Решение от 31 марта 2021 г. по делу № А46-21893/2020

АРБИТРАЖНЫЙ СУД ОМСКОЙ ОБЛАСТИ

ул. Учебная, д. 51, г. Омск, 644024; тел./факс (3812) 31-56-51/53-02-05; http://omsk.arbitr.ru, http://my.arbitr.ru

Именем Российской Федерации


Р Е Ш Е Н И Е

№ дела

А46-21893/2020
31 марта 2021 года
город Омск


Резолютивная часть решения объявлена 25 марта 2021года.

Полный текст решения изготовлен 31 марта 2021года.

Арбитражный суд Омской области в составе:

председательствующего судьи Пермякова Владимира Владимировича,

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Голдыревой В.А.,

рассмотрев в судебном заседании в помещении Арбитражного суда Омской области по адресу: <...>,

иск общества с ограниченной ответственностью «Нефтехимдеталь» (ИНН <***>, ОГРН <***>) к Департаменту имущественных отношений Администрации города Омска (ИНН <***>, ОГРН <***>) об урегулировании разногласий, возникших при заключении договоров купли-продажи земельных участков с кадастровыми номерами 55:36:140102:27, 55:36:140102:3003,

при участии в заседании суда:

от истца – ФИО1 по доверенности от 22.12.2020, паспорт,

от ответчика – ФИО2 по доверенности от 02.10.2020, служебное удостоверение, диплом,

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью «Нефтехимдеталь» (далее – ООО «Нефтехимдеталь», Общество, истец) обратилось в Арбитражный суд Омской области с исковым заявлением к Департаменту имущественных отношений Администрации г. Омска (далее – Департамент, ответчик) об урегулировании разногласий, возникших при заключении Договора купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 55:36:140102:27, общей площадью 22477 кв.м., с видом разрешенного использования: для общественно-деловых целей под здания, строения, для размещения производственных и административных зданий, строений, сооружений промышленности, коммунального хозяйства, материально-технического, продовольственного снабжения, сбыта и заготовок, местоположение которого установлено относительно здания склада с почтовым адресом: Омская область, г. Омск, Кировский административный округ, ул. Седова, д. 55, установив выкупную цену земельного участка в размере 10 процентов от его кадастровой стоимости, а именно в размере 2 083 955,06 руб.; урегулировании разногласий, возникших при заключении Договора купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 55:36:140102:3003, общей площадью 6961 кв.м., с видом разрешенного использования: для производственных целей под здания, для размещения производственных и административных зданий, строений, сооружений промышленности, коммунального хозяйства, материально-технического, продовольственного снабжения, сбыта и заготовок, местоположение которого установлено относительно одноэтажного здания мастерской с почтовым адресом: Омская область, г. Омск, Кировский административный округ, ул. Материальная, д.51 А, установив выкупную цену земельного участка в размере 10 процентов от его кадастровой стоимости, а именно в размере 638 991,96 руб.

В судебном заседании представитель истца требования поддержал.

Представитель ответчика исковые требования не признал, поддержал доводы, изложенные в отзыве на заявление, согласно которому истцом не соблюдены условия для выкупа земельного участка по цене в размере 10 % от кадастровой стоимости, поскольку объект недвижимости с кадастровым номером 55:36:140102:6489 принадлежит истцу на праве собственности менее 3х лет, кроме того, имеется задолженность по оплате арендной платы.

Рассмотрев материалы дела, суд установил следующие обстоятельства.

ООО «Нефтехимдеталь» является собственником объектов недвижимого имущества - нежилых помещений (номера на поэтажном плане 3, 4, 5, 6, 7, 8), общей площадью 412,3 кв.м., находящихся в одноэтажной пристройке к складскому зданию (материально-технический), литера Ж1, расположенного по адресу: <...> А. Нежилое здание номера на поэтажном плане 1 этаж, общей площадью 1655,2 кв.м., литер Д, Д1, расположенного по адресу: г. Омск, Кировский АО, ул. Материальная, д. 51 А. Пристройка отапливаемого склада к нежилому зданию по ул. Материальная, д. 51 А, общей площадью 484,1 кв.м., расположенная по адресу: <...>.

Данные объекты расположены на земельном участке с кадастровым номером 55:36:140102:3003, общей площадью 6961 кв.м., местоположение которого, установлено относительно одноэтажного здания мастерской с почтовым адресом: Омская область, г. Омск, Кировский административный округ, ул. Материальная, д. 51 А.

