоящее время, в силу пункта 2 статьи 3.3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации», распоряжение земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, осуществляется органом местного самоуправления городского округа в отношении земельных участков, расположенных на территории городского округа., за исключением случаев, предусмотренных настоящим пунктом.

Отношения сторон возникли из договора аренды земельных участков, и регулируются статьей 22 Земельного кодекса Российской Федерации и главой 34 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Согласно статье 606 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель обязуется предоставить имущество арендатору за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. В аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи) (часть 1 статьи 607 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Пунктом 1 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что договор аренды заключается на срок, определенный договором.

По общим правилам пунктов 1, 2 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества.

Аналогичная обязанность возложена на лиц, в чьем ведении (пользовании) находится земельный участок, статьей 42 Земельного кодекса Российской Федерации

В силу статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

Согласно пункту 1 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено данным Кодексом, другими законами или договором.

По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных ГК РФ, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора (пункт 2 статьи 450 ГК РФ).

По смыслу статей 452, 619 Гражданского кодекса Российской Федерации и рекомендаций пункта 29 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой» арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок и получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

Необходимым условием удовлетворения иска арендодателя о досрочном расторжении договора аренды на основании статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации является установление в ходе судебного разбирательства факта получения арендатором письменного предупреждения арендодателя о необходимости исполнения договорного обязательства (пункт 30 названного Информационного письма).

В отношении договоров аренды земельных участков, находящихся в публичной собственности и предоставленных в аренду на срок более чем пять лет, пунктом 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрены специальные условия для досрочного расторжения договора аренды земельного участка, а именно по требованию арендодателя такое расторжение возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором.

При этом согласно разъяснениям пункта 23 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» в отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 ЗК РФ и статьями 450 и 619 ГК РФ, пункт 9 статьи 22 ЗК РФ устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка: арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора.

Согласно нормам статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор:

1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;

2) существенно ухудшает имущество;

3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;

4) не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.

Обстоятельства, указанные в статье 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка.

Расторжение договора в судебном порядке носит исключительный характер, является по своей правовой природе санкцией, применяемой судом к злостному нарушителю договорных обязательств.

Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса.

Таким образом, по настоящему делу в предмет доказывания по требованию истца о расторжении договора аренды входят следующие обстоятельства: арендатором допущены существенные нарушения условий договора; арендодатель предупреждал о необходимости устранения таких нарушений; несмотря на такое предупреждение, арендатор указанные нарушения в разумный срок не устранил; на основании этого арендодатель предлагал расторгнуть договор; арендатор отказался от расторжения договора или не ответил на это предложение в срок.

В соответствии с пунктом 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

Таким образом, при наличии уведомления, надлежащих доказательств его отправки в адрес ответчика, суд приходит к выводу о соблюдении истцом правил статей 452, 619 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В соответствии с подпунктом 8 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) земли делятся по целевому назначению на категории, и правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к определенной категории и из разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий и требованиями законодательства.

Как установлено пунктом 4 статьи 85 ЗК РФ, пунктом 8 статьи 36 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее - ГрК РФ), земельные участки или объекты капитального строительства, виды разрешенного использования, предельные (минимальные и (или) максимальные) размеры и предельные параметры которых не соответствуют градостроительному регламенту, могут использоваться без установления срока приведения их в соответствие с градостроительным регламентом, за исключением случаев, если использование таких земельных участков и объектов капитального строительства опасно для жизни или здоровья человека, для окружающей среды, объектов культурного наследия.

Статьей 85 ЗК РФ установлено, что порядок использования земель населенных пунктов определяется в соответствии с зонированием их территорий. Правилами землепользования и застройки устанавливается градостроительный регламент для каждой территориальной зоны индивидуально, с учетом особенностей ее расположения и развития, а также возможности территориального сочетания различных видов использования земельных участков. Градостроительный регламент территориальной зоны определяет основу правового режима земельных участков, равно как всего, что находится над и под поверхностью земельных участков и используется в процессе застройки и последующей эксплуатации зданий, строений, сооружений. Градостроительные регламенты обязательны для исполнения всеми собственниками земельных участков, землепользователями, землевладельцами и арендаторами земельных участков независимо от форм собственности и иных прав на земельные участки. Земельные участки могут использовать в соответствии с любым предусмотренным градостроительным регламентом для каждой территориальной зоны видом разрешенного использования.

