Решение от 28 марта 2019 г. по делу № А32-49593/2018

АРБИТРАЖНЫЙ СУД КРАСНОДАРСКОГО КРАЯ

Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

Дело № А32-49593/2018
г. Краснодар
28 марта 2019 г.
Резолютивная часть решения объявлена 21 марта 2019 г.

Решение в полном объеме изготовлено 28 марта 2019 г.

Арбитражный суд Краснодарского края в составе судьи Полякова Д.Ю.

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Боголюбовым М.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по заявлению администрации муниципального образования Щербиновский район, ст-ца Старощербиновская

к Управлению федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю, г. Краснодар,

о признании отказа в государственной регистрации права незаконным,

при участии в арбитражном процессе:

от заявителя: ФИО1, по доверенности;

от заинтересованного лица: ФИО2, по доверенности (после перерыва),

УСТАНОВИЛ:

администрации муниципального образования Щербиновский район (далее также – заявитель) оспаривает в арбитражном суде отказ Управления федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю (далее также – заинтересованное лицо, Управление Росреестра по Краснодарскому краю) в государственной регистрации договора аренды объекта недвижимого имущества; просит обязать государственный орган осуществить государственную регистрацию указанного договора.

Заявленные требования и основания их возникновения изложены в заявлении. Представитель заявителя в судебном заседании заявленные требования поддержала.

Заинтересованное лицо, будучи извещенным о времени и месте судебного заседания, явку в судебное заседание представителя не обеспечило.

В судебном заседании 19.03.2019 объявлялся перерыв до 21.03.2019. После окончания перерыва заседание продолжено с участием представителей лиц, участвующих в деле.

Представитель заявителя в судебном заседании настаивала на удовлетворении заявленных требований.

Представитель заинтересованного лица в судебном заседании возражала против удовлетворения заявленных требований по доводам, изложенным в отзыве на заявление, в частности ссылается на то, что решение об отказе государственной регистрации договора аренды принято в соответствии с нормами действующего законодательства.

Из существа заявления следует, что 21.05.2018 между администрацией муниципального образования Щербиновский район и индивидуальным предпринимателем ФИО3 был заключен договор аренды муниципального имущества № 2/18.

Согласно договору аренды № 2/18 ИП ФИО3 были переданы в аренду нежилые помещения № 49 и 50, расположенные на 1 этаже здания по адресу: <...>.

Согласно статьям 652 и 654 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) в предмет договора были включены условия о передаче арендатору на время действия договора аренды право на использование части земельного участка площадью 132 кв.м на условиях аренды. По условиям договора размер доли (части) в земельном участке соразмерен доли в праве на помещение в здании.

В соответствии с законом о государственной регистрации недвижимости данный договор был направлен в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю (Щербиновский отдел) (далее также – Управление0 для государственной регистрации.

04.06.2018 администрации муниципального образования Щербиновский район было выдано уведомление о приостановлении государственной регистрации (далее – уведомление) в соответствии с пунктами 3, 5,7 части 1 статьи 26 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" (далее – Закон № 218-ФЗ), а именно в связи с тем, что:

- имеются противоречия между заявленными правами и уже зарегистрированными правами;

- не представлены документы, необходимые для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав;

- форма и (или) содержание документа, представленного для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, не соответствуют требованиям законодательства Российской Федерации.

Администрацией муниципального образования Щербиновский район было принято решение изложить договор аренды № 2/18 от 21.05.2018 года в новой редакции.

Так для устранения замечаний, указанных в пункте 1 уведомления договор аренды в новой редакции содержит пункт 10.2 согласно которого договор аренды № 1 от 22.05.2015 считать расторгнутым с даты государственной регистрации договора аренды в новой редакции.

Для устранения замечаний, указанных в пункте 2 уведомления положения о передачи в аренду части земельного участка были исключены из предмета договора и добавлены в разделе договора аренды в новой редакции, а именно пункт 4.3.1, согласно которого арендатор обязан использовать земельный участок на котором находится здание в котором арендуются помещения на условиях права аренды. Согласно пункту 4.3.2. Арендатор обязан вносить арендную плату за использование земельного участка в соответствии с разделом 6 настоящего договора. Согласно пункту 6.1. Размер обязательства по аренде земельного участка используемого арендатором пропорционален площади используемого им имуществ и составляет 132/2994 (то есть, плата взимается только за 132 кв.м).

Для устранения замечаний, указанных в пункте 3 уведомления в пункте 2.2 договора аренды в новой редакции указано, что договор вступает в силу с момента его государственной регистрации.