Также, Общество является собственником нежилого помещения -административного здания, склад, общей площадью 916,5 кв.м., литера AM, А1М1,расположенного по адресу: <...>. Нежилое помещение трансформаторная подстанция ТП-54-05, литера И, общей площадью 28,4 кв.м. Нежилое помещение, проходная, общей площадью 50.9 кв.м., литер ДД1, расположенное по адресу: <...>. Нежилое помещение, ремонтно-эксплуатационная служба, литер: AC, АС1, АС2, АСЗ, расположенный по адресу: <...>. Нежилое помещение, номера на поэтажном плане: 5, 6, 7, общей площадью 584,2 кв.м., литера Л 1, расположенное по адресу: <...>. Нежилое помещение, номера на поэтажном плане: % 10, литер Л2, общей площадью 1496,7 кв.м., расположенное по адресу: <...>. Нежилое помещение, центральный склад, литер АЮ, общей площадью 1410 кв.м., расположенное по адресу: <...>. Нежилое помещение, номера на поэтажном плане 1П, этаж 1-2, литер Л, расположенное по адресу: <...>. Пристройка отапливаемого склада к нежилому зданию по ул. Материальная, д. 51 «а», общей площадью 484,1 кв.м., расположенное по адресу: <...>.

Данные объекты расположены на земельном участке с кадастровым номером 55:36:140102:0027, общей площадью 22 477 кв.м., местоположение которого установлено относительно здания склада с почтовым адресом: Омская область, г. Омск, Кировский административный округ, ул. Седова, д. 55.

Заявитель обратился 30.09.2019 в Департамент имущественных отношений Администрации города Омска с заявлением о предоставлении в собственность земельных участков с кадастровыми номерами 55:36:140102:0027, 55:36:140102:3003, без проведения торгов.

Распоряжением от 29.10.2019 Департамент, ссылаясь на подпункты 1, 4, 19 статьи 39.16 ЗК РФ, отказал заявителю в предоставлении в собственность земельных участков.

Полагая, что отказ Департамента не соответствует действующему законодательству и нарушает права и интересы заявителя, поскольку препятствует последнему в реализации его исключительных прав, как собственника объектов недвижимости, расположенных на испрашиваемых земельных участках, Общество обратилось в суд с требованиями о его оспаривании.

Решением от 04.06.2020 по делу № А46-1347/2020 заявление общества с ограниченной ответственностью «Нефтехимдеталь» (ИНН <***>, ОГРН <***>) удовлетворено; суд признал незаконным отказ Департамента имущественный отношений Администрации города Омска, выраженный в распоряжении № 1831 от 29.10.2019 г. «Об отказе в предоставлении земельных участков с кадастровыми номерами 55:36:140102:27, 55:36:140102:3003 в Кировском административном округе города Омска»;обязал Департамент имущественных отношений Администрации города Омска заключить с ООО «Нефтехимдеталь» договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 55:36:140102:27, общей площадью 22477 кв.м., с видом разрешенного использования: для общественно-деловых целей под здания, строения, для размещения производственных и административных зданий, строений, сооружений промышленности, коммунального хозяйства, материально-технического, продовольственного снабжения, сбыта и заготовок, местоположение которого установлено относительно здания склада с почтовым адресом: Омская область, г. Омск, Кировский административный округ, ул. Седова, д. 55 в течение 14 дней с момента вступления в законную силу Решения Арбитражного суда Омской области; обязал Департамент имущественных отношений Администрации города Омска заключить с ООО «Нефтехимдеталь» договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 55:36:140102:3003, общей площадью 6961 кв.м., с видом разрешенного использования: для производственных целей под здания, для размещения производственных и административных зданий, строений, сооружений промышленности, коммунального хозяйства, материально-технического, продовольственного снабжения, сбыта и заготовок, местоположение которого установлено относительно одноэтажного здания мастерской с почтовым адресом: Омская область, г. Омск, Кировский административный округ, ул. Материальная, д. 51 А в течение 14 дней с момента вступления в законную силу Решения Арбитражного суда Омской области.

Во исполнение указанного судебного акта, Департаментом были подготовлены проекты договоров купли-продажи земельных участков с кадастровыми номерами 55:36:140102:27 и 55:36:140102:3003.

Договоры подписаны Истцом с протоколами разногласий по пункту 2.1. договоров, и направлены в адрес ответчика письмом от 02.10.2020 г.