Таким образом, федеральное законодательство ограничивает право собственника по использованию принадлежащего ему земельного участка необходимостью соблюдения требований градостроительного регламента. Конкретный объем такого ограничения устанавливается в соответствии с градостроительным законодательством правилами землепользования и застройки.

По смыслу части 1 статьи 30 ГрК РФ правила землепользования и застройки призваны обеспечивать не только права и законные интересы собственников и обладателей иных прав на земельные участки, но и защищаемые законом права и интересы иных физических и юридических лиц, а также публичные интересы, связанные, в частности, с устойчивым развитием территорий муниципальных образований, сохранением окружающей среды и объектов культурного наследия, улучшением инвестиционной привлекательности соответствующих территорий и т.п., которые могут вступать в объективное противоречие с интересами собственников. Следовательно, задача органов муниципальных образований при разработке правил землепользования и застройки состоит не в обеспечении приоритета прав собственников земельных участков в ущерб иным интересам, а в согласовании этих прав и интересов, в установлении между ними разумного и справедливого баланса.

На основании договоров аренды земли от 25 октября 2006 г. № 303 и от 25 октября 2006 г. № 302 (с учетом договоров замены стороны в обязательстве от 01 апреля 2011 г.) ООО «Хлеб-Соль» стало арендатором двух земельных участков с кадастровыми номерами 64:40:020115:0062 площадью 900 кв.м и 64:40:020115:0063 площадью 10 500 кв.м, расположенных в г. Балаково на берегу судоходного канала, напротив 7 микрорайона, сроком на 10 лет с 23 августа 2006 г. по 22 августа 2016 года.

Согласно условиям указанных выше договоров аренды установлены виды разрешенного использования земельных участков: «строительство кафе», а также «для рекреационных целей (размещение пляжа отдыха граждан)».

Впоследствии, после заключения договоров аренды земельных участков решением Совета МО г. Балаково от 29.10.2010 № 217 утвержден генеральный план муниципального образования город Балаково до 2025 г., в соответствии с которым указанные выше земельные участки вошли в состав зоны рекреационного назначения.

Кроме того, Решением Совета МО г. Балаково от 23.09.2011 № 311 утверждены Правила землепользования и застройки муниципального образования г. Балаково Балаковского муниципального района, в соответствии с которыми указанные выше участки вошли в состав территориальной зоны Р1 (рекреационные территории).

Вместе с тем, утверждаемые нормативными правовыми актами органов местного самоуправления правила землепользования и застройки, которыми изменяется территориальное зонирование, содержание градостроительного регламента и, соответственно, разрешенное использование земельного участка, не могут повлечь изменения ранее правомерно сложившихся правоотношений по использованию земельных участков.

Правообладатель такого земельного участка вправе осуществлять свои права в отношении него в соответствии с тем разрешенным использованием, которое было установлено в момент предоставления, если только такое использование не создает опасности для перечисленных в части 8 статьи 36 ГрК РФ объектов.

Данная правовая позиция изложена в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 18.06.2013 № 136/13, постановлении Арбитражного суда Поволжского округа от 5 октября 2017 г. № Ф06-24790/17 по делу № А57-22700/2016.

Таким образом, утверждение решением Совета МО г. Балаково от 29.10.2010 № 217 Генерального плана муниципального образования город Балаково до 2025 г., принятие Правил землепользования и застройки муниципального образования г. Балаково Балаковского муниципального района, утв. Решением Совета МО г. Балаково от 23.09.2011 № 311 не могло привести к невозможности использования земельных участков в соответствии с видами разрешенного использования установленными условиями договоров.

Согласно части 10 статьи 1 согласно статье 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее - ГрК РФ) объектом капитального строительства признается здание, строение, сооружение, объекты, строительство которых не завершено, за исключением временных построек, киосков, навесов и других подобных построек.

На момент заключения договора аренды земли № 303 от 25 октября 2006 г. на территории Саратовской области действовали «Правила охраны жизни людей на водных объектах в Саратовской области», утв. Постановлением Правительства Саратовской области от 11 сентября 2007 г. № 316-П (далее - Правила).

