Решение от 15 января 2017 г. по делу № А65-22205/2016

АРБИТРАЖНЫЙ СУД РЕСПУБЛИКИ ТАТАРСТАН

ул.Ново-Песочная, д.40, г.Казань, Республика Татарстан, 420107

E-mail: info@tatarstan.arbitr.ru

http://www.tatarstan.arbitr.ru

тел. (843) 533-50-00

Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

г. КазаньДело № А65-22205/2016

Дата принятия решения – 16 января 2017 года.

Дата объявления резолютивной части – 09 января 2017 года.

Арбитражный суд Республики Татарстан в составе судьи Исхаковой М.А.,

при составлении протокола судебного заседания помощником судьи Насыровой Г.Д.,

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску Муниципального казенного учреждения «Исполнительный комитет муниципального образования <...> (ОГРН <***>; ИНН <***>) к обществу с ограниченной ответственностью Центр «Фокс», г.Набережные Челны (ОГРН <***>, ИНН <***>), о расторжении договора аренды земельного участка № 2104-АЗ от 24.09.2010 г. взыскании 434 341 руб. долга, 41 227 руб. 76 коп. пени, с привлечением в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора ООО «ТД Челны – хлеб – II», ФИО1, ФИО2, ФИО3,

с участием представителей:

от истца - ФИО4 доверенность от 25.10.2016г. №74,

от ответчика – директор ФИО1 на основании решения участника №01 от 22.05.2014г. (до перерыва), представитель ФИО2 доверенность от 01.10.2016г. №03 (до перерыва),

от третьего лица 1 – не явился, извещен,

от третьего лица 2 – ФИО1 лично, представлен паспорт (до перерыва),

от третьего лица 3 – ФИО2 лично, представлен паспорт (до перерыва),

от третьего лица 4 – ФИО1 доверенность от 26.09.2015г. (до перерыва),

УСТАНОВИЛ:

Истец - Муниципальное казенное учреждение "Комитет земельных и имущественных отношений Исполнительного комитета муниципального образования города Казани", г.Казань (далее – истец), обратился в Арбитражный суд Республики Татарстан с исковым заявлением к ответчику - обществу с ограниченной ответственностью Центр «Фокс», г.Набережные Челны (далее – ответчик), о расторжении договора аренды земельного участка № 2104-АЗ от 24.09.2010 г. взыскании 434 341 руб. долга за период с 01.12.2015г. по 30.06.2016г., 41 227 руб. 76 коп. пени с 16.01.2016г. по 25.07.2016г.

Определением Арбитражного суда Республики Татарстан от 10.11.2016г. на основании ст.51 АПК РФ в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора привлечены собственники иных помещений расположенных в здании находящемся на земельном участке с кадастровым номером 16:52:04 03 01:85 ООО «ТД Челны – хлеб – II», ФИО1, ФИО2, ФИО3

На основании ст.163 АПК РФ в судебном заседании 28.12.2016г. был объявлен перерыв до 09.01.2017г. Объявление о перерыве размещено на официальном сайте и информационном стенде Арбитражного суда Республики Татарстан.

Представитель истца исковые требования поддержал.

Представители ответчика исковые требования полагают не обоснованными, поскольку произведена оплата арендных платежей.

Третье лицо 1 не явилось, в отзыве направленном в суд в иске просит отказать.

Третье лицо 2 исковые требования полагает не обоснованными.

Третье лицо 3 исковые требования полагает не обоснованными.

Представитель третьего лица 4 исковые требования полагает не обоснованными.

На основании ч.3 ст.156 АПК РФ дело рассмотрено в отсутствие ООО «ТД Челны – хлеб – II», извещенного надлежащим образом.

Заслушав представителя истца, исследовав материалы дела, суд установил следующее: на основании постановления Исполнительного комитета муниципального образования город Набережные Челны Республики Татарстан от 22.09.2010г. №6092, между истцом (арендодатель по договору) и ООО «Онегин» (арендатор по договору) 24.09.2010г. был заключен договор аренды земельного участка №2104-АЗ (л.д. 12-19), согласно которому арендодатель предоставляет, а арендатор принимает и использует на условиях аренды земельный участок 16:52:04 03 01:85 находящийся по адресу РТ, <...>, площадью 1860 кв.м. Участок предоставлен для строительства здания многопрофильного назначения в составе: административные помещения, художественные мастерские и магазин.

