Решение от 20 мая 2019 г. по делу № А66-15858/2017

АРБИТРАЖНЫЙ СУД ТВЕРСКОЙ ОБЛАСТИ

Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

Дело № А66-15858/2017
г.Тверь
20 мая 2019 года


изготовлено в полном объеме

Арбитражный суд Тверской области в составе судьи Бачкиной Е.А., при ведении протокола и аудиозаписи судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1, при участии представителей: администрации – ФИО2, ФИО3, ФИО4 по доверенностям, общества – ФИО5, ФИО6 по доверенностям, третьего лица – ФИО6, прокуратуры – ФИО7, по доверенности, рассмотрев в судебном заседании дело по исковому заявлению Администрации города Твери, г.Тверь

к Обществу с ограниченной ответственностью «ДСК ТВЕРЬ - КОМФОРТ», г.Тверь

о взыскании 1 032 345,70 руб.

а также по встречному иску Общества с ограниченной ответственностью «ДСК ТВЕРЬ - КОМФОРТ», г.Тверь

к Администрации города Твери, г.Тверь

об обязании внести изменения в договор аренды земельного участка № 209- 1 от 05.10.2015 года

с участием третьих лиц: ФИО8, ФИО6, Прокуратура Тверской области

установил:

Администрация города Твери, г.Тверь (далее – администрация) обратилась в суд с заявлением о взыскании с Общества с ограниченной ответственностью «ДСК ТВЕРЬ - КОМФОРТ», г.Тверь (далее – Общество) задолженности по арендной плате за период с 01.01.2017 по 31.12.2018 в размере 3 735 308 рублей 02 копейки и пени за период с 18.04.2017 по 12.12.2018 в размере 1 151 408 рублей 60 копеек (с учетом уточнений).

Определением суда от 19.10.2018г. принято к производству встречное исковое заявление Общества с ограниченной ответственностью «ДСК ТВЕРЬ - КОМФОРТ», г.Тверь об обязании Администрации г. Твери, устранить недостатки предоставленного в аренду имущества, земельный участок с кадастровым номером 69:40:0100215:22, расположенный по адресу: <...>, препятствующие его использованию, путем внесения изменений в пункт 7.6 договора аренды земельного участка № 209- 1 от 05.10.2015 года, изложенных в обращении ООО «ДСК Тверь-Комфорт» от 26.06.2018г., путем исключения из договора следующих абзацев:

- максимальная площадь застройки - 650 кв. метров;

- этажность - 4 - 5 этажей (без встроенных помещений общественного назначения) с подземным паркингом, как противоречащих действующему законодательству.

ФИО8 явку в судебное заседание не обеспечил, надлежаще извещен о времени и месте проведения разбирательства по делу, ходатайств не направил.

Администрация требования искового заявления поддержала в полном объеме, возражала относительно требований встречного искового заявления.

Общество ходатайствовало об уточнении требований встречного искового заявления, просило:

1. Признать недействительным как противоречащий нормам действующего законодательства абзац 2 пункта 1.1 Договора в части слов «размещение жилых домов не выше пяти надземных этажей».

2. Признать недействительными, как противоречащими вышеуказанным нормам действующего законодательства абзацы 4, 5, пункт 1 абзаца 6, пункта 7.6 договора аренды земельного участка № 209-1 от 05.10.2015 года, в части слов:

- максимальная площадь застройки - 650 кв. метров;

- этажность - 4 - 5 этажей (без встроенных помещений общественного назначения) с подземным паркингом,

- разрабатывать проект строительства многоквартирного дома, (генплан, планы фасады и разрезы, паспорт цветового решения фасадов, фотофиксация участка, инженерное решение фундаментов, коммуникации), с ограничением высоты объекта нового строительства до 27 метров.

Судом уточнения приняты в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ).

При рассмотрении дела суд руководствовался следующими обстоятельствами.