Так, согласно п. 3 указанных выше Правил проектирование, строительство, реконструкция, ввод в эксплуатацию и эксплуатация зданий, строений, сооружений для рекреационных целей, в том числе для обустройства пляжей осуществляются в соответствии с водным законодательством и законодательством о градостроительной деятельности.

Следовательно, формулировка видов разрешенного земельных участков, указанная в договорах аренды земельных участков от 25 октября 2006 № 302 и 303 «строительство кафе», «для рекреационных целей (размещение пляжа отдыха граждан)» подразумевает исключительно как возведение объектов капитального строительства, что соответствует целям предоставления земельных участков, указанным в постановлениях главы администрации БМО № 1810 и № 1811 от 22 августа 2006 года, а также № 1822 и № 1823 от 23 августа 2006 года, которые изданы в соответствии со статьями 30, 31 ЗК РФ и предполагают предварительное согласование места размещения объекта.

Кроме того, в газете «Балаковские вести» № 105 (2919) от 21 декабря 2005 года было опубликовано информационное сообщение о предстоящем предосталении земельных участков в соответствии со ст. 30, 31 ЗК РФ для строительства кафе в г. Балаково, берег судоходного канала, напротив 7-го микрорайона а также для рекреационных целей (размещение пляжа для отдыха граждан).

Таким образом, указанные выше земельные участки предоставлялись исключительно с целью строительства и последующего размещения кафе, а также размещение пляжа отдыха граждан, с соблюдением процедуры выбора земельного участка, а также предварительного информирования граждан о предстоящем предоставлении таких земельных участков.

Принимая во внимание, что договора аренды № 302 и 303 были заключены до принятия нормативных правовых актов, устанавливающих территориальное зонирование, ссылка Ответчика о том, что спорные земельные участки с учетом зонирования территории не могли быть предоставлены Обществу для строительства кафе является несостоятельной.

Пунктом 1 статьи 46 ЗК РФ установлено, что аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством.

В силу статей 42,46 ЗК РФ землепользователи обязаны использовать земельные участки в соответствии с их целевым назначением, своевременно приступать к использованию земельных участков в случаях, если сроки освоения земельных участков предусмотрены договорами. Такие сроки могут быть установлены в договоре и в законе. Если в соответствующем договоре срок не установлен, то применяются сроки, установленные законом. Аренда земельного участка может быть прекращена по инициативе арендодателя в случае неиспользования земельного участка, предназначенного для строительства, в указанных целях в течение трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом. В этот период не включается время, необходимое для освоения участка, а также время, в течение которого участок не мог быть использован по целевому назначению из-за стихийных бедствий или ввиду иных обстоятельств, исключающих такое использование. В данном случае, это время на проведение инженерных изысканий, получение градостроительного плана земельного участка, проведение работ по архитектурно-строительному проектированию, прохождение государственной экспертизы проектной документации и результатов инженерных изысканий, получение разрешения на строительство.

Исходя из толкования вышеприведенных норм права, обоснованность требования арендодателя о расторжении договора аренды связана с оценкой действий арендатора по надлежащему использованию земельного участка, добросовестности его действий, направленных на достижение цели договора, а также возможности ее достижения в пределах срока действия договора аренды.

Согласно ст. ст. 44,47,48 ГрК РФ обязательным этапом, связанным с подготовкой к строительству, является подготовка всей необходимой документации, без которой осуществить строительство не предоставляется возможным, в том числе градостроительного плана земельного участка, проектной документации, получения положительного заключения экспертизы проектной документации объекта капитального строительства.

Из содержания ст. ст. 45, 46 ЗК РФ, ст. 51 ГрК РФ следует, что освоение земельного участка, предоставленного для целей строительства, заканчивается выдачей разрешения на строительство (аналогичный вывод также содержится в постановлении Арбитражного суда Поволжского округа от 04 апреля 2019 года по делу А57-31316/2017 по спору между Арендодателем и Арендатором о расторжении договора аренды земельного участка, предоставленного по процедуре в соответствии со статьями 30,31 ЗК РФ).