Договор заключен сроком на 49 лет (п.3.1 договора).

Согласно п.3.4 договора, величина годовой арендной платы за земельный участок на момент заключения договора составляет 225 638 руб. Арендатор перечисляет арендную плату ежемесячно на счет, указанный в соглашении об установлении размера арендной платы, утвержденном арендодателем, не позднее пятнадцатого числа месяца, следующего за отчетным.

Согласно п.3.5 договора, размер арендной платы изменяется в одностороннем порядке и подлежит обязательной уплате арендатором в случае изменения нормативных правовых актов Российской Федерации и (или) Республики Татарстан либо муниципального образования город Набережные Челны, регулирующих исчисление размера арендной платы участка без внесения соответствующих изменений или дополнений в договор.

Актом приема-передачи от 24.09.2010г. подтверждается передача арендодателем арендованного земельного участка арендатору (л.д. 18).

Между ООО «Онегин» (продавец по договору) и ООО «ПМК Тамерлан» (покупатель по договору) 03.11.2010г. заключен договор передачи прав и обязанностей по договору аренды (л.д. 20-21), по условиям которого ООО «Онегин» передает свои права и обязанности по договору аренды земельного участка №2104-АЗ от 24.09.2010г. ООО «ПМК Тамерлан», в пределах срока договора аренды. Передаточным актом от 03.11.2010г. подтверждается передача ООО «Онегин» земельного участка с кадастровым номером 16:52:04 03 01:85 находящийся по адресу РТ, <...> ООО «ПМК Тамерлан» (л.д. 22). Договор зарегистрирован в Управлении Росреестра 22.11.2010г.

Между ООО «ПМК Тамерлан» и ответчиком 10.07.2014г. заключен договор о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участкам (л.д. 23-25), по условиям которого ООО «ПМК Тамерлан» передало ответчику свои права и обязанности по договору передачи прав и обязанностей по договору аренды на земельный участок с кадастровым номером 16:52:04 03 01:85, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: под строительство здания многофункционального назначения в составе: административное помещение, художественные мастерские и магазин, находящийся по адресу: РТ, <...>. Договор зарегистрирован в Управлении Росреестра 14.04.2015г.

Ответчик и третьи лица до и после спорного периода приобретали помещения в здании.

Согласно свидетельству о государственной регистрации права от 10.09.2014г. ответчику на праве собственности принадлежит нежилое помещение №1000, назначение нежилое, общая площадь 329,6 кв.м., этаж 1, адрес (местонахождение) объекта <...>, приобретенное по договору купли-продажи нежилого помещения от 20.08.2014г. (л.д. 33).

Согласно свидетельству о государственной регистрации права от 20.08.2014г. ООО «ТД Челны – хлеб – II» на праве собственности принадлежит нежилое помещение общей площадью 513,6 кв.м., этаж 1, расположенное по адресу РТ, <...>, №1004.

Согласно свидетельству о государственной регистрации права от 09.09.2014г. ФИО1 на праве собственности принадлежало нежилое помещение общей площадью 909,1 кв.м., этаж 3, расположенное по адресу РТ, <...>, №1003.

Согласно свидетельству о государственной регистрации права от 09.09.2014г. ФИО2 на праве собственности принадлежит нежилое помещение общей площадью 343,6 кв.м., этаж 2, расположенное по адресу РТ, <...>, №1001.

Согласно свидетельству о государственной регистрации права от 30.06.2016г. ФИО3 на праве собственности принадлежит нежилое помещение общей площадью 546,7 кв.м., этаж 2, расположенное по адресу РТ, <...>, №10012.

В спорный период у ответчика находилось в собственности помещение площадью 295 кв.м.