Так, истец предлагает установить выкупную цену земельного участка с кадастровым номером 55:36:140102:27в размере 10 процентов от его кадастровой стоимости, а именно в размере 2 083 955,06 руб., а также установить выкупную цену земельного участка с кадастровым номером 55:36:140102:3003в размере 10 процентов от его кадастровой стоимости, а именно в размере 638 991,96 руб.

Однако предложение истца об изменении цены договоров (пункт 2.1 договоров) были отклонены Департаментом.

Истец считает, что имеет право на приобретение в собственность земельных участков, по цене, установленной в размере 10 процентов от кадастровой стоимости, а не 30 процентов, поскольку соответствует всем условиям, установленным Постановлением от 26 декабря 2018 г. N 419-п «Об утверждении Порядка определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности Омской области, и земельные участки государственная собственность на которые не разграничена, предоставленные в аренду без торгов, и внесении изменений в постановление Правительства Омской области от 05.10.2015 г. № 275-п».

В связи с тем, что, по мнению истца у ответчика (продавца) не имелось законных оснований для отклонения п. 2.1. Договора в редакции истца (покупателя), истец обратился в суд с настоящим заявлением.

Изучив материалы дела в совокупности и взаимной связи, суд полагает необходимым отказать в удовлетворении требований об урегулировании разногласий, возникших при заключении Договоров купли-продажи земельных участков путем установления выкупной цены земельных участков в размере 10 процентов от их кадастровой стоимости.

Право на обращение в суд принадлежит лицам в случае нарушения либо оспаривания их прав и законных интересов (часть 1 статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

В соответствии со статьей 271 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник здания, сооружения или иной недвижимости, находящейся на земельном участке, принадлежащем другому лицу, имеет право пользования предоставленным таким лицом под эту недвижимость земельным участком. При переходе права собственности на недвижимость, находящуюся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник недвижимости.

В соответствии с частью 1 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации при переходе права собственности на здание, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.

Принимая во внимание положения пункта 2 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации, предусматривающие право стороны, направившей протокол разногласий, при его отклонении либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок, передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда, суд приходит к выводу о том, что истцом в данном случае избран надлежащий способ защиты нарушенного права.

Судом установлено, материалами дела подтверждается, и ответчиком не оспаривается, что по существу предмета предлагаемого к подписанию договора купли-продажи у Департамента возражений не имеется.

Как следует из протокола согласования разногласий, соглашение сторонами не достигнуто в отношении расчета цены выкупа доли земельного участка.

Так, в пункте 2.1 договоров купли-продажи цена земельного участка определена на основании постановления Правительства Омской области от 05.10.2015 г. № 275-п «О порядке определения цены земельных участков, находящихся в собственности Омской области, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, при заключении договоров купли-продажи таких земельных участков без проведения торгов», и составила для земельного участка с кадастровым номером 55:36:140102:3003 – 1 916 975,87 руб., исходя из расчёта 30% от кадастровой стоимости земельного участка (6 389 919 руб. 56 коп.), для земельного участка с кадастровым номером 55:36:140102:27 – 6 251 865,17 руб., исходя из расчёта 30% от кадастровой стоимости земельного участка (20 839 550 руб. 55 коп.).

Между тем, истец полагает, что выкупная цена участков должна была быть определена исходя расчёта 10% от кадастровой стоимости земельных участков.

Суд не может согласиться с указанными доводами истца, на основании следующего.

В рассматриваемом случае выкупная стоимость Участка определяется на основании постановления Правительства Омской области от 5 октября 2015 года № 275-п «О Порядке определения цены земельных участков, находящихся в собственности Омской области, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, при заключении договоров купли-продажи таких земельных участков без проведения торгов» (далее - Порядок).

Постановлением Правительства Омской области от 26.12.2018 № 419-п «Об утверждении Порядка определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности Омской области, и земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, предоставленные в аренду без торгов, и внесении изменений в постановление Правительства Омской области от 5 октября 2015 года № 275-п» внесены изменения в порядок определения цены земельных участков, находящихся в собственности Омской области, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, при заключении договоров купли-продажи таких земельных участков без проведения торгов порядок определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности Омской области, и земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, предоставленные в аренду без торгов.

В пункте 8 постановления N 275-п указано на льготное предоставление участка в случае нахождения субъекта в реестре малого и среднего предпринимательства в размере 30% от кадастровой стоимости за исключением правила пункта 9, в котором содержатся условия определения стоимости в размере 10%.