Однако, на протяжении всего срока действия договора Арендатор не предпринимал каких-либо действий направленных на осуществление строительства кафе, а также пляжа на спорном земельном участке. С заявлениями о выдаче разрешения на строительство в администрацию Балаковского муниципального района ООО «Хлеб-Соль» не обращалось.

Если иное не предусмотрено ЗК РФ, другим федеральным законом, досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором.

Из положений подпункта 1 пункта 2 статьи 45, пункта 2 статьи 46 Земельного кодекса Российской Федерации, разъяснений, изложенных в пункте 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства», следует, что аренда земельного участка может быть прекращена по инициативе арендодателя при неиспользовании земельного участка, предназначенного для сельскохозяйственного производства либо жилищного или иного строительства, в указанных целях в течение трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом.

Согласно правовой позиции высказанной в Постановлении Арбитражного суда Поволжского округа от 10.02.2015 № Ф06-19461/2013 по делу № А65-8122/2014 на дату обращения с настоящим иском истек не только 5-летний срок (с момента предоставления рассматриваемого земельного участка в аренду) на освоение земельного участка в соответствии с его целевым использованием, но и возможный разумный срок на устранение ответчиком допущенных им нарушений условий договора и установленного законом срока для его освоения.

Применительно к настоящему делу, начиная с даты заключения договоров аренды земель № 302, 303 от 25.10.2006 и до настоящего времени (на протяжении 15 (пятнадцати) лет) земельные участки с кадастровыми номерами 64:40:020115:0062 площадью 900 кв.м и 64:40:020115:0063 площадью 10 500 кв.м, а после их объединения в один земельный участок 64:40:020115:193 площадью 11 400 кв.м не использовались для строительства и последующего размещения кафе, а также размещение пляжа для отдыха граждан.

Следует также отметить, что первоначальным арендатором указанных выше земельных участков являлся ФИО3, который в свою очередь в дальнейшем стал директором и учредителем ООО «Хлеб-Соль», которое стало арендатором на основании договоров замены стороны в обязательстве от 01 апреля 2011 года.

Довод ответчика о том, что использование земельного участка для размещения пляжа не представляется возможным ввиду его нахождения согласно Правилам землепользования и застройки муниципального образования г. Балаково Балаковского муниципального района, утв. Решением Совета МО г. Балаково от 23.09.2011 г. №311 в функциональной зоне Ж3 отклоняется судом по следующим основаниям.

Вступившим в законную силу решением Балаковского районного суда от 16.11.2017 по гражданскому делу № 2-2188/2017 установлено следующее.

Правилами землепользования и застройки г. Балаково, утв. Решением Совета МО г. Балаково от 23.09.2011 № 311 земельные участки с кадастровыми номерами 64:40:020115:0062 и 64:40:020115:0063, находившиеся в границах функциональной зоны Р1, были отнесены к территориальной зоне Р1 (рекреационная территория).

Решением Совета муниципального образования город Балаково от 28 ноября 2014 г. № 130 «О заключениях публичных слушаний. О внесении изменений в Правила землепользования и застройки муниципального образования город Балаково Балаковского муниципального района» (приложение № 3) в графическую часть Правил землепользования и застройки г. Балаково были внесены изменения, согласно которым территориальная зона земельных участков с кадастровыми номерами 64:40:020115:0062 и 64:40:020115:0063 изменена с зоны Р1 (рекреационная территория) на зону ЖЗ (индивидуальная 1-2 квартирная, в том числе коттеджная, застройка городского типа).

Постановлением администрации Балаковского муниципального района Саратовской области от 26 января 2015 г. № 287 названные земельные участки были объединены в земельный участок с кадастровым номером 64:40:020115:193 площадью 11 400 кв.м (поставлен на кадастровый учет 30 декабря 2014 г.); постановлено считать находящимся на праве аренды у ООО «Хлеб-Соль» сроком по 22 августа 2055 г, земельный участок, расположенный на землях населенных пунктов по адресу: г. Балаково, берег судоходного канала, напротив 7-го микрорайона, кадастровый помер 64:40:020115:193, площадью 11 400 кв.м, с разрешенным использованием - земельные участки, предназначенные для размещения 1-2-квартирных жилых домов с участками (для семей, ведущих индивидуальную трудовую деятельность - дома с приложением труда - дом ремесленника, врача и т.д.); кадастровые номера 64:40:020115:0062 и 64:40:020115:0063 признаны утратившими силу.

