Решение от 3 декабря 2021 г. по делу № А40-38148/2021

Именем Российской Федерации


Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А40-38148/21-150-264
г. Москва
03 декабря 2021г.
Резолютивная часть решения объявлена 23 ноября 2021г.

Полный текст решения изготовлен 03 декабря 2021г.

Арбитражный суд в составе судьи Маслова С.В.,

при ведении протокола секретарем с/з ФИО1,

рассмотрев в судебном заседании дело по иску ООО "НВ АРЕНДА-М" (108818, МОСКВА ГОРОД, ФУТБОЛЬНАЯ УЛИЦА, ДОМ 17, ЭТАЖ 2 ОФИС 217, ОГРН: <***>, Дата присвоения ОГРН: 09.11.2015, ИНН: <***>)

к ООО "АЛЬПИКА" (115114, <...>, ОГРН: <***>, Дата присвоения ОГРН: 31.08.2015, ИНН: <***>)

о взыскании 465 385 руб. 19 коп. долга, 1 150 664 руб. 37 коп. неустойки за период с 01.07.2020 по 23.11.2021, 495 416 руб. 66 коп. штрафа, 241 000 руб. 00 коп. стоимости восстановительного ремонта по договору аренды от 30.09.2018 № ДУН-С-2/09-09, 25 000 руб. 00 коп. расходов за проведение независимой экспертизы,

при участии представителей истца и ответчика согласно протоколу

УСТАНОВИЛ:

ООО «НВ АРЕНДА-М» обратилось в Арбитражный суд города Москвы с требованиями к ООО «АЛЬПИКА» о взыскании с учетом уточнения 2 377 466руб. 22коп., в том числе: 465 385руб. 19коп. задолженности по внесению постоянной части арендной платы за период с 01.06.2020г. по 31.07.2020г., 1 150 664руб. 37коп. пени за период времени с 01.07.2020г. по 31.11.2021г. в связи с просрочкой внесения арендных платежей, 495 416руб. 66коп. штрафа за расторжение договора аренды по вине арендатора, на основании договора аренды нежилого помещения от 30.09.2018г. № ДУН-С-2/09-09, 241 000руб. 00коп. стоимости восстановительного ремонта помещения, 25 000руб. 00коп. затрат на проведение независимой экспертизы, в соответствии со ст.ст. 309, 310, 330 ГК РФ.

Представитель истца поддержал исковые требования в полном объеме по доводам, изложенным в исковом заявлении и возражениях на отзыв на исковое заявление, пояснив, что ответчиком не вносилась арендная плата в сроки, установленные договором аренды, договор аренды был расторгнут ответчиком в одностороннем порядке, в связи с чем он должен быть привлечен к гражданско-правовой ответственности, предусмотренной договором, кроме того, ответчиком помещения возвращены в состоянии, требующем ремонта, ответчиком не представлены доказательства наличия ущерба в результате протечки воды.

Представитель ответчика возражал против удовлетворения исковых требований по доводам, изложенным в отзыве на исковое заявление, пояснив, что ответчиком спорный договор был расторгнут в связи с непригодностью к использованию помещений из-за произошедшего залива, истцом ремонтные работы не проводились, оснований для удержания гарантийного взноса в качестве неустойки отсутствуют, задолженность по арендной плате за период с 01.05.2020г. по 31.07.2020г. составляла 832 074руб. 43коп., арендатором в адрес арендодателя направлено уведомление о зачете требования арендатора о возврате гарантийного взноса в погашение требования арендодателя об оплате задолженности по арендной плате, оставшаяся часть задолженности была оплачена ответчиком, между сторонами подписан акт сверки, представленный истцом отчет об оценке не подписан уполномоченными лицами.

Исследовав в открытом судебном заседании письменные материалы дела, заслушав позицию и пояснения представителей сторон, суд пришел к следующим выводам.

Между АО «Святогор» (арендодатель) и ООО «Альпика» (арендатор) заключен договор аренды нежилого помещения от 01.10.2017г. № ДУН-С-2/10-18, в соответствии с которым арендодатель передает, а арендатор принимает во временное пользование и владение определенную жилую площадь, более полно описанную в п. 1.3 договора, в здании, расположенном по адресу: <...>.