05.10.2015 на основании постановления администрации города Твери от 06.07.2015 №961 «О проведении аукциона на право заключения договора аренды находящегося в муниципальной собственности земельного участка под среднеэтажную жилую застройку» и протокола заседания комиссии по проведению конкурсов и аукционов на право пользования в отношении муниципального имущества, в том числе земельных участков, а также конкурсов и аукционов по продаже находящихся в муниципальной собственности земельных участков №37 от 22.09.2015 между Администрацией города Твери (Арендодатель) и ФИО8 (Арендатор) был заключен договор № 209-1 аренды находящегося в муниципальной собственности земельного участка (далее – договор).

По условиям заключенного договора Арендодатель предоставляет, а Арендатор принимает в аренду земельный участок из земель населенных пунктов общей площадью 2671 кв.м., с кадастровым номером 69:40:0100215:22, находящийся по адресу: местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Почтовый адрес ориентира: <...> (далее – участок). Разрешенное использование земельного участка: «среднеэтажная жилая застройка». Цель использования – размещение жилых домов высотой не выше пяти надземных этажей, предназначенных для разделения на квартиры (пункт 1.1. договора).

В пункте 7.6 указаны существенные условия договора, а именно:

- высота застройки должна соответствовать условиям Главного управления по государственной охране объектов культурного наследия Тверской области;

- при строительстве жилого дома необходимо выполнять требования СанПин 2.1.2.2645-10 «Санитарно-эпидемиологические требования к условиям проживания в жилых зданиях и помещениях»;

- строительство жилого дома осуществлять с учетом действующих норм и правил, Региональных нормативов градостроительного проектирования Тверской области, утвержденных постановлением администрации Тверской области от 14.06.2011 №283-па;

- максимальная площадь застройки – 650 кв.м.;

- этажность – 4-5 этажей (без встроенных помещений общественного назначения) с подземным паркингом;

- при строительстве многоквартирного жилого дома:

• разработать проект строительства многоквартирного жилого дома (генплан, планы, фасады и разрезы, паспорт цветового решения фасадов, фотофиксация участка, инженерное решение фундаментов, коммуникации) , с ограничение высоты объекта нового строительства до 27 м;

• проект строительства многоквартирного жилого дома выполнить при участии дипломированного архитектора и в полном объеме согласовать с Главным управлением.

• в соответствии с постановлением Губернатора Тверской области от 10.06,1997 № 309 заключить с Главным управлением по государственной охране объектов культурного наследия Тверской области охранное обязательство на памятник археологии в границах землеотвода до начала производства работ на объекте;

• по согласованному проекту обеспечить на договорной основе в полевой сезон (май-октябрь) проведение силами специализированной организации археологических исследований. Получить в Главном управлении разрешение на производство работ. По завершении археологических работ представить в Главное управление, заверенный сторонами (заказчик, руководитель археологической организации, исследователь и представитель Главного управления), акт приемки-сдачи работ с графическим приложением четкой привязки объекта исследования и его границ.

Срок аренды участка установлен с 05.10.2015 по 04.10.2021 (пункт 2.1. договора).

Участок передан арендатору по акту приема-передачи от 05.10.2015.

30.12.2015между ФИО8 (Сторона 1) и ФИО6 (Сторона 2) заключено соглашение об уступке прав по договору аренды земельного участка от 05.10.2015, по условиям которого, права и обязанности по договору переходят от Стороны 1 к Стороне 2 (том 1, л.д.12).

31.08.2016между ФИО6 (Арендатор 2) и ООО «ДСК ТВЕРЬ-КОМФОРТ» (Арендатор 3) заключено соглашение об уступке прав по договору аренды земельного участка от 05.10.2015, согласно условиям которого, Арендатор 3 принимает на себя весь комплекс прав и обязанностей арендатора объекта по договору аренды в объеме и на условиях, существующих на момент заключения соглашения, а также Арендатор 3 принимает на себя все платежи, принадлежащие Арендатору 2 по арендной пате за пользование объектом.