Соглашением от 01.11.2014г. собственники помещений в здании, расположенном по адресу <...> распределили доли по договору аренды земельного участка, так за ответчиком определена доля в размере 15,87% - 295 кв.м., за ООО «ТД Челны – хлеб – II» 18,68% - 348 кв.м., за ФИО1 33,07% - 615 кв.м., за ФИО2 – 32,38% - 602 кв.м. (л.д. 26-28).

Соглашением от 01.10.2016г. собственники помещений в здании, расположенном по адресу <...> распределили доли по договору аренды земельного участка, так за ООО «ТД Челны – хлеб – II» 18,68% - 347,75 кв.м., за ФИО1 15,87% - 295,18 кв.м. и 33.07% - 615,1 кв.м., за ФИО2 – 12,5% - 232,5 кв.м., за ФИО3 19,88% - 369,77 кв.м. (л.д. 76). Ответчик с августа 2016 года не владеет помещениями находящиеся на спорном земельном участке.

В адрес ответчика были направлена претензия от 26.07.2016г. исх.№06/713п с требованием оплаты задолженности по арендным платежам и расторжении договора аренды, в связи с нарушением обязательств по внесению арендных платежей (л.д. 29-30), однако требование оставлено без удовлетворения, в связи с чем истец обратился в суд с исковым заявлением о расторжении договора аренды земельного участка № 2104-АЗ от 24.09.2010 г. взыскании 434 341 руб. долга, 41 227 руб. 76 коп. пени.

Правоотношения сторон регулируются главой 34 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В соответствии со статьей 606 ГК РФ по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно пункту 1 статьи 611 ГК РФ арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

В статье 65 Земельного кодекса Российской Федерации указано, что использование земли в Российской Федерации является платным, в том числе и виде арендной платы.

В соответствии с пунктами 1, 2 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды и устанавливаются, в том числе, в виде определенных в твердой сумме платежей, вносимых периодически или единовременно.

В соответствии с положениями статьей 307 -309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства, возникшие из договора, должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства. Односторонний отказ от исполнения обязательства не допустим (статья 310 Кодекса).

В соответствии с пунктом 4 статьи 22, статьёй 65 Земельного кодекса Российской Федерации размер арендной платы определяется договором аренды. Общие начала определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, могут быть установлены Правительством Российской Федерации.

Порядок определения размера арендной платы порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются, соответственно, Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления.

Согласно Положению о порядке определения размеров арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности Республики Татарстан и государственная собственность на которые не разграничена (утв. постановлением КМ РТ от 9 февраля 1995 г. N 74), размер годовой арендной платы определяется по следующей формуле:

А = Рс x Кф, где:

А - размер годовой арендной платы за земельный участок;

Рс - размер ставки земельного налога;

Кф - поправочный коэффициент к ставке земельного налога, учитывающий вид использования земельного участка, указанный в приложении к настоящему Положению.

Размер относящейся на ответчика площади земельного участка (295 кв.м. – 15,87%), кадастровая стоимость и налоговая ставка ответчиком не оспаривается. Ответчик полагает неправомерным применение поправочного коэффициента 10, в расчетах произведенных истцом за 2016 год. Указывает, что он осуществлял оплату исходя из ранее применяемого коэффициента 2, что следует из расчета истца за 2015 год (л.д. 7).

Из буквального толкования постановления КМ РТ от 9 февраля 1995 г. N 74, поправочный коэффициент к ставке земельного налога, учитывающий вид использования земельного участка применяется к назначению именно объекта, а не к деятельности, которую в принципе осуществляет собственник недвижимости. В данном случае коэффициент 10 применяется при виде использования земельного участка под объекты розничной торговли (магазины, павильоны с торговой площадью, киоски мелкорозничной торговли), объекты рынков.

Между тем, согласно выписке из ЕГРП и условиям договора аренды (л.д.31), разрешенное использование земельного участка: под строительство здания многопрофильного назначения в составе: административные помещения, художественные мастерские и магазин.

Сторонами не оспаривается тот факт, что в нежилом здании по ул.Ахметшина, 108А г.Набережные Челны располагаются различные собственники и арендаторы. То есть, общим назначением объекта не является розничная торговля.