Согласно п. 1.3 договора в соответствии с поэтажными планами БТИ, прилагаемыми к договору, сдаваемые в аренду помещения включают в себя часть подвала – помещение № I, комнаты № 27, 28, 29, 30, 31, итого по подвалу общей площадью 118,9 кв.м.

В соответствии с п. 2.1 договора срок аренды помещений установлен в период времени с 01.10.2017г. о 29.09.2018г.

Между ООО «НВ Аренда-М» (арендодатель) и ООО «Альпика» (арендатор) заключен договор аренды нежилого помещения от 30.09.2018г. № ДУН-С-2/09-09, в соответствии с которым арендодатель передает, а арендатор принимает во временное пользование и владение определенную нежилую площадь, более полно описанную в п. 1.3 договора, в здании, расположенном по адресу: <...>.

В соответствии с п. 1.3 договора согласно с поэтажными планами БТИ, прилагаемыми к договору, сдаваемые в аренду помещения включают в себя часть подвала – помещение № I, комнаты № 27, 28, 29, 30, 31, итого по подвалу общей площадью 118,9 кв.м.

В п. 2.2 договора установлено, что срок аренды помещений составляет период с 30.09.2018г. по 28.09.2019г.

Пунктом 13.1 договора предусмотрено, что договор вступает в силу с даты его подписания и действует вплоть до истечения срока аренды (п. 2.1 договора), истечение срока действия договора не освобождает стороны от исполнения финансовых обязательств (арендные платежи, неустойки, убытки и т.п.).

В силу ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Исполнение истцом обязательства по передаче нежилого помещения ответчику в аренду подтверждается обоюдным актом приема-передачи помещения от 30.09.2018г.

Пунктом 4.2 договора предусмотрено, что арендатор своевременно совершает все арендные платежи и оплачивает все иные расходы в соответствии с договором.

Положениями ст. 614 ГК РФ установлена обязанность арендатора по своевременному внесению платы за пользование имуществом (арендной платы).

В соответствии с разделом 7 договора за аренду помещения арендатор обязан оплачивать арендодателю арендную плату, которая включает в себя постоянную часть арендной платы и переменную часть арендной платы, в размере, порядке и сроки, установленные в договоре.

Согласно п. 7.1 договора арендатор обязуется в течение срока аренды выплачивать постоянную часть арендной платы за пользование помещениями по арендной ставке, согласованной сторонами в протоколе согласования договорной цены, являющейся неотъемлемой частью договора.

В Приложении № 1 «Протокол согласования договорной цены» к дополнительному соглашению от 30.09.2018г. № 1 к договору стороны согласовали, что арендная плата составляет 247 708руб. 33коп. за один месяц, в том числе НДС 20%, гарантийная сумма – 495 416руб. 66коп., в том числе НДС 20%.

В п. 7.3 договора установлено, что переменная часть арендной платы включает в себя:

- электроснабжение, потребленное арендатором, право пользования коммунальными услугами предоставляется за плату по расценкам коммунальных услуг, расчет стоимости ежемесячно потребляемых арендатором коммунальных услуг производится по приборам учета и контроля на основании расчетных базовых величин;

- плату за обеспечение пропускного режима из расчета количества разовых и постоянных пропусков, используемых арендатором, стоимость 1 пропуска для одного сотрудника составляет 600руб. 00коп., в том числе НДС, стоимость перепрограммирования 1 пропуска составляет 100руб. 00коп., в том числе НДС.

- иные расходы, определенные дополнительными соглашениями к договору или подписанными сторонами актами выполненных работ или оказанных услуг;

- теплоснабжение, потребленное арендатором, возмещение расходов арендодателя по оплате за потребленное теплоснабжение производится арендатором на ежемесячной основе и рассчитываются пропорционально арендуемой площади от общей площади здания и общей стоимости затрат арендодателя на теплоснабжение сверх цены, установленной пунктом 7.1 договора, на основании счета арендатора.