Для устранения замечаний, указанных в пункте 4 уведомления в пункте 7.5. договора аренды в новой редакции указано, что арендодатель не несет ответственность за недостатки сданного в аренду имущества, о которых он поставил в известность арендатора в соответствии с актом приема-передачи от 22.05.2015. Сам акт был представлен на регистрацию вместе с договором аренды в новой редакции.

Однако 04.09.2018 года администрации муниципального образования Щербиновский район было выдано сообщение об отказе в государственной регистрации (далее - сообщение об отказе) на основании статьи 27 Закона № 218-ФЗ.

Заявитель, полагая, что указанный отказ Управления Росреестра по Краснодарскому краю является необоснованным и нарушающим его права, обратился в арбитражный суд с указанными требованиями.

Суд, изучив материалы дела, выслушав доводы участников арбитражного процесса, пришел к следующему выводу.

Как было установлено судом, 25.05.2018 администрация муниципального образования Щербиновский район обратилась в Управление с заявлением о государственной регистрации договора аренды № 2/18 от 21.05.2018 недвижимого имущества – нежилое помещение № 49, 50 с кадастровым номером 23:36:0707014:442.

В соответствии с пунктом 1 статьи 21 Закона о государственной регистрации документы, устанавливающие наличие, возникновение, переход, прекращение, ограничение права и обременение недвижимого имущества и представляемые для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, должны соответствовать требованиям, установленным законодательством Российской Федерации, и отражать информацию, необходимую для государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав на недвижимое имущество в Едином государственном реестре недвижимости.

Указанные документы должны содержать описание недвижимого имущества и, если иное не установлено настоящим Федеральным законом, вид регистрируемого права, в установленных законодательством Российской Федерации случаях должны быть нотариально удостоверены, заверены печатями, должны иметь надлежащие подписи сторон или определенных законодательством Российской Федерации должностных лиц.

В соответствии с пунктом 4 части 1 статьи 29 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" (далее - Закон N 218-ФЗ) государственный регистратор принимает решение о государственной регистрации прав по результатам правовой экспертизы представленных на государственную регистрацию прав документов при отсутствии предусмотренных законом о регистрации оснований для отказа в государственной регистрации прав, в том числе после устранения причин, которые препятствовали осуществлению государственной регистрации прав и наличие которых послужило основанием для приостановления государственной регистрации прав.

В силу подпункта 2 пункта 4 статьи 29 Закона о регистрации, установив при проведении правовой экспертизы наличие оснований для приостановления государственной регистрации прав, государственный регистратор принимает решение о приостановлении государственной регистрации прав.

На государственную регистрацию ограничения права и обременения объекта недвижимого имущества был представлен договор аренды № 2/18 муниципального имущества муниципального образования Щербиновский район от 21.05.2018, предметом которого является нежилое помещение № 49, 50 с кадастровым номером 23:36:0707014:442 и часть земельного участка площадью 132 кв.м с кадастровым номером 23:36:0707014:711, находящиеся по адресу: Краснодарский край, Щербиновский район, ст-ца Старощербиновская, ул.Первомайская, 74.

Согласно части 2 статьи 26 Закона N 218-ФЗ осуществление государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав приостанавливается на срок до устранения причин, послуживших основанием для принятия решения о приостановлении, но не более чем на три месяца, если иное не установлено настоящей статьей.

В соответствии с пунктом 7 части 1 статьи 26 Закона N 218-ФЗ осуществление государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав приостанавливается по решению государственного регистратора прав в случае, если форма и (или) содержание документа, представленного для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, не соответствуют требованиям законодательства Российской Федерации.

04.06.2018 администрации муниципального образования Щербиновский район было выдано уведомление о приостановлении государственной регистрации в соответствии с пунктами 3, 5,7 части 1 статьи 26 закона о государственной регистрации недвижимости, а именно в связи с тем, что:

- имеются противоречия между заявленными правами и уже зарегистрированными правами;

- не представлены документы, необходимые для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав;

- форма и (или) содержание документа, представленного для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, не соответствуют требованиям законодательства Российской Федерации.

27.08.2018 дополнительным пакетом был представлен договор аренды муниципального имущества муниципального образования Щербиновский район (в новой редакции) № 2/18 от 21.05.2018.

В соответствии с положениями статьи 27 Закона N 218-ФЗ в осуществлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав отказывается по решению государственного регистратора прав в случае, если в течение срока приостановления не устранены причины, препятствующие осуществлению государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, указанные в статье 26 настоящего Федерального закона.