Из постановления КМ РТ от 9 февраля 1995 г. N 74 следует, что под административные здания, помещения и офисы применяемый коэффициент является 2. Поскольку фактическое назначение здания совпадает с указанным в кадастровым паспортом, условия для определения размера платы за пользование земельным участком, должны быть равны для всех собственников.

Действующее законодательство не содержит возможности дробления площадей единого земельного участка с целью применения различных поправочных коэффициентов к ставке земельного налога.

Таким образом, при урегулировании разногласий в части применения повышающих коэффициентов к ставке земельного налога, суду необходимо установить вид использования спорного земельного участка, и применить установленный в приложении к Положению поправочный коэффициент. Указанная позиция нашла свое отражение в судебной практике (Постановление Арбитражного суда Поволжского округа от 22.07.2015г. по делу А65-22036/2014).

Поскольку суд пришёл к выводу о необходимости применения коэффициента «2» в том числе, к расчёту арендной платы ответчика, судом самостоятельно произведён перерасчёт подлежащей оплате арендной платы за период с 01.12.2015г. по 30.06.2016г.

Кадастровая стоимость земельного участка согласно кадастровым выпискам составила в 2015 году 6 722 914,20 руб., в 2016 году 7 702 427,40 руб. и ответчиком не оспаривается.

Удельный показатель кадастровой стоимости земельного участка за 2015 год составляет 3614 (6722914,20 / 1860 кв.м.).

Удельный показатель кадастровой стоимости земельного участка за 2016 год составляет 4141,09 (7702427,40 / 1860 кв.м.).

Размер платы за декабрь 2015 года составил 2 674 руб. 71 коп. (296 х 3614 х 1,5% х 2 / 12).

Размер платы за 2016 год составил 2 860 руб. 11 коп. в месяц (296 х 4141,09 х 1,4% х 2 / 12).

За период с 01.12.2015г. по 30.06.2016г. ответчик должен был оплатить арендную плату в размере 19 835 руб. 37 коп.

Из абзаца второго п. 3 ст. 552 ГК РФ и п. 25 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17 ноября 2011 г. № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» следует, что при продаже недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, к покупателю этой недвижимости с момента государственной регистрации перехода права собственности на нее переходит то право на земельный участок, которое принадлежало продавцу недвижимости, а также связанные с этим правом обязанности при наличии таковых (перемена лица в договоре аренды).

В случае если имевшееся у застройщика (продавца) право аренды земельного участка перешло к нескольким лицам в связи с приобретением ими в собственность нежилых помещений в том числе во вновь построенном нежилом здании, с момента государственной регистрации права собственности на помещения на стороне арендатора возникает множественность лиц в арендных правоотношениях, существующих между застройщиком и собственником земельного участка.

Поскольку ни закон, ни договор аренды не содержат такого основания, как автоматическое прекращение договора аренды земельного участка, находящегося в публичной собственности, на котором построено отдельно стоящее нежилое здание, после завершения строительства (ввод объекта в эксплуатацию, передача в собственность помещения в здании иному лицу и т.п.), то и после наступления этих обстоятельств указанный договор аренды продолжает действовать.

Согласно положениям статьи 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле должно доказать те обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

Ответчик исковые требования не признал, поскольку обязательства по внесению арендных платежей им исполняются надлежащим образом. В доказательства отсутствия задолженности ответчиком представлены платежные поручения №42 от 03.02.2016г., №49 от 10.02.2016г., №15679 от 26.03.2016г., №83567 от 25.04.2016г., №83594 от 24.05.2016г., №83593 от 24.05.2016г., 83611 от 24.06.2016г., №83592 от 19.05.2016г. свидетельствующие об оплате арендных платежей, за спорный период и сверх заявленного периода (л.д. 65-71). Таким образом, у ответчика имеется переплата по внесению арендных платежей.

Согласно части 1 ст. 408 Гражданского кодекса Российской Федерации надлежащее исполнение прекращает обязательство.