Пунктом 7.4 договора предусмотрено, что денежные средства для погашения возможных убытков арендодателя, причиненных действием/бездействием арендатора, перечисляются на счет арендодателя в течение 2 банковских дней с даты подписания договора в размере двухмесячной арендной платы.

В соответствии с п. 7.5 договора арендатор в течение 2 банковских дней с момента подписания договора перечисляет арендный платеж за первый месяц аренды помещений (с учетом НДС), согласно выставленному счету арендодателя, с последующей выверкой расчетов по истечении первого месяца аренды.

Дальнейшие арендные платежи вносятся в следующем порядке:

- арендная плата, включающая в себя операционные расходы, вносится на банковский счет арендодателя авансом ежемесячно не позднее первого числа оплачиваемого месяца аренды;

- дополнительные расходы возмещаются в течение 5 дней с даты выставления счетов на их возмещение.

Истцом в адрес ответчика направлено письмо о зачете гарантийной суммы в счет нового договора от 02.10.2018г. № 17/18, в котором указывал, что между АО «Святогор» и ООО «Альпира» 01.10.2017г. был заключен договор аренды нежилого помещения № ДУН-С-2/10-18, предметом которого являлись нежилые помещения, расположенные по адресу: <...>, а именно: помещение – комнаты 27, 28, 29, 30, 21, общей площадью 118,9 кв.м, согласно п. 7.4 договора ООО «Альпира» перечислило на счет АО «Святогор» сумму гарантийного платежа в размере 466 385руб. 40коп., без учета НДС, 07.05.2018г. право собственности на помещение от АО «Святогор» перешло к ООО «НВ Аренда-М», ООО «HB Аренда-М» и ООО «Альпира» 30.09.2018г. заключили новый договор аренды помещения № ДУН-С-2/09-09, согласно п. 7.4 договора № ДУН-С-2/09-09 ООО «Альпира» обязано перечислить ООО «HB Аренда-М» сумму гарантийного платежа в размере 466 385руб. 40коп., учитывая изложенное, гарантийная сумма по договору № ДУН-С-2/10-18 зачитывается в счет оплаты гарантийной суммы по договору № ДУН-С-2/09-09.

В соответствии с п. 11.3 договора арендатор вправе расторгнуть договор аренды до истечения срока аренды в следующих случаях:

- арендодатель не передает арендатору помещения;

- арендодатель создает препятствие пользованию помещениями;

- арендуемые помещения окажутся непригодными к использованию в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает;

В случае такого досрочного расторжения арендные платежи подлежат начислению до даты фактического освобождения и сдачи помещений арендатором арендодателю по акту сдачи-приемки помещений, подтверждающему дату такой сдачи помещений и их состояние, подписываемому сторонами, за исключением периода невозможного использования помещений, оговоренного в п. 8.5договора.

Арендная плата, внесенная, но еще не зачисленная по договору, возвращается арендатору в том размере, в котором она не причитается арендодателю.

Гарантийная сумма, в части не причитающейся арендодателю, в случае такого досрочного расторжения подлежит возврату арендатору в течение 15 банковских дней с даты подписания акта сдачи-приемки помещений.

Если арендатор при расторжении договора аренды откажется уплачивать арендную плату, дополнительные расходы, компенсацию реального ущерба, нанесенного со стороны арендатора помещению, зданию и прилегающей территории в течение срока аренды либо при выезде из помещений, указанные суммы арендодатель вправе удержать из гарантийной суммы арендатора.

Ответчиком в адрес истца направлено уведомление о расторжении договора от 15.06.2020г. № 016/20 в результате того, что в связи с ограничительными мерами из-за коронавирусной инфекции и введением режима нерабочих дней, арендуемый офис был закрыт в течение апреля и мая 2020г. арендатор был лишен возможности использовать помещения, 02.06.2020г. офис арендатора частично возобновил свою работы, 23.06.2020г. арендуемое помещение и имущество арендатора пострадали от протечки, которая стала следствием разгерметизации гибкой подводки, подключенной к санузлу, расположенному в эксплуатационной ответственности ИП Погасян (помещение, расположенное этажом выше), в результате протечки арендуемому помещению был причинен ущерб – повреждены намоканием стол письменный (5 шт.), тумба (3 шт.), напольное покрытие (ковролин) площадью 70,5 кв.м (появились неустранимые пятна, разошлось покрытие (требуется замена, состояние пола под покрытием неизвестно), в зоне шоу-рума образовалась трещина по стене длиной 120 см, размокла штукатурка и потрескалась краска стен, на потолке образовались ржавые пятна (состояние потолка под навесным покрытием неизвестно), из-за намокания ДСП лопнул подоконник, перед входом в офис оборвалось потолочное покрытие.