Дополнительным соглашением от 12 февраля 2015 г. к названному договору аренды вид разрешенного использования земельного участка изменен с «рекреационных целей (размещение пляжа отдыха граждан)» на «земельные участки, предназначенные для размещения 1-2-квартирных жилых домов с участками».

Решением Совета муниципального образования город Балаково от 28 октября 2016 г. № 283 «О внесении изменений в решение Совета муниципального образования город Балаково от 28 ноября 2014 г. № 130» признано утратившим силу с 28 ноября 2014 г. приложение № 3 к решению от 28 ноября 2014 г. № 130, то есть для земельного участка с кадастровым номером 64:40:020115:193 возвращена территориальная зона Р1 (рекреационная территория).

Из письма администрации Балаковского муниципального района Саратовской области от 31 мая 2017 г. №01-34/4786 следует, что после принятия решения от 28 октября 2016 г. № 283 правообладатель (арендатор) земельного участка с кадастровым номером 64:40:020115:193 на изменение вида разрешенного использования не обращался.

Таким образом, факт возвращения территориальной зоны Р1 (рекреационная территория) для земельного участка с кадастровым номером 64:40:020115:193 установлен вступившим в законную силу решением Балаковского районного суда Саратовской области.

Согласно Правилам землепользования и застройки г. Балаково рекреационные территории - объекты градостроительного нормирования - представлены в виде городских парков, садов, скверов, бульваров, набережных, пригородных рекреационных парков, других мест кратковременного отдыха населения и территорий зеленых насаждений в составе участков жилой, общественной, производственной застройки.

Утверждение решением Совета МО г. Балаково от 29.10.2010 № 217 Генерального плана муниципального образования город Балаково до 2025 г., принятие Правил землепользования и застройки муниципального образования г. Балаково Балаковского муниципального района, утв. Решением Совета МО г. Балаково от 23.09.2011 № 311 не могло привести к невозможности использования земельных участков в соответствии с видами разрешенного использования установленными условиями договоров.

Согласно как ранее действовавшему, классификатору видов разрешенного использования земельных участков, утвержденному приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 01.09.2014 № 540, так и действовавшему в настоящее время Приказу Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии от 10 ноября 2020 г. № 11/0412 «Об утверждении классификатора видов разрешенного использования земельных участков» вид разрешенного использования «общее пользование водными объектами» (далее - Классификатор) предусматривает использование земельных участков, примыкающих к водным объектам способами, необходимыми для осуществления общего водопользования (водопользования, осуществляемого гражданами для личных нужд, а также забор (изъятие) водных ресурсов для целей питьевого и хозяйственно-бытового водоснабжения, купание, использование маломерных судов, водных мотоциклов и других технических средств, предназначенных для отдыха на водных объектах, водопой, если соответствующие запреты не установлены законодательством).

Кроме того, согласно Классификатору такой вид разрешенного использования земельного участка как «общественное питание» (указанный вид разрешенного использования в Правилах землепользования и застройки г. Балаково имеется в условно-разрешенных) включает в себя размещение объектов капитального строительства в целях устройства мест общественного питания (рестораны, кафе, столовые, закусочные, бары).

Таким образом, действующий в настоящее время градостроительный регламент Правил землепользования и застройки муниципального образования г. Балаково допускает использование земельного участка с кадастровым номером 64:40:020115:193 для целей установленных договорами аренды земли от 25 октября 2006 г. № 303 и от 25 октября 2006 г. № 302.

Как следует из решения Балаковского районного суда установлено, что после возвращения территориальной зоны Р1 (рекреационная территория) для земельного участка с кадастровым номером 64:40:020115:193 Арендатор не обращался в администрацию с заявлением о внесении изменений в договор аренды земли.

Напротив, как следует из ответа администрации Балаковского муниципального района от 17.11.2017 № 01-15/6362 на заявление ООО «Хлеб-Соль» арендатор снова просил изменить территориальную зону Р 1 (рекреационные территории), по адресу: <...> берег судоходного канала напротив 7 м-на территориальную зону Ж3 (индивидуальная, в том числе коттеджная, застройка городского типа).