Ссылаясь на то, что за период с 01.01.2017 по 31.12.2018 арендная плата по договору в размере 3 735 308 рублей 02 копейки (с учетом уточнения) не внесена, администрация обратилась с иском к ООО «ДСК ТВЕРЬ-КОМФОРТ».

Ответчик, в свою очередь, возражая против заявленных требований, обратился со встречным иском, полагая недействительными абзац 2 пункта 1.1, абзацы 4, 5, пункта 1 абзаца 6, пункта 7.6 договора аренды, указывая на то, что изложенные в указанных пунктах обременения, не позволяют арендатору владеть и пользоваться земельным участком, в связи с чем, по мнению ответчика, он не обязан уплачивать арендодателю обусловленную договором арендную плату за период, в который он фактически лишен возможности пользоваться арендованным имуществом.

Полно и всесторонне исследовав представленные в материалы дела доказательства в их совокупности и взаимосвязи, с учетом доводов и возражений, приводимых сторонами, суд пришел к следующим выводам.

Пунктом 3 статьи 3 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ) установлено, что имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным и иным законодательством, а также специальными федеральными законами.

Согласно статье 8 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности. Указанная норма закона содержит перечень юридических фактов, с которыми связано возникновение гражданских прав и обязанностей, как по воле субъекта гражданского права, так и помимо его воли. Одним из оснований возникновения гражданских прав и обязанностей является договор.

Исходя из статьи 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или правовыми актами.

В соответствии с пунктом 1 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона.

Порядок подготовки, организации и проведения аукциона на право заключения договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, установлен в статьях 39.11 и 39.12 Земельного кодекса Российской Федерации.

Извещение о проведении аукциона должно содержать сведения, указанные в пункте 21 статьи 39.11 ЗК РФ, в том числе о предмете аукциона (о местоположении, площади и кадастровом номере земельного участка и пр.), правах на земельный участок, об ограничениях этих прав, о разрешенном использовании и принадлежности земельного участка к определенной категории земель, а также о максимально и (или) минимально допустимых параметрах разрешенного строительства объекта капитального строительства.

Нормы действующего законодательства, в том числе ЗК РФ, не содержат запрета на размещение в извещении о проведении аукциона дополнительной необходимой информации, тем самым, из указанного не следует, что перечень сведений, подлежащих указанию в извещении в соответствии с ЗК РФ является исчерпывающим.

Условия спорного договора были определены организатором торгов, указаны в тексте постановления администрации города Твери от 06.07.2015 № 961 «О проведении аукциона на право заключения договора аренды находящегося в муниципальной собственности земельного участка под среднеэтажную жилую застройку» и в извещении о проведении данного аукциона, опубликованном на официальном сайте Российской Федерации в информационно телекоммуникационной сети Интернет для размещения информации о проведении торгов, определенном Правительством Российской Федерации - www. torgi.gov.ru, а также в газете «Вся Тверь» и на сайте администрации города Твери - www.tver.ru.

Поскольку в аукционе ФИО8 был единственным участником, торги на основании пункта 17 статьи 39.11 Земельного кодекса Российской Федерации были признаны несостоявшимися.

В соответствии с пунктом 14 статьи 39.12 Земельного кодекса Российской Федерации с единственным заявителем был заключен договор аренды от 05.10.2015 № 209-1 находящегося в муниципальной собственности земельного участка.

В соответствии со статьей 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Существенными являются условия, в том числе о предмете договора, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Арендатор, принимая решение об участии в аукционе на право заключения договора аренды находящегося в муниципальной собственности земельного участка с кадастровым номером 69:40:0100215:22 и заключая соответствующий договор, согласился со всеми условиями независимо от признания аукциона несостоявшимся.

Статьей 449 ГК РФ предусмотрено, что торги, проведенные с нарушением правил, установленных законом, могут быть признаны судом недействительными по иску заинтересованного лица.

Признание торгов недействительными влечет недействительность договора, заключенного с лицом, выигравшим торги.