Согласно п. 11.4 договора при досрочном расторжении договора по инициативе арендатора по основаниям, не предусмотренным п. 11.3 договора, арендодатель вправе удержать в качестве неустойки гарантийную сумму в полном объеме.

Арендатор также обязан возместить арендодателю сверх неустойки убытки в полном объеме, а также возместить реальный ущерб, который может быть нанесен со стороны арендатора помещению, зданию и прилегающей территории в течение срока аренды либо при выезде из помещений.

В письме от 31.07.2020г. № 544/20 истец сообщил ответчику о том, что невозможность использования помещения из-за введения режима повышенной готовности не наступила, так как арендатор согласно данным, размещенным на официальном сайте ООО «Альпика», реализует товары дистанционным способом через интернет-магазин, а также о готовности принять помещения 31.07.2020г., удержании гарантийного взноса в качестве неустойки на основании п. 11.4 договора, и требовал погасить задолженность по арендной плате, направление подтверждается почтовой квитанцией и описью вложения с отметкой АО «Почта России».

В соответствии с п. 3.1 договора арендодатель за свой счет осуществляет весь текущий ремонт и, при необходимости, капитальный ремонт конструктивных компонентов и инженерных систем здания и общих площадей, арендодатель не обязан проводить какой-либо текущий ремонт занимаемых арендатором помещений, исключительную ответственность за который несет арендатор.

Согласно п. 3.2 договора в случае аварий, произошедших не по вине арендатора, арендодатель устраняет последствия аварий своими силами и за свой счет, в случае аварий, произошедших по вине арендатора, арендатор возмещает арендодателю расходы по устранению последствий аварии путем оплаты выставленного арендодателем счета.

В п. 4.11 договора установлено, что арендатор за свой счет своевременно обеспечивает все необходимое содержание и текущий ремонт помещений, вывесок, осуществляемый по мере необходимости, определяемой арендатором (без ущерба для п. 5.4 договора), а также поддерживает помещения в аккуратном состоянии в течение всего срока аренды, арендатор оплачивает арендодателю расходы, связанные с заменой любых повреждений (стены, двери, перегородки, окна, инженерные системы и т.п.) или битых стекол, если это явилось следствием умышленных или неосторожных действий арендатора, включая его сотрудников и посетителей.

Пунктом 4.16 договора предусмотрено, что до подписания сторонами акта сдачи-приемки помещений арендатор обязан провести за свой счет ремонт за выездом, который включает в себя следующее:

- устранение всех повреждений и загрязнений, имеющихся на поверхности стен, потом (подвесного потолка), пола, дверных и оконных проемов, дверей и окон (включая замки и запор) помещения, а также санитарно-технического оборудования, расположенного в помещении замену любого из перечисленных элементов;

- устранение всех повреждений электротехнического оборудования, включая электровыключатели, источники питания, источники освещения или иное электрооборудование, расположенного в помещении;

-устранение всех повреждений системы вентиляции, холодоснабжения, водоснабжения, электроснабжения, противопожарной сигнализации, системы отопления и кондиционирования в помещении;

- покраску внутренних поверхностей стен, ограничивающих помещение, и перегородок, имеющихся в помещении (при этом цвет, в который следует покрасить стены, должен быть согласован с Арендодателем либо может быть им указан);

- устранение всех недостатков покрытий пола помещения;

- замену неисправных стационарных осветительных приборов, расположенных в помещении.

В соответствии со ст.ст. 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, односторонний отказ от исполнения обязательства не допускается, за исключением случаев, предусмотренных законом или договором.

В силу ст. 450 ГК РФ договор может быть расторгнут по соглашению сторон; по требованию одной из сторон судом при существенном нарушении договора другой стороной и в иных случаях, предусмотренных кодексом, другими законами или договором.