Так согласно пункту 9 Постановления N 275-п до 01.01.2021 цена земельных участков определяется в размере 10% их кадастровой стоимости при продаже земельных участков лицам, указанным в пункте 8 настоящего Порядка, за исключением случаев, предусмотренных пунктами 3 - 7 настоящего Порядка, при одновременном соблюдении следующих условий:

- заявление о предоставлении земельного участка в собственность за плату подано в порядке, установленном статьей 39.17 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ), в орган, уполномоченный на распоряжение земельными участками, до 01.12.2020;

- здание, сооружение, расположенное на земельном участке, в отношении которого подано заявление о предоставлении земельного участка в собственность за плату, находится в собственности лица, обратившегося с указанным заявлением, непрерывно в течение трех и более лет. При этом трехлетний срок исчисляется с даты, указанной в правоустанавливающем (правоудостоверяющем) документе, являющемся основанием для государственной регистрации права собственности на здание, сооружение, расположенное на земельном участке;

- отсутствие задолженности по арендной плате и (или) неустойки (пеней) по договору аренды земельного участка, в отношении которого подано заявление о предоставлении земельного участка в собственность за плату, иной задолженности перед бюджетом за использование указанного земельного участка. При этом в случае отсутствия действующего договора аренды земельного участка в соответствии со статьями 1102 и 1105 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) должна быть оплачена стоимость неосновательного обогащения до подачи заявления о предоставлении земельного участка в собственность за плату.

В обоснование доводов об отсутствии оснований для применения льготной цены выкупа земельных участков в размере 10 % от кадастровой стоимости, Департаментом указано на наличие задолженности по арендной плате, а также на тот факт, что объект недвижимости с кадастровым номером 55:36:140102:6489 принадлежит истцу на праве собственности менее 3х лет.

Как следует из материалов дела, на земельном участке с кадастровым номером 55:36:140102:3003 расположены следующие объекты недвижимости:

- объект недвижимости с кадастровым номером 55:36:140102:3794 нежилое здание механической мастерской площадью 1655,2 кв.м., принадлежащее на праве собственности ООО «Нефтехимдеталь» (номер и дата государственной регистрации права № 55-55-01/076/2013-179 от 15.07.2013);

- объект недвижимости с кадастровым номером 55:36:140102:6489 нежилое здание пристройка отапливаемого склада к нежилому зданию по ул. Материальная, д. 51а площадью 484,1 кв.м., принадлежащее на праве собственности ООО «Нефтехимдеталь» (номер и дата государственной регистрации права № 55:36:140102:6489-55/092/2019-1 от 29.08.2019);

- объект недвижимости с кадастровым номером 55:36:140102:4187 (нежилые помещения, нежилое помещение материально-технический склад площадью 416,1 кв.м.). Нежилое помещение 2П площадью 412,3 кв. м, номера на поэтажном плане 3, 4, 5, 6, 7, 8, находящиеся в одноэтажной пристройке к зданию складскому (материально-технический склад), литера Ж1, принадлежащее на праве собственности ООО «Нефтехимдеталь» (номер и дата государственной регистрации права № 55-01/00-13/2004-1311 от 21.05.2004).

На земельном участке с кадастровым номером 55:36:140102:27 расположены следующие объекты недвижимости:

- объект недвижимости площадью 1856,4 кв.м. с кадастровым номером 55:36:140102:3798;

- нежилое здание, центральный склад, 2 очередь (государственная регистрация права: № 55-55-01/261/2010-791 от 25.10.2010);

- объект недвижимости площадью 1424,3 кв.м. с кадастровым номером 55:36:140102:3857;

- нежилое здание, ремонтно-эксплуатационная служба (государственная регистрация права: № 55-55-01/261/2010-868 от 25.10.2010);

- объект недвижимости площадью 50,9 кв.м. с кадастровым номером 55:36:000000:21858 - нежилое здание, проходная, 6 очередь (государственная регистрация права: № 55-55-01/261/2010-751 от 25.10.2010);

- нежилое здание трансформаторной подстанции с кадастровым номером 55:36:140102:3817;

- объект недвижимости площадью 584,2 кв.м. с кадастровым номером 55:36:0000000:92738 - нежилое помещение, механический цех (государственная регистрация права: № 55-55-01/261/2010-829 от 25.10.2010);