04.09.2018 года администрации муниципального образования Щербиновский район было выдано сообщение об отказе в государственной регистрации (далее – сообщение об отказе) на основании статьи 27 Закона N 218-ФЗ, согласно которой в осуществлении государственной регистрации прав отказывается по решению государственного регистратора прав в случае, если в течение срока приостановления не устранены причины, препятствующие осуществлению государственной регистрации прав, указанные в статье 26 настоящего Федерального закона.

Согласно представленного на государственную регистрацию договора аренды № 2/18 от 21.05.2018 (в новой редакции), в пункте 1.1 указано, что предметом договора является нежилое помещение № 49, 50 с кадастровым номером 23:36:0707014:442, находящееся по адресу: Краснодарский край, Щербиновский район,ст-ца Старощербиновская, ул. Первомайская, 74.

Так, в силу пункта 1 статьи 432 ГК РФ, договор считается заключенным, если между сторонами достигнуто соглашение в требуемой форме по всем существенным условиям договора. Таковыми являются условия о предмете договора, условия, которые в законе или иных правовых актах определены как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение. Без них договор будет считаться незаключенным.

Существенными условиями договора аренды являются:

- данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным (пункт 3 статьи 654 ГК РФ);

- размер арендной платы.

Положениями пункта 2 статьи 655 ГК РФ, определено, что установленная в договоре аренды здания или сооружения плата за пользование зданием или сооружением включает плату за пользование земельным участком, на котором оно расположено, или передаваемой вместе с ним соответствующей частью участка, если иное не предусмотрено законом или договором.

В пункте 3.2 представленного заявителем 27.08.2018 договора аренды (в новой редакции) от 21.05.2018 указано, что передача доли земельного участка в аренду подтверждается настоящим договором с момента его заключения.

В пункте 4.3.1 договора указано, что арендатор обязуется использовать земельный участок с кадастровым номером 23:36:0707014:711 площадью 2 994 кв.м, занятый зданием, в котором находится арендуемое помещение и необходимый для его использования на условиях права аренды.

В договоре в разделе 6 описываются платежи и расчеты за использования земельного участка на условиях права аренды.

Согласно пункту 6.1 договора имущество, указанное в пункте 1 договора – нежилое помещение № 49, 50 с кадастровым номером 23:36:0707014:442, находящееся по адресу: Краснодарский край, Щербиновский район, ст-ца Старощербиновская, ул. Первомайская, 74.

Данные позиции не позволяют однозначно определить недвижимое имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды.

Согласно пункту 3 статьи 607 ГК РФ в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды.

При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

В пункте 1 статьи 607 ГК РФ, предусмотрено, что в аренду могут передаваться земельные участки и другие обособленные природные объекты.

Из смысла указанных норм суд пришел к выводу о том, что предметом договорных отношений может быть лишь обособленный (идентифицированный) земельный участок.

Согласно статье 6 Земельного кодекса Российской Федерации земельный участок как объект земельных отношений представляет собой часть поверхности земли (в том числе почвенный слой), границы которого описаны и удостоверены в установленном порядке.

При совершении сделок с земельными участками производится образование новых и упорядочение существующих земельных участков. При этом определяются местоположение границ и площади земельных участков.

Учитывая изложенное, признаками, которые присущи юридическому понятию земельного участка, являются границы и местоположение.

Границы земельного участка определяют территориальную и пространственную сферу осуществления прав и исполнения обязанностей их правообладателями. Установление границ земельного участка является одним из правовых средств его индивидуализации как объекта права собственности и иных прав землепользования.

Из материалов дела видно, что на кадастровом учете состоит земельный участок площадью 2 994 кв.м (кадастровый номер 23:36:0707014:711). Предметом договора аренды № 2/18 от 21.05.2018 (в новой редакции) является 132/2994 долей. Указанная доля не выделена в натуре, ее границы никоим образом не установлены. Доказательств, свидетельствующих об ином в материалах дела не имеется.

При таких обстоятельствах суд пришел к выводу о том, что, поскольку доля земельного участка, подлежащая передаче по договору аренды, не индивидуализирована, предмет договора нельзя признать согласованным сторонами.

Указанная правовая позиция согласуется с выводами, отраженными в постановлении ФАС Северо-Кавказского округа от 18.02.2010 по делу N А01-256/2009.

Кроме того, в указанном выше договоре аренды (в новой редакции) плата по договору за использование нежилого помещения и земельного участка, ее размеры и сроки, установлены в разных разделах настоящего договора.