Согласно ст. 620 ГК РФ по требованию арендатора договор может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендодатель не предоставляет имущество в пользование арендатору либо создает препятствия пользованию имуществом в соответствии с условиями договора или назначением имущества (п. 1); переданное арендатору имущество имеет препятствующие пользованию им недостатки, которые не были оговорены арендодателем при заключении договора, не были заранее известны арендатору и не должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора (п. 2); арендодатель не производит являющийся его обязанностью капитальный ремонт имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки (п. 3); имущество в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, окажется в состоянии, не пригодном для использования (п. 4).

Таким образом, по смыслу приведенной правовой нормы, основанием для расторжения договора по требованию арендатора может служить непредствление имущества в аренду, наличие у арендованного имущества только таких недостатков, которые препятствуют использованию имущества по назначению, однако на такие обстоятельства ответчик не ссылался.

В силу п. 1 ст. 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

В соответствии с п. 2 ст. 1, ст. 21 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора.

Договорные отношения субъектов гражданского права основаны на их взаимном юридическом равенстве, исключающем властное подчинение одной стороны другой.

Обязательство арендатора по внесению арендной платы сохраняется до момента расторжения договора аренды в установленном порядке и возврата помещения арендодателю.

При этом, неиспользование арендатором принятого в аренду имущества по обстоятельствам, за которые арендодатель не отвечает, не является основанием для освобождения арендатора от внесения арендных платежей.

Как разъяснено в п. 13 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002г. № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой», досрочное освобождение арендуемого помещения (до прекращения в установленном порядке действия договора аренды) не является основанием прекращения обязательства арендатора по внесению арендной платы.

Комиссией в составе представителя собственника здания ООО «НВ Аренда-М» (собственник), ООО «ЭТЛ-Фасилити» (эксплуатирующая организация), ИП ФИО2 (арендатор) составлен акт о протечке в помещении от 23.06.2020г., в соответствии с которым протечка воды стала следствием разгерметизации гибкой подводки подключенной к санузлу, расположенному в эксплуатационной ответственности ИП Погасян, в результате протечки помещению, расположенному по адресу: <...>, пом. I, комн. 27, 28, 29, 30, арендованному ООО «Альпика», был причинен ущерб.

Ответчиком в адрес истца направлено письмо от 23.09.2020г., в котором сообщалось о том, что в результате протечки воды, произошедшей 23.09.2020г., помещение стало непригодным для его использования в соответствии с условиями договора, никакие восстановительные ремонтные работы арендодателем не были проведены, в связи с чем ответчиком в адрес истца направлено уведомление об одностороннем отказе от исполнения договора, задолженность арендатора по оплате арендной платы за период с 01.05.2020г. по 31.07.2020г. составляет 832 074руб. 43коп., и содержалось уведомление о зачете на основании ст. 410 ГК РФ встречных однородных требований ответчика по возврату гарантийного взноса и истца по оплате задолженности по арендной плате, после проведения зачета задолженность ответчика перед истцом составляет 365 689руб. 03коп., что подтверждается почтовой квитанцией и описью вложения с отметкой АО «Почта России», получение истцом подтверждается соответствующими отметками истца на почтовых уведомлениях.

Согласно п. 1 ст. 381.1 ГК РФ денежное обязательство, в том числе обязанность возместить убытки или уплатить неустойку в случае нарушения договора, и обязательство, возникшее по основаниям, предусмотренным п. 2 ст. 1062 указанного Кодекса, по соглашению сторон могут быть обеспечены внесением одной из сторон в пользу другой стороны определенной денежной суммы (обеспечительный платеж). Обеспечительным платежом может быть обеспечено обязательство, которое возникнет в будущем. При наступлении обстоятельств, предусмотренных договором, сумма обеспечительного платежа засчитывается в счет исполнения соответствующего обязательства.

Исходя из положений п. 1 ст. 381.1 ГК РФ, внесенные денежные средства представляют собой обеспечительный платеж, правила о котором содержатся в параграфе 8 гл. 23 ГК РФ. Обеспечительный платеж обеспечивает денежное обязательство, в том числе обязательства, которые возникнут в будущем, включая обязанность возместить убытки или уплатить неустойку в случае нарушения договора.