Торги в установленном порядке недействительными не признаны.

Исходя из изложенного, суд приходит к выводу о том, что поскольку условия о площади застройки (650 кв.м.), этажности (4-5 этажей (без встроенных помещений общественного назначения) с подземным паркингом) перечислены в извещении о проведении аукциона, опубликованы в средствах массовой информации, заинтересованными лицами не оспорены, предусмотренные договором условия соответствует нормам действующего законодательства и требованиям аукциона.

Из материалов дела следует, что во исполнение условий договора ООО «ДСК Тверь-Комфорт» была подготовлена необходимая проектная документация, которая передана в Департамент архитектуры и градостроительства администрации г. Твери с целью получения разрешения на строительство, то есть Общество приняло и согласилось со всеми условиями договора.

Однако, вопреки условиям договора Общество запроектировало на земельном участке многоквартирный дом без подземного паркинга с встроенными общественными помещениями, в связи с чем, 09.06.2018 Департаментом архитектуры и градостроительства администрации г. Твери было отказано в выдаче разрешения на строительство на основании части 13 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации.

Указанный отказ Департамента обжалован в судебном порядке также не был.

Сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка). Требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено стороной сделки или иным лицом, указанным в законе (статья 166 ГК РФ).

Исходя из части 1 статьи 168 ГК РФ за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 указанной статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки. Так, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Судом установлено, что спорные пункты договора не противоречат закону или иным нормативным актам.

Суд отмечает, что строительство жилого дома имеет важное социальное значение и предусмотрено в интересах жителей г. Твери. Администрация, как орган местного самоуправления и как арендодатель земельного участка по договору заинтересована в создании такого объекта инфраструктуры, а также обладает достаточными полномочиями для организации его строительства, следовательно, не может создавать такие условия, которые не позволили бы Обществу исполнить принятое на себя оспариваемыми пунктами договора обязательство.

Приведенные Обществом обоснования невозможности исполнения договора сами по себе не могут служить основанием для признания спорных условий договора недействительными по статье 168 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Общество, заключая договор уступки прав и обязанностей ФИО6 по договору аренды, имело возможность своевременно принять экономически обоснованное решение о возможности строительства объекта в соответствии с условиями договора.

Кроме того, в случае если, Общество полагало, что договор аренды содержит недействительные условия, оно должно было руководствоваться нормами статьи 390 ГК РФ, в соответствии с которыми цессионарий вправе требовать от цедента возврата всего переданного по соглашению об уступке, а также возмещения причиненных убытков.

С учетом изложенного, оснований для признания спорных пунктов договора недействительными у суда не имеется, в связи с чем, в удовлетворении встречного иска надлежит отказать.

В соответствии со статьей 606 ГК РФ по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Договор аренды носит возмездный характер, на арендатора возлагается обязанность внесения арендной платы, определенной в договоре в порядке, на условиях и в сроки согласованные сторонами (статья 614 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Факт передачи в аренду земельного участка не оспорен Обществом и подтверждается имеющими в материалах дела документами.

В соответствии со статьей 424 ГК РФ исполнение договора оплачивается по цене, установленной договором.

Стороны в договоре согласовали размер, сроки и порядок внесения арендной платы за пользование земельным участком, согласно которому арендатор обязан вносить арендную плату следующими частями:

- не позднее 15.04. – ¼ годовой суммы;

- не позднее 15.07. – ¼ годовой суммы;

- не позднее 15.10. – ½ годовой суммы (пункт 3.4).

Согласно статье 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Односторонний отказ от исполнения обязательства в соответствии со статьей 310 ГК РФ не допускается, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Как указано в Постановлении Пленума Верховного Суда РФ от 22.11.2016 № 54 (пункт 12) если односторонний отказ от исполнения обязательства или одностороннее изменение его условий совершены тогда, когда это не предусмотрено законом, иным правовым актом или соглашением сторон или не соблюдены требования к их совершению, то по общему правилу такой односторонний отказ от исполнения обязательства или одностороннее изменение его условий не влекут юридических последствий, на которые они были направлены.