Судом установлено, что ответчиком расчеты произведены в полном размере, в связи с чем, суд отказывает в удовлетворении исковых требований о взыскании 434 341 руб. долга.

Согласно пункту 1 статьи 330 Гражданского кодекса Российской Федерации неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. В силу пункта 1 статьи 333 Кодекса, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе ее уменьшить. Таким образом, гражданское законодательство предусматривает неустойку в качестве способа обеспечения исполнения обязательств и меры имущественной ответственности за их неисполнение или ненадлежащее исполнение, а право снижения неустойки предоставлено суду в целях устранения явной ее несоразмерности последствиям нарушения обязательств.

Согласно п.71 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 N 7 "О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств", если должником является коммерческая организация, индивидуальный предприниматель, а равно некоммерческая организация при осуществлении ею приносящей доход деятельности, снижение неустойки судом допускается только по обоснованному заявлению такого должника, которое может быть сделано в любой форме (пункт 1 статьи 2, пункт 1 статьи 6, пункт 1 статьи 333 ГК РФ).

Согласно пункту 5.2 договора, в случае невнесения арендной платы в срок, установленный договором, арендатору начисляются пени в размере 0,1 процента от просроченной суммы арендных платежей за каждый день просрочки.

Поскольку ответчик допустил просрочку исполнения обязательства по внесению арендной платы лишь за декабрь 2015 года, ходатайств о снижении неустойки не заявил, требование истца о взыскании неустойки подлежит частичному удовлетворению в размере 48 руб. 14 коп. за 18 дней просрочки платежа начиная с 16.01.2016г. по 03.02.2016г. начисленных на долг по арендной плате за декабрь 2015 года в размере 2 674 руб. 71 коп.

Кроме того, истцом также заявлено о расторжении договора аренды земельного участка №2104-АЗ от 24.09.2010г.

Согласно пункту 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

В соответствии с пунктом 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации, пунктом 1 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор, в частности, пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества.

В силу пункта 9 статьи 22 Земельного кодекса, если иное не предусмотрено данным Кодексом, другим федеральным законом, досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором.

По требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор, в том числе, более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату (часть 3 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно правовой позиции изложенной в пункте 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 в соответствии со статьей 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, если арендатор не вносит арендную плату более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа, арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора аренды в судебном порядке.

По правилам статьи 71 Кодекса суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств.

Исследовав и оценив представленные в материалы дела доказательства, суд установил отсутствие существенных нарушений ответчиком условий договора аренды земельного участка №2104-АЗ от 24.09.2010г. Указанное в качестве основания для расторжения договора нарушение (несвоевременное внесение арендной платы) отклонено, так как представленными в материалы дела платежными поручениями подтверждена оплата задолженности в полном объеме, кроме того у ответчика имеется переплата.

С учетом установленных обстоятельств суд приходит к обоснованному выводу об отсутствии оснований для расторжения договора аренды земельного участка №2104-АЗ от 24.09.2010г.

Расходы по оплате государственной пошлины подлежат отнесению на ответчика в доход федерального бюджета в порядке статьи 110 АПК РФ, исходя из размера удовлетворенных требований. Истец освобождении от уплаты государственной пошлины.

Руководствуясь статьями 110, 112, 167 – 170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,

Р Е Ш И Л :

Иск удовлетворить частично.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью Центр «Фокс», г.Набережные Челны (ОГРН <***>, ИНН <***>) в пользу Муниципального казенного учреждения «Исполнительный комитет муниципального образования <...> (ОГРН <***>; ИНН <***>) 48 рублей 14 копеек пени.

В части расторжения договора аренды земельного участка № 2104-АЗ, взыскания 434 341 руб. долга, 41 179 руб. 62 коп. неустойки, в иске отказать.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью Центр «Фокс», г.Набережные Челны (ОГРН <***>, ИНН <***>) 2000 рублей государственной пошлины в доход федерального бюджета.

Решение может быть обжаловано в Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца с момента его изготовления в полном объеме через Арбитражный суд Республики Татарстан.

СудьяМ.А. Исхакова