Согласно п. 2 ст. 381.1 ГК РФ в случае ненаступления в предусмотренный договором срок обстоятельств, с которыми стороны связали возможность произведения зачета из суммы обеспечительного платежа, или прекращения обеспеченного обязательства обеспечительный платеж подлежит возврату, если иное не предусмотрено соглашением сторон.

В силу ст. 410 ГК РФ обязательство прекращается полностью или частично зачетом встречного однородного требования, срок которого наступил либо срок которого не указан или определен моментом востребования. В случаях, предусмотренных законом, допускается зачет встречного однородного требования, срок которого не наступил. Для зачета достаточно заявления одной стороны.

Лицо, заявляющее о зачете, освобождает адресата этого заявления (своего кредитора по встречному обязательству) от обязанности перед собой исполнить то обязательство, срок которого уже наступил, и исполнения которой он может требовать в судебном порядке. Таким освобождением заявитель зачета исполняет свою обязанность перед адресатом заявления.

Истцом составлен акт возврата помещений к договору аренды нежилого помещения от 30.09.2018г. № ДУН-С-2/09-09 от 31.07.2020г., в соответствии с п. 1 которого арендодатель принял из временного владения и пользования помещений общей площадью 118,9 кв.м, расположенные по адресу: <...>, в соответствии с договором, в п. 2 указано, что помещения имеет недостатки, направление в адрес ответчика подтверждается описью вложения с отметкой АО «Почта России» и почтовой квитанцией.

Истцом в адрес ответчика направлена досудебная претензия от 13.01.2021г. № 5/2021 с требованием оплатить задолженность по арендной плате, стоимость восстановительного ремонта, что подтверждается почтовой квитанцией и описью вложения с отметкой АО «Почта России».

Однако, ответчиком претензия истца оставлена без ответа и удовлетворения.

Согласно ст.ст. 9, 65 АПК РФ стороны обязаны доказывать обстоятельства своих требований или возражений и несут риск последствий совершения или несовершения процессуальных действий.

На основании ч. 3 ст. 70 АПК РФ обстоятельства, на которые ссылается сторона в обоснование своих требований или возражений, считаются признанными другой стороной, если они ею прямо не оспорены или несогласие с такими обстоятельствами не вытекает из иных доказательств, обосновывающих представленные возражения относительно существа заявленных требований.

Ответчиком в материалы дела представлен акт сверки взаимных расчетов за 9 месяцев между ООО «НВ АРЕНДА-М» и ООО «Альпика», в соответствии с которым задолженность ответчика в пользу истца составила 353 988руб. 49коп.

В качестве доказательств погашения задолженности по арендной плате ответчиком в материалы дела представлены платежные поручения от 08.10.2020г. № 609, от 12.10.2020г. № 610, от 26.10.2020г. № 28, от 28.10.2020г. № 29, от 27.12.2019г. № 584, 17.09.2020г. № 549.

Поскольку договор сторон был расторгнут ответчиком в одностороннем порядке в связи с непригодностью помещения для его использования, внесение ответчиком арендной платы за спорный период времени подтверждается материалами дела, суд не находит оснований для удовлетворения требования о взыскании задолженности по арендной плате в размере 465 385руб. 19коп.

В соответствии со ст. 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства.

Согласно п. 8.6 договора без ущерба для всех остальных прав, средств судебной защиты и полномочий арендодателя по договору, если арендодатель не получит в срок каких-либо сумм, предусмотренных к оплате договором, арендодатель вправе потребовать от арендатора оплаты пени в размере 0,5% от суммы, подлежащей оплате за каждый день просрочки, начиная с даты, когда соответствующая сумма должна быть оплачена и до дня фактического получения платежа в соответствии с абз. 4 п. 7.6 договора, а также в случае просрочки оплаты на срок более 30 календарных дней – потребовать от арендатора помимо оплаты пени, оплаты штрафа в размере 100% от гарантийной суммы, в случае получения арендатором от арендодателя счета на оплату пени арендатор обязан оплатить его в течение 5 банковских дней с даты его получения.