Факт прекращения пользования ответчиком принятым от арендодателя участком также не является основанием для освобождения от обязанности выплачивать арендодателю арендную плату.

Исходя из положений главы 34 ГК РФ, договор аренды является договором возмездным. Одной из основных обязанностей арендатора является обязанность по своевременному внесению арендной платы.

Пользование арендованным имуществом - право арендатора, которым он может распоряжаться по своему усмотрению. Поэтому если арендатор при наличии договорных отношений не пользуется имуществом, это не освобождает его от обязанности внесения арендных платежей, обусловленных договором с арендодателем.

Невнесение ответчиком арендной платы за период с 01.01.2017 по 31.12.2018 привело к образованию задолженности по арендной плате в размере 3 735 308 рублей 02 копейки.

В соответствии пунктом 3.1 статьи 70 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации обстоятельства, на которые ссылается сторона в обоснование своих требований, считаются признанными другой стороной, если они ею прямо не оспорены или несогласие с такими обстоятельствами не вытекает из иных доказательств, обосновывающих представленные возражения относительно существа заявленных требований.

Лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или не совершения ими процессуальных действий (статья 9 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации). К числу таких последствий относится признание судом требований истца обоснованными в случае непредставления ответчиком доказательств опровергающих их правомерность.

В нарушение требований статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации ответчиком не представлено доказательств своевременного исполнения обязательств по внесению арендной платы за арендуемый земельный участок.

Расчет, произведенный администрацией, Обществом не оспорен, судом проверен, признан верным.

Исходя из изложенного, требования истца о взыскания арендных платежей признаются судом обоснованными в заявленном размере.

В соответствии с правилами статьи 330 Гражданского кодекса Российской Федерации неустойкой признается определенная соглашением сторон денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причиненные ему убытки.

За каждый день просрочки перечисления арендной платы, пунктом 5.2 договора предусмотрено начисление пени в размере 0,1% от суммы задолженности.

Несвоевременное внесение ответчиком арендной платы привело к образованию задолженности по пени за период с 18.04.2017 по 12.12.2018 в размере 1 151 408 рублей 60 копеек.

Расчет неустойки судом проверен, признан верным, ответчиком не опровергнут с учетом срока просроченной суммы арендной платы, он не противоречит условиям спорного договора и начислен в период фактического использования ответчиком земельного участка.

Таким образом, требования администрации о взыскании с Общества задолженности также подлежат удовлетворению в полном объеме.

По правилам статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в связи с удовлетворением иска, расходы по уплате государственной пошлины подлежат отнесению на ответчика. С учетом освобождения истца в силу подпункта 1.1 пункта 1 статьи 333.37 НК РФ от уплаты государственной пошлины по делам, рассматриваемым в арбитражных судах, государственная пошлина в размере 76623 руб. подлежит взысканию с ответчика в доход федерального бюджета.

Руководствуясь статьями 110, 167, 170, 171 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "ДСК ТВЕРЬ-КОМФОРТ" (место нахождения <...>, ОГРН <***> ИНН <***>, зарегистрировано Межрайонной ИФНС России № 12 по Тверской области 17.08.2016) в пользу Администрации города Твери (место нахождения <...> ОГРН <***>, ИНН <***>, дата гос.регистрации 19.07.2006) 3735308,02 руб. задолженности по арендной плате, 1151408,60 руб. пени и в доход федерального бюджета госпошлину в сумме 47434 руб.

Исполнительные листы выдать в порядке ст.319 АПК РФ.

В удовлетворении встречных исковых требований отказать.

Расходы по госпошлине по встречному иску оставить на истце по встречному иску.

Настоящее решение может быть обжаловано в Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд, г.Вологда в сроки и порядке, установленные АПК РФ.

Судья Е.А.Бачкина