Так, размер ежемесячной арендной платы за нежилое помещение установлен в соответствии с отчетом от 06.03.2018 и не включает в себя плату за пользование земельным участком (пункты 5.2 и 5.3 договора аренды).

Размер же за использование земельного участка определяется исходя из процентной ставки от кадастровой стоимости земельного участка, указанного в приложении к договору.

Судом также учел тот факт, что земельный участок с кадастровым номером 23:36:0707014:711, занятый зданием, в котором находится арендуемое нежилое помещение, по данным из Единого государственного реестра недвижимости имеет статус "временный" до 09.06.2021, а изменение статуса на "учтенный" происходит с момента государственной регистрации права на образованный земельный участок.

В части 7 статьи 72 Закона N 218 содержится императивное правило в отношении сведений, которые носят в соответствии с Федеральным законом от 24.06.2007 N 221 "О государственном кадастре недвижимости" (далее – Закон о кадастре) временный характер.

Согласно названной норме временный характер сведений государственного кадастра недвижимости об образованных объектах недвижимости, предусмотренный статьей 24 Закона о кадастре (в редакции, действовавшей до 01.01.2017), сохраняется до момента государственной регистрации права на такой объект недвижимости либо до момента государственной регистрации аренды, если объектом недвижимости является земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, но не позднее 1 марта 2022 года. По истечении указанного срока сведения об объектах недвижимости, которые носят временный характер, исключаются из Единого государственного реестра недвижимости в порядке, предусмотренном порядком ведения Единого государственного реестра недвижимости. Образование новых объектов недвижимости из объекта недвижимости, внесенные в Единый государственный реестр недвижимости сведения о котором носят временный характер, не допускается. В течение срока действия временного характера внесенных в Единый государственный реестр недвижимости сведений об объекте недвижимости сведения о таком объекте недвижимости могут быть исключены из Единого государственного реестра недвижимости по заявлению собственника объекта недвижимости или собственников объектов недвижимости, в результате преобразования которых был образован такой объект недвижимости. В случае, если земельные участки были образованы из земель или земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, исключение из Единого государственного реестра недвижимости сведений о соответствующих земельных участках осуществляется по заявлению представителя уполномоченного на распоряжение такими земельными участками органа государственной власти или органа местного самоуправления.

Таким образом, суд пришел к выводу, что право собственности на земельный участок с кадастровым номером 23:36:0707014:711 за арендодателем не зарегистрировано. Однако договор аренды (в новой редакции), где за использование земельного участка на условиях права аренды указана оплата, заключается на срок с 22.05.2018 до 21.05.2023, что вступает в противоречие с приведенной выше нормой Закона № 228-ФЗ.

Указанный вывод корреспондирует с выводами суда кассационной инстанции, изложенными в постановлении Арбитражного суда Волго-Вятского округа от 09.10.2018 N Ф01-4200/2018 по делу N А29-76/2018.

Частью 1 статьи 198 АПК РФ определено, что граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

Из анализа норм статей 198, 200 АПК РФ следует, что для удовлетворения требований заявителя необходимо установить наличие в совокупности двух обстоятельств: незаконность решения заинтересованного лица и нарушение данными решением прав и законных интересов заявителя.

В силу части 5 статьи 200 АПК РФ обязанность доказывания законности оспариваемого решения лежит на соответствующем органе. Вместе с тем, в соответствии со статьей 65 АПК РФ, поскольку каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений, бремя доказывания наличия факта нарушения оспариваемым решением прав и законных интересов заявителя лежит на последнем.

Арбитражный суд пришел к выводу о том, что Управлением Росреестра по Краснодарскому краю законно принято решение об отказе в государственной регистрации договора аренды муниципального имущества муниципального образования Щербиновский район (в новой редакции) № 2/18 от 21.05.2018, отказ в государственной регистрации права не нарушает прав законных интересов заявителя, а заявителем не приведено достаточных доказательств обосновывающих доводы о незаконности принятого регистрирующим органом решения об отказе в государственной регистрации.

В силу части 3 статьи 201 АПК РФ в случае, если арбитражный суд установит, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решения и действия (бездействие) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и не нарушают права и законные интересы заявителя, суд принимает решение об отказе в удовлетворении заявленного требования.

При таких обстоятельствах заявленные требования удовлетворению не подлежат.

Руководствуясь статьями 167-170, 176, 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

в удовлетворении заявленных требований – отказать.

Решение вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.

Решение может быть обжаловано в арбитражный суд апелляционной инстанции в течение месячного срока со дня его принятия либо в арбитражный суд кассационной инстанции при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Судья Д.Ю. Поляков