Представленный истцом расчет пени проверен судом, признан верным, соответствующим условиям заключенного между сторонами договора, ответчиком не оспорен.

Поскольку ответчиком представлено документальное подтверждение исполнение обязанности по внесению арендных платежей в сроки, предусмотренные договором, требование истца о взыскании с ответчика пени в размере 1 150 664руб. 37коп. признается судом не подлежащим удовлетворению.

Поскольку требование о взыскании суммы гарантийного взноса в качестве штрафа истцом обоснованно ссылкой на п. 11.4 договора, в котором договором в качестве исключения для применения к арендатору ответственности является расторжение договора арендатором в случае непригодности помещения для его использования, при этом материалами дела подтверждается причинение ущерба помещению в результате его залива не по вине арендатора, суд не находит оснований для удовлетворения требования о взыскании штрафа в размере 495 416руб. 66коп.

Согласно ст. 12 ГК РФ одним из способов защиты гражданских прав является возмещение убытков.

В соответствии с ч. 1 ст.15 ГК РФ лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере.

На основании ст.ст. 15, 393 ГК РФ в состав убытков входят реальный ущерб и упущенная выгода.

Должник обязан возместить кредитору убытки, причиненные неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства (п. 1 ст. 393 ГК РФ). Если иное не предусмотрено законом или договором, убытки подлежат возмещению в полном размере: в результате их возмещения кредитор должен быть поставлен в положение, в котором он находился бы, если бы обязательство было исполнено надлежащим образом (ст. 15, п. 2 ст. 393 ГК РФ).

Согласно п. 12 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015г. № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» по делам о возмещении убытков истец обязан доказать, что ответчик является лицом, в результате действий (бездействия) которого возник ущерб, а также факты нарушения обязательства или причинения вреда, наличие убытков (п. 2 ст. 15 ГК РФ).

При этом недоказанность одного из перечисленных элементов из юридического состава убытков влечет необходимость отказа в иске.

Таким образом, для взыскания убытков истец должен представить доказательства их наличия в заявленном к взысканию размере, а также доказательства причинной связи между понесенными убытками и неправомерными действиями ответчика.

В подтверждение стоимости восстановительного ремонта истцом представлен отчет об оценке рыночной стоимости восстановительного ремонта внутренней отделки помещений, расположенных по адресу: <...>, пом. №№ I – комн. 27, комн. 28, комн. 29, комн. 30, комн. 31» от 11.12.2020г. № 11-12/ОЦ.

Однако, данный отчет не имеет подписи генерального директора ООО «БиХоум» и оценщика, в частности на странице 55 отчета, в связи с чем суд не может принять в качестве относимого и допустимого доказательства по делу.

Поскольку истцом не представлено доказательств, какая стоимость восстановительного ремонта, необходимость которого обусловлена превышением причинения действиями арендатора размера естественного износа, при этом условиями договора обязанность по проведению ремонта помещения в результате аварии в спорном помещении, произошедшей не по вине арендатора, в том числе несение расходов, возложена на арендодателя, истцом не представлено доказательств, какие именно повреждения относятся к заливу, а какие к ухудшению состояния помещения по вине арендатора в результате эксплуатации помещения, кроме того, истцом документально не подтвержден размер заявленного ущерба, суд не находит оснований для удовлетворения требования о взыскании с ответчика стоимости восстановительного ремонта в размере 241 000руб. 00коп.

В соответствии со ст. 110 АПК РФ судебные расходы по госпошлине и судебные издержки на проведение независимой оценки стоимости восстановительного ремонта относятся на истца.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 8, 11, 12, 15, 307-310, 330, 381.1, 393, 410, 431, 450.1, 606, 614, 622 ГК РФ, ст.ст. 4, 9, 64-66, 71, 75, 101-103,110, 112, 121, 122, 123, 137, 156, 167-171, 176 АПК РФ, суд

РЕШИЛ:

В иске отказать.

Решение может быть обжаловано в месячный срок с даты его принятия в Девятый арбитражный апелляционный суд.


Судья: С.В. Маслов