- объект недвижимости площадью 1538,5 кв.м. с кадастровым номером 55:36:000000:92739 - нежилое помещение, механический цех (государственная регистрация права: № 55-55-01/261/2010-729 от 25.10.2010);

- объект недвижимости площадью 1778,5 кв.м. с кадастровым номером 55:36:000000:92737 - нежилое помещение, механический цех (государственная регистрация права: № 55-55-01/261/2010-696 от 25.10.2010);

- - объект недвижимости с кадастровым номером 55:36:140102:6489 нежилое здание пристройка отапливаемого склада к нежилому зданию по ул. Материальная, д. 51а площадью 484,1 кв.м., принадлежащее на праве собственности ООО «Нефтехимдеталь» (номер и дата государственной регистрации права № 55:36:140102:6489-55/092/2019-1 от 29.08.2019).

При этом, на объект недвижимости с кадастровым номером 55:36:140102:6489 право собственности ответчика зарегистрировано 29.08.2019, что подтверждается выпиской из ЕГРН, в связи с чем суд приходит к выводу о том, что спорный объект недвижимости принадлежит истцу менее 3х лет.

Доказательств обратного в материалы дела не представлено.

Кроме того, как указывает истец, объект недвижимости с кадастровым номером 55:36:140102:6489 расположен на обоих испрашиваемых земельных участках.

При таких обстоятельствах, суд приходит к выводу о несоответствии истца условиям пункта 9 Постановления N 275-п, в части необходимости нахождения объектов недвижимости, расположенных на земельных участках, в собственности лица, обратившегося с указанным заявлением, непрерывно в течение трех и более лет, поскольку доказательств обратного в материалы дела не представлено, согласно сведения ЕГРН объект недвижимости с кадастровым номером 55:36:140102:6489, расположенный на обоих испрашиваемых земельных участках, зарегистрирован за истцом только 29.08.2019.

Учитывая изложенное, департаментом был законно и обоснованно подготовлен проект договора купли-продажи с расчетом цены выкупа земельного участка исходя из 30 % кадастровой стоимости.

На основании изложенного, суд приходит к выводу о том, что пункт 2.1 Договора в редакции истца утвержден быть не может.

Таким образом, суд приходит к выводу о том, что расчет цены выкупа испрашиваемых земельных участков, подлежит исчислению исходя из 30 % от кадастровой стоимости, в связи с чем требования истца не подлежат удовлетворению.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 167-171 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении требований общества с ограниченной ответственностью «Нефтехимдеталь» (ИНН <***>, ОГРН <***>) к Департаменту имущественных отношений Администрации города Омска (ИНН <***>, ОГРН <***>)об урегулировании разногласий, возникших при заключении Договора купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 55:36:140102:27, общей площадью 22477 кв.м., с видом разрешенного использования: для общественно-деловых целей под здания, строения, для размещения производственных и административных зданий, строений, сооружений промышленности, коммунального хозяйства, материально-технического, продовольственного снабжения, сбыта и заготовок, местоположение которого установлено относительно здания склада с почтовым адресом: Омская область, г. Омск, Кировский административный округ, ул. Седова, д. 55, установив выкупную цену земельного участка в размере 10 процентов от его кадастровой стоимости, а именно в размере 2 083 955,06 руб.; урегулировании разногласий, возникших при заключении Договора купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 55:36:140102:3003, общей площадью 6961 кв.м., с видом разрешенного использования: для производственных целей под здания, для размещения производственных и административных зданий, строений, сооружений промышленности, коммунального хозяйства, материально-технического, продовольственного снабжения, сбыта и заготовок, местоположение которого установлено относительно одноэтажного здания мастерской с почтовым адресом: Омская область, г. Омск, Кировский административный округ, ул. Материальная,д. 51 А, установив выкупную цену земельного участка в размере 10 процентов от его кадастровой стоимости, а именно в размере 638 991,96 руб., отказать.

Решение вступает в законную силу по истечении месяца со дня принятия и может быть обжаловано в порядке апелляционного производства в Восьмой арбитражный апелляционный суд (644024, <...> Октября, д. 42) в течение месяца со дня принятия решения.

Апелляционная и кассационная жалобы подаются в арбитражные суды апелляционной и кассационной инстанций через арбитражный суд, принявший решение.

Информация о движении дела может быть получена путем использования сервиса «Картотека арбитражных дел» http://kad.arbitr.ruв информационно-телекоммуникационной сети «Интернет».

Судья В.В. Пермяков