Таким образом, начиная с даты заключения договоров аренды земли от 25 октября 2006 г. № 303 и от 25 октября 2006 г. № 302 ответчиком не предпринимались надлежащие меры по использованию арендуемых земельных участков с кадастровыми номерами 64:40:020115:0062 и 64:40:020115:0063 для строительства: кафе, размещение пляжа для отдыха граждан, а после принятия в 2011 году Правил землепользования и застройки г. Балаково, как для строительства кафе, размещение пляжа для отдыха граждан, так в соответствии с иными видами разрешенного использования, установленными градостроительным регламентом для зоны рекреационных территорий Р1, предусматривающими строительство.

Согласно пунктам 1 и 2 статьи 46 Земельного кодекса Российской Федерации аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством. Наряду с указанными в пункте 1 настоящей статьи основаниями аренда земельного участка может быть прекращена по инициативе арендодателя по основаниям, предусмотренным пунктом 2 статьи 45 настоящего Кодекса.

В силу подпункта 1 пункта 2 статьи 45 Земельного кодекса Российской Федерации аренда земельного участка может быть прекращена при неиспользовании земельного участка, предназначенного для сельскохозяйственного производства либо жилищного или иного строительства, в указанных целях в течение трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом. В этот период не включается время, необходимое для освоения участка, за исключением случаев, когда земельный участок относится к землям сельскохозяйственного назначения, оборот которых регулируется Федеральным законом «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения», а также время, в течение которого участок не мог быть использован по целевому назначению из-за стихийных бедствий или ввиду иных обстоятельств, исключающих такое использование

Пунктом 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другим федеральным законом, досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором.

В соответствии с разъяснениями, изложенными в пункте 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства», положения пункта 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации устанавливают специальное правило об основании и порядке прекращения договоров аренды земельных участков, отличное от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 Земельного кодекса Российской Федерации и статьями 450 и 619 Гражданского кодекса Российской Федерации; указанные в статье 619 Гражданского кодекса Российской Федерации обстоятельства могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированны как существенные нарушения договора аренды земельного участка.

Таким образом, досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, допускается по инициативе арендодателя только в судебном порядке и только в случае существенного нарушения условий договора.

В материалах дела отсутствуют доказательства, подтверждающие, что в течение длительного периода времени ООО «Хлеб-Соль» осуществляло освоение спорных земельных участков для строительства, в том числе предпринимало действия по получения разрешения на строительство (Постановление Арбитражного суда Поволжского округа от 08.07.2020 по делу № А57- 21485/2019, Постановление Арбитражного суда Поволжского округа от 17.09.2019 по делу № А57- 30215/2017).

При этом ответчиком не представлено доказательств наличия объективных препятствий к началу строительства в установленные сроки.

Кроме того, ответчиком не представлено надлежащих доказательств использования земельного участка в соответствии с видом разрешенного использования – для рекреационных целей. Отсутствуют доказательства размещения кафе и организации пляжа для отдыха граждан.

На основании вышеизложенного, суд приходит к выводу о правомерности заявленных исковых требований истцом, поскольку судом установлено, что:

- арендатор допустил существенные нарушения условий договора (не произвел освоение предоставленного земельного участка в соответствии с его видом разрешенного использования);

- арендодатель предупреждал о необходимости устранения таких нарушений;

- несмотря на такое предупреждение, арендатор указанные нарушения не устранил;

- на основании этого арендодатель предложил расторгнуть договор, арендатор не ответил на это предложение в срок.

Исходя из толкования вышеприведенных норм права, обоснованность требования арендодателя о расторжении договора аренды связана с оценкой действий арендатора по надлежащему использованию земельного участка, добросовестности его действий, направленных на достижение цели договора, а также возможности ее достижения в пределах срока действия договора аренды.

В материалы дела не представлены доказательства, подтверждающие совершение ответчиком необходимых действий по осуществлению исполнения условий договора в установленные для этого сроки.

Такое поведение арендатора земельного участка находящегося в государственной собственности в течение длительного периода времени противоречит целям заключения договора, а также основополагающим принципам эффективного и рационального использования земель.

Более того, ответчиком в материалы дела не представлено надлежащих доказательств невозможности использования земельного участка по целевому назначению.

Ответчик не представил доказательств наличия объективных и непреодолимых препятствий, исключавших саму возможность освоить земельный участок в предоставленных для этого целях в установленный срок.

По своей правовой природе расторжение договора аренды земельного участка в связи с ненадлежащим исполнением обязательств по договору представляет собой меру ответственности, применяемую к тем арендаторам, которые не принимают никаких разумных и адекватных действий для освоения земельного участка.

В этом случае расторжение договора преследует цель возвращения публичному собственнику земель, которые не используются в результате бездействия арендаторов.

Действия государственных органов, органов местного самоуправления по распоряжению публичной собственностью, в частности по передаче в долгосрочную аренду земельных участков, но направлены, в том числе, на развитие экономики региона, различных видов инфраструктуры, создание современных конкурентоспособных отраслей в пределах соответствующей территории, что возможно лишь при активной инвестиционной деятельности хозяйствующих субъектов и реальном осуществлении последними проектов, для реализации которых предоставлены земельные участки. В рассматриваемом случае поведение ответчика привело к невозможности достижения перечисленных публичных целей.

Суд, установив, что с 2006 в течении более 15-ти лет не предпринимались меры по использованию земельного участка в соответствии с установленным в отношении земельного участка видом разрешенного использования, суд в соответствии со статьями 22, 45, 46, 47 Земельного кодекса Российской Федерации, статьями 309, 310, 450.1, 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьями 65, 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, приходит к выводу об удовлетворении исковых требований ввиду доказанности истцом обстоятельств, свидетельствующих о нарушении ответчиком режима использования земельного участка, и, как следствие, о доказанности существенного нарушения условий договора аренды со стороны арендатора, учитывая непринятие арендатором мер по освоению земельного участка.

Данный вывод основан судом на представленных и исследованных в ходе судебного заседания доказательствах, которые отвечают требованиям относимости и допустимости, предусмотренным статьями 67, 68 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Согласно статье 168 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при принятии решения арбитражным судом суд решает вопрос о распределении судебных расходов.

В соответствии с пунктом 1.1. статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации государственные органы, выступающие по делам, рассматриваемым в арбитражных судах, в качестве истцов или ответчиков освобождаются от уплаты госпошлины.

В соответствии с частью 3 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации государственная пошлина, от уплаты которой в установленном порядке истец был освобожден, взыскивается с ответчика в доход федерального бюджета пропорционально размеру удовлетворенных исковых требований, если ответчик не освобожден от уплаты государственной пошлины.

Учитывая результат рассмотрения настоящего искового заявления (иск удовлетворен в полном объеме), расходы по оплате государственной пошлины подлежат взысканию с ответчика в доход федерального бюджета.

Руководствуясь статьями 110, 167-171, 176, 180, 181 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд,



РЕШИЛ:

Расторгнуть договор аренды земли № 303 от 25.10.2006, заключенный между Управлением по распоряжению муниципальной собственностью и земельными ресурсами администрации Балаковского муниципального района Саратовской области и Обществом с ограниченной ответственностью «Хлеб-Соль», предметом которого выступает земельный участок кадастровым номером 64:40:020115:193, площадью 11 400 кв.м, расположенный по адресу: Саратовская область, г. Балаково, берег судоходного канала, напротив 7-го микрорайона, категория земель - земли населенных пунктов.

Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью «Хлеб-Соль», ИНН <***> в доход федерального бюджета Российской Федерации государственную пошлину в размере 6 000 руб.

Решение арбитражного суда вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба.

Решение может быть обжаловано в Двенадцатый арбитражный апелляционный суд в течение одного месяца со дня изготовления решения в полном объеме, через Арбитражный суд Саратовской области.

Направить копии решения арбитражного суда лицам, участвующим в деле, в соответствии с требованиями статьи 177 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Лицам, участвующим в деле, разъясняется, что информация о принятых по делу судебных актах размещается на официальном сайте Арбитражного суда Саратовской области - http://www.saratov.arbitr.ru и в информационных киосках, расположенных в здании арбитражного суда.



Судья арбитражного суда

Саратовской области И.М. Заграничный